嚴(yán)防二手房買賣中的定金陷阱

　　二手房買賣在房地產(chǎn)交易市場中已逐漸成為主旋律，而伴隨著這一主旋律，二手房買賣的定金糾紛卻在逐年增多，且表現(xiàn)形式趨向復(fù)雜化多樣性。此文針對一些中介機(jī)構(gòu)利用消費(fèi)者對法規(guī)的不熟悉，任意索取居間費(fèi)用的典型案例予以剖析，提醒消費(fèi)者提防中介公司設(shè)計的種種定金陷阱，同時對二手房買賣中的定金合同或定金條款加以了解釋。

　　在簽訂定金合同或交付定金前首先要注意區(qū)分定金的類型。立約定金、成約定金、解約定金和違約定金之間是有差別的。1995年出臺的《擔(dān)保法》關(guān)于定金的條文較為簡單，而XX年最高人民法院出臺的《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》的規(guī)定大大豐富了我國定金制度的內(nèi)容，具體為：

　　立約定金。以定金交付為訂立主合同的擔(dān)保，如果一方之后拒絕簽訂主合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金罰則。例：王某看中了在中介公司掛牌的位于浦東大道總價120萬元的一套三居室房。一經(jīng)紀(jì)人告之王：“你先交8萬元定金給上家，一星期內(nèi)來簽訂買賣合同。王不假思索，當(dāng)場交付。后王因抵押貸款未辦成，拒絕簽約，并要求取回8萬元定金。那么王某的8萬元定金能否取回?回答是否定的。

　　法律依據(jù)：最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第115規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　成約定金。以定金交付作為主合同成立或生效要件，不交付定金，主合同不生效。例：甲為中介公司，想買下乙的商鋪設(shè)立分公司。乙對甲說：“可以，但須先付定金。”甲同意。雙方于2月1日簽訂買賣合同，合同中有一條款約定：“甲必須在3月1日之前交付乙定金20萬元，否則合同不生效。”后來甲在2月15日就交付乙定金20萬元。問該合同是否生效?何時生效?回答是合同生效，生效日為2月15日。

　　解約定金。定金交付后，一方解除主合同的，必須以承擔(dān)定金罰則為代價。例：XX年12月初，甲急需資金周轉(zhuǎn)，委托房地產(chǎn)中介公司掛牌出售房屋。乙看中這套房，總價200萬元。雙方簽訂了買賣合同，并約定由乙支付給甲定金20萬元和首付款70萬元，余款于XX年12月底雙方在房地產(chǎn)交易中心辦理登記時付清。乙于2天內(nèi)付清了以上兩筆款。然而XX年12月周圍房價猛漲，甲后悔，故意違約，不愿辦理過戶登記。乙大怒，提出雙倍返還定金40萬元和70萬元的首付款。經(jīng)磋商，甲乙同意解除合同，但甲須雙倍返還定金。

　　法律依據(jù)：最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第117規(guī)定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。

　　違約定金。違約定金是一方當(dāng)事人不履行合同或履行合同不符合約定，致使雙方喪失合同目的時，應(yīng)承擔(dān)的定金罰則。實(shí)踐中違約定金是最常見的定金種類，而某些中介公司恰恰利用該定金罰則從中設(shè)置陷阱，誘使當(dāng)事人上當(dāng)。

　　陷阱之一：中介公司分別與上下家簽訂居間協(xié)議，利用上下家信息的不對稱，獲得定金。例：某中介公司獲得一房源信息，賣方的委托價格是100萬元，中介公司與上家簽訂了居間協(xié)議，并以定金條款2萬元鎖定賣方;然后中介機(jī)構(gòu)尋找到一買方，買方愿以110萬元買進(jìn)該房，中介機(jī)構(gòu)同樣以定金條款2萬元鎖定買方;最后中介機(jī)構(gòu)又找到賣方，謊稱找到新買家，愿以110萬元買進(jìn)，建議賣方單方違約，雙倍返還定金給中介機(jī)構(gòu)。這樣，賣家誤以為自己盡管承擔(dān)了2萬元的定金責(zé)任，但卻以高于原心理價10萬元賣出該房，對中介機(jī)構(gòu)感激不盡。由于買賣雙方各自和中介機(jī)構(gòu)簽訂居間協(xié)議，上下家不見面，故中介機(jī)構(gòu)很輕松的獲利2萬元。

　　陷阱之二：房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)混淆合同標(biāo)的，故意將居間合同的標(biāo)的混同于房地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的。事實(shí)上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)履行的是居間合同，而房地產(chǎn)買賣中的買賣雙方履行的是買賣合同。標(biāo)的物的價格不同，定金的幅度當(dāng)然不同。例：某女士到一房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)看房時相中了一套總價為100萬元的二手房。按合同，該女士欣然交付了定金2萬元。一星期后，該女士因另有所好看中了其它房子，不想買下該房并要取回定金2萬元。房地產(chǎn)中介公司斷然回絕，聲稱不履行合同，就得收取總價100萬元的20%定金，既20萬元。

　　分析：重點(diǎn)是要理清該女士和合同相對人簽訂的是何種性質(zhì)的合同，假如相對人是中介公司簽訂的就是居間合同，假如相對人是出賣人簽訂的就是買賣合同。居間合同和買賣合同是兩類完全不同性質(zhì)的合同。前者提供的是服務(wù)(勞務(wù))合同，后者是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同。二者區(qū)別大相徑庭，與標(biāo)的物的價格相關(guān)的定金也相差甚遠(yuǎn)。按現(xiàn)有的二手房中介收費(fèi)的上下家各1%的標(biāo)準(zhǔn)，上例中，該中介公司與下家收取的居間合同的定金應(yīng)是XX元。至于該女士如與出賣人簽訂的是買賣合同，出賣人要收取20萬元定金更是荒唐。按我國法律有關(guān)規(guī)定，約定定金金額與實(shí)際交付額不一致的，以后者為準(zhǔn)。上例中，賣方收取的定金是2萬元，就以2萬元為準(zhǔn)。故該女士應(yīng)承擔(dān)2萬元的定金責(zé)任。

　　陷阱之三：買賣雙方在與中介公司簽訂的居間合同中約定，如因一方的原因而交易不成，中介公司就從上家或下家的雙倍返還的定金中提取一定比例作為報酬。例：甲女和乙男在簽訂房屋買賣合同時，甲女作為買方支付給乙男8萬元定金。定金支付后，由于房價節(jié)節(jié)攀升，乙男后悔，解除了合同并雙倍返還定金。根據(jù)居間協(xié)議甲女就得從獲得的8萬元定金中交付4萬元定金給中介機(jī)構(gòu)作為報酬。

　　分析：中介公司獲得4萬元定金是于法無據(jù)的。根據(jù)《合同法》424、425、426條的有關(guān)規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間成功的，有報酬請求權(quán)，但居間費(fèi)用自理;居間失敗的，無報酬請求權(quán)，但可向委托人主張居間的必要費(fèi)用，如：通訊費(fèi)、交通費(fèi)等。因此，甲女交付4萬元定金給中介公司作為報酬是沒有法律依據(jù)的。