關于房產業(yè)融資經驗交流心得體會
一、房地產典當業(yè)務開展情況
我市目前依法注冊的典當企業(yè)有五家，分別是冷水江市恒升典當有限公司、市信泰典當有限公司、騰飛典當有限公司、金松典當有限責任公司、縣錦宏典當有限公司。房地產典當融資的用途主要有居民生活性融資、小企業(yè)及個體工商戶融資、房地產開發(fā)性企業(yè)開發(fā)性融資這三方面。從調研匯總情況來看，房地產典當業(yè)務在我市的開展自 年至 年期間總體呈上升趨勢，但內部結構有此增彼伏的調整，其中：居民生活性融資呈下降趨勢， 年占30.85%， 年占20.09%， 年占15.83%；小企業(yè)、個體工商戶生產性融資呈上升趨勢， 年占32.17%， 年占34.95%， 年占50.08%；房地產開發(fā)性企業(yè)開發(fā)性融資也呈上升趁勢， 年占8.75%， 年占12.5%， 年占22.73%。房地產典當融資中，最長當期180天，最短當期15天。平均當期97.5天，最高當金數額100萬，最低當金數額60萬，平均當金數額為80萬，單一客戶最高當金額度100萬。壞帳損失為零。
近幾年房地產企業(yè)典當融資在業(yè)務中所占比例逐年增長，主要原因有兩方面，一方面國家宏觀調控和貸款政策的變化，使銀行貨款融資嚴重緊縮，一些資金實力不強的中小房地產企業(yè)向銀行求貸無門。另一方面房地產銷售速度的減緩，影響資金回流速度，在這兩方面因素的影響下，房地產企業(yè)融資的出路必然會轉向典當行，以緩解資金不足帶來的壓力。
房地產典當業(yè)務中，出現(xiàn)了建工程典當。在建工程典當屬于房地產典當范疇，其特點是房屋建筑工程沒有最后竣工。從法律手續(xù)上是開發(fā)商暫時享有所有權，房屋賣出后所有權歸購房者。開發(fā)商在房屋開發(fā)過程中總會有資金短缺的時候，用典當行當金完成工程建筑，用賣房款歸還典當行當金，可以避免出現(xiàn)爛尾樓，避免影響城市容貌。有些是期房和回遷樓，及時完工可避免群眾的不滿情緒，從某些意義上講維護了社會穩(wěn)定。同時開發(fā)商也可以較快的回籠資金。但是在建工程，風險很大，不可控。如果是已取得預售證或房地產權證的，就得防范該用于抵押的房產是否已與第三人簽訂購房合同也就是所說的一房兩賣（收了購房人的預付款然后又將該房抵押給銀行或典當行）造成三角債。資金不能正常歸還，不利于典當行資金周轉，降低了典當行收益。另在建工程的抵押在考察、評估、權證辦理，到后期的跟綜監(jiān)管都有諸多困難，難以到位，相應的資金風險也隨之加大，需嚴格把控。目前我市在建工程典當業(yè)務尚不多。
二、房地產典當業(yè)務存在的主要問題
房地產典當業(yè)務雖近幾年上升，但在具體業(yè)務辦理中有些問題的存在影響了當戶的快速融資和及時融資。主要是評估機構的估價和房地產登記部門的相關手續(xù)占用的時間較長，難以滿足當戶在時間上的需求。在房地產典當業(yè)務中，也不可避免的會出現(xiàn)當戶與不法房地產評估機構串通一氣，高估冒估房地產的價值，從而達到騙貸的目的，使典當行承受風險。
三、典當行融資、經營守則情況
我市各典當行主要以自有資金開展典當業(yè)務，為規(guī)避風險，按估價的適當比例發(fā)放當金，沒有辦理超出經營范圍的業(yè)務，各典當企業(yè)各自獨立經營，按自己的市場來開展業(yè)務，未曾出現(xiàn)多家典當企業(yè)聯(lián)合做家的現(xiàn)象。
四、房地產典當業(yè)務的利弊及相關對策與建議
典當行向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放典金有利有弊，利的方面：1、從事方地產開發(fā)的企業(yè)一般都是資金較雄厚的企業(yè)，資信方面相對有明顯的優(yōu)勢；2、相對動產質押而言，房地產抵押典當無需專門的場地專門保管，只需到房地產管理部門辦理相關產權登記手續(xù)，對典當行而言管理成本相對要低很多；3、房地產企業(yè)資本回報率較高，能承擔起典當行較高的費率。弊的方面：1、房地產抵押貸款是當前金融市場中融資和消費的最佳、最有效的擔保方式，但實際操作中，利用房地產貸款抵押進行不法活動的現(xiàn)象屢見不鮮，對金融機構、抵押登記機關造成了諸多金融風險和行政風險，其風險主要有房價虛估、產權虛假、重復抵押、產權不清、產權無效等方面。2、房地產抵押貸款金額比率偏低�！兜洚敼芾磙k法》明確規(guī)定，對同一當戶單筆房地產抵押貸款額度最高不超過注冊資本的10%，而房地產開發(fā)企業(yè)一般所需資金均比較大，而如果要獲取100萬以上的貸款，必需同時提供2個以上的抵押物，導致流失了一部分低風險貸款業(yè)務，這也是房地產開發(fā)企業(yè)至今業(yè)務不占主要份額的主要原因。
根據目前存在的問題，應盡快完善在建工程抵押典當手續(xù)，簡化手續(xù)環(huán)節(jié)；加強行業(yè)主管部門與房地產抵押登記部門協(xié)調，加快抵押評估和登記辦理速度。加強立法，使保障典當業(yè)務平穩(wěn)發(fā)展的相應法律盡快頒布。討論房地產開發(fā)權利質押典當業(yè)務的開展。