常見無效房屋買賣合同法律實(shí)務(wù)探悉
常見無效房屋買賣合同法律實(shí)務(wù)探悉
房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實(shí)復(fù)雜，交易周期漫長，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大，對交易當(dāng)事人利害攸關(guān),還涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房合同的效力問題。所以如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買賣糾紛訴訟中，雙方都應(yīng)首先考慮買房合同是否合法有效。筆者結(jié)合審判實(shí)踐僅就幾種常見無效房屋買賣合同的情形做一探討。
一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)買賣中，因?yàn)橐恍┎灰?guī)范的操作時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土地證，要么一時(shí)拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣方急于將房產(chǎn)出手;另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)?我們就結(jié)合如下案例做一分析。
XX年下半年，蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽了一份《認(rèn)購書》。雙方約定，蔡先生確定認(rèn)購和平大道回龍小區(qū)b5幢別墅，房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有，總價(jià)為83萬元。雙方還確認(rèn)了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號(hào)及房產(chǎn)面積。當(dāng)天，蔡先生向交易中心支付了3萬元定金，并保證在簽訂認(rèn)購書后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買賣合同。交了定金后，蔡先生到房產(chǎn)和國土管理部門查證，發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實(shí)是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進(jìn)一步了解，原來這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后，另一家公司沒有辦理土地過戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國土管理部門辦理土地證。所以，到了約定簽訂買賣合同的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，并要求交易中心退還他已付的定金。
而交易中心則稱，該公司所代銷的房屋僅限于房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個(gè)要求退錢，一個(gè)要求賣房，雙方協(xié)商不下，蔡先生訴諸法院。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，和平大道回龍小區(qū)b5幢別墅的產(chǎn)權(quán)人，沒有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并領(lǐng)取權(quán)屬證書，而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的《認(rèn)購書》無效;交易中心應(yīng)返還蔡先生3萬元定金。
交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認(rèn)購該別墅時(shí)，是對該房產(chǎn)做了充分了解才同意認(rèn)購的。第二，《認(rèn)購書》上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”，要求簽訂的也是“房屋”買賣合同，從未包括地產(chǎn)。第三，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)，我國沒有實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則，而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談，是錯(cuò)誤的。就第三個(gè)理由，交易中心做了進(jìn)一步說明：首先，土地與建筑物各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)，曹某依法領(lǐng)取了房產(chǎn)證，當(dāng)然有百分之百的權(quán)利處分該別墅，將之轉(zhuǎn)讓他人;其次，土地與房屋既然各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，難免會(huì)出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然只能處分房產(chǎn)權(quán)，而不能處分地產(chǎn)權(quán);再次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》在制定過程中，該法草案中曾規(guī)定：國家實(shí)行城市國有土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權(quán)的主體一致，即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。但因?qū)徸h中有委員反對，這條規(guī)定后被刪除。所以，我國沒有實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。交易中心同時(shí)指出，由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒有土地證的問題，就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，實(shí)踐中普遍存在房地產(chǎn)權(quán)利主體分離的現(xiàn)象，難道這些有房產(chǎn)證而沒有土地分割證的商品房，都不能轉(zhuǎn)讓嗎?
對此，蔡先生則認(rèn)為，我國《城市房地產(chǎn)管理法》起草過程中，未形成正式法律文件的觀點(diǎn)，不能成為定案的依據(jù)。對方還稱“全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，難道這些有房產(chǎn)證而沒有土地分割證的商品房都不能轉(zhuǎn)讓嗎?”而事實(shí)上，本案中交易中心代銷的房產(chǎn)，連“大證”都沒有，根本談不上土地分割證的問題。
中級法院二審認(rèn)為，我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓�！冻鞘蟹课輽�(quán)屬登記管理辦法》也規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”的原則。所以，交易中心的抗辯理由，不符合法律規(guī)定。而該中心與蔡某簽訂《認(rèn)購書》，代理銷售的和平大道回龍小區(qū)b5幢別墅，未依法取得土地使用權(quán)并領(lǐng)取土地證，違反了上述法律法規(guī)的規(guī)定，因此代銷房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，蔡先生有權(quán)拒簽買賣合同，并要求退還定金。終審判決：駁回上訴，維持原判。
本案中合同雙方對房屋和土地權(quán)利主體是否必須一致的爭議，與我國房地產(chǎn)登記管理的歷史淵源有關(guān)。目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來執(zhí)行，土地權(quán)屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。但是，房屋和房屋附著的土地作為不動(dòng)產(chǎn)的兩個(gè)范疇，有著先天的緊密聯(lián)系，在形態(tài)上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個(gè)部門管理，既不符合國際慣例，又給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人登記機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)帶來了很多麻煩，特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時(shí)，分開操作除了導(dǎo)致法律上的問題以外，還可能導(dǎo)致法律的漏洞，客觀上也造成了社會(huì)實(shí)踐與司法實(shí)踐中的矛盾和爭議。
目前，在法院的司法審判實(shí)踐中，基本上適用“房地一體的原則”。本案的判決也是根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓”。由于上訴人并未依法取得土地使用權(quán)證書，所以其代理銷售的房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，最終導(dǎo)致了銷售方的敗訴。
此外，還需注意的一點(diǎn)是，我國《物權(quán)法(草案)》確定了我國不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度，“即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”，相信隨著我國立法工作的不斷進(jìn)步和發(fā)展，類似的法律問題和法律爭議將會(huì)越來越少。
二、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實(shí)踐中要具體問題具體分析。
如姜某與錢某是夫妻關(guān)系，1998年8月購買了某小區(qū)某幢406室房屋，產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。XX年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權(quán)證，帶蔡某實(shí)地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，錢某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關(guān)于委托書屬姜某出具的證明。XX年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣無效。
對該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認(rèn)為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，錢某處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權(quán)，錢某與蔡某的房屋買賣無效;第二種意見認(rèn)為，406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢某所有，交易過程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁�，依�?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效;第三種意見認(rèn)為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財(cái)產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房價(jià)，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點(diǎn)從無權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，針對房產(chǎn)部分共有人擅自出賣共有財(cái)產(chǎn)的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。
第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財(cái)產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù);第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過錯(cuò)原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識(shí)和能力，無從進(jìn)一步審查共有人姜某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯(cuò)，錢某故意對蔡某和姜某隱瞞實(shí)情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致姜某的權(quán)利受到侵害，過錯(cuò)責(zé)任在錢某，姜某可通過向過錯(cuò)方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì);第三，從社會(huì)效益的角度，若判令買賣無效，一則勢必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗費(fèi)，二則帶來人們對房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。
三、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價(jià)同等，還包括房價(jià)交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于XX年3月到期。XX年2月，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見征詢書》，征詢購買意向�！兑庖娬髟儠飞狭忻鞣课菝科椒矫變r(jià)格8500元，總價(jià)90多萬元，辦理手續(xù)的定金為2萬元。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購買這間商鋪時(shí)，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購買商鋪的總價(jià)只有85萬元，而且支付的定金也只有1萬元。張先生于是向法院起訴，要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購房條件與自己簽訂合同。
法院審理認(rèn)為，根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見，但沒有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生，而且在3個(gè)月期限未滿時(shí)就與王先生簽訂合同，其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購買權(quán)。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買賣合同無效，由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。
我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”最高人民法院1984年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》規(guī)定：“房主出賣房屋時(shí)在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見試行》第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。” 因此，在此案中，房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購房權(quán)，張先生的訴訟請求理應(yīng)得到法院的支持。
一方面，根據(jù)最高人民法院《意見》(試行)第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機(jī)會(huì)的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無疑問。依照最高人民法院《意見》(試行)第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是惡意的(不論有償或者無償)，享有先買權(quán)的共有人可以請求人民法院宣告該不動(dòng)產(chǎn)買賣是無效的;第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、有償?shù)模⑶乙婪ㄞk理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，享有先買權(quán)的共有人就不能主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)買賣無效，只能向出賣該不動(dòng)產(chǎn)的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無限拖延表示是否購買，義務(wù)人出賣其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無法得到實(shí)現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見》(試行)第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對其他共有人有無通知義務(wù)，法無明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。出賣人及時(shí)告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣給第三人。
四、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3、依法收回土地使用權(quán)的;4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;5、權(quán)屬有爭議的;6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
舉例說明：XX年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給孫先生，總價(jià)款68萬元。當(dāng)天，孫先生即向李某交付定金4萬元。按雙方約定，余款64萬元應(yīng)在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬元房款后，李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過戶手續(xù)。但孫先生事后得知，李某的這套房尚未辦理報(bào)建手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記。為了買下這套房，孫先生不僅補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，還繳納了有關(guān)費(fèi)用及罰款。XX年1月，孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，便要求向他支付購房余款36萬元。孫先生則稱，李某利用他不了解中國法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實(shí)，與他簽訂了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，因而主張兩人簽的協(xié)議無效，提出退房。兩人各執(zhí)其理，爭執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購房余款之訴;而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬余元。
一審法院受理了此案。經(jīng)審理認(rèn)為，孫先生和李某簽訂的是房屋買賣合同，李某具有該房的土地使用權(quán)，其簽訂合同時(shí)雖尚未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，但孫先生使用受讓的房屋后，已依法補(bǔ)辦了相關(guān)的手續(xù)，并辦結(jié)了房產(chǎn)證，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這一買賣房屋的合同，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效合同，受法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行下去，即孫先生應(yīng)當(dāng)向李某付清購房余款。XX年9月，一審判決：孫先生應(yīng)向李某支付余款近36萬元;李某應(yīng)向?qū)O先生償付相關(guān)費(fèi)用5.8萬余元。
堅(jiān)持該買賣合同無效，雙方應(yīng)互相返還的孫先生上訴后，中級法院二審認(rèn)為，雖然李某與孫先生簽訂合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件，但是，孫先生在受讓該房后，在一審訴訟前，已補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，作為買房人其購買目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國有關(guān)司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認(rèn)定為有效，應(yīng)繼續(xù)履行。
本案所涉及的則是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)是否辦理房屋權(quán)屬登記的法律問題。主要涉及兩個(gè)法律規(guī)定。其一，是我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的人不是法律意義上的所有權(quán)人;第二，非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問題;其二，就是最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣糾紛案件的有關(guān)司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓人在與被轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，其所轉(zhuǎn)讓的房屋不具備轉(zhuǎn)讓條件。但是在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證。上訴人孫某的買房目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，則上述房屋買賣行為可以認(rèn)定有效。”這一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，要保護(hù)市場中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時(shí)是沒有具備轉(zhuǎn)讓條件，但是只要在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，則最后法院在審判實(shí)踐中對其有效性還是予以認(rèn)可的。
五、單位違反規(guī)定購房，合同無效
機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個(gè)人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。
綜上所述，如何把握房屋買賣合同的效力，有著較強(qiáng)的理論性和實(shí)踐性。然而這些問題確實(shí)在司法實(shí)務(wù)方面存在著較大的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，《合同法》的立法要義，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究，從實(shí)質(zhì)上理解和把握其精神實(shí)質(zhì)，這對我們走出誤區(qū)和指導(dǎo)實(shí)踐是十分重要的。