不動產登記暫行條例實施細則政策解讀（通用5篇）

不動產登記暫行條例實施細則政策解讀 篇1

　　恪守程序法定，細化登記程序

　　權力的行使必須依據法定的程序進行。不動產登記制度本質上是行政程序法，而《細則》以專章規范了不動產登記的具體程序

　　對于依申請登記，《細則》將其明確區分為申請、受理、審核、記載4個階段。就登記申請，《細則》對于申請材料及其形式、共有人申請、法定代理人和委托代理人代為申請等都進行了細致規范。就登記機構的審核，《細則》對于登記機構具體查驗事項、實地查看的具體內容，都在《暫行條例》的基礎上進行了進一步細化。尤其是對于實踐中做法迥異的公告問題，《細則》詳細列舉了需要進行公告的各種情形，并對公告的方式、期間、公告內容、后果等進行了詳細的規定。《細則》還就依囑托登記、權屬證書和登記證明的發放、補發、換發、收回等，都規定了細致、完善的程序。

　　此外，在各種具體登記類型中，《細則》也對其中的特殊程序作出了規范。主要涉及以下幾類：一是對依職權登記的授權。例如，針對我國廣大農村尚有大量未登記的不動產的現實，《細則》授權市、縣人民政府根據情況組織開展集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權的首次登記。為方便群眾，此種登記所需的權屬來源、調查等登記材料，由人民政府有關部門組織獲取。二是對相關登記程序銜接的規定。例如，因圍填海造地等新形成土地的，《細則》要求申請人應當在圍填海造地等工程竣工后，申請國有土地使用權登記，并辦理海域使用權注銷登記。三是對特定登記類型規定了特定程序。例如，基于異議登記的臨時性、急迫性，《細則》規定：不動產登記機構受理異議登記申請的，應當將異議事項記載于不動產登記簿。這實際意味著該類登記僅需申請、受理、記載3個環節，省略了審核的環節。

　　簡化證明要求，限制申請材料

　　《條例》明確將登記申請材料限于“法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料”，以避免登記機構借設定申請材料來擴張行政許可、濫設前置性審批

　　實踐中，各地登記機構存在著隨意增加登記申請材料、登記前置條件的情形。例如：對新建房屋所有權的首次登記，有的地方要求將是否取得施工許可證也作為登記申請材料。而未取得施工許可證，屬于行政處罰的范疇，與房屋所有權并無關系。還有地方規定，名下有違法建筑物的所有權人的合法房產不得辦理抵押、轉讓登記，形成了合法財產與不法財產之間的“連坐”。

不動產登記暫行條例實施細則政策解讀 篇2

　　《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已于20xx年3月1日起施行。在《條例》經國務院原則通過后，國土資源部就依據《條例》的主旨和精神，結合各不動產登記試點地區的統一登記實踐，啟動了《條例》實施細則的起草工作。今年1月1日，國土資源部以第63號令發布實施《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)，對《條例》進行了細化，為不動產統一登記確定了更為詳細的操作規范。我們將組織相關專家，分兩期對《細則》進行深度解讀。

　　《細則》體現了依法行政的要求，細化了不動產統一登記各項具體規則，對于登記機構及其工作人員的權限、登記程序、各類登記類型及其申請材料、不動產登記資料的查詢、利用和保護等都進行了具體規定。可以說，踐行依法行政，構成了貫穿《細則》各項制度和規范的一條紅線。

不動產登記暫行條例實施細則政策解讀 篇3

　　嚴格遵循上位法設定登記權限

　　《細則》制定過程中，恪守《物權法》等法律以及《條例》等行政法規的基本精神和各項具體制度，嚴格設定登記機構各項權限、強化登記機構的責任

　　登記制度設計中，登記程序的啟動權歸屬于登記機構還是當事人至關重要。不動產登記，究其本質，是在不動產權利因法律事實發生變動的情況下，由當事人就相關法律事實提出主張，登記機構確認法律事實的發生并就相應的不動產權利變動后果記載于登記簿。根據《物權法》對物權變動的規定，不動產登記原則上應當由當事人提出;登記程序原則上應當由當事人啟動。《物權法》對不動產登記的規定，也確認了依申請登記的基本原則。

　　但從不動產登記實踐來看，不少規范性文件中存在著相當數量的允許登記機構隨意依職權啟動登記程序的規定。這種做法嚴重損害當事人的信賴利益和交易安全，本質上是國家權力對市場的過分干預。

　　《細則》在遵循《物權法》基本精神的基礎上，在第二條明確規定，不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。這就明確確定了依申請登記的原則;而將依職權辦理登記嚴格限制在法定特定情形。同時，在第十三條明確規定，申請登記的事項記載于不動產登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構應當將登記申請書以及相關材料退還申請人，從而允許當事人依照其意志終結登記程序。這就明確了當事人的意思在登記中的主導地位，充分體現了《物權法》等法律所貫徹的私法自治的精神。

　　此外，《細則》對登記類型的詳細列舉、對登記程序的縝密細化、對各類申請材料的嚴格限制、對登記機構審查職責的規定、對異議登記失效的規定等，無不是對登記職權的規范，無不體現了上位法的要求。

不動產登記暫行條例實施細則政策解讀 篇4

　　在建工程抵押權設立登記與在建建筑物抵押權登記

　　《辦法》對在建工程抵押權設立登記的規定比較原則，與《城市房地產抵押管理辦法》的規定有很大差異。但《物權法》《辦法》實施后，《城市房地產抵押管理辦法》并未被廢止，因此原房屋登記機構在辦理在建工程抵押權設立登記時非常謹慎，審查時常常為出借方是否為銀行、借款用途是否用于后續工程建設、擔保物是在建筑整體還是局部等而困惑。

　　根據《細則》第75條的規定，在建建筑物抵押權登記的客體是正在建造尚未辦理所有權首次登記的房屋等建筑物，并不包括建設用地使用權;申請在建建筑物抵押權登記，必須同時申請建設用地使用權抵押登記;在建建筑物必須同時具備正在建造、尚未辦理所有權首次登記兩個條件。

　　由此，以前困擾登記人的三大難題也得到了答案：其一，在建建筑物抵押的抵押權人不一定是金融機構;其二，擔保的債權不一定是為后續工程建設籌集資金，也可以為第三人行為提供擔保;其三，抵押標的不限于在建建筑物全體，也可以是其中部分。

　　關于更正登記

　　按照《辦法》，更正登記可依申請人申請啟動，或由登記機構依職權啟動。依申請啟動的，需登記的權利人申請或書面同意，權利人不同意更正的，申請人應申請異議登記;依職權更正的，僅限于不涉及權利歸屬和內容的登記錯誤情形，涉及權利歸屬和內容的，應通知權利人辦理更正登記，通知期間暫緩辦理其處分登記申請。

　　根據《細則》第79、80、82條的規定，可對更正登記作如下解讀。其一，權利人、利害關系人都可以申請更正登記。其二，利害關系人的范圍沒有明確，應該是指登記的不動產權利對其權利義務關系發生影響的第三人。其三，不動產登記機構對更正申請具有裁決權，登記機構認為確有錯誤的，予以更正;認為無誤的不予更正，并書面告知申請人。申請人不服的，可以起訴或申請行政復議。其四，不動產登記機構無法判斷是否有誤，權利人同意更正的，參照權利人申請更正辦理;權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

　　異議與異議登記

　　《辦法》認為，“異議能(暫時)對抗登記的物權，又能阻斷登記申請”。《細則》第84條的規定則可以概括為“異議不能對抗已登記的物權，異議可以阻斷登記申請”。

　　《條例》第22條第2款規定，存在尚未解決的權屬爭議的，應當不予登記。故登簿之前的異議，可以阻斷登記。但是登簿后的登記，發生物權效力，就不僅是異議所能對抗的。處分登記申請人及第三人知悉異議存在并出具自擔風險的書面承諾以完成登記，表明不動產登記機構盡到了風險提示的告知義務，申請人在他日的不動產登記行政案件中申請不動產登記機構賠償的請求可能得不到支持;此外，申請人特別是權利受讓人可能因此而不能成為法律上的善意第三人，并因此可能在今后的確權訴訟中喪失物權。

不動產登記暫行條例實施細則政策解讀 篇5

　　公告和異議

　　相對于《辦法》“房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告”的原則性規定，《細則》的優勢體現在五個方面：其一，公告種類明確，包括征詢異議公告、遺失滅失聲明公告、宣示公告;其二，公告方式明確，包括網站及現場、網站、網站或報紙;其三，公告的情形明確，包括政府組織的集體土地所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記、依職權更正登記、依職權注銷登記、法律行政法規規定的其他情形等;其四，公告內容明確，征詢異議的公告必須包括自然狀況、權利狀況、異議提出方式等;其五，公告期限明確，除宣示公告不需要設定公告期限外，其他公告的公告期不少于15個工作日。

　　初始登記與首次登記

　　《辦法》把房屋等建筑物的第一次登記命名為初始登記，《細則》把不動產權利的第一次登記命名為首次登記。國有土地所有權歸國家所有，依《物權法》規定無需登記;國有土地使用權如果需要初始登記，應登記在(有批準權的)人民政府名下，當然也無須登記;集體土地所有權登記在集體經濟組織名下，應當登記。由于土地權屬比較復雜，因此稱首次登記為妥。