李向前與萬延云房地產買賣合同糾紛

　　上訴人李向前因與被上訴人萬延云房地產買賣合同糾紛一案，不服沈陽市東陵區人民法院()東民一合初字第210號民事判決，向本院提起上訴。本院于XX年9月26日受理此案后，依法由審判員張卓琦任審判長，審判員高子丁主審，與代理審判員曹桂巖共同組成合議庭，于同年10月20日開庭公開進行了審理。上訴人李向前，被上訴人萬延云及其委托代理人郝忠仁到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。 經審理查明，XX年7月11日，上訴人與被上訴人簽訂《房地產買賣合同》，約定上訴人購買被上訴人位于沈陽市東陵區桃仙鄉古臺南村的原衛生院舊址，占地面積約5000余平方米、建筑面積700余平方米的產權、使用權，總標的價格為30萬元整，分二次付清;上訴人承擔3000元的過戶到自己名下的房產交易稅，其余房產交易稅由被上訴人承擔;被上訴人原有34瓦千三相動力電的用電權及變壓器的使用權、用電證必須過戶到上訴人名下，上訴人承擔1000元，被上訴人確保在本合同生效后3日內通電;在被上訴人為上訴人承辦好一切過戶手續、且合法化的前提下，上訴人付給被上訴人買斷費30萬元，分兩次付清，在任何情況下，被上訴人都不允許以任何理由向上訴人提出增值房價。同日，上訴人與被上訴人簽訂《房地產租賃合同》，約定雙方簽有房地產買賣合同，在房地產沒有辦完過戶的情況下，被上訴人同意上訴人先租賃，以現租賃費每年15000元抵扣一次性買斷費;租期5年，自XX年7月20日至XX年7月20日止;上訴人租賃后，對被上訴人現有房屋進行必要的修繕，按上訴人實際應用任意改變現有房屋格局，修繕費用由上訴人投資，如現有房屋不能滿足上訴人的需要，上訴人可自行建筑，另行建筑的，雙方協商;上訴人租賃期間每年向被上訴人交租金一次15000元整，每年交費應在使用期前10日內;在雙方買賣合同生效后，本合同即行作廢;上訴人承租到期后，所維修的房屋，換的門窗完全歸被上訴人所有，上訴人不得拆除;5年租期到期后，上訴人如繼續租用被上訴人必須滿足上訴人，每年租金2萬元;在上訴人租用期間或繼續租用期間因國家征地動遷，企業所得國家補償費為雙方各分一半，因不可抗拒的自然災害雙方都不承擔責任。雙方《房地產租賃合同》履行過程中，因上訴人拖欠租金，被上訴人于XX年1月25日訴至原審法院，要求上訴人給付租金1萬元。該案在審理過程中，經原審法院主持調解，雙方自愿達成和解協議，上訴人允諾于XX年5月20日前給付被上訴人房租金1萬元。

　　另查，被上訴人轉讓給上訴人的房地產，系被上訴人于1994年5月30日向東陵區桃仙鄉人民政府購買所得。

　　本院二審審理中，依上訴人申請，本院向沈陽市東陵區房產局、沈陽市規劃和國土資源局東陵分局調取涉案房屋及土地的房產及地籍檔案。根據兩份檔案記載，涉案房屋所有人及土地使用人均為沈陽市東陵區桃仙衛生院，該土地屬國有劃撥土地。

　　XX年6月8日，上訴人訴至原審法院，要求確認其與被上訴人簽訂的房地產買賣合同無效、被上訴人賠償經濟損失20萬元、返還買斷費2萬元。后上訴人向原審法院變更訴訟請求，要求被上訴人履行買賣合同，為上訴人辦理土地使用證和房證、電權證，賠償經濟損失22萬元。

　　上述事實，有《房地產買賣合同》、《房地產租賃合同》、()東民一房權初字第21號民事調解書、被上訴人與桃仙鄉政府簽訂的買賣《協議書》、本院調取的涉案土地地籍檔案、房產檔案及當事人陳述筆錄，經雙方當事人庭審質證，本院予以確認，在卷佐證。

　　原審法院認為，李向前、萬延云簽訂的房地產買賣合同是附條件的合同，條件沒有成就，即雙方的房地產買賣合同無效。李向前的請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十五條、《中華人民共和國民法通則》第六十一條之規定，原審法院判決：一、李向前、萬延云簽訂的房地產買賣合同無效;二、駁回雙方其他訴訟請求。案件受理費5810元，由李向前負擔。

　　宣判后，李向前不服判決，向本院提出上訴稱，1、上訴人與被上訴人簽訂的房地產買賣合同中所涉及的房地產，均有產權證，因被上訴人怠于履行合同義務，才導致相關過戶手續不能完成;2、原審法院對合同效力的認定是錯誤的。該合同是雙方真實意思表示，具備法律規定的生效要件，雙方應全面履行，否則屬違約。原審法院將合同認定是“附條件合同”，并毫無根據的認定“條件沒有成就，即雙方合同無效”是錯誤的;3、即使原審法院錯誤認定事實和錯誤運用法律的情況下認定合同無效，也應對造成無效合同的原因、責任予以明確，并應以此判令過錯方賠償無過錯方由此而受到的重大損失。原審法院回避此問題，有悖法律公正和公平。4、上訴人積極履行合同，按雙方所簽附合同，即房地產租賃合同，向被上訴人交納租金。但被上訴人不履行合同義務，使上訴人企業長時間不能正常生產。綜上，原審認定事實及適用法律錯誤，要求二審撤銷原審判決，改判上訴人履行更名過戶義務，賠償5份合同損失約12萬元、維修費6萬元、返還已付租金3萬元，總計22萬元。

　　萬延云辯稱，上訴人與被上訴人簽訂房地產買賣協議后，當天雙方到鄉政府咨詢，該房地產不能辦理過戶手續，上訴人稱辦不了過戶手續就租賃，被上訴人說年租金至少25000元，上訴人稱想訂立買賣合同，近5年租金少點，上訴人不租后，裝修歸被上訴人所有，并說雙方都找關系，如不能過戶，買賣協議就無效。現房地產不能辦理過戶，所以雙方簽訂的買賣協議無效。上訴人根本不具備生產能力，其稱被上訴人造成其損失，是無稽之談。原審判決認定事實及適用法律正確，要求二審維持原判。

　　本院認為，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款規定“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批”。1990年國務院頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押”。本案上訴人與被上訴人所簽《房地產買賣合同》，約定轉讓的土地系國有劃撥土地，雙方簽訂的房地產買賣合同違反法律、行政法規的強制性規定，屬無效合同。最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準，辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效”。本案糾紛訴至原審法院前，原劃撥土地使用權人并未經政府主管部門追認批準，辦理土地使用權出讓手續，雙方簽訂的《房地產買賣合同》仍屬無效合同。無效合同自始不具約束力，故上訴人提出“雙方所簽房地產買賣合同有效，被上訴人應履行買賣合同，為上訴人辦理土地使用證和房證、電權證”的主張，本院不予支持。上訴人實際使用所購房地產至今，其提出“與他人簽訂的委托銷售協議不能履行的損失”，并非本案房地產買賣合同無效所致損失，且其提出的“維修費及租賃費”系其履行與被上訴人簽訂的《房地產租賃合同》發生，與本案非同一法律關系，故上訴人要求被上訴人賠償損失22萬元，本院不予支持。原審法院認定雙方房地產買賣合同系附條件的合同不當，但判決結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款(五)項、第五十六條之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費5810元，由上訴人李向前負擔。