2014年房地產行業稅收專項自查提綱

　　為持續深入開展整頓和規范稅收秩序工作，依法查處重點行業、重點地區存在的稅收違法行為，國家稅務總局今年確定稅收專項檢查指令性行業一是房地產及建筑安裝業；二是煙草行業。煙草行業已于3月份自查完畢，查補稅款上億元，自查效果比較好，現在進入稽查階段，同時國家稅務總局要求房地產行業稅收檢查的方式是自查與重點檢查相結合，要在房地產行業開展全面自查，官渡區地方稅務局根據省局統一部署，本著為納稅人提供優質服務，構建公平和諧的稅收環境，由我局張勵紀檢組長親自組織召開房地產企業稅收專項檢查自查見面會，

　　我主要是講兩方面內容：一是就房地產企業稅收專項檢查自查的方向與大家進行探討；二是對房地產企業稅收專項檢查自查的工作作一些安排。

　　一、 房地產企業稅收專項檢查自查的方向：

　　從近幾年我們對房地產行業檢查的情況來看，房地產行業存在的涉稅違法問題較為突出，形成的原因一是企業主觀故意，抱有查得著是你的，查不著是我的的思想，隨著法制的不斷健全，偷稅的成本越來越高，風險越來越大，這部分企業還是需要轉變觀念，依法納稅；另外一種是企業財務人員對稅收政策理解有誤，那么就應該和主管稅收機關、稅收管理員多進行溝通，交流，稅收管理員有義務對稅收政策進行解釋。下面我就對歷年來在檢查過程中容易出現的問題進行慨述：

　　取得土地使用權，從事房地產開發、房地產交易（包括房地產轉讓、房屋租賃）所涉及：（12個稅種）

　　營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、城鎮土地使用稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種。

　　下面就檢查中容易出現問題的稅種逐個說明

　　（一）房地產業營業稅

　　1、檢查應稅營業額的合理性、完整性。

　　一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。

　　二是營業收入是否包括了各種價外費用，各類手續費、管理費、獎勵返還收入是否按規定計入應稅收入。

　　三是是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當理由的情況，關聯企業之間銷售價格是否合理。

　　四是動遷、拆遷補償等售房行為是否按規定足額申報納稅。

　　五是各種換購房地產、以房地產抵債、無償贈與房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發項目、提供土地或資金共同建造不動產、拆遷補償（安置）等行為是否按規定足額納稅。

　　六是以房換地、參建聯建、合作建房過程中，是否按規定申報繳納營業稅。

　　七是以投資名義轉讓土地使用權或不動產所有權，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規定申報納稅。

　　八是房地產企業大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏計銷售問題。

　　九是企業自用（包括經營性自用）、分配給股東（股東與企業是兩個獨立的法人實體）的商品房是否申報納稅。

　　十是納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產照章申報納稅。

　　十一是各種房產出租收入（如開發商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規定申報納稅。

　　2、檢查應稅營業額的及時性。一是銷售房產預收款（預收定金）是否及時申報納稅。二是按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。

　　（二）房地產業企業所得稅

　　1、檢查應稅收入的真實性、完整性。一是確定收入的完整性，重點是各種主營收入、副營收入、營業外收入（包括各種形式的財政返還在內）、投資收益等是否全部按規定入賬。有無故意壓低售價轉移收入的行為；有無將已實現的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況；對于跨年度房地產開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。二是確定收入確認的合法性，檢查其開發產品（包括完工產品、未完工產品）的銷售收入、預售收入、視同銷售收入、預租收入、代建工程和提供勞務的收入確認以及成本和費用的扣除，是否符合《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔〕31號）等有關規定。三是確定應稅收入與非應稅收入的劃分，檢查其有無將應稅收入作為非應稅收入申報等情況。