商品房購(gòu)銷(xiāo)合同爭(zhēng)議
惠州仲裁委員會(huì)根據(jù)上列當(dāng)事人之間簽訂的no ：019987號(hào)《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》中的仲裁條款和申請(qǐng)人提交的仲裁申請(qǐng)，于XX年11月30日受理了本案，受案號(hào)為[]惠仲第59號(hào)。申請(qǐng)人向本會(huì)預(yù)交了仲裁費(fèi)人民幣2706元。
本案審理程序適用XX年12月1日起施行的《惠州仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》(下稱(chēng)《仲裁規(guī)則》)。
根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定，本會(huì)向被申請(qǐng)人送達(dá)了仲裁申請(qǐng)書(shū)及相關(guān)證據(jù)材料，并向雙方當(dāng)事人送達(dá)了《仲裁規(guī)則》、《仲裁員名冊(cè)》、《選定仲裁員的函》及《當(dāng)事人仲裁活動(dòng)權(quán)利義務(wù)告知書(shū)》等材料。仲裁庭組成通知、開(kāi)庭通知也由本會(huì)工作人員當(dāng)面提交被申請(qǐng)人，被申請(qǐng)人及其職員分別于XX年12月28日和XX年12月27日簽收了通知。
申請(qǐng)人與[] 惠仲第59-74號(hào)案等共計(jì)16宗案的申請(qǐng)人于XX年12月5日共同向本會(huì)提出，因與同一被申請(qǐng)人簽訂的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》所產(chǎn)生爭(zhēng)議，仲裁請(qǐng)求相同，各申請(qǐng)人之間只是面積差價(jià)款，利息及逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證違約金的具體數(shù)額不同，請(qǐng)求將16宗案件合并審理并適用普通程序。被申請(qǐng)人于XX年12月18日書(shū)面同意申請(qǐng)人的提議。本會(huì)于XX年12月26日決定對(duì)上述16宗案件合并審理并適用普通程序。
根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定，在本會(huì)仲裁員名冊(cè)中被申請(qǐng)人選定徐先生為仲裁員，申請(qǐng)人選定劉先生為仲裁員。本會(huì)主任指定先生為首席仲裁員。以上三人于XX年12月27日組成仲裁庭審理本案。
根據(jù)《仲裁法》和《仲裁規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，仲裁庭于XX年1月11日在本會(huì)開(kāi)庭審理本案。申請(qǐng)人及其委托代理人張律師、魏律師、張、曾、羅到庭。被申請(qǐng)人委托代理人姚律師、譚律師、林到庭。庭審中，雙方當(dāng)事人就對(duì)方提交的證據(jù)的真實(shí)性與關(guān)聯(lián)性不表示異議,分別陳述了仲裁請(qǐng)求與事實(shí)理由、答辯，回答了仲裁庭的詢(xún)問(wèn)，作了最后陳述。庭審后雙方的代理人提交了代理詞。
XX年4月26日〔〕惠仲裁第59號(hào)裁決書(shū)出具后，被申請(qǐng)人向廣東省惠州市中級(jí)人民法院(下稱(chēng)“惠州中院”)申請(qǐng)撤銷(xiāo)該裁決及與之并案處理的共計(jì)16份裁決。
XX年9月12日惠州中院向惠州仲裁委員會(huì)出具()惠中法民二初字第151-1號(hào)通知書(shū)(“中院通知書(shū)”)，提及被申請(qǐng)人：
申請(qǐng)撤銷(xiāo)惠州仲裁委員會(huì)作出的[]惠仲第59號(hào)、[]惠仲第60號(hào)、[]惠仲第61號(hào)、[]惠仲第62號(hào)、[]惠仲第63號(hào)、[]惠仲第64號(hào)、[]惠仲第65號(hào)、[]惠仲第66號(hào)、[]惠仲第67號(hào)、[]惠仲第68號(hào)、[]惠仲第69號(hào)、[]惠仲第70號(hào)、[2o05]惠仲第71號(hào)、[]惠仲第72號(hào)、[]惠仲第73號(hào)、[]惠仲第74號(hào)等十六宗仲裁裁決乙案，本院經(jīng)審查認(rèn)為，惠州市房產(chǎn)局核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)的登記行為;雖然房地產(chǎn)登記部門(mén)已通知涉案的各位被申請(qǐng)人即18位(筆誤，實(shí)為16位--仲裁庭)業(yè)主到房產(chǎn)部門(mén)更改“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;之內(nèi)容，但貴會(huì)作出仲裁時(shí)，房產(chǎn)證的上述內(nèi)容并未改變，且到目前為止尚有部分房產(chǎn)證的上述內(nèi)容亦未更改。因此，在房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)其發(fā)放的房產(chǎn)證“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;之內(nèi)容沒(méi)有具體取消前;貴會(huì)就作出上述16份裁決書(shū)是不當(dāng)?shù)摹榇?本院依照《中華人民共和國(guó)仲裁法》第六十一條規(guī)定;特通知貴會(huì)自本通知送達(dá)貴會(huì)后60天內(nèi)對(duì)上列仲裁案件重新仲裁。貴會(huì)重新仲裁期問(wèn)，本院將依法中止撤銷(xiāo)程序。
依據(jù)惠州中院的通知，惠州仲裁委員會(huì)分別于XX年11月10日和16日向仲裁庭和雙方當(dāng)事人發(fā)出重新仲裁的通知，接著又發(fā)出開(kāi)庭通知。
仲裁庭于XX年12月12日開(kāi)庭，雙方當(dāng)事人或代理人依時(shí)到庭。開(kāi)庭時(shí)，被申請(qǐng)人提出要求仲裁庭回避的申請(qǐng)。為了尊重被申請(qǐng)人表達(dá)意見(jiàn)的權(quán)利，仲裁庭中止審理,將被申請(qǐng)人的申請(qǐng)交惠州仲裁委員會(huì)，由其做出決定。
惠州仲裁委員會(huì)于XX年12月12日 做出決定，認(rèn)為：依照最高人民法院的有關(guān)規(guī)定，重新仲裁的義務(wù)由原仲裁庭承擔(dān)，不同意被申請(qǐng)人的要求。依照惠州仲裁委員會(huì)的決定，仲裁庭于XX年12月21日開(kāi)庭。開(kāi)庭通知已送達(dá)雙方當(dāng)事人。
庭審時(shí)，申請(qǐng)人的代理人張梅蓉、曾雙杏、 張寶貴和魏忠平到庭;被申請(qǐng)人的代理人譚耀強(qiáng)與林春燕到庭。
仲裁庭依照惠州中院的通知限定的問(wèn)題進(jìn)行審理，聽(tīng)取當(dāng)事人的陳述與辯論，并審核了申請(qǐng)人提交的經(jīng)變更了的房產(chǎn)證內(nèi)容。
本案現(xiàn)已重新審理終結(jié)，仲裁庭依法作出裁決。
現(xiàn)將本案案情、仲裁庭意見(jiàn)及仲裁裁決分述如下。
一、案情
XX年4月6日，申請(qǐng)人作為買(mǎi)方和乙方與被申請(qǐng)人作為賣(mài)方和甲方簽訂了no.019987《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》(下稱(chēng)“合同”)，由申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)被申請(qǐng)人惠州市東湖花園3號(hào)小區(qū)305棟1072房。合同與爭(zhēng)議有關(guān)的主要條款如下：
第2條 商品房面積：乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)商品房(下稱(chēng)該商品房)建筑面積100.15m2。
第4條 價(jià)格與費(fèi)用：該商品房不屬于政府定價(jià)的商品房。按建筑面積計(jì)算，該商品房單位售價(jià)為人民幣每平方米2318元，總金額為人民幣貳拾叁萬(wàn)貳千壹百肆拾壹元。
第7條 優(yōu)惠價(jià)：乙方在XX年4月6日前付清全部房?jī)r(jià)款的20%， 甲方給予乙方占付款金額5%的優(yōu)惠， 即實(shí)際付款額為人民幣貳拾貳萬(wàn)零千捌伍百叁拾肆元整。
第28條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)， 甲、乙雙方同意由惠州市仲裁委員會(huì)仲裁。
雙方當(dāng)事人在簽訂合同的同時(shí)簽訂了《東湖花園三號(hào)小區(qū)商品房購(gòu)銷(xiāo)合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》(下稱(chēng)“補(bǔ)充協(xié)議”)，與爭(zhēng)議的有關(guān)條款如下：
第3條 甲、乙雙方同意，原合同第19條變更為在正常情況下，甲方應(yīng)在樓宇(即合同中規(guī)定的商品房--仲裁庭)交付使用之日起二十四個(gè)月內(nèi)為乙方辦理好房地產(chǎn)權(quán)證，辦證手續(xù)費(fèi)及契稅費(fèi)按政府有關(guān)規(guī)定收取。
第7條 甲、乙雙方同意，原合同第5條變更為：乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)的商品房，以建筑面積(即實(shí)得建筑面積加公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e)為合同銷(xiāo)售面積，并以此計(jì)算銷(xiāo)售金額。由于合同銷(xiāo)售面積是以圖紙尺寸為計(jì)算依據(jù)的，因此，雙方同意合同銷(xiāo)售面積有不超過(guò)±1%的誤差率。樓房正式交付使用后，如合同銷(xiāo)售面積與實(shí)際面積的誤差超過(guò)±1%時(shí)， 雙方應(yīng)按實(shí)際面積多退少補(bǔ)(以房產(chǎn)證核發(fā)面積為準(zhǔn))。
簽訂合同的當(dāng)日，雙方簽訂了《裝修標(biāo)準(zhǔn)及材料明細(xì)表》(下稱(chēng)“明細(xì)表”)，其中包括了甲方統(tǒng)一提供的一些設(shè)施和收取的費(fèi)用：有線電視系統(tǒng)費(fèi)150元、對(duì)講系統(tǒng)970元、電話(huà)線位500元、住戶(hù)專(zhuān)用信報(bào)箱250元、建檔材料費(fèi)100元等(均為人民幣，以下未標(biāo)明幣種的金額均為人民幣--仲裁庭)。
發(fā)生爭(zhēng)議，申請(qǐng)人提請(qǐng)仲裁，訴稱(chēng)，合同簽訂后其向被申請(qǐng)人交付了全部購(gòu)房款。但XX年領(lǐng)取的房地產(chǎn)權(quán)證(下稱(chēng)“房產(chǎn)證”)顯示，房屋的建筑面積為94.39 m2，比合同約定的面積少5.76m2，面積誤差比為-5.75%, 即被申請(qǐng)人多收款12683元。房產(chǎn)證顯示被申請(qǐng)人將小區(qū)分?jǐn)偯娣e6.65m2也列入公攤面積計(jì)算，違反了建設(shè)部(于1995年9月8日印發(fā)的)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》(下稱(chēng)1995年規(guī)則)的規(guī)定。被申請(qǐng)人遲延562天辦理申請(qǐng)人的房產(chǎn)證，還多收取或無(wú)根據(jù)收取有線電視系統(tǒng)費(fèi)，對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)，電話(huà)線位費(fèi)。專(zhuān)用信報(bào)箱費(fèi)和建檔費(fèi)等共計(jì)1970元。因此申請(qǐng)人請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人：
1、返還實(shí)際建筑面積與合同約定建筑面積之間的差額5.76平方米的購(gòu)房款12683元及利息4209元(自簽約之日暫計(jì)至XX年11月29日，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算);
2、支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金23797元(計(jì)至房產(chǎn)證登記之日，至被申請(qǐng)人交付房屋后24個(gè)月始算，違約天數(shù)為562天，利率同上);
3、返還多收取的費(fèi)用總計(jì)1970元;
4、本案仲裁費(fèi)用全部由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
被申請(qǐng)人提交了答辯，庭審后其代理律師提交了代理詞，兩者所論述的問(wèn)題一致，但后者較詳盡。故主要摘自后者的論述，要點(diǎn)如下：
1、申請(qǐng)人對(duì)商品房的建筑面積計(jì)算有誤
a.申請(qǐng)人的房產(chǎn)證登記的住宅(即合同規(guī)定的商品房--仲裁庭)建筑面積為94.39 m2(其中套內(nèi)建筑面積84.04m2，共有分?jǐn)偯娣e10.35 m2)，另有小區(qū)分?jǐn)?.65 m2，總建筑面積101.04 m2。合同及補(bǔ)充協(xié)議約定的總建筑面積為100.15 m2。兩者相比，房產(chǎn)證登記的總建筑面積比合同約定的總建筑面積大0.89 m2，誤差不超過(guò)1%，在補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的誤差比率范圍內(nèi)。
b.合同標(biāo)的之總建筑面積為實(shí)得面積與公共部位、公用房屋分?jǐn)偯娣e之和，房產(chǎn)證中顯示的共有分?jǐn)偯娣e與小區(qū)分?jǐn)偯娣e不含已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程，共有分?jǐn)偯娣e與小區(qū)分面積系不同的分?jǐn)偯娣e，均屬于東湖花園三號(hào)小區(qū)公共部位與公用房屋分?jǐn)偟拿娣e，兩者沒(méi)有重復(fù)，其產(chǎn)權(quán)人分別為申請(qǐng)人所在棟全體業(yè)主及小區(qū)全體業(yè)主，對(duì)此惠州市房屋測(cè)繪所出具的分?jǐn)偯娣e計(jì)算書(shū)已作了明確、具體的說(shuō)明。因此小區(qū)分?jǐn)偯娣e屬于合同約定的總建筑面積的一部分，該約定符合公平原則并不違反建設(shè)部1995年規(guī)則第9條規(guī)定的公用建筑面積計(jì)算原則及其它調(diào)整商品房公用建筑面積分?jǐn)傟P(guān)系的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范的規(guī)定，且小區(qū)分?jǐn)偯娣e的公共部位與公用房屋等建筑物事實(shí)存在并由三號(hào)小區(qū)全體業(yè)主實(shí)際受益，惠州市房產(chǎn)管理局亦已明確其產(chǎn)權(quán)屬于三號(hào)小區(qū)全體業(yè)主共有，可辦至三號(hào)小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)名下。
c.合同約定的總建筑面積包括“小區(qū)分?jǐn)偯娣e”的事實(shí)亦可以從合同約定面積與房地產(chǎn)權(quán)證登記的差異比例得到證實(shí)。16戶(hù)業(yè)主中12戶(hù)的面積差異不超過(guò)1%，屬雙方合同約定許可的差異。
d.公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e在房產(chǎn)證中分為共有建筑面積和小區(qū)分?jǐn)偯娣e屬于房產(chǎn)管理部門(mén)登記規(guī)范重大變化所致，并不影響合同當(dāng)時(shí)關(guān)于銷(xiāo)售總建筑面積的約定。申請(qǐng)人房屋所在的東湖花園3號(hào)小區(qū)是自1999年開(kāi)始銷(xiāo)售的，銷(xiāo)售之日至辦證期間房屋產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范發(fā)生了重大變化。 惠市房函[]95號(hào)復(fù)函已足以說(shuō)明。由于這一變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)證登記部門(mén)指定使用的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》與核發(fā)的房產(chǎn)證關(guān)于面積的表述所使用的術(shù)語(yǔ)不一致，引發(fā)業(yè)主誤解。
2、關(guān)于逾期辦證的問(wèn)題
a.房產(chǎn)證逾期辦理雖屬事實(shí)，但非因被申請(qǐng)人的責(zé)任。
補(bǔ)充協(xié)議第3條約定，因政府規(guī)定辦證稅費(fèi)中部分由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，部分由業(yè)主承擔(dān)，且規(guī)定辦證費(fèi)須在房產(chǎn)證辦妥前繳交，說(shuō)明申請(qǐng)人有支付辦證稅費(fèi)的義務(wù)及繳交辦證費(fèi)為房產(chǎn)證辦理的前置條件。被申請(qǐng)人雖于XX年2月21日至XX年6月11日期間分別將房屋交付給申請(qǐng)人使用，但申請(qǐng)人分別于XX年12月22日至XX年7月18日方才陸續(xù)繳交辦證費(fèi)，因未及時(shí)交費(fèi)，被申請(qǐng)人曾在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告催交辦證費(fèi)，這一事實(shí)在仲裁庭開(kāi)庭審理時(shí)申請(qǐng)人已認(rèn)可屬實(shí)。因申請(qǐng)繳交辦證費(fèi)前置義務(wù)未及時(shí)履行，后置辦證義務(wù)可暫停履行。
b、惠州市房產(chǎn)管理局在受理提供的辦證資料后1年多才陸續(xù)出證，屬于房產(chǎn)部門(mén)原因所致。
逾期辦證是因申請(qǐng)人未及時(shí)交納辦證費(fèi)用及房產(chǎn)部門(mén)延誤辦證所致，根據(jù)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第2條的規(guī)定，被申請(qǐng)人只有在因自身原因?qū)е掠馄谵k證，才承擔(dān)逾期辦證責(zé)任。
3、即便被申請(qǐng)人需承擔(dān)違約責(zé)任，亦缺乏支付違約金事實(shí)依據(jù)
a.在合同中并未約定逾期辦證的違約金。
b.根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(下稱(chēng)《合同法》)第113條、114條的規(guī)定，違約金規(guī)定的原則是彌補(bǔ)給當(dāng)事人造成的實(shí)際或可預(yù)估的損失，違約金過(guò)多高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以減少。在本案中，16戶(hù)申請(qǐng)人中有12戶(hù)是以銀行貸款形式支付房款，對(duì)此合同可為證，且至今未還清銀行貸款。此類(lèi)業(yè)主的房產(chǎn)證需辦理房屋抵押登記手續(xù)并由貸款銀行保管房地產(chǎn)權(quán)證原件直至還清貸款本息，按銀行規(guī)定，此類(lèi)業(yè)主在未還清貸款前不得對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與等處分權(quán)，只可行使占用、使用及收益權(quán)，不存在所謂的抵押借款或轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。對(duì)于一次性付款的申請(qǐng)人而言，而且惠州市在XX年9月1日前，即便房屋的房產(chǎn)證未辦妥，亦可通過(guò)購(gòu)房合同的轉(zhuǎn)讓(原以銀行貸款付款的客戶(hù)轉(zhuǎn)讓前需先還清銀行貸款)，將房屋的權(quán)益轉(zhuǎn)讓并獲益，房產(chǎn)證是否辦妥，根本不影響申請(qǐng)人對(duì)房屋權(quán)益的轉(zhuǎn)讓。至于一次性付款的申請(qǐng)人所說(shuō)的抵押借款，被申請(qǐng)人至今未接到過(guò)一次性付款的申請(qǐng)人因逾期辦證導(dǎo)致其不能抵押給其造成損失，并提出索賠的任何主張及依據(jù)，說(shuō)明在此期間一次性付款的申請(qǐng)人或未有抵押的要求或是逾期辦證未對(duì)其造成實(shí)際損失。此外，本案中，房屋已按約定交付給申請(qǐng)人使用，申請(qǐng)人亦已入住多年，無(wú)論是以銀行貸款支付購(gòu)房款還是一次性付清購(gòu)房款，逾期辦證均不影響其對(duì)房屋占用、使用及收益權(quán)。
c、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》關(guān)于逾期辦證的違約責(zé)任亦只是規(guī)定“合同沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”，并不是必須按此規(guī)定支付違約金，有關(guān)逾期辦證的違約金應(yīng)遵循《合同法》有關(guān)違約金用于彌補(bǔ)損失的原則，因此上述司法解釋有關(guān)逾期辦證違約責(zé)任的規(guī)定僅在給守約方造成損失時(shí)適用，本案中申請(qǐng)人所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證雖逾期辦妥，但并未給申請(qǐng)人造成損失，不應(yīng)適用該規(guī)定。
4、關(guān)于其他費(fèi)用1970元的問(wèn)題
a.該部分費(fèi)用系合同中明確約定的，不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且被申請(qǐng)人在交付使用前已完成了該部分設(shè)施。可視對(duì)講系統(tǒng)，試用后質(zhì)量、效果不穩(wěn)定，為廣大業(yè)主利益，被申請(qǐng)人選用了現(xiàn)在的系統(tǒng)，該系統(tǒng)造價(jià)與可視對(duì)講系統(tǒng)持平，亦在房屋交付使用前完成并移交給申請(qǐng)人使用，申請(qǐng)人在此前亦從未提出過(guò)異議。
b、申請(qǐng)人在收樓及使用設(shè)施后一直沒(méi)有異議，在長(zhǎng)達(dá)3、4年后，又要求返還該部分費(fèi)用1970元，依據(jù)《合同法》第55條規(guī)定，已超過(guò)該條規(guī)定的一年期限。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》(下稱(chēng)《民法通則》)第135條規(guī)定，已超過(guò)該條規(guī)定的兩年訴訟時(shí)效期限。因此，無(wú)論申請(qǐng)人主張撤銷(xiāo)合同，還是主張違約，均已過(guò)法定時(shí)限。
申請(qǐng)人的代理律師提交的代理詞要點(diǎn)如下：
1、基本事實(shí)
本案證據(jù)顯示及庭審查明的基本事實(shí)是：
a.被申請(qǐng)人將合同約定的總建筑面積包括其認(rèn)為的另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e作為銷(xiāo)售面積，但各申請(qǐng)人房產(chǎn)證中登記的建筑面積在不包括另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e的情況下，全部少于雙方合同所約定的總建筑面積，其中差額最少的是5.7m2，差額最多的則達(dá)14.4m2。
b.被申請(qǐng)人也承認(rèn)東湖花園三號(hào)小區(qū)為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的架空層、為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的公共用房、單車(chē)房及非獨(dú)立使用的地下停車(chē)庫(kù)等公共部位，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同共有。
c、被申請(qǐng)人將所有權(quán)歸全體業(yè)主同共有的“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積擅自分割為小區(qū)業(yè)主私人所有并作為銷(xiāo)售面積的一部分。
d、被申請(qǐng)人違反合同約定，為申請(qǐng)人辦理房屋所有權(quán)證的期限全部超過(guò)了“自房屋交付之日起24個(gè)月辦妥”的期限。
e、被申請(qǐng)人單方改變合同約定，將雙方約定的安裝可視對(duì)講系統(tǒng)更換為一般對(duì)講系統(tǒng)，被申請(qǐng)人仍按可視對(duì)講系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)向各申請(qǐng)人收取安裝費(fèi)用。郵電部門(mén)免費(fèi)為全體業(yè)主安裝了信報(bào)箱，被申請(qǐng)人從中收取費(fèi)用。
2、仲裁請(qǐng)求合法
a、各申請(qǐng)人房產(chǎn)證中登記的建筑面積均少于補(bǔ)充協(xié)議第7或第8條所約定的總建筑面積，根據(jù)此約定，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向各申請(qǐng)人返還誤差面積相應(yīng)的購(gòu)房款;同時(shí)，我國(guó)《合同法》第113條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。現(xiàn)各申請(qǐng)人以誤差面積的購(gòu)房款作為基數(shù)要求賠償以中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的利息損失合法合理。
b、雙方雖未約定辦證逾期違約的賠償計(jì)算方法，但最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條明確規(guī)定：合同沒(méi)有約定違約金或者損失難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因而各申請(qǐng)人按照已付購(gòu)房款總額和中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約損失，合理有據(jù)。
c、《合同法》第63條規(guī)定：執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，在合同約定的交付期限內(nèi)政府價(jià)格調(diào)整時(shí)，按照交付時(shí)的價(jià)格計(jì)算。被申請(qǐng)人向各申請(qǐng)人所收的有視電視系統(tǒng)等費(fèi)用都是政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)，但被申請(qǐng)人卻超過(guò)規(guī)定多收取了費(fèi)用，有的則是沒(méi)有收費(fèi)根據(jù)，如專(zhuān)用信報(bào)箱費(fèi)，有的則是進(jìn)行了單方變更，如閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)改變成為普通對(duì)講系統(tǒng)而多收取了費(fèi)用。上述多收取的費(fèi)用，被申請(qǐng)人均應(yīng)向各申請(qǐng)人返還。同時(shí)，《民法通則》第92條規(guī)定：沒(méi)有合同根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。被申請(qǐng)人所多收取的各項(xiàng)費(fèi)用都沒(méi)有合法根據(jù)，顯屬不當(dāng)?shù)美毞颠�多收取的費(fèi)用。
3、被申請(qǐng)人的答辯理由均不成立
a、關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;可以進(jìn)行出售的答辯意見(jiàn)沒(méi)有法律根據(jù)。
1995年《規(guī)則》)第8條關(guān)于“公用建筑面積”的組成部分中并沒(méi)有“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的項(xiàng)目;公用建筑面積已包括“為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積”，即被申請(qǐng)人所言架空層、公共用房等“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積，已包含在銷(xiāo)售時(shí)已被作價(jià)的“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”之中;合同和補(bǔ)充協(xié)議中也沒(méi)有約定被申請(qǐng)人將“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;出賣(mài)給申請(qǐng)人，“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的含義至今為止都是被申請(qǐng)人單方的理解和解釋;國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條明確規(guī)定建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共用部位的所有權(quán)或使用權(quán);被申請(qǐng)人承認(rèn)“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;屬全體業(yè)主共同共有，但其將業(yè)主共同共有的部分處分為小區(qū)業(yè)主私人所有。《民法通則》第71條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。即在法律上權(quán)利人只有對(duì)自己擁有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)才可以進(jìn)行收益和處分，同時(shí)共同共有與私人所有是兩個(gè)根本不同的法律概念，被申請(qǐng)人在未經(jīng)全體業(yè)主同意的情況下，將全體業(yè)主共同共有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分變?yōu)闃I(yè)主私人所有，其處分屬違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定屬于無(wú)權(quán)處分。
被申請(qǐng)人認(rèn)為各申請(qǐng)人只有對(duì)公有面積付款之后才能擁有全體小區(qū)業(yè)主的共同共有權(quán)，該說(shuō)法沒(méi)有任何法律根據(jù)，全體小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)架空層、公共用房、未獨(dú)立使用的地下室等擁有共同共有權(quán)是法律規(guī)定的法定形成權(quán)，不以各個(gè)業(yè)主是否對(duì)該共同共有面積付款為前提。
被申請(qǐng)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)尊重契約自由原則，即尊重雙方關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;買(mǎi)賣(mài)的約定，但尊重契約自由是以不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為前提，因此被申請(qǐng)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)尊重契約自由的抗辯理由也是不能成立的。
被申請(qǐng)人將補(bǔ)充協(xié)議中總建筑面積中的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”單方面理解為即是申請(qǐng)人房產(chǎn)證中的“公有分?jǐn)偯娣e與另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)，由于是被申請(qǐng)人提供的統(tǒng)一格式合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第41條關(guān)于對(duì)合同理解條款的規(guī)定對(duì)補(bǔ)充協(xié)議總建筑面積中的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”作出對(duì)被申請(qǐng)人不利的解釋?zhuān)蛘咧辽侔凑铡兑?guī)則》中關(guān)于“公用建筑面積”的本來(lái)含義對(duì)“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;作出符合原義的合理解釋。
b、被申請(qǐng)人關(guān)于辦房產(chǎn)證逾期違約的相關(guān)答辯理由是錯(cuò)誤的。
《合同法》對(duì)違約采取嚴(yán)格責(zé)任原則，即只要存在違約的客觀結(jié)果，則該違約行為人無(wú)論是由于主觀原因或是客觀原因或是由于第三方的原因造成違約，違約行為人均應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。本案中被申請(qǐng)人為各申請(qǐng)人辦理房產(chǎn)證已超過(guò)了雙方約定的辦證期限是明顯的法律事實(shí)，因此被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任有事實(shí)根據(jù)。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。因此被申請(qǐng)人承擔(dān)辦證逾期違約責(zé)任有法律根據(jù)。
被申請(qǐng)人認(rèn)為辦理房產(chǎn)證雖然存在違約，但并未造成各申請(qǐng)人的實(shí)際損失，因而無(wú)須支付違約金的抗辯理由沒(méi)有任何法律根據(jù)。同時(shí)由于各申請(qǐng)人沒(méi)有及時(shí)獲得房產(chǎn)證，致使各申請(qǐng)人在行使房屋轉(zhuǎn)讓權(quán)、房屋租賃權(quán)、房屋抵押擔(dān)保權(quán)等權(quán)利時(shí)受到極大限制，有時(shí)甚至喪失了商業(yè)機(jī)會(huì)，這種結(jié)果實(shí)際上也是對(duì)各申請(qǐng)人實(shí)體利益的潛在損害。
被申請(qǐng)人認(rèn)為是由于各申請(qǐng)人遲延交付辦證費(fèi)才導(dǎo)致了遲延辦證，該種說(shuō)法與雙方合同的約定不符，因?yàn)殡p方并沒(méi)有約定只有在各申請(qǐng)人交繳辦證費(fèi)后被申請(qǐng)人才辦理房產(chǎn)證，雙方僅約定了辦證期限而沒(méi)有附加任何條件。
被申請(qǐng)人還認(rèn)為是由于惠州市房產(chǎn)管理局的原因才導(dǎo)致辦證違約，因而不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的說(shuō)法沒(méi)有法律根據(jù)。《合同法》第121條規(guī)定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。即使是由于惠州市房產(chǎn)管理局的原因?qū)е罗k證逾期，被申請(qǐng)人仍應(yīng)向各申請(qǐng)人承擔(dān)違約責(zé)任。
c、關(guān)于被申請(qǐng)人多收取的其他費(fèi)用。
雙方雖然在合同中對(duì)各種收費(fèi)作出了約定，但約定應(yīng)以合法性為前提，否則不發(fā)生相應(yīng)的法律后果。但本案的事實(shí)表明，被申請(qǐng)人向各申請(qǐng)人收取的部分收費(fèi)項(xiàng)目沒(méi)有合法性，被申請(qǐng)人多收取的費(fèi)用屬不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)向各申請(qǐng)人進(jìn)行返還。
關(guān)于有線電視系統(tǒng)費(fèi)。惠州市人民政府物價(jià)局惠價(jià)[]11號(hào)文件明確規(guī)定：有線電視系統(tǒng)初裝費(fèi)每戶(hù)為350元，但被申請(qǐng)人卻收取了500元，多收取的150元屬違規(guī)收費(fèi)。
關(guān)于對(duì)講系統(tǒng)及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)970元，雙方在合同中作了明確約定，但被申請(qǐng)人單方改變?yōu)槠胀▽?duì)講系統(tǒng)并且延續(xù)至今，被申請(qǐng)人多收取的費(fèi)用應(yīng)向各申請(qǐng)人返還。
關(guān)于專(zhuān)用信報(bào)箱250元。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第45條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取費(fèi)用。在各申請(qǐng)人提供的證據(jù)中，廣東郵政物流配送服務(wù)有限公司惠州分公司免費(fèi)為東湖花園三號(hào)小區(qū)各住戶(hù)設(shè)置專(zhuān)用信報(bào)箱，既然行政法規(guī)規(guī)定供水、通訊等單位是向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，那么供水、通訊等單位作出的免費(fèi)承諾也應(yīng)是向最終用戶(hù)作出的，而不是針對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)商作出的承諾，因此被申請(qǐng)人認(rèn)為是通訊單位向其作出免費(fèi)承諾，其有權(quán)再向各最終用戶(hù)即各申請(qǐng)人收取專(zhuān)用信報(bào)箱用250元沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。
建檔資料費(fèi)100元,被申請(qǐng)人承認(rèn)是東湖花園三號(hào)小區(qū)的物業(yè)管理公司為物業(yè)管理方便而對(duì)各業(yè)主進(jìn)行建檔，因此被申請(qǐng)人收取該項(xiàng)費(fèi)用沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。
綜上：本案中各申請(qǐng)人的房產(chǎn)證中登記的建筑面積少于雙方合同約定的總建筑面積已是法律事實(shí)，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方合同的約定和相關(guān)司法解釋的規(guī)定返還相應(yīng)的購(gòu)房款及支付相應(yīng)的利息;被申請(qǐng)人辦證違反雙方合同約定的辦證期限也是明顯的法律事實(shí)，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照司法解釋的規(guī)定向各申請(qǐng)人支付違約賠償金;被申請(qǐng)人向各申請(qǐng)人多收取的其他費(fèi)用或沒(méi)有法律根據(jù)，或違反雙方約定，或超政府規(guī)定收取，其所得顯屬不當(dāng)?shù)美鶕?jù)相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)向各申請(qǐng)人返還。
在重新仲裁中，申請(qǐng)人沒(méi)有改變請(qǐng)求;雙方當(dāng)事人沒(méi)有改變對(duì)爭(zhēng)議問(wèn)題所持的立場(chǎng)與觀點(diǎn)。
就“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;問(wèn)題，雙方均表達(dá)了見(jiàn)解。
申請(qǐng)人的意見(jiàn)要點(diǎn)：
在更換的房產(chǎn)證中， “另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;不復(fù)存在;申請(qǐng)人請(qǐng)求的是合同規(guī)定面積與房產(chǎn)證登記面積之間的差額部分;合同中沒(méi)有 “另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的約定。
庭審前被申請(qǐng)人的書(shū)面意見(jiàn)要點(diǎn)：
1、關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;
銷(xiāo)售東湖花園三號(hào)小區(qū)商品房時(shí)，系按房產(chǎn)登記部門(mén)要求采用國(guó)家建設(shè)部、工商行政管理局編制的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》(“銷(xiāo)售合同”)。這一合同與現(xiàn)行的廣東省建設(shè)廳、廣東省工商行政管理局編制的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(“買(mǎi)賣(mài)合同”)有一個(gè)很大的區(qū)別，前者沒(méi)有要求填寫(xiě)分?jǐn)偯娣e明細(xì)，后者則要求填寫(xiě)分?jǐn)偯骷?xì)。銷(xiāo)售合同與現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范也有很大的區(qū)別，第二條關(guān)于商品房面積約定一項(xiàng)，使用的是實(shí)得建筑面積概念及公共部位和公用房屋概念，并無(wú)現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)登記使用的套內(nèi)建筑面積概念及共有分?jǐn)偢拍睢＿@些區(qū)別，都說(shuō)明無(wú)論是合同版本還是房地產(chǎn)權(quán)證登記都發(fā)生了變化。
由于銷(xiāo)售合同沒(méi)有單獨(dú)的分?jǐn)偯骷?xì)項(xiàng)目，在銷(xiāo)售三號(hào)小區(qū)時(shí)，被申請(qǐng)人將為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的公共部位、公用房屋與為本棟服務(wù)的公共部位、公共房屋一起納入分?jǐn)偅皇菍⒃摬糠仲M(fèi)用納入實(shí)得建筑面積房?jī)r(jià)。對(duì)于這一計(jì)算方法，向購(gòu)房者作了充分的說(shuō)明，售樓部有樓房模型展示及合同文本展示。由于業(yè)主領(lǐng)取的是業(yè)主私人房地產(chǎn)權(quán)證，只能登記業(yè)主商品房的套內(nèi)建筑面積及共有分?jǐn)偯娣e，其中套內(nèi)建筑面積屬于業(yè)主私人所有的物權(quán)，共有分?jǐn)偯娣e屬于本棟業(yè)主共同共有的物權(quán)。為避免重復(fù)辦證，且三號(hào)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未成立，房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)借鑒外地的做法，在附圖上標(biāo)注了“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;部分的面積。
就所謂的而積差異而言，銷(xiāo)售合同約定的建筑面積與房地產(chǎn)權(quán)證上登記的套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e、附圖上標(biāo)注的另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e三者之和基本一致，不存在業(yè)主請(qǐng)求的面積差異。本著公平原則，為妥善解決業(yè)主爭(zhēng)議的面積問(wèn)題，建議以合同約定的總建筑面積減去另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e后的建筑面積，按合同約定總房?jī)r(jià)確定每平方米的單價(jià)，以此每平方米單價(jià)為依據(jù)，按房地產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積確定面積差異，多退少補(bǔ)。
2、關(guān)于惠州市房產(chǎn)管理局取消附圖“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的標(biāo)注
惠州市房產(chǎn)管理局于XX年4月21日作出《關(guān)于東湖花園3號(hào)小區(qū)房屋面積問(wèn)題的復(fù)函》(惠市房函[]48號(hào))，表明原有房產(chǎn)證附圖上標(biāo)注的“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積，換發(fā)的房產(chǎn)證附圖上不再標(biāo)注，而是另行辦理權(quán)屬證明書(shū)至三號(hào)小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)名下。無(wú)論是新證還是舊證，房屋的套內(nèi)建筑面積及公共部位和公用房屋都是不變的，都是業(yè)主在實(shí)際使用，不存在新舊證之間有面積增加或減少的問(wèn)題;小區(qū)分?jǐn)偯娣e屬于全體業(yè)主共同共有，不計(jì)入業(yè)主房產(chǎn)證附圖中的建筑面積
庭審中，被申請(qǐng)人的意見(jiàn)要點(diǎn)：
房產(chǎn)證登記的變化屬不同的登記形式;該變化并不否定“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的合理性與客觀性;合同約定的面積中包含了“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積;申請(qǐng)人要求的退款面積的根據(jù)否定了“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積，否定合同中的合意;合同格式版本的變化，登記方式的變化，要以歷史的眼光看待;為小區(qū)全體業(yè)主服務(wù)的面積仍然存在，權(quán)屬由全體業(yè)主享有，“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積的權(quán)益之享有沒(méi)有變更。
二、仲裁庭意見(jiàn)
在原仲裁程序中，經(jīng)庭審調(diào)查，仲裁庭確認(rèn)事實(shí)并表達(dá)意見(jiàn)如下：
合同、補(bǔ)充協(xié)議及明細(xì)表是雙方協(xié)商、自愿達(dá)成，合法有效，對(duì)雙方均有約束力。
申請(qǐng)人依合同、補(bǔ)充協(xié)議及明細(xì)表的約定，履行了支付全部購(gòu)房款的合同義務(wù)。
被申請(qǐng)人依合同、補(bǔ)充協(xié)議及明細(xì)表的約定， 交付了合同約定的房產(chǎn)，申請(qǐng)人于XX年2月21日驗(yàn)收，確認(rèn)房屋狀況與合同內(nèi)容一致，簽署了《業(yè)主收樓滿(mǎn)意書(shū)》。
依補(bǔ)充協(xié)議第3條的約定，申請(qǐng)人于XX年1月16日交付房產(chǎn)證辦證費(fèi)用。依約定，房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)于XX年2月21日辦妥，實(shí)際辦妥日期是XX年10月22日，被申請(qǐng)人承認(rèn)確實(shí)存在延期辦妥的情況。雙方對(duì)存在延期辦妥房產(chǎn)證客觀事實(shí)的沒(méi)有異議。
雙方當(dāng)事人對(duì)于涉案房產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)并無(wú)分歧，爭(zhēng)議在于“另有小區(qū)分?jǐn)?面積)”之性質(zhì)、是否符合1995年規(guī)則及該規(guī)則是否適用于合同及如何適用的問(wèn)題。
關(guān)于申請(qǐng)人的首項(xiàng)請(qǐng)求。
1995規(guī)則在系爭(zhēng)議合同簽訂前4年半前制定，其目的在保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為。在印發(fā)時(shí)，建設(shè)部通知各省、市的房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，明確要求商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中，應(yīng)明確購(gòu)房者所購(gòu)商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積(實(shí)得建筑面積)及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，并無(wú)“小區(qū)分?jǐn)?面積)”之說(shuō)。
1995年規(guī)則第8條規(guī)定了公用面積的組成：“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;套(單元)與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。”
第9條規(guī)定公用建筑面積計(jì)算原則：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
“公用建筑面積按以下方法計(jì)算：
“整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用單位空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程建筑面積，即整棟建筑物的公用建筑面積。”
惠州市房產(chǎn)管理局于XX年4月28日發(fā)出的惠市[]44號(hào)文標(biāo)題是“關(guān)于規(guī)范房屋權(quán)屬登記面積計(jì)算的通知”，其中第三項(xiàng)“為小區(qū)服務(wù)的設(shè)備用房、管理用房不作公攤面積。” 第四項(xiàng)“獨(dú)立使用的地下室及用作人防工程的地下室不能作共有面積分?jǐn)偂?rdquo;該通知體現(xiàn)了1995年規(guī)則的原則與規(guī)定，表明政府的有關(guān)部門(mén)已經(jīng)落實(shí)該規(guī)則的規(guī)定。該通知還提及gb/t17986.1-《房屋測(cè)量規(guī)范》。不應(yīng)視該《通知》為惠州房產(chǎn)管理局落實(shí)1995規(guī)則的首份發(fā)文。眾所周知，1995年規(guī)則類(lèi)的文件，被申請(qǐng)人有很便捷的途徑及時(shí)獲得。
惠州市房產(chǎn)交易中心于XX年7月13日形成的《交易中心工作會(huì)議紀(jì)要》(惠州市房中[]26號(hào)文)針對(duì)東湖花園三號(hào)小區(qū)的問(wèn)題，會(huì)議有惠州市房產(chǎn)管理局的負(fù)責(zé)人組織的有關(guān)部門(mén)的負(fù)責(zé)人參與，明確小區(qū)的分?jǐn)偯娣e“不計(jì)入建筑面積，只在《房地產(chǎn)權(quán)證》附圖上標(biāo)記為：另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e.xx平方米”。(黑體字作為重點(diǎn)系仲裁庭所為，下同)。
惠州市房產(chǎn)管理局于XX年8月30日在“關(guān)于東湖花園三號(hào)小區(qū)房屋面積問(wèn)題的答復(fù)”函(下稱(chēng)“830函”)正是對(duì)包括本案及并案所涉的其他15個(gè)案件的申請(qǐng)人(業(yè)主)就系爭(zhēng)議部分問(wèn)題的回應(yīng)，明確說(shuō)道“該小區(qū)公共面積分?jǐn)們H在圖紙上作標(biāo)注，不計(jì)入產(chǎn)權(quán)確認(rèn)面積，也不計(jì)入銷(xiāo)售面積。”這一答復(fù)符合1995規(guī)則的原則與具體規(guī)定。
東湖花園3號(hào)小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商就房產(chǎn)面積問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，在本案申請(qǐng)人及并案的其他15宗案的申請(qǐng)人提交仲裁前，被申請(qǐng)人曾于XX年9月5日致函惠州市房產(chǎn)(管理)局，標(biāo)題是“關(guān)于三號(hào)小區(qū)公攤面積約定的咨詢(xún)函”(下稱(chēng)“被申請(qǐng)人XX年9月5日函”)。函中辯稱(chēng)，根據(jù)1995年規(guī)則第9條的規(guī)定：除‘作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程’外，其他公共部位與公用房屋應(yīng)屬可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，三號(hào)小區(qū)的小區(qū)公攤面積中沒(méi)有屬于“已經(jīng)銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程”，按當(dāng)時(shí)的規(guī)定應(yīng)屬于可分?jǐn)偟墓妹娣e之一。貴局《關(guān)于規(guī)范房屋權(quán)屬登記建筑面積計(jì)算的通知》(下稱(chēng)《通知》--仲裁庭)是在XX年5月1日?qǐng)?zhí)行的，而三號(hào)小區(qū)在1999年8月份已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售，至XX年5月1日《通知》執(zhí)行時(shí)已基本銷(xiāo)售完畢，根據(jù)法不溯及既往的原則，貴局在后頒布的《通知》不應(yīng)適用于之前已經(jīng)銷(xiāo)售的商品房。”
以上辯解大體上是理性的，說(shuō)明，被申請(qǐng)人對(duì)當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)部門(mén)的再次強(qiáng)調(diào)1995年規(guī)則的原則與規(guī)定之《通知》，表示遵循，只是依法不溯及既往的原則，東湖花園三號(hào)小區(qū)的房產(chǎn)于1999年8月至XX年5月1日已基本銷(xiāo)售完畢。但是，被申請(qǐng)人忽略了重要的事實(shí)，如果《通知》在其心目中是應(yīng)當(dāng)遵循的“法律、法規(guī)”，那么1995年規(guī)則對(duì)申請(qǐng)人的約束力，無(wú)論是因時(shí)間在其銷(xiāo)售案涉房產(chǎn)之前，還是其對(duì)整個(gè)國(guó)家商品房交易的規(guī)范上之重要性而言，被申請(qǐng)人均沒(méi)有理由不予遵循。
被申請(qǐng)人XX年9月5日函還辯稱(chēng)：“開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售之前已將小區(qū)公攤面積單列成本，并據(jù)此與業(yè)主約定了銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售單價(jià)，若然現(xiàn)在依據(jù)貴局‘小區(qū)公攤面積不計(jì)入銷(xiāo)售面積’的解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)商無(wú)法按與業(yè)主的約定收回小區(qū)公攤面積的成本，而業(yè)主卻可不按合同約定無(wú)償取得小區(qū)公攤面積的產(chǎn)權(quán)，這顯然顯失公平。”
而就被申請(qǐng)人XX年9月5日函，惠州市房產(chǎn)管理局于XX年9月19日回應(yīng)的惠市房函[]95號(hào)函，標(biāo)題是：關(guān)于東湖花園三號(hào)小區(qū)公攤面積的復(fù)函。該函沒(méi)有否定830函，實(shí)際上再次重申830函所體現(xiàn)的1995規(guī)則的原則與規(guī)定，其中提到4棟商品樓，說(shuō)道，東湖花園的301-303棟的架空層、公共用房與304-305棟的地下室、架空層合計(jì)8548.10m2，“均為整個(gè)三號(hào)小區(qū)服務(wù)即為多幢服務(wù)的建筑面積。雖然三號(hào)小區(qū)是自1999年開(kāi)始銷(xiāo)售但是提交我局辦理確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)間是XX年，所以必須依據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局XX年發(fā)布的gb/t17986-《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》進(jìn)行面積計(jì)算，不將該面積計(jì)入分戶(hù)產(chǎn)權(quán)面積。”
仲裁庭不能簡(jiǎn)單否定被申請(qǐng)人XX年9月5日函的陳述與辯解可能具有一定的客觀性，但被申請(qǐng)人明知本應(yīng)遵循1995年規(guī)則。被申請(qǐng)人在仲裁中提交惠市房函[]95號(hào)函，沒(méi)有否定該函的所言的正確性和合法性。相反該函從正面否定被申請(qǐng)人關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e”的合理性。
申請(qǐng)人的粵房地證字第c3079134號(hào)房產(chǎn)證，在登記權(quán)屬人姓名的同一頁(yè)之房屋情況欄記載，所涉房產(chǎn)的“建筑面積”和“其中住宅建筑面積”處均記載為:玖拾肆點(diǎn)叁玖平方米。在該證另一頁(yè)附房屋平面圖的房屋情況欄，記載的“建筑面積”和“其中住宅面積”的細(xì)項(xiàng)中均記載為94.39 m2 (由“套內(nèi)面積84.04 m2 ”和“共有分?jǐn)偯娣e10.35 m2 ” 構(gòu)成)，同頁(yè)上的所附住宅平面圖上注記： “另有小區(qū)分?jǐn)偅?.65平方米”，顯然表明發(fā)證機(jī)關(guān)只認(rèn)可所涉房產(chǎn)的面積是94.39 m2，因而在前頁(yè)中以漢字(大寫(xiě)數(shù)字)而非阿拉伯?dāng)?shù)字記載表述，以示鄭重，避免誤讀或防止更改。此系眾所周知的中國(guó)慣例。正如對(duì)金額的表述，在同一張發(fā)票等票據(jù)中，通常用大寫(xiě)數(shù)字與阿拉伯?dāng)?shù)字兩種方式記載，有異時(shí)，以前者為準(zhǔn)。被申請(qǐng)人對(duì)房產(chǎn)證的記載，早于申請(qǐng)人之前獲悉或明了，從未提出異議，應(yīng)當(dāng)視為原本認(rèn)同。房產(chǎn)證系合法、有效的文件，其上記載的房產(chǎn)建筑面積具有約束力。非發(fā)證機(jī)關(guān)不能更改。
以上提及的1995年規(guī)則以及當(dāng)?shù)伢w現(xiàn)其原則與規(guī)定的文件(包括房產(chǎn)證)，被申請(qǐng)人均知曉。沒(méi)有證據(jù)表明，被申請(qǐng)人采取行政訴訟類(lèi)的程序堅(jiān)持其XX年9月5日函的立場(chǎng)，否定之。又，補(bǔ)充協(xié)議第7條沒(méi)有給出“公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”的明確定義，即使該表述就是后來(lái)房產(chǎn)證中“另有小區(qū)分?jǐn)?面積)”，在案涉房產(chǎn)交確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)，當(dāng)?shù)卣姆慨a(chǎn)管理部門(mén)明確認(rèn)定：不將該面積計(jì)入分戶(hù)產(chǎn)權(quán)面積。1995年規(guī)則與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》雖然主要是規(guī)范政府有關(guān)管理部門(mén)的行為，但是房地產(chǎn)發(fā)展商與業(yè)主之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能違背其規(guī)定，因?yàn)樘峤晦k理確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，房產(chǎn)管理部門(mén)必須遵循以上有關(guān)行政規(guī)章的規(guī)定。
申請(qǐng)人認(rèn)為如此攤分違反了1995年規(guī)則的規(guī)定。1995年規(guī)則頒布于前，系爭(zhēng)合同簽訂在后，被申請(qǐng)人早就知道1995年規(guī)則的存在，有義務(wù)遵循1995年 規(guī)則;補(bǔ)充協(xié)議是采用格式合同訂立，被申請(qǐng)人系提供格式合同條款的一方。《合同法》的有關(guān)規(guī)定如下：
“第39條……提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”
“第40條 格式條款具有本法第52條和第53條規(guī)定情形的， 或者提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。”
“第41條 對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋……”
依據(jù)1995年規(guī)則，政府管理部門(mén)不能認(rèn)可小區(qū)分?jǐn)偯娣e在此類(lèi)合同中發(fā)展商認(rèn)定的要如此分?jǐn)偟淖龇āＶ俨猛o(wú)法了解被申請(qǐng)人房產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，不知道被申請(qǐng)人的房?jī)r(jià)中如何包含或體現(xiàn)了小區(qū)分?jǐn)偯娣e及小區(qū)的其他條件。
以上事實(shí)與理由表明，被申請(qǐng)人交付的房產(chǎn)小于約定5.76m2。申請(qǐng)人的首項(xiàng)請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)支持。
關(guān)于申請(qǐng)人的次項(xiàng)請(qǐng)求。
通常，房產(chǎn)證辦理的流程與慣例是：發(fā)展商出具關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)證初始登記的公告，給業(yè)主發(fā)出辦理產(chǎn)權(quán)證的通知，業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)(如6個(gè)月)繳付稅費(fèi)和個(gè)人資料，隨后24個(gè)月內(nèi)辦妥。補(bǔ)充協(xié)議第3條約定在房屋交付后24個(gè)月內(nèi)，發(fā)展商辦妥房屋所有權(quán)證。被申請(qǐng)人未依約定辦妥房產(chǎn)證，也不能證實(shí)存在非正常情況，另外也未否定申請(qǐng)人關(guān)于辦證逾期的事實(shí)，但是合同中沒(méi)有規(guī)定逾期辦理房產(chǎn)證違約金的計(jì)算方法，申請(qǐng)人一方也未提交造成損失的依據(jù)。依據(jù)公平原則以及本案的實(shí)際情況，仲裁庭認(rèn)為應(yīng)當(dāng)給申請(qǐng)人以合理補(bǔ)償，以申請(qǐng)人應(yīng)付并已付購(gòu)房款為基數(shù)補(bǔ)償百分之二為宜。本案申請(qǐng)人已付購(gòu)房款人民幣220534元，扣除被申請(qǐng)人已退的12683元實(shí)際已付購(gòu)房款為人民幣207851元，按2%計(jì)算被申請(qǐng)人應(yīng)補(bǔ)償申請(qǐng)人人民幣4157.02元。
關(guān)于申請(qǐng)人的第3項(xiàng)請(qǐng)求。
申請(qǐng)人于XX年2月21日簽署業(yè)主收樓滿(mǎn)意書(shū)，其中說(shuō)到，“親自驗(yàn)收，房屋狀況與所簽的合同內(nèi)容一致” 。這不應(yīng)當(dāng)包含了對(duì)內(nèi)在品質(zhì)的最后認(rèn)可，但應(yīng)當(dāng)包含了對(duì)已經(jīng)安裝了對(duì)講系統(tǒng)等設(shè)施的確認(rèn)，這是普通人并肉眼可以看出、判斷的問(wèn)題。若當(dāng)時(shí)提出存在問(wèn)題，在合理期限內(nèi)，比如半年內(nèi)，要求被申請(qǐng)人按明細(xì)表的約定，安裝符合約定的設(shè)施，如半年內(nèi)仍屬“貨不對(duì)版”，就應(yīng)當(dāng)向發(fā)展商(被申請(qǐng)人)主張此項(xiàng)權(quán)利。而到申請(qǐng)仲裁時(shí)，則因時(shí)效而喪失權(quán)利。申請(qǐng)人提及某些設(shè)施，如信箱等不應(yīng)由發(fā)展商收取費(fèi)用的理由，仲裁庭予以采信。但仲裁庭無(wú)法確定，申請(qǐng)人何時(shí)應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，便無(wú)法否定被申請(qǐng)人的因時(shí)效已過(guò)而喪失訴權(quán)之說(shuō)。在被申請(qǐng)人拒絕退款的情況下，仲裁庭難于滿(mǎn)足申請(qǐng)人的請(qǐng)求。然而，對(duì)于被申請(qǐng)人收取本不應(yīng)收取或多收取申請(qǐng)人若干費(fèi)用的行為，仲裁庭認(rèn)為此行為與誠(chéng)實(shí)信用的原則相違背。
關(guān)于申請(qǐng)人的第4項(xiàng)請(qǐng)求。
由于申請(qǐng)人的第3項(xiàng)請(qǐng)求沒(méi)有得到支持，申請(qǐng)人須與被申請(qǐng)人分擔(dān)仲裁費(fèi)。
仲裁庭注意到，惠州市消費(fèi)者委員會(huì)以“關(guān)于東湖花園3號(hào)小區(qū)業(yè)主反映開(kāi)發(fā)商侵犯權(quán)益事宜的調(diào)查情況報(bào)告”，提及前述惠州市人民政府有關(guān)部門(mén)與惠州市有關(guān)機(jī)構(gòu)關(guān)于處理東湖花園三號(hào)小區(qū)問(wèn)題的原則與見(jiàn)解，均符合1995規(guī)則的原則與規(guī)定。導(dǎo)致紛爭(zhēng)，又不能及時(shí)協(xié)商解決，主要責(zé)任在于被申請(qǐng)人，因此，仲裁費(fèi)主要由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
在重新仲裁中，申請(qǐng)人沒(méi)有改變請(qǐng)求;雙方當(dāng)事人沒(méi)有改變對(duì)爭(zhēng)議問(wèn)題所持的立場(chǎng)與觀點(diǎn)。被申請(qǐng)人對(duì)房產(chǎn)證登記變化的事實(shí)沒(méi)有異議。
就“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;問(wèn)題，被申請(qǐng)人表達(dá)的意見(jiàn)，本質(zhì)上與重新仲裁前沒(méi)有不同。
就“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;問(wèn)題，申請(qǐng)人提交了惠州房產(chǎn)局更改了“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;之內(nèi)容的房產(chǎn)證。
申請(qǐng)人經(jīng)更改的粵房地證字第c3079162號(hào)房產(chǎn)證，在登記權(quán)屬人姓名的同一頁(yè)之房屋情況欄記載，所涉房產(chǎn)的“建筑面積”和“其中住宅建筑面積”處均記載為:壹佰零玖點(diǎn)貳壹平方米。在該證另一頁(yè)附房屋平面圖的房屋情況欄，記載的“建筑面積”和“其中住宅面積”的細(xì)項(xiàng)中均記載為109.21 m2 (由“套內(nèi)面積97.82 m2 ”和“共有分?jǐn)偯娣e11.39m2 ” 構(gòu)成)，同頁(yè)上的所附住宅平面圖上已無(wú) “另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的附注。
重新仲裁揭示，案件的爭(zhēng)議事實(shí)沒(méi)有改變，被申請(qǐng)人交付的房產(chǎn)小于約定面積5.76m2 。
眾所周知，房產(chǎn)證中記載的建筑面積或確認(rèn)的面積才是權(quán)屬人享有處分權(quán)利的房產(chǎn)建筑面積。而被申請(qǐng)人宣稱(chēng)辦理到所涉小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)名下的小區(qū)分?jǐn)偯娣e，申請(qǐng)人個(gè)人無(wú)權(quán)處分。
據(jù)此，在不改變對(duì)申請(qǐng)人其他請(qǐng)求的見(jiàn)解之情況下，仲裁庭仍然支持申請(qǐng)人的首項(xiàng)請(qǐng)求。
三、裁決
1、被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人返還5.76 m2購(gòu)房款12683元，及該房款自XX年4月6日起至XX年12月28日的利息，依中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算。
2、被申請(qǐng)人因逾期辦證，給申請(qǐng)人補(bǔ)償人民幣4157.02元。
3、本案仲裁費(fèi)2706元，由被申請(qǐng)人承擔(dān)80%即2164.8元，申請(qǐng)人承擔(dān)20%即541.2元。申請(qǐng)人預(yù)交的仲裁費(fèi)不予退回，由被申請(qǐng)人承擔(dān)的仲裁費(fèi)在本案執(zhí)行時(shí)徑付給申請(qǐng)人。
被申請(qǐng)人應(yīng)付的上列款項(xiàng)應(yīng)于本裁決做出之日起20日內(nèi)付清，逾期按年利率8%計(jì)付利息。
本裁決為終局裁決，自作出之日起生效。