珠海市物業管理條例

　　第五十一條 物業服務企業享有下列權利：

　　(一)根據有關法律、法規規定和物業管理服務合同，對物業及其環境秩序進行管理;

　　(二)依照物業管理服務合同和有關規定收取物業服務費用;

　　(三)制止物業管理區域內損害公共利益的行為;

　　(四)法律、法規規定的其他權利。

　　物業服務企業履行下列義務：

　　(一)履行物業管理服務合同，提供安全防范、衛生保潔服務，提供共用部位及設施設備和園林景觀等維護養護服務;

　　(二)公布日常維護費用等公共費用的使用情況;

　　(三)接受業主委員會和業主的監督;

　　(四)法律、法規規定以及物業管理服務合同約定的其他義務。

　　第五十二條 物業管理服務合同應當約定下列基本內容：

　　(一)物業管理服務項目及其內容、標準、措施、目標;

　　(二)物業管理服務費用的標準及收取辦法;

　　(三)物業管理服務費用收支管理的措施及目標;

　　(四)各方權利義務;

　　(五)違約責任;

　　(六)合同爭議及糾紛的解決辦法;

　　(七)提前解除合同的條件;

　　(八)合同期限;

　　(九)合同生效條款;

　　(十)其他事項。

　　物業管理服務項目包含物業維護及管理、公共秩序維護及管理、環境衛生維護及管理、車輛停放管理、物業使用禁止行為管理、檔案資料建立保管以及其他物業管理服務項目。

　　合同的期限一般不少于三年，不超過五年。

　　物業管理服務合同雙方應當參照市物業管理行政主管部門頒布的示范文本，簽訂物業管理服務合同。物業服務企業應當于合同簽訂之日起三十日內將合同報區物業管理行政主管部門備案。

　　第五十三條 物業服務企業可以將物業管理服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業管理服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

　　物業服務企業可以根據業主的委托提供物業管理服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

　　第五十四條 物業服務企業應當在其接受委托的物業管理區域內設立管理處。

　　物業服務企業應當積極參與社區建設，支持居民委員會開展工作，積極配合公安、人口計生、環保、城市管理行政執法等部門共同做好有關工作。

　　第五十五條 物業服務企業沒有履行或者沒有完全履行物業管理服務合同的約定，導致物業管理區域內發生財產損失或者人身傷害的，應當依法承擔相應的法律責任;有保證人身、財產安全特別約定的，從其約定。

　　第五十六條 物業管理服務收費實行政府指導價和市場調節價。

　　政府指導價由價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定，根據物價指數進行適時調整，每年向社會公布。

　　政府指導價范圍之外的物業管理服務收費，可以實行市場調節價。

　　第五十七條 物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行長期公示。物業服務企業不得單方收取公示范圍之外的費用。

　　第五十八條 物業服務企業應當每月公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的數量、單價、金額，按照市政府有關規定向全體業主合理分攤有關費用。物業管理服務合同另有約定的，從約定。

　　建設單位應當對需要使用水、電、燃氣等服務的共用設施設備和相關場地安裝獨立計量器。共用設施設備和相關場地是否安裝獨立計量器應當納入竣工驗收范圍。共用設施設備和相關場地未安裝獨立計量器的，不予辦理竣工驗收備案。

　　第五十九條 物業管理服務費用按照下列規定承擔：

　　(一)前期物業管理服務合同簽訂之日至物業交付業主當月發生的物業管理服務費用由建設單位承擔;

　　(二)物業交付業主后次月起的物業管理服務費用由業主承擔。

　　業主空置物業，應當交納物業管理服務費用。

　　第六十條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取任何附加費用。

　　第六十一條 業主應當按照物業管理服務合同約定按時交納物業管理服務費用及其他費用。未按時交納的，物業服務企業有權催繳，要求限期交納;物業服務企業可以按照物業管理服務合同的約定加收滯納金。

　　業主委員會應當協助物業服務企業進行催繳。

　　業主違反物業管理服務合同約定，逾期不交納物業管理服務費用的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第六十二條 物業發生買賣、交換、贈與、繼承等產權轉移的，受讓人應當了解原業主的物業管理服務費用和物業維修資金交納情況。

　　受讓人應當在辦理轉移手續后十五日內將物業產權轉移情況、真實姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會，辦理有關手續。

　　第六十三條 業主委員會應當在物業管理服務合同期限屆滿九十日前，組織召開業主大會決定續聘或者解聘事項。雙方商定續聘的，應當重新簽訂物業管理服務合同;決定不續聘的，應當以書面形式通知對方。

　　物業管理服務合同期限屆滿，合同雙方沒有作出是否續聘決定的，原物業管理服務合同繼續履行。

　　第六十四條 物業管理服務合同終止，決定不續聘的，物業服務企業應當按照物業管理服務合同約定的期限退出物業管理區域;物業管理服務合同未約定期限的，應當在物業管理服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

　　物業服務企業退出物業管理區域終止物業管理服務之前，應當向業主委員會移交有關配套設施設備和相關場地、有關物品和文件檔案資料;物業服務企業在物業管理期間所產生的涉及業主的信息資料也應當全部移交，不得外泄;物業服務企業還應當配合新選聘的物業服務企業做好接管工作，辦理交接手續。新選聘的物業服務企業在未辦理交接手續前，不得進入物業管理區域，居民委員會應當盡快組織新舊物業服務企業的交接。

　　第六十五條 物業管理服務交接時，交接各方應當共同對物業共有部分以及有關文件檔案資料進行查驗。查驗中發現問題的，交接各方應當書面確認。

　　查驗中發現的問題，屬于建設單位責任的，建設單位應當承擔相應責任;屬于部分業主責任的，部分業主應當按照所擁有的物業建筑面積份額共同承擔相應責任;屬于全體業主責任的，全體業主應當按照所擁有的物業建筑面積份額共同承擔相應責任;屬于物業服務企業責任的，物業服務企業應當承擔相應責任。

　　第六十六條 業主、業主委員會、物業服務企業應當遵守法律、法規以及管理規約，履行物業管理服務合同。

　　業主、業主委員會、物業服務企業應當依照物業管理合同約定依法追究違約方的違約責任。業主不得采用拒交物業管理服務費用及其他費用等方式拒不履行合同;物業服務企業不得采用降低物業服務質量或者中斷物業服務等方式拒不履行合同。

　　第五章 物業的使用

　　第六十七條 物業的使用應當遵守和執行城市規劃、環境保護、房屋使用、消防管理、治安管理等有關規定。

　　第六十八條 業主委員會、物業服務企業應當對業主和非業主使用人使用物業的行為進行監督，對違反法律、法規、規章、臨時管理規約、管理規約的行為，應當及時勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，應當及時報告有關行政管理部門依法處理。

　　第六十九條 禁止任何單位和個人在物業使用過程中從事下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構, 破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(三)擅自改建或者以其他方式改變物業共有部分，擅自改變物業的使用功能;對房屋進行分割搭建，將廚房間、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉租;

　　(四)占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地，擅自移動共用配套設施設備;

　　(五)超過設計規定的荷載使用物業;

　　(六)擅自改動、接駁共用管線;

　　(七)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間，或者將廚房間改為衛生間;

　　(八)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

　　(九)排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲;

　　(十)亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物;

　　(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　第七十條 物業管理區域內的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內業主和非業主使用人的需要。

　　第七十一條 建筑區劃內屬于業主共有的車位，業主可以按劃定的地點依序停車。物業服務企業提供了管理與服務的，可以收取相應的管理服務費用。

　　利用人民防空工程停放汽車或者作其他用途的，收益歸投資者所有。物業服務企業提供了管理與服務的，可以收取相應的管理服務費用。

　　第七十二條 物業管理區域內的停車管理服務收費標準應當符合市人民政府的有關規定。

　　業主、非業主使用人對車輛停放有特別保管要求的，由業主、非業主使用人和物業服務企業另行簽訂保管合同，費用由雙方另行約定。

　　第七十三條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設施，應當事先向物業服務企業進行登記。

　　物業服務企業應當與業主或者非業主使用人簽訂裝飾裝修管理服務協議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。

　　物業服務企業可以按照裝飾裝修服務協議的約定收取裝修保證金，用于可能因裝飾裝修活動對物業共有部分及毗鄰房屋造成損壞進行賠償的保證。裝飾裝修活動結束后，未發生前述行為的，物業服務企業應當于裝飾裝修工程投入使用后三十日內退還裝修保證金;發生前述行為的，應當在整改完成后三十日內退還保證金。

　　第七十四條 物業服務企業應當對裝飾裝修以及安裝活動進行巡查，對違反法律、法規、規章和管理規約的行為予以制止，并督促改正。拒不改正的，應當及時報告城市管理行政執法部門。

　　第七十五條 城市管理行政執法部門接到違法行為報告之后，應當及時進行調查核實，依法處理。

　　屬于正在實施的裝飾裝修違法行為的，由城市管理行政執法部門責令立即停止違法行為;違法裝修裝飾雖已完工，但是危害到他人居住安全或者正常生活的，責令限期改正。拒不停止違法行為或者逾期不改正的，城市管理行政執法部門可以強制拆除違法裝飾裝修，扣押有關建筑材料、物品、工具設備。

　　第七十六條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　第七十七條 利用物業共有部分進行經營活動，應當首先征得相關業主同意。

　　合法利用物業全體共有部分獲取的收益歸全體業主所有，合法利用物業部分共有部分獲取的收益歸該部分物業的業主所有。

　　合法利用物業共有部分所獲取的收益分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占共有部分建筑物的比例確定。

　　第六章 物業的維修

　　第七十八條 業主、物業服務企業應當在物業管理服務合同中明確各自的物業日常維護責任及范圍。業主、物業服務企業應當按照物業管理服務合同的約定及時對物業進行日常維護。

　　第七十九條 供水、排水、供電、供氣、消防、照明、通訊、網絡、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護責任。

　　第八十條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業保修責任。

　　第八十一條 保修期滿后，物業專有部分的維修、更新費用，由專有部分業主自行承擔。

　　第八十二條 保修期滿后，物業共有部分的維修費用由物業管理區域內的業主按一事一籌、專款專用、業主自付的原則，按照其所擁有物業建筑面積的份額承擔，對維修責任另有約定的，從約定。

　　提倡業主以逐月繳納或者其他方式先行籌集物業維修費用。

　　政府可以依法制定物業維修資金的籌集管理辦法。

　　第八十三條 物業共有部分保修期滿后的維修費用按照下列規定承擔：

　　(一)部分共有的物業，由共有部分的業主按其專有部分建筑面積占共有部分建筑面積的份額共同承擔;

　　(二)全體共有的物業，由物業管理區域內的全體業主按其專有部分建筑面積占建筑物總面積的份額共同承擔。

　　第八十四條 人為造成物業損壞的，由責任人負責修復，造成損失或者不良影響的，責任人應當承擔有關責任。

　　第八十五條 決定對全體共有的物業進行維修的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占全體業主人數三分之二以上的業主同意。

　　決定對部分共有的物業進行維修的，應當經專有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業主且占部分共有部分業主人數三分之二以上的業主同意。

　　維修決定作出后，按照本條例第八十三條的規定承擔維修費用的業主必須服從維修決定，承擔費用，不得以放棄利用或者使用為由拒不承擔維修費用。

　　第八十六條 決定對全體共有的物業進行維修的，業主委員會應當負責籌集維修費用;決定對部分共有的物業進行維修的，業主委員會或者部分共有人推選的業主代表負責籌集維修費用。

　　尚未成立業主大會的，業主意見的征集和物業維修費用的籌集，由居民委員會組織推選五人以上十五人以下的業主代表負責。

　　第八十七條 需要對物業共有部分進行維修的，由共有部分業主自行決定采用何種方式確定維修方。

　　第八十八條 物業共有部分的維修，應當制定物業維修方案，明確維修費用的用途及數額并向業主公布，費用的使用受業主監督。

　　第八十九條 物業存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第九十條 業主大會、物業服務企業因維護物業共有部分或者其他公共利益需要，其他業主或者非業主使用人因正當維護物業需要，必須進入物業專有部分的，業主及非業主使用人應當予以配合。

　　業主、非業主使用人無理阻撓維護或者監督管理造成損失或者不良影響的，責任人應當承擔有關責任。

　　第九十一條 任何單位或者個人因物業維護或者公共利益需要臨時占用、挖掘、拆裝物業管理區域內的道路、共用設施設備和相關場地等物業共有部分的，應當事先征得業主委員會和物業服務企業同意，與物業服務企業簽訂管理協議，并按照約定的期限恢復原狀。造成損失的，應當給予賠償。

　　第七章 法律責任

　　第九十二條 建設單位違反本條例第十五條，未按照規定將物業管理區域符合業主大會召開條件的情況書面報告物業所在地的街道辦事處或者鎮人民政府的，由區級以上物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第九十三條 建設單位違反本條例第四十三條，未按照規定在物業管理區域內配置物業管理用房的，由區級以上物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。建設單位還應當通過購買房屋的方式繼續承擔物業管理用房的配置責任。

　　第九十四條 建設單位違反本條例第四十五條第一款，提供的物業管理用房不符合使用要求的，由區級以上物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　第九十五條 建設單位違反本條例的規定，有下列情形之一的，由區級以上物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款：

　　(一)違反本條例第四十六條，未按照規定完善配套設施和相關場地的;

　　(二)違反本條例第五十八條第二款，未按照規定在共用設施設備和相關場地安裝獨立計量器的;

　　(三)違反本條例第六十五條第二款，未按照規定承擔物業管理服務交接查驗中發現問題的責任的。

　　第九十六條 業主委員會違反本條例的規定，有下列情形之一的，由區級以上物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正：

　　(一)違反本條例第二十七條，未按照規定辦理業主委員會備案或者變更備案的;

　　(二)違反本條例第三十五條，以業主委員會身份從事與物業管理無關的活動或者超越職權作出應當由業主大會作出的決定的。

　　第九十七條 物業服務企業違反本條例第六十四條第一款，未按照規定退出物業管理區域的，由區級以上物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第九十八條 物業服務企業違反本條例的規定，有下列情形之一的，由區級以上物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款：

　　(一)違反本條例第五十二條第四款，未按照規定辦理物業管理服務合同備案的;

　　(二)違反本條例第七十三條第三款，未按時退還裝修保證金的;

　　(三)違反本條例第七十四條，未按照規定對違法裝飾裝修或者安裝行為進行制止并報告的。

　　第九十九條 物業服務企業違反本條例第五十八條第一款，未按照規定公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的數量、單價、金額的，由區級以上物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第一百條 物業服務企業違反本條例的規定，不按照物業管理服務合同約定且不合理分攤有關費用的，由區級以上價格管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第一百零一條 業主或者非業主使用人有違反本條例第六十九條規定情形的，由相關主管部門依照有關法律、法規處理。

　　第八章 附則

　　第一百零二條 市人民政府應當制定業主大會規程等具體管理辦法。

　　第一百零三條 本條例中有關名詞解釋：

　　本條例所稱物業，是指房屋及其配套設施設備和相關場地。

　　本條例所稱物業管理，是指物業管理區域內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業管理服務合同約定，對房屋及其附屬配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護有關區域的環境衛生和秩序的活動。

　　本條例所稱業主，是指房屋的所有權人。

　　本條例所稱非業主使用人，是指房屋的承租人或者其他實際使用人。

　　本條例所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質，從事物業管理服務的企業。

　　本條例所稱車庫，是指規劃批準用于停放汽車，層高二點二米以上的建筑物。

　　本條例所稱車位，是指車庫內劃定的具體停車位置。

　　本條例所稱物業專有部分，是指屬于業主獨立所有，由業主獨立占有、使用、收益及處分的物業。

　　本條例所稱物業共有部分，包括物業部分共有部分和物業全體共有部分。物業部分共有部分，是指屬于部分業主共有，由部分業主占有、使用、收益及處分的物業。物業全體共有部分，是指屬于全體業主共有，由全體業主占有、使用、收益及處分的物業。

　　第一百零四條 業主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的，參照本條例的相關規定執行。

　　第一百零五條 本條例自20xx年4月1日起施行。