買賣合同規(guī)定空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)可退房
《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》下月實(shí)施地下車位權(quán)屬仍未解決下月起，本市將正式推行使用《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本，讓現(xiàn)房交易有據(jù)可依。同時(shí)實(shí)行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。昨天下午，市建委召開(kāi)了“北京市現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約政策通報(bào)會(huì)”。
據(jù)介紹，該示范文本適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已完成房屋所有權(quán)初始登記，取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證，尚未進(jìn)行銷售的商品房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)。合同首次增加了對(duì)地下車位等附屬建筑物的約定。與此同時(shí)，《北京市商品房預(yù)售合同》中關(guān)于分戶驗(yàn)收、附屬建筑物等問(wèn)題也將在下月作出相應(yīng)調(diào)整。
現(xiàn)房合同解讀
退房五種情況下可以退現(xiàn)房
【現(xiàn)狀】業(yè)主要求退房的原因有很多，包括房屋質(zhì)量問(wèn)題、空氣質(zhì)量問(wèn)題、車位問(wèn)題甚至物業(yè)管理問(wèn)題等。
【合同規(guī)定】合同明確約定五種情況下買受人可以退房。第一種情況，商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，雙方有退房約定的，按照約定處理。第二種情況，商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)退房。第三種情況，商品房已抵押但沒(méi)書(shū)面告知買受人，買受人可要求退房。第四種情況，逾期交房，買受人可要求退房。第五種情況，買受人未能在約定時(shí)間內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)，如因出賣人的責(zé)任，買受人有權(quán)退房。買受人退房時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起約定時(shí)間內(nèi)退還全部已付款，并按照合同中約定的利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。
收房沒(méi)繳納稅費(fèi)也可以收房
【現(xiàn)狀】買房人與開(kāi)發(fā)企業(yè)就入住前必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)方面，存在較大爭(zhēng)執(zhí)。
【合同規(guī)定】雙方在簽約時(shí)，可就有關(guān)稅費(fèi)的繳納是否委托進(jìn)行約定。購(gòu)房人不同意委托開(kāi)發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)的，可按有關(guān)規(guī)定自行依法繳納。出賣人不得將買受人是否繳納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件。
交付配套設(shè)施不到位可索賠
【現(xiàn)狀】業(yè)主入住后，有時(shí)會(huì)遇上水、電或燃?xì)夤⿷?yīng)不上的情況。
【合同規(guī)定】合同中制定了市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到使用條件的內(nèi)容。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃?xì)獾劝醇s定的日期達(dá)到使用條件;公共綠地、道路、停車場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物中心、體育設(shè)施等其他設(shè)施也應(yīng)按約定的日期達(dá)到使用條件。若到約定日期沒(méi)有達(dá)到使用條件，買房人可按合同約定內(nèi)容進(jìn)行索賠。
驗(yàn)收提前七天通知業(yè)主驗(yàn)收
【現(xiàn)狀】驗(yàn)收房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商只是讓業(yè)主看看房屋狀況，不讓業(yè)主看相關(guān)的證明文件或者文件不全，就辦理交接手續(xù)。
【合同規(guī)定】當(dāng)房屋達(dá)到約定的交付條件后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交付日的前7日，書(shū)面通知購(gòu)房人辦理驗(yàn)收交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的相關(guān)證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示交付條件約定的證明文件，并滿足交付條件約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或出示的證明文件不齊全，或未滿足約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照逾期交房約定處理。
現(xiàn)房合同提醒
空氣質(zhì)量約定時(shí)間越長(zhǎng)越好
北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)秦兵律師提醒消費(fèi)者，在簽訂現(xiàn)房合同時(shí)，交房日期最好定在當(dāng)天，即上午辦手續(xù)，下午交房。住宅質(zhì)量保修能延長(zhǎng)到5年就更好。秦兵律師還指出，第十三條中在約定“商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)(該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不低于60日)，買受人有權(quán)退房。”時(shí)，這個(gè)空格中的日期約定的越長(zhǎng)對(duì)買房人越有利。因?yàn)橛袝r(shí)僅空氣質(zhì)量檢測(cè)就得花上兩個(gè)月的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，有720天基本就能感覺(jué)到該商品房的室內(nèi)空氣質(zhì)量是否超標(biāo)了。
網(wǎng)上簽約后戶主不能隨意改
從合同實(shí)施日——XX年1月1日起，現(xiàn)房交易將實(shí)行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。市民可通過(guò)北京市建設(shè)網(wǎng)()和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)()查詢現(xiàn)房項(xiàng)目、樓盤(pán)和房屋銷售狀態(tài)及成交均價(jià)等信息;購(gòu)房人可憑打印合同時(shí)設(shè)置的密碼和合同號(hào)，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)()查詢所購(gòu)房屋的網(wǎng)上簽約情況;XX年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，雙方當(dāng)事人應(yīng)在90天內(nèi)持網(wǎng)上打印的《商品房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表》及其他相關(guān)材料申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。為防止房屋炒作，網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱不得隨意變更;轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人;同時(shí)，管理網(wǎng)公示銷售單位的退房信息。
現(xiàn)房合同追訪
開(kāi)發(fā)商的責(zé)任更為明確
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴記者，目前的現(xiàn)房銷售沒(méi)有現(xiàn)房銷售許可證，也沒(méi)有示范合同。買賣雙方要是達(dá)成意向，只能自行約定合同內(nèi)容。明年開(kāi)始實(shí)行現(xiàn)房網(wǎng)上簽約并提供現(xiàn)房買賣示范合同后，就等于一手房買賣全部實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上交易，是對(duì)房屋買賣合同規(guī)范化管理的一個(gè)很好的補(bǔ)充。萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示，相對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房“看得見(jiàn)摸得著”，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大大降低。現(xiàn)房合同示范文本的出臺(tái)，則進(jìn)一步降低了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰認(rèn)為，現(xiàn)房合同實(shí)施后，不但可以保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也明確了責(zé)任和權(quán)利。
地下車位權(quán)屬尚未解決
今年上半年，由市建委、市工商局聯(lián)合起草的《現(xiàn)房買賣合同》和《地下停車位預(yù)售合同示范文本》曾在網(wǎng)上征求意見(jiàn)。如今現(xiàn)房買賣合同出臺(tái)了，地下車位合同還沒(méi)有音訊，而新出臺(tái)的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》中對(duì)地下車位的約定也僅限于事先申明是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓，并未解決其權(quán)屬問(wèn)題。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法專家周珂認(rèn)為，地下室產(chǎn)權(quán)問(wèn)題現(xiàn)在處于法律真空地帶。“我國(guó)目前還沒(méi)有完整的物權(quán)法，只是民法通則中有一些原則性的規(guī)定，以前建設(shè)部也在一些部門(mén)規(guī)章中涉及相當(dāng)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的問(wèn)題，但是對(duì)地下車位沒(méi)有作出專門(mén)的規(guī)定。”
周珂說(shuō)，現(xiàn)在我國(guó)城市地下室的建造依據(jù)主要是《人民防空法》，但它不涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。他認(rèn)為，如果地下車位已經(jīng)包括在購(gòu)房人的房款中，而其他人對(duì)地下車位的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有任何投入，從物權(quán)法的角度，應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定由購(gòu)房者擁有。
周珂認(rèn)為，把地下設(shè)施和建筑物的主體部分分開(kāi)是不妥當(dāng)?shù)模驗(yàn)椴划?dāng)?shù)厥褂脴敲妗琼敗⒌叵略O(shè)施，都會(huì)對(duì)整個(gè)樓造成影響，從而影響到業(yè)主的利益。
現(xiàn)房合同與期房合同的區(qū)別
根據(jù)現(xiàn)房交易的特點(diǎn)，該示范文本與《北京市商品房預(yù)售合同》相比，有以下特點(diǎn)：
增加了房屋租賃情況的說(shuō)明
提示購(gòu)房人注意該房屋是否出租，已出租的商品房承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人是否已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
賣方提供《質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》在交付條件中增加“該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。”
地下車位隨不隨房賣寫(xiě)進(jìn)合同
商品房的地下停車位等附屬建筑物、構(gòu)筑物雙方可以約定，既可以約定隨同商品房一起轉(zhuǎn)讓，也可以約定不隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納時(shí)間要約定
提示未成立業(yè)主委員會(huì)的，強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容如何約定。此外，該條對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納時(shí)間進(jìn)行了提示性約定。
不可抗力事件需要提供證明
不可抗力一條中，增加了“自不可抗力事件結(jié)束之日起日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明”的約定。
確定了補(bǔ)充協(xié)議與主合同關(guān)系
即“雙方可以對(duì)本合同中未約定的內(nèi)容簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充，但補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。”
約定了共用部位的分?jǐn)偳闆r在附件中對(duì)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積;參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房名稱、分?jǐn)傁禂?shù)都進(jìn)行了約定。
刪除關(guān)于面積差異處理等內(nèi)容
《北京市商品房預(yù)售合同》中的針對(duì)預(yù)售房屋的設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃變更、面積差異處理、權(quán)屬初始登記等條款都作了刪除。
專項(xiàng)維修金管理明年網(wǎng)上辦公
下月起，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)行商品住宅維修資金的歸集，業(yè)主委員會(huì)開(kāi)戶后維修資金的劃轉(zhuǎn)、分?jǐn)偂⒅ ⒉樵兊葮I(yè)務(wù)操作。這是市建委昨天下發(fā)的《關(guān)于專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行網(wǎng)上辦公的通知》規(guī)定的。
該通知要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)(含小區(qū)管理處)、業(yè)主委員會(huì)須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)()，填寫(xiě)《注冊(cè)登記表》，并持《注冊(cè)登記表》和《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》等到市小區(qū)辦進(jìn)行用戶注冊(cè)審核。凡是在小區(qū)辦直接歸集維修資金方式(以下簡(jiǎn)稱舊系統(tǒng))歸集完維修資金的住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也必須到市小區(qū)辦進(jìn)行用戶注冊(cè)審核及項(xiàng)目信息登記，并配合市小區(qū)辦在一個(gè)月內(nèi)將舊系統(tǒng)數(shù)據(jù)移植到新系統(tǒng)。對(duì)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行新系統(tǒng)用戶注冊(cè)、項(xiàng)目登記及樓盤(pán)造冊(cè)，影響業(yè)主繳納和使用維修資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，市建委將按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。
5種現(xiàn)房信息網(wǎng)上公布
商品房現(xiàn)房項(xiàng)目相關(guān)信息，包括房屋所有權(quán)證號(hào)、房屋所有權(quán)人名稱、房屋坐落和發(fā)證日期;土地所有權(quán)證號(hào)、土地用途及年限。
樓盤(pán)表信息，包括樓棟的層數(shù)、總建筑面積。
每套房屋的房號(hào)，建筑面積(XX年1月1日后申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記的房屋)。
用不同顏色對(duì)樓盤(pán)房屋已認(rèn)購(gòu)、已簽約和未簽約狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)示。
退房情況。