商品房買賣糾紛遲延辦證違約責任的認定

　　司法實務中，隨著房地產市場的空前活躍，商品房預售合同糾紛中遲延辦證違約責任案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發性的特點，人民法院在審理時較為慎重。

　　一、辦證的義務分擔

　　根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，辦證應當由買受人提出申請，并由房地產開發企業予以協助。

　　買受人的申請，指預售商品房的買受人應當自商品房交付使用之日起90日內，現售商品房的買受人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，持登記申請材料到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請辦理房屋所有權轉移登記。依據《房屋登記辦法》規定，房屋所有權轉移登記需要提交的材料包括：登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權證書或者房地產權證書、證明房屋所有權發生轉移的材料、其他必要材料。實務中需要提交的材料一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復、新建門牌號碼審批表、經備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發票、準住通知單、公共部位維修基金收據、契稅收據、買受人身份證等。

　　房地產開發企業的協助主要指辦理完畢房屋所有權初始登記，還包括依照規定或約定履行通知、提供必要證明文件等。

　　依《物權法》規定，房地產開發企業通過合法建造房屋行為取得房屋所有權，對該所有權進行出售處分時，需要先辦理所有權初始登記。依據《房屋登記辦法》規定，所有權初始登記應當提交的材料包括：登記申請書;申請人身份證明、建設用地使用權證明(一般指建設用地許可證)、建設工程符合規劃的證明(一般是指規劃許可證)、房屋已竣工的證明(一般指住宅工程使用許可證或房屋建筑工程竣工驗收備案表)、房屋測繪報告(一般包括房產要素調查測量成果、房產圖測繪資料、房產面積測算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設施設備維修基金交款收據)。

　　需要特別指出的是：除當事人有特別約定外，房地產開發企業并無義務為買受人辦理完畢房屋所有權轉移登記并向買受人交付房屋所有權證書。但是，根據《中華人民共和國合同法》第135條：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權的義務”之規定，出賣人應當交付房屋并保證房屋所有權轉移給買受人，因此房地產開發企業的協助義務，應一直持續到買受人辦理完畢房屋所有權轉移登記并取得房屋所有權證書為止。

　　二、遲延辦證違約責任有關疑難問題的認定與處理

　　1.“由于出賣人的原因”的認定

　　辦證時房地產開發企業需要向買受人提供的必要證明文件一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復、新建門牌號碼審批表、經備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發票、準住通知單。因此司法實踐中認定“由于出賣人的原因”，應審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構提供前述文件。依據《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的 辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門，此為法定期間。而現行通用的《商品房買賣合同示范文本》第15條約定：“出賣人應當在商品房交付使用后_日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。”此為約定期間。若房地產開發企業沒有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構提供前述文件，則可以認定為“由于出賣人的原因”。

　　房地產開發企業沒有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件，可能因為自身的原因，也可能因為第三人的原因，如測繪部門遲延測繪、竣工驗收部門遲延驗收、登記機構遲延辦理初始登記等。但根據《中華人民共和國合同法》第121條的規定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決”，房地產開發企業即便因為第三人的原因造成違約，也應向買受人承擔違約責任。

　　2.非“由于出賣人的原因”的認定

　　(1)買受人自身的原因。首先是買受人對商品房買賣合同約定義務的違反，通常是沒有如約交付購房款等，此時，房地產開發企業拒絕履行協助義務，屬于依法行使抗辯權的范疇。其次是買受人對房產交易法定義務的違反，突出表現在買受人沒有按照規定交納公共部位維修基金、契稅。依照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，買受人應當向房地產開發企業繳交維修基金。在辦理房屋權屬證書時，再由房地產開發企業應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管。依照《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的，房產管理部門不予辦理房屋的權屬變更登記手續。再次，買受人由于特殊的原因沒有向房屋登記機構提出辦證申請。

　　(2)不可抗力。不可抗力屬于法定免責事由，因不可抗力的發生導致商品房買賣合同不能履行，房地產開發企業可免責。

　　3.遲延辦證違約責任適用訴訟時效的審查

　　在司法實務中，適用訴訟時效制度主要涉及兩個問題：第一，是否適用訴訟時效規定;第二，訴訟時效期間應從何時起算。在遲延辦證違約責任案件中，買受人要求房地產開發企業承擔違約責任的請求權是一種債權請求權，應當適用訴訟時效的規定,這一點已無爭議。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定了房地產開發企業承擔違約責任的方式為給付違約金。因此當遲延辦證違約行為發生時，房地產開發企業與買受人之間形成新的債權債務關系，即房地產開發企業產生給付違約金的義務，買受人開始享有要求房地產開發企業給付違約金的請求權。訴訟時效期間的起算，若當事人在商品房買賣合同中約定了房地產開發企業給付買受人遲延辦證違約金的履行期限的(這種情況極少見)，從該期限屆滿之日起起算;沒有約定，根據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第6條的規定，依照合同法第61條、第62條的規定，可以確定房地產開發企業給付違約金的履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算。若不能確定履行期限的，應審查買受人在房地產開發企業發生遲延辦證違約行為后是否向其主張過違約金給付，如果買受人沒有主張過，訴訟時效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計算。之前已經經過的期間，因買受人沒有主張過違約金給付，相應的房地產開發企業是否同意給付違約金還不確定，因此買受人尚不具備“知道或應當知道權利被侵害”的客觀條件，也就不存在計算訴訟時效的問題。如果買受人已經主張過，當房地產開發企業在買受人設定的給付違約金的寬限期屆滿時仍沒有給付，訴訟時效期間從寬限期屆滿之日起計算;當房地產開發企業在買受人第一次向其主張權利之時明確表示不給付違約金，訴訟時效期間從房地產開發企業明確表示不給付違約金之日起計算。

　　4.房地產開發企業完成房屋初始登記的審查

　　辦理完畢房屋初始登記是房地產開發企業在辦證過程中的主要義務，因此準確審查房地產開發企業完成該義務的情況，對于確定房地產開發企業遲延辦證違約責任至關重要。房地產開發企業完成初始登記的標志，應是登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿，司法實踐中應重點審查房地產開發企業是否取得登記機構作出的關于同意房屋初始登記的批復。有意見主張房地產開發企業取得登記機構出具的辦理權屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一，依照《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業在買受人辦理所有權登記時，其義務是協助并“提供必要的證明文件”，“提供必要的證明文件”意味著證明文件所表征的各項登記、批準手續已經辦理完畢。作為買受人辦證的前提，初始登記的批復應當包含在“必要的證明文件”中。換而言之，房屋買受人辦證的前提是初始登記完成，只有在準予初始登記的批復作出之后，房地產開發企業才具備協助辦證的法定條件。第二，依照《房屋登記辦法》規定，登記機構為申請人出具收件書面憑證，僅說明申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機構予以受理。至于是否準予初始登記，須由登記機構查驗申請登記材料反映的事實是否符合登記條件后才能確定，如不符合則不予登記。