《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》落地：車位“只賣不租”成歷史
再次修訂的新版《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》落地，小區(qū)車位“只賣不租”成歷史，下面是相關(guān)內(nèi)容，歡迎閱讀。
小區(qū)停車糾紛多?
“只售不租”成歷史
收入增長(zhǎng)、荷包鼓了，滁城有越來(lái)越多的家庭開(kāi)始添置家用汽車，而這改善生活質(zhì)量的喜事兒，也帶出來(lái)不少問(wèn)題，時(shí)常“停車”讓人不能省心。今年，本刊曾多次報(bào)道市民在小區(qū)停車難的問(wèn)題：老舊小區(qū)上演“搶車位”;業(yè)主1年前預(yù)交停車費(fèi)，執(zhí)行時(shí)物業(yè)變卦;小區(qū)地下車位只賣不租，業(yè)主抱怨無(wú)處停車……
小區(qū)停車糾紛多，主要由于許多住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)等公共設(shè)施的權(quán)屬不明，已經(jīng)成為物業(yè)管理服務(wù)中的焦點(diǎn)問(wèn)題和突出矛盾。如今，這些問(wèn)題都在新修訂的《條例》中給予明確規(guī)定：《條例》第八十二條規(guī)定，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃停車位應(yīng)當(dāng)首先滿足本小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要，沒(méi)有出售、附贈(zèng)的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕，小區(qū)車位、車庫(kù)只賣不租的情況不允許發(fā)生。第八十六條則規(guī)定小區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng);出租的，租賃期限不得超過(guò)三年。人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)用于保障該人民防空工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。
小區(qū)里面誰(shuí)能管?
首次明確執(zhí)法進(jìn)小區(qū)
住宅小區(qū)既是居民們共同的“家”，同樣也屬于城市的一部分，小區(qū)里的事務(wù)不應(yīng)只是“家務(wù)事”。
家住滁城紫中路上的朱女士就表示，這里出入口眾多，附近又有大大小小的商鋪店面，加上毗鄰菜市場(chǎng)，常有小攤販在小區(qū)里就地?cái)[攤，占道的同時(shí)還經(jīng)常留下垃圾，影響居住環(huán)境。朱女士說(shuō)，小區(qū)物業(yè)管理薄弱，只能靠著城管部門不定期來(lái)維持秩序，才能保持小區(qū)的正常正活秩序。
據(jù)悉，在之前的物業(yè)管理?xiàng)l例中，對(duì)于小區(qū)范圍內(nèi)發(fā)生事務(wù)、執(zhí)法部門是否應(yīng)該進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理，我省沒(méi)有明文規(guī)定。而在本次修訂中，《條例》對(duì)有關(guān)部門進(jìn)小區(qū)執(zhí)法予以明確肯定。
根據(jù)第七十四條，縣級(jí)人民政府城市管理、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、園林等部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查，并將調(diào)查或處理結(jié)果答復(fù)投訴人。
發(fā)生七種情形
維修金申請(qǐng)更快捷
與人上了年紀(jì)易生病一樣，有一定年頭的房屋也容易出現(xiàn)滲水、漏水、外墻脫落等問(wèn)題，在房屋居住前所繳納的住宅專項(xiàng)維修基金此時(shí)便成了房屋的“養(yǎng)老金”。然而想要提取“養(yǎng)老金”，往往需要完成一系列流程，耗時(shí)較久。
據(jù)了解，目前滁城住宅小區(qū)的專項(xiàng)維修基金已有許多小區(qū)開(kāi)始申請(qǐng)使用，其中申請(qǐng)使用量最多的就是山水人家小區(qū)。山水人家物業(yè)管理處負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主申請(qǐng)使用房屋專項(xiàng)維修基金事宜的王經(jīng)理介紹，今年4月起，山水人家業(yè)主開(kāi)始申請(qǐng)維修基金，到6月第一批維修基金獲批，其間的流程為由業(yè)主先寫一份提用維修基金的申請(qǐng)，再聯(lián)合小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)提交至所在區(qū)的物業(yè)管理部門，進(jìn)行申報(bào);之后，將由具有資質(zhì)的維修公司到業(yè)主家中進(jìn)行檢查，并對(duì)維修所需費(fèi)用進(jìn)行報(bào)價(jià)、提出維修方案。業(yè)主要填寫物業(yè)專項(xiàng)維修基金資金使用情況登記表，找利益相關(guān)的業(yè)主一一書面確認(rèn)通過(guò)后，即可提用專項(xiàng)維修基金。
而本次修訂的《條例》，簡(jiǎn)化了房屋“養(yǎng)老金”的應(yīng)急使用手續(xù)。第八十九條規(guī)定，發(fā)生屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設(shè)施損壞的;公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;二次供水設(shè)施損壞等七種情形以及其他危及房屋安全的情形，需要使用專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，并報(bào)專項(xiàng)維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后，直接申請(qǐng)使用，應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А亩档土藢ｍ?xiàng)維修資金的使用門檻，有利于快捷解決電梯等設(shè)施的維修、更新和改造問(wèn)題。
老舊小區(qū)可增設(shè)電梯?
建設(shè)維護(hù)是難點(diǎn)
本次《條例》修訂還特別提到，為了適應(yīng)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)，解決老人上、下樓難的問(wèn)題，住宅物業(yè)履行相關(guān)手續(xù)后，可以使用公共區(qū)域增設(shè)電梯。
具體來(lái)說(shuō)，對(duì)配套設(shè)施不全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造，并將改造規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。老舊住宅小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府確定。老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，主要由政府承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
滁城山水人家小區(qū)是典型的以無(wú)電梯多層住宅樓為主的老舊小區(qū)，物業(yè)管理處的王經(jīng)理表示，目前為止確實(shí)有幾戶業(yè)主提出過(guò)能否增設(shè)電梯的提議。從物業(yè)管理的角度來(lái)看，王經(jīng)理表示，老舊小區(qū)增設(shè)電梯的主要問(wèn)題在于電梯設(shè)備的建設(shè)與維護(hù)：“從安裝上來(lái)看，大部分多層住宅樓設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有留下電梯安裝的空間和余地，安裝電梯必然要占用其他公共空間;其次，安裝電梯需要一大筆錢，層高不同的居民如何分?jǐn)傎M(fèi)用也需要仔細(xì)商討;而在安裝完成后，電梯設(shè)備需要長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，就需要投入更多的人力和物力。”
廣告費(fèi)停車費(fèi)怎么分配?
公共經(jīng)營(yíng)收益需單獨(dú)列賬
在小區(qū)物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，住宅小區(qū)內(nèi)的公共經(jīng)營(yíng)收益歸誰(shuí)所有、用在何處，已經(jīng)成為物業(yè)管理服務(wù)中的焦點(diǎn)問(wèn)題和突出矛盾。
記者走訪中，小區(qū)內(nèi)有商家進(jìn)入設(shè)攤點(diǎn)做宣傳、在小區(qū)放置廣告牌幾乎是各個(gè)小區(qū)的普遍現(xiàn)象，很多居民都表示，不知道這些營(yíng)收都去了哪里、有沒(méi)有用在了小區(qū)維護(hù)上。還有物業(yè)在全體業(yè)主所有的小區(qū)道路上收取停放車輛管理費(fèi)、在小區(qū)電梯等共用設(shè)施設(shè)備上從事廣告經(jīng)營(yíng)，收益到底該歸誰(shuí)、怎么分配，都是很多小區(qū)居民頗為關(guān)心的事情。
根據(jù)《條例》第八十四條、第八十五條規(guī)定，利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。規(guī)定屬于業(yè)主共有的車輛停放費(fèi)、公共經(jīng)營(yíng)收益，物業(yè)應(yīng)將其單獨(dú)列賬，收益按照業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，其余部分用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金，并建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營(yíng)收益財(cái)務(wù)賬目定期審計(jì)和公示制度。