二手房銷售計劃書（通用3篇）

二手房銷售計劃書 篇1

　　一.招聘

　　公司績效產生的源泉-----招聘，對于新店來說，只有招聘做好了，其他問題才能迎刃而解。

　　持續招聘的好處：

　　1.不斷的發現銷售精英;

　　2.給公司源源不斷的活力和激情;

　　3.給老經紀人以壓力;

　　4.為公司儲備人才, 為開第二、第三家做準備;

　　5.獲得淘汰不稱職經紀人的機會

　　招聘經紀人的條件：

　　1.吃苦耐勞 2.有責任心 3.溝通能力 4.熱愛房地產事業 5.具有團隊精神

　　6.具有上進心 7.認可公司企業文化

　　招聘的渠道：

　　1.轉介紹(通過熟人、朋友、客戶介紹來的經紀人，這種人不容易流失，因為他們是被推薦來的，他們能看到我們身邊成功的希望，而且對于本行業有一定的了解，知道過程可能很苦，但馬上就有好的業績，因此他們能堅持做下去，將會很快成為店面的主力。)

　　2.店面招聘(非常直觀，能夠直接了解店面情況，來之前就有一定的思想準備，落差感不強。)

　　3.人才市場(目前去人才市場招募的中介公司會比較多，效果不是太明顯。)

　　4. 網絡(通過58同城 趕集網 等現有網絡發布招聘信息，但是要把好關來后思想落差比較大。)

　　5. 其他行業的銷售人員(銷售相通，適應能力強。)

　　6.挖人(短期應急可以，但是他們的忠誠度不夠強，不能夠與公司同舟共濟，在這期間店面需要不斷培養自己的銷售團隊。)

　　7.畢業大學生(大中專生、高中生、技校生，他們學歷中等，做起工作踏實，沒有太多想法，會一心一意的工作。)

　　招聘人數：

　　根據新店前情運營情況來看，將人數迅速擴充起來，對于新的店面來說，店里比較好留人，因為大家基本上是同一批進入公司的員工，相互之間沒有隔閡，有共同語言，而且一人簽單帶動一片的作用，容易營造競爭氛圍。

　　保證店內至少達到5人(含店長)這樣可保證店內正常運營!

　　二. 培訓

　　對于新店來講，培訓是重中之重，人招聘來了，下面就是培訓。培訓是員工最大的福利，要讓員工感覺在我們公司內可以學到東西，可以得到提高。對于我們這一行業來講，其培訓主要包括二手房基礎知識、專業知識、專業銷售技巧和客戶服務，可根據運營時間及人員結構按排以下培訓課程：

　　1. 公司介紹(企業文化)

　　2. 二手房基礎知識(各種專業術語的解釋、二手房市場的分類、房屋建筑年代，影響房價的因素等)

　　3. 如何開展工作

　　4. 開發房源和客戶的方法和技巧，及如何篩選優質房源

　　5. 經紀人的工作計劃

　　6. 判定優質房源和優質客戶的標準

　　7. 貸款 過戶及其中介費等費用計算

　　8. 貸款 過戶等日常工作操作流程

　　9. 接待客戶的流程，以及方法和技巧

　　10. 帶客戶看房的方法和技巧及注意事項

　　11. 客戶如何跟進回訪

　　12. 買賣、租賃合同的簽訂

　　13. 簽單前、簽單中、簽單后應做哪些工作

　　14. 服務質量

　　15. 房源的推廣方法

　　16. 國家相關法律的規定，及風險的防范

　　當然以上基礎培訓希望由公司安排總統一培訓完成，其他專業知識和技巧由店長完成，也可以邀請優秀連鎖店長來講，這樣做可以使店內員工感覺到我們講師團隊比較強大，對公司充滿信任，形成資源共享，從而達到更好的培訓目的。培訓結束后最好要進行一次測試。加深員工的印象，反復練習，讓經紀人養成良好的工作習慣。

　　三. 會議

　　會議是了解店內員工最好的方式，通過開會，及時了解店內員工動態和業務能力，分享優質房源，幫助快速成單，提高員工的自信心，帶動店內氣氛。

　　早 會：

　　第一.早上8：20準時開始(全體員工參加可輪流主持)。

　　第二.全體員工熟記公司企業文化店內口號(聲音要洪亮，鼓舞士氣，讓員工進入工作狀態。)

　　第三，對昨天員工優秀的表現給予表揚

　　第四.全體員工分享優質房源客源，形成匹配帶看

　　第五.全體員工向店長匯報當天詳細的工作計劃

　　晚 會:

　　第一.晚上6：00準時開始。

　　第二.店內員工向店長匯報當日工作和遇到的問題，店長統計活動量上墻。 第三. 做第二天詳細工作計劃。

　　第四. 對于員工的工作給予肯定。督促員工計劃的實施。

　　四.店內制定規章制度：

　　無規矩不成方圓，店內一定要有獎有罰，讓員工按照公司的流程一步一步向前走，建設健康、有序的團隊。但其中最關鍵一點就是店長一定要起到帶頭作用，要帶頭遵守公司的規章制度，帶頭按照公司的流程工作，這樣才能更好的帶動員工，從而形成一個有組織有紀律的團隊。

　　1.罰款當做店內基金，用做店內集體活動或獎勵給店內業績優秀的經紀人。

　　2.值班制度：合理安排值班表，每天一組值班，營造組內競爭氛圍，提高組內經紀人的積極性。值班出去看房，須告之店長。

　　3.房源、客戶分配制度：以房客的錄入時間和準確度為準。

　　五. 業務開展

　　1. 印制DM單頁及名片，沿著門店周邊商業區及小區宣傳，提高店面知名度。

　　2. 網絡宣傳，主要是網絡房源的發布和推廣。

　　3. 社區活動，到成交量大的小區做社區，搶占市場。

　　開展以上業務是為了讓經紀人必須從店里走出去，有事做足夠的了解市場需求，做到對自己的社區非常熟悉。以此為基礎，才能更好的開展業務。

　　六. 合作

　　只有合作才能共贏，我們二手房行業更注重這一點。特別是新店，更應該主動走出去，只有店里有經紀人開單了有了業績，才能帶動和刺激其他沒有開單的經紀人，使整個店內的經紀人動起來，使店面整體業績有大幅度提升。說到合作就要提到我什么時候上任新店長，我內心也十分渴望能早日上任店長為公司作出業績，還有我認為現階段店長最應該做的事就是節省開支，因為新店起步開支很大，新員工較多業績可能會受到影響，但我有能力做到以上工作有信心經營好我的店鋪!同時也希望我現在店內的業績不受影響，能出現新的領跑人，不希望我上任了自己的老店業績下滑影響店內工作氛圍。我會在接下來這段時間內多多幫助新員工成長多多成交使我們的團隊同事自信，斗志昂揚。我也相信身邊每天合作的同事將在今年年底就會出現新的領跑者。當現店內員工業績穩定，新老有序就是我上任之時!!!

二手房銷售計劃書 篇2

　　鏈家地產的，龍躍苑三區屬于我們組的維護樓盤，之前我們電話溝通您的賣方需求，您家房子面積107平，在4層，一直自住保持的非常好，價格是165萬，5號樓是小區中間樓棟。作為主營本小區置業顧問，希望我的一些分析、建議能給您帶來幫助;

　　一、針對人群：因為回龍觀的夠房人群2/3都是換房業主1-2居換3居室，這部分人群都是改善性住房，大部分都是三代人，換大房子，所以說這一類的客戶對房子的要求是1-3層的大三居室;還有一總客戶是年輕的首次置業，但是這種客戶首付弱，面對高價兩居肯定忘而卻步，暫時買個小點兩居過渡，或是資金充沛行的客戶稍加點錢，買個樓層高點的三居，雖然樓層高點爬樓梯和同樣價錢買個面積大點的三居，他們肯定會更加傾向后者的!所以咱們的客戶群是前者!

　　二、價差方面：如果107平米房屋價格下降5-10萬，那么您想買的房子下降總額一定更多，甚至是以倍數的關系在降;相反，在房價上漲階段換房就很不合適，這也是現在市場交易二次置業占比高的原因。

　　三、握主動權：您完全可以先賣再買，在等尾款到帳之前把房子定下來，這期間也不用擔心房價上漲，您對房價走勢會有自己的判斷;

　　如果以上幾點您認同的話，那么您換房過程將會很輕松。

　　關于賣房，下圖可以反映出現買、賣雙方心理價位預期。房價上漲時，買方“被動”跟著業主價格走，雙方心理價位很接近容易成交;房價下降時完全不一樣，尤其是國家出臺政策干預，買房人明顯少都觀望，雙方心理價格差距逐漸被拉大，最后，市場經常發生的事情是很多業主追降，原本160萬可以成交，業主堅持162萬，考慮2天，業主同意了但是客戶要求再降，再考慮。

　　龍躍苑三區小區環境、地理位置在未來的兩年會逐步發展起來，距離8號線和13號線霍營和回龍觀東站只有10-15分鐘路程，適合考慮買地鐵沿線的客戶，4層的兩居房子基本會是首次置業的年輕人購買。您家同戶型同樓層的房子最近成交一套價格是160萬，精裝修，現在龍躍三有8套2居的在賣 ，報價基本在160-180萬左右，我認為這種戶型和樓層的成交價格大概在157萬-162萬區間。

　　林姐，在您有了解市場價格并決定現階段換房后，我對您賣房的建議是只要客戶有意愿買，價格差距不大當時就成交。

　　最后，祝您生活愉快!有什么事情您隨時可以來電話，也可以來我們店龍躍苑一區西北門鏈家地產。

二手房銷售計劃書 篇3

　　衡量一個城市的房地產市場成熟的標志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時期。這兩年國家的宏觀調控政策紛紛出臺，正是市場從業者重新洗牌的好時機。

　　房產中介店連鎖項目的商業運營模式是在總結分析二手房中介市場上所有的經營模式的特點以后，結合武漢城市市民化的特質，在執行門點社區化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務規范、信息共享”四統一的總部、中心店、社區店三級直營連鎖模式。達到利用建立房產中介店連鎖網絡滲透進入武漢市每一個社區，成為社區生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產延伸服務的渠道。

　　房產中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產中介網絡牢牢扎根在社區的基礎上，不但可以開展傳統的中介業務，取得傭金收入建立良好的銀企關系，還可以利用通暢的深入社區的渠道，不斷開展更多的增值社區服務，擁有社區終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網站”，前途無量。

　　房產中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內可以建設80個以上的深入社區的網點，服務半徑覆蓋武漢三鎮85%以上的主要住宅小區，進入武漢市房地產二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區廣告資源，成為另一個主業。

　　二、市場分析

　　1、二手房市場分析

　　武漢市自20xx年房地產業蓬勃發展的同時也帶動了相關產品的發展，建材、家居用品、裝飾裝潢業以前所未有的發展速度分享著這期待已久的機遇。作為房地產產業鏈關鍵流通環節的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產市場呈現出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。

　　xx年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6%;其中：商品房住宅銷售面積為756.91萬平方米，同比增長5.0%，占商品房銷售面積的93%。而xx年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2%，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。

　　xx年和xx年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是xx年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產市場上的投機行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過xx年商品房市場的供需分析，得出xx年商品房市場需求比較旺盛的結論。由此說明宏觀政策的干預與商品房市場需求的持續旺盛，導致二手房市場較為平淡。

　　xx年二手房綜合物業平均價格為2512.35元/平方米，同比增長41.4%。其中，住宅平均價格為2209.78元/平方米，同比增長39.6%;寫字樓平均價格為2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額20xx年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產住宅市場20xx年的發展迅猛，寫字樓市場的發展繼續保持低靡。

　　值得指出的是，成熟的房地產市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發展潛力巨大。國內外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產二級市場中介行業的變革，推動市場的快速、健康發展。

　　2、中介行業概述

　　作為房地產市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產局數據統計，截止到xx年2月止，武漢市注冊的房地產中介機構已經達到400多家，在所有注冊的房地產中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業務，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內外知名房地產綜合服務運營商搶灘武漢。

　　雖然二手房市場有了長足的發展，但相對于國內一些城市市場，武漢市房地產中介市場還是不夠成熟發達。主要表現在以下方面：

　　(1)、中介機構規模偏小

　　在武漢市400多家中介公司中，大多數中介服務機構規模較小，真正意義上的連鎖能上規模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經營，已適應不了自身的客觀發展要求，也適應不了已逐漸走向規范的市場需求，事實證明xx年下半年，宏觀調控房產新政不斷出臺，很多小中介紛紛關門，很多外來中介收縮戰線退出武漢，說明未來的市場資源會進一步集中，只有規模化的中介才能抵抗市場風險，生存下來。

　　(2)、中介人員整體素質偏低是制約中介事業發展的最大障礙

　　目前，武漢市中介機構的從業人員素質參差不齊，還有待進一步提高，以便走向中介行業成熟的專業化道路。傳統中介人員學歷低，不注意提高專業素質，常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當頭，不講究交易規則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經驗見識少，不懂社會心理學，不善于與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態極度不穩定。

　　(3)、中介信息渠道不暢通

　　武漢市房地產中介機構的硬件設備水平總體上比較差，雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，信息關聯化和開發力度不夠，與北京、上海與各沿海發達城市相比，武漢市的中介市場，還遠未形成規模經濟，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業整體誠信的因素，導致整個市場普遍存在業務量不大，成功率低的現象，造成了很大的信息資源流失。

　　3、競爭分析

　　根據武漢的二手房市場的摸底調查，在武漢市房產局登記注冊的房產中介機構有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據公司實力發展規模、從業人員素質數量、公司發展戰略可分為三個集團，第一集團在60家經營網點左右，在未來的一年內，不超過3家公司;第二集團在20家經營網點以上，數量在8-10家公司，第三集團在5個網點左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經營。

　　四、經營模式

　　通過對以上中介企業的深入調查研究，可以看出目前武漢中介企業成功的經營模式是：快速網點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網絡信息平臺;以直營收入、營業性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網絡渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發展模式，同時提出自己的創新模式：進入市場初期只做直營店，執行快速擴張市場策略，沿重點社區均衡進行的門點布局，注重人力資源的培養和團隊的建設，開展一、二級市場聯動經營，在成熟的社區網絡資源的情況下搭載更多的增值服務業務。

　　三、市場和服務

　　1、戰略目標

　　做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內做到武漢市中介前三名，包括規模、交易量和利潤各項指標。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區的中介網絡，搭建社區渠道，配合關聯開發企業的發展戰略，做到房地產市場的一、二級市場的聯動。核心競爭力是通過網點的合理布局對區域房地產市場的了解，合理配置的房產經紀人對房產資源的掌握和對房產價值的深度挖掘。中介服務搭建渠道保證費用，自營投資業務作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業務，關注現金流、周轉率和利潤率，規模擴張不能犧牲利潤為前提，規模和利潤必須要同步發展。

　　2、市場規劃布局

　　在兩年內建立一個完善的三級經營管理體系(公司總部--中心店--社區店)，其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區店，員工總數達到350人左右。

　　3、組織和職能

　　(1)社區店：

　　在大型成熟社區周邊開設社區店，根據營業面積、營業收入、輻射范圍，示范效益分為A級店和B級店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計60家)。每個門點投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業務，同時負責收集周邊房源信息上報中心店和總部。

　　(2)中心店：

　　武昌、漢口、漢陽三鎮分別設立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業區;每門點投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。

　　主要職能是：區域辦證中心、員工培訓中心;指導區域內社區店的日常工作;同時也是特殊房產的集中交易中心(如商業、工業及拍賣房產等)。

　　(3)公司總部：

　　設立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對中心店執行管理職能外，還負責新業務拓展、對外發展加盟、建店選址、對金融機構擔保、對外投資、批量房源收購。

　　4、人員配置：

　　為了保證房產中介店連鎖體系的穩定健康的發展，采用年輕人和中年下崗人員的結合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結果。房產經紀人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業機會為社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發展更有責任心。對公司來說可以得到基層政府和相關組織的認同和扶持，在未來不斷擴張的戰略布局和增值服務業務上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優惠。而在如評估投資、電腦網絡、金融服務等關鍵的技術崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創意，較高的綜合素質，可以將先進的管理理念和技術手段帶入傳統行業。

　　5、主營業務收入

　　(1)各組織收入 社區店-買賣和租賃中介收入 中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權證收入 公司總部-拍賣房產投資收益，個人貸款擔保收入，新房代理分銷收入 (2)收入說明買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔保收入按貸款金額的1%，批量房產吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個月，平均在4月內銷售完畢實現資金回籠。

　　6、增值業務收入

　　(1)社區分類廣告業務

　　通過建設完善的社區店網絡，讓社區店與當地社區居委會和住宅小區的物業管理公司建立起良好的友鄰關系，在社區和住宅小區的醒目地段獨家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業、銀行金融業、社區綜合服務業的各類商家出租，廣告牌由公司統一設計、統一制作，成本包在發布費中。

　　對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經濟效應;對于當地居委會和物業管理公司是一種創收的來源，也是為轄區的居民提供便民服務;對于我公司來說，社區店只有牢牢扎根社區，贏得周邊社區居民的認同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產生穩定長期的現金流。

　　(2)裝修保潔中介業務

　　根據調查統計，買二手房的客戶90%以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優質服務取得客戶的信任，開展后續跟蹤服務，推介關聯裝修公司進行二次裝修。社區店牢牢扎根社區，取得社區居民的信任，可以進一步推介關聯保潔公司進行家庭日常保潔。裝修推介服務費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社區店通過合作協議可以從中取得2元/小時的傭金，該項業務幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務是公司給購房客戶和所在社區居民的增值便利服務，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區店聯絡社區成效的考核指標。

　　7、市場發展時間計劃(以投資到位確定起始時間)

　　第一季度

　　選擇經營總部搭建經營管理架構、流程和網絡平臺，第一批按照規范標準設立八個社區店，同時啟動人才培養計劃，注重人員培養團隊建設;在全市范圍內全面選址布局;向社會公開要約征集房源;

　　第二季度

　　第二批在漢口開一個中心店八家社區店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關系，加快社區宣傳滲透計劃，開通房產交易網;

　　第三季度

　　第三批進入各房產局開設形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社區店，正式宣告進入武漢市中介的第二軍團，開展自營投資業務;

　　第四季度

　　第四批開設八家社區店，打通尾盤收購、房產拍賣和單位資產處置等多個渠道，開始以自有收購房源實現主要利潤來源，公司收支達到盈虧平衡點;

　　第五季度

　　第五批開設八家社區店，并開始接受加盟店，利用已有的網絡資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關聯增殖服務業務;

　　第六季度

　　第六批開設十家社區店，利用已有的渠道資源開始向社區滲透，進入社區廣告領域，形成新的業務亮點和利潤來源;

　　第七季度

　　第七批開設十家社區店，達到六十個社區店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進入武漢市二手房中介的第一軍團，在武漢的網點布局告一段落，繼續推進增值服務的進入社區的深度;

　　第八季度

　　對業務管理架構、流程再造，開始下階段在省內其他城市的布局，以輸出管理模式和服務品牌為主;確定以中介交易為核心業務保證費用，以新房尾房分銷、房產收購自營為兩個基本利潤來源，周邊增值服務業務為新利潤增長點的發展總體戰略思想