南昌市城市房地產(chǎn)抵押管理條例

　　抵押是民商活動中既古老又重要的債權(quán)擔保形式，素有“擔保之王”之美譽。房地產(chǎn)抵押是抵押的重要形式。下文是南昌市城市房地產(chǎn)抵押管理條例，歡迎閱讀!

南昌市城市房地產(chǎn)抵押管理條例完整版

　　第一條　為了加強城市房地產(chǎn)抵押管理，維護房地產(chǎn)抵押市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條　在本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)抵押、預(yù)購商品房貸款抵押、在建工程抵押，實施抵押管理，應(yīng)當遵守本條例。

　　第三條　本條例所稱房地產(chǎn)抵押，是指債務(wù)人或者第三人以其依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。

　　本條例所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　本條例所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建房地產(chǎn)工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其依法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　第一款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人。

　　第四條　房地產(chǎn)抵押活動，應(yīng)當遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則。

　　第五條　房地產(chǎn)抵押實行登記制度。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

　　第六條　市或者縣人民政府房產(chǎn)管理部門(以下簡稱房產(chǎn)管理部門)是本級人民政府房地產(chǎn)抵押登記工作的主管部門，對房地產(chǎn)抵押登記實行統(tǒng)一管理。

　　市或者縣人民政府國土資源、價格、財政、工商行政管理和稅務(wù)等部門，應(yīng)當按照各自的職責，配合做好房地產(chǎn)抵押的管理工作，依法對房地產(chǎn)抵押施行監(jiān)督檢查。

　　第七條　依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

　　房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，不得單獨設(shè)定抵押權(quán)。

　　第八條　抵押人所擔保的債權(quán)，不得超過其抵押的房地產(chǎn)價值。

　　房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)價值大于所擔保的債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況書面告知抵押權(quán)人。

　　第九條　以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

　　第十條　以預(yù)購商品房貸款抵押的，該商品房開發(fā)項目應(yīng)當符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

　　第十一條　以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

　　第十二條　以按份共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，所擔保的債權(quán)不得超出抵押人依法所享有的份額。

　　以共同共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當經(jīng)全體共有人書面同意，抵押人為全體共有人。

　　第十三條　企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，其設(shè)定的抵押期限不得超出企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)的終止期限。

　　有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，其設(shè)定的抵押期限不得超出企業(yè)的終止期限。

　　第十四條　有下列情況之一的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押：

　　(一)權(quán)屬有爭議的;

　　(二)已建成的房屋未依法登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》的;

　　(三)《房屋所有權(quán)證》與《國有土地使用證》載明的權(quán)利人不一致的;

　　(四)共同共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的;

　　(五)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

　　(六)列為文物保護的;

　　(七)公有住房已出租的;

　　(八)已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的;

　　(九)依法被查封、扣押、監(jiān)管的;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定其他不得設(shè)定抵押權(quán)的。

　　已被預(yù)售的商品房，開發(fā)該商品房的房地產(chǎn)企業(yè)不得設(shè)定抵押。

　　第十五條　房地產(chǎn)抵押，當事人應(yīng)當簽訂書面抵押合同。

　　抵押合同應(yīng)當具備以下條款：

　　(一)當事人姓名、住所或者名稱、駐址;

　　(二)抵押房地產(chǎn)坐落、類型、結(jié)構(gòu)、面積、價值、所有權(quán)屬、使用權(quán)屬、權(quán)證編號;

　　(三)抵押房地產(chǎn)擔保的債務(wù)款額和期限;

　　(四)抵押房地產(chǎn)意外毀損或者滅失的責任;

　　(五)違約責任;

　　(六)抵押合同消滅的條件;

　　(七)當事人爭議解決方式;

　　(八)當事人認為需要約定的其他事項;

　　(九)抵押合同簽訂的時間與地點。

　　第十六條　訂立房地產(chǎn)抵押合同時，當事人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押房屋的所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

　　第十七條　抵押合同簽訂后，當事人應(yīng)當向房產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　　辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當提供下列文件：

　　(一)抵押登記申請書;

　　(二)主合同和抵押合同;

　　(三)《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》;

　　(四)抵押當事人的身份證明或者法人資格證明;

　　(五)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。

　　第十八條　下列房地產(chǎn)抵押登記，當事人除提交本條例第十七條第二款規(guī)定提交的文件外，還應(yīng)當提交相應(yīng)的證明文件：

　　(一)抵押以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，應(yīng)當提交國土資源部門的批準文件;

　　(二)抵押集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)，應(yīng)當提交經(jīng)企業(yè)職工代表大會或者職工大會批準的文件;

　　(三)抵押有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)，應(yīng)當提交經(jīng)董事會或者股東大會批準的文件，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外;

　　(四)以中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當提交經(jīng)董事會批準的文件，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外;

　　(五)抵押未建成的拆遷安置房，應(yīng)當提交原房屋所有權(quán)證明和經(jīng)公證的拆遷安置合同書。

　　國有企業(yè)、國有控股企業(yè)、國有參股企業(yè)和事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

　　第十九條　房地產(chǎn)抵押登記，按照下列程序辦理：

　　(一)當事人按照本條例第十五條規(guī)定簽訂書面抵押合同;

　　(二)當事人持本條例第十七條或者第十八條規(guī)定的證明文件，向房產(chǎn)管理部門申請辦理抵押登記;

　　(三)房產(chǎn)管理部門對抵押房地產(chǎn)是否符合抵押條件進行審查，并在受理之日起5日內(nèi)書面答復(fù)當事人;

　　(四)對符合抵押條件的房地產(chǎn)，當事人可以協(xié)商議定其價值，也可以委托依法設(shè)立的有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構(gòu)進行價格評估;

　　(五)房產(chǎn)管理部門在抵押合同上簽注編號、日期，加蓋登記專用章，核發(fā)《房屋他項權(quán)證》，并在《房屋所有權(quán)證》上核簽抵押注記。

　　以預(yù)購商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，其中，按預(yù)購商品房合同履約的，當事人應(yīng)當申請房地產(chǎn)抵押變更登記。

　　《房屋他項權(quán)證》由抵押權(quán)人持有，經(jīng)抵押注記的《房屋所有權(quán)證》由抵押人持有。

　　第二十條　房產(chǎn)管理部門抵押登記的資料，應(yīng)當公開，允許當事人或者相關(guān)機構(gòu)查閱、抄錄或者復(fù)印。

　　第二十一條　抵押人將已出租的房屋抵押的，應(yīng)當將租賃情況書面告知抵押權(quán)人，并將抵押情況書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

　　已出租的房屋，因履行擔保債權(quán)而變更產(chǎn)權(quán)人的，原租賃合同在租賃期間內(nèi)繼續(xù)有效。

　　第二十二條　抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)當書面通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓。

　　第二十三條　抵押人的行為致使抵押房地產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為，恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值。

　　抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔保。

　　第二十四條　抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。

　　第二十五條　債務(wù)人履行債務(wù)完畢，因該債務(wù)擔保簽訂的房地產(chǎn)抵押合同隨即消滅，抵押權(quán)人應(yīng)當將《房屋他項權(quán)證》交還抵押人。

　　抵押人應(yīng)當在合同消滅15日內(nèi)，持履行債務(wù)的憑證和《房屋他項權(quán)證》以及經(jīng)抵押注記的《房屋所有權(quán)證》到房產(chǎn)管理部門辦理抵押注銷手續(xù)。

　　第二十六條　違反本條例，未辦理房地產(chǎn)抵押登記的，抵押合同無效，由此造成損失的，由責任方負責賠償。

　　第二十七條　抵押人隱瞞本條例第十四條第(一)、(四)至(九)項規(guī)定情況，造成抵押無效的，應(yīng)當承擔由此產(chǎn)生的法律責任。

　　第二十八條　房產(chǎn)管理部門違反本條例第十九條規(guī)定，給當事人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。

　　房地產(chǎn)抵押管理工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十九條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估失誤，給當事人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。

　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對署名的評估人員可以進行追償。

　　第三十條　房產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，其收費項目和標準應(yīng)當按照國家和省人民政府財政、價格部門批準的執(zhí)行。

　　第三十一條　在本市其他國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押，實施房地產(chǎn)抵押管理，參照本條例執(zhí)行。

　　以地上無定著物的土地使用權(quán)抵押的，由當事人向核發(fā)土地使用權(quán)證書的國土資源部門辦理抵押登記。

　　第三十二條　本條例自公布之日起施行。

房地產(chǎn)抵押的設(shè)定

　　(一)房地產(chǎn)抵押合同

　　房地產(chǎn)抵押合同是指債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保而與債權(quán)人達成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔保義務(wù)。當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

　　房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：⑴債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人的姓名(名稱)、住址;⑵被擔保主債權(quán)種類、數(shù)額;⑶債務(wù)人履行債務(wù)的期限;⑷房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;⑸抵押擔保的范圍;⑹當事人認為需要約定的其它事項。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當事人應(yīng)當予以補正。

　　(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)登記

　　房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。中國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同，依法成立時就應(yīng)生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。

　　房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)申請，填寫并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時提交法律規(guī)定的應(yīng)當提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)收到當事人的申請后即由負責監(jiān)督職責的抵押登記部門對當事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準登記并公告。