精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)（精選21篇）

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇1

　　一、總論

　　1.項(xiàng)目建設(shè)背景

　　2.項(xiàng)目概況

　　(1)項(xiàng)目名稱(chēng)：___________________________

　　(2)建設(shè)地點(diǎn)：___________________________

　　(3)建設(shè)單位：___________________________

　　(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________

　　(5)經(jīng)營(yíng)范圍：___________________________

　　(6)公司類(lèi)別：___________________________

　　(7)資質(zhì)等級(jí)：___________________________

　　(8)企業(yè)概況：___________________________

　　(9)工程概況：___________________________

　　(10)資金來(lái)源：__________________________

　　3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

　　4.可行性研究報(bào)告研究范圍

　　5.研究結(jié)論及建議

　　6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1。

　　表1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

　　1.當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　2.商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求

　　3.商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展

　　4.當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題

　　5.營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

　　三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

　　1.項(xiàng)目選址

　　2.建設(shè)條件

　　2.1 位置優(yōu)越

　　2.2 交通方便

　　2.3 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備

　　供水：____________________________

　　供電：____________________________

　　煤氣：____________________________

　　通訊：____________________________

　　場(chǎng)地：____________________________

　　2.4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

　　2.5 土地征用情況

　　四、建設(shè)規(guī)模及功能

　　1.建筑面積的內(nèi)容

　　2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

　　2.1 建筑使用功能

　　2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

　　(2)小區(qū)配套設(shè)施

　　2.3 住宅戶(hù)型規(guī)劃

　　3.工程項(xiàng)目一覽表

　　依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表2。

　　表2 主要工程量一覽表

　　五、建設(shè)方案

　　1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境

　　1.1 地形

　　1.2 場(chǎng)地自然條件

　　(1)地貌：____________________

　　(2)水文地質(zhì)：________________

　　(3)地震裂度：________________

　　(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：

　　2.總體規(guī)劃布局

　　2.1 片區(qū)規(guī)劃

　　2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

　　2.3 總平面布局

　　2.4 交通組織

　　2.5 規(guī)劃指標(biāo)

　　根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3。

　　表3 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　3.建筑方案設(shè)計(jì)

　　3.1 建筑方案總體構(gòu)思

　　3.2 平面設(shè)計(jì)

　　(1)住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表4。

　　表4 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　(2)公用建筑。

　　3.3 立面設(shè)計(jì)

　　4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

　　4.1 基礎(chǔ)造型及處理

　　4.2 上部結(jié)構(gòu)

　　5.公用設(shè)施方案

　　5.1 供水排水

　　5.2 供電

　　(1)供配電系統(tǒng)。

　　(2)照明及電力設(shè)備。

　　5.3 供氣

　　5.4 中央空調(diào)

　　5.5 弱電設(shè)計(jì)

　　6.消防

　　7.環(huán)境保護(hù)

　　六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

　　本項(xiàng)目計(jì)劃在左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：

　　______年______月______日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。

　　______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。

　　______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計(jì)。

　　______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。

　　______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計(jì)。

　　______年______月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

　　______年______月______日：工程開(kāi)工。

　　______年______月：完成投資的25%，開(kāi)始預(yù)售。

　　______年______月：主體工程斷水。

　　______年______月——______年______月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。

　　______年______月——______年______月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

　　______年______月：正式入住。

　　七、投資估算與資金籌措

　　1.投資估算

　　總投資造價(jià)見(jiàn)表5和附表1

　　表5 項(xiàng)目投資估算

　　單 位：萬(wàn)元

　　2.資金籌措

　　詳見(jiàn)附表2

　　八、經(jīng)濟(jì)效益分析

　　1.住宅銷(xiāo)售價(jià)格

　　2.銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃

　　本項(xiàng)目計(jì)劃在_____年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表6。

　　表6 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售計(jì)劃表(%)

　　3.稅費(fèi)率

　　本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表7。

　　表7 稅費(fèi)率表(%)

　　項(xiàng)目盈利能力詳見(jiàn)附表3~~附表7。

　　表8 敏感性分析表

　　5.清償能力分析

　　6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

　　資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。

　　7.敏感性分析

　　將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)可選擇、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。詳見(jiàn)表8及敏感性分析圖(略)。

　　8.臨界點(diǎn)分析

　　詳見(jiàn)表9

　　表9　 臨界點(diǎn)分析表

　　9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表10。

　　表 10 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

　　九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

　　1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

　　2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析

　　3.金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇2

　　(一)研究的背景和目的

　　自1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)總體平穩(wěn)，一直以CDP增長(zhǎng)速度的2-3倍增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過(guò)10%，這標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來(lái)。

　　隨著國(guó)家“抑制過(guò)熱”政策的實(shí)施，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅由 20xx年的 30.3%，逐步回落到 20xx年的28.1%、20xx年的19.8%、20xx年的21.8%;但20xx年投資增幅又有所上升，達(dá)到30.2%。

　　由于受?chē)?guó)際金融危機(jī)以及國(guó)內(nèi)“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，20xx年下半年，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管如此，漲幅的絕對(duì)值仍在20%以上，可見(jiàn)在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。據(jù)國(guó)家20xx年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》預(yù)測(cè)，20xx年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”。

　　隨著XX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力迅速增強(qiáng)，居民對(duì)生活和居住水平有了新的需求。XX市為了改善和提高市內(nèi)客商及居民住房條件，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)軟環(huán)境，為開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資項(xiàng)目提供好的平臺(tái)和環(huán)境，也成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要任務(wù)。為此，市政府一直在不停地思索并完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和住房供求矛盾及商業(yè)發(fā)展需要，確定九龍居房地產(chǎn)項(xiàng)目由城建公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施開(kāi)發(fā)。

　　然而，房地產(chǎn)投資收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著行業(yè)的發(fā)展，資金更加密集，單個(gè)項(xiàng)目投人更大，風(fēng)險(xiǎn)更高。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取與提高利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)投資前期的可行性研究和項(xiàng)目論證工作更加重視。但是，與我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的理論與實(shí)踐較為滯后，缺少成熟的理論作為指導(dǎo)，國(guó)家對(duì)此還沒(méi)有出臺(tái)詳細(xì)的規(guī)范性文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究在我國(guó)還不夠規(guī)范與科學(xué)，必須予以加強(qiáng)。特別是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不明確的情況下，項(xiàng)目投資的不確定因素較多，風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)項(xiàng)目可行性研究要求較高，要求必須對(duì)宏觀與區(qū)域的市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展有準(zhǔn)確的戰(zhàn)略把握。

　　本文旨在運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理有關(guān)可行性分析的理論和方法，遵循項(xiàng)目評(píng)價(jià)的一般原則和過(guò)程，著重結(jié)合當(dāng)前全球金融危機(jī)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性的角度，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的關(guān)鍵因素進(jìn)行分析，探討出一種較為具體的、實(shí)用的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析及管理方法體系，進(jìn)而就九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行全面分析，得出該項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。同時(shí)，有針對(duì)性地提出一些完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的建議，為企業(yè)能夠在當(dāng)前特殊大環(huán)境下正確做出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策提供幫助和參考。

　　(二)選題意義

　　可行性研究是指在具體實(shí)施某一投資建設(shè)方案前，對(duì)擬建項(xiàng)目在市場(chǎng)上、工程上、經(jīng)濟(jì)上的可行性進(jìn)行論證、研究和評(píng)價(jià)。可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)中最基本的、首要的工作，也是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大、風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)等特征，受自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會(huì)給投資者帶來(lái)巨大的甚至毀滅性的損失。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，靠投機(jī)獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。現(xiàn)在，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的成功與否，越來(lái)越取決于項(xiàng)目前期的可行性研究。因此，有必要加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的投資決策提供較為完整、科學(xué)、有效的理論方法指導(dǎo)。

　　九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，特別是最近我們國(guó)家為拉動(dòng)內(nèi)需應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而出臺(tái)的十項(xiàng)措施之首就是加快建設(shè)保障性安居工程，面向房地產(chǎn)業(yè)的9000億元投資計(jì)劃和適度寬松的貨幣政策為該項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的資金籌措環(huán)境;符合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求，將極大的促進(jìn)XX市第三產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展，安置富余勞動(dòng)力就業(yè)，提高居民的收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);符合XX市中心城區(qū)的規(guī)劃要求，有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼�條件。同時(shí)，由于九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模和時(shí)間跨度較大，投資效果不單對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有絕對(duì)重要的意義，而且也是決定本公司發(fā)展前景的關(guān)鍵性因素。因此，對(duì)該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析研究，對(duì)項(xiàng)目的順利實(shí)施具有決定性意義。

　　綜上所述，這項(xiàng)應(yīng)用研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義，可以為城建公司后續(xù)項(xiàng)目及我國(guó)類(lèi)似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供借鑒和參考。同時(shí)，也為我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究在理論及其應(yīng)用的完善提出一定見(jiàn)解。

　　四、主要研究?jī)?nèi)容、方法、論文框架結(jié)構(gòu)及進(jìn)度安排

　　(一)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

　　1、國(guó)外研究現(xiàn)狀

　　可行性研究工作是在本世紀(jì)前葉隨著經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的，至今己有七十多年的歷史。早在20世紀(jì)30年代，美國(guó)在開(kāi)發(fā)田納西河流域時(shí)，就開(kāi)始把可行性研究列入開(kāi)發(fā)程序，成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段，使工程建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。二次世界大戰(zhàn)后，可行性研究隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展而得到了不斷充實(shí)和完善，逐步形成一門(mén)保證實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)最佳經(jīng)濟(jì)效果的綜合性科學(xué)。

　　目前，不但西方國(guó)家把可行性研究作為工程項(xiàng)目投資決策的重要手段，中東地區(qū)、亞洲一些發(fā)展中國(guó)家也都開(kāi)展了可行性研究。世界銀行等國(guó)際金融組織，已把可行性研究作為申請(qǐng)工程項(xiàng)目貸款的依據(jù)。其發(fā)展過(guò)程中主要著作包括:經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)《發(fā)展中國(guó)家工業(yè)項(xiàng)目分析手冊(cè)》，經(jīng)濟(jì)學(xué)家林恩•斯奎爾(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析——影子價(jià)格的推導(dǎo)和估算》，約翰•漢森撰寫(xiě)的《項(xiàng)目評(píng)價(jià)使用指南》等;其中，1978 年聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)編寫(xiě)了《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》，1980年又編寫(xiě)了《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》，這就為世界各國(guó)特別是發(fā)展中國(guó)家開(kāi)展工程建設(shè)可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時(shí)也為在國(guó)際上推行可行性研究工作創(chuàng)造了條件。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的具體運(yùn)用，最早也是出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代的美國(guó)。現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也越來(lái)越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前必須認(rèn)真完成的工作。

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中，吸收了遙控遙測(cè)技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)等科學(xué)技術(shù)的最新成果，運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)、數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)學(xué)、系統(tǒng)論等方面的最新經(jīng)濟(jì)理論成果，用于科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益;同時(shí)，還吸收了企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論和施工組織管理等現(xiàn)代管理科學(xué)理論，用以降低投資成本提高投資收益率。

　　國(guó)外一些專(zhuān)家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險(xiǎn)不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性。例如:

　　①W.Behrens 和P.M.Hawranek認(rèn)為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)，是投資分析中的重要環(huán)節(jié)，可行性研究是一個(gè)繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個(gè)反復(fù)優(yōu)化過(guò)程。

　　②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)可行性研究中要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，以免出現(xiàn)決策失誤。并把風(fēng)險(xiǎn)分成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(financial risk)、可保風(fēng)險(xiǎn)(insurable risk)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(business risk)三類(lèi)，要求在可行性研究中要加以重點(diǎn)考慮。

　　③Arthur J.Keowr(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中對(duì)不確定性因素分析時(shí)，可以采用概率分析法來(lái)測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)的大小以及對(duì)項(xiàng)目的影響程度。

　　④一些學(xué)者在可行性研究中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。此外，聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO )、國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開(kāi)發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟(jì)組織，分別編寫(xiě)了包括房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的投資項(xiàng)目可行性研究教材。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實(shí)踐在國(guó)外己經(jīng)比較成熟。

　　2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

　　在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究起步于20世紀(jì)70年代末，主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起、加以推廣的。1981年國(guó)務(wù)院《技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口工作暫行條例》中明確規(guī)定:所有新建、擴(kuò)建大中型項(xiàng)目，都要在經(jīng)過(guò)反復(fù)周密的論證和比較后，提出項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;國(guó)家計(jì)委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序”。

　　1983年國(guó)家計(jì)委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，進(jìn)一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的基礎(chǔ)和依據(jù)。

　　1987年，為了推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策科學(xué)化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經(jīng)濟(jì)效益，國(guó)家計(jì)委又頒發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，要求在大中型基本建設(shè)項(xiàng)目和限額以上技術(shù)改造項(xiàng)目中貫徹實(shí)行，又進(jìn)一步提高了我國(guó)可行性分析工作的科學(xué)化、程序化水平。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國(guó)家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問(wèn)題。

　　為此，國(guó)家計(jì)委及時(shí)收集全國(guó)各地在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的經(jīng)驗(yàn)以及暴露的問(wèn)題，于1993 年4月，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》。為規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目前期可行性研究工作，20xx年9月，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于20xx年頒發(fā)了《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，這都是指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析工作的主要文獻(xiàn)。目前可行性研究己列入我國(guó)基本建設(shè)程序。

　　除了由政府倡導(dǎo)發(fā)起外，國(guó)內(nèi)一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析也進(jìn)行了研究:

　　①安力在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析售價(jià)預(yù)測(cè)方法淺析》(1995.4)中，認(rèn)為正確、合理的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的售價(jià)是房地產(chǎn)可行性分析的重要環(huán)節(jié)，提出采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)確定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格是比較合理的、可行的。

　　②閻小燕在《房地產(chǎn)投資可行性研究中的區(qū)位分析》(1999.5)中，認(rèn)為區(qū)位分析是房地產(chǎn)投資可行性分析中至關(guān)重要的因素，并建議要根據(jù)上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論和沿邊發(fā)展理論，從整個(gè)城市布局、城市規(guī)劃的角度來(lái)考慮地塊投資的利弊。

　　③陳傳釗在《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中信息系統(tǒng)的應(yīng)用探討》(1997.3)中，認(rèn)為在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究時(shí)需要運(yùn)用很多的信息數(shù)據(jù)，建議采用計(jì)算機(jī)等高科技手段，并提出了可行性分析計(jì)算機(jī)軟件程序的設(shè)計(jì)思路。

　　④梁爽在《房地產(chǎn)投資可行性分析中的成本及投資估算》(20xx.9)中，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成，并提出了行業(yè)平均水平估算法、近似估算法等房地產(chǎn)投資成本的估算原理和方法。

　　⑤張先玲在《論加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析特殊性的研究》(20xx.12)中，從可行性分析的一般性問(wèn)題和房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，認(rèn)為科學(xué)性分析、合理預(yù)測(cè)、及時(shí)采取措施積極應(yīng)對(duì)是規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。雖然在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，許多國(guó)內(nèi)學(xué)者也進(jìn)行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究還處在起步的初級(jí)階段。

　　(二)主要研究?jī)?nèi)容及研究方法

　　1、研究的技術(shù)路線(xiàn)

　　可行性分析理論概述→房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的步驟流程和內(nèi)容→九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況→該項(xiàng)目可行性分析(包括市場(chǎng)可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性等方面)→項(xiàng)目可行性分析結(jié)論→項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案存在的問(wèn)題及建議。

　　2、主要內(nèi)容

　　本論文由以下五部分組成:

　　第一部分，緒論。主要交代本論文研究的背景、目的和意義，系統(tǒng)地回顧房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展軌跡、國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的現(xiàn)狀。

　　第二部分，相關(guān)理論概述。主要交代房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的概念、作用、規(guī)范的可行性分析所應(yīng)采取的步驟與內(nèi)容，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環(huán)節(jié)的關(guān)鍵行為。

　　第三部分，介紹九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目概況、開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃等。

　　第四部分，結(jié)合當(dāng)前世界金融危機(jī)影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)，以及中央及地方政府出臺(tái)的各項(xiàng)拉動(dòng)內(nèi)需舉措所帶來(lái)的機(jī)遇，應(yīng)用本文的相關(guān)原理及理論，對(duì)九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，得出項(xiàng)目可行性分析的結(jié)論及開(kāi)發(fā)的建議。這是論文的重點(diǎn)部分。

　　(1)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，在對(duì)相關(guān)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展變化的過(guò)程進(jìn)行充分的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，就相關(guān)市場(chǎng)及產(chǎn)品的未來(lái)以發(fā)展趨勢(shì)做出合理的預(yù)測(cè)估計(jì)，并分析項(xiàng)目建成后可能的市場(chǎng)表現(xiàn)。主要包括市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)兩個(gè)方面的工作。這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性，是項(xiàng)目能否成立的最重要的依據(jù)。

　　本文遵循從宏觀到微觀的順序，在進(jìn)行充分的房地產(chǎn)形勢(shì)及市場(chǎng)情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)進(jìn)行深入分析，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)品的市場(chǎng)容量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，主要從產(chǎn)品定位、價(jià)格定位和目標(biāo)客戶(hù)群定位三個(gè)方面論證本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的可行性。

　　(2)技術(shù)方案和建設(shè)條件是可行性研究的技術(shù)基礎(chǔ)，它決定了項(xiàng)目技術(shù)上的可行性。本文分析該項(xiàng)目建筑工程技術(shù)設(shè)計(jì)方案，根據(jù)先進(jìn)性、適應(yīng)性、安全可靠性和法規(guī)適應(yīng)性原則，著重從規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(包括項(xiàng)目總體布局、交通組織、建筑結(jié)構(gòu)、水電配置)、工程進(jìn)度計(jì)劃安排、環(huán)境評(píng)價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)方式等方面，論證本項(xiàng)目的技術(shù)可行性。

　　(3)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略以及行業(yè)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，通過(guò)多方案比較，對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析論證，做出全面的評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目科學(xué)決策提供依據(jù)。根據(jù)評(píng)價(jià)的目的和范圍的不同，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩部分。對(duì)經(jīng)濟(jì)效果的分析和評(píng)價(jià)，是決定項(xiàng)目應(yīng)否投資的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目可行性研究的核心部分。

　　本文將采取定性和定量分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，測(cè)算項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，并對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估，得出本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)方面是否可行的結(jié)論。同時(shí)，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。

　　第五部分，研究結(jié)論和展望。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行總結(jié)性分析，形成九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并提出論文研究的意義。特別是針對(duì)目前銀行緊縮信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑、政府宏觀調(diào)控政策加大的情況，為相關(guān)企業(yè)的階段性發(fā)展提供一定的理論支持。

　　3、主要研究方法

　　(1)運(yùn)用文獻(xiàn)閱讀和調(diào)查訪(fǎng)問(wèn)相結(jié)合的方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析理論進(jìn)行系統(tǒng)分析論述，作為本論文正確的理論和方法基礎(chǔ);采取問(wèn)卷、訪(fǎng)談、抽樣、座談會(huì)等形式，進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查取證，取得第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，較為全面地把握新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，為項(xiàng)目研究和論文寫(xiě)作提供準(zhǔn)確的研究數(shù)據(jù)。

　　(2)運(yùn)用SWTO分析，對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)和面臨的威脅等進(jìn)行全方位的對(duì)比分析，得出該項(xiàng)目在市場(chǎng)定位方面是否合理可行的結(jié)論。

　　(3)運(yùn)用成本法和市場(chǎng)法分析本項(xiàng)目定價(jià)的合理性，并運(yùn)用定性分析和定量研究相結(jié)合、動(dòng)態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合的分析方法對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行分析，得出該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)方面是否可行的結(jié)論。

　　(4)利用一定的技術(shù)手段找出項(xiàng)目的關(guān)鍵部分，從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制成本方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，做好項(xiàng)目的事前控制。

　　(三)論文框架結(jié)構(gòu)

　　第1章 緒論

　　1.1選題背景與研究意義

　　1.2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究現(xiàn)狀

　　1.3研究思路和方法

　　1.4研究?jī)?nèi)容和論文架構(gòu)

　　第2章 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究理論分析

　　2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的概念和作用

　　2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的理論依據(jù)

　　2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容和方法

　　2.4本章小結(jié)

　　第3章 九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概述

　　3.1項(xiàng)目背景分析

　　3.1.1項(xiàng)目概況

　　3.1.2企業(yè)簡(jiǎn)介

　　3.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　3.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

　　3.4本章小結(jié)

　　第4章 九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析

　　4.1政策與宏觀形勢(shì)分析

　　4.2XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

　　4.3項(xiàng)目周邊概況與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析

　　4.4項(xiàng)目SWOT分析

　　4.5項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分與定位

　　4.6本章小結(jié)

　　第5章 九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)可行性分析

　　5.1項(xiàng)目建設(shè)條件分析

　　5.2項(xiàng)目工程技術(shù)方案分析

　　5.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排與控制

　　5.4本章小結(jié)

　　第6章 九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

　　6.1項(xiàng)目綜合成本估算與資金籌措

　　6.2項(xiàng)目的損益分析與效益評(píng)價(jià)

　　6.3項(xiàng)目的不確定性分析

　　6.4本章小結(jié)

　　結(jié)論

　　1、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及相關(guān)建議

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的建議與展望

　　(五)研究過(guò)程中可能遇到的困難和問(wèn)題及解決的措施

　　在目前全球性金融危機(jī)大環(huán)境下，政府調(diào)控政策的延續(xù)性和影響力、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)等，都存在著很大的不確定性，這些都會(huì)對(duì)準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)形勢(shì)、建設(shè)周期、成本估算造成較大影響和困難;同時(shí)，消費(fèi)者持幣觀望心理增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)造成的消費(fèi)群體變化等，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)目標(biāo)的確定產(chǎn)生影響。

　　為此，在研究過(guò)程中，須特別注意市場(chǎng)調(diào)查方法的采用、資料的查詢(xún)和信息的掌握，特別是時(shí)刻關(guān)注政府調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　　五、課題進(jìn)行的方式、場(chǎng)所、所需儀器設(shè)備及經(jīng)費(fèi)

　　在導(dǎo)師的精心指導(dǎo)下，借助于XX學(xué)院圖書(shū)館較為齊全的圖書(shū)資料和網(wǎng)絡(luò)信息，廣泛收集文獻(xiàn)資料、調(diào)查研究，參加有關(guān)研討活動(dòng)，在不斷考察、學(xué)習(xí)、研究中，深入分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，分析論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究方案，完成學(xué)位論文。

　　場(chǎng)所:哈爾濱理工大學(xué)、XX學(xué)院

　　所需儀器及設(shè)備:計(jì)算機(jī)、打印機(jī)各一臺(tái)

　　經(jīng)費(fèi):調(diào)研差旅費(fèi):20xx元

　　圖書(shū)資料:1000元

　　小型會(huì)議費(fèi):1000元

　　打印、復(fù)印費(fèi):500元

　　六、參考文獻(xiàn)

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇3

　　1城市規(guī)劃及發(fā)展簡(jiǎn)述

　　2項(xiàng)目決策背景及摘要

　　2.1外部環(huán)境

　　1)城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等;

　　2)宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位;

　　3)項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

　　2.2內(nèi)部因素

　　1)項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義(一般3至5年)，在公司發(fā)展中的地位(是否核心項(xiàng)目);

　　2)公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用;

　　3)從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。

　　3項(xiàng)目概況

　　3.1宗地位置

　　3.2宗地現(xiàn)狀

　　四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

　　3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

　　3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

　　3.5大市政配套

　　3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

　　總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積;住宅建筑面積、公建建筑面積;綜合容積率、住宅容積率;建筑密度;控高;綠化率等。

　　3.7土地價(jià)格

　　3.8土地升值潛力初步評(píng)估

　　3.9立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

　　4法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

　　土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件;立項(xiàng)情況;規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件;征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

　　5市場(chǎng)分析

　　區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況(近3-5年)、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì);各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和

　　產(chǎn)品類(lèi)型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì);產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征;產(chǎn)品定位及建議。

　　6主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析;購(gòu)置土地的資金來(lái)源計(jì)劃分析;營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃分析;成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析;贏利能力分析。

　　7結(jié)論和建議

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇4

　　一、工作目標(biāo)

　　1、銷(xiāo)售目標(biāo)

　　計(jì)劃一年之內(nèi)完成銷(xiāo)售總額的60~70%，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。

　　2、廣告目標(biāo)

　　通過(guò)全方位、立體式的促銷(xiāo)，整體包裝、集中轟炸，達(dá)到向目標(biāo)客戶(hù)和潛在客戶(hù)推薦__花園的目的，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。

　　3、廣告訴求

　　目標(biāo)客戶(hù)：(1)、第一客戶(hù)：CBD商圈及附近區(qū)域的高層白領(lǐng)人士、周邊私營(yíng)業(yè)主

　　(2)、潛在客戶(hù)：投資者

　　主要運(yùn)用工具：(1)、東二環(huán)、東三環(huán)、朝外大街、工體、富國(guó)海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達(dá)信息;

　　(2)、大中型活動(dòng);

　　(3)、報(bào)紙廣告;

　　(4)、高尚直投雜志;

　　(5)、電臺(tái)(103.9兆赫);

　　二、入市總體安排

　　一般而言，樓盤(pán)項(xiàng)目入市操作分為四個(gè)階段：認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期;從項(xiàng)目的進(jìn)展來(lái)看，現(xiàn)階段__花園的上市銷(xiāo)售工作主要為兩個(gè)最重要的時(shí)期：20__年8月8日(暫定為“__花園父親節(jié)”)的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和20__年9月9日(暫定為“__重陽(yáng)健康節(jié)”)的公開(kāi)發(fā)售日，我們的工作將圍繞著這兩個(gè)階段來(lái)準(zhǔn)備。

　　為此，我們將這兩個(gè)階段，劃分為5個(gè)時(shí)間段來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)備工作：

　　1、 前期準(zhǔn)備期：20__.5.~20__.7

　　2、 形象導(dǎo)入期：20__.7.1~20__.7.29

　　3、 預(yù)探市場(chǎng)期：20__.7.30~20__.8.7

　　4、 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：20__.8.8~20__.9.9

　　5、 正式開(kāi)盤(pán)日：20__.9.9

　　備注：形象導(dǎo)入期與預(yù)探市場(chǎng)期可部分結(jié)合進(jìn)行

　　附表3：入市總體時(shí)間安排表：

　　20__年5月~9月

　　工作內(nèi)容 時(shí)間安排

　　5月 6月 7月 8月 9月

　　廣告的宣傳設(shè)計(jì)及制作 ●●

　　宣傳計(jì)劃的實(shí)施 ●●

　　銷(xiāo)售人員的招聘、培訓(xùn)、市調(diào) ●●

　　推廣方案的確定及定價(jià) ●●

　　內(nèi)部登記、咨詢(xún)及認(rèn)購(gòu) ●●

　　策略的微調(diào) ●●

　　正式發(fā)售 ●

　　三、推廣策略

　　1、推廣分析

　　本項(xiàng)目的客戶(hù)定位為高級(jí)白領(lǐng)和私企老板;相對(duì)而言，私營(yíng)老板可以理解，但白領(lǐng)這個(gè)詞匯的目標(biāo)太大，范圍太廣，容易產(chǎn)生混淆;為此，我們將這個(gè)層面繼續(xù)細(xì)分。

　　所謂白領(lǐng)階層即為中等收入者即個(gè)人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領(lǐng)的高層收入者無(wú)疑就會(huì)將這個(gè)收入再提升一個(gè)檔次(個(gè)人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者);通過(guò)我們對(duì)周邊市場(chǎng)和工作人群的了解及分析，我們認(rèn)為以下人士極有可能是我們的第一客戶(hù)對(duì)象：

　　CBD內(nèi)外企工作在5年以上的，占具高層職位者

　　公司老板

　　小型私營(yíng)業(yè)主

　　高級(jí)技術(shù)人員

　　高級(jí)管理人員

　　此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上、素質(zhì)較高、生活富裕、工作壓力較大、強(qiáng)調(diào)身份、強(qiáng)調(diào)個(gè)性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷(xiāo)售計(jì)劃要結(jié)合項(xiàng)目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來(lái)進(jìn)行。

　　由于本項(xiàng)目體量不大，銷(xiāo)售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費(fèi)用則不能滿(mǎn)足本項(xiàng)目實(shí)際操作需要;為此，我們應(yīng)本著少花錢(qián)，多辦事的原則，充分分析客戶(hù)行為，以期花最少的錢(qián)，達(dá)到最大的邊際效用。

　　(1)、從目標(biāo)客戶(hù)的出行方面考慮;此部分客戶(hù)基本為：自己開(kāi)車(chē)和出門(mén)打車(chē)，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進(jìn)行：

　　A、對(duì)于自己開(kāi)車(chē)的客戶(hù)，我們建議在東三環(huán)，國(guó)貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌;目前急需進(jìn)行的是廣告牌的尋找、確定;總體費(fèi)用約為200~250萬(wàn)元/年，計(jì)劃從20__年8月起采用一年，費(fèi)用控制在250萬(wàn)元。

　　B、對(duì)于出行的交通工具為出租車(chē)的客戶(hù)，我們建議除采用“A”方案外，還應(yīng)取用北青報(bào)、晨報(bào)的DM的形式;現(xiàn)在此兩家報(bào)社對(duì)出租汽車(chē)免費(fèi)發(fā)送報(bào)紙，因此，目標(biāo)客戶(hù)在車(chē)上的時(shí)間我們可以充分運(yùn)用;DM應(yīng)富于變化;費(fèi)用：除印刷費(fèi)外，所需費(fèi)用較低，每次投放的總體費(fèi)用約在5萬(wàn)份，5萬(wàn)元之內(nèi)，計(jì)劃采用6次，發(fā)行時(shí)間待定，推廣費(fèi)用約30萬(wàn)元。

　　C、相對(duì)于自己開(kāi)車(chē)和開(kāi)出租汽車(chē)的司機(jī)來(lái)說(shuō)，收聽(tīng)交通廣播無(wú)疑是打發(fā)無(wú)聊時(shí)間的方法之一，而目前在北京收聽(tīng)率比較高、相對(duì)傳播成本較低的是“北京交通臺(tái)”和“北京音樂(lè)臺(tái)”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體計(jì)劃進(jìn)行5個(gè)月，時(shí)間分別為開(kāi)盤(pán)期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬(wàn)元。

　　D、另外，從交通中的視野角度來(lái)講，公共汽車(chē)的車(chē)身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象;因此，我

　　們建議在公共汽車(chē)28路、康恩專(zhuān)線(xiàn)選取5―8輛汽車(chē)進(jìn)行公交車(chē)身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有__花園廣告標(biāo)識(shí)及電話(huà)的垃圾桶贈(zèng)送市政部門(mén)安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車(chē)車(chē)身上的視覺(jué)廣告也是可利用的另一選擇;總體費(fèi)用控制在60萬(wàn)元。

　　(2)、從客戶(hù)的工作及交際習(xí)慣來(lái)考慮;針對(duì)于客戶(hù)回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客戶(hù)的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴;建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類(lèi)節(jié)目(例如“生活速遞”)，此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計(jì)劃在20__年9月推出兩周費(fèi)用約6萬(wàn)元。

　　(3)、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶(hù)的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報(bào)刊運(yùn)用則首選“北京青年報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”。

　　2、推廣策略

　　通過(guò)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶(hù)型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)計(jì)劃：

　　(1)、形象導(dǎo)入期

　　在客戶(hù)的分期選取上，此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶(hù)(工作、居住在周邊的人)，他們是項(xiàng)目投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購(gòu)買(mǎi)意向的人，也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶(hù)群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣(mài)場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí)、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、LOGO及小區(qū)的鳥(niǎo)瞰圖等組成，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。

　　在20__年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為CBD商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

　　(2)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

　　此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷(xiāo)售人員在與客戶(hù)的交談過(guò)程中，通過(guò)側(cè)面了解客戶(hù)對(duì)本案的興趣程度及滿(mǎn)意與不滿(mǎn)意之處、利用模糊價(jià)格來(lái)揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶(hù)心中的作用及認(rèn)知程度;此也是我們市場(chǎng)初探，進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來(lái)源之一。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。

　　(3)、銷(xiāo)售期

　　每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，此時(shí)間段各樓盤(pán)的銷(xiāo)售量在全年中占較大的份額，此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會(huì)的目的并不是要求銷(xiāo)售出去多少套房，而是項(xiàng)目展示自身形象

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇5

　　一、區(qū)域市場(chǎng)

　　近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用，使得xx房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國(guó)以來(lái)最為活躍的一面。來(lái)自市房地局的消息稱(chēng)，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì)，20xx年僅新開(kāi)樓盤(pán)就達(dá)200余個(gè)，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤(pán)，大大超過(guò)了99年125個(gè)新盤(pán)上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè)，平均每天一個(gè)新樓盤(pán)出現(xiàn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪。

　　花園位于xx區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來(lái)越少，故目前其項(xiàng)目周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并不很多，但是，諸如“都市”、“金菲國(guó)際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)、售價(jià)較高，還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷(xiāo)售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶(hù)特點(diǎn)等因素，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，待開(kāi)樓盤(pán)較多，體量較大，其中主要項(xiàng)目有：

　　1、世界科貿(mào)中心：

　　開(kāi)發(fā)商為國(guó)際集團(tuán)，曾在成功開(kāi)發(fā)國(guó)際花園和xx科技會(huì)展中心，該項(xiàng)目位于中心以南，中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬(wàn)平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

　　2、國(guó)際花園：

　　開(kāi)發(fā)商為金牌上市公司xx集團(tuán)，該項(xiàng)目東至施工機(jī)械廠，西至儀表廠，北至xx100國(guó)際公寓，南至建國(guó)門(mén)外大街，總占地面積7萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬(wàn)平方米。

　　3、建外SOHO：

　　開(kāi)發(fā)商為x企業(yè)——xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，位于建外大街第一機(jī)床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬(wàn)平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì)，計(jì)劃于20xx年6月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，樣板間將在20xx年5月底完工，項(xiàng)目未推出，已是喧鬧一片。

　　4、（理想世界）

　　開(kāi)發(fā)商為實(shí)業(yè)有限公司，設(shè)計(jì)方案通過(guò)國(guó)際招標(biāo)，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原開(kāi)關(guān)廠廠址，中心以南，xx大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬(wàn)平方米。由CBD國(guó)際中心和CBD國(guó)際公寓兩部分組成。CBD國(guó)際中心緊鄰路，位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬(wàn)平方米，由一棟33層寫(xiě)字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國(guó)際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，東臨東路，西接南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目已于4月5日國(guó)貿(mào)展會(huì)亮相，均價(jià)9400元/平，展會(huì)期間認(rèn)購(gòu)火爆，目前正呈小步攀升之勢(shì)，均價(jià)有望突破1萬(wàn)元。

　　5、建華大廈

　　開(kāi)發(fā)商為首創(chuàng)xx房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角，一期即將開(kāi)工，近10萬(wàn)平方米，近期在國(guó)貿(mào)展會(huì)正式推出。

　　6、x項(xiàng)目

　　本年度將在開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)位于CBD商圈，現(xiàn)代城對(duì)面，國(guó)際花園西側(cè)，總建筑面積40萬(wàn)平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū)，預(yù)計(jì)本年度6、7月份亮相。和。

　　今年同時(shí)在國(guó)貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估。

　　7、城中大廈

　　由成功開(kāi)發(fā)xx地區(qū)家園（我公司代理）的xx房地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)于下半年開(kāi)工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬(wàn)平方米。

　　上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開(kāi)發(fā)商所控制，將成為我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷(xiāo)售上會(huì)形成一定沖擊，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)及預(yù)期利潤(rùn)會(huì)有一定困難。

　　詳細(xì)調(diào)研資料見(jiàn)下表：

　　附表1：部分在售項(xiàng)目戶(hù)型、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)

　　單位：平方米

　　項(xiàng)目名稱(chēng)一居二居三居四居備注

　　二、結(jié)論

　　通過(guò)以上數(shù)據(jù)對(duì)比20xx年度中房指數(shù)xx市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶(hù)型面積體系系數(shù)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)；至于今年一季度xx市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右，專(zhuān)家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征，不足為憑。我們預(yù)見(jiàn)今后一兩年內(nèi)xx市此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性?xún)r(jià)比會(huì)越來(lái)越好。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇6

　　“北京交通臺(tái)”和“北京音樂(lè)臺(tái)”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體計(jì)劃進(jìn)行5個(gè)月，時(shí)間分別為開(kāi)盤(pán)期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬(wàn)元。

　　(1)從交通中的視野角度來(lái)講，公共汽車(chē)的車(chē)身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象;因此，我們建議在公共汽車(chē)28路、康恩專(zhuān)線(xiàn)選取5―8輛汽車(chē)進(jìn)行公交車(chē)身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有__花園廣告標(biāo)識(shí)及電話(huà)的垃圾桶贈(zèng)送市政部門(mén)安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車(chē)車(chē)身上的視覺(jué)廣告也是可利用的另一選擇;總體費(fèi)用控制在60萬(wàn)元。

　　(2)、從客戶(hù)的工作及交際習(xí)慣來(lái)考慮;針對(duì)于客戶(hù)回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客戶(hù)的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴;建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類(lèi)節(jié)目(例如“生活速遞”)，此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計(jì)劃在20__年9月推出兩周費(fèi)用約6萬(wàn)元。

　　(3)、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶(hù)的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報(bào)刊運(yùn)用則首選“北京青年報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”。

　　2、推廣策略

　　通過(guò)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶(hù)型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)計(jì)劃：

　　(1)、形象導(dǎo)入期

　　在客戶(hù)的分期選取上，此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶(hù)(工作、居住在周邊的人)，他們是項(xiàng)目投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購(gòu)買(mǎi)意向的人，也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶(hù)群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣(mài)場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí)、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、LOGO及小區(qū)的鳥(niǎo)瞰圖等組成，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。

　　在20__年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為CBD商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

　　(2)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

　　此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷(xiāo)售人員在與客戶(hù)的交談過(guò)程中，通過(guò)側(cè)面了解客戶(hù)對(duì)本案的興趣程度及滿(mǎn)意與不滿(mǎn)意之處、利用模糊價(jià)格來(lái)揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶(hù)心中的作用及認(rèn)知程度;此也是我們市場(chǎng)初探，進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來(lái)源之一。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。

　　(3)、銷(xiāo)售期

　　每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，此時(shí)間段各樓盤(pán)的銷(xiāo)售量在全年中占較大的份額，此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會(huì)的目的并不是要求銷(xiāo)售出去多少套房，而是項(xiàng)目展示自身形象的良好機(jī)會(huì)，借以進(jìn)行形象推廣。我們計(jì)劃以較好形象參加20__年9月的秋季展會(huì)、20__年第一次春季展會(huì)及20__年夏季房展會(huì)，但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn)：

　　A、參加的展會(huì)一定要選在“國(guó)貿(mào)”，在國(guó)貿(mào)展會(huì)展位已訂滿(mǎn)的情況下，別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加。

　　B、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè)。

　　C、展位一定要做特裝，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力。

　　三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬(wàn)元(展位費(fèi)+特裝費(fèi))

　　3、媒介廣告計(jì)劃安排

　　當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)始推介的時(shí)候，為了本案聲勢(shì)的營(yíng)造及形象傳播的迅速推廣，我們認(rèn)為在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期及開(kāi)盤(pán)初期采用報(bào)刊廣告營(yíng)造聲勢(shì)，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報(bào)”為主，“北京晨報(bào)”為輔;當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一個(gè)月后適當(dāng)減少刊登頻率;針對(duì)客戶(hù)群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)”、“機(jī)票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。

　　4、海報(bào)、DM宣傳單的投放

　　投放地點(diǎn)：CBD商圈內(nèi)寫(xiě)字樓及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、東二環(huán)偏北處的

　　寫(xiě)字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫(xiě)字樓等等(應(yīng)注意與晨報(bào)的DM投放不相重復(fù))

　　按照以上策略推廣，總體費(fèi)用可控制在總體銷(xiāo)售額的1.5%――即1100萬(wàn)元(整體銷(xiāo)售周期內(nèi));

　　四、價(jià)格策略

　　由于本項(xiàng)目自身體量較小，房屋總套數(shù)較少，原則上不適合現(xiàn)在市場(chǎng)上眾多項(xiàng)目均采用的低開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略;因此在定價(jià)上，我們認(rèn)為針對(duì)本案及市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)把握“銷(xiāo)售為第一目的”的原則，制定一個(gè)合理的價(jià)格，力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價(jià)，但期間的變故還可根據(jù)銷(xiāo)售的變化靈活調(diào)整。

　　按照項(xiàng)目自身的條件，理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過(guò)于求，現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷(xiāo)，大部分賣(mài)了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響;而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶(hù)以高不成低不就的感覺(jué)，因此，我們應(yīng)在開(kāi)盤(pán)時(shí)迅速拔高認(rèn)購(gòu)期時(shí)的公開(kāi)價(jià);經(jīng)過(guò)市場(chǎng)綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開(kāi)盤(pán)階段9600元/平(精裝修)的均價(jià)比較合理，也容易被市場(chǎng)所接受;在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修。

　　從整體均價(jià)來(lái)考慮，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以較低的價(jià)格取得市場(chǎng)的認(rèn)同是必要的;如果各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)行，整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右――其中第一階段計(jì)劃銷(xiāo)售社區(qū)B座南北向8層部分(約0.36萬(wàn)平米)，均價(jià)為9600元/平米;第二階段計(jì)劃銷(xiāo)售社區(qū)的B座東西向11、12層部分(約2.14萬(wàn)平米)，均價(jià)為10300元/平米;第三階段計(jì)劃銷(xiāo)售社區(qū)A座東西向20層部分(約1.8萬(wàn)平米)，均價(jià)為11000元/平米;第四階段計(jì)劃銷(xiāo)售社區(qū)A座南北向(約2萬(wàn)平米)21層部分，均價(jià)為12000元/平米。

　　建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無(wú)論內(nèi)、外銷(xiāo)均采用美金來(lái)計(jì)價(jià)。

　　根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%，樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià)，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右。

　　一、營(yíng)銷(xiāo)組織

　　為確保__花園項(xiàng)目的入市成功和銷(xiāo)售目標(biāo)，本公司將以獨(dú)家代理及全程跟蹤的方式為本項(xiàng)目服務(wù)，針對(duì)本案成立專(zhuān)案小組，幫助發(fā)展商組織營(yíng)銷(xiāo)工作，包括：市場(chǎng)分析、產(chǎn)品調(diào)整、產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣及銷(xiāo)售組織等工作。

　　近期，本專(zhuān)案小組將圍繞著20__年8月上旬展開(kāi)的產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣、銷(xiāo)售組織中的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記和9月中旬的正式發(fā)售(具體時(shí)間根據(jù)銷(xiāo)售證取得進(jìn)行調(diào)整)兩個(gè)時(shí)期開(kāi)展各項(xiàng)工作。此時(shí)期我方的工作重點(diǎn)為：配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項(xiàng)工作進(jìn)度，配合策劃部、銷(xiāo)售部提出策劃方案的具體實(shí)施，協(xié)助設(shè)計(jì)院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整，為各項(xiàng)工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件。

　　我方的營(yíng)銷(xiāo)組織框架和工作流程如下：

　　1、營(yíng)銷(xiāo)組織架構(gòu)

　　2、工作流程

　　為保證本案的成功營(yíng)銷(xiāo)，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷(xiāo)售”的原則，分工不分家地展開(kāi)工作，有關(guān)流程如下：

　　二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施

　　在入市銷(xiāo)售過(guò)程中會(huì)發(fā)生許多變化，為確保各時(shí)期銷(xiāo)售的成功，我們有必要組織和動(dòng)員各方力量，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備。現(xiàn)階段，除加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)組織力量外，還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的骨干力量，集中統(tǒng)一管理，分工責(zé)任，對(duì)以下方面有所準(zhǔn)備：

　　1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較有壓力的入市策略

　　由于本項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，他們的開(kāi)盤(pán)會(huì)對(duì)我們的銷(xiāo)售形成較大沖擊，致使客戶(hù)分流;那么，整體實(shí)現(xiàn)11000元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)及絕對(duì)利潤(rùn)就會(huì)變得較為困難，為此我方建議如下：

　　(1)、在參考開(kāi)發(fā)商的價(jià)格底限要求基礎(chǔ)上，建議采取以9500~9600元/平米(精裝修)的均價(jià)入市，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價(jià)，與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處于同一起跑線(xiàn)上，價(jià)格制定靈活又有彈性。

　　(2)、確保于20__年8月上旬可以開(kāi)始進(jìn)行入市推廣的工作計(jì)劃，以先期搶占市場(chǎng)份額。

　　(3)、確保于20__年5月下旬可以開(kāi)工，以早期樹(shù)立項(xiàng)目形象，展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶(hù)信心。

　　(4)、隨時(shí)關(guān)注CBD內(nèi)其他新盤(pán)的一切變化，提前預(yù)測(cè)其可

　　能采用的方式、方法，做好針對(duì)性的準(zhǔn)備;如果其采用低價(jià)入市的方法來(lái)配合銷(xiāo)控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度――以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷(xiāo)控，采用增加折扣，價(jià)格明升暗降的方法來(lái)變相吸引客戶(hù);但不到萬(wàn)不得以決不可降價(jià)，降價(jià)會(huì)打擊客戶(hù)購(gòu)房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，并且會(huì)對(duì)先期已完成的銷(xiāo)售帶來(lái)許多不必要的麻煩。

　　2、根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整

　　以上的計(jì)劃是在樣板間、賣(mài)場(chǎng)包裝、工地整妝等一切跟進(jìn)、配合順利的條件下進(jìn)行的，假若其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，如工期拖延等的情況下，我們認(rèn)為倉(cāng)促進(jìn)入認(rèn)購(gòu)期也是有必要的;前期進(jìn)入市場(chǎng)、探測(cè)市場(chǎng)將有利于開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售策略，還可在旺銷(xiāo)期眾多項(xiàng)目一起開(kāi)盤(pán)來(lái)臨之前吸引市場(chǎng)目光;因此我們認(rèn)為應(yīng)按照計(jì)劃于20__年9月上旬(或中上旬，初定)開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)，8月30日打出第一期廣告。

　　3、對(duì)可能形成“有價(jià)無(wú)市”的調(diào)整

　　就目前而言，價(jià)格仍是客戶(hù)所最關(guān)注的因素，也是一個(gè)項(xiàng)目能否達(dá)到銷(xiāo)售目的的決定性因素之一。就本項(xiàng)目所定開(kāi)盤(pán)9500~9600元/平米的平均價(jià)格而言，仍存在著一定的市場(chǎng)空間，但我們的定價(jià)能否達(dá)到預(yù)期目的，能否完成預(yù)期的銷(xiāo)售，還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。從價(jià)格來(lái)說(shuō)我們能否完成，面臨著兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場(chǎng)認(rèn)為價(jià)格偏高，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的目的，我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下，加大優(yōu)惠折扣點(diǎn)，公平的講較低價(jià)位的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)更現(xiàn)實(shí)，高價(jià)位的銷(xiāo)售則會(huì)較為痛苦;第二，認(rèn)購(gòu)期內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況發(fā)生變化，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價(jià)位、較大規(guī)模社區(qū)投放進(jìn)入市場(chǎng)，建議在其公開(kāi)發(fā)售進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)我們銷(xiāo)售價(jià)格也相應(yīng)調(diào)低，并加大廣告投放力度。

　　4、廣告沒(méi)有達(dá)到預(yù)期銷(xiāo)售目的的調(diào)整

　　廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷(xiāo)手段，也是本階段達(dá)到既定銷(xiāo)售目標(biāo)的重要手段之一。廣告的投入必須與銷(xiāo)售掛鉤。

　　現(xiàn)階段廣告的效果有三個(gè)，一是能否很好地傳達(dá)本產(chǎn)品的主題概念，包括：主要?jiǎng)?chuàng)意、設(shè)計(jì)主題、方案、表現(xiàn)手法、發(fā)布版面等;二是能否將客戶(hù)對(duì)本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注，有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“__花園”;

　　三、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主題賣(mài)點(diǎn)有效傳達(dá)的保證措施

　　1、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系，進(jìn)行概念方面的有效溝通。

　　2、與有組織能力的曾舉辦過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行有效溝通(也可以與廣告公司合二為一)。

　　3、由于本樓盤(pán)規(guī)模較小，廣告?zhèn)鬟f的長(zhǎng)期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告，針對(duì)客戶(hù)習(xí)慣的報(bào)紙DM插頁(yè)和千人成本較低的廣播電臺(tái)―北京交通臺(tái)為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜志。

　　4、在報(bào)刊廣告的投放上，應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)。

　　5、圍繞“健康?運(yùn)動(dòng)”為主題推廣活動(dòng)應(yīng)貫穿于銷(xiāo)售過(guò)程始末。

　　6、項(xiàng)目專(zhuān)案組應(yīng)在每期廣告推出后，及時(shí)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、整理分析，以了解客戶(hù)的需要和客戶(hù)關(guān)注的內(nèi)容，了解各種促銷(xiāo)手段的成效性，便于銷(xiāo)售調(diào)整，必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。

　　7、銷(xiāo)售進(jìn)程的調(diào)整

　　按照計(jì)劃，我方打算在北京的秋季旺銷(xiāo)期來(lái)臨之前，即20__年9月上中旬開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，8~9月間進(jìn)行約28天的推廣周期，我們預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)后2個(gè)~3個(gè)月內(nèi)因?yàn)榧竟?jié)和新樓盤(pán)的上市、項(xiàng)目的主體即將封頂?shù)戎T多因素的作用會(huì)形成一個(gè)旺銷(xiāo)期(即20__年9月中旬至12月)，然后關(guān)注的新鮮點(diǎn)會(huì)逐漸減弱，銷(xiāo)售會(huì)漸入平淡;進(jìn)入20__年3月中旬，由于季節(jié)的原因和項(xiàng)目的現(xiàn)房在即，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)炒作本項(xiàng)目將進(jìn)入第二個(gè)旺銷(xiāo)期，在兩個(gè)旺銷(xiāo)期內(nèi)，我們

　　計(jì)劃完成銷(xiāo)售總額的50~60%。當(dāng)然，這還需要根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的改變隨時(shí)調(diào)整。為加強(qiáng)淡銷(xiāo)階段的銷(xiāo)售進(jìn)程，完成銷(xiāo)售目標(biāo)，我們建議：

　　適當(dāng)加大發(fā)展商主管銷(xiāo)售經(jīng)理的折扣點(diǎn)(如加大1~2%)，用靈活的、彈性的價(jià)格掌握主動(dòng)，吸引客戶(hù)成交;

　　制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施

　　適當(dāng)加大報(bào)刊廣告的投放力度;

　　為保證均衡出貨，調(diào)節(jié)供求，制造搶購(gòu)氣氛，提高銷(xiāo)售速度，把握銷(xiāo)售控制，執(zhí)行分批限量銷(xiāo)售是非常關(guān)鍵的;在本案的銷(xiāo)售過(guò)程中我們會(huì)自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略，整合資源完成銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　四、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理

　　1、 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行銷(xiāo)售經(jīng)理負(fù)責(zé)制

　　2、 售樓處位置選擇

　　建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時(shí)售樓處，售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致，色彩要有沖擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現(xiàn)高檔、尊貴、現(xiàn)代、細(xì)膩的風(fēng)格;總之，售樓處一定要有品位，它是產(chǎn)品品位、開(kāi)發(fā)商品位的縮影，正如古語(yǔ)所云：“窺一斑而是全豹”。

　　3、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合

　　4、各種銷(xiāo)售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)與制作，確保按時(shí)、保質(zhì)、保量完成

　　附：

　　建議合作方式

　　一、獨(dú)家代理，代理費(fèi)以2.3%為基本標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、代理期限可根據(jù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)程確定。

　　三、具體事項(xiàng)將在合同中詳細(xì)約定。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇7

　　營(yíng)銷(xiāo)，從本質(zhì)上講，是產(chǎn)品個(gè)性化的最大張揚(yáng)。

　　實(shí)踐證明，抓住產(chǎn)品獨(dú)有的特征，進(jìn)行最強(qiáng)有力的差異性宣傳，是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化的根本法寶。

　　該項(xiàng)目獨(dú)有的特征是：

　　1、緊鄰在北京人心目中無(wú)可替代的國(guó)安主場(chǎng)――工人體育場(chǎng)，這是一個(gè)市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、大型演出于一體的場(chǎng)館;此外，還有一個(gè)綜合性的室內(nèi)工人體育館。

　　2、緊鄰生活在北京這樣一個(gè)內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個(gè)海洋生活縮影的水晶宮――富國(guó)海底世界。這兩個(gè)所在是全北京崇尚健康生活，維護(hù)京城尊嚴(yán)的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。

　　緊緊抓住這一其他項(xiàng)目所不及的差異性特征，喊出“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口，健康生活每一天”的響亮口號(hào)，進(jìn)行主題概念的演繹升華，提出“泛會(huì)所”的概念：“成人會(huì)所在工體，兒童會(huì)所在海底”，把“足球運(yùn)動(dòng)與國(guó)安主場(chǎng)”的熱點(diǎn)以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動(dòng)結(jié)合起來(lái)進(jìn)行操作，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響度和美譽(yù)度;通過(guò)金牌的物業(yè)管理服務(wù)，把健康居住和家居辦公、投資理財(cái)有機(jī)結(jié)合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。不足400套住房在1000多萬(wàn)人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問(wèn)題。

　　總之，“運(yùn)動(dòng)?健康”是該項(xiàng)目唯一可以在最短時(shí)間內(nèi)形成影響力的著眼點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)，也是最容易演繹的時(shí)代話(huà)題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實(shí)惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇8

　　自去年下半年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了取消“限購(gòu)”、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪(fǎng)房產(chǎn)、國(guó)土等相關(guān)部門(mén)，與問(wèn)卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式，開(kāi)展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門(mén)提供決策參考依據(jù)。

　　一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn)，銷(xiāo)量同比呈下降趨勢(shì)

　　一是售價(jià)企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來(lái)，受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為4079.5元/㎡，較__年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。

　　二是銷(xiāo)量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷(xiāo)售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷(xiāo)量就達(dá)500余套，而今年截止3月中旬才銷(xiāo)售了不到300套，表明今年新建商品房銷(xiāo)售情況整體不容樂(lè)觀。究其原因主要有兩個(gè)方面：一是__年國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢(shì)，作為巴中購(gòu)房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回?zé)徨X(qián)大幅減少，致使購(gòu)買(mǎi)能力減弱;二是一系列新政出臺(tái)后，促使剛需型購(gòu)房群體駐足觀望，改善、投資型購(gòu)房群體放緩或大幅減少購(gòu)買(mǎi)”。

　　(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫

　　今年來(lái)，巴中市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷(xiāo)量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢(shì)。

　　一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過(guò)對(duì)5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪(fǎng)了解，今年一月以來(lái)，受《條例》頒布實(shí)施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個(gè)新特點(diǎn)：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次，業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，__年以前，業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開(kāi)征的背景下，今年的房源構(gòu)成比例變成了近5：5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見(jiàn)一斑。

　　二是交易量回落明顯，單價(jià)小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷(xiāo)售30套，而今年月均不到20套，降幅達(dá)到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達(dá)4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬(wàn)之間，而今年交易價(jià)格降到了44-48萬(wàn)之間。

　　三是租賃市場(chǎng)有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價(jià)低位運(yùn)行，同時(shí)隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區(qū)二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國(guó)際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2萬(wàn)降到了今年的1.8-2萬(wàn)，江北的100平方米二手房租金由2.4萬(wàn)左右降到了2.2萬(wàn)左右。

　　二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)

　　通過(guò)對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶(hù)，離退休人員)進(jìn)行入戶(hù)面訪(fǎng)、問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購(gòu)房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。

　　一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施;對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。

　　二是具體內(nèi)容知之甚少。《條例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪(fǎng)者表示了解，有33%的人對(duì)此不了解，有51%的受訪(fǎng)者表示知之甚少。究其原因，部分受訪(fǎng)者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆](méi)有出臺(tái)配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　三是觀望心態(tài)比較普遍。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購(gòu)房者仍然是主力，改善和投資性購(gòu)房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪(fǎng)對(duì)象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問(wèn)題時(shí)，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。

　　四是作用意義理解偏差。受訪(fǎng)者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí)，大家都知曉“簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購(gòu)房、有效調(diào)控房?jī)r(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見(jiàn)，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。

　　五是擔(dān)憂(yōu)新政泄露隱私。對(duì)“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂(yōu)”的問(wèn)題，有60%的受訪(fǎng)者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”，表明受訪(fǎng)者對(duì)《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢(xún)、調(diào)閱機(jī)制，確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪(fǎng)者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì)被征過(guò)高的稅。”表明公眾對(duì)輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開(kāi)征的隱憂(yōu)、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪(fǎng)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔(dān)憂(yōu)，亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺(tái)落實(shí)。

　　三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察

　　(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政

　　為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應(yīng)對(duì)新政實(shí)施帶來(lái)的影響。

　　一是開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對(duì)。首先，走訪(fǎng)的5家房開(kāi)企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略、優(yōu)化促銷(xiāo)方案、積極宣傳政策等舉措對(duì)在售樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售策略整合，力促穩(wěn)價(jià)保量。其次，對(duì)已納入開(kāi)發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評(píng)估，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)，放緩整體開(kāi)發(fā)腳步;同時(shí)針對(duì)巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，結(jié)合新政影響，減少購(gòu)地計(jì)劃，有的放矢地購(gòu)買(mǎi)土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。

　　二是二手中介多措并舉、促成交易。面對(duì)二手房交易市場(chǎng)供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率，力促降低買(mǎi)賣(mài)雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)、納稅報(bào)備等工作效率，切實(shí)提升服務(wù)水平，降低買(mǎi)賣(mài)雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措，積極做好買(mǎi)賣(mài)雙方溝通說(shuō)明工作，認(rèn)真履行居間職責(zé)，努力提升交易成功率。

　　(二)百姓買(mǎi)跌賣(mài)空持續(xù)觀望

　　一是購(gòu)房者觀望心態(tài)較重，等待價(jià)格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購(gòu)房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì)使更多的房源涌現(xiàn)，價(jià)格勢(shì)必會(huì)繼續(xù)下行，因此問(wèn)多買(mǎi)少、持續(xù)觀望、期待價(jià)格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。

　　二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關(guān)政策盡快出臺(tái)。二手房源雖然較同期相比小幅增長(zhǎng)，但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段，且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價(jià)趨勢(shì)未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時(shí)多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺(tái)，利于社會(huì)群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。

　　(三)新一輪政策出臺(tái)，博弈心態(tài)將凸顯

　　3月30日，五部門(mén)相繼出臺(tái)降低二套房購(gòu)買(mǎi)首付及調(diào)整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)，作為房屋銷(xiāo)售將迎來(lái)利好，尤其是二手房銷(xiāo)售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下，將會(huì)一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺(tái)的影響，作為改善型需求的購(gòu)買(mǎi)者博弈心態(tài)也將凸顯。

　　四、相關(guān)意見(jiàn)及建議

　　通過(guò)問(wèn)卷收集和實(shí)地面訪(fǎng)，現(xiàn)將群眾提出的意見(jiàn)和建議歸納如下：

　　一是強(qiáng)化政策宣傳，正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對(duì)普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則，并給予支持配合，為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。

　　二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，出臺(tái)配套政策。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問(wèn)題及時(shí)研究出臺(tái)配套政策，如改革后監(jiān)管及個(gè)人信息隱私的問(wèn)題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題、反腐敗的問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問(wèn)題、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問(wèn)題等，進(jìn)一步明確責(zé)任，逐步完善配套政策，努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。

　　三是強(qiáng)化配套服務(wù)，夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能，簡(jiǎn)化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí)，重點(diǎn)規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴(yán)厲查處各類(lèi)違法違規(guī)行為，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力，保護(hù)群眾合法權(quán)益。

　　四是強(qiáng)化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記監(jiān)管工作，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，實(shí)現(xiàn)跨部門(mén)、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對(duì)接，消除“信息孤島”;另外，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會(huì)信用體系和市場(chǎng)監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序運(yùn)行。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇9

　　X市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中衛(wèi)的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車(chē)道，為中衛(wèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè)，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛(ài)，積極投身到X市的城市建設(shè)中，就懿鑫煤業(yè)取得開(kāi)發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開(kāi)發(fā)建議：

　　一、屬性描述

　　(一)地段屬性：

　　1、本宗土地為原X市一中校址，地處X市鼓樓東街，在X市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長(zhǎng)度約50米，其它三面均未直接臨街。

　　2、南、北、西臨街建筑均為近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無(wú)法直接臨街，并無(wú)法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓，可拆遷。

　　3、北面留有一約6米寬的大門(mén)，通X市步行街。

　　(二)周邊業(yè)態(tài)：

　　1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營(yíng)日用百貨為主。

　　2、比較高檔的有開(kāi)盛商場(chǎng)、新華百貨中衛(wèi)店，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，2個(gè)中型商場(chǎng)，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西、南三面。

　　3、其它為分散經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。

　　4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀(jì)朝陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)，建筑面積為4.2萬(wàn)平方米;女人街，建筑面積約為2萬(wàn)平方米。主要以日用百貨類(lèi)為主，業(yè)態(tài)重疊。

　　(三)圍繞鼓樓，已形成X市傳統(tǒng)的購(gòu)物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，價(jià)值更大。

　　二、項(xiàng)目建議

　　(一)定位建議：

　　商業(yè)樓盤(pán)，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài)。

　　1、品牌入住定位：能夠邀請(qǐng)寧夏新華百貨入住，復(fù)制一個(gè)新華百貨銀川東方紅店到X市，帶動(dòng)本樓盤(pán)的銷(xiāo)售。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。

　　2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原X市該市場(chǎng)比較分散，而且經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好。

　　3、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng)，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營(yíng)困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。

　　(二)其它定位：

　　高檔高層住宅，市場(chǎng)前景好、潛力大;但是，可開(kāi)發(fā)建設(shè)面積小，市場(chǎng)價(jià)格偏低，投資成本大，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低。

　　(三)開(kāi)發(fā)建議：

　　1、沿鼓樓東街8套營(yíng)業(yè)房采取置換的形式納入開(kāi)發(fā)范圍。

　　2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。

　　3、北邊原有的大門(mén)拆高拆寬。

　　4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開(kāi)發(fā)成本。

　　(四)規(guī)劃建議：

　　1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

　　2、沿原校門(mén)東邊的8套二層營(yíng)業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。

　　3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。

　　4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門(mén)，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開(kāi)發(fā)成本。

　　三、其它建議

　　就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)�賺取一定的土地差價(jià)，退出本宗土地的開(kāi)發(fā)，另選開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，介入開(kāi)發(fā)。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇10

　　一、區(qū)域市場(chǎng)

　　近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國(guó)以來(lái)最為活躍的一面。來(lái)自市房地局的消息稱(chēng)，僅20__年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì)，20__年北京僅新開(kāi)樓盤(pán)就達(dá)200余個(gè)，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤(pán)，大大超過(guò)了99年125個(gè)新盤(pán)上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進(jìn)入20__年后，第一季度新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè)，平均每天一個(gè)新樓盤(pán)出現(xiàn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪。

　　__花園位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來(lái)越少，故目前其項(xiàng)目周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并不很多，但是，諸如“陽(yáng)光都市”、“金菲國(guó)際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)、售價(jià)較高，還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷(xiāo)售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶(hù)特點(diǎn)等因素，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，待開(kāi)樓盤(pán)較多，體量較大，其中主要項(xiàng)目有：

　　1、北京世界科貿(mào)中心：

　　開(kāi)發(fā)商為香江國(guó)際集團(tuán)，曾在北京成功開(kāi)發(fā)北京國(guó)際友誼花園和北京科技會(huì)展中心，該項(xiàng)目位于京廣中心以南，嘉里中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬(wàn)平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

　　2、金地國(guó)際花園：

　　開(kāi)發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán)，該項(xiàng)目東至北京施工機(jī)械廠，西至北京儀表廠，北至陽(yáng)光100國(guó)際公寓，南至建國(guó)門(mén)外大街，總占地面積7萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬(wàn)平方米。

　　3、建外SOHO：

　　開(kāi)發(fā)商為北京紅石企業(yè)――中鴻天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，位于建外大街第一機(jī)床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬(wàn)平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì)，計(jì)劃于20__年6月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，樣板間將在20__年5月底完工，項(xiàng)目未推出，已是喊殺一片。

　　4、新城國(guó)際(理想世界)

　　開(kāi)發(fā)商為北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)有限公司，設(shè)計(jì)方案通過(guò)國(guó)際招標(biāo)，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原北京開(kāi)關(guān)廠廠址，京廣中心以南，漢威大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬(wàn)平方米。新城國(guó)際由CBD國(guó)際中心和CBD國(guó)際公寓兩部分組成。CBD國(guó)際中心緊鄰朝陽(yáng)路，位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬(wàn)平方米，由一棟33層寫(xiě)字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國(guó)際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，東臨東大橋東路，西接關(guān)東店南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目已于4月5日國(guó)貿(mào)展會(huì)亮相，均價(jià)9400元/平，展會(huì)期間認(rèn)購(gòu)火爆，目前正呈小步攀升之勢(shì)，均價(jià)有望突破1萬(wàn)元。

　　5、建華大廈

　　開(kāi)發(fā)商為首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角，一期即將開(kāi)工，近10萬(wàn)平方米，近期在國(guó)貿(mào)展會(huì)正式推出。

　　6、大連萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目

　　大連萬(wàn)達(dá)本年度將在北京開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)位于CBD商圈，現(xiàn)代城對(duì)面，金地國(guó)際花園西側(cè)，總建筑面積40萬(wàn)平方米，屬綜合性高檔公寓;另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū)，預(yù)計(jì)本年度6、7月份亮相。大連萬(wàn)達(dá)和深圳金地

　　今年同時(shí)在國(guó)貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估。

　　7、城中大廈

　　由成功開(kāi)發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園(我公司代理)的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)于下半年開(kāi)工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬(wàn)平方米。

　　上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開(kāi)發(fā)商所控制，將成為我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷(xiāo)售上會(huì)形成一定沖擊，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120__元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)及預(yù)期利潤(rùn)會(huì)有一定困難。

　　詳細(xì)調(diào)研資料見(jiàn)下表：

　　附表1：部分在售項(xiàng)目戶(hù)型、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)

　　單位：平方米

　　項(xiàng)目名稱(chēng) 一居 二居 三居 四居 備注

　　二、結(jié)論

　　通過(guò)以上數(shù)據(jù)對(duì)比20__年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶(hù)型面積體系系數(shù)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì);至于今年一季度北京市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右，專(zhuān)家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征，不足為憑。我們預(yù)見(jiàn)今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免;換言之，市場(chǎng)房屋的.整體性?xún)r(jià)比會(huì)越來(lái)越好。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇11

　　__X市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中衛(wèi)的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車(chē)道，為中衛(wèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè)，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛(ài)，積極投身到__X市的城市建設(shè)中，就懿鑫煤業(yè)取得開(kāi)發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開(kāi)發(fā)建議：

　　一、屬性描述

　　(一)地段屬性：

　　1、本宗土地為原__X市一中校址，地處__X市鼓樓東街，在__X市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長(zhǎng)度約50米，其它三面均未直接臨街。

　　2、南、北、西臨街建筑均為近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無(wú)法直接臨街，并無(wú)法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓，可拆遷。

　　3、北面留有一約6米寬的大門(mén)，通__X市步行街。

　　(二)周邊業(yè)態(tài)：

　　1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營(yíng)日用百貨為主。

　　2、比較高檔的有開(kāi)盛商場(chǎng)、新華百貨中衛(wèi)店，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，2個(gè)中型商場(chǎng)，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西、南三面。

　　3、其它為分散經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。

　　4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀(jì)朝陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)，建筑面積為4.2萬(wàn)平方米;女人街，建筑面積約為2萬(wàn)平方米。主要以日用百貨類(lèi)為主，業(yè)態(tài)重疊。

　　(三)圍繞鼓樓，已形成__X市傳統(tǒng)的購(gòu)物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，價(jià)值更大。

　　二、項(xiàng)目建議

　　(一)定位建議：

　　商業(yè)樓盤(pán)，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài)。

　　1、品牌入住定位：能夠邀請(qǐng)寧夏新華百貨入住，復(fù)制一個(gè)新華百貨銀川東方紅店到__X市，帶動(dòng)本樓盤(pán)的銷(xiāo)售。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。

　　2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原__X市該市場(chǎng)比較分散，而且經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好。

　　3、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng)，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營(yíng)困難大，而且物業(yè)guǎn lǐ和招商難度大。

　　(二)其它定位：

　　高檔高層住宅，市場(chǎng)前景好、潛力大;但是，可開(kāi)發(fā)建設(shè)面積小，市場(chǎng)價(jià)格偏低，投資成本大，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低。

　　(三)開(kāi)發(fā)建議：

　　1、沿鼓樓東街8套營(yíng)業(yè)房采取置換的形式納入開(kāi)發(fā)范圍。

　　2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。

　　3、北邊原有的大門(mén)拆高拆寬。

　　4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開(kāi)發(fā)成本。

　　(四)規(guī)劃建議：

　　1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

　　2、沿原校門(mén)東邊的8套二層營(yíng)業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。

　　3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。

　　4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門(mén)，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開(kāi)發(fā)成本。

　　三、其它建議

　　就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)�賺取一定的土地差價(jià)，退出本宗土地的開(kāi)發(fā)，另選開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，介入開(kāi)發(fā)。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇12

　　一、概況

　　X縣城位于縣境中部偏東，是一個(gè)已有六百年歷史的古城，地勢(shì)東南高，西北低，四周為康熙飲馬湖濕地、翰苑湖濕地、威鎮(zhèn)湖濕地所環(huán)繞。縣城總體規(guī)劃控制區(qū)面積20平方公里，建成區(qū)面積為5平方公里，總?cè)丝诩s7萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口4.4萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口約1.6萬(wàn)人，一年以上暫住人口1萬(wàn)余人。X縣城自古為西北重鎮(zhèn)、屬交通要沖，為寧夏銀北地區(qū)的公路交通樞紐。 109國(guó)道、石中高速公路、包蘭鐵路擦城而過(guò)。縣城內(nèi)道路“三縱”、“四橫”呈“井”型框架，縣城公共交通體系完善，功能齊全，運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路長(zhǎng)18公里，有公交車(chē)輛10輛，出租車(chē)378輛。縣城行政辦公現(xiàn)主要分布在人民路、大平路.商業(yè)金融，主要集中在東大街和北大街，工業(yè)區(qū)在大平公路北側(cè)，居住小區(qū)分布縣城住宅規(guī)劃用地各區(qū)域，主要有新世紀(jì)家園小區(qū)、東花園小區(qū)、西花園小區(qū)、東安小區(qū)、古城新苑小區(qū)等。隨著縣城西擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施，城市新區(qū)的生態(tài)公園、行政中心、星級(jí)賓館的建成，我縣的行政辦公場(chǎng)所、商業(yè)金融網(wǎng)點(diǎn)分布將向西區(qū)轉(zhuǎn)移。縣城周?chē)�有自然形成的濕地三處，威�?zhèn)湖濕地、康熙飲馬湖濕地、翰苑湖濕地，總面積約471公頃，湖面面積199公頃。其中：翰苑湖濕地面積28公頃，湖面面積14公頃;康熙飲馬湖濕地面積200公頃，湖面面積42公頃：威鎮(zhèn)湖濕地面積243公頃，湖面143公頃。康熙飲馬湖與威鎮(zhèn)潮濕地已于20xx年立項(xiàng)進(jìn)行保護(hù)性開(kāi)發(fā)建設(shè)。縣城有玉皇閣公園和體育公園，占地面積11公頃;休閑廣場(chǎng)有東花苑廣場(chǎng)和街心花園廣場(chǎng)兩處休閑場(chǎng)所，縣城規(guī)劃控制區(qū)綠化覆蓋面積59.6公頃，園林綠地面積52.7公頃，公共綠地22.5公頃。唐徠渠自南至北，環(huán)城而過(guò)。縣城地下水資源豐富，現(xiàn)有水廠一座， 供水能力2萬(wàn)立方米/日，供水主管道長(zhǎng)度為24.3公里，用水普及率100%，供水質(zhì)量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。縣城現(xiàn)有供熱公司一個(gè)，綜合供熱能力102噸/小時(shí)，供熱量108萬(wàn)吉焦，供熱主管道總長(zhǎng)度36公里，集中供熱面積105萬(wàn)平方米，供熱用戶(hù)11200戶(hù)。縣城有中學(xué)4所，平羅中學(xué)為全區(qū)重點(diǎn)中學(xué)，平羅回中為全區(qū)百所回民高級(jí)中學(xué)之一，在校學(xué)生7000多人。小學(xué)4所，在校學(xué)生6000多人。縣域內(nèi)有保存完好的不同建設(shè)年代古跡兩處，有建于清代，氣勢(shì)宏偉的玉皇閣，始建于明代的工藝巧奪天工的鐘鼓樓。玉皇閣、鐘鼓樓與近年修復(fù)的接引寺同處在一條南北軸線(xiàn)上，構(gòu)筑出X縣城獨(dú)特的景觀。縣城商貿(mào)流通發(fā)達(dá)，自古就是商流、物流、人流集散地。縣城有大型集貿(mào)批發(fā)、零售市場(chǎng)3處。鐘鼓樓商城、南門(mén)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、北門(mén)農(nóng)貿(mào)批發(fā)，年成交額達(dá)5億元。20xx年投資5300萬(wàn)元建設(shè)日處理污水1.5萬(wàn)噸的污水處理廠1座，并積極申請(qǐng)立項(xiàng)建設(shè)垃圾處理廠，投入大量資金治理縣城周邊環(huán)境，對(duì)大平公路兩側(cè)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，并對(duì)康熙飲馬湖、威鎮(zhèn)湖濕地進(jìn)行保護(hù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，計(jì)劃對(duì)翰苑潮濕地及唐徠渠縣城段綜合整治進(jìn)行保護(hù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。隨著縣城規(guī)劃控制范圍內(nèi)的濕地、園林及唐徠渠縣城段綜合整治等工程的建成，一個(gè)初具規(guī)模的山水園林城市將展現(xiàn)在人們面前。優(yōu)美的人居環(huán)境也是給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。

　　二、項(xiàng)目概況

　　縣城新區(qū)擬開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)地塊有3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#七個(gè)地塊，詳細(xì)情況具體如下：

　　(一)3#地塊概況

　　該地塊用地范圍：東至康熙步行街，南至平西路，西至西三街，北至人民西路延伸段，規(guī)劃用地面積為3.4公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地0.98公頃，住宅用地1.44公頃，綠化用地0.98公頃。住宅平均按五層考慮，沿人民西路延伸段、平西路、康熙步行街商服用房主體為二層，局部三層。該地塊現(xiàn)狀為新民村三隊(duì)農(nóng)宅及部分溫室。

　　(二)4#地塊概況

　　該地塊用地范圍：東至西一街，南至平西路，西至康熙步行街，北至人民西路延伸段，規(guī)劃用地面積為4.2公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地1.77公頃，住宅用地1.73公頃，綠化用地0.7公頃。住宅平均按五層考慮，沿平西路、人民西路延伸段、康熙步行街商服用房主體為二層，局部三層。該地塊現(xiàn)狀為合作村四隊(duì)部分農(nóng)宅、耕地及溫棚。

　　(三)9#地塊概況

　　該地塊用地范圍：東至西三街，南至人民西路延伸段，西至西四街，北至團(tuán)結(jié)西路延伸段。總用地面積為12.74公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地3公頃，住宅用地7.74公頃，綠化用地2公頃。住宅平均按五層考慮，沿人民西路延伸段、團(tuán)結(jié)西路延伸段、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀：耕地、溫棚及部分農(nóng)宅。

　　(四)12#地塊概況

　　該地塊用地范圍：東至西一街，南至團(tuán)結(jié)西路延伸段，西至西三街，北至玉皇閣大道，規(guī)劃用地面積為11.25公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地2.6公頃，住宅用地6.85公頃，綠化用地1.8 公頃。住宅平均按五層考慮，沿團(tuán)結(jié)西路延伸段、西一街、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀為耕地、溫棚及部分農(nóng)宅。

　　(五)14#地塊概況

　　該地塊用地范圍：東至北門(mén)轉(zhuǎn)盤(pán)綠地，南至康熙大道，西至西一街，北至大平公路，規(guī)劃用地面積為11公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公，其中：商業(yè)用地1.78萬(wàn)平方米，住宅用地6.27萬(wàn)平方米，行政辦公用地1.5萬(wàn)平方米，綠地1.36萬(wàn)平方米。住宅平均按五層考慮，沿西一街商業(yè)用房主體為二層，局部三層，沿康熙大道為行政辦公用地。該地塊現(xiàn)狀為耕地、部分溫棚、城鎮(zhèn)居民磚房、沿大平公路企事業(yè)單位(平羅五金廠家屬區(qū)、縣國(guó)稅局)。

　　(六)19#地塊概況

　　該地塊用地范圍：東至西三街，南至放射路，西至西四街，北至大平公路，規(guī)劃總用地面積為15.6萬(wàn)平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公。其中：一期規(guī)劃用地面積7萬(wàn)平方米，住宅平均按五層考慮，沿西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀：農(nóng)宅、部分城鎮(zhèn)居民住宅、耕地、溫棚。

　　(七)20#地塊概況

　　該地塊用地范圍：東至西一街，南至放射路，西至西三街，北至大平公路，規(guī)劃用地面積為19.7萬(wàn)平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公，其中：商業(yè)用地6146平方米，住宅用地11.78萬(wàn)平方米，行政辦公用地4.8萬(wàn)平方米，綠地2.5萬(wàn)平方米。沿西三街、放射路為行政辦公用地，沿西一街為商服用地。該地塊現(xiàn)狀為耕地、部分溫棚、城鎮(zhèn)居地住房、沿大平公路企事業(yè)單位(X縣建筑公司、平羅加油站、縣塑料廠等用地)。

　　三、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)

　　縣城新區(qū)20#地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商服、建筑、市場(chǎng)、醫(yī)院、托兒所幼兒院、小學(xué)、中學(xué)文化娛樂(lè)場(chǎng)所服務(wù)半經(jīng)適中，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，是縣城總體規(guī)劃居住建設(shè)的黃金地段，是投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的新亮點(diǎn)，具備得無(wú)獨(dú)厚的開(kāi)發(fā)條件。

　　四、主要建設(shè)內(nèi)容

　　(一)3#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

　　該項(xiàng)目總建筑面積為3.14萬(wàn)平方米，其中：商業(yè)用房1.27萬(wàn)平方米，住宅建筑面積1.87萬(wàn)平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。

　　(二)4#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

　　該項(xiàng)目主要建設(shè)商業(yè)及居住用房、配套建設(shè)機(jī)關(guān)公共設(shè)施，總建筑面積為4.18萬(wàn)平方米，其中：商業(yè)用房1.94萬(wàn)平方米，住宅建筑面積2.24萬(wàn)平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約5000萬(wàn)元人民幣。

　　(三)9#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

　　該項(xiàng)目總建筑面積為13萬(wàn)平方米，其中：商業(yè)用房3萬(wàn)平方米，住宅建筑面積10平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約1.5億元人民幣。

　　(四)12#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

　　該項(xiàng)目總建筑面積為11萬(wàn)平方米。其中：商業(yè)用房2.5萬(wàn)平方米，住宅建筑面積8.5萬(wàn)平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置托幼、中老年活動(dòng)中心等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。

　　(五)14#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

　　該項(xiàng)目主要建設(shè)商業(yè)及居住用房，配套建設(shè)相關(guān)公共設(shè)施，總建筑面積為14.3萬(wàn)平方米，其中：商業(yè)用房3.9萬(wàn)平方米，住宅建筑面積8.2平方米。行政辦公建筑面積1.9萬(wàn)平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。

　　(六)19#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

　　該項(xiàng)目主要建設(shè)商服、住宅、行政辦公樓及配套公用設(shè)施，總建筑面積為16.8萬(wàn)平方米，其中：一期工程建筑面積7.5萬(wàn)平方米。小區(qū)容積率1.07，綠地率38.5%，建筑密度27%，按規(guī)劃要求布置中老年活動(dòng)場(chǎng)所、幼托、居委會(huì)、地下停車(chē)庫(kù)等各項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)配套設(shè)施。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約1.8億元人民幣。其中：一期工程概算投資8000萬(wàn)元人民幣。

　　(七)20#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

　　該項(xiàng)目總占地19.7萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為居住用地。總建筑面積為22萬(wàn)平方米，其中：商業(yè)用房8000平方米，住宅建筑面積15.3萬(wàn)平方米。行政辦公建筑面積5.9萬(wàn)平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.1 —1.3，日照間距1：1.5H。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約2.4億元人民幣。

　　五、項(xiàng)目投資

　　3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地塊概算投資 萬(wàn)元人民幣。其中：3#地塊概算投資3900萬(wàn)元，4#地塊概算投資5000萬(wàn)元，9#地塊概算投資1.5億元，12#地塊概算投資1.32億元，14#地塊概算投資1.7億元，19#地塊概算投資1.8億元(其中：一期工程概算投資8000萬(wàn)元)，20#地塊概算投資2.4億元。

　　六、資金籌措方式

　　采用市場(chǎng)運(yùn)作方式籌集資金。

　　七、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益

　　縣城新區(qū)擬開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地塊，地理位置優(yōu)越，城市道路、上、下水強(qiáng)，弱電管網(wǎng)、燃?xì)馀涮自O(shè)施完善，極具開(kāi)發(fā)潛力，項(xiàng)目建成后房屋平均售價(jià)可達(dá)到1800元/平方米左右，扣除成本，每平方米可獲凈收入600—800元左右，項(xiàng)目的建成還會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益，可有效提高城市品位，提高城市檔次，優(yōu)美小區(qū)環(huán)境還可以有效提高市民環(huán)境意識(shí)，促進(jìn)市民整體素質(zhì)的提升。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇13

　　一、項(xiàng)目建議書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項(xiàng)自然資源、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析，在基本條件后向國(guó)家、地區(qū)項(xiàng)目主管部門(mén)推薦的建設(shè)性材料。建議書(shū)的形成，是基本建設(shè)程序中最初的階段，是工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的開(kāi)始，項(xiàng)目建議書(shū)不僅是確定項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)，也是具體設(shè)計(jì)的依據(jù)。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)書(shū)的內(nèi)容

　　（一）項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)單位、主管部門(mén)

　　（二）項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù)，主要寫(xiě)明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。擬建項(xiàng)目的名稱(chēng)、擬建的性質(zhì)、擬建成地點(diǎn)及建設(shè)的必要性和依據(jù)。

　　（三）項(xiàng)目建設(shè)方案主要是指項(xiàng)目的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。

　　（四）建設(shè)條件指項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度和建設(shè)周期。

　　（五）初步建設(shè)計(jì)劃指項(xiàng)目建設(shè)和各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度安排和建設(shè)周期。

　　（六）項(xiàng)目建設(shè)后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　（七）項(xiàng)目建設(shè)投資概算及資金來(lái)源指項(xiàng)目投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況，籌措資金的辦法和計(jì)劃。

　　三、項(xiàng)目建設(shè)書(shū)的編制

　　（一）主管部門(mén)的編制建設(shè)單位提出項(xiàng)目建議后報(bào)主管部門(mén)，由主管部門(mén)組織專(zhuān)門(mén)人員按有關(guān)要求編制項(xiàng)目建議書(shū)，其基本程序是：建設(shè)單位提出的項(xiàng)目設(shè)想，所請(qǐng)主管部門(mén)編制項(xiàng)目建議書(shū)，主管部門(mén)完成編制任務(wù)書(shū)并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)審批。

　　（二）建設(shè)單位編制指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人指令本單位專(zhuān)來(lái)機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目建議書(shū)。其程度是：專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提出設(shè)想，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策認(rèn)可后由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)編制建議書(shū)并報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

　　（三）專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建設(shè)單位提出設(shè)想后，提交專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建議書(shū)，專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位完成建議書(shū)編制書(shū)后報(bào)有關(guān)部門(mén)審批。這一方式適用于規(guī)模大，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項(xiàng)目。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇14

　　第一章 項(xiàng)目概述

　　一、項(xiàng)目背景

　　為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式加入WTO、北京20__奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn). 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。

　　由北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該項(xiàng)目”）。

　　二.項(xiàng)目歷史條件

　　1、宗地簡(jiǎn)介

　　宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類(lèi)居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類(lèi)居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線(xiàn)未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門(mén)的聯(lián)絡(luò)線(xiàn)，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

　　2、項(xiàng)目概況

　　宗地由后沙峪政府與北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。20__年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。 3、合作方式

　　由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬(wàn)元（含200萬(wàn)元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。 三、項(xiàng)目建設(shè)單位

　　1、項(xiàng)目公司名稱(chēng)：北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

　　2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：

　　在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。

　　3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： “該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。“該項(xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。 四、可行性研究報(bào)告編制 1、編制單位：

　　由北京古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 2、編制依據(jù)：

　　2.1、政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號(hào)。 2.2、政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號(hào)。 2.3、政府文件：京政辦發(fā)（20__）12號(hào)。 2.4、政府文件：京政辦發(fā)（20__）20號(hào)。 2.5、政府文件：京政辦發(fā)（20__）31號(hào)。

　　2.6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查資料。

　　第二章 項(xiàng)目名稱(chēng)和選址

　　一、項(xiàng)目名稱(chēng)：北京順義后沙峪 ————————項(xiàng)目。 二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬(wàn)平方米）。 四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。

　　第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

　　一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

　　“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。 二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬(wàn)平方米。 2、總建筑面積： 15.5萬(wàn)平方米。 3、居住建筑面積： 13.5萬(wàn)平方米。 4、配套公建建筑面積： 1.5萬(wàn)平方米。 5、非配套公建建筑面積：0.5萬(wàn)平方米。 6、建筑高度：高度控制在12米以?xún)?nèi)。 7、居住總?cè)丝冢?約1000人。 8、居住總戶(hù)數(shù)： 約 300 戶(hù)

　　9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。

　　10、綠化率： 60％。 三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、香港、美國(guó)，意大利，加拿大等國(guó)外著名設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。“該項(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿(mǎn)足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)�環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

　　“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

　　3、綠化： “該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周?chē)�建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級(jí)客戶(hù)提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

　　第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

　　一、地理?xiàng)l件：

　　“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。 二、市政條件

　　“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周?chē)�已�?jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

　　第五章 物料消耗與供應(yīng)

　　一、建筑材料

　　“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

　　二、主要設(shè)備

　　“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

　　消防滅火設(shè)備、停車(chē)車(chē)庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話(huà)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話(huà)系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。 三、水、電、氣、熱供應(yīng) 根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

　　1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。 2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米/日。

　　3、熱力量：按80大卡/小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為16 百萬(wàn)大卡/小時(shí)。

　　第六章 環(huán)境保護(hù)

　　按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。

　　環(huán)境保護(hù)措施如下：

　　1、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

　　3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車(chē)庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

　　4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車(chē)庫(kù)保證車(chē)庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)�綠化，減少污染影響。

　　第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

　　一、建設(shè)方式

　　“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

　　二、建設(shè)進(jìn)度安排

　　“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從20__年到20__年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：

　　1、20__年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

　　主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。 2、20__年7 月至20__年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

　　第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式

　　一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想 1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國(guó)際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)際通用建設(shè)施工條款。 2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

　　第九章 投資估算

　　一、成本構(gòu)成

　　宗地占地338畝，為二類(lèi)建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成： 1、土地費(fèi)用

　　宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用20__萬(wàn)元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬(wàn)/畝×338=1183萬(wàn)元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬(wàn)/畝×338=338萬(wàn)元

　　農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬(wàn)元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬(wàn)元 總計(jì)：投入土地成本10081萬(wàn)元 2、土地出讓金

　　3、其它投入 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

　　方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬(wàn)m2

　　銷(xiāo)售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

　　方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬(wàn)m2

　　銷(xiāo)售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì)

　　×1000×1.3=29.3萬(wàn)m2

　　銷(xiāo)售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元 三、成本測(cè)算：

　　A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì)

　　項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn)

　　1、土地費(fèi)用2、土地出讓金 100814507 見(jiàn)上表述以200元/m2計(jì) 3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

　　4、勘測(cè)費(fèi)5、設(shè)計(jì)費(fèi)6、可研方案咨詢(xún)7、執(zhí)照費(fèi)8、規(guī)劃方案咨詢(xún) 9、基礎(chǔ)設(shè)施10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

　　11、監(jiān)理費(fèi)12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)14、綠化建設(shè)費(fèi)15、公共配套費(fèi)16、市政公用設(shè)施費(fèi)17、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 378 合計(jì) 58580

　　固定成本合計(jì)58580萬(wàn)元 2、經(jīng)營(yíng)成本

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇15

　　近年來(lái)，__地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收增長(zhǎng)，但是，通過(guò)我們檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大，經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，預(yù)收預(yù)付賬款多，經(jīng)營(yíng)方式多樣等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，由此，也隱藏著一些問(wèn)題，針對(duì)存在的問(wèn)題，如何進(jìn)一步加強(qiáng)稅務(wù)管理，堵塞漏洞，探討如下：

　　一、存在的問(wèn)題

　　(一)企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開(kāi)發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷(xiāo)售行為，應(yīng)分別交納銷(xiāo)售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報(bào)納稅。但在實(shí)際生活中，合作雙方常常不申報(bào)納稅。瞞報(bào)了這部分銷(xiāo)售收入，偷逃了稅款。

　　(二)以開(kāi)發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項(xiàng)，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計(jì)了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶(hù)補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計(jì)收入，偷逃企業(yè)所得稅。

　　(三)銷(xiāo)售款長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期將銷(xiāo)售款、預(yù)收定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)帳上，不與帳面的成本、費(fèi)用配比結(jié)算，造成帳面無(wú)應(yīng)稅所得或虧損，或者以實(shí)際收到款項(xiàng)確定收入實(shí)現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷(xiāo)售，不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。

　　(四)無(wú)正當(dāng)理由以明顯偏低的價(jià)格銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從而達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開(kāi)發(fā)票減少計(jì)稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購(gòu)房者以銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見(jiàn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，實(shí)現(xiàn)所謂“雙贏”，實(shí)則是實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。

　　(五)代收款項(xiàng)偷逃稅。將在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不申報(bào)納稅。

　　(六)“收入實(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對(duì)應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)收入不通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)偷逃企業(yè)所得稅。

　　(七)與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計(jì)費(fèi)用或少計(jì)收入，偷逃稅款。

　　(八)多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對(duì)多提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房成本，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。

　　(九)虛列或者虛增成本費(fèi)用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：(1)將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增;(2)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開(kāi)發(fā)成本。自用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計(jì)入對(duì)外銷(xiāo)售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。(3)多列利息支出和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。(4)擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本。

　　二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對(duì)策和建議

　　(一)摸清與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)地段、完工情況、銷(xiāo)售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷(xiāo)售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

　　(二)建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門(mén)信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷(xiāo)售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶(hù)進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

　　(三)加強(qiáng)銀行賬戶(hù)預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭(zhēng)取銀行部門(mén)的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶(hù)進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷(xiāo)售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷(xiāo)售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷(xiāo)售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪(fǎng)調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

　　(四)加強(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)。納稅戶(hù)的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)(包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等)、以低價(jià)銷(xiāo)售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇16

　　(1)目錄

　　第一章、項(xiàng)目概述

　　第二章、項(xiàng)目名稱(chēng)和選址

　　第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

　　第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件

　　第五章、物料消耗與供應(yīng)

　　第六章、環(huán)境保護(hù)

　　第七章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

　　第八章、經(jīng)營(yíng)guǎn lǐ方式

　　第九章、投資估算

　　第十章、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

　　第十一章、效益評(píng)價(jià)

　　第十二章、結(jié)論

　　第一章項(xiàng)目概述

　　一、項(xiàng)目背景

　　為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式加入WTO、北京20__奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。

　　由北京__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該項(xiàng)目”)。

　　二.項(xiàng)目歷史條件

　　1、宗地簡(jiǎn)介

　　宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類(lèi)居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類(lèi)居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線(xiàn)未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門(mén)的聯(lián)絡(luò)線(xiàn)，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

　　2、項(xiàng)目概況

　　宗地由后沙峪政府與北京__經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京__公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由__公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

　　3、合作方式

　　由我方出面與__公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與__公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬(wàn)元(含200萬(wàn)元付政府定金)，由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。

　　三、項(xiàng)目建設(shè)單位

　　1、項(xiàng)目公司名稱(chēng)：北京__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

　　2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：

　　在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)guǎn lǐ等。

　　3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

　　“該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。“該項(xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。四、可行性研究報(bào)告編制

　　1、編制單位：

　　由北京__古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

　　2、編制依據(jù)：

　　2.1、北京市政府文件：京政辦發(fā)(1994)7號(hào)。

　　2.2、北京市政府文件：京政辦發(fā)(1996)55號(hào)。

　　2.3、北京市政府文件：京政辦發(fā)(20__)12號(hào)。

　　2.4、北京市政府文件：京政辦發(fā)(20__)20號(hào)。

　　2.5、北京市政府文件：京政辦發(fā)(20__)31號(hào)。

　　2.6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查資料。

　　第二章項(xiàng)目名稱(chēng)和選址

　　一、項(xiàng)目名稱(chēng)：北京順義后沙峪————————項(xiàng)目。

　　二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

　　三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃(22萬(wàn)平方米)。

　　四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。

　　第三章項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

　　一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

　　“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。

　　二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：22萬(wàn)平方米。

　　2、總建筑面積：15.5萬(wàn)平方米。

　　3、居住建筑面積：13.5萬(wàn)平方米。

　　4、配套公建建筑面積：1.5萬(wàn)平方米。

　　6、建筑高度：高度控制在12米以?xún)?nèi)。

　　7、居住總?cè)丝冢杭s1000人。

　　8、居住總戶(hù)數(shù)：約300戶(hù)

　　9、建筑層數(shù)：地上三層，地下一層。

　　10、綠化率：60%。

　　三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、香港、美國(guó)，意大利，加拿大等國(guó)外設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。“該項(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿(mǎn)足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)�環(huán)境相協(xié)調(diào)。

　　2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

　　“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

　　3、綠化：

　　“該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周?chē)�建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級(jí)客戶(hù)提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件

　　一、地理?xiàng)l件：

　　“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)(馬頭村)。其北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速;東鄰后沙峪村;南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

　　二、市政條件

　　“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周?chē)�已�?jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

　　第五章物料消耗與供應(yīng)

　　一、建筑材料

　　“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：鋼材：8000噸水泥：20000噸木材：300立方米

　　二、主要設(shè)備

　　“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

　　消防滅火設(shè)備、停車(chē)車(chē)庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話(huà)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話(huà)系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成guǎnlǐ系統(tǒng)等。

　　三、水、電、氣、熱供應(yīng)根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

　　1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000千瓦。

　　2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米/日。

　　3、熱力量：按80大卡/小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為16百萬(wàn)大卡/小時(shí)。

　　第六章環(huán)境保護(hù)

　　按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)guǎn lǐ辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)guǎnlǐ辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：

　　1、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的guǎn lǐ部門(mén)專(zhuān)設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

　　3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車(chē)庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

　　4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車(chē)庫(kù)保證車(chē)庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)�綠化，減少污染影響。

　　第七章項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

　　一、建設(shè)方式

　　“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

　　二、建設(shè)進(jìn)度安排

　　“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3年，即從20__年到20__年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：

　　1、20__年6月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

　　主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)七通一平、工程招投標(biāo)等。

　　2、20__年7月至20__年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

　　第八章經(jīng)營(yíng)guǎn lǐ方式

　　一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想

　　1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國(guó)際流行的建設(shè)工程guǎn lǐ模式，按照國(guó)際通用建設(shè)施工條款。

　　2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)guǎn lǐ模式和guǎn lǐ經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)guǎn lǐ公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)guǎnlǐ。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流guǎn lǐ水平的企業(yè)。

　　第九章投資估算

　　一、成本構(gòu)成

　　宗地占地338畝，為二類(lèi)建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

　　1、土地費(fèi)用

　　宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用20__萬(wàn)元土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬(wàn)/畝×338=1183萬(wàn)元小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬(wàn)/畝×338=338萬(wàn)元

　　農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m×_338=6760萬(wàn)元其中包含已付土地方費(fèi)用200萬(wàn)元總計(jì)：投入土地成本10081萬(wàn)元

　　2、土地出讓金

　　3、其它投入

　　二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

　　方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì)×1000×0.6=13.5萬(wàn)m2

　　銷(xiāo)售按6500元/m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

　　方案B：以0.8容積率做中低檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì)×1000×0.8=18萬(wàn)m2

　　銷(xiāo)售按5500元/m2計(jì)，18×5500=9.9億元方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì)×1000×1.3=29.3萬(wàn)m2

　　銷(xiāo)售按4000元/m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元

　　三、成本測(cè)算：

　　A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì)項(xiàng)目總額(萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、土地費(fèi)用

　　2、土地出讓金100814507見(jiàn)上表述以200元/m2計(jì)

　　3、建安費(fèi)用33750按建安平米造價(jià)2500元/m2

　　4、勘測(cè)費(fèi)

　　5、設(shè)計(jì)費(fèi)

　　6、可研方案咨詢(xún)

　　7、執(zhí)照費(fèi)

　　8、規(guī)劃方案咨詢(xún)

　　9、基礎(chǔ)設(shè)施

　　10、臨時(shí)水電路405076300元/m2

　　11、監(jiān)理費(fèi)

　　12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

　　13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)

　　14、綠化建設(shè)費(fèi)

　　15、公共配套費(fèi)

　　16、市政公用設(shè)施費(fèi)

　　17、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)378

　　合計(jì)58580

　　固定成本合計(jì)58580萬(wàn)元

　　2、經(jīng)營(yíng)成本

　　項(xiàng)目總額(萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn)

　　銷(xiāo)售費(fèi)用guǎn lǐ費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售額2%固定成本8%合計(jì)8198

　　3、毛利：銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本=87800-58580-8198=21022萬(wàn)元B、以方案B設(shè)計(jì)

　　1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為：項(xiàng)目總額(萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、土地費(fèi)用

　　2、土地出讓金100814507

　　3、建安費(fèi)用45000建安單平米2500元

　　4、其它綜合2070建安費(fèi)4.6%

　　5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　6、公共配套

　　7、市政設(shè)施費(fèi)元/m230元/m2100元/m2

　　8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2250建安×5%合計(jì)71648

　　2、經(jīng)營(yíng)成本

　　項(xiàng)目總額(萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn)

　　銷(xiāo)售費(fèi)用guǎn lǐ費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售額2%固定成本8%合計(jì)9692

　　3、毛利：銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本=9.9-7.2-1=1.6億元C、以方案C計(jì)：

　　項(xiàng)目總額(萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn)

　　3、土地費(fèi)用4、土地出讓金100815860以建安平米200元/m2計(jì)

　　3、建安費(fèi)用439501500元/m2計(jì)

　　4、其它綜合2332建安費(fèi)4.6%

　　5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6、公共配套7、市政設(shè)施費(fèi)元/m230元/m2100元/m28、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2535建安×5%小計(jì)77942

　　9、銷(xiāo)售費(fèi)用

　　10、guǎn lǐ費(fèi)用

　　11、財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售額×2%×2%固定成本8%合計(jì)10935

　　第十章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

　　一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述

　　本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

　　二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析

　　中國(guó)正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為T(mén)OWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶(hù)群體;北京20__奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50%的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購(gòu)買(mǎi)和租賃客戶(hù)群體;隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次：

　　1、外籍購(gòu)買(mǎi)群體

　　1.1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員北京作為中國(guó)的首都，匯集了眾多國(guó)家的大使館和世界跨國(guó)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國(guó)集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國(guó)家的大型財(cái)團(tuán)和跨國(guó)企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷(xiāo)TOWNHOUSE。

　　1.2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士這一群體是一支不容忽視的購(gòu)買(mǎi)團(tuán)體。由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

　　2、國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)群體

　　2.1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

　　這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

　　2。2、大公司高級(jí)guǎnlǐ人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。

　　2。3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

　　國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買(mǎi)者。

　　三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

　　目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

　　從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

　　1、周邊環(huán)境

　　本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

　　2、建筑設(shè)計(jì)

　　本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶(hù)型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國(guó)外國(guó)及國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

　　3、環(huán)境設(shè)計(jì)

　　將請(qǐng)國(guó)外專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

　　4、戶(hù)型設(shè)計(jì)

　　多種戶(hù)型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專(zhuān)門(mén)設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明，使用率高。

　　5、室內(nèi)設(shè)施及功能

　　5.1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶(hù)，預(yù)IDD電話(huà)插口，國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話(huà)，車(chē)庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門(mén)。集中報(bào)警。5.2、分戶(hù)供冷(暖)，便于自主控制溫度。5.3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

　　6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂(lè)部

　　6.1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。

　　6.2、咖啡廳、餐廳。

　　6.3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。(管理錄 )

　　7、物業(yè)guǎn lǐ

　　聘請(qǐng)國(guó)外知名物業(yè)公司進(jìn)行g(shù)uǎn lǐ，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專(zhuān)遞等等。

　　四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

　　1、地理位置

　　本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

　　2、便利的交通

　　地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

　　3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

　　北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

　　五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)

　　“本項(xiàng)目”周?chē)鶷OWNHOUSE項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國(guó)內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。

　　六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

　　1、項(xiàng)目定位

　　1.1、項(xiàng)目定位依據(jù)

　　1.1.1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

　　1.1.2、中國(guó)正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)。跨國(guó)大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷(xiāo)TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　1.1.3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

　　由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)人員回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

　　1.1.4、國(guó)內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才

　　這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

　　1.1.5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

　　隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買(mǎi)者。1.2、定位設(shè)計(jì)

　　1.2.1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。

　　1.2.2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。

　　1.2.3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

　　任何商品的出售都是因?yàn)樗�本身具有使用或心理上的特殊價(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所(最基本的含義)，而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

　　2、本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)

　　賣(mài)點(diǎn)是銷(xiāo)售中帶給客戶(hù)的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶(hù)一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣(mài)點(diǎn)只有2點(diǎn)：

　　2.1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”;

　　2.2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶(hù)型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。賣(mài)點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶(hù)認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷(xiāo)，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到。使客戶(hù)真正感到“物有所值”才是銷(xiāo)售的根本動(dòng)力。好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶(hù)的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

　　3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

　　對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷(xiāo)售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶(hù)留下的印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

　　4、增加項(xiàng)目的附加值

　　如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣(mài)點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮：

　　4.1、豐富專(zhuān)業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國(guó)外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：

　　4.1.1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。

　　4.1.2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

　　4.1.3、建筑立面由一個(gè)外國(guó)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國(guó)事務(wù)所名稱(chēng)。4.1.4、物管公司由國(guó)際知名的物業(yè)guǎn lǐ公司擔(dān)綱。

　　4.2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

　　4.2.1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

　　4.2.2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗(DELTONGOL)。

　　4.2.3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開(kāi)上懸的五金件。

　　4.2.4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。

　　4.2.5、綜合布線(xiàn)，每戶(hù)強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線(xiàn);弱電每個(gè)房間將電話(huà)、電視、電腦三線(xiàn)均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

　　4.2.6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶(hù)設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

　　4.2.7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng);小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng);公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。

　　4.2.8、衛(wèi)生電線(xiàn)電視接收系統(tǒng)。

　　4.2.9、智能化物業(yè)guǎn lǐ：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車(chē)、門(mén)禁的IC卡系統(tǒng)。

　　4.3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣(mài)點(diǎn)。

　　4.3.1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶(hù)產(chǎn)生滿(mǎn)意和知足的心理。

　　4.3.2、與客戶(hù)心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。4.3.3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。總之，塑造賣(mài)點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢(qián)更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家guǎnlǐ的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

　　第十一章效益評(píng)價(jià)

　　一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

　　1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明

　　1.1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

　　1.2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷(xiāo)售，并由物業(yè)guǎn lǐ公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)guǎnlǐ，配套設(shè)施自營(yíng)。

　　1.3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。

　　2、“該項(xiàng)目”銷(xiāo)售收入預(yù)算：

　　“該項(xiàng)目”可銷(xiāo)售面積13。5萬(wàn)平方米，按6500元/平方米，銷(xiāo)售收入總額為87750萬(wàn)元。3、“該項(xiàng)目”總成本：

　　“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

　　3.1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等合計(jì)58580萬(wàn)元人民幣。

　　3.2、經(jīng)營(yíng)成本：主要包括guǎn lǐ費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬(wàn)元。

　　4、“本項(xiàng)目”利潤(rùn)：

　　4.1、利潤(rùn)：利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入—總成本=87750萬(wàn)元—58580萬(wàn)元—8198萬(wàn)元=20972萬(wàn)元。

　　二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

　　“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

　　1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿(mǎn)足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。

　　第十二章結(jié)論

　　一、北京__古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿(mǎn)足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

　　二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

　　北京__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司20__年10月21日

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇17

　　隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國(guó)際新城等高檔次的住宅小區(qū)。20__年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調(diào)研，形成了一些認(rèn)識(shí)與思考。

　　一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

　　(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽(yáng)，北接安(安仁)耒(耒陽(yáng))，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬(wàn)，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達(dá)到36.75%。根據(jù)20__年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約12萬(wàn)，城區(qū)戶(hù)籍約3萬(wàn)戶(hù)，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬(wàn)平方米。

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與發(fā)展情況。目前，我縣三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有10家，具有四級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開(kāi)發(fā)量達(dá)17.8萬(wàn)平方米。其中：20__年開(kāi)發(fā)量1.01萬(wàn)平方米，完成投資0.56億元;20__年開(kāi)發(fā)量達(dá)14.7萬(wàn)平方米，完成投資1.17億元;20__年19.69萬(wàn)平方米，完成投資2.21億元;20__年開(kāi)發(fā)量35.9萬(wàn)平方米，完成投資4.37億元。20__年1-6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬(wàn)平方米，房屋新開(kāi)工面積9.87萬(wàn)平方米,全縣商品房銷(xiāo)售面積6.78萬(wàn)平方米。

　　(三)商品房銷(xiāo)售及價(jià)格情況：20__年，我縣商品房銷(xiāo)售面積1.1萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1193元/平方米;20__年，我縣商品房銷(xiāo)售面積14.4萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1269元/平方米;20__年，我縣商品房銷(xiāo)售面積12.2萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1316元/平方米;20__年，我縣商品房銷(xiāo)售面積15.9萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米;20__年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。

　　1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購(gòu)買(mǎi)小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢(qián)后回鄉(xiāng)購(gòu)房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級(jí)性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)住房的要求也由過(guò)去的居家過(guò)日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級(jí)需求強(qiáng)烈。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低，國(guó)債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

　　2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房?jī)r(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來(lái)，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開(kāi)拍賣(mài)，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開(kāi)發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開(kāi)發(fā)成本，從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲。

　　二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

　　(一)市場(chǎng)不景氣。受?chē)?guó)際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，對(duì)高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預(yù)測(cè)因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購(gòu)房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷(xiāo)售進(jìn)度放緩，銷(xiāo)售面積減少，部分樓盤(pán)特別是高層建筑銷(xiāo)售狀況低迷。

　　(二)總體規(guī)劃滯后。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，存在著盲目開(kāi)發(fā)現(xiàn)象。占地混亂，沒(méi)有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。

　　(三)樓盤(pán)戶(hù)型比例不盡合理。目前，我縣房產(chǎn)市場(chǎng)上的住房主要以90平米-140平米的戶(hù)型為主，而小戶(hù)型的住房為數(shù)較少，不能滿(mǎn)足中低收入家庭的購(gòu)房需求。因?yàn)榇髴?hù)型的房屋結(jié)構(gòu)其開(kāi)發(fā)成本較小戶(hù)型來(lái)說(shuō)要低，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間大，開(kāi)發(fā)商不愿意建造小戶(hù)型住宅。

　　(四)資金鏈緊張。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。而我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)展。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，房屋銷(xiāo)售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢(shì);但在銷(xiāo)售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場(chǎng)不景氣，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴(lài)以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。

　　(五)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來(lái)投資的，目前只有浴榮國(guó)際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的。總的來(lái)說(shuō)，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品位不高。

　　(五)住房二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍。近年來(lái)，我縣住房二級(jí)市場(chǎng)(二手房交易市場(chǎng))的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是發(fā)展緩慢，對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購(gòu)房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限。

　　(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開(kāi)發(fā)樣式單一，設(shè)計(jì)千篇一律，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動(dòng)下，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì)，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重，大部分小區(qū)綠地都被小房、車(chē)庫(kù)擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。

　　(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問(wèn)題。大多物業(yè)公司是從開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，處在“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)沒(méi)有啟動(dòng)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒(méi)有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺(jué)參與的意識(shí)和氛圍沒(méi)有形成。

　　(九)非市場(chǎng)化動(dòng)作依然存在。“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房?jī)?nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了一定的的沖擊。

　　三、加快我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議

　　針對(duì)存在的問(wèn)題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來(lái)抓。圍繞實(shí)現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)調(diào)控措施，確保市場(chǎng)供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升。

　　(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)制，引導(dǎo)外來(lái)企業(yè)和資本投資開(kāi)發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障。

　　(二)控制土地開(kāi)發(fā)規(guī)模。建議每年年初，向社會(huì)公布本年度擬出讓土地計(jì)劃、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，做到有計(jì)劃地出讓?zhuān)�并接受社�?huì)監(jiān)督;出讓土地量，按每年開(kāi)發(fā)12.5萬(wàn)平方米左右(1280套)建筑面積來(lái)控制，按照容積率1.5計(jì)算，共120畝土地。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬(wàn)平方米以上，對(duì)不足4萬(wàn)平方米的不予審批，項(xiàng)目控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓?zhuān)�開(kāi)發(fā)方式上鼓勵(lì)在新區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力，確保小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地，土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　(三)控制單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[20__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。

　　(四)注重開(kāi)發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快廉租房、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，滿(mǎn)足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶(hù)型結(jié)構(gòu)。控制普通商品房開(kāi)發(fā)套型面積和價(jià)格，保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動(dòng)投資商場(chǎng)、賓館、酒店等商業(yè)用房開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。

　　(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，本著“誰(shuí)受益，誰(shuí)服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門(mén)必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線(xiàn)，并預(yù)留接口。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施, 加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè), 創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境, 以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地企業(yè)來(lái)我縣投資。

　　(六)__產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受20__年全球性金融危機(jī)及房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái)、管理平臺(tái)，形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)銀企對(duì)接，盤(pán)活開(kāi)發(fā)商與銀行的資金鏈。

　　(七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重組、兼并、控股等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式，樹(shù)立品牌意識(shí)，打造精品建設(shè)，爭(zhēng)取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)我縣投資，帶動(dòng)和推進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一。

　　(八)保障低收入家庭住房需求。相關(guān)部門(mén)要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動(dòng)公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問(wèn)題。

　　(九)積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求，以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，使住房一、二、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

　　(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度，堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)審批程序，堅(jiān)決杜絕或重點(diǎn)查處無(wú)資質(zhì)或無(wú)效資質(zhì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;二是建立市場(chǎng)預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。建立多部門(mén)參與的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析與市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè)，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提供強(qiáng)有力的支持，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動(dòng)。三是加強(qiáng)住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設(shè)局副局長(zhǎng)、房產(chǎn)局局長(zhǎng)、縣房產(chǎn)局副局長(zhǎng))

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇18

　　一、鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程

　　鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來(lái)的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場(chǎng)化，加之縣委、政府出臺(tái)了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車(chē)道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來(lái)有兩個(gè)方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開(kāi)企業(yè)紛紛來(lái)鳳投資興業(yè)，本地房開(kāi)企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無(wú)論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的;另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來(lái)鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的一個(gè)明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來(lái)的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場(chǎng)因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對(duì)住房有了新的更高的需求，從而形成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)群體;二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器;三是利益因素，眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空間廣、利潤(rùn)大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)的作用

　　一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。

　　二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從__年至__年，鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬(wàn)元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

　　三是促進(jìn)了社會(huì)進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會(huì)提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會(huì)的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會(huì)效益和作用不言而喻。

　　三、__至__年鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

　　1、行業(yè)發(fā)展情況

　　截止至__年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)有11家(鑫發(fā)、一陽(yáng)、嘉和、大興、華盛、金久、萬(wàn)眾、朝燦、九洲、播州、賽龍)，全部為有資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)(從暫定資質(zhì)到三級(jí)資質(zhì)不等)，累計(jì)開(kāi)發(fā)商品房達(dá)28萬(wàn)m2(商品住房23萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房5萬(wàn)m2)，商品房銷(xiāo)量達(dá)19萬(wàn)m2,存量達(dá)9萬(wàn)m2(其中住房7萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房2萬(wàn)m2)，商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營(yíng)業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。

　　2、__年上半年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、交易、抵押情況

　　(1)__年開(kāi)發(fā)情況：__年全年計(jì)劃開(kāi)工商品房面積14.5萬(wàn)m2,截止至__年6月底，已竣工5萬(wàn)m2，完成計(jì)劃的34%，全年計(jì)劃完成投資9403萬(wàn)元，已完成投資6441萬(wàn)元，占總投資的68%。

　　(2)銷(xiāo)售情況：__年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬(wàn)元，比去年同期上升191%;二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬(wàn)元，比去年同期上升27%。

　　(3)協(xié)稅護(hù)稅情況：嚴(yán)格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng)23%。

　　(4)預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

　　(5)抵押情況：今年上半年共完成房屋他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定428宗，設(shè)定金額3022萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng)12%。__年至__年鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)表

　　公司

　　名稱(chēng)

　　開(kāi)發(fā)面積m2

　　銷(xiāo)售數(shù)量m2

　　存量m2

　　計(jì)劃

　　新建m2

　　房?jī)r(jià)元/m2

　　住房

　　營(yíng)業(yè)房

　　住房

　　營(yíng)業(yè)房

　　住房

　　營(yíng)業(yè)房

　　住房

　　營(yíng)業(yè)房

　　嘉和

　　31977

　　10792

　　30897

　　9136

　　1080

　　1656

　　1500

　　660

　　6250

　　朝燦

　　19239

　　2761

　　6000

　　200

　　13239

　　2561

　　--

　　750

　　5000

　　大興

　　14654

　　4826

　　9100

　　__

　　5500

　　2826

　　--

　　740

　　__

　　金久

　　12162

　　2671

　　1__

　　1460

　　162

　　1234

　　30480

　　600

　　2200

　　一陽(yáng)

　　41200

　　6800

　　29410

　　1320

　　11790

　　5480

　　11000

　　760

　　2200

　　華盛

　　7800

　　1200

　　7800

　　700

　　-

　　500

　　10500

　　620

　　3300

　　鑫發(fā)

　　62768

　　12894

　　62068

　　12394

　　700

　　500

　　7000

　　750

　　3200

　　萬(wàn)眾

　　14000

　　5500

　　2100

　　1300

　　1190

　　4200

　　80000

　　730

　　3400

　　賽龍

　　--

　　--

　　--

　　--

　　--

　　--

　　52700

　　--

　　--

　　播州

　　--

　　--

　　--

　　--

　　--

　　--

　　2600

　　--

　　--

　　九州

　　27600

　　1400

　　2300

　　400

　　24300

　　1000

　　--

　　--

　　--

　　合計(jì)

　　231420

　　48844

　　161675

　　28910

　　68671

　　19957

　　295680

　　--

　　--

　　四、鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本特點(diǎn)

　　1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的勢(shì)頭。__至__年總開(kāi)發(fā)量約28m2，總銷(xiāo)售量為19萬(wàn)m2;其中商品住宅開(kāi)發(fā)量約為24萬(wàn)m2，商品房銷(xiāo)量約為17萬(wàn)m2，存量為7萬(wàn)m2;營(yíng)業(yè)房約為5萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)量為3萬(wàn)平方米，存量為2萬(wàn)m2。

　　2、商品房銷(xiāo)售對(duì)象及資金來(lái)源。鳳岡縣商品房銷(xiāo)售對(duì)象主要為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來(lái)源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購(gòu)房的人員，約占總購(gòu)房人員的10%左右。

　　3、購(gòu)房用途。鳳岡縣絕大部分購(gòu)房戶(hù)都是為了改善居住條件而購(gòu)房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶(hù)型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的商品房，促成了換房;二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營(yíng)業(yè)房的銷(xiāo)售;三是存在少部分投資性和投機(jī)性購(gòu)房;四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購(gòu)房。

　　4、二手房交易量上升。由于商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，原來(lái)的集資建房戶(hù)、房改房戶(hù)和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來(lái)。而這類(lèi)房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無(wú)房戶(hù)、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

　　5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開(kāi)發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒(méi)有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國(guó)家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無(wú)法滿(mǎn)足不同消費(fèi)群體的住房需求。

　　五、對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

　　1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲(chǔ)備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬(wàn)m2，平均按120m2/套計(jì)算，尚有近600套住房待售，營(yíng)業(yè)房存量有2萬(wàn)m2，平均按80m2/間計(jì)算，尚有250間營(yíng)業(yè)房待售，加上未來(lái)一兩年之內(nèi)將有約20萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，應(yīng)該說(shuō)，未來(lái)兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢(shì)必形成一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，這對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對(duì)土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開(kāi)發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。

　　2、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。鳳岡縣的購(gòu)房群體，其資金來(lái)源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門(mén)切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。

　　3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況是良好的，但發(fā)布虛假?gòu)V告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個(gè)別購(gòu)房人也有投資性和投機(jī)性購(gòu)房?jī)A向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。去年以來(lái)，從中央到地方專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，鳳岡縣房管部門(mén)也專(zhuān)門(mén)召集各房開(kāi)企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門(mén)緊密配合協(xié)調(diào)，針對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題，采取切實(shí)有效的措施，以對(duì)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等擾亂市場(chǎng)的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信開(kāi)發(fā)、規(guī)范發(fā)展。

　　4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房和開(kāi)發(fā)商理性開(kāi)發(fā)。目前，鳳岡縣購(gòu)房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手，設(shè)計(jì)出面積適中，功能齊全的房屋推向市場(chǎng)，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。

　　5、積極調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國(guó)家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從而滿(mǎn)足不同階層的住房需求。近五年來(lái)，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿(mǎn)足各個(gè)階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿(mǎn)足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房?jī)r(jià)格的作用，其社會(huì)效用是非常巨大的。上級(jí)每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇19

　　市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性?xún)r(jià)比會(huì)越來(lái)越好。

　　第二章：產(chǎn)品研究及分析

　　專(zhuān)家普遍認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步走出了概念競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，伴隨著市場(chǎng)成熟的腳步，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷(xiāo)售的最終結(jié)果。

　　一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析

　　本案位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路8號(hào)、10號(hào)院，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長(zhǎng)線(xiàn)與朝外大街之內(nèi)，距東二環(huán)1.7公里、距東三環(huán)0.8公里；項(xiàng)目地塊西隔工體東路為工人體育場(chǎng)游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū)，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項(xiàng)目占地1.21公頃，屬典型的“插空”項(xiàng)目；規(guī)劃總建筑面積8.12萬(wàn)平方米，建筑密度31%，容積率5.37。

　　從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式，規(guī)劃方案難度較大。針對(duì)本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮，對(duì)該規(guī)劃項(xiàng)目作如下分析：

　　1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

　　（1）、地處東二、三環(huán)之間，是公認(rèn)的的高地價(jià)區(qū)位，土地使用權(quán)的獲取來(lái)之不易，絕對(duì)區(qū)位上乘。

　　（2）、位于三大商務(wù)、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣，商業(yè)氣氛濃厚，同時(shí)可分流四大核心區(qū)域的客戶(hù)，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶(hù)大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費(fèi)能力。

　　（3）、緊鄰工人體育場(chǎng)館和富國(guó)海底世界兩個(gè)具有代表性的消費(fèi)場(chǎng)所；綜合考慮，有一定的投資空間，經(jīng)概念提升、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場(chǎng)。

　　（4）、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全，特別是商業(yè)配套、健身、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所多，并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，對(duì)客戶(hù)心理影響會(huì)較大。

　　（5）、與本區(qū)域內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，周邊現(xiàn)狀綠化較好、樹(shù)齡長(zhǎng)、污染小且與大型公園相隔不遠(yuǎn)，在某種程度上來(lái)講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的項(xiàng)目；

　　2、項(xiàng)目劣勢(shì)

　　（1）、相對(duì)區(qū)位一般，東離國(guó)貿(mào)商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務(wù)氣氛不濃。

　　（2）、四鄰小環(huán)境較差，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質(zhì)不高，文化氣息不夠理想，對(duì)業(yè)主的日后生活會(huì)有一定的影響，不適宜建高尚純居住區(qū)。

　　（3）、項(xiàng)目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴(yán)重，人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)較大壓力，特別是進(jìn)入后期銷(xiāo)售階段隨著工程形象的拔高，視覺(jué)效果會(huì)越來(lái)越差。

　　（4）、項(xiàng)目地處朝外及平安大街延長(zhǎng)線(xiàn)之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。

　　（5）、板樓中東西朝向的戶(hù)型所占比例大于南北向戶(hù)型的比例，不利于銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)及項(xiàng)目檔次的提升，并且與項(xiàng)目整體定位于高檔相矛盾；且部分戶(hù)型套內(nèi)面積分配相對(duì)不合理，即相對(duì)于套內(nèi)戶(hù)型總面積，次臥、廚房的面積過(guò)小不符合目標(biāo)客戶(hù)的舒適生活習(xí)慣；

　　（6）、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多，與區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本案建筑規(guī)模、工期及入住時(shí)間存在較大劣勢(shì)，地下車(chē)位數(shù)量也不足，客戶(hù)容易被分流。

　　二、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位

　　通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢(shì)，不菲的地價(jià)決定了它只能做中高檔產(chǎn)品，

　　為了挖出其潛質(zhì)來(lái)我們必須對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分，而只有對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的需求做細(xì)致研究，才能有針對(duì)性地做產(chǎn)品細(xì)分。

　　1、產(chǎn)品規(guī)劃研究

　　從本宗地地塊形狀來(lái)看呈楔形，不十分規(guī)則，屬東西向長(zhǎng)、南北向短的不好利用地塊，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋；加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷(xiāo)售價(jià)格的提升及銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。很難想象出，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境。假如僅從本項(xiàng)目目前的戶(hù)型面積設(shè)計(jì)及所處區(qū)域地段來(lái)看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車(chē)位，而這兩點(diǎn)又恰恰是為本項(xiàng)目不可逾越的障礙；另外，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線(xiàn)及國(guó)貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實(shí)。

　　2、目標(biāo)客戶(hù)研究

　　（1）、因故不能或不愿離開(kāi)該區(qū)域的成功人士，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶(hù)型。

　　（2）、向往便利的運(yùn)動(dòng)、健康，追求時(shí)尚，工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運(yùn)動(dòng)員）。

　　（3）、中小規(guī)模個(gè)體經(jīng)貿(mào)公司，業(yè)務(wù)便利，商住兩用的需求者。

　　（4）、看準(zhǔn)獨(dú)特的位置、商機(jī)和產(chǎn)品的個(gè)性，用于投資的成功人士。

　　理由是：

　　（1）、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子。

　　（2）、工體、海底世界對(duì)一些年輕、追求健康、快樂(lè)生活一族有無(wú)窮的魅力，有一些運(yùn)動(dòng)員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國(guó)安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

　　（3）、本塊宗地處于周邊三大商業(yè)、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿(mǎn)足一些中小個(gè)體經(jīng)營(yíng)者居家辦（4）、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務(wù)、商業(yè)區(qū)的邊緣，只要戶(hù)型面積合理，便具有一定的投資概念。

　　（5）、居家辦公和投資型客戶(hù)對(duì)戶(hù)型朝向的要求并不十分敏感，可以解決本項(xiàng)目東西向房屋過(guò)多的劣勢(shì)，推出板式辦公樓的優(yōu)勢(shì)。

　　3、項(xiàng)目定位

　　商住兩用+投資概念

　　4、建筑規(guī)劃的調(diào)整

　　（1）、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計(jì)。

　　（2）、把兩個(gè)樓座的銜接處設(shè)計(jì)成投資或商業(yè)用房戶(hù)型，面積不宜大，拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改。

　　（3）、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu)，以增加室內(nèi)外空間的可變性，從而增加部分房間的開(kāi)間程度。

　　（4）、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式。

　　（5）、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出、夸張的表現(xiàn)，既要有現(xiàn)代感，又與投資人心態(tài)相吻合，色彩選用上應(yīng)冷暖色對(duì)比較為明顯，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^(guò)渡。

　　（6）、在陽(yáng)臺(tái)和窗體的表現(xiàn)上，應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié)，局部采用變化，力求新穎、實(shí)用，使客戶(hù)從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺(jué)；另外，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料、新工藝的運(yùn)用，盡量避免市場(chǎng)上產(chǎn)品相似化、趨同化的弊病，尋求獨(dú)到將是我產(chǎn)品設(shè)計(jì)的第一原則。

　　第三章：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體戰(zhàn)略構(gòu)想

　　營(yíng)銷(xiāo)，從本質(zhì)上講，是產(chǎn)品個(gè)性化的最大張揚(yáng)。

　　實(shí)踐證明，抓住產(chǎn)品獨(dú)有的特征，進(jìn)行最強(qiáng)有力的差異性宣傳，是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化的根本法寶。

　　該項(xiàng)目獨(dú)有的特征是：

　　1、緊鄰在北京人心目中無(wú)可替代的國(guó)安主場(chǎng)——工人體育場(chǎng)，這是一個(gè)市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、大型演出于一體的場(chǎng)館；此外，還有一個(gè)綜合性的室內(nèi)工人體育館。

　　2、緊鄰生活在北京這樣一個(gè)內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個(gè)海洋生活縮影的水晶宮——富國(guó)海底世界。這兩個(gè)所在是全北京崇尚健康生活，維護(hù)京城尊嚴(yán)的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。

　　緊緊抓住這一其他項(xiàng)目所不及的差異性特征，喊出“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口，健康生活每一天”的響亮口號(hào)，進(jìn)行主題概念的演繹升華，提出“泛會(huì)所”的概念：“成人會(huì)所在工體，兒童會(huì)所在海底”，把“足球運(yùn)動(dòng)與國(guó)安主場(chǎng)”的熱點(diǎn)以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動(dòng)結(jié)合起來(lái)進(jìn)行操作，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響度和美譽(yù)度；通過(guò)金牌的物業(yè)管理服務(wù)，把健康居住和家居辦公、投資理財(cái)有機(jī)結(jié)合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。不足400套住房在1000多萬(wàn)人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問(wèn)題。

　　總之，“運(yùn)動(dòng)·健康”是該項(xiàng)目唯一可以在最短時(shí)間內(nèi)形成影響力的著眼點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)，也是最容易演繹的時(shí)代話(huà)題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實(shí)惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇20

　　x市作為新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車(chē)道，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。

　　x煤業(yè)作為從走出去的企業(yè)，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛(ài)，積極投身到x市的城市建設(shè)中，就xx煤業(yè)取得開(kāi)發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開(kāi)發(fā)建議：

　　一、屬性描述

　　（一）地段屬性：

　　1、本宗土地為原x市一中校址，地處x市東街，在x市最繁華的東北拐角xx大酒店的東邊，南臨東街，臨街地界長(zhǎng)度約50米，其它三面均未直接臨街。

　　2、南、北、西臨街建筑均為近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無(wú)法直接臨街，并無(wú)法拆遷；東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓，可拆遷。

　　3、北面留有一約6米寬的大門(mén)，通x市步行街。

　　（二）周邊業(yè)態(tài)：

　　1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營(yíng)日用百貨為主。

　　2、比較高檔的有商場(chǎng)、百貨xx店，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，2個(gè)中型商場(chǎng)，環(huán)衛(wèi)在北、西、南三面。

　　3、其它為分散經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。

　　4、在其周邊正在興建的有南街的世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)，建筑面積為4.2萬(wàn)平方米；女人街，建筑面積約為2萬(wàn)平方米。

　　主要以日用百貨類(lèi)為主，業(yè)態(tài)重疊。

　　（三）圍繞，已形成x市傳統(tǒng)的購(gòu)物休閑中心。

　　本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，價(jià)值更大。

　　二、項(xiàng)目建議

　　（一）定位建議：

　　商業(yè)樓盤(pán)，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài)。

　　1、品牌入住定位：能夠邀請(qǐng)百貨入住，復(fù)制一個(gè)百貨銀川東方紅店到x市，帶動(dòng)本樓盤(pán)的銷(xiāo)售。

　　原百貨xx店規(guī)模太小。

　　2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原x市該市場(chǎng)比較分散，而且經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好。

　　3、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng)，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營(yíng)困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。

　　（二）其它定位：

　　高檔高層住宅，市場(chǎng)前景好、潛力大；但是，可開(kāi)發(fā)建設(shè)面積小，市場(chǎng)價(jià)格偏低，投資成本大，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低。

　　（三）開(kāi)發(fā)建議：

　　1、沿東街8套營(yíng)業(yè)房采取置換的形式納入開(kāi)發(fā)范圍。

　　2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。

　　3、北邊原有的大門(mén)拆高拆寬。

　　4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開(kāi)發(fā)成本。

　　（四）規(guī)劃建議：

　　1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

　　2、沿原校門(mén)東邊的8套二層營(yíng)業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。

　　3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。

　　4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門(mén)，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開(kāi)發(fā)成本。

　　三、其它建議

　　就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)�賺取一定的土地差價(jià)，退出本宗土地的開(kāi)發(fā)，另選開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，介入開(kāi)發(fā)。

精選房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 篇21

　　一、項(xiàng)目背景

　　為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》關(guān)于加快本市綠化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式加入wto北京20__奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。

　　由北京__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該項(xiàng)目”)

　　二.項(xiàng)目歷史條件

　　1宗地簡(jiǎn)介

　　宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類(lèi)居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類(lèi)居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線(xiàn)未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門(mén)的聯(lián)絡(luò)線(xiàn)，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

　　2項(xiàng)目概況

　　宗地由后沙峪政府與北京__經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于19__年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京__公司于19__年取得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由__公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)工作。因多方面原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

　　3合作方式

　　由我方出面與__公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與__公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬(wàn)元(含200萬(wàn)元付政府定金)由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。

　　房地產(chǎn)公司guǎn lǐ建議

　　第一條公司為形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，倡導(dǎo)參與guǎn lǐ，不斷創(chuàng)新，并激勵(lì)員工就其平時(shí)工作經(jīng)驗(yàn)或研究心得，對(duì)公司業(yè)務(wù)、guǎnlǐ及技術(shù)，提供建設(shè)性的改善意見(jiàn)，藉以提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效，特訂定本辦法。

　　第二條公司各級(jí)員工對(duì)本公司的經(jīng)營(yíng)，不論在技術(shù)上或guǎn lǐ上，如有改進(jìn)或興革意見(jiàn)，均可將擬建議事項(xiàng)內(nèi)容詳予填列，報(bào)相關(guān)職能部門(mén)。

　　第三條建議書(shū)內(nèi)應(yīng)列的主要項(xiàng)目如下：

　　(一)建議事由：簡(jiǎn)要說(shuō)明建議改進(jìn)的具體事項(xiàng)。

　　(二)原有缺失：詳細(xì)說(shuō)明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應(yīng)予興革意見(jiàn)。

　　(三)改進(jìn)意見(jiàn)或辦法：詳細(xì)說(shuō)明建議改善之具體辦法，包括方法、程序及步驟等項(xiàng)。

　　(四)預(yù)期效果：應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明該建議案經(jīng)采納后，可能獲致的成效，包括提高效率、簡(jiǎn)化作業(yè)、增加銷(xiāo)售、創(chuàng)造利潤(rùn)或節(jié)省開(kāi)支等項(xiàng)目。

　　第四條建議書(shū)填妥后，應(yīng)以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人親收。

　　第五條建議書(shū)內(nèi)容如偏于批評(píng)，或無(wú)具體的改進(jìn)或興革實(shí)施辦法，或不具真實(shí)姓名者，不得為內(nèi)容不全，不予交付審議，其有真實(shí)姓名者，并應(yīng)由收受部門(mén)負(fù)責(zé)人據(jù)實(shí)委婉簽注理由，將原件密退還原建議人。

　　第六條公司為審議員工建議案件，設(shè)置員工建議審議領(lǐng)導(dǎo)小組，集團(tuán)行政部、企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人與提案相關(guān)部經(jīng)理為審議召集人。

　　第七條審議領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)如下：

　　(一)關(guān)于員工建議案件的審議事項(xiàng)。

　　(二)關(guān)于員工建議案件評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的研訂事項(xiàng)。

　　(三)關(guān)于建議案件獎(jiǎng)金金額的研議事項(xiàng)。

　　(四)關(guān)于建議案件實(shí)施成果的檢討事項(xiàng)。

　　(五)其他有關(guān)建議制度的研究改進(jìn)事項(xiàng)。

　　第八條相關(guān)職能部門(mén)收受建議書(shū)后，認(rèn)為完全者，應(yīng)即于收件三日內(nèi)編號(hào)密封送交召集人，提交審議領(lǐng)導(dǎo)小組審議。如因案情特殊，得由審議領(lǐng)導(dǎo)小組另行洽請(qǐng)與該建議案內(nèi)容有關(guān)的人員先行評(píng)核，提供審議領(lǐng)導(dǎo)小組作為審議參加。

　　前項(xiàng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組的審議除因案件特殊者得延長(zhǎng)至30天外，應(yīng)于審委會(huì)召集人收件日起15天內(nèi)完成審議工作。

　　第九條公司員工所提建議，具有下列情事之一者，應(yīng)予獎(jiǎng)勵(lì)：

　　(一)對(duì)于公司組織研提調(diào)整意見(jiàn)，能收精簡(jiǎn)或強(qiáng)化組織功能效果者。

　　(二)對(duì)于公司產(chǎn)品銷(xiāo)售或售后服務(wù)，研提具體改進(jìn)方案，具有重大價(jià)值或增進(jìn)收益者。

　　(三)對(duì)于產(chǎn)品修護(hù)的技術(shù)，提出改進(jìn)方法，值得實(shí)行的。

　　(四)對(duì)于公司各項(xiàng)規(guī)章、制度、辦法提供具體改善建議，有助于經(jīng)營(yíng)效能提高者。

　　(五)對(duì)于公司各項(xiàng)作業(yè)方法、程序、報(bào)表等，提供改善意見(jiàn)，具有降低成本、簡(jiǎn)化作業(yè)、提高工作效率的功效者。

　　(六)對(duì)于公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)的研究發(fā)展等事項(xiàng)，提出研究報(bào)告，具有采納價(jià)值或效果者。

　　第十條前條獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)，由審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員依員工建議案評(píng)核表各個(gè)評(píng)核項(xiàng)目分別逐項(xiàng)研討并評(píng)訂分?jǐn)?shù)后，以總平均分?jǐn)?shù)擬定等級(jí)及其獎(jiǎng)金金額。

　　第十一條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為不宜采納施行者，應(yīng)交由收受部門(mén)據(jù)實(shí)委婉簽注理由通知原建議人。

　　第十二條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為可以采納并施行于本公司者，應(yīng)由審議領(lǐng)導(dǎo)小組召集人于審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定后三日內(nèi)，以書(shū)面詳細(xì)注明建議人姓名、建議案內(nèi)容及該建議案施行后對(duì)公司的可能貢獻(xiàn)、核定等級(jí)及獎(jiǎng)金數(shù)額與理由，連同審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員的評(píng)核表，一并報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理核定。按等級(jí)于年終工作總結(jié)大會(huì)上發(fā)給獎(jiǎng)金。

　　第十三條為避免審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員對(duì)建議人的主觀印象，影響評(píng)核結(jié)果的公平起見(jiàn)，在建議案未經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)定前，對(duì)建議人的姓名應(yīng)予保密，不得泄露。

　　第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的獎(jiǎng)金，按人數(shù)平均發(fā)給。

　　第十五條有下列各情形之一者，不得申請(qǐng)核獎(jiǎng)：

　　(一)各級(jí)主管人員對(duì)其本身職責(zé)范圍內(nèi)所作的建議。

　　(二)被指派或聘用為專(zhuān)門(mén)研究工作而提出與該工作有關(guān)的建議方案者。

　　(三)由主管指定為業(yè)務(wù)、guǎn lǐ、技術(shù)的改進(jìn)或工作方法、程序、表報(bào)的改善或簡(jiǎn)化等作業(yè)，而獲致的改進(jìn)建議者。

　　(四)同一建議事項(xiàng)經(jīng)他人提出并已獲得獎(jiǎng)金者。

　　第十六條公司各單位如有任何問(wèn)題或困難，需求解決或改進(jìn)時(shí)，經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后得公開(kāi)向員工征求意見(jiàn)，所得建議的審議與獎(jiǎng)勵(lì)，得依本辦法辦理。

　　第十七條員工建議案的最后處理情形，應(yīng)由收受部門(mén)通知原建議人，員工所提建議，不論采納與否均應(yīng)由行政部負(fù)責(zé)歸檔。經(jīng)核定給獎(jiǎng)的建議案，并應(yīng)在公司中表?yè)P(yáng)。

　　第十八條本辦法經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后公布施行，修訂時(shí)同。