揚(yáng)州市國有土地租賃辦法全文

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)第四十四條規(guī)定："劃撥土地使用權(quán)，除本條例規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。"以下是第一范文網(wǎng)小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：揚(yáng)州市國有土地租賃辦法的全文內(nèi)容。歡迎閱讀和參考!

　　揚(yáng)州市國有土地租賃辦法全文如下：

　　第一章　總則

　　第一條　為了完善土地有償使用制度，規(guī)范國有土地租賃行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省土地管理?xiàng)l例》、《江蘇省國有土地租賃辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱的國有土地租賃，是指市、縣(市)人民政府按照建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，將國有土地出租給使用者使用，由使用者(以下稱承租人)與市、縣(市)人民政府土地行政主管部門(以下稱出租人)簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

　　第三條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的國有非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的租賃活動。

　　第四條　揚(yáng)州市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)全市國有土地租賃的監(jiān)督管理工作，并直接負(fù)責(zé)揚(yáng)州市市區(qū)國有土地租賃工作。

　　縣(市)人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域國有土地租賃的監(jiān)督管理工作。

　　第二章　國有土地租賃的一般規(guī)定

　　第五條　除經(jīng)營性房地產(chǎn)用地應(yīng)當(dāng)通過國有土地使用權(quán)出讓的方式取得外，其他項(xiàng)目用地可以按照本辦法的規(guī)定，通過租賃方式取得國有土地使用權(quán)。

　　興辦商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目利用建設(shè)用地的國有土地租賃，必須采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式。

　　對原劃撥土地使用權(quán)出租和改變用途的，應(yīng)當(dāng)辦理出讓或租賃手續(xù)。

　　第六條　國有土地租賃必須簽訂租賃合同，租賃合同自簽訂之日起生效。

　　第七條　土地租賃分短期租賃和長期租賃。短期租賃一般不超過5年，長期租賃不超過下列最高年限：

　　(一)工業(yè)用地為50年;

　　(二)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年;

　　(三)商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年;

　　(四)其他用地為50年。

　　企業(yè)法人的國有土地租賃年限，不得超過其營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營年限。

　　對于納入城市、村鎮(zhèn)改造規(guī)劃的和在風(fēng)景區(qū)內(nèi)的原劃撥土地需辦理租賃手續(xù)的，原則上采取短期租賃方式。

　　第八條　承租人應(yīng)當(dāng)在土地租賃合同生效之日起30日內(nèi)，向租賃地塊所在地市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書，取得承租土地使用權(quán)。

　　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，按照本辦法取得國有土地使用權(quán)時，承租人應(yīng)依法向城市規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可。

　　第九條　承租人應(yīng)當(dāng)按照土地租賃合同的約定進(jìn)行土地開發(fā)利用。在租賃期限內(nèi)，承租人需改變土地租賃合同約定的土地用途或者其他土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)依法批準(zhǔn)后，重新簽訂土地租賃合同或者簽訂補(bǔ)充合同。

　　第三章　租金標(biāo)準(zhǔn)與租金交納辦法

　　第十條　租賃土地的租金分熟地租金和生地租金，熟地租金是按熟地價進(jìn)行測算的，包含土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用和政府的土地收益等;生地租金只包含政府的土地收益。

　　第十一條　租賃土地的租金可以通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式確定，其中協(xié)議租賃的租金不得低于土地租金保護(hù)價。

　　土地租金保護(hù)價，屬生地租金，由市、縣(市)土地行政主管部門會同物價、財政等有關(guān)部門依據(jù)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價為基礎(chǔ)確定。劃撥土地出租和改變用途、企事業(yè)單位改制處置原劃撥土地使用權(quán)需辦理租賃手續(xù)及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為租賃的，租金暫按土地租金保護(hù)價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　協(xié)議租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)由省以上土地行政主管部門批準(zhǔn)的具有土地估價資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，參照市場價格評估后，報市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)。

　　第十二條　承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的金額、期限和方式，向出租人支付租金。按土地租金保護(hù)價交納租金的，土地租金保護(hù)價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，其交納的租金隨之調(diào)整。

　　以協(xié)議方式取得租賃土地使用權(quán)的，土地租賃合同中租金具體數(shù)額的約定，應(yīng)根據(jù)租賃期限確定。租賃期限在5年以內(nèi)的，租金不進(jìn)行調(diào)整;租賃期限在5年以上的，租賃合同中租金具體數(shù)額的約定，一般不應(yīng)超過5年租金具體數(shù)額，5年期滿后，根據(jù)市場行情對租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

　　以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式取得的租賃土地使用權(quán)，租金不作調(diào)整。

　　租金的具體繳納辦法由租賃雙方在租賃合同中約定，可以將租賃期限內(nèi)若干年的租金進(jìn)行貼現(xiàn)一次性繳納，已繳納年限的租金不再調(diào)整，按土地租金保護(hù)價標(biāo)準(zhǔn)繳納的，不執(zhí)行此條款。

　　第十三條　揚(yáng)州市市區(qū)的土地租金可由揚(yáng)州市國土資源局委托租賃地塊所在的分局收取，土地收益分配辦法按規(guī)定執(zhí)行。各縣(市)可自行制定租金收取辦法和土地收益分配辦法。

　　第四章　租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

　　第十四條　以租賃方式取得的承租土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押的，其地上附著物隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押;地上附著物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押的，其使用范圍內(nèi)的承租土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。

　　承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)依法辦理承租土地使用權(quán)變更登記;承租土地使用權(quán)出租、抵押的，應(yīng)當(dāng)依法辦理他項(xiàng)權(quán)利登記。

　　第十五條　以租賃方式取得國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)按照租賃合同的約定進(jìn)行投資開發(fā);

　　(二)對地上房屋已建成的，承租人已辦理承租土地使用權(quán)登記以及地上附著物所有權(quán)登記，并取得《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》;

　　(三)按合同約定按期履行租金繳納義務(wù);

　　(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

　　以租賃方式取得國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，租賃合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

　　第十六條　承租土地使用權(quán)有下列情形之一的不得轉(zhuǎn)讓：

　　(一)不符合本辦法第十五條規(guī)定條件的;

　　(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制承租土地使用權(quán)的;

　　(三)依法收回租賃土地使用權(quán)的;

　　(四)屬于共有承租土地使用權(quán)的，未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的;

　　(五)土地權(quán)屬有爭議的;

　　(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　第十七條　承租土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，并辦理承租土地使用權(quán)的變更登記。

　　第十八條　在國有土地租賃年限內(nèi)，承租人可以將承租土地使用權(quán)與他人合作、聯(lián)營。

　　第十九條　承租人已付清拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用或者征地補(bǔ)償費(fèi)用的，以及承租人自行拆遷的，其承租土地使用權(quán)可以抵押，抵押金額不得高于拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用或者征地補(bǔ)償費(fèi)用。原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為租賃的，其承租土地使用權(quán)可以抵押，抵押金額不得高于該地塊設(shè)定為出讓土地使用權(quán)評估價格或者標(biāo)定地價的60%.

　　抵押的期限不得超過承租土地使用權(quán)的剩余期限。

　　前款規(guī)定以外的承租土地使用權(quán)不得抵押。

　　承租土地使用權(quán)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，土地租賃合同由依法取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人繼續(xù)履行。

　　第二十條　承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租的期限不得超過該承租土地使用權(quán)的剩余期限。

　　承租人將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給第三人的，原土地租賃關(guān)系不變，第三人應(yīng)當(dāng)依法辦理他項(xiàng)權(quán)利登記。

　　第二十一條　承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓的，承租人在同等條件下有優(yōu)先受讓權(quán)。

　　第二十二條　在土地租賃期限內(nèi)，承租土地的法人或者其他組織依法終止或者發(fā)生合并、分立的，土地租賃合同可以由依法取得租賃地塊上附著物所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織繼續(xù)履行，并辦理承租土地使用權(quán)變更登記。

　　第二十三條　在土地租賃期限內(nèi)，承租土地的自然人死亡的，土地租賃合同可以由租賃地塊上附著物的合法繼承人或者受遺贈人繼續(xù)履行，并辦理承租土地使用權(quán)變更登記。

　　第二十四條　租賃期限未屆滿的土地使用權(quán)不得提前收回。但因社會公共利益需要，可以根據(jù)承租人取得土地和開發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償后收回。

　　第二十五條　土地租賃期限屆滿，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

　　土地租賃合同約定的使用期限屆滿，承租人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前6個月申請續(xù)期。除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地以外，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。準(zhǔn)予批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同。

　　第二十六條　土地租賃期限屆滿，承租人未申請續(xù)期的或雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，該承租土地使用權(quán)由出租人無償收回。

　　第五章　附則

　　第二十七條　本辦法實(shí)施前，按照國家、省有關(guān)規(guī)定實(shí)行的土地租賃，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十八條　本辦法自頒布之日起施行，市政府此前文件與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

　　法律對房屋租賃合同的規(guī)定：

　　房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同。房屋租賃屬于特種租賃，按其公有和私有性質(zhì)的不同，可以劃分為公房租賃和私房租賃。其中私房租賃又可以分為農(nóng)村私房租賃和城鎮(zhèn)私房租賃。由于國家沒有對農(nóng)村私房租賃作出特別規(guī)定，因此，農(nóng)村私房租賃主要由當(dāng)事人協(xié)商一致。這里所講的主要是城鎮(zhèn)私房租賃。

　　(l)關(guān)于城鎮(zhèn)私房租賃合同的訂立。為了加強(qiáng)對房屋租賃的管理，(城市房地產(chǎn)管理法)第53條的規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門備案。因此，城鎮(zhèn)私房租賃合同的當(dāng)事人不僅要簽訂房屋租賃合同，還應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)管理部門備案。為了防止單位擠占私有住房，私房的承租人一般僅限于公民，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不能租賃私有房屋。這些單位只有經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，并有特殊需要，才可租賃私房，否則私房租賃合同無效。

　　(2)關(guān)于城鎮(zhèn)私房租賃的租金。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定私房租賃的租金。當(dāng)?shù)貨]有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，當(dāng)事人按照當(dāng)?shù)貙?shí)際水平協(xié)商確定租金，出租人不得隨意抬高租金，不得收取押租或其他額外費(fèi)用。同時，承租人必須按時交付租金，超過一定期限仍未交付的，出租人不僅可以要求承租人補(bǔ)交所欠租金，還有權(quán)終止租賃合同。

　　(3)關(guān)于房屋的使用。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人，不得利用房屋進(jìn)行非法活動。另外，根據(jù)(合同法)第230條、第234條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　(4)關(guān)于房屋的修繕義務(wù)。出租人應(yīng)承擔(dān)房屋的修繕義務(wù)，如果出租人怠于修繕給承租人或第三人造成損失的，出租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。但如果出租人無力修繕的，承租人可以予以修繕，費(fèi)用從租金中扣除，或由出租人分期償還。

　　(5)關(guān)于租賃合同的終止。租賃合同除依約定終止外，出租人還可以依承租人的以下行為終止房屋租賃：第一，承租人私自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓;第二，承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動;第三，承租人累計(jì)6個月不交付租金。