房屋買賣合同常用條款解讀

　　一、關于買方申請貸款的條款

　　“乙方(注：買方)通過貸款銀行申請人民幣n元整貸款的形式支付第二期房價款，乙方應于簽訂買賣合同后的三個工作日內備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續，并支付一切相關費用、申請辦理借款抵押合同公證手續(若需)。如乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足，則任何不足部分均由乙方于甲(注：賣方)、乙雙方申請該房產過戶交易前支付至房產，待雙方辦妥過戶手續后3個工作日內由某房產轉付甲方。

　　”

　　■律師分析：

　　1、由于該條款對買方貸款審批沒有限定具體的時間，因此，對買方是比較有利的。買方如果因為貸款審批金額的問題，在某一家銀行無法足額審批完成，他有足夠的理由向另外的銀行申請貸款，而不需要承擔“貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足”現金補足的問題。

　　2、同時也因為沒有約定具體的買方貸款審批的時間，買方往往以貸款處于審批中，來延緩買賣過戶交易的進行。

　　3、又，條款沒有約定“乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足”的舉證責任，賣方無法了解買方貸款審批的進程，無法舉證證明“買方的貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足”，要求買方現金補足，加快交易進程的合理訴求。

　　因此，該條款對買方是有利的，賣方要加快交易進度，及時過戶收取房款，可以提出下列兩項合理要求：

　　1、對買方貸款審批的時間進行合理限制，督促其限期完成貸款審批;否則應當現金補足。

　　筆者認為，合理時間可以以兩個月為最大限度。買方在買房前，首先應當咨詢銀行，明確可以貸款的合理限額，防止貸款審批不能或者超期，對貸款資信要有合理的預期，防止發生貸款違約。

　　2、買方貸款審批進程的告知義務。買方貸款申請往往由其自行辦理或者委托中介機構辦理，對貸款的進程賣方無法獲得足夠的信息。賣方可以要求買方書面向賣方提交貸款銀行的名稱、分支機構、貸款銀行經辦人、貸款金額，以便于賣方核實，更主要的是賣方可以處分確認貸款的進度，防止人為拖延。

　　3、約定買方逾期辦理貸款手續的違約責任，督促其辦理貸款審批。

　　同時，為加快貸款速度，賣方須無條件配合買方辦理貸款審批手續，否則買方免責。

　　二、關于逾期交房的違約責任

　　如甲方未按本協議約定方式辦理交房手續，則乙方可按買賣合同第十條規定，要求甲方支付遲延交房的違約金;如乙方未遵照本協議約定方式辦理接收房產手續，并經甲方發函通知后仍拒不配合辦理的，則視為雙方已完成房屋交接手續。

　　■律師分析：

　　部分中介公司在買賣合同條款制作中都沒有約定交房條款，一旦交房產生爭議，往往找不到直接的條款進行解釋。對賣方而言，交房是其最后一項重要義務，如果賣方不交房，買方就無法實現居其屋的要求，況且賣方已經收到全部房價款，再使用出售的房屋就沒有法律依據。因此，有必要對拒不交房的行為進行限制。

　　當然，如果房屋質量問題沒有根本性瑕疵，買方沒有權利拒絕接收房屋，也無權拒絕支付房屋尾款。如果在房屋交付標準上(包括房屋存在部分滲漏水，不影響居住)產生分歧，買方應當在收房后再尋求法律方式解決房屋交付標準問題。

　　三、關于房產證密碼的條款

　　甲方的產權證如已經設定密碼，若甲方或甲方的代理人在該房地產產權過戶時輸入的密碼錯誤或者遺忘密碼，導致該房地產買賣交易延遲履行或者無法履行的，甲方應當按照本合同第十條的約定承擔違約責任。如甲方遺忘密碼，應及時前往相關部門辦理密碼掛失，并辦理重置密碼手續，因該手續需花費較長時間，務必請提前辦理。

　　■律師分析：

　　為交易安全，老的房產證可以事后設定密碼，而新辦理的房產證自動帶有密碼，因此，如果賣方的產權證已經設定密碼，為順利辦理產權過戶，就需要賣方提供密碼，如果賣方提供的密碼錯誤或者遺忘密碼，就會導致房地產買賣交易延遲履行或者無法履行的，因此，需要對賣方提供產權證密碼的義務加重責任，否則會影響后續房屋買賣進展：包括收房以及房款支付等。

　　當然具體需要承擔什么樣的違約責任需要商榷。畢竟賣方遺忘密碼和不賣房等根本性違反合同相比是有區別的，需區別對待，沒有必要用買賣合同第十條的違約責任條款特別加重賣方義務。

　　建議，在具體條款制定中，可以考慮設定某個具體的賠償金額，或者籠統地規定損害賠償責任，具體損害賠償金額可以由買方舉證證明。當然，如果賣方在合理期限內惡意不重新設置密碼，則買方可以追究賣方的違約責任。

　　附：買賣合同第十條規定：每逾期一日，甲方應向乙方支付甲方已收款0.5%的滯納金;逾期超過七日的，乙方有權單方面解除合同，并要求甲方另外支付乙方合同總額20%的違約金。乙方單方解除合同的，應當書面通知甲方，甲方應在接到書面通知之日起叁日內退還乙方已支付的全部房價款，并在接到書面通知書之日起壹拾日內向乙方支付違約金和滯納金。

　　四、有關附贈設備的條款

　　該房地產內的固定裝修、附屬設施、設備及室內裝飾(包括家具、家電)價格均包含在房價款內，隨該房地產交付同時一并轉讓給乙方。

　　■律師分析：

　　房屋買賣合同的標的不僅是房屋，在房屋轉移交付時還會涉及到房屋內的固定附屬設施、設備(含家具、家電)的實際交付問題。如果買賣雙方對房屋交付標準產生分歧，也會產生交易不愉快。因此，有必要對交付的現狀做詳細的列明，包括制定詳細的交付清單，以避免交易糾紛。

　　買賣交易中，最容易產生糾紛的是家具、家電問題以及名貴室內裝飾問題。因此，如果涉及贈送家具、家電問題的，應當填寫家具、家電清單并提交買賣雙方簽字確認，必要時可以對室內交付現狀拍照留存。

　　五、關于戶口問題的條款

　　“賣方必須在房屋權利轉移前(或者過戶手續辦理完畢后20日內)，將房屋內所有的戶口遷出，若由于賣方的原因沒有將戶口及時遷出，導致買方經濟損失的，應當承擔賠償責任。”

　　■律師分析：

　　1、戶口轉移的時間問題。客觀上講，在過戶之前強制要求賣方遷移戶口，可以最大化地保護自己的權利，防止戶口在過戶后因為各種原因不能及時遷出給買方造成的影響，這種影響不僅表現在對房屋的再次處分上，還可能表現為影響買方戶口的遷入問題。因此，過戶之前要求賣方提前遷出戶口是必要的。對賣方而言，在出售之前，考慮戶口的遷出問題顯然十分必要。如果賣方沒有按照合同約定及時遷出戶口，就會涉及到損害賠償問題。

　　2、損害賠償問題。戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，買方無法以戶口遷移問題向法院提起訴訟，要求賣方強制遷移戶口;而只能以賣方拒不遷移戶口違約為由，要求賣方承擔違約損害賠償。這就涉及到違約賠償金的計算標準問題。

　　如果買賣合同只是籠統地規定：“若由于賣方的原因沒有將戶口及時遷出，導致買方經濟損失的，應當承擔賠償責任”，又因為買方無法舉證證明其實際受到的損害賠償金額，其合理賠償要求往往得不到法院的支持。

　　所以，有必要對戶口延期遷出違約責任做出具體規定。因此，實踐中又往往會出現這樣的表述：“若由于賣方的原因沒有將戶口及時遷出的，每逾期一日則按照房屋總價的萬分之五計算違約金，直到賣方房屋內戶口全部遷移為止。”該條款能夠有效解決損害賠償無法舉證的問題，但是如果賣方客觀上無法遷出戶口，長達幾年，又會產生違約金過高，顯示公平的問題。因此，建議：除了約定違約金的計算標準外，還應當對戶口遷移設置專門的房價款約束機制，待戶口遷移后再支付房價尾款，如果賣方戶口遷移違約，則買房可以直接從房價尾款中扣除違約金，直到扣完為止，不足部分還可以追償，這樣可以最大化地減少戶口問題對買方的影響。

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