出售二手房法律意見書

　　法律意見書

　　致：

　　本律師事務所于X年X月X日接受您委托，就您出售位于北京市朝陽區百子灣2路76號院7號樓5單元501室房產(下稱所售房產)之事宜為您提供法律服務。本所根據您(賣方)提供的《北京市存量房屋買賣合同》及附件等資料，以及中國現行有效的有關法律、法規，出具如下初步法律意見：

　　1.是否承諾所售房產 “滿五唯一”(見《房屋狀況說明書》第七欄)：是否承諾“滿五唯一”應依據簽訂買賣合同時所售房產的實際情況承諾，如果在簽訂合同時實際已“滿五唯一”則可以承諾，否則不予承諾以防預期違約、承擔違約責任。

　　2.兼顧買賣雙方之利益，賣方可向買方提供兩種付款方案供其選擇：

　　(1)先付定金50萬，合同暫時不簽，等所售房產成就“滿五唯一”條件時再簽。50萬定金用于約束買賣雙方，如果賣方違約，不簽買賣合同，則向買方雙倍返還定金，即100萬;如果買方違約，不簽買賣合同，則賣方不予返還50萬定金。待所售房產“滿五唯一”條件成就以后，雙方再簽訂買賣合同。

　　(2)定金數額雙方協商，20xx年4月6號之前簽訂買賣合同，買方支付給賣方所售房產總價的30%房款(包括定金在內)，辦理該房產過戶之前付清605.5萬尾款。如果對方不同意，(可以留少量的尾款待交房時一并付清)

　　3.關于對所售房產現狀的確認：賣方可以在買賣合同補充協議中添加：“在簽訂買賣合同之前，買方對房屋結構、裝修裝飾、水電線路等所售房產狀況經過仔細勘查、檢驗，確認沒有任何問題，并與賣方充分溝通，確認賣方不存在隱瞞所售房產相關信息的行為。”

　　4.關于所售房產價格及稅費負擔：宜在買賣合同中補充協議中添加“本合同指成交價格是指賣方到手價，買賣合同履行過程中，買賣雙方所應繳納的各項稅款由買受人承擔，若在正常履行過程中，因國家或政府政策調整致使相關稅款增加的，法律法規或政策原因須繳納新的稅種、費種的，由買受人承擔”。

　　5.公共維修基金：所售房產成交價包括該房屋房價款、現有公共維修基金、裝飾、裝修及附屬配套設施。公共維修基金賬面隨房屋交付轉移至買收人名下。無需另外約定。

　　6.家具家電：房屋價款不包括家具、家電在內，可另與買方協議將家具家電折價讓與，或售予第三人。

　　7.房地產經紀機構的相關信息：認真核對房產經紀機構及人員的相關信息，查看原件，索要復印件，房地產經紀職業人員姓名及資格編號填寫正確。所有文件應經經紀機構和經紀人簽章的地方不宜遺漏。

　　8.關于違約金：買賣合同第八條，出賣人一房二賣導致買受人不能取得房屋所有權證的，買受人有權退房，出賣人應當退還全部已付款，按照中國人民銀行同期貸款利率付給利息，并按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金。一倍違約金太高，一般約定支付總房價的20%作為違約金，可供參考。買賣合同第十條第三款，如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，出賣人應該按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。按日萬分之五違約金過高，可以在補充條款中約定，下調為十萬分之五。如一房二賣或逾期遷出戶口構成違約，買方以違約為由向賣方主張違約金，賣方可以以違約金過高為由向法院申請調整，法院認定的違約金數額以損失賠償額為依據。合同法規定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

　　本法律意見書僅用上述二手房出售之參考意見，不得用于任何其他目的。

　　X年X月X日