楊媚與佛山市順德區興順房地產有限公司商品房買賣合同糾紛

　　上訴人楊媚因商品房買賣合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區人民法院()順法民一初字第00852號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決認定：原告購買被告開發的佛山市順德區大良廣珠公路新松路段順興商業大廈3層301號寫字樓，在XX年7月5日交付定金50000元，并與被告在XX年8月29日簽訂了《商品房購銷合同》(合同編號：no：0042685)，當天支付購寫字樓款216419元，被告在同日將寫字樓交付原告。根據該合同第二條的約定：乙方(原告)所購買商品房一間建筑面積414平方米，其中實得建筑面積(含雜物間)375.16平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積38.84平方米;該商品房用地面積自用(分攤)18平方米;上述面積為暫測面積，如暫測面積與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，則以房地產產權登記機關實際測定面積為準。合同第四條價格與費用中約定：該商品房不屬于政府定價的商品房，按實得建筑面積計算，該商品房單位面積為每平方米2092.80元，總金額為866419元;除上述房價款外，甲方(被告)依據有關規定代收契稅、交易服務費、登記費、工本費、印花稅等稅費26954元。該合同第十九條約定了產權登記：乙方(原告)在實際接收商品房之日起，在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續，甲方(被告)給予協助。簽訂合同后，原告在XX年9月25日付清了合同約定價款的剩余款項60萬元，但一直沒有交付合同第四條約定的稅費26954元。被告所開發建設的順興商業大廈經原順德市規劃國土局審查，在XX年4月15日取得《預售商品房許可證》(證號990113號)，竣工時間為XX年7月，XX年5月29日取得了《商品房權屬證明書》(另附各單元平面圖)，具備了辦證條件。根據房地產分層平面圖，原告所購寫字樓的建筑面積是377.66平方米，公建面積是49.24平方米。原告要求被告辦理房地產權證，認為被告將房屋的公攤面積計入房屋總價款沒有合同依據，被告則要求原告交清應付(增加面積)房款26997元及相關稅費，雙方在XX年12月通過口頭形式協商房屋面積計算和辦證問題。協商不成后，原告在XX年12月31日以特快專遞郵件形式向被告遞交《關于順興商業大廈301寫字樓有關事宜》的函件，表明原告不同意以實得面積加公攤面積計算房屋價款，并要求被告提供相關資料辦理房地產權證。被告在XX年1月9日復函原告，要求原告交齊余款后到公司辦理相關手續。原告于XX年1月9日提起訴訟。

　　原審判決認為：原告與被告所簽訂的《商品房購銷合同》，是雙方的真實意思表示，內容合法，應受法律保護。從合同的內容，明確約定了案涉寫字樓的總價款為866419元;從合同的履行情況，原告依約按期支付了866419元;在原告交納定金、簽訂合同、交接寫字樓、支付首期款項及第二期款項交納的整個交易過程中，雙方對于總價款是清楚、明確、無爭議的，這也符合房地產買賣的交易習慣。故確認所涉寫字樓的總價款為866419元。原告主張總價款為785134.85元，要求被告返還超額占有的房屋款及銀行利息共114126.20元，沒有合法依據，不予支持。需要說明的是雙方產生爭議主要是由于計算方式不同：一種計算方式是以總價款除以建筑面積(即實得面積與公攤面積之和)，得出每平方米為2092.80元;第二種方式則是按實得建筑面積375.16平方米來計算，每平方米售價為2309.47元。顯然被告本意按第一種計算方式，但原順德市規劃國土局所監制的雙方所簽訂的《商品房購銷合同》第四條采用的是第二種計算方式，被告由于自身的疏忽導致爭議的發生。關于房地產權證的辦理，合同約定原告自行辦理，被告協助原告，則有關稅費可由原告向房地產產權登記機關交納，被告以原告沒有按合同約定交付辦證的有關稅費為由不協助，理由不成立;同時被告以原告沒有付清增加面積的款項而不協助，被告對該款項的請求支付權，不屬于先履行抗辯權和同時履行抗辯權，故被告的抗辯理由不成立，被告應履行協助義務，向房地產產權登記機關提交辦證所需材料，并向原告承擔相應的違約責任。雙方對于違約金沒有合同約定，故根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款的規定，被告應支付從XX年1月9日至其向房地產產權登記機關提交材料日止的違約金，按已付款總額866419元參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準(即每日萬分之二點一)計算。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款的規定，判決：一、被告佛山市順德區興順房地產有限公司在本判決發生法律效力之日起十日內向房地產產權登記機關提交原告楊媚權屬登記所需材料(以房地產產權登記機關核定為準)，協助原告楊媚辦理房地產權證。二、被告佛山市順德區興順房地產有限公司在本判決發生法律效力之日起十日內向原告楊媚支付違約金(從XX年1月9日起至其向房地產產權登記機關交付所需材料完畢日止，按金額866419元以每日萬分之二點一計算)。三、駁回原告楊媚的其它訴訟請求。本案訴訟費3893元，由原告楊媚負擔3335元，被告負擔558元。

　　宣判后，上訴人楊媚不服，向本院提起上訴稱：1、一審判決認定案涉房屋的總價款為866419元，完全是于合同無據、于事實不符。上訴人認為只要具備完全民事行為能力的人都應該知道一個常識，就是商品房的總價款的構成應該是由買賣雙方簽定的合同中約定的每平方米單價乘以合同約定的“實得面積”或“建筑面積”，具體的計算標準應完全依據合同的約定。結合到本案，上訴人與被上訴人簽定的《商品房購銷合同》(以下簡稱合同)是被上訴人向作為消費者的上訴人提供的格式合同，該《合同》的第二條明確寫明案涉房屋的總“建筑面積”為414平方米、“實得面積”為375.16平方米。《合同》第四條明確約定案涉房屋的總價款的計算方法是以“實得面積”計算，每平方米的單價是2092.80元，計算出來的房價款應該是785134.85元。由于被上訴人在計算房價款時沒有按照《合同》明確約定的“實得面積”來計算房價，以及上訴人在《合同》簽定及委托被上訴人辦理銀行按揭貸款時出于對房產商的信任以及自身疏忽大意才導致錯誤的發生，在上訴人發現房價款計算有錯誤時，已經馬上找被上訴人交涉，但被上訴人一直不肯改正錯誤，一審判決認定雙方對于總房價款無爭議完全是與事實不符。2、根據我國《民事訴訟法》及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干問題的意見》規定，當事人應該對自己的主張提出證據予以證明，同時法院亦應該根據當事人提供的證據去查明事實，而不能憑主觀臆測去斷案。在本案，被上訴人在整個庭審過程中都不能提供證據去證明案涉的總房價款866419元是依據合同哪一條計算出來的，一審判決完全無視本案糾紛發生的原因是由于被上訴人沒有按照合同的約定將每平方米2092.8元乘以合同約定的實得的面積375.16平方米，反而錯誤的乘以全部建筑面積才得出錯誤的總房價款866 419元這一事實。以毫無事實作為依據的主觀臆測去推測上訴人的本意，以錯誤的總房價款、錯誤的結果作為基礎去推定，去否定合同明確約定的計算方法，一審判決這種以末求本、以果求因的做法從一開始就是完全錯誤的，作出的判決也完全是于法無據。3、案涉《合同》是被上訴人提供的，它應該清楚知道合同條款的真實意思。依據我國《合同法》第41條的規定：“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常的理解予以解釋，對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋”。本案的房屋價款完全是因為被上訴人的計算錯誤所導致。退一步來講，就算原、被上訴人雙方對《合同》第四條的約定有爭議(其實該條款是明確清晰的)，一審法院也應該作出對被上訴人不利的認定，但一審判決完全違背了這一原則。4、上訴人認為，從《合同》簽定到糾紛的發生，直至一審審理結束，被上訴人均清楚知道房屋單價2092.80元是以實得面積計算的單價。如果被上訴人認為是出于疏忽而寫錯了單價或把“建筑面積”錯寫為“實得面積”，它完全可以以簽定合同時有“重大誤解”這一理由向法院提起訴訟，要求變更或撤銷《合同》相關條款，但截至本案一審判決結束，被上訴人仍未提出上述主張。一審法院完全違背不訴不理的原則，在被上訴人未主張的情況下，主動改變當事人自愿簽定的合同條款內容，將合同中房屋價款的計算以“實得面積”變更為以全部“建筑面積”計算，完全是違反程序的錯誤判決。5、一審判決沒有支持上訴人在一審起訴時所主張的超額占用房價款81284.15元的利息以及從XX年1月9日才開始計算違約金也是完全于法無據。綜上所述，一審判決認定事實錯誤，判決無理，損害了作為弱勢群體的消費者的上訴人的權益，懇請二審法院依法予以改判，以保護上訴人的合法權益不受侵犯。

　　被上訴人辯稱：1、合同是雙方當事人在平等的基礎上簽訂的，是真實意思表示，合同的第二條與第四條是一個整體,對方當事人對此合同是明白的，知道該房屋的合同價款為866419元。從所提供的錄音資料可知，實得面積增加，公攤面積增加了。雙方爭議的是公攤面積的增加，需要補錢，當時的合同面積是414平方，最后給的是426.9平方，實際公攤面積是49.24平方，在3%以內的對方補錢。合同是順德國土規劃局規定的格式合同,不是被上訴人提供,實得面積是重大誤解。因公攤面積上訴人找過公司，公司根據規定要補錢，所以才產生糾紛，至于違約金不合理，錢未付夠，面積增加，應該補錢給答辯方，是有法可依的，雙方當事人都是有完全民事行為能力人，對此，不應有異議，綜上，請求二審法院駁回上訴人的上訴，維持原判。

　　本院對原審認定的事實予以確認。

　　本院認為：本案爭議的焦點是訟爭的房產的總價款究竟是866419元還是785134.85元。雙方所簽訂的《商品房購銷合同》明確約定訟爭房產的總金額為866419元;合同履行情況：楊媚在XX年9月25日之前，已依約共支付了房款866419元;從交易過程分析：在交易的整個過程中，楊媚要經過交付定金、簽訂合同、支付首期款，交接房產、交付第二期房款一系列行為，楊媚作為合同的買方對房產的總價款應當是清楚、明確的，在此期間也是無異議的。據此分析，訟爭房產的總價款為866419元，符合雙方當事人的真實意思。因此，原審判決認定訟爭房產的總價款為866419元而不是785134.85元，是正確的。上訴人認為訟爭房產總價款應為785134.85元，依據不足，不予采納。

　　格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。本案雙方當事人所簽訂的合同文本是當地規劃國土部門監制的，并非是被上訴人預先擬定的，從合同文本看得出，合同第四條關于訟爭房產的總金額是手寫填寫上去的，而合同是雙方當事人經協商一致后簽訂的，不屬格式條款。

　　綜上所述，原審認定事實清楚，適用法律正確，處理得當，應予維持。上訴人所持缺乏事實和法律依據不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費3893元，由上訴人楊媚承擔。