深圳國五條細則

　　深圳國五條細則包括八方面內容，其中明確提到：20xx年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度，下面是細則的詳細內容。

深圳版“國五條”細則，內容如下:

　　根據《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔20xx〕17號)以及《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(粵府辦〔20xx〕11號)的要求，為繼續做好我市房地產市場調控工作，現就有關問題通知如下:

　　一、完善房價調控工作機制

　　加強市場監測與價格分析，引導房地產開發企業理性定價，嚴格規范新建商品住房供應管理，促進中低價位普通商品住房和保障性住房的有效供應，進一步完善穩定房價工作機制。根據我市年度經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等情況，確保20xx年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。

　　二、加強房地產稅收征管

　　嚴格執行國辦發〔20xx〕17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規定，充分發揮稅收政策的調節作用。稅務和規劃國土部門要加強溝通協調，依法嚴格開展房地產稅收征管工作，充分發揮房地產稅收在引導住房合理消費、抑制投資投機購房方面的作用。完善房地產價格評估技術，發揮其在房地產稅收征管中的積極作用，繼續加強存量房交易稅收征管工作，并根據房價變動，適時、適當調整征稅評估價格。

　　三、嚴格實施差別化住房信貸政策

　　銀行業金融機構、市規劃國土等部門要密切配合，加強信息互通共享，強化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。銀行業金融機構要嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。銀行業監管部門要加強對各商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，依據相關規定嚴肅查處違規住房信貸行為。人民銀行深圳市中心支行可根據我市年度新建商品住房價格控制目標和政策要求，在必要時候調整第二套住房貸款的首付比例和利率。繼續完善住房公積金制度，積極推進住房公積金繳存擴面工作，進一步提高住房公積金貸款政策對于合理住房需求的支持力度。

　　四、嚴格執行商品住房限購政策

　　要繼續嚴格執行國家、省、市商品住房限購措施。市規劃國土部門要加強與市稅務、民政、公安、社保等部門的合作，實現信息互通，杜絕通過補繳社保、多重戶口等方式規避限購政策的行為;發揮個人住房信息系統在限購、限貸政策中的作用。各有關單位要加大對提供虛假信息、以欺騙手段獲取房地產預售合同備案、房地產過戶登記等違法違規行為的查處力度，堅決遏制房地產市場投機行為。

　　五、增加住房和用地供應

　　市規劃國土部門要積極增加住房用地有效供應，科學編制年度住房用地供應計劃，拓寬城市更新等住房用地供應渠道，20xx年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。進一步加大公共租賃住房、安居型商品房和普通商品住房用地供應力度，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建設用地供應總量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房項目的建設和銷售，促進市場供應。

　　六、加快落實保障性安居工程規劃建設

　　市住房建設部門要加大保障性安居工程建設力度，通過新安排用地建設、城市更新項目配套建設、產業用地配套住房建設、軌道和交通場站上蓋以及企業利用自有存量用地建設等方式籌集和建設保障性住房。20xx年度新安排籌建保障性安居工程項目4萬套，新開工保障性安居工程項目1.5萬套，竣工2萬套，基本建成3萬套。建立和完善以公共租賃住房和安居型商品房為主，以貨幣補貼為重要補充的住房保障方式。加快保障性住房工程進度和分配管理，嚴格落實年度保障性住房建設和分配責任目標，建立健全安居型商品房輪候制度。

　　七、進一步加強市場監管

　　強化商品房預售管理，引導房地產開發企業理性定價。繼續嚴格執行商品房銷售價格備案、明碼標價、一房一價等規定，嚴格按照申報價格對外銷售。健全房地產市場監督管理機制，各部門要加強溝通協作，建立健全信息共享、情況通報及違法違規行為的聯合查處機制。進一步規范二手房市場交易秩序，強化房源信息編碼運用，加大對發布虛假房源信息行為的查處力度，規范房地產經紀機構和經紀人的準入管理，積極引導房地產經紀行業持續健康發展。進一步完善房地產行業誠信管理制度，將違法違規銷售等行為記入房地產開發企業信用檔案，并依據相關規定進行處理。

　　八、加強市場預期管理

　　進一步加強住房市場運行監測管理和預期引導，提高市場監測頻率，細化監測區域，加強熱點片區監測力度。及時主動發布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，方便居民置業參考和引導市場預期。繼續加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。

　　相關解讀

　　商品房去投資化將更明顯

　　美聯物業全國研究中心總監徐楓：

　　深圳版細則和此前新國五條以及廣東省的細則大同小異，總體都和預期一樣，但比廣東細則更有執行性，其中就包括房價控制目標與收入掛鉤。

　　深圳版細則沒有“更嚴厲”內容，原因在于，現在地方政府很清楚3月份的成交火爆很大程度上來源于新國五條出臺后的恐慌性入市，因此沒有把稅收、信貸等政策“定死”而是“留了一手”，因為那樣做的話就會誤傷一大批剛性需求的置業者。

　　中央調控以及深圳這一細則傳遞出的信息很清晰，就是房地產業的黃金十年已經過去，一線城市以及重點城市的“商品住宅去投資化趨勢將會很明顯”。“以前的政策會講拓展老百姓的財產性收入”，但現在政策更明確住宅將不適于投資。

　　此外，“深圳版”細則還將“預期管理”明確化，放出信號強調“不要再炒作房價上漲”。在這樣的政策下，預計4月份開始，深圳的樓市成交量將會明顯收縮，但20xx年全年的成交量將仍會比20xx年高，并且“不要對房價下跌有過高期望”，因為在現行體制下，住房需求依然十分巨大，尤其是在一線城市里。

　　此外，“房產稅”仍會是今年中央的重中之重，深圳無疑會成為第二批試點城市，而房產稅最快可能在下半年就會落地。

　　看似“溫和”實則“很有料”

　　中聯地產二手房研究院總經理肖小平：

　　深圳這份文件看似“溫和”，實則“很有料”。在這樣一份細則下，深圳“后續調控的彈性可以非常大”，這意味著調控可以有“后招”。

　　“深圳這一細則對于房地產市場價格的控制可以說是用心、細致”，除了房價目標和收入掛鉤外，還有“促進中低價位普通商品住房供應”和“引導房地產開發企業理性定價”。

　　此外，深圳雖未明確強征差額20%的個人所得稅，但細則中表述的調整評估價則意味著在現行政策下，深圳可以通過提高評估價加強對交易環節的征稅力度。

　　總體而言，“深圳版”細則對于市場的心理震懾作用依然很大。