關于《溫州市物業管理條例（草案）》的說明

　　為什么要制定《溫州市物業管理條例(草案)》?管理條例的詳細內容是什么?想要了解更多，下面請看小編給大家整理的關于《溫州市物業管理條例(草案)》的說明，希望對大家有幫助。

　　一、制定條例的必要性

　　溫州物業經過20多年的發展壯大，物業管理總體發展態勢良好，在促進社區和諧穩定、提升城市管理水平等方面作用顯著。但是，隨著物業管理行業的發展，管理實踐中出現了一些亟待解決的問題，主要表現在:

　　一是管理體制需要進一步完善。物業管理主管部門和街道(鄉鎮)之間關系尚未理順，社區(居民)委員會、村民委員會功能未充分發揮，行業協會地位有待強化。二是業主組織有待規范。我市業主委員會成立率只有38%，在國內處于偏低水平。業主組織的組織形式單一，運行機制不協調，行為規范有待完善。三是物業服務企業的發展面臨困境。一方面，部分物業服務企業服務意識不強，服務水平不高，物業服務處于低層次的初級服務模式。另一方面，由于欠費率高等原因，物業服務行業普遍存在虧損現象，部分物業服務企業甚至難以維持正常經營。四是物業行業信用狀況堪憂。一方面，由于誠信機制的缺失，市場不能有效淘汰劣質物業服務企業，出現“劣幣驅逐良幣”現象。另一方面，部分業主無正當理由長期拖欠物業費用，損害了整個行業的誠信建立和發展。五是物業專項維修資金的續籌和應急使用問題非常突出。我市不少老舊住宅小區專項維修資金賬戶余額不足規定比例，急需續籌。同時，由于物業專項維修資金使用受“雙2∕3”的限制，造成物業維修久拖不決。

　　上述問題的普遍存在，使得我市物業管理糾紛日趨增多，已經影響到物業服務企業的生存、城市居民的日常生活和社區的穩定。盡管國務院和我省人大分別制定了行政法規和地方性法規，但就上述問題，要么上位法未作規定，要么規定得不夠明確和具體。因此，結合我市實際，制定《溫州市物業管理條例》十分必要。

　　二、條例的起草過程

　　今年1月，市住建委牽頭成立了立法工作小組。委托廈門大學專家課題組負責立法基礎研究及立法起草，委托溫州大學專家課題組負責綜合論證工作。起草過程中，市住建委先后赴廣州、深圳和廈門等地學習考察，并深入基層調研。草案形成后，市住建委召開各種層次的座談會、論證會，多次征求意見，對照征集的意見建議并借鑒外地先進經驗對草案進行反復修改，先后形成18個草案稿。

　　在市住建委起草的同時，市法制辦同步成立立法工作專題小組，倒排時間，制定審核工作方案，確定具體步驟和時間節點。主動提前介入市住建委的起草工作，多次對初稿內容和立法技術問題提出意見建議。7月7日市住建委將條例送審稿正式報送市法制辦審核，市法制辦即在中國·溫州網和政府法制網上公開征求意見。同時，向各縣(市、區)人民政府、市各有關單位和各立法基層聯系點發文征求意見。7月15日，市法制辦組織召開由市發改委等16個部門以及部分人大代表、政協委員參加的《條例(送審稿)》征求意見座談會。7月20日、21日，市法制辦分別赴永嘉縣、蒼南縣及相關立法基層聯系點開展立法調研。7月26日，市法制辦組織召開溫州市物業管理行業協會、房地產行業協會、業主委員會協會、律師協會及有關物業服務企業和業主代表參加的社會組織和公眾征求意見座談會。7月28日，市法制辦又組織召開了專家論證會，廣泛聽取專家、學者的意見和建議。7月30日至8月5日, 市法制辦組織有關專家、實務工作者等集中整理、討論、修改。8月5日上午，王祖煥副市長召集有關部門征求意見。8月5日下午，市法制辦召開辦務會議進行審議。審核過程中，反復修改，數易其稿，形成本草案。《條例(草案)》共七章六十八條。

　　三、條例的主要內容說明

　　(一)關于管理體制。

　　條例優化設計了“市縣政府統籌規劃、主管部門監督管理、鄉鎮街道具體實施、社區村委協助配合、行業協會自律管理”的管理體制，明確各方職責：

　　一是市縣政府統籌規劃。市、縣(市、區)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系、建立和完善社會化、市場化的物業管理機制(第4條)。二是主管部門監督管理。物業管理行政主管部門負責物業管理的監督管理工作，具體負責指導鄉鎮街道開展物業管理監管工作，劃分物業管理區域，建立業主電子投票系統、物業服務項目招投標專家庫、物業服務企業考核體系和信用評價體系，備案物業服務合同，管理物業專項維修資金和物業保修金，查處物業管理違法行為等(第7條、第10條、第37條、第42條、第51-56條、第61-64條等)。三是鄉鎮街道具體實施。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府會同縣(市、區)物業管理行政主管部門，指導籌備組的成立和運行，業主組織的成立、備案、重選和換屆，監督業主組織和物業服務企業日常活動，調解處理物業管理糾紛(第5條、第11條、第12條、第17條等)。四是社區村委協助配合。社區(居民)委員會、村民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理工作，派員擔任籌備組成員，負責特定情況下業主組織的運行、重選、換屆等工作(第5條、第12條、第13條、第30條等)。五是行業協會自律管理。物業管理行業協會和業主委員會協會依法制定和組織實施自律性規范，組織業務培訓，協助調解處理物業管理糾紛。物業管理行業協會協助建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，業主委員會協會協助建立業主委員會成員和業主個人誠信檔案(第6條、第43條)。

　　(二)關于業主組織。

　　一是規定業主大會的籌備工作。鄉鎮街道應當指導業主成立籌備組，籌備組由業主代表、社區(居民)委員會、村民委員會和建設單位代表組成，籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指定(第11條、第12條)。二是規定業主大會和業主委員會的運行機制，具體規定了物業管理區域分割的程序和條件(第10條)，明確了業主委員會應履行的具體職責(第20條)和任職條件(第25條)。三是規定業主監事會的設置。借鑒其他城市的先進物業管理經驗，規定業主大會設立業主監事會，代表全體業主監督業主委員會的工作，并對監事會的相關職責和監事會成員的任職資格等作出相關規定(第22條、第23條、第25條)。

　　(三)關于物業服務企業的規范。

　　在國家和省立法基礎上，進一步完善物業服務企業的行為規范。明確規定物業服務企業的公示義務。公示的內容包括物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等。明確規范物業服務企業的進入和退出機制，對物業服務企業的專業服務、物業續聘、物業服務企業退出等問題作出了規定(第37-42條)。

　　(四)關于物業行業誠信機制。

　　一是建立物業服務企業考核體系和信用評價體系。主管部門對物業服務企業、項目負責人實行動態管理，定期對物業服務項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果(第43-44條)。物業項目負責人有嚴重失信行為的，應當錄入項目負責人信用信息檔案，同時錄入其所屬物業服務企業的信用信息檔案(第45條)。二是明確業主的誠信義務。《條例(草案)》規定，業主無正當理由拒不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過書面催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者法院判決后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案(第47條)。

　　(五)關于物業專項維修資金的續籌和應急使用。

　　一是規定物業專項維修資金的續籌。業主分戶賬面物業專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業主應當按照規定續交維修資金;拒不續交的，業主委員會、社區(居民)委員會、村民委員會或者物業服務企業可以通過各種形式，督促其限期交納;逾期不交納的，可以依法向人民法院提起訴訟，并可以錄入個人信用檔案(第53條)。

　　二是規定物業專項維修資金的應急使用。在借鑒其他地區經驗的基礎上，規定物業發生需要“應急維修、更新和改造”等七種情形時，可以應急申請使用物業專項維修資金。同時，為了防范物業專項維修資金濫用的風險，規定了應急使用的申請條件、審核程序和監督管理，確保物業專項維修資金的安全(第55條)。