有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023（精選13篇）
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇1
隨著我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動，目前，商品住房建設(shè)進入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。20__年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進行了調(diào)研，形成了一些認識與思考。
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達到36.75%。根據(jù)20__年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況。目前，我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達17.8萬平方米。其中：20__年開發(fā)量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;20__年開發(fā)量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元;20__年19.69萬平方米，完成投資2.21億元;20__年開發(fā)量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。20__年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。
(三)商品房銷售及價格情況：20__年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;20__年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是進城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達地區(qū)大部分外出打工人員的中遠期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動住房價格的上漲。
二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題
(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費預(yù)期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。
(二)總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。
(三)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。
(四)資金鏈緊張。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢;但在銷售淡季，特別是受08年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力不強。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家，以前大的項目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的。總的來說，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實力不強，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。
(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費者的吸引力有限。
(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一，設(shè)計千篇一律，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟利益趨動下，不顧規(guī)劃設(shè)計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達不到設(shè)計要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。
(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個小區(qū)實行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。
(九)非市場化動作依然存在。“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費市場造成了一定的的沖擊。
三、加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議
針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓。圍繞實現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃，落實調(diào)控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進一步提升。
(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實建設(shè)項目和年度計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機制，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障。
(二)控制土地開發(fā)規(guī)模。建議每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規(guī)劃設(shè)計條件，做到有計劃地出讓，并接受社會監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，項目控制模式為“組團-小區(qū)”式,實行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵在新區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力，確保小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。
(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[20__]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。
(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點，加快廉租房、啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進、互為補充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)。控制普通商品房開發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。
(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)時，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項目紅線，并預(yù)留接口。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施, 加強教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè), 創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境, 以吸引實力更強的房地企業(yè)來我縣投資。
(六)__產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受20__年全球性金融危機及房產(chǎn)市場不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系，促進銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。
(七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組、兼并、控股等多種方式實行強強聯(lián)手，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設(shè)，爭取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項目，同時要引進一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資，帶動和推進我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一。
(八)保障低收入家庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動公共租賃房、經(jīng)濟適用房建設(shè)，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。
(九)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發(fā)展，促進住房梯度消費，引導(dǎo)居民的住房消費習(xí)慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環(huán)。
(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴格按照國家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報體系。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)和信息，認真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持，實現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動。三是加強住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設(shè)局副局長、房產(chǎn)局局長、縣房產(chǎn)局副局長)
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇2
一、區(qū)域市場
近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅20__年批租出讓的地塊就達700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計，20__年北京僅新開樓盤就達200余個，平均每40小時即出現(xiàn)一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進入20__年后，第一季度新開盤的項目就達90個，平均每天一個新樓盤出現(xiàn)，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪。
__花園位于朝陽區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是，諸如“陽光都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷售周期較長、售價較高，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點等因素，我們認為在考慮產(chǎn)品競爭對手的區(qū)域時應(yīng)擴展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點地區(qū)，待開樓盤較多，體量較大，其中主要項目有：
1、北京世界科貿(mào)中心：
開發(fā)商為香江國際集團，曾在北京成功開發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會展中心，該項目位于京廣中心以南，嘉里中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。
2、金地國際花園：
開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團，該項目東至北京施工機械廠，西至北京儀表廠，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米，預(yù)計建設(shè)規(guī)模為40萬平方米。
3、建外SOHO：
開發(fā)商為北京紅石企業(yè)――中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司，位于建外大街第一機床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計，計劃于20__年6月開始內(nèi)部認購，樣板間將在20__年5月底完工，項目未推出，已是喊殺一片。
4、新城國際(理想世界)
開發(fā)商為北京萬通實業(yè)有限公司，設(shè)計方案通過國際招標(biāo)，在10多個方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原北京開關(guān)廠廠址，京廣中心以南，漢威大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米。新城國際由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰朝陽路，位于整個項目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國際公寓位于整個項目的北部，東臨東大橋東路，西接關(guān)東店南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號路，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬平方米。該項目已于4月5日國貿(mào)展會亮相，均價9400元/平，展會期間認購火爆，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破1萬元。
5、建華大廈
開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿(mào)展會正式推出。
6、大連萬達項目
大連萬達本年度將在北京開發(fā)兩個項目，一個位于CBD商圈，現(xiàn)代城對面，金地國際花園西側(cè)，總建筑面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓;另外一個位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū)，預(yù)計本年度6、7月份亮相。大連萬達和深圳金地
今年同時在國貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估。
7、城中大廈
由成功開發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園(我公司代理)的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)，預(yù)計于下半年開工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬平方米。
上述項目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手;并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷售上會形成一定沖擊，對整體實現(xiàn)11000~120__元/平米的銷售均價及預(yù)期利潤會有一定困難。
詳細調(diào)研資料見下表：
附表1：部分在售項目戶型、面積市場調(diào)查統(tǒng)計
單位：平方米
項目名稱 一居 二居 三居 四居 備注
二、結(jié)論
通過以上數(shù)據(jù)對比20__年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場競爭激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢;至于今年一季度北京市住宅均價與去年同期相比，上升5%左右，專家認為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征，不足為憑。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價款的進一步下調(diào)不可避免;換言之，市場房屋的.整體性價比會越來越好。
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇3
(一)研究的背景和目的
自1998年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長總體平穩(wěn)，一直以CDP增長速度的2-3倍增長，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%，這標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來。
隨著國家“抑制過熱”政策的實施，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅由 20xx年的 30.3%，逐步回落到 20xx年的28.1%、20xx年的19.8%、20xx年的21.8%;但20xx年投資增幅又有所上升，達到30.2%。
由于受國際金融危機以及國內(nèi)“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進、經(jīng)濟進入調(diào)整期等因素的影響，20xx年下半年，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管如此，漲幅的絕對值仍在20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。據(jù)國家20xx年《經(jīng)濟藍皮書》預(yù)測，20xx年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”。
隨著XX市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟綜合實力迅速增強，居民對生活和居住水平有了新的需求。XX市為了改善和提高市內(nèi)客商及居民住房條件，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)軟環(huán)境，為開發(fā)區(qū)招商引資項目提供好的平臺和環(huán)境，也成為當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的首要任務(wù)。為此，市政府一直在不停地思索并完善房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和住房供求矛盾及商業(yè)發(fā)展需要，確定九龍居房地產(chǎn)項目由城建公司負責(zé)組織實施開發(fā)。
然而，房地產(chǎn)投資收益與風(fēng)險并存，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，隨著行業(yè)的發(fā)展，資金更加密集，單個項目投人更大，風(fēng)險更高。為了規(guī)避風(fēng)險，獲取與提高利潤，開發(fā)企業(yè)對投資前期的可行性研究和項目論證工作更加重視。但是，與我國房地產(chǎn)高速發(fā)展相比，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的理論與實踐較為滯后，缺少成熟的理論作為指導(dǎo)，國家對此還沒有出臺詳細的規(guī)范性文件，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究在我國還不夠規(guī)范與科學(xué)，必須予以加強。特別是在當(dāng)前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不明確的情況下，項目投資的不確定因素較多，風(fēng)險較大，對項目可行性研究要求較高，要求必須對宏觀與區(qū)域的市場的動態(tài)發(fā)展有準(zhǔn)確的戰(zhàn)略把握。
本文旨在運用現(xiàn)代項目管理有關(guān)可行性分析的理論和方法，遵循項目評價的一般原則和過程，著重結(jié)合當(dāng)前全球金融危機下的房地產(chǎn)市場情況，從項目的市場可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性的角度，對房地產(chǎn)項目可行性研究的關(guān)鍵因素進行分析，探討出一種較為具體的、實用的房地產(chǎn)項目可行性分析及管理方法體系，進而就九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進行全面分析，得出該項目可行性研究結(jié)論。同時，有針對性地提出一些完善房地產(chǎn)項目可行性分析研究的建議，為企業(yè)能夠在當(dāng)前特殊大環(huán)境下正確做出項目開發(fā)決策提供幫助和參考。
(二)選題意義
可行性研究是指在具體實施某一投資建設(shè)方案前，對擬建項目在市場上、工程上、經(jīng)濟上的可行性進行論證、研究和評價。可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)活動中最基本的、首要的工作，也是開發(fā)項目投資決策的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目具有投資額大、風(fēng)險高、建設(shè)和運營周期長等特征，受自然、社會、經(jīng)濟、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失。隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，靠投機獲取暴利的時代已經(jīng)過去。現(xiàn)在，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的成功與否，越來越取決于項目前期的可行性研究。因此，有必要加強我國房地產(chǎn)項目可行性分析的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的投資決策提供較為完整、科學(xué)、有效的理論方法指導(dǎo)。
九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，特別是最近我們國家為拉動內(nèi)需應(yīng)對金融危機而出臺的十項措施之首就是加快建設(shè)保障性安居工程，面向房地產(chǎn)業(yè)的9000億元投資計劃和適度寬松的貨幣政策為該項目的實施提供了良好的資金籌措環(huán)境;符合經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求，將極大的促進XX市第三產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展，安置富余勞動力就業(yè)，提高居民的收入，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，拉動經(jīng)濟增長;符合XX市中心城區(qū)的規(guī)劃要求，有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件。同時，由于九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目投資規(guī)模和時間跨度較大，投資效果不單對開發(fā)企業(yè)具有絕對重要的意義，而且也是決定本公司發(fā)展前景的關(guān)鍵性因素。因此，對該開發(fā)項目進行可行性分析研究，對項目的順利實施具有決定性意義。
綜上所述，這項應(yīng)用研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義，可以為城建公司后續(xù)項目及我國類似項目的開發(fā)提供借鑒和參考。同時，也為我國房地產(chǎn)項目可行性研究在理論及其應(yīng)用的完善提出一定見解。
四、主要研究內(nèi)容、方法、論文框架結(jié)構(gòu)及進度安排
(一)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1、國外研究現(xiàn)狀
可行性研究工作是在本世紀前葉隨著經(jīng)濟和管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的，至今己有七十多年的歷史。早在20世紀30年代，美國在開發(fā)田納西河流域時，就開始把可行性研究列入開發(fā)程序，成為工程項目規(guī)劃的重要階段，使工程建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟效益。二次世界大戰(zhàn)后，可行性研究隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進的發(fā)展而得到了不斷充實和完善，逐步形成一門保證實現(xiàn)工程建設(shè)最佳經(jīng)濟效果的綜合性科學(xué)。
目前，不但西方國家把可行性研究作為工程項目投資決策的重要手段，中東地區(qū)、亞洲一些發(fā)展中國家也都開展了可行性研究。世界銀行等國際金融組織，已把可行性研究作為申請工程項目貸款的依據(jù)。其發(fā)展過程中主要著作包括:經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)《發(fā)展中國家工業(yè)項目分析手冊》，經(jīng)濟學(xué)家林恩•斯奎爾(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《項目經(jīng)濟分析——影子價格的推導(dǎo)和估算》，約翰•漢森撰寫的《項目評價使用指南》等;其中，1978 年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)編寫了《工業(yè)可行性研究手冊》，1980年又編寫了《工業(yè)項目評價手冊》，這就為世界各國特別是發(fā)展中國家開展工程建設(shè)可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時也為在國際上推行可行性研究工作創(chuàng)造了條件。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的具體運用，最早也是出現(xiàn)在20世紀30年代的美國。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也越來越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項目投資決策前必須認真完成的工作。
在房地產(chǎn)項目可行性研究中，吸收了遙控遙測技術(shù)、計算機軟件技術(shù)等科學(xué)技術(shù)的最新成果，運用了經(jīng)濟計量學(xué)、數(shù)量經(jīng)濟學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟學(xué)、市場預(yù)測學(xué)、系統(tǒng)論等方面的最新經(jīng)濟理論成果，用于科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益;同時，還吸收了企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營銷理論和施工組織管理等現(xiàn)代管理科學(xué)理論，用以降低投資成本提高投資收益率。
國外一些專家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)項目投資的可行性。例如:
①W.Behrens 和P.M.Hawranek認為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)，是投資分析中的重要環(huán)節(jié)，可行性研究是一個繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個反復(fù)優(yōu)化過程。
②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)認為在房地產(chǎn)可行性研究中要對風(fēng)險有足夠的認識，以免出現(xiàn)決策失誤。并把風(fēng)險分成財務(wù)風(fēng)險(financial risk)、可保風(fēng)險(insurable risk)和經(jīng)營風(fēng)險(business risk)三類，要求在可行性研究中要加以重點考慮。
③Arthur J.Keowr(1993)認為在房地產(chǎn)項目可行性研究中對不確定性因素分析時，可以采用概率分析法來測算風(fēng)險的大小以及對項目的影響程度。
④一些學(xué)者在可行性研究中，對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟評價時，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。此外，聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO )、國際復(fù)興開發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟組織，分別編寫了包括房地產(chǎn)項目在內(nèi)的投資項目可行性研究教材。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實踐在國外己經(jīng)比較成熟。
2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀
在我國，房地產(chǎn)項目可行性研究起步于20世紀70年代末，主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起、加以推廣的。1981年國務(wù)院《技術(shù)引進和設(shè)備進口工作暫行條例》中明確規(guī)定:所有新建、擴建大中型項目，都要在經(jīng)過反復(fù)周密的論證和比較后，提出項目可行性研究報告;國家計委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個重要技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設(shè)程序”。
1983年國家計委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，進一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批項目設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)和依據(jù)。
1987年，為了推進建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的開展，實現(xiàn)項目決策科學(xué)化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經(jīng)濟效益，國家計委又頒發(fā)了《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，要求在大中型基本建設(shè)項目和限額以上技術(shù)改造項目中貫徹實行，又進一步提高了我國可行性分析工作的科學(xué)化、程序化水平。進入20世紀90年代，隨著國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，國家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題。
為此，國家計委及時收集全國各地在進行建設(shè)項目經(jīng)濟評價中的經(jīng)驗以及暴露的問題，于1993 年4月，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》。為規(guī)范和指導(dǎo)項目前期可行性研究工作，20xx年9月，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，國家發(fā)展計劃委員會于20xx年頒發(fā)了《投資項目可行性研究指南》，這都是指導(dǎo)我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析工作的主要文獻。目前可行性研究己列入我國基本建設(shè)程序。
除了由政府倡導(dǎo)發(fā)起外，國內(nèi)一些學(xué)者對房地產(chǎn)項目可行性分析也進行了研究:
①安力在《房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析售價預(yù)測方法淺析》(1995.4)中，認為正確、合理的預(yù)測房地產(chǎn)的售價是房地產(chǎn)可行性分析的重要環(huán)節(jié)，提出采用市場比較法和收益還原法來確定房地產(chǎn)的銷售價格是比較合理的、可行的。
②閻小燕在《房地產(chǎn)投資可行性研究中的區(qū)位分析》(1999.5)中，認為區(qū)位分析是房地產(chǎn)投資可行性分析中至關(guān)重要的因素，并建議要根據(jù)上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論和沿邊發(fā)展理論，從整個城市布局、城市規(guī)劃的角度來考慮地塊投資的利弊。
③陳傳釗在《房地產(chǎn)項目可行性研究中信息系統(tǒng)的應(yīng)用探討》(1997.3)中，認為在進行房地產(chǎn)項目可行性研究時需要運用很多的信息數(shù)據(jù)，建議采用計算機等高科技手段，并提出了可行性分析計算機軟件程序的設(shè)計思路。
④梁爽在《房地產(chǎn)投資可行性分析中的成本及投資估算》(20xx.9)中，分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，并提出了行業(yè)平均水平估算法、近似估算法等房地產(chǎn)投資成本的估算原理和方法。
⑤張先玲在《論加強房地產(chǎn)項目可行性分析特殊性的研究》(20xx.12)中，從可行性分析的一般性問題和房地產(chǎn)項目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險性，認為科學(xué)性分析、合理預(yù)測、及時采取措施積極應(yīng)對是規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的有效方法。雖然在我國房地產(chǎn)項目可行性研究取得了長足的進展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟、社會效益，許多國內(nèi)學(xué)者也進行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項目可行性研究還處在起步的初級階段。
(二)主要研究內(nèi)容及研究方法
1、研究的技術(shù)路線
可行性分析理論概述→房地產(chǎn)項目可行性分析的步驟流程和內(nèi)容→九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本情況→該項目可行性分析(包括市場可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性等方面)→項目可行性分析結(jié)論→項目開發(fā)方案存在的問題及建議。
2、主要內(nèi)容
本論文由以下五部分組成:
第一部分，緒論。主要交代本論文研究的背景、目的和意義，系統(tǒng)地回顧房地產(chǎn)項目可行性分析研究的發(fā)展軌跡、國內(nèi)外相關(guān)研究的現(xiàn)狀。
第二部分，相關(guān)理論概述。主要交代房地產(chǎn)項目可行性分析的概念、作用、規(guī)范的可行性分析所應(yīng)采取的步驟與內(nèi)容，分析房地產(chǎn)項目可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環(huán)節(jié)的關(guān)鍵行為。
第三部分，介紹九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本情況，包括項目概況、開發(fā)企業(yè)基本情況、建筑規(guī)劃設(shè)計方案、項目開發(fā)計劃等。
第四部分，結(jié)合當(dāng)前世界金融危機影響下的房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的嚴峻態(tài)勢，以及中央及地方政府出臺的各項拉動內(nèi)需舉措所帶來的機遇，應(yīng)用本文的相關(guān)原理及理論，對九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性分析，得出項目可行性分析的結(jié)論及開發(fā)的建議。這是論文的重點部分。
(1)項目市場分析是根據(jù)擬開發(fā)項目的設(shè)想，在對相關(guān)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展變化的過程進行充分的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，就相關(guān)市場及產(chǎn)品的未來以發(fā)展趨勢做出合理的預(yù)測估計，并分析項目建成后可能的市場表現(xiàn)。主要包括市場調(diào)查和市場預(yù)測兩個方面的工作。這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了項目開發(fā)的必要性，是項目能否成立的最重要的依據(jù)。
本文遵循從宏觀到微觀的順序，在進行充分的房地產(chǎn)形勢及市場情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，對本項目的市場進行深入分析，通過對項目目標(biāo)產(chǎn)品的市場容量、價格、競爭力以及市場風(fēng)險進行分析預(yù)測，主要從產(chǎn)品定位、價格定位和目標(biāo)客戶群定位三個方面論證本項目市場定位的可行性。
(2)技術(shù)方案和建設(shè)條件是可行性研究的技術(shù)基礎(chǔ)，它決定了項目技術(shù)上的可行性。本文分析該項目建筑工程技術(shù)設(shè)計方案，根據(jù)先進性、適應(yīng)性、安全可靠性和法規(guī)適應(yīng)性原則，著重從規(guī)劃設(shè)計方案(包括項目總體布局、交通組織、建筑結(jié)構(gòu)、水電配置)、工程進度計劃安排、環(huán)境評價、營銷方式等方面，論證本項目的技術(shù)可行性。
(3)經(jīng)濟評價是根據(jù)國家經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略以及行業(yè)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，計算項目的效益和費用，通過多方案比較，對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟合理性進行分析論證，做出全面的評價，為項目科學(xué)決策提供依據(jù)。根據(jù)評價的目的和范圍的不同，項目經(jīng)濟評價分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價兩部分。對經(jīng)濟效果的分析和評價，是決定項目應(yīng)否投資的關(guān)鍵，也是項目可行性研究的核心部分。
本文將采取定性和定量分析相結(jié)合、動態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，測算項目的基本財務(wù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，并對項目投資的經(jīng)濟效益進行評估，得出本項目在經(jīng)濟方面是否可行的結(jié)論。同時，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對項目進行不確定性分析。
第五部分，研究結(jié)論和展望。對項目開發(fā)的可行性進行總結(jié)性分析，形成九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，并提出論文研究的意義。特別是針對目前銀行緊縮信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場整體下滑、政府宏觀調(diào)控政策加大的情況，為相關(guān)企業(yè)的階段性發(fā)展提供一定的理論支持。
3、主要研究方法
(1)運用文獻閱讀和調(diào)查訪問相結(jié)合的方法，對房地產(chǎn)項目可行性分析理論進行系統(tǒng)分析論述，作為本論文正確的理論和方法基礎(chǔ);采取問卷、訪談、抽樣、座談會等形式，進行詳細的調(diào)查取證，取得第一手數(shù)據(jù)資料，較為全面地把握新的經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為項目研究和論文寫作提供準(zhǔn)確的研究數(shù)據(jù)。
(2)運用SWTO分析，對該項目的開發(fā)環(huán)境、競爭對手的相對優(yōu)勢和劣勢、項目發(fā)展的機會和面臨的威脅等進行全方位的對比分析，得出該項目在市場定位方面是否合理可行的結(jié)論。
(3)運用成本法和市場法分析本項目定價的合理性，并運用定性分析和定量研究相結(jié)合、動態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合的分析方法對項目的盈利能力、償債能力、抗風(fēng)險能力進行分析，得出該項目在經(jīng)濟方面是否可行的結(jié)論。
(4)利用一定的技術(shù)手段找出項目的關(guān)鍵部分，從項目風(fēng)險及風(fēng)險控制成本方面對項目進行可行性分析，做好項目的事前控制。
(三)論文框架結(jié)構(gòu)
第1章 緒論
1.1選題背景與研究意義
1.2國內(nèi)外房地產(chǎn)項目可行性研究現(xiàn)狀
1.3研究思路和方法
1.4研究內(nèi)容和論文架構(gòu)
第2章 房地產(chǎn)項目可行性研究理論分析
2.1房地產(chǎn)項目可行性研究的概念和作用
2.2房地產(chǎn)項目可行性研究的理論依據(jù)
2.3房地產(chǎn)項目可行性研究的主要內(nèi)容和方法
2.4本章小結(jié)
第3章 九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目概述
3.1項目背景分析
3.1.1項目概況
3.1.2企業(yè)簡介
3.2項目規(guī)劃設(shè)計方案
3.3項目開發(fā)計劃
3.4本章小結(jié)
第4章 九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析
4.1政策與宏觀形勢分析
4.2XX市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析
4.3項目周邊概況與競爭個案分析
4.4項目SWOT分析
4.5項目的市場細分與定位
4.6本章小結(jié)
第5章 九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目技術(shù)可行性分析
5.1項目建設(shè)條件分析
5.2項目工程技術(shù)方案分析
5.3項目實施進度安排與控制
5.4本章小結(jié)
第6章 九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益評價
6.1項目綜合成本估算與資金籌措
6.2項目的損益分析與效益評價
6.3項目的不確定性分析
6.4本章小結(jié)
結(jié)論
1、項目可行性研究結(jié)論及相關(guān)建議
2、房地產(chǎn)項目可行性研究的建議與展望
(五)研究過程中可能遇到的困難和問題及解決的措施
在目前全球性金融危機大環(huán)境下，政府調(diào)控政策的延續(xù)性和影響力、房地產(chǎn)市場走勢等，都存在著很大的不確定性，這些都會對準(zhǔn)確判斷市場形勢、建設(shè)周期、成本估算造成較大影響和困難;同時，消費者持幣觀望心理增強、經(jīng)濟形勢波動造成的消費群體變化等，都會對市場目標(biāo)的確定產(chǎn)生影響。
為此，在研究過程中，須特別注意市場調(diào)查方法的采用、資料的查詢和信息的掌握，特別是時刻關(guān)注政府調(diào)控政策、經(jīng)濟形勢變化對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響。
五、課題進行的方式、場所、所需儀器設(shè)備及經(jīng)費
在導(dǎo)師的精心指導(dǎo)下，借助于XX學(xué)院圖書館較為齊全的圖書資料和網(wǎng)絡(luò)信息，廣泛收集文獻資料、調(diào)查研究，參加有關(guān)研討活動，在不斷考察、學(xué)習(xí)、研究中，深入分析當(dāng)前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，分析論證開發(fā)項目可行性研究方案，完成學(xué)位論文。
場所:哈爾濱理工大學(xué)、XX學(xué)院
所需儀器及設(shè)備:計算機、打印機各一臺
經(jīng)費:調(diào)研差旅費:20xx元
圖書資料:1000元
小型會議費:1000元
打印、復(fù)印費:500元
六、參考文獻
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇4
一、項目背景
為落實《北京城市整體規(guī)劃》加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》關(guān)于加快本市綠化房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書的內(nèi)容隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入wto北京20__奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點.順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。
由北京__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項目(以下簡稱“該項目”)
二.項目歷史條件
1宗地簡介
宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。
2項目概況
宗地由后沙峪政府與北京__經(jīng)濟開發(fā)公司于19__年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京__公司于19__年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由__公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書的內(nèi)容因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。
3合作方式
由我方出面與__公司簽訂協(xié)議，該公司負責(zé)解除與__公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元(含200萬元付政府定金)由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。
房地產(chǎn)公司guǎn lǐ建議
第一條公司為形成自己的核心競爭力，倡導(dǎo)參與guǎn lǐ，不斷創(chuàng)新，并激勵員工就其平時工作經(jīng)驗或研究心得，對公司業(yè)務(wù)、guǎnlǐ及技術(shù)，提供建設(shè)性的改善意見，藉以提高經(jīng)營績效，特訂定本辦法。
第二條公司各級員工對本公司的經(jīng)營，不論在技術(shù)上或guǎn lǐ上，如有改進或興革意見，均可將擬建議事項內(nèi)容詳予填列，報相關(guān)職能部門。
第三條建議書內(nèi)應(yīng)列的主要項目如下：
(一)建議事由：簡要說明建議改進的具體事項。
(二)原有缺失：詳細說明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應(yīng)予興革意見。
(三)改進意見或辦法：詳細說明建議改善之具體辦法，包括方法、程序及步驟等項。
(四)預(yù)期效果：應(yīng)詳細說明該建議案經(jīng)采納后，可能獲致的成效，包括提高效率、簡化作業(yè)、增加銷售、創(chuàng)造利潤或節(jié)省開支等項目。
第四條建議書填妥后，應(yīng)以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業(yè)文化部負責(zé)人親收。
第五條建議書內(nèi)容如偏于批評，或無具體的改進或興革實施辦法，或不具真實姓名者，不得為內(nèi)容不全，不予交付審議，其有真實姓名者，并應(yīng)由收受部門負責(zé)人據(jù)實委婉簽注理由，將原件密退還原建議人。
第六條公司為審議員工建議案件，設(shè)置員工建議審議領(lǐng)導(dǎo)小組，集團行政部、企業(yè)文化部負責(zé)人與提案相關(guān)部經(jīng)理為審議召集人。
第七條審議領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)如下：
(一)關(guān)于員工建議案件的審議事項。
(二)關(guān)于員工建議案件評審標(biāo)準(zhǔn)的研訂事項。
(三)關(guān)于建議案件獎金金額的研議事項。
(四)關(guān)于建議案件實施成果的檢討事項。
(五)其他有關(guān)建議制度的研究改進事項。
第八條相關(guān)職能部門收受建議書后，認為完全者，應(yīng)即于收件三日內(nèi)編號密封送交召集人，提交審議領(lǐng)導(dǎo)小組審議。如因案情特殊，得由審議領(lǐng)導(dǎo)小組另行洽請與該建議案內(nèi)容有關(guān)的人員先行評核，提供審議領(lǐng)導(dǎo)小組作為審議參加。
前項審議領(lǐng)導(dǎo)小組的審議除因案件特殊者得延長至30天外，應(yīng)于審委會召集人收件日起15天內(nèi)完成審議工作。
第九條公司員工所提建議，具有下列情事之一者，應(yīng)予獎勵：
(一)對于公司組織研提調(diào)整意見，能收精簡或強化組織功能效果者。
(二)對于公司產(chǎn)品銷售或售后服務(wù)，研提具體改進方案，具有重大價值或增進收益者。
(三)對于產(chǎn)品修護的技術(shù)，提出改進方法，值得實行的。
(四)對于公司各項規(guī)章、制度、辦法提供具體改善建議，有助于經(jīng)營效能提高者。
(五)對于公司各項作業(yè)方法、程序、報表等，提供改善意見，具有降低成本、簡化作業(yè)、提高工作效率的功效者。
(六)對于公司未來經(jīng)營的研究發(fā)展等事項，提出研究報告，具有采納價值或效果者。
第十條前條獎勵的標(biāo)準(zhǔn)，由審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員依員工建議案評核表各個評核項目分別逐項研討并評訂分數(shù)后，以總平均分數(shù)擬定等級及其獎金金額。
第十一條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認為不宜采納施行者，應(yīng)交由收受部門據(jù)實委婉簽注理由通知原建議人。
第十二條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認為可以采納并施行于本公司者，應(yīng)由審議領(lǐng)導(dǎo)小組召集人于審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定后三日內(nèi)，以書面詳細注明建議人姓名、建議案內(nèi)容及該建議案施行后對公司的可能貢獻、核定等級及獎金數(shù)額與理由，連同審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員的評核表，一并報請總經(jīng)理核定。按等級于年終工作總結(jié)大會上發(fā)給獎金。
第十三條為避免審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員對建議人的主觀印象，影響評核結(jié)果的公平起見，在建議案未經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組評定前，對建議人的姓名應(yīng)予保密，不得泄露。
第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的獎金，按人數(shù)平均發(fā)給。
第十五條有下列各情形之一者，不得申請核獎：
(一)各級主管人員對其本身職責(zé)范圍內(nèi)所作的建議。
(二)被指派或聘用為專門研究工作而提出與該工作有關(guān)的建議方案者。
(三)由主管指定為業(yè)務(wù)、guǎn lǐ、技術(shù)的改進或工作方法、程序、表報的改善或簡化等作業(yè)，而獲致的改進建議者。
(四)同一建議事項經(jīng)他人提出并已獲得獎金者。
第十六條公司各單位如有任何問題或困難，需求解決或改進時，經(jīng)呈請總經(jīng)理核準(zhǔn)后得公開向員工征求意見，所得建議的審議與獎勵，得依本辦法辦理。
第十七條員工建議案的最后處理情形，應(yīng)由收受部門通知原建議人，員工所提建議，不論采納與否均應(yīng)由行政部負責(zé)歸檔。經(jīng)核定給獎的建議案，并應(yīng)在公司中表揚。
第十八條本辦法經(jīng)呈請總經(jīng)理核準(zhǔn)后公布施行，修訂時同。
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇5
第一章 項目總論
第二章 項目單位基本情況
第三章 項目背景及必要性
第四章 市場預(yù)測
第五章 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案
第六章 場址選擇
第七章 技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案
第八章 主要原材料、燃料供應(yīng)
第九章 總圖運輸與公用輔助工程
第十章 節(jié)能措施
第十一章 環(huán)境影響評價
第十二章 勞動安全衛(wèi)生與消防
第十三章 組織機構(gòu)與人力資源配置
第十四章 項目實施進度
第十五章 投資估算與資金籌措
第十六章 財務(wù)評價
第十七章 風(fēng)險分析
第十八章 研究結(jié)論與建議
附圖、附表、附件
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇6
自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準(zhǔn)、《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計局巴中調(diào)查隊采取實地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門，與問卷調(diào)查社會群眾相結(jié)合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢
一是售價企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來，受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較__年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是__年國內(nèi)整體經(jīng)濟發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回?zé)徨X大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過對5家房地產(chǎn)中介實地走訪了解，今年一月以來，受《條例》頒布實施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個新特點：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業(yè)主主動投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，__年以前，業(yè)主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下，今年的房源構(gòu)成比例變成了近5：5。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時企業(yè)反映單價下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力較大、物價低位運行，同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進，巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場
通過對100名社會群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個體工商戶，離退休人員)進行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點實施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點。
一是新政社會關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點實施;對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點實施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會各界對《條例》實施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少。《條例》已試點實施近一月，社會公眾對《條例》的詳細內(nèi)容、登記范圍、實施步驟等知曉幾何，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因為《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動產(chǎn)”問題時，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時，大家都知曉“簡政放權(quán)、保護權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購房、有效調(diào)控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎(chǔ)”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎(chǔ)”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導(dǎo)。
五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對“《條例》實施后最大擔(dān)憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進一步完善查詢、調(diào)閱機制，確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會被征過高的稅。”表明公眾對輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公布相關(guān)政策實施時間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時有44%的受訪者對不動產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔(dān)憂，亦表明希望《條例》實施具體方案應(yīng)盡快出臺落實。
三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察
(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政
為了適應(yīng)《條例》實施、“降息降準(zhǔn)”等新政實施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應(yīng)對新政實施帶來的影響。
一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進、積極應(yīng)對。首先，走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進行銷售策略整合，力促穩(wěn)價保量。其次，對已納入開發(fā)計劃的項目進行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開發(fā)，放緩整體開發(fā)腳步;同時針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實際情況，結(jié)合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報備等工作效率，切實提升服務(wù)水平，降低買賣雙方時間成本;同時采取切實可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認真履行居間職責(zé)，努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望
一是購房者觀望心態(tài)較重，等待價格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實施必然會使更多的房源涌現(xiàn)，價格勢必會繼續(xù)下行，因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。
二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關(guān)政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由于《條例》實施現(xiàn)屬于試點階段，且各地實施細則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實施細則、房產(chǎn)稅實施時間表等盡快出臺，利于社會群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯
3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調(diào)整征收營業(yè)稅期限相關(guān)政策，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進一步?jīng)_擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴大交易量;但由于《條例》實施、房產(chǎn)稅實施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見及建議
通過問卷收集和實地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下：
一是強化政策宣傳，正確引導(dǎo)解讀。進一步強化不動產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強化宣傳引導(dǎo)，確保群眾清楚了解不動產(chǎn)改革方案和《條例》實施細則，并給予支持配合，為不動產(chǎn)登記改革及《條例》實施穩(wěn)步推進夯實群眾基礎(chǔ)。
二是強化責(zé)任落實，出臺配套政策。針對不動產(chǎn)登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革后監(jiān)管及個人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動充分發(fā)揮衍生作用的問題等，進一步明確責(zé)任，逐步完善配套政策，努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機制。
三是強化配套服務(wù)，夯實物權(quán)保障。進一步梳理職能，簡化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項具體業(yè)務(wù)事項出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時，重點規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴厲查處各類違法違規(guī)行為，增強不動產(chǎn)登記的嚴肅性、權(quán)威性和公信力，保護群眾合法權(quán)益。
四是強化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場環(huán)境。加強對不動產(chǎn)登記監(jiān)管工作，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，實現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實時傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強市場監(jiān)測和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會信用體系和市場監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場健康、有序運行。
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇7
營銷，從本質(zhì)上講，是產(chǎn)品個性化的最大張揚。
實踐證明，抓住產(chǎn)品獨有的特征，進行最強有力的差異性宣傳，是實現(xiàn)銷售利潤最大化的根本法寶。
該項目獨有的特征是：
1、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場――工人體育場，這是一個市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運動、休閑娛樂、大型演出于一體的場館;此外，還有一個綜合性的室內(nèi)工人體育館。
2、緊鄰生活在北京這樣一個內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個海洋生活縮影的水晶宮――富國海底世界。這兩個所在是全北京崇尚健康生活，維護京城尊嚴的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。
緊緊抓住這一其他項目所不及的差異性特征，喊出“運動就在家門口，健康生活每一天”的響亮口號，進行主題概念的演繹升華，提出“泛會所”的概念：“成人會所在工體，兒童會所在海底”，把“足球運動與國安主場”的熱點以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動結(jié)合起來進行操作，擴大項目的影響度和美譽度;通過金牌的物業(yè)管理服務(wù)，把健康居住和家居辦公、投資理財有機結(jié)合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場轟動效應(yīng)。不足400套住房在1000多萬人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問題。
總之，“運動?健康”是該項目唯一可以在最短時間內(nèi)形成影響力的著眼點和發(fā)力點，也是最容易演繹的時代話題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一。
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇8
1城市規(guī)劃及發(fā)展簡述
2項目決策背景及摘要
2.1外部環(huán)境
1)城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等;
2)宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位;
3)項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
2.2內(nèi)部因素
1)項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義(一般3至5年)，在公司發(fā)展中的地位(是否核心項目);
2)公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用;
3)從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。
3項目概況
3.1宗地位置
3.2宗地現(xiàn)狀
四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。
3.3項目周邊的社區(qū)配套
3.4項目周邊環(huán)境
3.5大市政配套
3.6規(guī)劃控制要點
總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積;住宅建筑面積、公建建筑面積;綜合容積率、住宅容積率;建筑密度;控高;綠化率等。
3.7土地價格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。
4法律及政策性風(fēng)險分析
土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件;立項情況;規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件;征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。
5市場分析
區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況(近3-5年)、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢;各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和
產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會;產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征;產(chǎn)品定位及建議。
6主要經(jīng)營指標(biāo)分析
開發(fā)建設(shè)期間計劃分析;購置土地的資金來源計劃分析;營銷計劃分析;成本、費用、稅務(wù)分析;贏利能力分析。
7結(jié)論和建議
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇9
一、工作目標(biāo)
1、銷售目標(biāo)
計劃一年之內(nèi)完成銷售總額的60~70%，達到盈虧平衡點。
2、廣告目標(biāo)
通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達到向目標(biāo)客戶和潛在客戶推薦__花園的目的，實現(xiàn)預(yù)期效果。
3、廣告訴求
目標(biāo)客戶：(1)、第一客戶：CBD商圈及附近區(qū)域的高層白領(lǐng)人士、周邊私營業(yè)主
(2)、潛在客戶：投資者
主要運用工具：(1)、東二環(huán)、東三環(huán)、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達信息;
(2)、大中型活動;
(3)、報紙廣告;
(4)、高尚直投雜志;
(5)、電臺(103.9兆赫);
二、入市總體安排
一般而言，樓盤項目入市操作分為四個階段：認購期、公開期、強銷期、持續(xù)期;從項目的進展來看，現(xiàn)階段__花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：20__年8月8日(暫定為“__花園父親節(jié)”)的內(nèi)部認購期和20__年9月9日(暫定為“__重陽健康節(jié)”)的公開發(fā)售日，我們的工作將圍繞著這兩個階段來準(zhǔn)備。
為此，我們將這兩個階段，劃分為5個時間段來進行準(zhǔn)備工作：
1、 前期準(zhǔn)備期：20__.5.~20__.7
2、 形象導(dǎo)入期：20__.7.1~20__.7.29
3、 預(yù)探市場期：20__.7.30~20__.8.7
4、 內(nèi)部認購期：20__.8.8~20__.9.9
5、 正式開盤日：20__.9.9
備注：形象導(dǎo)入期與預(yù)探市場期可部分結(jié)合進行
附表3：入市總體時間安排表：
20__年5月~9月
工作內(nèi)容 時間安排
5月 6月 7月 8月 9月
廣告的宣傳設(shè)計及制作 ●●
宣傳計劃的實施 ●●
銷售人員的招聘、培訓(xùn)、市調(diào) ●●
推廣方案的確定及定價 ●●
內(nèi)部登記、咨詢及認購 ●●
策略的微調(diào) ●●
正式發(fā)售 ●
三、推廣策略
1、推廣分析
本項目的客戶定位為高級白領(lǐng)和私企老板;相對而言，私營老板可以理解，但白領(lǐng)這個詞匯的目標(biāo)太大，范圍太廣，容易產(chǎn)生混淆;為此，我們將這個層面繼續(xù)細分。
所謂白領(lǐng)階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領(lǐng)的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次(個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者);通過我們對周邊市場和工作人群的了解及分析，我們認為以下人士極有可能是我們的第一客戶對象：
CBD內(nèi)外企工作在5年以上的，占具高層職位者
公司老板
小型私營業(yè)主
高級技術(shù)人員
高級管理人員
此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上、素質(zhì)較高、生活富裕、工作壓力較大、強調(diào)身份、強調(diào)個性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結(jié)合項目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進行。
由于本項目體量不大，銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本項目實際操作需要;為此，我們應(yīng)本著少花錢，多辦事的原則，充分分析客戶行為，以期花最少的錢，達到最大的邊際效用。
(1)、從目標(biāo)客戶的出行方面考慮;此部分客戶基本為：自己開車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進行：
A、對于自己開車的客戶，我們建議在東三環(huán)，國貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌;目前急需進行的是廣告牌的尋找、確定;總體費用約為200~250萬元/年，計劃從20__年8月起采用一年，費用控制在250萬元。
B、對于出行的交通工具為出租車的客戶，我們建議除采用“A”方案外，還應(yīng)取用北青報、晨報的DM的形式;現(xiàn)在此兩家報社對出租汽車免費發(fā)送報紙，因此，目標(biāo)客戶在車上的時間我們可以充分運用;DM應(yīng)富于變化;費用：除印刷費外，所需費用較低，每次投放的總體費用約在5萬份，5萬元之內(nèi)，計劃采用6次，發(fā)行時間待定，推廣費用約30萬元。
C、相對于自己開車和開出租汽車的司機來說，收聽交通廣播無疑是打發(fā)無聊時間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費用預(yù)計50萬元。
D、另外，從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象;因此，我
們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5―8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有__花園廣告標(biāo)識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費用控制在60萬元。
(2)、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮;針對于客戶回家較晚的實際情況，我們認為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用并不貴;建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目(例如“生活速遞”)，此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20__年9月推出兩周費用約6萬元。
(3)、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。
2、推廣策略
通過項目的自身特點及市場對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：
(1)、形象導(dǎo)入期
在客戶的分期選取上，此時期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟實力、對該區(qū)域有一定認同感的客戶(工作、居住在周邊的人)，他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、LOGO及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。
在20__年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務(wù)中心區(qū)將成為CBD商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。
(2)、內(nèi)部認購期
此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側(cè)面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度;此也是我們市場初探，進行項目側(cè)重點調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一。此時應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。
(3)、銷售期
每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費市場的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計數(shù)字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時機我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇10
__X市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟的快速崛起，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中衛(wèi)的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道，為中衛(wèi)的房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè)，為了回報家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛，積極投身到__X市的城市建設(shè)中，就懿鑫煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開發(fā)建議：
一、屬性描述
(一)地段屬性：
1、本宗土地為原__X市一中校址，地處__X市鼓樓東街，在__X市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。
2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級辦公樓，可拆遷。
3、北面留有一約6米寬的大門，通__X市步行街。
(二)周邊業(yè)態(tài)：
1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主。
2、比較高檔的有開盛商場、新華百貨中衛(wèi)店，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農(nóng)副產(chǎn)品市場，2個中型商場，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西、南三面。
3、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。
4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀朝陽購物廣場，建筑面積為4.2萬平方米;女人街，建筑面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。
(三)圍繞鼓樓，已形成__X市傳統(tǒng)的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價值更大。
二、項目建議
(一)定位建議：
商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢態(tài)。
1、品牌入住定位：能夠邀請寧夏新華百貨入住，復(fù)制一個新華百貨銀川東方紅店到__X市，帶動本樓盤的銷售。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。
2、小商品及輕工業(yè)品市場：原__X市該市場比較分散，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費習(xí)慣，前景看好。
3、餐飲文化美食休閑廣場，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)guǎn lǐ和招商難度大。
(二)其它定位：
高檔高層住宅，市場前景好、潛力大;但是，可開發(fā)建設(shè)面積小，市場價格偏低，投資成本大，開發(fā)利潤低。
(三)開發(fā)建議：
1、沿鼓樓東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。
2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。
3、北邊原有的大門拆高拆寬。
4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本。
(四)規(guī)劃建議：
1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。
2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。
3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。
4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本。
三、其它建議
就本宗土地，進行整體轉(zhuǎn)讓，賺取一定的土地差價，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項目，介入開發(fā)。
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇11
前言
通過對潤業(yè)苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象，更應(yīng)在小高層市場上獨樹一幟。
我司經(jīng)過長時間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。
一、市場背景
濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：
(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。
項目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)__年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濟南市場。同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。
項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化
?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。
?對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格。
?能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個階段：
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。
(3)市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢
?開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
?營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。
二、項目分析
1、基本情況：
本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費能力分析：
經(jīng)濟水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關(guān)工作人員為主。
隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：
私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。
(二)外地客源
此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型
外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。
外資企業(yè)駐濟高層管理人士：加入wto后，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發(fā)的重點。
三、項目定位
本案位于濟南市的，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此我司建議將本案定位于：會養(yǎng)人的房子——滋養(yǎng)城市貴族。
綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點有以下幾方面：
1、地理位置優(yōu)越。
2、交通動線充足。
3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。
4、社區(qū)規(guī)劃合理。
5、智能化水平高。
6、有強大的升值潛力。
7、戶型實用、舒適。
四、產(chǎn)品建議
由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，國此在配套上應(yīng)做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內(nèi)部設(shè)施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：
(一)社區(qū)配套設(shè)施
1、采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)
理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。
b室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨立調(diào)節(jié)控制，具有
健身功能。
c輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、潔凈。
d便于設(shè)落地窗。
2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落
地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。
3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動控制系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng)，設(shè)消防電
梯，公共場所安裝自動感應(yīng)裝置，隨時監(jiān)測火情。
4、信息系統(tǒng)
有線電話：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。
通訊設(shè)施：預(yù)留兩部idd電話插口。
網(wǎng)絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。
5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整
套高級廚具，純凈水入戶。
6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。
(二)本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。
(三)外立面材料及顏色
建議采用高級涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。
理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易
查出，而用面磚則不易查出。
b棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。
(四)綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風(fēng)格增強小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。
(五)規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責(zé)的真實表現(xiàn)，這樣很容易引起消費者的認可。
(六)戶型設(shè)計：戶型設(shè)計應(yīng)考慮消費者的實際購買能力和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在100——180平方米之間，適當(dāng)保留200——250平方的大戶型，面積配比應(yīng)掌握在市場消費的實際去化能力基礎(chǔ)上。
(七)戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。
五、推案策略
(一)售樓處選址：
我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。
理由：
(1)該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。
(2)人員流動量大，易擴大知名度。
(3)交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。
缺點：投入費用高。
(二)推案操作階段及操作目的
本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：
第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。
理由：
(1)本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。
(1)中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而
形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建
立市場人氣，引起市場轟動。
在此階段應(yīng)注意前期的價格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。
理由：
價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導(dǎo)致整個項目的失敗(如大明翠庭因價格制定不合理而導(dǎo)致在市場上受挫。)
第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相
對較高的利潤。
理由：
(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。
(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。
第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。
(三)價格策略
目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨工期進展進行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。
整體操作結(jié)束后，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報與貴司參考。
六、廣告策略
(一)主訴求點：
突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點。
理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷
售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢
及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。
(二)各銷售期訴求
1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。
2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。
3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。
理由：
(1)可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。
(2)可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久。
(三)廣告媒體選擇
1、電視——以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。
2、報紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進行引導(dǎo)，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊
3、車體——主要選擇能直達本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇12
一、鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程
鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的;另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經(jīng)濟的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟社會全面發(fā)展的一個明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場因素，由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體;二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器;三是利益因素，眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。
二、房地產(chǎn)業(yè)的作用
一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。
二是拉動了經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動近二十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動相關(guān)經(jīng)濟領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，從__年至__年，鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)累計投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費累計約為750萬元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財政增收做出了應(yīng)有貢獻。
三是促進了社會進步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。
三、__至__年鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況
1、行業(yè)發(fā)展情況
截止至__年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家(鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍)，全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)(從暫定資質(zhì)到三級資質(zhì)不等)，累計開發(fā)商品房達28萬m2(商品住房23萬m2，營業(yè)房5萬m2)，商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2(其中住房7萬m2，營業(yè)房2萬m2)，商品住房均價從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營業(yè)房均價從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。
2、__年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況
(1)__年開發(fā)情況：__年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至__年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。
(2)銷售情況：__年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%;二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。
(3)協(xié)稅護稅情況：嚴格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。
(4)預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
(5)抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權(quán)利設(shè)定428宗，設(shè)定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。__年至__年鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況統(tǒng)計表
公司
名稱
開發(fā)面積m2
銷售數(shù)量m2
存量m2
計劃
新建m2
房價元/m2
住房
營業(yè)房
住房
營業(yè)房
住房
營業(yè)房
住房
營業(yè)房
嘉和
31977
10792
30897
9136
1080
1656
1500
660
6250
朝燦
19239
2761
6000
200
13239
2561
--
750
5000
大興
14654
4826
9100
__
5500
2826
--
740
__
金久
12162
2671
1__
1460
162
1234
30480
600
2200
一陽
41200
6800
29410
1320
11790
5480
11000
760
2200
華盛
7800
1200
7800
700
-
500
10500
620
3300
鑫發(fā)
62768
12894
62068
12394
700
500
7000
750
3200
萬眾
14000
5500
2100
1300
1190
4200
80000
730
3400
賽龍
--
--
--
--
--
--
52700
--
--
播州
--
--
--
--
--
--
2600
--
--
九州
27600
1400
2300
400
24300
1000
--
--
--
合計
231420
48844
161675
28910
68671
19957
295680
--
--
四、鳳岡縣房地產(chǎn)市場運行基本特點
1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。__至__年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業(yè)房約為5萬m2，營業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。
2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。
3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房;二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營業(yè)房的銷售;三是存在少部分投資性和投機性購房;四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購房。
4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設(shè)，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。
五、對鳳岡縣房地產(chǎn)發(fā)展的幾點建議
1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業(yè)房待售，加上未來一兩年之內(nèi)將有約20萬平方米的開發(fā)量，應(yīng)該說，未來兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。
2、切實加強對房地產(chǎn)信貸市場的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險的隱患，需要強化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門切實采取有效措施，防范金融風(fēng)險，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。
3、加強宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市場。目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場總體運行情況是良好的，但發(fā)布虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學(xué)習(xí)傳達了相關(guān)文件精神，并對鳳岡縣房地產(chǎn)市場進行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，采取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)依法經(jīng)營、誠信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。
4、積極引導(dǎo)消費者理性購房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經(jīng)濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計人手，設(shè)計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。
5、積極調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對鳳岡縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經(jīng)濟適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實現(xiàn)。
有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書2023 篇13
一、總論
1.項目建設(shè)背景
2.項目概況
(1)項目名稱：___________________________
(2)建設(shè)地點：___________________________
(3)建設(shè)單位：___________________________
(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________
(5)經(jīng)營范圍：___________________________
(6)公司類別：___________________________
(7)資質(zhì)等級：___________________________
(8)企業(yè)概況：___________________________
(9)工程概況：___________________________
(10)資金來源：__________________________
3.可行性研究報告編制依據(jù)
4.可行性研究報告研究范圍
5.研究結(jié)論及建議
6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表1。
表1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略
1.當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀
2.商品房市場現(xiàn)狀與市場需求
3.商品房的市場需求及發(fā)展
4.當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題
5.營銷戰(zhàn)略
三、項目選址及建設(shè)條件
1.項目選址
2.建設(shè)條件
2.1 位置優(yōu)越
2.2 交通方便
2.3 建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備
供水：____________________________
供電：____________________________
煤氣：____________________________
通訊：____________________________
場地：____________________________
2.4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
2.5 土地征用情況
四、建設(shè)規(guī)模及功能
1.建筑面積的內(nèi)容
2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
2.1 建筑使用功能
2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
(2)小區(qū)配套設(shè)施
2.3 住宅戶型規(guī)劃
3.工程項目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。
表2 主要工程量一覽表
五、建設(shè)方案
1.建設(shè)場地環(huán)境
1.1 地形
1.2 場地自然條件
(1)地貌：____________________
(2)水文地質(zhì)：________________
(3)地震裂度：________________
(4)地基土工程地質(zhì)評價：
2.總體規(guī)劃布局
2.1 片區(qū)規(guī)劃
2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則
2.3 總平面布局
2.4 交通組織
2.5 規(guī)劃指標(biāo)
根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3。
表3 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
3.建筑方案設(shè)計
3.1 建筑方案總體構(gòu)思
3.2 平面設(shè)計
(1)住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表4。
表4 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
(2)公用建筑。
3.3 立面設(shè)計
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計
4.1 基礎(chǔ)造型及處理
4.2 上部結(jié)構(gòu)
5.公用設(shè)施方案
5.1 供水排水
5.2 供電
(1)供配電系統(tǒng)。
(2)照明及電力設(shè)備。
5.3 供氣
5.4 中央空調(diào)
5.5 弱電設(shè)計
6.消防
7.環(huán)境保護
六、項目實施進度安排
本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：
______年______月______日：項目建議書批復(fù)。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計。
______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計。
______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計。
______年______月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
______年______月______日：工程開工。
______年______月：完成投資的25%，開始預(yù)售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：單體工程驗收。
______年______月——______年______月：分項工程驗收。
______年______月：正式入住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
總投資造價見表5和附表1
表5 項目投資估算
單 位：萬元
2.資金籌措
詳見附表2
八、經(jīng)濟效益分析
1.住宅銷售價格
2.銷售進度及付款計劃
本項目計劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。
表6 各類建筑銷售計劃表(%)
3.稅費率
本報告采用的各種稅費率見表7。
表7 稅費率表(%)
項目盈利能力詳見附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
5.清償能力分析
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析
資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點分析
詳見表9
表9 臨界點分析表
9.主要經(jīng)濟指標(biāo)
項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)見表10。
表 10 主要經(jīng)濟指標(biāo)表
九、風(fēng)險分析及對策
1.市場風(fēng)險分析
2.經(jīng)營管理風(fēng)險分析
3.金融財務(wù)風(fēng)險分析