上海市居住物業管理條例

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范本市居住物業的使用、維修和其他管理服務活動，維護業主，使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的居住環境，根據國家法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政域內的居住物業管理。

　　第三條 本條例所稱居住物業(以下簡稱物業)，是指住宅以及相關的公共設施。

　　本條例所稱業主，是指物業的所有權人。

　　本條例所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

　　本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。

　　第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

　　第五條 上海市房屋土地管理局(以下簡稱市房地局)是本市物業管理的行政主管部門，負責組織實施本條例。

　　區、縣房地產管理部門是本轄區物業管理的行政管理部門，依照本條例對轄區內物業管理進行管理監督。

　　建設、規劃、市政、公用、電力、郵電、環衛、園林、住宅、公安、物價、工商等有關行政管理部門按照各自職責，協同實施本條例。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系協調。

　　第二章 業主自治管理

　　第六條 業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

　　一個物業管理區域成立一個業主委員會。

　　物業管理區域的范圍，由區、縣房地產管理部門按照住宅與公共設施的相關情況劃定。

　　第七條 業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會應當由業主擔任。

　　一個物業管理區域內，有下列情況之一的，所在地的區、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會：

　　(一)公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上;

　　(二)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;

　　(三)住宅出售已滿兩年。

　　第八條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成;業主人數較多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。

　　業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。

　　業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會;經百分之十五以上或者業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。

　　業主大會或者業主代表應當邀請居民委員會和使用人代表列席。

　　第九條 業主大會或者業主代表大會行使下列職權：

　　(一)選舉、罷免業主委員會委員;

　　(二)審議通過業主委員會章程和業主公約;

　　(三)聽取和審議物業管理服務工作報告;

　　(四)決定物業管理的其他重大事項。

　　第十條 業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記：

　　(一)成立業主委員會登記申請書;

　　(二)業主委員會委員名單;

　　(三)業主委員會章程。

　　區、縣房地產管理部門應當自受理登記之日起十五日內，完成登記工作;對不符合本條例規定成立的業主委員會不予登記，并書面通知申請人。

　　第十一條 業主委員會根據物業管理區域的規模由五人至十五人組成。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　業主委員會每屆任期兩年。

　　第十二條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況;

　　(二)選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同;

　　(三)依照本條例設立物業維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理;

　　(四)審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

　　(五)聽職業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動;

　　(六)監督公共建筑、公共設施的合理使用;

　　(七)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。

　　業主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過

　　第十三條 住宅出售單位應當按照規定提供物業管理區域必需的物業管理服務用房，產權屬全體業主共有;物業管理服務用房的收益用于業主委員會的話動經費和補充物業維修基金。具體辦法由市人民政府制定。

　　第十四條 業主小組由本幢住宅業主推選若干代表組成，其職責是：

　　(一)聽職業主、使用人對物業管理服務的意見和建議，向業主委員會或者物業管理企業反映;

　　(二)執行業主委員會作出的決定;

　　(三)提出共用部位和共用設備的維修、更新建議。

　　第十五條 業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范，對全體業主具有約束力。使用人應當遵守業主公約。

　　業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之曰起生效。

　　業主委員會應當自業主公約生效之日十五日內，將業主公約報所在地的區、縣房產管理部門備案。

　　第十六條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

　　業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律法規相抵觸。

　　第三章物業管理服務

　　第十七條 物業管理企業應當按照規定向市房地局或者注冊地的區、縣房地產管理部門申領物業管理資質證書。

　　市房地局和區、縣房地產管理部門應當自受理物業管理企業申請之曰起二十曰內，核發物業管理資質證書。

　　物業管理企業應當按照資質管理的規定從事物業管理服務。

　　第十八條 業主或者業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業。

　　物業管理企業接受委托從事物業管理服務合同。

　　物業管理服務合同應當載明下列主要內容：

　　(一)業主委員會和物業管理企業的名稱、住所;

　　(二)物業管理區域的范圍和管理項目;

　　(三)物業管理服務的事項;

　　(四)物業管理服務的要求和標準;

　　(五)物業管理服務的費用，.

　　(六)物業管理服務的期限;

　　(七)違約責任;

　　(八)合同終止和解除的約定;

　　(九)當事人雙方約定的其他事項。

　　物業管理服務合同的期限為兩年。

　　物業管理企業應當自物業管理服務合同生效之日起十五日內，將物業管理服務合同報住宅所在地的區、縣房地產管理部門備案。

　　第十九條 物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：

　　(一)住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

　　(二)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新;

　　(三)電梯、水泵等房屋設備的運行服務;

　　(四)保潔服務;

　　(五)保安服務;

　　(六)物業維修、更新費用的帳務管理;

　　(七)物業檔案資料的保管。

　　物業管理服務合同中當事人可以約定下列物業管理服務事項：

　　(一)住宅的自用部位和自用設備的維修、更新;

　　(二)業主委員會委托的其他物業管理服務事項。

　　第二十條 物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求實施：

　　(一)按照國家和本市規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施管理服務;

　　(二)在業主、使用人作用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人;

　　(三)經常對物業管理區域進行全面的巡祝、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護;

　　(四)發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修;

　　(五)接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理;

　　(六)做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊;

　　(七)每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核;

　　(八)定期聽職業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;

　　(九)發觀違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政機關報告;

　　(十)按照物業管理服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務事項。

　　除前款規定外，物業管理企業應當配合居民委員會做好杜區管理、社區服務的有關工作。

　　第二十一條 物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。

　　第二十二條 物業管理服務收費包括下列項目：

　　(一)管理費，用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡祝、檢查，物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務;

　　(二)房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用;

　　(三)保潔費，用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用;

　　(四)保安費，用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用;

　　(五)維修費，用于物業維修服務所需的費用。

　　前款第(一)、(二)、(三)、(四)項費用按月分項計算，第(五)項費用按實際維修項目計算

　　第二十三條 物業管理服務收費的標準按照下列規定確定：

　　(一)已售公有住宅的收費標準，由市物價局會同市房地局制定;

　　(二)普通內銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會在區、縣物價部門會同房地產管理部門規定的基準價的浮動幅度內協商確定;

　　(三)高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會協商確定。

　　其他服務項目的收費，由物業管理企業與業主委員會或者業主、使用人協商確定。

　　第二十四條 物業管理服務費由物業管理企業按照物業管理服務合同的約定向業主收取。

　　業主與使用人約定由使用人交納物業管理服務費用的，從其約定。

　　物業管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過三個月。

　　第二十五條 物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

　　未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收費的，業主或者使用人可以不支付。

　　第二十六條 物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的十日內，向業主委員會辦理下列事項，并報區、縣房地產管理部門備案：

　　(一)對預收的物業管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還;

　　(二)移交全部物業檔案資料和有關的帳務帳冊;

　　(三)移交業主共有的房屋、場地和其他財物。

　　第四章 物業的作用

　　第二十七條 業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水通行、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

　　第二十八條 物業使用中禁止下列行為;

　　(一)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;

　　(二)占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備;

　　(三)在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;

　　(四)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(五)亂設攤、亂設集貿市場;

　　(六)亂倒垃圾、雜物;

　　(七)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(八)排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲;

　　(九)法律、法規禁止的其他行為。

　　第二十九條 業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。

　　物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督，發現違反本條例第二十八條的行為，應當勸阻制止，并督促改正;對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

　　第三十條 住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，其業主應當征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意，并報區、縣房地產管理部門審批。

　　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。

　　第三十一條 任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業主委員會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。

　　除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外，機動車輛在物業管理區域內行駛、停放及其收費的規定，由業主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區、縣物價部門的規定執行。車輛停放的收益應當納入物業維修基金，用于公共設施的維修、更新。

　　第三十二條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續;經批準的，應當與業主委員會簽訂協議，并支付設置費用。

　　按照前款規定收取的經營性設施費用應當納入物業維修基金。

　　利用物業設置公益性設施，按照市人民政府的有關規定執行。

　　第三十三條 物業管理區域內生活垃圾和糞便的清運、處理，按照本市環境衛生管理法規的有關規定執行。

　　第三十四條 業主轉讓或者出租住宅時，應當將業主公約作為住宅轉讓合同或者租賃合同的附件。

　　住宅轉讓合同或者租賃合同簽訂之曰起十日內，當事人應當將住宅轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

　　第五章物業的維修

　　第三十五條 公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時，應當設立物業維修基金

　　新建高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅出售時，可以設立物業維修基金。

　　物業維修基金設立的具體標準和辦法，由市人民政府規定。

　　第三十六條 住宅出售單位應當將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機構，設立專門帳戶，按照不低于城鄉居民存款利率計職利息。

　　物業維修基金應當按幢立帳、按戶核算。

　　第三十七條 物業維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。

　　業主委員會應當定期公布物業維修基金的收支情況，接受業主監督。

　　第三十八條 物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔：

　　(一)住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔;

　　(二)住宅共用部位和共用設備的維修、更新費用，由整幢住宅的業主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔;按照本條例設立物業維修基金的，在物業維修基金中列

　　(三)公共設施的維修、更新費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔;依照本條例設立物業維修基金的，在物業維修基金中列支。

　　住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全時，區、縣地產管理部門應當督促限期維修。

　　物業維修基金不足時，業主應當按照業主委員會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業維修基金。巳售公有住宅的公共設施維修、更新費用，按照市人民政府的規定執行。

　　第三十九條 住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責陪償，

　　因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　第四十條 業主轉讓住宅時，其物業維修基金帳戶中剩余部分的費用不予退還，繼續用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由業主交納的剩余部分，由受讓人向轉讓人支付。

　　第六章前期物業管理

　　第四十一條 本條例所稱前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。

　　第四十二條 新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，并報所在地的區、縣房地產管理部門備案。

　　新建商品住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

　　住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

　　第四十三條 新建商品住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

　　第四十四條 新建商品住宅出售單位應當按照國家和本市規定的保修期限和保修范圍，承擔住宅的保修責任。

　　第四十五條 新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金

　　第四十六條 自前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔;自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

　　第四十七條 新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。

　　第四十八條 住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。

　　前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。

　　第四十九條 公有住宅出售后的前期物業管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。

　　第五十條 前期物業管理適用本條例第二章以外的各章規定。

　　第七章投訴

　　第五十一條 市房地局和隊縣房地產管理部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主和使用人對違反本條例行為的投訴。

　　第五十二條 區、縣房地產管理部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受理之日起三十日內答復投訴人。

　　投訴人對區、縣房地產管理部門的答復有異議，可以向市房地局提出復核要求。市房地局應當自受理之日起三十日內，將復核意見答復投訴人。

　　第五十三條 投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的，市房地局或者區、縣房地產管理部門應當自受理之日起五日內，移送有關行政管理部門處理，并書面告知投訴人。

　　第八章法律責任

　　第五十四條 業主、使用人違反業主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約、住宅使用公約的，業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

　　業主、使用人未按照物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。

　　物業管理企業違反物業管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任;造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十五條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本條例的，市房地局或者區、縣房地產管理部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第五十六條 物業管理企業違反本條例，按照下列規定予以處罰：

　　(一)違反第十七條第一款、第三款，第十八條第五款，第二十條，第二十六條，第二十九條第二款規定的，由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款;

　　(二)違反第二十三條，第二十四各第一款、第三款，第二十五條第一款，第四十七條規定的，由物價部門按照相關法律、法規的規定處罰。

　　物業管理企業違反本條例情節嚴重的，市房地局或者區、縣房地產管理管理部門可以作出降低資質等級的處理，直至吊銷資質證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業管理的經營項目。

　　第五十七條 新建商品住宅的出售單位違反本條例第三十五條第一款、第三十六條、第四十二條、第四十三條、第四十四條、第四十五條、第四十六條規定的，由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其限期改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第五十八條 業主、使用人或者其他單位、個人違反本條例，按照下列規定予以處罰;

　　(一)違反第二十八條第(一)、(二)、(三)項，第三十條第一款，第三十一條第一款，第三十二條第一款規定的，由區、縣房地產管理部門責令其限期改正，，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款;

　　(二)違反第二十八條第(四)、(五)、(六)、(七)、(八)項，第三十條第二款規定的，由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規的規定處罰。

　　第五十九條 市或者區、縣房地產管理部門違反本條例規定的行為，由市人民政府或者市房地局責令改正或者撤銷其決定。

　　市和區、縣房地產管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徹私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十條 街道監察隊對物業管理區域內違反市容、環境衛生、環境保護、市政設施、綠化等城市管理法律、法規以及違反建筑、設攤、堆物、占路等行為，應當在其法定職權范圍內，依法作出處罰和處理。

　　第六十一條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟

　　當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以按照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

　　第九章附則

　　第六十二條 本條例中有關專業用語的含義;

　　(一)自用部位，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的臥室、客廳、衛生間、陽臺、天井、庭園以及室內墻面等部位;

　　(二)自用設備，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的門窗、衛生潔具以及通向，這管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備;

　　(三)共用部位，是抬一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室別、墻面、屋面等部位;

　　(四)共用設備，是指一幢住宅內部，由整幢住宅業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備;

　　(五)公共設施，是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、害井、化糞池、垃圾箱(房)等設施;

　　(六)房屋承重結構，是指住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。

　　第六十三條 本條例中業主公約、住宅使用公約、業主委員會章程的示范丈：

　　房地局制定。物業管理服務合同、前期物業管理服務合同的示范文本，由市房地局會同市工商行政管理局制定。

　　第六十四條 物業管理區域內的非居住物業管理，參照本條例執行。

　　第六十五條 本條例的具體應用問題，由市房地局負責解釋。

　　第六十六條 本條例自1997年7月 l日起施行。