因情勢(shì)發(fā)生變化,可以協(xié)商變更部分合同條款

　　1988年6月28日,廈門(mén)交通運(yùn)輸公司(下稱交運(yùn)公司)與廈門(mén)宏達(dá)洋傘工業(yè)有限公司(下稱宏達(dá)公司)簽訂了一份廠房租賃合同。合同規(guī)定:1.交運(yùn)公司將位于廈門(mén)市仙岳路8號(hào)的鋼筋混凝土全框架結(jié)構(gòu)主體廠房和2幢760平方米的房屋出租給宏達(dá)公司使用;2.主體廠房租用時(shí)間6年,即從1988年8月1日起至1994年7月30日止。主體廠房面積3849平方米,月租金每平方米5元,宏達(dá)公司應(yīng)于每月5日前將當(dāng)月租金付給交運(yùn)公司;3.在租賃期內(nèi),宏達(dá)公司對(duì)交運(yùn)公司輸送的勞力應(yīng)優(yōu)先安排,勞務(wù)合同雙方另行商定;4.租賃期內(nèi),如增加土地使用稅、房產(chǎn)稅等,其增加部分由宏達(dá)公司支付,但交運(yùn)公司應(yīng)提交有關(guān)增加收費(fèi)的依據(jù);5.宏達(dá)公司對(duì)所承租的廠房等負(fù)有保管、維修責(zé)任。合同簽訂后,交運(yùn)公司依約將廠房等交給宏達(dá)公司使用,并輸送了一些勞力,但雙方未再簽訂勞務(wù)合同。由于交運(yùn)公司輸送的勞力無(wú)法適應(yīng)宏達(dá)公司安排的工作,大部分已離開(kāi)宏達(dá)公司。1990年11月29日,交運(yùn)公司函告宏達(dá)公司要求變更廠房的租期,宏達(dá)公司回函表示正在積極另尋廠址。1991年元月,交運(yùn)公司先后2次函告宏達(dá)公司要求提高租金,遭宏達(dá)公司拒絕,交運(yùn)遂于1991年7月13日向廈門(mén)市湖里區(qū)人民法院提起訴訟。

　　原告交運(yùn)公司訴稱:其與被告于1988年6月28日簽訂廠房租賃合同后,被告未全面依約履行,將其輸送的勞力大部分解雇。原房屋月租金每平方米5元,是以被告能安排其員工就業(yè)為條件。現(xiàn)商品廠房管理成本上升,被告違背原合同訂立基礎(chǔ),該合同租金應(yīng)按廈門(mén)市人民政府規(guī)定的商品房租金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。請(qǐng)求院判令被告:廠房租金從1991年8月份起每平方米每月租金由5元提高到12.55元。被告宏達(dá)公司辯稱:合同簽訂后,其始終嚴(yán)格履行合同,分別優(yōu)先安排原告輸送的勞力。由于原告未按合同規(guī)定協(xié)助其做好原告輸送人員的教育工作,致使大部分勞力因各種原因要求回歸原告方。原告以此為借口要求變更合同,沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。原告所依據(jù)的廈門(mén)市房管局規(guī)定基本租金標(biāo)準(zhǔn)不適用于原告、被告所簽訂的合同,對(duì)其無(wú)溯及力,而且該規(guī)定不具備普遍約束力。原告之訴不能成立。

　　廈門(mén)市湖里區(qū)人民法院查明:1990年6月9日,廈門(mén)市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)了廈門(mén)市物價(jià)委員會(huì)、市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于調(diào)整非住宅用房租金標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告》。該報(bào)告確定,非住宅用房租金的計(jì)算辦法應(yīng)根據(jù)國(guó)家關(guān)于房屋商品租金由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、利息、利潤(rùn)、保險(xiǎn)費(fèi)和土地使用費(fèi)八項(xiàng)因素構(gòu)成的要求以及地段、用途的加減原則進(jìn)行計(jì)算。鋼筋混凝土全框架結(jié)構(gòu)類型的房屋基本商品租金為每月每平方米12.55元。其中維修費(fèi)為每年每平方米3元,利潤(rùn)為租金的10%。

　　該法院經(jīng)審理認(rèn)為:交運(yùn)公司與宏達(dá)公司簽訂的廠房租賃合同為有效合同,但合同中規(guī)定的主體廠房租金每平方米5元,顯然偏低。根據(jù)國(guó)家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)改革的要求及廈門(mén)市人民政府的有關(guān)規(guī)定,交運(yùn)公司要求變更合同約定的廠房租金條款,應(yīng)予支持。據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六條,《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第二十七第一款第二項(xiàng)之規(guī)定,于1992年1月17日作出判決:交運(yùn)公司與宏達(dá)公司于1988年6月28日簽訂的房屋租賃合同第一款,主體廠房(面積3849平方米)每月每平方米租金5元變更為12.55元(時(shí)間自1991年8月1日起計(jì)算),已到期的調(diào)租差價(jià)款項(xiàng),宏達(dá)公司應(yīng)在本判決生效后一個(gè)月內(nèi)付清。

　　一審判決后,宏達(dá)公司不服,于1992年元月20日向廈門(mén)市中級(jí)人民法院提起上訴,稱:原審判決適用法律不當(dāng)。首先,該糾紛合同并非國(guó)家計(jì)劃而簽訂的,廈門(mén)市人民政府的文件也非國(guó)家計(jì)劃部門(mén)制定的,因此,不能適用《經(jīng)濟(jì)合同法》第二十七條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定。且該文件不具有普遍約束力及強(qiáng)制力。其次,簽訂合同時(shí),每月每平方米租金5元是與租賃物的使用價(jià)值相適應(yīng)的,原審法院認(rèn)定租金顯然偏低,沒(méi)有法律依據(jù)。

　　廈門(mén)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:交運(yùn)公司與宏達(dá)公司簽訂的廠房租賃合同為有效合同。由于雙方確定的廠房租金每月每平方米5元低于該廠房出租的成本,不能以租養(yǎng)房,導(dǎo)致交運(yùn)公司無(wú)法繼續(xù)履行合同,其要求變更合同約定的廠房租賃條款,是合法的,應(yīng)予采納。但考慮到宏達(dá)公司按約在租賃期內(nèi)負(fù)擔(dān)廠房的維修義務(wù)及其對(duì)租金的承受能力,故維修費(fèi)及利潤(rùn)應(yīng)從租金的構(gòu)成因素中剔除。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,但適用法律不當(dāng)。據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第六條、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第二十七條第一款第四項(xiàng),《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十三條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定,于1992年8月12日判決:一、變更廈門(mén)市湖里區(qū)人民法院判決,從1991年8月1日起,交運(yùn)公司與宏達(dá)公司簽訂的廠房租賃合同第5條第1款中的廠房(面積3849平方米)每月每平方米租金5元改為10.62元。二、已到期的租金差價(jià)款項(xiàng),宏達(dá)公司應(yīng)于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)付清。

　　這是一起房屋出租方因情況發(fā)生變化而要求變更原房屋租賃合同的租金條款而引起的糾紛。對(duì)合同當(dāng)事人的一方因情況發(fā)生變化,要求變更原合同部分條款的合理請(qǐng)求,人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。具體理由是:

　　《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條關(guān)于“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則”的規(guī)定,是人們實(shí)施民事法律行為應(yīng)普遍遵守的基本原則。就經(jīng)濟(jì)合同而言,當(dāng)事人雙方不僅要在簽訂合同時(shí)貫徹“自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”的原則,而且在履行合同的過(guò)程中,當(dāng)情況發(fā)生變化時(shí),也仍然要受此基本原則的約束。此即法學(xué)理論上的情勢(shì)變遷學(xué)說(shuō)。所謂情勢(shì)變遷學(xué)說(shuō),是指發(fā)某種法律關(guān)系成立之后,作為該項(xiàng)法律關(guān)系的基礎(chǔ)的情勢(shì),由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因,發(fā)生非當(dāng)初所能預(yù)料得到的變化,如果仍然堅(jiān)持原來(lái)的法律效力,將會(huì)產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果,有悼于《民法通則》規(guī)定的等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則,因此,應(yīng)當(dāng)對(duì)原來(lái)的法律效力作相應(yīng)的變更。情勢(shì)變遷學(xué)說(shuō)的一個(gè)重要理論依據(jù)是合同基礎(chǔ)論,即認(rèn)為合同的有效性應(yīng)以合同成立時(shí)所處的環(huán)境繼續(xù)存在為條件,如果合同成立后,訂約時(shí)所依據(jù)的環(huán)境條件已發(fā)生重大變化或不復(fù)存在,則合同的效力亦應(yīng)隨之變更,不能按原來(lái)的合同規(guī)定去履行。我國(guó)民法情勢(shì)變遷雖沒(méi)有作出明確的規(guī)定,但《民法通則》第四條、《經(jīng)濟(jì)合同法》第二十七第一款第四項(xiàng)的規(guī)定,都隱含了情勢(shì)變遷原理。本案雙方當(dāng)事人簽訂廠房租賃合時(shí),國(guó)家實(shí)行的是低租金政策。隨著經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策做了重大調(diào)整,當(dāng)事人訂約時(shí)所依據(jù)的環(huán)境條件已發(fā)生了重大變化。如果堅(jiān)持按原合同履行,則明顯違背等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則,因此,該合同的房租條款應(yīng)隨著訂約時(shí)所依據(jù)的環(huán)境條件的變化而隨之變更。廈門(mén)市中級(jí)人民法院判決支持交運(yùn)公司變更房租條款的請(qǐng)求,是正確的。