廣州公積金新政細則出臺
近期，廣州公積金新政細則出臺了，那么，細則出臺有什么影響呢?下面就隨小編一起來了解下吧。
近期，廣州市住房公積金管理中心動作頻頻：《廣州住房公積金管理中心關于加強住房公積金貸款風險管理的通知》及其補充通知陸續出臺;公積金新政實施細則落地。
從10月6日起，廣州住房公積金貸款新政正式實施，而新政最“重磅”的部分是申請公積金貸款購買首套房，最低首付從二成提高至三成;購買二套房，最低首付從四成提高至七成。機構預計約三成純公積金貸款和組合貸的購房者將受到影響。然而，隨著新政細則的進一步落地，影響面正在擴大。
總體而言，這一系列措施對公積金貸款申請者的征信以及收入進行了諸多規定，貸款申請難度加大;而與此同時，對于公積金可貸額度高且不需要貸過多商貸的購房者，則顯示出更多的利好面。記者了解到，部分廣州購房者傾向于商貸。
征信審查趨于嚴格
廣州市住房公積金管理中心為防范貸款風險而出臺的新政11月1日起開始執行，新政中對公積金貸款申請者的征信以及收入進行了諸多規定。
根據規定，人民銀行征信記錄顯示貸記卡累計逾期6期(含)以上的，還清逾期金額2年后才可申請住房公積金貸款;人民銀行征信記錄顯示商用房貸款、消費貸款、助學貸款或任意種類貸款累計逾期6期(含)以上的，貸款結清5年后才可申請住房公積金貸款。
不少購房者都對征信記錄表現出擔憂。“這次公積金對征信規定很嚴，非常擔心自己的信用卡還款情況。”廣州市民周先生告訴記者，他的名下有3張不同銀行的信用卡，因為還款時間也各不相同，此前有過忘記按時還款而逾期的情況，“信用卡太多的人，估計都要好好去查一查自己的征信記錄了，萬一有疏忽大意的時候，買房用公積金貸不到款，那就麻煩大了。”
不過，業內人士認為，此次住房公積金新規對個人征信逾期次數和貸款逾期都是按單卡、單次貸款來作為審查標準。“信用卡多的人，反而可以攤薄征信風險，在資金周轉的時候，刷多幾張卡，只要單卡逾期不到6次，就不會有征信記錄問題，比單張卡連續刷爆并還不清要好。”
公積金貸款不認收入證明
根據新規，職工申請公積金貸款時不需要提供收入證明;職工公積金繳存基數未達廣州市繳存基數上限的，其個人收入以繳存基數為準，繳存基數達上限的，以其繳存基數和工資的高值認定收入，工資以單位在住房公積金管理中心登記的數額為準。
對此，廣州市住房公積金管理中心表示，職工申請貸款時，該筆貸款的月還款額占家庭收入的比例不得超過50%。月還款額只計算公積金貸款的月還款。對于共同產權人或配偶若在廣州市住房公積金管理中心繳存公積金的，其繳存基數/工資可計入家庭總收入。共同產權人和配偶不作為借款人的，不計算其公積金貸款次數。值得一提的是，配偶如是在異地繳存公積金的，其繳存基數目前還不能納入申請一并計算。
在公積金貸款新規之下，對于公積金貼息貸款和公積金組合貸款，將有兩套月供計算方式，公積金繳存基數顯示的收入必須要至少等于公積金貸款月供部分的兩倍;商貸部分仍需要開具個人收入證明，個人月收入必須至少等于商貸月供額的兩倍。雖然公積金繳存基數只對公積金月供有意義，它反過來對公積金可貸金額也有約束作用。
如果購房者的住房公積金繳存時間長、但繳存基數低，公積金賬戶累積了可觀余額，根據公積金可貸公式，這名貸款購房者公積金可貸金額本來可以到60萬元，但是由于繳存基數低，不足以覆蓋60萬元公積金貸款每月還款的月供，這變相意味著公積金貸款者不能足額貸款。
連續足額繳存新規設半年過渡期
根據新規，廣州嚴格執行申請公積金貸款時已連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上的規定，不滿足以上規定的，不能申請公積金貸款。
由于公積金貸款新政對繳存公積金時間作出嚴格規定，必須按月繳存才可獲得公積金貸款資格，而不少單位因為入賬等原因是一個月繳存兩至三個月的公積金，該新政有可能導致這些有意申請公積金貸款的人士喪失貸款資格。為此，市住房公積金管理中心于11月10日發出《關于加強住房公積金貸款風險管理有關事項的補充通知》，給予半年的緩沖期，公積金貸款新政對繳存公積金時間的要求自20xx年5月1日才執行，從現在到20xx年4月30日，對公積金繳存的要求仍按舊規執行。
組合貸都可申請貼息
10月14日，廣州市住房公積金管理中心發出通知，從20xx年8月至20xx年7月，新增50億元公積金貼息貸款額度，并增加4家該業務承辦銀行。
50億元公積金貼息貸款是一項重大利好，然而，根據此前規定，貼息貸款部分占貸款總金額比例不得大于50%，這就限制了不少有意申請貼息貸款的購房者。
對此，廣州住房公積金管理中心日前再發通知，放開公積金貼息貸款部分占貸款總金額的比例不得大于等于50%的限制，這也意味著只要是組合貸款，即可申請公積金貼息貸款，而其他貸款條件則暫時不變。據業界人士分析，這將給公積金可貸額度高的購房人士送來佳音。
■市場反響
公積金新政收緊
貼息利好組合貸
據了解，目前五年以上個人住房公積金貸款利率是3.25%，而5年以上商貸的利率是4.9%，商貸首套房貸享受85折利率優惠后的利率為4.165%。二套房，按公積金貸款新政，貸款利率為個人住房公積金貸款基準利率的1.1倍，即貸款五年以上的利率為3.575%，仍低于目前商貸首套房貸享受85折利率優惠后的利率。
“單純從利率來說，肯定公積金貸款更劃算啦。”有購房者表示，現時在廣州購房，純用公積金貸款的話，額度往往不夠，即使想用上公積金，也選擇組合貸的方式比較多。
純公積金貸款買房，單人60萬元、夫妻雙方100萬元的額度上限，對于偏向購置總價較高的改善型買家而言，意味著需要拿出更多首付。“征信規定得越來越嚴格，還不認收入證明。”購房者周先生表示，自己參加工作12年，一直繳存公積金，但是每個月的繳存額度不高，“我不太算得清楚到底能貸多少，所以就找了按揭公司幫忙算了一下，反正我一個人是貸不到60萬元封頂線的。”他說，即便貸到60萬元。要買下心水的物業，首付款也“差了一截”，因此，他正在考慮組合貸或者商貸的方式。
因為放開了貼息貸款部分占貸款總金額比例不得大于50%的限制，不少希望申請組合貸的購房者覺得，這是一項大利好，畢竟商貸與公積金貸款的利差比較大。貼息之后，使用組合貸的購房者可以有更多的實惠。
不過，也有購房者對50億元的貼息貸款額度夠不夠用心存疑慮。“貼息額度是增加了，但現在這些新規定出來之后，申請貼息貸款的人肯定也會變多，能不能搶得到還是個問題。”周先生表示，先下手還可以爭一爭，“如果搞不掂，那就只有先用商貸。”
廣州市住房公積金管理中心“雙11”給購房者送大禮，自11月11日起放開公積金貼息貸款部分占貸款總金額的比例不得大于50%的限制，只要是組合貸款即可申請公積金貼息貸款，其他貸款條件不變。據業界人士分析，這將給公積金可貸額度高且不需要貸過多商貸的購房人士送來佳音。
不過，公積金貸款申請難度同時也加大。廣州市住房公積金管理中心為防范貸款風險而出臺的新政11月1日起開始執行，新政中對公積金貸款申請者的征信以及收入進行了諸多規定，引起了不少購房者的疑慮。為此，該部門日前發出《廣州住房公積金管理中心關于加強住房公積金貸款風險管理的通知》操作細則問答，為貸款申請者解釋疑慮。由于公積金貸款新政對繳存公積金時間做出嚴格規定，必須按月繳存才可獲得公積金貸款資格，而不少單位因為入賬等原因是一個月繳存兩至三個月的公積金，該新政有可能導致這些有意申請公積金貸款的人士喪失貸款資格。為此，市住房公積金管理中心于11月10日發出《關于加強住房公積金貸款風險管理有關事項的補充通知》，給予半年的緩沖期，公積金貸款新政對繳存公積金時間的要求自20xx年5月1日才執行，從現在到20xx年4月30日，對公積金繳存的要求仍按舊規執行。
有業內人士認為，由于公積金貸款對征信審查比一般商貸更嚴格，且由于一些人公積金繳存基數較低，部分貸款購房者或許會轉向住房商業貸款。至于公積金繳存時間的爭議，公積金中心及時應對民意而給予半年緩沖期，解決了不少準公積金貸款者的麻煩。
征信新規應對辦法：
資金周轉盡量用不同信用卡攤分逾期
俗語說“十個杯子九個蓋”，一些人資金周轉有問題，會有名下多張信用卡來輪番透支周轉，在公積金加強對貸款申請人征信核查的今天，這個操作尤為必要。
公積金中心在解答“累計逾期次數的認定標準，是以單張貸記卡的最長逾期期數計算，還是以多張貸記卡的逾期次數合并計算?”、“累計逾期次數的認定標準，是按照貸款類型分別計算，還是多種貸款類型合并計算?”時給出明確回復，逾期次數和貸款逾期都是按單卡、單次貸款來作為審查標準。以信用卡還款逾期的例子為例，一個人名下有三張信用卡，分別在兩年內曾經有逾期5次、逾期3次和逾期兩次的記錄，由于單卡逾期次數沒有累積到6次，該貸款申請人依然有資格申請住房公積金貸款。以貸款還款逾期為例，職工同時辦理了消費貸款、助學貸款跟住房貸款，消費貸款逾期5期，助學貸款逾期1期，住房貸款逾期3期。是否算作累計逾期6期?還是算作累計逾期9期?還是屬于可以申請貸款?公積金中心對此回復稱：累計逾期次數以單筆貸款單獨計算，有多筆貸款的，不合并計算逾期期數。上述職工每筆貸款逾期都未超6期，可以申請貸款。
收入新規應對辦法：公積金月供與商貸月供分列計算
目前，大部分私營企業的單位公積金繳存基數低于職工月收入，另一部分福利好的單位，公積金繳存基數卻高于職工月收入，在公積金不認收入證明的新規下，如職工辦理組合貸款，繳存基數是否需覆蓋公積金與商業月供總額的兩倍?這個問題是公積金貸款申請者最關心的問題。
為此，廣州市住房公積金管理中心給出一錘定音的答復——職工申請貸款時，該筆貸款的月還款額占家庭收入的比例不得超過50%。月還款額只計算公積金貸款的月還款。(即繳存基數/工資覆蓋公積金貸款月供額的兩倍即可。)此外，對于共同產權人或配偶若在廣州市住房公積金管理中心繳存公積金的，其繳存基數/工資可計入家庭總收入。在貸款系統申請錄入界面增加產權人/配偶資料錄入窗口，需要增加產權人/配偶收入的，可在此錄入需要增加人員的證件號碼，由系統自動讀取其繳存基數/工資。共同產權人和配偶不作為借款人的，不計算其公積金貸款次數。但如果配偶或產權人繳存的是異地公積金，除非異地繳存的職工若作為借款人，其繳存基數可以計入收入，若不作借款人，只作為配偶或產權人，其繳存基數不計入家庭收入。
在公積金貸款新規之下，對于公積金貼息貸款和公積金組合貸款，將有兩套月供計算方式，公積金繳存基數顯示的收入必須要至少等于公積金貸款月供部分的兩倍;商貸部分仍需要開具個人收入證明，個人月收入必須至少等于商貸月供額的兩倍。雖然公積金繳存基數只對公積金月供有意義，它反過來對公積金可貸金額也有約束作用。
比如說，一個人繳存時間長，但繳存基數低，公積金賬戶累積可觀余額，根據公積金可貸公式，這名貸款購房者公積金可貸金額本來可以到60萬元，但是由于繳存基數低，不足以覆蓋60萬元公積金貸款每月還款的月供，這變相意味著公積金貸款者不能足額貸款。
公積金新規影響：
轉投商貸或增多
房衛士按揭負責人鄭大源認為，在公積金貸款新規出臺前，有的單位繳存非常不正常，甚至很多客戶為了貸款而臨時繳存，放款后就不再繳存了。新政抬高貸款門檻，自然使鉆空子的難度加大。此外，對于征信信用不符合公積金貸款要求的購房者，被迫轉投住房商業貸款，因為住房商業貸款對貸款逾期和信用卡逾期沒有那么嚴格的要求，逾期次數多一些也可通過。他之前正在處理一個客戶公積金貸款申請，這名人士的單位和公積金繳存情況都非常好，但由于一個月公積金入賬的時間問題，差點喪失公積金貸款資格，后來根據補充通知的精神，這名客戶順利獲得了公積金貸款資格。