購物中心調研報告（精選3篇）

購物中心調研報告 篇1

　　隨著中國人均擁有車輛大幅提高，自駕購物占比日益增加，停車場這一配套設施在商業地產項目中的地位也越來越重要。在ret睿意德中國商業地產研究中心監控的42個城市中，購物中心停車場車位數量達到58.6萬個，停車場建筑面積為2280萬平方米，幾乎為總商業建筑面積的30%。

　　本報告以北京、上海、成都、沈陽、西安、鄭州6個城市106個購物中心停車場作為重點研究樣本，綜合分析購物中心停車場現狀及未來發展趨勢。

　　八成購物中心有地下停車場

　　購物中心停車場根據其結構特征分類，可分為地下停車場、地面停車場、樓層停車場和屋頂停車場;目前84%的購物中心為地下停車場。樓層停車場是新興的停車場類型，停車場可以與購物中心各樓層直接接駁，增加每層客流的到達率，有效提升高區的租金水平;一般樓層數較高的購物中心會采用這種停車場類型，如北京朝陽大悅城、北京世紀金源購物中心等。

　　此外，為了在固定空間中增加更多的停車位，不少購物中心已增設機械式立體停車設備。例如，沈陽大悅城在安裝機械式立體停車設備后，車位數量大幅增加。

　　購物中心停車場車位配比分析

　　一個設計合理、泊位充足、擁有良好管理的停車場能為購物中心帶來更多的人流及商機。根據國際慣例，每一百平方米商業建筑面積提供1個停車位比較合理。因此購物中心能否提供充足、便利的停車服務，成為其提高競爭力的重要手段，近五年修建的購物中心車位配比已達到1.37個/100平方米。

　　從城市來看，北京、沈陽的購物中心停車場建設最為完備，車位比超過1：100。上海作為全國經濟中心，商業地產起步較早，部分購物中心建于十年前，配備的車位數量不足，拉低了整體車位配比;鄭州也面臨同樣問題。成都近五年來新建購物中心配比了大量停車位。然而與國際慣例相比，各地購物中心停車場車位配比普遍偏低。

　　購物中心停車場這樣運營

　　收費模式

　　與購物中心商業面積的平均租金相比，各地購物中心停車場的坪效偏低，僅作為購物中心補充收入來源。

　　上海購物中心停車場收費價格位居六城市之首，單個購物中心停車場平均坪效也高于其他城市。沈陽購物中心停車場大都由第三方停車場管理公司承包經營，自負盈虧，因此收費標準要高于公共停車場平均時租價格。但沈陽停車周轉率偏低，導致購物中心停車場平均坪效不高。

　　西安和鄭州雖然時租價格最低，但由于車位配比不足，停車周轉率偏高，導致購物中心停車場被有效利用，坪效居于各城市前列。

　　運營策略

　　受購物消費時間特性影響，購物中心車位使用時段差別明顯，車位使用高峰期集中在周五晚上、雙休日和節假日;此外，同日時段中，用餐時段是車位使用的高峰，每車停放時間也會相應增加。

　　針對以上特點，購物中心推出了相應的運營策略，一是針對時段差別利用價格杠桿如采取錯時停車、分時收費、縮短起步時長等方式調節車流量，以提高車位周轉率。例如，上海正大廣場在工作日16：00前累積消費滿300元可免費停車1小時，16：00后消費則無此優惠;上海金橋國際商業廣場工作日中午任意非大賣場消費，可免11時-14時3小時停車費。

　　二是在節假日購物高峰期，不少購物中心或提高消費額度，或縮短停車時間限制，加速停車場的周轉率，緩解停車壓力。

　　購物中心停車場走向智能化

　　a、停車場管理將逐步走向智能化

　　智能停車場管理系統包括出入口管理、車位引導、停車定位及反向尋車、車牌自動識別、自助繳費等子系統。同時需采用中央收費模式、遠距離讀卡技術等來實現智能化管理的功能。目前國內智能停車場的發展呈良好上升趨勢，上海、北京、成都等地的購物中心均出現了設備完善的智能停車場，未來智能停車場作為購物中心智能化的一部分，將會越來越普及。

　　b、停車大數據將得到充分挖掘

　　伴隨智能停車場的發展，購物中心停車場將實現聯網共享數據，可通過場內停車量、停車收費額、客流方向、商場銷售額等數據分析總結消費者需求特征，為購物中心決策提供數據支撐。

　　北京朝陽大悅城開業初期停車場監控數據顯示，駕車客戶是主要銷售貢獻者，銷售額的變化與車流變化幅度有近92%的相關度。因此朝陽大悅城對停車場進行了智能化改造，如增加車輛進出坡道、升級車牌自動識別系統、調整車位導識體系等。改造完成后，當年銷售額提升約17%。

　　而隨著周圍商圈逐漸成熟，朝陽大悅城監控到開車購物的比例正在下降，乘坐地鐵等公共交通前來購物的客戶占比不斷提升。為此朝陽大悅城決定對原先的高層停車位進行改造，釋放出近2萬平方米的面積，打造成面對年輕時尚消費者的體驗式主題街區。

　　c、無人化停車服務逐漸普及

　　全自動機器人停車服務已在發達國家廣泛應用，沈陽皇朝萬鑫國際大廈引入了中國首個全自動立體停車庫，將空間利用率提升60%-100%，停車效率提升73%，減少人為失誤，提高人車安全。隨著我國勞動力成本的快速上升，購物中心停車場的管理人員將逐漸減少，自動化程度越來越高，無人化服務將逐漸普及。

購物中心調研報告 篇2

　　一、概況：

　　上海，中國第一大城市，位于中國大陸海岸線中部長江口，隔海與日本九州島相望，南瀕杭州灣，西與江蘇、浙江兩省相接；上海擁有中國最大外貿港口和最大工業基地，貨物吞吐量和集裝箱吞吐量居世界第一。

　　截至20xx年底，上海全市共轄16個區、1個縣，共108個鎮，2個鄉，99個街道辦事處，3742個居民委員會和1702個村民委員會。常住人口為2380萬，其中戶籍人口1420萬，外來常住人口為960萬！

　　20xx年全國35個主要城市總部經濟發展能力排行榜上海位列第二。20xx年上海實現生產總值（GDP）20101。33億元。

　　二、交通

　　上海市的公交交通，其線路、車輛、載客量均居全國第一。目前上海已形成由鐵路、水路、公路、航空、管道等5種運輸方式組成的，具有超大規模的綜合交通運輸網絡。上海港是中國最大的樞紐港，共有47個客運站，長途班線1611條，可抵達全國14個省市的660個地方。

　　鐵路交通

　　上海三大火車站：上海南站、上海火車站、上海虹橋火車站。上海虹橋火車站是上海最大、最現代化的鐵路客運站。上海虹橋綜合交通樞紐全球范圍首開高鐵與機場融合之先河，是目前全球最大的綜合交通樞紐。上海其它小型火車站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站，蘆潮港火車站。

　　高鐵：京滬高鐵、滬寧城際高鐵、滬杭高鐵

　　普鐵：京滬鐵路、滬杭鐵路

　　公共交通

　　公共汽車線路數量1000多條，營運車輛1。8萬多輛，日均客運量約780萬人次，承擔著65%的市域公共客運量，是世界上線路最多的城市之一。上海有出租汽車企業270余家，出租汽車近43000輛，旅游包車和租賃車等7000多輛。全行業日均客運量逾300萬人次，約占上海客運總量的25%。此外，上海還擁有全國最長里程的軌道交通系統共十三條，包括地鐵、高架輕軌和磁懸浮線等，營業里程400余公里，居全國首位，已形成初步的網絡格局。 軌道交通

　　上海軌道交通全路網已開通運營13條線、291座車站，運營里程達420公里，僅次于北京，里程居世界第二，排在倫敦之前。

　　磁懸浮線路

　　上海已經建成的磁懸浮項目只有上海浦東機場線，共31公里。龍陽路－上海浦東國際機場。20xx年全年軌道交通客運量為6。49億人次，這也是世界上第一條投入商業運作的磁懸浮鐵路。

　　機場港口

　　上海擁有虹橋機場和浦東機場共兩座國際機場。上海空港是東方航空、中國國際貨運航空、中國貨運航空和中國最大的兩家民營航空春秋和吉祥的主要基地。主要的海港有外高橋、吳淞碼頭和洋山深水港。

　　三、商業概況

　　上海素有“美食天堂”、“購物樂園”之稱，擁有世界各國的飲食文化、經典時尚的購物激情和濃郁的商業氣息。中華商業第一街南京路、繁華高雅的淮海路是聞名全國的商業大街，正大廣場、徐家匯的港匯廣場規模巨大，恒隆廣場、美美百貨云集頂級品牌，時尚商品、大眾用品等不勝枚舉。上海傳統的商業布局主要是條狀，上海城市由單核中心向多核心中心發展，上海重要的商圈和商業街市的分布也是呈現中心地向外放射性擴散。隨著地鐵1號線的開通，徐家匯、人民廣場、陜西南路等商圈越來越熱鬧，商業布局開始向塊狀發

　　展。而近年來，地鐵2號線、5號線、輕軌3號線的開通和成熟，使得上海商圈呈現點狀分布。我們現在要介紹的商圈是以百貨商廈為主，其他商業為輔的商圈，而非傳統意義上的大雜燴商圈。

　　四、主要商圈及專業市場

　　目前上海市已成熟的商圈有九個，分別為：南京西路商圈、徐家匯商圈、淮海路商圈、陸家嘴商圈、南京東路商圈、虹橋商圈、五角場商圈、中山公園商圈、四川北路商圈。

　　南京西路商圈

　　上海的國際化程度和高檔品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由東向西被劃分成五個：休閑區、時尚購物區、賓館區、文化和旅游區。南京西路商圈的高端地位，離不開幾大頂級休閑廣場的坐鎮。

　　梅龍鎮廣場內有伊勢丹百貨、大食代美食廣場、環藝電影院及60多家國際中、高檔品牌專賣店。中信泰富廣場內有近百家專賣店，其地下室有恒信鉆石店；底層有國際著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等專賣店；二、三樓有

　　Esprit上海旗艦店及美亞音響旗艦店；四樓有著名的金錢豹餐飲總匯。恒隆廣場內有國際著名品牌專賣店140多家，其中70%的國際頂級品牌均為旗艦店，如路易威登、卡地亞、愛瑪仕、紀梵希、香奈爾等等。久百城市廣場聚集了200多個國際品牌，二線以上品牌占60%以上。金鷹國際購物中心則是南京西路商圈規模最大、品類最齊全大單體百貨之一。金鷹原來的定位是中高檔商場，現要改造升級為高檔商場，目前已有國際品牌GUCCI入駐。

　　南京西路商圈實際上是A+級商圈，因為商圈里國際一線品牌的入駐率非常高，并且集中。

　　商圈商場

　　南京西路商圈內的主要商場有：恒隆廣場、中信泰富廣場、久光、伊勢丹、金鷹。

　　恒隆廣場是浦西第一高樓，中國內地最負盛名的奢侈品商場之一，商場面積5。5萬平方米，與高檔品牌較為集中的中信泰富廣場、梅龍鎮廣場毗鄰，三者相互烘托，使南京西路成為耀眼的"金街"。作為上海的頂級購物場所，恒隆廣場內云集來自世界各地的頂尖時尚品牌，廣場內氣氛安靜，跟徐家匯等商圈大不一樣。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一線品牌都聚集在這里。自20xx年7月開幕以來，恒隆廣場已經成為中國的時尚高地，眾多世界頂尖品牌以在恒隆開設專賣店為榮，其中一些甚至專門將其在中國大陸的首家專賣店甚至旗艦店落戶于此。

　　徐家匯商圈

　　昔日的徐家匯以上海的文化中心著稱，而今的徐家匯已經成為上海經濟增長最快的商圈，年社會消費品零售總額高達80多億元。目前上海各商圈已經展開爭霸戰，靜安寺南京西路、淮海中路、人民廣場南京東路、五角場、中山公園、浦東張楊路等商圈在上海的興起，對徐家匯商圈的沖擊非常大。雖然與北京西單、南京新街口、成都春熙路等商圈相比，徐家匯優勢都不大，但現在五角場、中山公園商圈、新上海商業城的發展目標，都是再造一個新徐家匯。

　　商圈商場

　　徐家匯的商業以各專業商廈錯位經營為特色，商圈內的商場有：東方商廈、港匯廣場、太平洋百貨徐匯店、匯金百貨、上海六百、匯聯商廈、福特斯等。東方商廈徐匯店目標消費者為白領階層，總面積約為32000平方米，是集購物、休閑于一體的涉外旅游定點商店，經營包括食品、日用百貨、包袋、洗滌化妝品、珠寶、眼鏡、鞋帽、服裝、家居用品等商品品種達6萬多種。商場布局為：1F化妝品、珠寶；2F女裝；3F男裝、 男鞋；4F運動系列；5F童裝。

購物中心調研報告 篇3

　　購物中心作為在中國新興的商業業態，對城市和商業起著很大的促進和改革作用，了解中國未來購物中心和商業的發展特點和趨勢，吸收和借鑒優秀商業業態的精華，及時準確的為明豐廣場提供更為細致全面的參考和調整，11月17日—20日，由譚總和陳總帶領策劃部和招商部一行5人前往被譽為中國第一商業中心的上海和長三角新經濟長廊的中心——杭州進行了為期4天的商業考察和學習，上海和杭州作為中國內地經濟和商業代表城市，其中的.新興購物中心和正在改革中的傳統百貨商場，作為地區商業領先和代表，在功能規劃、業態組合、形象規劃、營銷推廣等硬件和軟件方面對明豐廣場的規劃、開業、經營等提供了良好的參考和借鑒價值。

　　17日—18日 杭州之行，考察了杭州湖濱路和延安路的黃金商圈，其中以杭州大廈*元華購物中心、杭州解百、解百新世紀、湖濱路名店街等為主。

　　19日—20日 上海之行，考察了“中華第一商業街”南京路和淮海路，其中 以久百城市廣場、來福士廣場、匯金商場、新世界城、置地廣場、太平洋百貨、東方商廈、梅龍鎮廣場、恒隆廣場等為主。

　　考察成果具體總結為以下幾點：

　　1、傳統百貨商店和新興的購物中心全面想現代商業轉變，多元化一站式的業態組合是未來的發展趨勢。

　　通過對上海和杭州主要商業物業的考察看來，原來的百貨商場和新興的購物中心都在向綜合業態發展，在購物基礎上已容入餐飲、娛樂、休閑、服務等多元功能，由于城市經濟和消費環境的因素，目前上海的大部分購物中心購物、餐飲、娛樂比重約為87：10：3，以5萬平方米總商業面積的中小型規模為主流，定位以中檔與高檔相集合為主，受到地域和消費習慣的影響，購物的比例仍然占絕大部分，尤其以服裝為主，多元功能沒有得到充分展現，就目前行業比較認同零售、餐飲、娛樂60：15：25的購物中心產業經營黃金比例來看，以廣州和深圳為代表的珠三角地區的商業發展相對發展成熟，在

　　品牌規劃與平面布局上，注重人流的有效引導和循環，例如注重引導人流主動走到上層，此外在散鋪設置上，注重設在兩個主力商店之間，整個商場人流比較均衡。

　　從所考察項目來看，以來福士廣場、久百城市廣場在經營業態的組合比例上相對完善。

　　新加坡投資的來福士廣場是所考察項目中最具特色的項目，以中檔品牌為主，以年輕、時尚消費群為主，是新興起的另類消費場所，有bods潮流服裝店、運動100、屈臣氏、味千拉面、仙蹤林等主力品牌，7層購物廣場面積約40000平米，結構比例和業態組合先進，一樓主要是精品主力店，六層七層為特色美食和娛樂健身，客流引導體系全面細致，是新興中小型購物廣場的典范和代表。

　　久百城市廣場是南京路上較大的商業設施，集購物、超市、休閑、餐飲、服務為一體，走中高檔路線，地下一層，設有全新概念的食品超市和美食長廊，地上首層為世界名牌精品和化妝品，二層高級女裝和精品，三層為時尚女裝和內衣，四層為運動和休閑服飾，五層為男士服裝和休閑，六層為運動營和兒童樂園，七層為家居用品，八層為美食城，配套停車場、寫字樓和票務辦理等服務，匯集各類一線品牌，配套完善，設施先進。

　　2、舒適高檔的的購物環境的提升是現代購物中心的發展趨勢，逐漸完善品牌化路線，廣泛運用現代時尚視覺元素，公共環境注重細節之美，營造濃烈的商業氣氛和品牌個性特征，從視覺和感官上的體驗引導和適應消費。

　　消費意識和素質的提升要求購物中心配套良好的硬件和軟件購物環境，在上海和杭州的考察中發現，受消費習慣的影響，內地的購物中心在環境營造上仍需提升，消費方式仍然以“搶購”為主，相對來說，以深圳和廣州為代表的珠江三角洲商業走在前列，消費者更追求“購物享受”。

　　購物中心本身的品牌化路線的基礎就是VI視覺形象建設，從標示設計到形象應用能夠全面，對于品牌形象的樹立起著至關重要的作用，目前新興購物中心在次方面做的相對完善。在上海和杭州的商業考察中，舊有商業項目在此方面稍顯落后，杭州解百、解百新世紀、匯金商場、太平洋百貨等老國

　　有百貨公司雖然是上市公司，但在形象上還是保持傳統形象，整體形象上缺少生氣，形象應用上比較膚淺，沒有充分結合到人性化概念。來福士廣場、久百城市廣場等一批新興的外商投資的商業項目在形象上做的比較完備，引入大量國外優秀商業精華，從戶外標示應用到內部的導向系統甚至到每個細節都達到統一形象，配套設施大量運用現代視覺元素和豐富的色彩，充滿動感時尚，從視覺上給人以強烈的個性特征和繁榮豐富的商業氣氛，這是體驗式經濟時代的現

　　代購物中心重要組成部分，設計始終服務的對象是消費者，所以應用過程要充分容入消費者和品牌定位的需求，要以人為本，人性化設計，要滲透到每一個細節，顯示出較高的專業水平，處處為顧客著想。內地的購物中心商業設施沒少花錢，但是缺少以人為本的細節考慮，沒有將環境設計充分結合到消費者潛在需求，來福士廣場、久百城市廣場在形象上的應用和環境的塑造對新興購物中心可以起到很好的借鑒和參考作用，下面列舉了所考察項目中比較有特色的一些細節配置。

　　3、在促銷方面，具有特色化的與消費者互動的軟性活動促銷是走長期品牌化路線和適應市場需求的促銷模式，濫用打折、購物返利等促銷方式的惡性競爭容易造成項目走向極端。

　　促銷活動要根據商業項目的定位和目標消費群體的消費特征相協調，獲得優惠的商品是消費者所期望的，但對于定位在中高檔的購物中心來說，打折和返利的方式未必是促進銷售的最有效辦法，根據目標消費群的收入特征 、消費習慣和心理因素來分析更為有效的方法是參與性、互動性，能從消費中體驗到特色化、差異化是更為有效的方式，形象有特色、服務有特色、消費有特色是更能讓其接受的。