地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(shū)（精選9篇）
地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(shū) 篇1
樓盤的風(fēng)水策劃布局合理，不但能有效合理的利用土地還能加快整個(gè)樓盤的銷售速度，提高了樓盤的升值潛力，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，客戶入住后平安健康運(yùn)氣好，口碑相傳，也為開(kāi)發(fā)商以后的樓盤開(kāi)發(fā)銷售做了無(wú)形的宣傳。特別是在客戶越來(lái)越成熟、越來(lái)越挑剔，要開(kāi)發(fā)出一個(gè)成功的樓盤并非易事，這需要全方位、多層面的有機(jī)配合才成。當(dāng)然，風(fēng)水策劃就是其中一個(gè)重要方面，因?yàn)槌晒Φ娘L(fēng)水策劃，可以使開(kāi)發(fā)商與業(yè)主達(dá)到雙贏的結(jié)局。
1、選址
從風(fēng)水角度，地塊過(guò)去用途對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是有影響的。如過(guò)去曾做過(guò)醫(yī)院、太平間、墓地、監(jiān)獄、刑場(chǎng)、屠宰場(chǎng)等使用，是下乘之地。要是精明的購(gòu)房者知曉，并口碑相傳，對(duì)樓盤銷售的負(fù)面影響是必定的。比如東莞東城的一些樓盤，位于曾經(jīng)的亂葬場(chǎng)和刑場(chǎng)上或者是緊鄰曾經(jīng)的亂葬場(chǎng)和刑場(chǎng)，租售已經(jīng)受到一定程度的影響。這種情況下，營(yíng)銷策劃中就必須要介入風(fēng)水銷營(yíng)來(lái)?yè)P(yáng)長(zhǎng)避短。
2、樓盤主門方位
適合做主門的道路最好為二、三級(jí)馬路，因?yàn)榈缆肪蜑樗疄樨?cái)。主門是整個(gè)小區(qū)的主納氣口，也是吸財(cái)之位。一般原則主門要在短邊較佳，剛樓盤必形成外小里大的口袋狀聚氣形，使園區(qū)的吉?dú)狻⑸鷼獠煌庑埂?/p>
如果馬路太寬、太大，如城市干道，車流量大，相當(dāng)于水太大、太急，這樣的財(cái)，一個(gè)小區(qū)難以收留，也就當(dāng)無(wú)財(cái)可言了
如果主門前的道路過(guò)窄，三級(jí)以下馬路或小巷，也為不吉。會(huì)造成氣路不暢，生氣無(wú)法入小區(qū)。從使用方便的角度來(lái)說(shuō)，因路窄也必會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)塞車等現(xiàn)象。
3、樓宇布局
開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目高矮樓宇的布局上應(yīng)遵循風(fēng)水原則，該北面高、南面低、東面高、西面低，這樣方可達(dá)到項(xiàng)目樓宇的最佳采光，風(fēng)水的角度便是吉祥。
樓宇排列忌形風(fēng)口。樓宇比較多，有時(shí)會(huì)形成“風(fēng)口”，對(duì)受風(fēng)之極不利。
如果中間為路，特別為人流較多或可行汽車的路，且正對(duì)大門，則也不利。
要避免兩座相鄰的樓宇間距離太近，特別是高層建筑，太近會(huì)形成一道狹窄通道，通道處就相當(dāng)于自然環(huán)境中的兩山風(fēng)口處，從科學(xué)角度或風(fēng)水角度都不宜。
4、樓宇形狀
【一忌】相近樓宇間樓體棱角太突出，造成樓體間尖角互射，形成煞氣，產(chǎn)生不利的風(fēng)水效應(yīng)。如香港中銀大廈，像把擎天劍，鋒利無(wú)比，對(duì)旁邊的樓盤殺氣騰騰。
【二忌】建筑上大下小，呈倒三角形，如東莞新海關(guān)大樓，上大下小，“搖搖欲墜”給觀者以不舒服的感覺(jué)。
【三忌】建筑中空，像心臟被挖空了。
5、景觀布局
在風(fēng)水全程營(yíng)銷中，景觀布局非常重要，布置得當(dāng)，會(huì)增加項(xiàng)目的吉祥程度，提高樓盤附加值，增加樓盤的賣點(diǎn)。北京星河灣不惜重金從智利引進(jìn)兩株價(jià)值40萬(wàn)元的名貴棕櫚樹(shù)，以達(dá)招財(cái)進(jìn)寶。植物還可凈化不良風(fēng)水場(chǎng)。
景觀風(fēng)水局是，用得最多的是水景，因?yàn)橹袊?guó)傳統(tǒng)認(rèn)為“以水聚財(cái)”，水的形狀和位置設(shè)置得當(dāng)，必大利業(yè)主財(cái)源。
植物在風(fēng)水布局中很重要，自古有“樹(shù)茂則宅興，樹(shù)枯則宅衰”的觀點(diǎn)。
樓盤過(guò)去曾做醫(yī)院、墓地等，多栽種植物可吸收不良?xì)鈭?chǎng)，凈化風(fēng)水。
6、售樓處
售樓處的風(fēng)水策劃也是非常重要的，會(huì)直接影響樓盤的銷售狀況，策劃出售樓處旺財(cái)旺運(yùn)的風(fēng)水形勢(shì)，是營(yíng)銷策劃的重要部分。
售樓處外觀要有氣勢(shì)，內(nèi)部要寬敞、明亮。
售樓處門前要個(gè)明堂，即大片空地，不單是停車需要，更是風(fēng)水要求。
售樓處內(nèi)部形狀要方正或外小里大，堅(jiān)決避免外大里小的退財(cái)形。
售樓處入門口處要留足空間，忌將沙盤置于入門明堂處，造成空間局促。
7、樓書(shū)
在樓書(shū)撰寫(xiě)時(shí)，要由建筑風(fēng)水策劃人員提供樓盤建筑風(fēng)水解說(shuō)的文字資料，把建筑風(fēng)水內(nèi)容作為一處重要方面體現(xiàn)出來(lái)。但需注意，重要不等于過(guò)多，如果描繪文字過(guò)多，會(huì)起到適得其反的效果。
8、開(kāi)盤策劃
開(kāi)盤慶典是項(xiàng)目對(duì)外亮相的最佳時(shí)機(jī)，因此建筑風(fēng)水文章也要在慶典上做足，但適可而止是萬(wàn)事歸終的原則。很多樓盤在慶典上按排幾分鐘的項(xiàng)目建筑風(fēng)水解說(shuō)，都收到了很好的效果。
避免互相錯(cuò)位或盡端式的“斷頭路”，避免產(chǎn)生正對(duì)道路的建筑接受路沖。
道路系統(tǒng)爭(zhēng)取南北、東西走向，同時(shí)還應(yīng)避免正子午、正卯酉走向。
力求平直，避免彎曲;交叉道路求正交，避免斜交，忌剪刀煞地段。
地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(shū) 篇2
前 言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場(chǎng)旁，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷售(招商)目標(biāo)
2. 銷售目標(biāo)分解
四、營(yíng)銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個(gè)性特色：“商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開(kāi)盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(shū) 篇3
一、社區(qū)市場(chǎng)訴求定位
東南亞風(fēng)情社區(qū)
開(kāi)啟花都人居新時(shí)代
新花都、新人居
區(qū)位優(yōu)勢(shì)：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場(chǎng)毗鄰，周邊成熟配套。
個(gè)性優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。
二、活動(dòng)策劃要旨
五一長(zhǎng)假，萬(wàn)商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可。
云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上。
讓更多的潛在購(gòu)房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購(gòu)房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。
以書(shū)畫(huà)文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用)。
活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書(shū)法與繪畫(huà)展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡(jiǎn)稱：首屆“云珠花園”書(shū)畫(huà)藝術(shù)節(jié))
三、主題廣告語(yǔ)
云珠花園“描繪花都寫(xiě)意人居”
四、活動(dòng)框架
1、 時(shí)間：～年5月1日至7日
2、 活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部
3、 活動(dòng)內(nèi)容
(1)、兒童書(shū)法繪畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽 ----1日
(2)、青少年書(shū)法繪畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽 ---2日
(3)、花都區(qū)書(shū)法畫(huà)家現(xiàn)場(chǎng)表演 -----------3日
(4)、書(shū)畫(huà)家作品點(diǎn)評(píng)、藝術(shù)酒會(huì)沙龍 ---3日
(5)、獲獎(jiǎng)作品及書(shū)畫(huà)家作品展覽、銷售、捐贈(zèng)
------4日至7日
4、 活動(dòng)組織
主辦(樓盤促銷現(xiàn)場(chǎng)安排、經(jīng)費(fèi)支出)：云珠花園開(kāi)發(fā)商
(組織書(shū)畫(huà)家參與)：區(qū)書(shū)畫(huà)家協(xié)會(huì)
協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮
區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等
策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置、協(xié)調(diào))
媒體支持：花都新聞、花都電視臺(tái)、廣播臺(tái)、《花都房地產(chǎn)》
5、 促銷配合
1) 參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料
2) 優(yōu)惠購(gòu)房折扣
3) 購(gòu)房贈(zèng)送書(shū)畫(huà)作品
4) 義賣書(shū)畫(huà)作品捐贈(zèng)青少年宮
6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
1)、活動(dòng)組織、策劃、資料： --------------------5800元
2)、現(xiàn)場(chǎng)布置：(空飄/4個(gè)、彩旗/300桿、拱門/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫(huà)/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等) ------------------1XX元
3)、禮品及紀(jì)念品、獎(jiǎng)品 ------------------XX0元
4)、書(shū)畫(huà)家及有關(guān)嘉賓、媒體利市 -------------16000元
5)、前期廣告宣傳(宣傳海報(bào)或單頁(yè)、電視臺(tái)、花都新聞) ---------------------10000元
總費(fèi)用：63800元
五、我公司策劃承辦優(yōu)勢(shì)
1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺(tái)!
祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對(duì)房地
產(chǎn)的理解高于同行。核心策劃設(shè)計(jì)人員有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)過(guò)花都眾多品牌樓盤。曾服務(wù)樓盤：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀(jì)城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂(lè)雍華廷、怡雅花園、駿威廣場(chǎng)、全鴻花園、杏林花園、云港花園等
2、我們的自辦媒體：
《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志。《投資花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。
3、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶的工作方式
在分析市場(chǎng)及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購(gòu)建樓盤的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢(shì)，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購(gòu)房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購(gòu)房欲望達(dá)成購(gòu)買行為。
4、如由我公司承辦活動(dòng)，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面。
5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān)，邀請(qǐng)有影響力人物參與，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。
地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(shū) 篇4
房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展，不過(guò)也產(chǎn)生了很多的泡沫，導(dǎo)致全球金融危機(jī)到來(lái)之后我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機(jī)。為了應(yīng)付這次危機(jī)，我們相處了很多的辦法，但是都是治標(biāo)不治本，所以我們一定要相處一個(gè)號(hào)的辦法和計(jì)劃來(lái)。
一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。
1.房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷計(jì)劃十分重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃包括：
1.計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。
4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5.市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。
6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么?誰(shuí)去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?
7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支本文來(lái)源：
8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。
一、計(jì)劃概要
計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀
計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1.市場(chǎng)情勢(shì)
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買行為的趨勢(shì)。
2.產(chǎn)品情勢(shì)
應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)的資料。
3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)
主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢(shì)
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
三、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析
應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。【房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書(shū)范文三篇】房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書(shū)范文三篇。
只要按照上面的銷售計(jì)劃來(lái)工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時(shí)候，也會(huì)回到一個(gè)不錯(cuò)的境界，因?yàn)槲覀兪歉鶕?jù)我們最實(shí)際的情況來(lái)工作的，這樣我們的銷售工作才會(huì)做到最好。相信我們的國(guó)家經(jīng)濟(jì)一定會(huì)很快的恢復(fù)過(guò)來(lái)，而我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)恢復(fù)繁榮!
房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書(shū)三：
一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)。
市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。
房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷計(jì)劃十分重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃包括計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。
4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5.市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。
6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么?誰(shuí)去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?
7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支。
8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。
一、計(jì)劃概要
計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀
計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
市場(chǎng)情勢(shì)
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買行為的趨勢(shì)。
2.產(chǎn)品情勢(shì)
應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。
3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)
主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢(shì)
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
三、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析
應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。
機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析
應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。
3.問(wèn)題分析
在這里，公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
四、目標(biāo)
此時(shí)，公司已知道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。
有兩類目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)需要確立。
財(cái)務(wù)目標(biāo)
每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)
財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷售額的10%，那么，必須確定一個(gè)銷售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，則其必須售出90套房屋。
目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)
各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限。
地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(shū) 篇5
一、開(kāi)盤主題
對(duì)外傳達(dá)金坤房產(chǎn)開(kāi)盤典禮的信息、顯示本企業(yè)的雄厚實(shí)力。擴(kuò)大金坤房產(chǎn)的社會(huì)知名度與品牌美譽(yù)度，體現(xiàn)金坤房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力財(cái)力、“第一拍”的資歷、極優(yōu)的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示公司美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。
二、開(kāi)盤時(shí)間：20xx年11月28日(暫預(yù)定)
三、活動(dòng)地點(diǎn)：房產(chǎn)有限公司
四、剪彩嘉賓：貴公司確定
五、擬邀媒體：電視臺(tái)、廣告公司
(一) 前期準(zhǔn)備
1、 到場(chǎng)嘉賓
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體
2、 購(gòu)買或制作一批有意義的禮品。
做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作)。
一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。
3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花
4、 請(qǐng)柬的準(zhǔn)備
提前印好請(qǐng)柬，非市內(nèi)來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。(請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。)
5、 其他準(zhǔn)備工作
提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
(二) 開(kāi)盤前廣告發(fā)布
在《廣告》發(fā)布整版開(kāi)盤慶典活動(dòng)平面廣告，于活動(dòng)前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報(bào)導(dǎo)。
(三) 開(kāi)盤之日媒體報(bào)道
開(kāi)盤當(dāng)天邀請(qǐng)市電視臺(tái)、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報(bào)導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳房產(chǎn)的開(kāi)盤慶典。
七、開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)
1、現(xiàn)場(chǎng)布置
售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺(tái)，正墻右側(cè)做六個(gè)主推戶型的寫(xiě)真。中間立柱上懸掛簡(jiǎn)介彩旗或宣傳畫(huà)面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡(jiǎn)介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實(shí)力、有品位，給客戶帶來(lái)溫馨和諧的感受。(效果圖附后)
會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分。現(xiàn)場(chǎng)以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營(yíng)造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場(chǎng)氛圍。
主席臺(tái)區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺(tái)，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，臺(tái)前及左右側(cè)有綠化盆景。
嘉 賓 區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。
地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(shū) 篇6
前 言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場(chǎng)旁，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷售(招商)目標(biāo)
2. 銷售目標(biāo)分解
四、營(yíng)銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個(gè)性特色：“商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開(kāi)盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(shū) 篇7
房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書(shū)一：
第一階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段
對(duì)公司擬投資項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃，開(kāi)展正式的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，提出項(xiàng)目操作的初步總體思路，對(duì)項(xiàng)目入行初步的市場(chǎng)定位，為公司管理層的投資項(xiàng)目決策提供依據(jù)。
主要工作內(nèi)容：
一、對(duì)項(xiàng)目位置、規(guī)劃紅線圖、項(xiàng)目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)
目所在區(qū)域的市政規(guī)劃入行了解熟悉;
二、開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查
①市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析
對(duì)項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、宏看經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模、土地資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)入行考察
②房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析
對(duì)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求狀況、價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品類型及市場(chǎng)缺位、銷售渠道入行具體調(diào)查。
三、項(xiàng)目初步定位
根據(jù)相應(yīng)的市場(chǎng)研究分析后，初步明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù)。
四、提出初步的項(xiàng)目操作總體思路。
第二階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段
跟蹤動(dòng)態(tài)市場(chǎng)行情，進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)樓盤和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查，對(duì)本開(kāi)發(fā)進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析，入一步明確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的總體操作思路，提出相應(yīng)的營(yíng)銷策略;
主要工作內(nèi)容：
一、開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)查
深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求狀況，價(jià)格現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，產(chǎn)品類型、銷售渠道。
二、開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)樓盤和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勢(shì)態(tài)調(diào)查分析
①競(jìng)爭(zhēng)樓盤掃描
②替在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入入可能掃描;
③供給量分析
④競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品分析，包括房型、規(guī)劃、土地、綜合配套;
⑤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)定位及趨向
⑥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格基準(zhǔn)分析
⑦競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的背景和實(shí)力。
三、進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查，明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群
①消費(fèi)者的二手資料分析
②競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手消費(fèi)者輪廓描述(職業(yè)特征、消費(fèi)關(guān)注、消費(fèi)心理、產(chǎn)品選擇)
四、明確項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，明確項(xiàng)目的總體操作思路
根據(jù)深滲透的市場(chǎng)研究分析后，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等;明確項(xiàng)目的總體操作思路
①產(chǎn)品分析
②本項(xiàng)目的SWOT分析(優(yōu)劣勢(shì)分析)
基于SWOT分析(優(yōu)劣勢(shì)分析)提出針對(duì)性的營(yíng)銷策略
五、戰(zhàn)略分析與規(guī)劃
①項(xiàng)目賣點(diǎn)回納
②營(yíng)銷總策略
③銷售價(jià)格總策略
④總推案分階段策略
⑤公關(guān)與宣傳總策略
⑥營(yíng)銷推廣項(xiàng)目的策劃
*各階段推廣主題策劃
*各階段營(yíng)銷分析與總匯
*各階段市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析與對(duì)策
*各階段客戶總體分析與推盤策略
滲透市策劃、強(qiáng)銷策劃、促入策劃對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析
六、最終確定銷售渠道選擇
①自售
②代理：
通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)或公開(kāi)招標(biāo)等方式確定入圍的專業(yè)物業(yè)代理公司
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行交底，要求各投標(biāo)代理公司各自提交營(yíng)銷策劃報(bào)告
組織公司相關(guān)人員對(duì)《營(yíng)銷策劃報(bào)告》入行評(píng)審，選取最優(yōu)方案，確定物業(yè)代理公司。
簽訂《項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。
注：如選擇專業(yè)的物業(yè)代理，則本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃及銷售執(zhí)行均由代理公司完成，貫穿項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全程。
第三階段：資源整合，完善銷售所需手續(xù)，蓄勢(shì)待發(fā)，預(yù)備銷售
主要工作：
一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎(jiǎng)勵(lì)制度，組織銷售培訓(xùn);
二、制定銷售模式、設(shè)計(jì)銷售組織的架構(gòu);
三、其他物料準(zhǔn)備完成，售樓處的布置、樣板房、國(guó)土部門戶型的測(cè)繪報(bào)告書(shū)、《房
屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》樣本、《房地產(chǎn)買賣合同》樣本、售樓書(shū)和廣宣彩頁(yè);
第四階段：銷售執(zhí)行
制定詳盡可行的營(yíng)銷策略及階段性的銷售目標(biāo)和計(jì)劃，全程監(jiān)控項(xiàng)目銷售的執(zhí)行情況，并適時(shí)作出針對(duì)性的策略調(diào)整，實(shí)現(xiàn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)率;
主要工作：
一、制定詳盡可行的營(yíng)銷策略并組織實(shí)施
①銷售總體策略房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程具體說(shuō)明
銷售的總體戰(zhàn)略思路和目標(biāo)的制定
銷售模式的選擇和設(shè)計(jì)
銷售階段的劃分和時(shí)機(jī)選擇
②推盤策略
選擇時(shí)機(jī)
選擇房源
銷控計(jì)劃
總體均價(jià)的制定
制定一房一價(jià)的價(jià)目表
單體差價(jià)的要素指標(biāo)與系數(shù)體系，產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等
④付款方式
優(yōu)惠政策
分期、分類的動(dòng)態(tài)價(jià)格策略：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的數(shù)量和價(jià)格政策
市場(chǎng)預(yù)熱期的價(jià)格政策和數(shù)量控制
開(kāi)盤價(jià)格的動(dòng)態(tài)策略
SP(銷售推廣)活動(dòng)價(jià)格策略和銷售控制
調(diào)價(jià)計(jì)劃和調(diào)價(jià)技術(shù)
整體價(jià)格和房源調(diào)價(jià)技術(shù)
⑤廣告策略
主題制定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程詳細(xì)說(shuō)明
品牌形象定位
媒體計(jì)劃
廣告創(chuàng)意
現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)：
1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風(fēng)格概念
二、制訂階段性的銷售目標(biāo)和計(jì)劃，全程監(jiān)控銷售執(zhí)行情況，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息、銷售狀況，對(duì)反饋的信息加以分析和匯總，適時(shí)做出具有針對(duì)性的調(diào)整;
三、完成銷售，實(shí)現(xiàn)公司項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)率，提交營(yíng)銷總結(jié)報(bào)告。
地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(shū) 篇8
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等);營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸淫，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱，理性購(gòu)買行為增強(qiáng);各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn);針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近);追求潔凈(對(duì)光線、綠化、天然氣配備等);追求寧?kù)o(密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃。
二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。
地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(shū) 篇9
一、整合傳播策略的原則
1、差異化
①市場(chǎng)差異化
本地開(kāi)發(fā)商對(duì)市嘗消費(fèi)群體、概念的細(xì)分還不成熟，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不注重項(xiàng)目的定位策略，都本著多、廣、利的初衷進(jìn)行開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、推廣，這就不可避免的導(dǎo)致本埠市場(chǎng)存在嚴(yán)重的級(jí)別分化及空白遺漏地帶。雖然近來(lái)外埠實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)入駐本土，但幾乎都是大規(guī)模開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，因此受到時(shí)間、片區(qū)、價(jià)格等因素制約。導(dǎo)致客層對(duì)其無(wú)所適從，在漫長(zhǎng)的考察、等待過(guò)程中，一點(diǎn)點(diǎn)將購(gòu)買信心消耗殆荊
再看區(qū)域市場(chǎng)，以新陽(yáng)路為軸，向東為經(jīng)緯街，向南為大直街，向西為學(xué)府路、埃德蒙頓路，向北為友誼路，這個(gè)片區(qū)久無(wú)新高檔物業(yè)，已經(jīng)導(dǎo)致部分客流找不到一個(gè)良性出口
本項(xiàng)目的定位策略是對(duì)本地市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，另外也是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的細(xì)分。所以差異化推廣策略無(wú)論是對(duì)于整體市場(chǎng)還是區(qū)域市場(chǎng)及目標(biāo)客層，無(wú)疑都是有轟動(dòng)效益的。
②消費(fèi)客層差異化
目前哈市的地產(chǎn)市場(chǎng)真正作到以目標(biāo)客層為中心而開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目及其少見(jiàn)甚至沒(méi)有，大多都是先建項(xiàng)目，后期再找消費(fèi)者，有的項(xiàng)目竟然同時(shí)涵括幾個(gè)目標(biāo)群。由此引發(fā)想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購(gòu)買，這中定位與實(shí)質(zhì)不對(duì)稱的現(xiàn)象直接導(dǎo)致了銷售的成敗。必然導(dǎo)致消費(fèi)者細(xì)分不夠，混淆市場(chǎng)，同時(shí)也導(dǎo)致項(xiàng)目在市場(chǎng)及消費(fèi)者心目中的“摸不準(zhǔn)”現(xiàn)象。
由于現(xiàn)在購(gòu)房者心態(tài)成熟、具備維權(quán)意識(shí)，這對(duì)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目是一種挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
③概念差異化
哈市所存在之公寓項(xiàng)目，大都不甚成功，主要是因?yàn)橹挥懈拍?a href="http://www.letgol.com/fanwen/kouhaodaquan/">口號(hào)沒(méi)有實(shí)際支撐點(diǎn);另一方面就是推廣與實(shí)際層面不對(duì)稱;還有就是根本不是公寓硬說(shuō)成公寓。
如果我們能夠深化星級(jí)酒店公寓概念，引進(jìn)國(guó)際星級(jí)酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理服務(wù)培訓(xùn)，借此引發(fā)的新聞效益和酒店公寓概念的差異化，必將為本埠地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大的沖擊，同時(shí)也為寶宇地產(chǎn)品牌族譜中加入一顆新星。
2、體驗(yàn)式
必須注意，我們的項(xiàng)目與普通高檔住宅不同，也不同于一般意義上的公寓，要在傳播上為本埠消費(fèi)者和樓市帶來(lái)全新感觸，實(shí)現(xiàn)以上所述之差異化，必須強(qiáng)化目標(biāo)的客戶體驗(yàn)歷程。
項(xiàng)目的傳播不僅僅為目標(biāo)客戶描繪和承諾，而是落到實(shí)處，可以大膽的讓目標(biāo)消費(fèi)者體驗(yàn)這種感覺(jué)——樣板房、設(shè)計(jì)說(shuō)明、精裝方案、材料展示、管理服務(wù)模擬演示、與知名酒店簽約進(jìn)駐。這都是我們?cè)趥鞑ブ袨榭蛻魩?lái)的體驗(yàn)接觸點(diǎn)。
3、品牌模式
塑造、延續(xù)寶宇地產(chǎn)品牌物業(yè)開(kāi)發(fā)模式，帶動(dòng)整體開(kāi)發(fā)樓盤走勢(shì)，奠定今后物業(yè)項(xiàng)目(尤其是區(qū)域內(nèi)臨近項(xiàng)目)開(kāi)發(fā)銷售基礎(chǔ)
二、傳播定位策略
1、項(xiàng)目定位
①定位原則：
體察本埠市嘗尤其是區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分空白;發(fā)現(xiàn)我們所生活的城市中人們的隱性需求;對(duì)項(xiàng)目自身配套有信心
A：品牌高度
金領(lǐng)專屬，全城唯一星級(jí)酒店式公寓
完全按照星級(jí)酒店公寓的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造，由香格里拉酒店管理有限公司擔(dān)綱全程管理。
B：品質(zhì)高度
二梯三戶，星級(jí)酒店大堂;以總統(tǒng)套房為設(shè)計(jì)理念的戶型設(shè)計(jì);高檔精裝修(全部采用各國(guó)進(jìn)口頂級(jí)材料);享受城市核心高配套標(biāo)準(zhǔn)——衛(wèi)星電視、超市、多功能會(huì)所、酒店、休閑娛樂(lè)、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、交通……。
通達(dá)世家形成了相當(dāng)成熟的社區(qū)氛圍，許多公建和設(shè)施已經(jīng)成型，后期購(gòu)買鉑宮的業(yè)主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具備的。
C：服務(wù)高度
直接引入國(guó)際著名酒店管理模式
實(shí)行五星級(jí)酒店管家服務(wù)
如小時(shí)工;預(yù)定車、機(jī)票;兒童托管;家居清潔、洗衣、訂餐、送報(bào)
按照星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔(dān)綱全程管理。在提供國(guó)際超前的“大管家式”管理服務(wù)的同時(shí)，24小時(shí)純酒店服務(wù)、家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、文化娛樂(lè)服務(wù)、全套智能化管理服務(wù)、寬帶信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，星級(jí)酒店禮遇。租務(wù)代理，委托經(jīng)營(yíng)穩(wěn)收租金，擁有固定回報(bào)(建議)。
②項(xiàng)目定位的理解
純粹的星級(jí)酒店公寓
哈市第一個(gè)四星級(jí)酒店式智能公寓
哈市核心區(qū)位的精裝星級(jí)高級(jí)公寓
以功能配套驅(qū)動(dòng)服務(wù)與概念;以著名酒店介入管理驅(qū)動(dòng)品質(zhì);以核心區(qū)位功能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和業(yè)主的身份影響力;以寶宇品牌驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目信賴度;以文化驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目人文內(nèi)涵。
③項(xiàng)定位的支持點(diǎn)
A：目標(biāo)人群充沛
哈爾濱本就是省會(huì)城市，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為北部省會(huì)城市中的亮點(diǎn)。經(jīng)貿(mào)日益發(fā)達(dá)、新興行業(yè)、高薪職業(yè)等因素衍生眾多才智金領(lǐng);越來(lái)越多的來(lái)哈投資企業(yè)產(chǎn)生的商務(wù)候鳥(niǎo)族群。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項(xiàng)目出售，造就整體市場(chǎng)上的空白，因此，在一定心理認(rèn)知層面上，項(xiàng)目的出世，會(huì)較容易引起市場(chǎng)及行業(yè)轟動(dòng)。
以新陽(yáng)路與通達(dá)街交匯處為結(jié)點(diǎn)的區(qū)域市場(chǎng)，久未有新項(xiàng)目上市，尤其是高檔物業(yè)。另一方面新陽(yáng)路上以恒祥家園、龍鳳大廈為首的爛盤導(dǎo)致區(qū)域市場(chǎng)東向部分的購(gòu)房者找不到消費(fèi)出口，加之在媒體暴光的歐洲新城物業(yè)丑聞從區(qū)域市場(chǎng)西部攔截，從而奠定了目標(biāo)人群的充沛。
B：區(qū)域配套與項(xiàng)目定位相契合
新陽(yáng)路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴;東比不上經(jīng)緯街、中央大街的繁華;西比不了學(xué)府路、埃德蒙頓路的廉價(jià)(相比而言)與學(xué)術(shù)氛圍。(西大直街無(wú)直接可比性)。但是，新陽(yáng)路的公共配套卻是有目共睹，基礎(chǔ)設(shè)施齊全——醫(yī)療、金融、郵政;公共設(shè)施齊備——公交線路繁多，路橋網(wǎng)密結(jié)、酒店、食肆、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物;毗鄰道里中央大街、哈一百兩大商圈，便利性毋庸多言。針對(duì)項(xiàng)目定位，區(qū)域配套設(shè)施完全切合項(xiàng)目的操作性與大眾之心理認(rèn)知。
C：開(kāi)發(fā)商品牌遞進(jìn)式戰(zhàn)略考量
處于對(duì)開(kāi)發(fā)商整體市場(chǎng)操作戰(zhàn)略的考慮及執(zhí)行，項(xiàng)目的定位亦是相切合的，能夠帶動(dòng)下一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)品牌高度，也較好的與通達(dá)世家其到維系作用，起到一個(gè)承上啟下的品牌戰(zhàn)略發(fā)展路徑。
2、品牌定位
①品牌定位語(yǔ)
星級(jí)家品 榮耀逸生
A：品牌名稱與定位語(yǔ)組合示意
定位語(yǔ)闡述
既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式又吸收了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體。
突顯項(xiàng)目主題定位——星級(jí)酒店式高級(jí)公寓的尊貴與業(yè)主之榮耀，以公寓生活品質(zhì)為切入點(diǎn)來(lái)闡述業(yè)主的身份與影響力;同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目特質(zhì)——酒店式公寓，將目標(biāo)消費(fèi)人群的需求與項(xiàng)目定位融合一體。
另外，在傳播應(yīng)用上，亦比較易于應(yīng)用，能夠說(shuō)明品牌主題定位與內(nèi)涵。
②鉑宮到底怎么樣?——品牌寫(xiě)真
如果鉑宮是一個(gè)人，對(duì)他的描述應(yīng)是如下：
他出身正門，雖不言功名，卻將信賴與誠(chéng)實(shí)深植于人心;身處核心地位，卻貴而不奢，華而不嬌;縱使身處紛紜鬧世，亦能保持冷靜睿智;事業(yè)與人生的高度使他更能理智對(duì)待生活，對(duì)生活的標(biāo)準(zhǔn)更是一絲不茍;他具備超前意識(shí)，以頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求自己;他有自己的一套行事準(zhǔn)則，使別人無(wú)法逾越與抄襲!
3、誰(shuí)會(huì)注意并可能成為鉑宮的主人?
高薪行業(yè)中高級(jí)主管、經(jīng)理
大型公司集團(tuán)駐哈高層、經(jīng)理
高薪自由職業(yè)者及相關(guān)資深人士
青年財(cái)富階層(大多具有實(shí)力的家庭背景或其它背景)
專業(yè)行業(yè)(網(wǎng)絡(luò)、廣告、演藝、文化、規(guī)劃、IT、藝術(shù)等)及個(gè)性行業(yè)老板、高級(jí)主管和資深人士
外籍商務(wù)人士及投資人士
4、鉑宮的主人將是誰(shuí)?——主體目標(biāo)消費(fèi)者描述
①回歸型居住者
工作中、社交中善于融合
但當(dāng)浮華淡去，面對(duì)生活時(shí)，迫切希望回歸自我空間;或事業(yè)達(dá)到一定高度，需要一個(gè)切合自身形象與便利使用的家居場(chǎng)所。這類群體在年紀(jì)上會(huì)偏大一些，但是購(gòu)買實(shí)力也非常強(qiáng)!大多要集中在32——40歲之間，已經(jīng)飽嘗資本積累的艱辛，對(duì)事業(yè)保持熱情，但同時(shí)也學(xué)會(huì)放松自己，更加冷靜的支配生活與財(cái)富，眼光比較精準(zhǔn)，往往會(huì)在購(gòu)買行為中攙雜投資的意味。所以這類群體是我們的主力消費(fèi)層之一。
②特立獨(dú)行型居住者
已經(jīng)形成社會(huì)地位的格調(diào)，有投資眼光，主觀性或客觀性希望在別人眼中被識(shí)別出這種級(jí)別和高度，所以不喜歡傳統(tǒng)社區(qū)與各色人等陳雜、太過(guò)張揚(yáng)的大型社區(qū)。他們大多擁有自己所喜愛(ài)的職業(yè)，而且是生力軍、中流砥柱，有很強(qiáng)的獨(dú)立意識(shí)及文化素質(zhì)，善于在尋找新事物并識(shí)別其潛在的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
③職業(yè)型居住者
個(gè)別職業(yè)或其它習(xí)慣、個(gè)性使然，追求簡(jiǎn)單性、隱蔽性生活，不喜歡與各色人等雜居生活;但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個(gè)性及形象相符。有一定的購(gòu)買實(shí)力，比較追求新穎的概念及形態(tài)，對(duì)新興事物保持關(guān)注態(tài)度，當(dāng)然眼光也非常挑剔與犀利;所以對(duì)于自己看好的東西也會(huì)不遺余力的告訴好友或同事。這類群體是我們的主力客層之一。