隨房奉送的閣樓未能列入買賣合同條款是否構成重大誤解

　　房地產開發商在售房宣傳資料中所稱的隨房奉送的“閣樓”、“陽臺”等未列入買賣合同中或在產權證中未予體現，是否構成重大誤解，應結合雙方買賣合同中的房屋單價、面積及房屋買受人之前是否明知進行綜合判斷。尤其要注意當房價出現波動時，當事人以此為由悔約的情形。

　　【案情簡介】

　　上訴人(原審被告)上海美旋房地產有限公司(以下簡稱美旋公司)

　　被上訴人(原審原告)金旭東、譚新眉、金悄昕

　　美旋公司為本市紀翟南路香港花園的開發商。XX年8月27日，美旋公司在《上海樓市周刊》刊登廣告，載明“香港花園二房一廳(閣樓55.04平方米)，建筑面積74.73平方米，售價55.8萬元”。嗣后，美旋公司還曾在報刊刊登同類廣告，除售價調整為57.3萬元外，其余內容與前述廣告基本一致。另在美旋公司發布的樓書中亦載明“六層有閣樓”的內容。

　　XX年9月13日，金旭東、譚新眉、金悄昕實地查看了本市紀翟南路弄香港花園號室房屋。同日，金旭東、譚新眉、金悄昕與美旋公司簽訂《房屋定購協議書》，該協議載明：金旭東、譚新眉、金悄昕向美旋公司購買本市紀翟南路弄香港花園號室房屋，建筑面積74.73平方米，每平方米7,673元，總價款573,403元;金旭東、譚新眉、金悄昕在訂立本協議后，支付美旋公司定金10,000元等。協議還對其他事項作了載明。嗣后，金旭東、譚新眉、金悄昕支付了定金10,000元。

　　XX年9月23日，雙方當事人簽訂了《上海市商品房出售合同》，合同載明的房屋、建筑面積、價款與前述定購協議書一致。合同內未涉及有關閣樓面積的內容。同日，金旭東、譚新眉、金悄昕向美旋公司支付了房款104,703元、辦證及貸款服務費1,000元。

　　經審理查明，美旋公司的廣告及樓書中所稱之“閣樓”，其性質為6層房屋的屋面部分。因為此屋面部分的因素，金旭東、譚新眉、金悄昕所購房屋的價格略高于小區同期同類型房屋的價格。

　　XX年10月8日金旭東、譚新眉、金悄昕訴至法院，訴稱：美旋公司在售房過程中只提到閣樓的面積，對閣樓的性質和形狀沒有說明，且閣樓僅是六樓的屋面部分，不能納入使用范圍，美旋公司承諾送閣樓卻未在合同中反映出來，當事人存在重大誤解，故請求判令撤銷金旭東、譚新眉、金悄昕與美旋公司于XX年9月23日簽訂的《上海市商品房出售合同》，美旋公司返還金旭東、譚新眉、金悄昕房款114,703元及服務費1,000元。

　　美旋公司則表示雙方當事人對閣樓是六樓的屋面部分沒有誤解，對方是現場看了五樓、六樓房屋后才決定購房的，且在買賣合同及售房宣傳資料中也未將閣樓面積納入房屋建筑面積中。對方請求撤銷合同實際是悔約行為，請求法院駁回對方的訴請。

　　【審判結論】

　　一審判決：

　　一、撤銷金旭東、譚新眉、金悄昕與上海美旋房地產有限公司就本市弄香港花園號室房屋簽訂的《上海市商品房出售合同》;

　　二、上海美旋房地產有限公司于判決生效之日起十日內返還金旭東、譚新眉、金悄昕房款114,703元及辦證、貸款服務費1,000元。

　　二審判決：

　　一、撤銷一審法院民事判決;

　　二、金旭東、譚新眉、金悄昕的訴訟請求不予支持。

　　【評析意見】

　　一、應正確認定“隨房奉送”標的物的權屬性質

　　本案中雙方當事人爭執的核心是“隨房奉送”的閣樓是否應在房地產產權證中作為產權面積計算。在當前的商品房買賣中，開發商推出隨房奉送的內容有涉及所有權的，如送車、送裝修等，也有涉及使用權的，如購別墅送花園等。要正確認定本案“隨房奉送”標的物的權屬性質應結合標的物的種類、行業慣例等進行綜合考慮。本案中，雙方當事人對所送閣樓的權屬性質未作明確約定;在開發商所發的宣傳資料中也明確，系爭房屋的建筑面積并不包括閣樓面積，上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕所支付房款中亦不包括閣樓的面積款;由于閣樓的層高不夠，依規定不能列入產權證，僅由房屋產權人獨家使用，這也是房地產行業一個公認的慣例。閣樓面積不列入產權證，但其所有權隱含在房屋產權中，是房屋產權的一部分。故對本案系爭合同中所涉的“隨房奉送”的閣樓權屬性質，應認定閣樓面積雖未列入產權證，但它是該房屋整體的一部分，房屋業主擁有其所有權。

　　二、認定“重大誤解”成立與否應以誤解者利益受到較大影響或達不到訂立合同目的為評判依據

　　所謂重大誤解，是指誤解者作出意思表示時，對涉及合同法律效果的重要事項存在著認識上的顯著缺陷，其后果是使誤解者利益受到較大的損失或達不到訂立合同的目的。其核心是：必須對合同的內容構成重大誤解，且合同的履行會使誤解者的利益受到損害。本案當事人在購房前實地查看了系爭房屋，并了解了該房屋與其它樓層的區別，簽約時亦對房屋的建筑面積及所支付房款總價不包括閣樓有清晰的了解，故不存在對合同內容存在重大誤解的事實。同時，該閣樓雖未列入合同內容，但客觀上由上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕獨家使用，并未給購房者利益造成損害，相反給其生活帶來了便利。故本案合同非因重大誤解而訂立，上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕要求撤銷合同的訴請不符合法定構成要件，故不應獲得支持。

　　三、要充分尊重房地產行業慣例，謹防引發群體性訴訟

　　房地產開發商所推出的宣傳資料“購別墅送花園”、“購頂層送閣樓”中所涉奉送部分均不包括所有權，僅為使用權，這已是房地產行業的一種慣例，也已被社會所接受。如以合同中不標明或產權證中未列明而撤銷雙方間的房屋買賣關系，將給房地產行業帶來震蕩，顛覆長期以來形成的習慣做法。更為嚴重的是，有可能出現部分悔約者以此為由請求退房、從而引發群體性訴訟的后果。因此，對此類案件的審理，應慎重對待，綜合法律規定及事實依據后作出正確認定。