《蘭州市物業(yè)管理條例》獲通過

　　20xx年12月29日，市xx屆人大常委會第二十八次會議聽取了市人大法制委員會關于《蘭州市物業(yè)管理條例(草案)》審議結(jié)果的報告，并分組審議《蘭州市物業(yè)管理條例(草案二次審議稿)》(以下簡稱《條例(二審稿)》)。按照即將出臺的《條例(二審稿)》，我市“四級管理、重心下移”的物業(yè)管理經(jīng)驗將升為法規(guī)條文。

　　填補法律空白化解轉(zhuǎn)型期矛盾

　　“目前，我市物業(yè)管理行業(yè)已進入轉(zhuǎn)型期，矛盾糾紛增多，部分矛盾甚至升級為局部性的群體性事件。為解決物業(yè)管理行業(yè)的突出問題，我市應盡快制定出臺一部完善的物業(yè)管理地方性法規(guī)，以彌補這方面的法律空白。”此前，在《蘭州市物業(yè)管理條例(草案)》進入一審立法程序時，市委常委、副市長何向東如是說。

　　在此次二審中，市人大法制委員會主任張福壽說，20xx年公布實施的《蘭州城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)不適應當前物業(yè)管理的新形勢和《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等相關上位法的規(guī)定。即將出臺的《蘭州市物業(yè)管理條例》，將對我市物業(yè)管理的新情況、新問題以地方性法規(guī)的形式進一步明確，特別是對我市“四級管理、重心下移、規(guī)范服務”的蘭州管理模式予以確認，并上升為地方性法規(guī)。《條例(二審稿)》明確，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)助和監(jiān)督，落實老舊住宅小區(qū)管理工作。

　　“應當可以預見，在今后發(fā)生物業(yè)糾紛時，采取社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方協(xié)調(diào)機制，能夠及時、有效地預防和化解物業(yè)管理的矛盾和糾紛。”參會的人大代表如是評價。

　　業(yè)主大會的職責將更加明確

　　在分組討論中，參會代表提出，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主大會形成有效決議的要求較高，但現(xiàn)實中業(yè)主出席業(yè)主大會行使表決權(quán)的比例一般比較低，因此很難形成有效決議，遇到緊急事件，容易造成巨大損失。為解決這一問題，《條例(二審稿)》引入了物業(yè)管理委員會制度，作為對業(yè)主大會制度的有效補充，該規(guī)定能有效解決日常監(jiān)管中的重大矛盾。如，新制定的《條例(二審稿)》明確規(guī)定，“利用業(yè)主共有的道路、場地設置車位和管理收費、收益使用、公布方面的事項”由業(yè)主大會決定。同時，包括選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)、改建和重建建筑物及其附屬設施、確定物業(yè)服務內(nèi)容標準以及物業(yè)服務收費方案等，也由其決定。作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會由5至11人的單數(shù)組成，業(yè)主委員會委員應當符合在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)連續(xù)居住一年以上的業(yè)主;身體健康，年齡不超過70周歲，能夠履行委員職責;本人、配偶及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)企業(yè)或者任職等條件。業(yè)主委員做出的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于15天。業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費開支范圍、標準和業(yè)主委員會委員的工作津貼等，由業(yè)主大會決定。上述費用由全體業(yè)主承擔，有公共收益的，從公共收益中支付。業(yè)主委員會委員的工作津貼不得高于當?shù)刈畹蜕�活保障標準�?/p>

　　另外，為防止物業(yè)管理委員代替法定的業(yè)主委員會和其權(quán)力的擴張，將物業(yè)管理委員會修改為臨時物業(yè)管理委員會，并規(guī)定根據(jù)本小區(qū)的實際情況可以成立也可以不成立，還規(guī)定“待業(yè)主大會成立后，自行終止”。

　　老舊小區(qū)可分期交存專項維修資金

　　《條例(二審稿)》細化了住宅專項維修資金方面的規(guī)定。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期之后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。還制定了一些符合實際的原則規(guī)定，包括可以進行保值增值運作、老舊住宅小區(qū)可以分期交存、可以在緊急情況下開通資金使用的綠色通道、可以就單幢住宅樓的維修單獨表決或者征求意見等。同時，物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責任和費用，由開發(fā)建設單位承擔;保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用中規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備部分，業(yè)主專有部門的，由業(yè)主承擔;業(yè)主專有部分之外的，由相關專業(yè)單位承擔。

　　另外，《條例(二審稿)》還對物業(yè)使用的禁止行為予以明確，包括將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;違法搭建、改建建筑物、構(gòu)建物等情況;將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活等情況。

　　“強制消費”擬罰款五萬元以上二十萬元以下

　　針對法律責任過少和針對性不強的實際，《條例(二審稿)》對該部分進行了細化和明確，對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、相關專業(yè)單位和政府及其部門以及工作人員設置了明確的法律責任。違反擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行改變物業(yè)共有部位、共用設施設備規(guī)劃用途;向業(yè)主、物業(yè)使用人制定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業(yè)主共有的道路、場地設置的車位停車費標準的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。設置營業(yè)攤點;許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得;逾期不改正的，處三千元以上三萬元以下罰款。

　　物業(yè)“四級管理”

　　●四級物業(yè)管理運行機制網(wǎng)絡由市物業(yè)管理辦公室、區(qū)(縣)物業(yè)管理辦公室、街道物業(yè)管理辦公室和社區(qū)物業(yè)管理組織共同構(gòu)成。居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的重心下移到街道，落實靠社區(qū)。

　　●區(qū)級物管部門將主要負責轄區(qū)內(nèi)三級(含暫定)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核、發(fā)證，一二、級物業(yè)企業(yè)資質(zhì)初審上報，轄區(qū)內(nèi)企業(yè)資質(zhì)年檢，轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)招投標，住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管，物業(yè)企業(yè)量化考核，縣區(qū)級優(yōu)秀項目考核，轄區(qū)物業(yè)管理信訪處理等行業(yè)監(jiān)管工作;

　　●街道辦事處可發(fā)揮一級網(wǎng)格作用，主要負責轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導，三級(含暫定)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)預審，一、二級物業(yè)企業(yè)資質(zhì)預審上報，轄區(qū)內(nèi)企業(yè)量化考核扣分，轄區(qū)物業(yè)管理信訪處理，老舊小區(qū)和“三不管”樓院管理等工作;

　　●社區(qū)發(fā)揮二級網(wǎng)格作用，主要負責協(xié)助街道做好轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導，企業(yè)量化考核扣分，老舊小區(qū)和“三不管”樓院管理，物業(yè)管理矛盾糾紛處理等工作。

　　“目前，我市物業(yè)管理行業(yè)已進入轉(zhuǎn)型期，矛盾糾紛增多，部分矛盾甚至升級為局部性的群體性事件。為解決物業(yè)管理行業(yè)的突出問題，我市應盡快制定出臺一部完善的物業(yè)管理地方性法規(guī)，以彌補這方面的法律空白。”此前，在《蘭州市物業(yè)管理條例(草案)》進入一審立法程序時，市委常委、副市長何向東如是說。

　　在此次二審中，市人大法制委員會主任張福壽說，20xx年公布實施的《蘭州城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)不適應當前物業(yè)管理的新形勢和《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等相關上位法的規(guī)定。即將出臺的《蘭州市物業(yè)管理條例》，將對我市物業(yè)管理的新情況、新問題以地方性法規(guī)的形式進一步明確，特別是對我市“四級管理、重心下移、規(guī)范服務”的蘭州管理模式予以確認，并上升為地方性法規(guī)。《條例(二審稿)》明確，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)助和監(jiān)督，落實老舊住宅小區(qū)管理工作。

　　“應當可以預見，在今后發(fā)生物業(yè)糾紛時，采取社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方協(xié)調(diào)機制，能夠及時、有效地預防和化解物業(yè)管理的矛盾和糾紛。”參會的人大代表如是評價。

　　業(yè)主大會的職責將更加明確

　　在分組討論中，參會代表提出，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主大會形成有效決議的要求較高，但現(xiàn)實中業(yè)主出席業(yè)主大會行使表決權(quán)的比例一般比較低，因此很難形成有效決議，遇到緊急事件，容易造成巨大損失。為解決這一問題，《條例(二審稿)》引入了物業(yè)管理委員會制度，作為對業(yè)主大會制度的有效補充，該規(guī)定能有效解決日常監(jiān)管中的重大矛盾。如，新制定的《條例(二審稿)》明確規(guī)定，“利用業(yè)主共有的道路、場地設置車位和管理收費、收益使用、公布方面的事項”由業(yè)主大會決定。同時，包括選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)、改建和重建建筑物及其附屬設施、確定物業(yè)服務內(nèi)容標準以及物業(yè)服務收費方案等，也由其決定。作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會由5至11人的單數(shù)組成，業(yè)主委員會委員應當符合在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)連續(xù)居住一年以上的業(yè)主;身體健康，年齡不超過70周歲，能夠履行委員職責;本人、配偶及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)企業(yè)或者任職等條件。業(yè)主委員做出的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于15天。業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費開支范圍、標準和業(yè)主委員會委員的工作津貼等，由業(yè)主大會決定。上述費用由全體業(yè)主承擔，有公共收益的，從公共收益中支付。業(yè)主委員會委員的工作津貼不得高于當?shù)刈畹蜕�活保障標準�?/p>

　　另外，為防止物業(yè)管理委員代替法定的業(yè)主委員會和其權(quán)力的擴張，將物業(yè)管理委員會修改為臨時物業(yè)管理委員會，并規(guī)定根據(jù)本小區(qū)的實際情況可以成立也可以不成立，還規(guī)定“待業(yè)主大會成立后，自行終止”。

　　老舊小區(qū)可分期交存專項維修資金

　　《條例(二審稿)》細化了住宅專項維修資金方面的規(guī)定。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期之后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。還制定了一些符合實際的原則規(guī)定，包括可以進行保值增值運作、老舊住宅小區(qū)可以分期交存、可以在緊急情況下開通資金使用的綠色通道、可以就單幢住宅樓的維修單獨表決或者征求意見等。同時，物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責任和費用，由開發(fā)建設單位承擔;保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用中規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備部分，業(yè)主專有部門的，由業(yè)主承擔;業(yè)主專有部分之外的，由相關專業(yè)單位承擔。

　　另外，《條例(二審稿)》還對物業(yè)使用的禁止行為予以明確，包括將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;違法搭建、改建建筑物、構(gòu)建物等情況;將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活等情況。

　　“強制消費”擬罰款五萬元以上二十萬元以下

　　針對法律責任過少和針對性不強的實際，《條例(二審稿)》對該部分進行了細化和明確，對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、相關專業(yè)單位和政府及其部門以及工作人員設置了明確的法律責任。違反擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行改變物業(yè)共有部位、共用設施設備規(guī)劃用途;向業(yè)主、物業(yè)使用人制定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業(yè)主共有的道路、場地設置的車位停車費標準的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。設置營業(yè)攤點;許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得;逾期不改正的，處三千元以上三萬元以下罰款。

　　物業(yè)“四級管理”

　　●四級物業(yè)管理運行機制網(wǎng)絡由市物業(yè)管理辦公室、區(qū)(縣)物業(yè)管理辦公室、街道物業(yè)管理辦公室和社區(qū)物業(yè)管理組織共同構(gòu)成。居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的重心下移到街道，落實靠社區(qū)。

　　●區(qū)級物管部門將主要負責轄區(qū)內(nèi)三級(含暫定)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核、發(fā)證，一二、級物業(yè)企業(yè)資質(zhì)初審上報，轄區(qū)內(nèi)企業(yè)資質(zhì)年檢，轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)招投標，住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管，物業(yè)企業(yè)量化考核，縣區(qū)級優(yōu)秀項目考核，轄區(qū)物業(yè)管理信訪處理等行業(yè)監(jiān)管工作;

　　●街道辦事處可發(fā)揮一級網(wǎng)格作用，主要負責轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導，三級(含暫定)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)預審，一、二級物業(yè)企業(yè)資質(zhì)預審上報，轄區(qū)內(nèi)企業(yè)量化考核扣分，轄區(qū)物業(yè)管理信訪處理，老舊小區(qū)和“三不管”樓院管理等工作;

　　●社區(qū)發(fā)揮二級網(wǎng)格作用，主要負責協(xié)助街道做好轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導，企業(yè)量化考核扣分，老舊小區(qū)和“三不管”樓院管理，物業(yè)管理矛盾糾紛處理等工作。