“買賣不破租賃”的例外
案例
張某有位于青島市市北區某處的一套88平方米房屋。XX年6月1日，張某與甲公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定將前述房屋出租給甲公司，租賃期限自XX年6月l日至XX年5月31日，租金5萬元，于合同簽訂之日一次性支付給張某，出租方應于收到租金后立即將房屋交付給甲公司，若不能如期將房屋交付給甲公司使用，需每月按租金總額5萬元的5%支付違約金。合同簽訂當日張某收取了5萬元租金，但此后張某一直未將房屋交付給甲公司。XX年3月，張某將該房屋賣給王某并辦理了過戶登記，王某于XX年6月裝修入住。XX年7月27日，甲公司訴至法院，請求判令張某、王某騰空房屋并交給甲公司使用，同時請求判令張某支付逾期交付房屋的違約金3萬元(暫計至起訴日)。
一審法院經審理認為，甲公司與張某之間簽訂的房屋租賃合同合法有效，雖然訟爭房在租賃期限內因被告之間的買賣而發生所有權變動，但該事實依法不影響租賃合同的效力，故判決張某、王某將房屋騰空交給甲公司使用。宣判后，王某不服一審判決，提起上訴。
二審法院認為，本案租賃物尚未交付承租人，從而也就沒有產生公示效果，在此期間，張某將房屋轉讓給王某，王某已善意取得房屋所有權并裝修入住。故甲公司在租賃合同簽訂長達一年之久后，才起訴要求王某騰空房屋交付其使用缺乏法律依據。至于甲公司要求張某承擔交付不能的違約責任，可另案提起訴訟予以解決。最后判決撤銷一審判決，駁回甲公司的訴訟請求。
分析：所謂“買賣不破租賃”原則，是指即租賃關系依法成立之后終止之前，出租人再將租賃物轉讓給第三人的，租賃合同對受讓人繼續有效。《中華人民共和國合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”
對此，山東島城律師事務所石志遠分析認為，就本案而言，本案租賃物在租賃期間發生所有權變動，其表面形式符合《合同法》第229條規定之情形，一審法院亦據此認定租賃合同有效，進而判令出賣人及買受人應當騰空租賃物交付承租人使用。但細推本案案情，存在諸多不合情理之情節，比如租金畸低、租期過長且XX年租金在簽訂合同當日即一次性支付、租賃物至今未交付承租人等，不排除出賣人與承租人惡意串通、損害買受人合法權益的可能。故對《合同法》第229條不能僵硬理解，“買賣不破租賃”原則的適用應受到相應條件的限制。
“買賣不破租賃”原則的適用須具備三個條件：其一，原房屋租賃合同仍然有效;其二，租賃物已交付于承租人;其三，出租人將租賃物所有權讓與第三人。特別是租賃物必須以交付承租人使用，作為租賃產生物權性質之法律后果的公示形式，只有如此，承租人才能據此對抗租賃物新的所有人，行使其合同權利。有關國家和地區的相關法律規定及法學界也是持這一觀點。
本案承租人在簽訂租賃合同后較長時間內從未關心租賃物的實際狀況，也未實際交付使用;相反，買受人在房產交付后即更名過戶，亦善意合理使用，并且裝修入住。因此應該保護新所有權人之合法權益，以免出現買受人在不知情的情形下被迫接受不公平、不合理的租賃合同局面，故法院據此駁回承租人之訴求。以此原則處理此類糾紛，既有法理依據，亦兼顧到公平合理之原則，也會起到今后此類惡意訴訟日益減少直至杜絕，維護公序良俗，養成誠信風尚之社會效果。