最新物業管理方案范文（精選29篇）

最新物業管理方案范文 篇1

　　一、概述某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

　　二、目標貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

　　三、組織物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

　　反饋

　　運行機制

　　組織結構圖

　　經營環境圖

　　四、人事人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區交付時設計）。序號崗位人數主要職責備注1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。 2經營部主任1具體經營事務、人事等。 3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。 5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。 6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。 7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

　　五、經營預測a)經營收入：19.14萬元（年度，以下省略）l物業管理費：11.34萬元應收

　　12.6萬元30000x12x0.35=126000（元）

　　預計收入11.34萬元（收繳率90%）l維修服務費：0.5萬元l特約服務：5.8萬元l其他收入：1.5萬元b)支出：20.25萬元l人員工資福利：14萬元l辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等）l維修保養費用：1.5萬元l稅金：1.05萬元l不可預見費用：1.2萬元c)潤虧：-1.11萬元d)物業接管期間前期投入：10萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等）e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月x m2

　　（1）員工的'工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經理1 1200 1200 2經營部主任1 800 800 3辦事員3 600 1800 4物業管理員1 800 800 5安全護衛員7 500 3500 6水電工1 700 700 7保潔員2 400 800工資總額合計9600

　　工資總額合計：9600元/月；115200元/年福利：115200x23%=26496（元/年）合計：14..17萬元/年

　　（2）公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

　　（3）綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2x1元/年x m2 =1.04萬元

　　（4）清潔衛生費：2人x12月x80元/月x人=0.192萬元

　　（5）安全護衛費：7人x200元/年x人=0.14萬元

　　（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算

　　5.52萬元x25%=1.38萬元

　　（7）固定資產折舊費：按10%計算即1萬元

　　（8）稅費：按營收5.5%繳納即1.052萬元

　　（9）保險費：暫不投保

最新物業管理方案范文 篇2

　　一、基礎管理存在問題

　　1）、管理人員監督檢查不到位。

　　2）、各部門存在分工不明確，存在互相推諉的現象。

　　3）、與業主代表交流溝通不夠，對部分業主提出的好的意見和建議，未積極聽取、采納。

　　4）、對小區商家監管力度不夠，無強硬的措施，以至于部分商家的噪音擾民、油煙排放、環境治理不能得到有效的控制。

　　5）、小區已交房6年，小區各項設施設備老化，入住率僅有三分之二，物管費用收繳率較低，隨著今年物價飛漲，項目各項支出比往年都大，公司經營壓力巨大，工作開展較為困難。

　　整改措施

　　1）、項目經理每天對小區巡查不少于兩次，對發現的問題，發整改通知給各部門負責人限期整改，各部門負責人每天對各部門員工工作檢查不少于兩次，對員工每天的工作進行量化，不完成不下班。

　　2) 嚴禁推諉的原則：對滿足不了住戶提出求助要求的，也應主動幫助其聯系相關部門，切忌推諉。

　　3）、公司領導、行政部、項目中心、客服中心對小區進行交叉檢查，要求每周形成督導報告，就不合格事宜，限期各部門完成整改。

　　4）、與業主委員會加強溝通和交流，就小區部分違規現象，和業委會一起采取措施及辦法進行處理。

　　5）、就商家擾民問題與小區業主委員會一到聯系相關職能部門，采取強有力的措施，力爭本月內使擾民問題得到一定遏制，部分環境景觀得到改善，取得業主基本滿意。

　　6）、對小區欠費業主進行清理和統計，會同業委會對小區欠費大戶進行費用催繳。

　　二、公共秩序維護

　　1、存在問題

　　1）、安防隊員新隊員較多，素質參差不齊，部分秩序維護隊員雖經培訓但是取得的效果有限，但是由于秩序維護隊員難招，只能勉強使用。

　　2）、門崗人員的服務禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發事情處理反映遲緩。

　　3）、小區門口亂停車現象嚴重，安防隊員雖對車輛進行停放引導，但部分就餐的車輛依然不聽勸告，亂停亂放，致使大門時常被堵，秩序維護隊員和就餐車主發生沖突，交警和派出所停車員也不能解決，業主意見較大。

　　4）、小區內安全設施（如監控、紅外線等）幾乎癱瘓，小區內公共安全只能靠人防，安全管理難度很大。

　　5）、小區內車位隨著業主增多，日益緊張，已不能滿足業主停車需要，部分業主經常把車輛停放在綠化帶上造成綠化損壞，停車場監控設施癱瘓，一旦發生車輛擦掛，物業公司就有責任。

　　2、整改措施

　　1)、加強安防隊員基礎素質的培訓，每周不少于兩次這種培訓，就安防隊員服務禮儀應明確，并作出示范照片，要求所有安防隊員照做。

　　2)、加強安防隊員平時工作程序的督導，就考核要求領班付連帶責任，發揮領班的主動能動性，增加領班的責任心，使其具有一榮俱榮，一損俱損。

　　3)、門口因車輛停放發生的投訴不能超過3次，不能有停車亂收費現象，一旦發現堅決開除。

　　4)、加強和相關單位的合作，如派出所、交警，在大門口設立停車禁止牌，就就餐車輛亂停亂放，應通過交警進行拖車處理，殺一儆百。

　　5)、加強和業主委員會合作，就小區安全設施設備的狀況，召開專題會議，進行專項整改，盡快啟動維修資金的使用，使小區各項安全設施設備正常運作起來。

　　6)、加強出租戶管理，對小區租住戶進行清查，建立安全檔案，安防隊員晚上加大巡邏力度，對租住戶作為重點巡查的對象。

　　7）、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次;

　　8）、加強對所有人員進出管理，嚴格要求所有人員憑證進出小區，對業主和住戶發放業主卡通過刷卡進門，出租戶辦理出入證進出小區，外來人員辦理臨時出入證并登記進出小區；

　　9）對進出小區的車輛實施證、卡管理，大門道閘系統9月20日之前整改完畢，引導車輛有序通行、停放；

　　10）增加秩序維護隊員大門實行雙崗；

　　三、工程維護

　　1、存在問題

　　1）、目前小區內設施設備、房屋屋面據已過質保期，業主反映的滲水、漏水問題及室內報修問題，仍然找物管處理，但是因為部分牽涉到費用問題，業主不愿意自己出錢處理，因此問題一直得不到妥善解決。

　　2）、小區內弱電問題如門禁對講系統、監控系統等均線路老化，設備陳舊設計不合理，經多次維修仍然不能正常使用，必須進行更新及大修才能處理。

　　3）、小區排水系統因餐飲商家較多，原設計隔油池較小及數量不夠，經常導致排污管道積油多，并與小區住戶排污管道相通，因此小區排水系統不暢，經常需要疏通及清掏。

　　4）、小區路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就會積水。

　　5)、小區內木制作較多，經長時間日曬雨淋，已經腐朽，存在安全隱患。

　　6)、小區圍墻欄桿及部分鐵飾品（如彩虹橋）等雖每年都在刷漆翻新，但是因為時間較長，還是需要更換或者改造。

　　7）裝修管理缺位，措施和力度不夠，小區內違章亂搭亂建現象嚴重。

　　2、整改措施

　　1）、建議公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隱患的問題應和現業主委員會達成協議，暫由物業公司進行墊付費用處理。

　　2）、加強和左岸花都業主委員會溝通，啟用維修資金，就小區內大型的設施設備進行更新和維護。

　　3）、加強工程維修部自身業務技能的培訓，對工程人員工作進行量化，提高工作效率。

　　4）、聯系一家專門整改的施工隊伍，在公司工程技術人員解決不了問題的時候，對公司項目的問題進行整改。

　　5）對小區內存在問題應分門別類，分輕重緩急，落實重點，并有計劃，有層次的進行處理。本月內完成彩虹橋的刷漆翻新、自行車棚棚頂修繕翻新、3號門污水管道的改造、大門道閘系統及門禁系統的整改，保證其正常運用。

　　6）建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

最新物業管理方案范文 篇3

　　根據x小區特點，結合集團經營發展理念，現擬出物業管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業主能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務。使x小區物業持續升值，為業主營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光小區，提升生活品質，實現業主、物業和諧多贏的生活目標。

　　一、物業服務的企業文化

　　員工隊伍：打造敬業、勤奮、嚴謹、嚴實的高素質、專業化的'服務管理隊伍。

　　工作作風：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務原則：服務第一、業主至上。

　　服務理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰勝自我，超越自我，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，社會效益一流。

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。

　　管理模式：運用三個手段，建設三大品質工程，實現三項要求。三個手段：專業化人才，規范化管理，精細化服務。

　　三個品質：人才品質，管理品質，服務品質。

　　三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務無挑剔。

　　發展目標：文化引領，內強素質，外塑品牌。

　　二、物業總體服務標準

　　(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主報修、求助、建議、問詢、投訴、質疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

　　(二)設立業主信息建議箱，收集業主對物業管理服務工作征求意見，對合理意見及時整改。

　　(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

　　(四)物業檔案、業主檔案、設備設施檔案齊全。

　　(五)常規性服務

　　1、房屋管理及維修養護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現象。

　　2、共用設備設施管理：保證設備與環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統設備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。

　　3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執勤，語言規范，能正確處理突發事件;出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。

　　4、環境衛生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量;環衛設施完備，垃圾日產日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;做好環衛宣傳工作，提高清潔衛生意識。

　　5、綠化管理：綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　三、物業資源，人員配置

　　1、物業管理服務收費標準：

　　(1)物業管理服務費：生活0.6元/㎡/月。

　　(2)水費：2.00元/噸。

　　(3)電費：0.6元/度

　　(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規定時間加收1元/小時。

　　(5)小區門前廣場及學校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。

　　(6)小區內嚴禁車輛通行，特殊事情經允許后可駕車進入小區，進入小區后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。

最新物業管理方案范文 篇4

　　為了節省制作前期物業管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。

　　一、前期物業管理方案之高層負責人職責。

　　1、在業主接房中要積極宣傳文明和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業主禁止高空拋物及防火常識。

　　2、直接負責高層物業管理的各項工作。

　　3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。

　　4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊情況的快速使用，領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。

　　5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

　　負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

　　6、做好高層外環境（衛生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統一。

　　7、負責接待業主的各類投訴，并與開發公司等相關單位積極協調聯系解決。

　　8、做好突發事件預案，發生突發事件時要及時啟動預案，防止重大事故發生，協助處理各類突發事件。

　　二、前期物業管理方案之具體工作程序和標準：

　　1、每天定時檢查電梯的運行情況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發現問題，及時告知管理員。

　　2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業主和外部人員鑰匙的借用記錄。

　　3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，通過對講系統及時記錄并制止，并進行勸說。

　　4、如遇突發緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業主家中跑水等）

　　5、如遇業主搬運物品，告知業主注意事項，監督業主對樓道單元門、電梯的使用情況，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。

　　6、每天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。

　　7、不與業主發生爭執，處理問題要注重語氣和態度，無法處理時及時告知管理員。

　　【篇三：前期物業管理方案】

　　一、XX項目物業分析：

　　1、物業地域范圍開闊，封閉性交強

　　2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；

　　3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

　　4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

　　二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：

　　1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

　　2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

　　三、物業管理提供日常服務的內容：

　　1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

　　2、對市政道路的保潔；

　　3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）；

　　4、24小時水電維修；

　　5、對業主生活垃圾的定時清運；

　　6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

　　7、項目范圍內綠化的種植與養護；

　　8、業主能源費用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲及滅鼠；

　　10、暫住證等社區性證明的辦理；

　　11、業主院落檔案的管理。

　　四、物業特約服務－管家式服務體系：

　　1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

　　3、管家式服務的內容：

　　A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）

　　B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

　　室內清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養護

　　代收洗、補、燙衣物

　　室內插花、裝飾

　　代購日常生活用品

　　車輛清洗服務

　　家庭看護管理

　　寵物看護管理

　　c、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

　　五、XX項目的安全保衛管理：

　　1、保衛部門日常工作內容：

　　24小時固定安全崗位的值勤

　　24小時流動崗位的安全及消防巡視

　　車輛停放的安全管理

　　特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

　　2、保衛部門的設施設備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門禁對講系統

　　設像監視系統

　　電子巡更系統

　　業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

　　停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

　　安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

　　3、保衛部門提供的委托性特約服務：

　　禮儀性保衛

　　短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

　　（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

　　六、突發事件應急處理體系的建立

　　業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

　　3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；

　　4、物業經理根據物業管家對現場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）

最新物業管理方案范文 篇5

　　針對桂林師范高等專科學校的實際情況，經過我們現場考察以及根據校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將桂林師范高等專科學校日常的物業管理分為三大塊：安全管理、環境衛生管理、水電及公共設施管理。

　　一、安全管理

　　1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業主要負責人組成的物業管理領導小組，協調桂林師范高等專科學校日常物業管理運作，物業定期（每月或每季度）向物業管理領導小組匯報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業管理日常工作的開展。

　　2、從專業物業管理的角度提出可行性的意見，與校方聯手制定學生宿舍管理規定，使學生在宿舍有一個行為規范，便利于管理。

　　3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。

　　4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯系到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。

　　4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防火監督教育工作。

　　5、24小時全面監管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環境，保障學生人身與物品安全。

　　6、完善各項管理制度

　　（1）來訪登記，來訪人員經被紡人確認后，本校人士可入內，校外人士須在保衛處等待。

　　（2）男女生不得互相串宿舍。

　　（3）按校方規定開關宿舍大門，非規定時間一律拒絕進入宿舍。

　　（4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。

　　（5）發現打架斗毆現象立即上前制止，并第一時間報校方。

　　（6）開展意見調查，物業定期（每季度或半年）發放意見調查表，征求學校與學生的意見，了解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。

　　6、員工服務態度：員工以發自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

　　7、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。

　　二、環境衛生管理

　　1、實行零干擾清潔衛生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。

　　2、做好環境衛生宣傳工作，把提高學生的清潔衛生意識、糾正學生的不良衛生習慣與環境衛生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衛工作中。

　　3、遇到有損害環境衛生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

　　4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環保潔一次，先外至內。清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內無

　　無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網、悟跡等；衛生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。

　　三、水電及公共設施管理

　　1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：

　　（1）檢查學生生活區公共排污、排水管道有無雜物，發現后做好記錄，落實清理工作。

　　（2）檢查生活區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。

　　（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節輕重報校方后給予一定的處罰。

　　（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

　　（5）檢查學生生活區大門、圍墻等設施是否完好。

　　（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。

　　2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯系方式腳校方一份，以務出現突發事件后聯系。

　　3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。

最新物業管理方案范文 篇6

　　為規范小區管理，為業主帶給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。

　　一、管理目標

　　物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、帶給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。

　　二、管理原則

　　為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

　　（一）服務第一、管理從嚴的原則

　　“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

　　（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則

　　在日常管理中，要充分發揮兩個用心性，即物業管理公司的用心性和業主使用人的用心性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同建立禮貌的辦公環境。

　　（三）物管為主、多種經營的原則

　　在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。

　　三、管理方法

　　（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化推薦，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；

　　（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；

　　（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，用心培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；

　　（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；

　　（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；

　　（六）依照市場化、企業化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。

最新物業管理方案范文 篇7

　　物業管理要點

　　物業管理服務可以說是一門專業學問，本公司以本著小心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則，并通過長期的工作改進和提升，努力創造條件使每一座大樓的收益利投資潛質都能得以達致極限。而這種“投資管理”的哲學，能使業主充分保障其不動產的投資權益，不但使其保值，而且更能使不動產增值。

　　物業為高級工貿建筑物。其物業管理重點茲分析如下：

　　一、工貿大廈管理

　　工貿大廈需要極為周全的服務，特別是現代的新型高級發展計劃，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保養，這些都需要有專門知識和技術。而這些裝備不單只包括升降機和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統、中央空氣調節設備和通風裝備、保安監察和控制系統、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應設備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻，其難度和這項工程所涉及的龐大費用，實非一般人所能想象。一幢工貿大廈是否得到完善管理，這對該物業的租金及售價水平有很大影響，與此同時其資本價值也會因而受到影響。

　　二、停車塌管理

　　現今停車塌的設備的管理多采用先進的自動管理系統來滿足日益繁重的日常運作需要。采用自動管理，可以減少人為舞弊，節省人力資源，增快車輛流量，從而使物業管理運作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務。停車場必須有閉路電視作監控，保障訪客安全。大樓后備電源發電機需與停車場自動化系統及照明系統相接通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務。停車場內必須裝有足夠通風系統，供應新鮮空氣，以符合衛生安全。停車場經營管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無須從管理費內補貼，這對整幢大樓出租及出售營運，都有著正面積極作用。

　　服務內容

　　依據物業現時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業提供管理顧問服務，待大樓完工后再提供管理運作服務。

　　一、物業管理顧問服務

　　建筑期間管理顧問服務

　　提供大樓圖則專業意見

　　提供大樓設施專業意見

　　提供大樓建材專業意見

　　預估大樓管理運作成本

　　大樓管理進度檢討、停車場管理建議

　　大樓竣工驗收證核發前的管理服務工作

　　建議制定租約條款

　　訂定管理守則

　　員工培訓計劃

　　財務預算

　　用戶搬進及裝修期間的管理服務工作

　　移交大樓單位與租戶程序

　　裝修工程及物料運送控制程序

　　保安控制

　　進入控制

　　安全控制

　　(一)、建筑期管理顧問服務

　　1、這項服務將于大樓建筑施工期內提供給業主參照，其主要功能為：

　　在管理前期能針對性地提出大樓現存且可能影響未來的管理問題，使業主能有時間考慮增減設施；

　　節省日后管理設施修改或增加的費用，并可避免影響物業管理運作；

　　在租用戶入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日后管理運作能暢順。

　　2、服務內容

　　1)提供大樓圖則專業意見

　　就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現況作出與日后管理相關的專業意見及分析。這項工作主要是針對大樓設計在落成后對管理操作的實際運行是否產生積極作用及其可行性而制定進行的。本公司將建議業主對部份設備的增添留出空間，如預留中央監控室及相關設施的預定位置、垃圾處理室的適當地方、停車場的設備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統運作規劃、大樓自動化系統及其他各類設施的預留等。

　　2)提供大樓設施專業意見

　　就業主已決定或需要提供意見的各項設施作出對將來管理運作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發選擇種類設施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。

　　大樓設施包括：

　　電梯

　　消防設備

　　電氣設備

　　照明設備

　　給/排水系統大樓自動化系統

　　垃圾處理設備洗窗機設備

　　后備發電機設備大樓廣播系統

　　停車場管理系統等

　　3)提供大樓建材專業意見

　　就業主己選定或預定的建樹資料作出對日后管理工作有影響的專業意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優劣的區別，判斷有關材料是否能對使用者達到預期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。

　　4)預估大樓管理運作成本

　　就業主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業主參考。

　　5)大樓管理進度檢討

　　本公司將針對建筑期內的不同情況提供意見，內容包括：

　　分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業意見：

　　當有重大設計修改時，派專業人員參加工程會議，與各有關單位配合協調，了解工作進度，以便即時提出專業意見，使日后管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設計而帶來的費用及時間耗費；

　　就各廠商的設施及配備，向業主提供專業意見，例如該設施日后保養程序、零件配備是否足夠。

最新物業管理方案范文 篇8

　　一、項目概況

　　1.地理位置

　　該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

　　2.項目主要經濟指標

　　二、物業管理資料

　　物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。

　　1、房屋及設施設備管理

　　1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

　　房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：

　　A、工作的主動性

　　管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多樣性

　　根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

　　C、工作的針對性

　　在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

　　1.2共用設施、設備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

　　共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。

　　1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

　　根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。

　　1.4智能化設施設備

　　范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

　　根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，透過嚴格管理保證智能系統運作正常。

　　2、環境衛生管理

　　在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。

　　2.1衛生管理

　　是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運到達環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

　　2.2環境管理

　　jt的環境管理為小區禮貌潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

　　3、綠化管理

　　綠化的功能是美化環境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治(消)結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

　　5、車輛交通管理

　　對小區內各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

　　6、公共管理

　　6.1住戶裝修管理

　　在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

　　6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

　　6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

　　7、常規性公共服務

　　即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶帶給的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務帶給給業主及住戶。

　　8、委托性特約服務

　　是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶帶給舒適便利的生活環境。

　　9、經營性多種服務

　　即向業主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

最新物業管理方案范文 篇9

　　商鋪是指用于從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。

　　對于開發商來說，開發、銷售商鋪是前提，但只有開發、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久發展。

　　目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。

　　1.0商鋪物業管理理念

　　商鋪是有計劃的商業聚集,對商鋪進行“統一管理,分散經營”是商鋪區別于其他房地產的核心特點。

　　“統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。

　　“分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

　　1.1.

　　商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。

　　為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

　　1.1.1

　　“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

　　“品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。

　　審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

　　“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。

　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：

　　承租戶的經營業態是受到整個統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；

　　營業時間的確定；

　　承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；

　　為整個商鋪促銷承擔的義務；

　　承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

　　投保范圍事宜；

　　是否統一的收銀等

　　1.1.2

　　“統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。

　　由于目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。

　　組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

　　1.1.3

　　“統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。

　　商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：

　　指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；

　　協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；

　　服務項目：行政事務管理；

　　監督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

　　1.1.4

　　“統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。

　　商鋪的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。

　　2.0商鋪物業的管理特點

　　2.1

　　顧客流量大

　　商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重

　　2.2

　　服務要求高

　　要物業管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業物業保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。這是商鋪物業管理服務的根本原則

　　2.3

　　管理點分散

　　出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。

　　2.4

　　營業時間性強

　　顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。

　　2.5

　　車輛管理難度大

　　來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業管理水平的整體體現。

　　3.0物業管理人員配備

　　3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃上。

　　3.1.1.1業戶服務部

　　設主管一人，可由物業主任兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理、下設業戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

　　3.1.1.2維保服務部

　　設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。

　　3.1.1.3保安服務部

　　設主管一人，全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。

　　3.1.1.4保潔綠化部

　　設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。

　　3.1.1.5經營服務部

　　設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業戶委托給物業管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業戶的經營活動，促進商鋪經營銷售和物業管理工作。

　　4.0商鋪的物業服務管理

　　商鋪物業管理包含以下幾個方面，我們現對此進行分項描述：

　　4.1商鋪業戶服務管理

　　4.2商鋪裝修服務管理

　　4.3商鋪設備、設施維保服務管理

　　4.4商鋪建筑物的養護及維修管理

　　4.5商鋪保安服務管理

　　4.6商鋪保潔服務管理

　　4.7商鋪綠化服務管理

　　4.8

　　商鋪經營服務管理

　　4.9

　　商鋪廣告管理

　　4.10商鋪保險管理

　　4.1商鋪業戶服務管理

　　業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管理。

　　4.1.1接待與聯系

　　接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。

　　4.1.2糾紛、投訴接待

　　顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業績考核依據之一;

　　4.1.3報修接待

　　商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業戶營業將造成很大的影響。業戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修；

　　4.1.4走訪回訪

　　接待員的走訪內容包括三方面：

　　一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議；

　　二是對報修后的維修結果進行回訪；

　　三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。

　　4.1.5內外聯系

　　商鋪內部聯系：

　　商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

　　商鋪的外部聯系

　　商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。

　　4.2商鋪裝修服務管理

　　4.2.1裝修管理應包含在業戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”，現場監督管理等。

　　4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據經營要求，提出裝修申請；也有的業主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：

　　建立周全、詳細、便于操作的管理制度；

　　專人負責對工程實行嚴格的監督；

　　選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；

　　對裝修現場進行監督管理。

　　4.2.3商業鋪面制定裝修管理規定的要點

　　二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》；

　　業戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；

　　裝修完畢后，物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理；

　　為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業管理處選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

　　凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的`消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的，都由物業管理處選定工程實施工方。業戶則按工程費用的一定比例支付給物業管理處作為工程監督管理費。

　　凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自行選定工程施工方，也可由物業管理處選定施工方。

　　業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節）；排水系統的分布圖（附由關細節）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建筑細節；裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。等等

　　4.2.4裝修現場監督管理

　　在施工過程中，物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面：

　　對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環境衛生（裝潢垃圾）進行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業戶的營業活動。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時聯系，發出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業管理處修理，但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。

　　等等

　　4.3商鋪設備、設施維保服務管理

　　商業物業的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施，設備上，因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養護。

　　商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業廳將給顧客、商品和營業款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優秀員工，日夜監測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。

　　商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。

　　4.4商鋪建筑物的養護及維修管理

　　4.4.1商鋪修繕的計劃、資金管理。

　　為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經管理處審核后報商鋪業委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結果。

　　4.4.2工程性質的確定。

　　依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

　　大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業戶必須停止營業。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

　　中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，商鋪發生突法事件，保安、管理人員應按《應急事件處理規程》操作。防止事態擴大，注意保護現場，及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調，在發生惡性的事件緊急疏散圍觀顧客時等等

　　4.5.4監控中心管理

　　監控是指利用電視監控系統對商鋪進行全方位多角度的監視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監視。

　　如發現可疑人員或突法事件、惡性的事件的發生，監控人員應及時錄象，寸作查證。

　　另外地下車庫或露天停車場亦須安置監控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據、線索，有利破案等等

　　這項工作的重要性要求監控中心的保安人員工作認真、敬業。

　　4.5.5消防管理

　　商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難；

　　商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災自動報警系統聯網。只要易各地方出現火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監控與預防。

　　制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門及物業管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規定清楚；消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統一指揮，分區管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。

　　發現監控屏幕有火災報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現場核查與處置；如確為火警，按應急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調查分析報告并備案。

　　發現故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。

　　定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。

　　在員工、管理人員和業戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業務水平。等等

　　4.6商鋪保潔服務管理

　　商鋪的環境有外部環境和內部環境。

　　外部環境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

　　內部環境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛生間、會議室等一切公用場所，以及業戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。

　　搞好商鋪的環境衛生和綠化養護的主旨在于創造整潔優美、和諧怡人的商業氛圍，為業戶提供一各理想的經營環境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環境。

　　4.6.1商鋪保潔管理方法

　　要做好商鋪的保潔服務管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據這些標準、要求再定出保潔的頻率（次數），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業街商鋪環境清潔的作業標準》，內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業街保潔服務作業規程》，這個“規程”指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

　　4.6.2商鋪保潔管理的重點

　　商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優美的購物環境；

　　商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現象；

　　商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；

　　商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

　　商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；

　　雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛生。

　　對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業隊伍進行消殺工作；

　　在商鋪的營業時間內，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

　　在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；

　　提醒業戶在規定的時間內把鋪面內產生的垃圾袋裝送至指定的位置；

　　對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等。

　　4.7商鋪綠化服務管理

　　綠化環境是保持生態平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好，能使周圍得環境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業技術人員，依據季節、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養護人員實行。

　　4.7.1商鋪綠地管理

　　商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統一協調，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

　　為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；

　　保持綠地環境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形；

　　發現病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識；

　　草坪要經常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

　　臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等

　　4.7.2商鋪室內綠化管理

　　花卉擺放前要有設計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設計風格相協調；

　　花卉上掛?名稱牌”，簡介花卉學名、俗稱、習性，宣傳養花的常識，爭取業戶和顧客的配合，共同創造幽雅清新的購物環境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

　　花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；

　　商鋪人流量較大，因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調劑、更換位置；等等

　　4.7.3檢查督導

　　部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發現問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經理、業戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發現問題立即督促主管部門整改，每月累積數次，對主管進行處罰。

　　4.8商鋪經營服務管理

　　商鋪方和物業管理公司所簽訂的委托物業管理合同中，往往會把商鋪經營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發同時委托給物業管理公司，以配合其商鋪的經營管理.作為物業管理公司也應將商鋪經營管理的好壞與自己的物業管理服務緊密地聯系起來。

　　4.8.1租賃管理

　　出租方式的管理

　　主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經營特色；商鋪所處的位置。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規定一個固定的月租金（根據面積），然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

　　一種是按面積定出最低租金，然后根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

　　4.8.1.1競標租賃的注意事項：

　　嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業零售管理經驗、經營業績，資信狀況及經營品種是否符合行業規定等；

　　投標的程序須規范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規定，預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。

　　4.8.1.2協議租金出租的注意事項：

　　在和業戶簽訂租賃協議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗，資金狀況，以及目前所經營店鋪的數目，業績情況及所經營品種是否符合行業的規定等；

　　承租人的經營性質，經營范圍，所經營的商品檔次和質量.是否有能力進行一定投入的商業推廣活動，從而使商鋪的業務前景有較大的發展等。

　　4.8.1.3租金條款

　　租金制定的參考因素：

　　要參考周邊社區人口數目，流動人口的數目及可能吸引其他社區的顧客量、商鋪地理位置的優劣，交通是否便捷等情況：

　　要參考商品經營的范圍及類別、附近區域商鋪的空置率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：

　　要參考周圍區域同行業的營業面積、租金狀況、及經營狀況等。

　　租金的組成要素：

　　租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。

　　水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業管理費等。

　　大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等

　　4.8.2廣告策劃

　　樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業管理公司統一安裝在合理位置；

　　廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等.

　　節日期間還可以相應地進行節日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。

　　協調好社會關系，與政府及其他組織機構保持聯絡，參與社會公益活動如捐助失學兒童等，會給業戶帶來潛在的商業機會。

　　4.8.3項目開發

　　物業管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領域.如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

　　開辦商務中心，為業戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務：

　　開辦茶座.為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉O、節日慶祝，年終聯歡等文娛活動，活躍業戶的文化生活：

　　辦好商鋪內部食堂.為業戶提供清潔衛生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務：

　　開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：

　　為顧客，業戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數服務要求都能在商業街中得到滿足。等等

　　4.9商鋪廣告管理

　　業戶為了樹立企業形象，追求經濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業管理處為了規范商鋪的環境秩序和整體形象，在支持商業宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。

　　商鋪的整體布局設計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設計相協調，這就要求承租業戶的廣告設計必須經過物業管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設計格調。

　　4.10商鋪保險管理

　　商鋪的物業管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發生意外的事故（包括火災），對業戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業管理方提出索賠。為了規避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業管理處應采取兩種措施：

　　工程或服務的公眾責任險、財產險（火險）；物業管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據事故發生率的高低選擇投保的金額。

　　還有一種是財產險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業管理處應主動出面向商鋪方（大業戶）和各業戶的投保減災提供建設性意見。

最新物業管理方案范文 篇10

　　為進一步整頓和規范全縣物業行業領域市場秩序，全面提升物業管理服務整體水平。按照州委、州政府安排，將20xx年定為州物業管理服務提升年。為貫徹落實州物業管理服務提升年活動，根據xx辦發《xx辦公室關于印發州物業管理服務提升年活動實施方案的通知》精神，著力解決我縣當前物業管理工作的重點、熱點和難點問題，健全物業管理長效機制，促進物業服務行業規范、健康、有序發展，現結合我縣實際，制定如下實施方案。

　　一、總體要求

　　全面貫徹黨的十九大和十九屆五中全會精神，深入貫徹落實省、州物業管理要求，以便民、利民、惠民、安民為宗旨，以解決物業管理突出問題為導向，牢固樹立“以人民為中心”的新發展理念，按照州上提出的“屬地管理與條塊聯動、政府引導與分類管理、業主自治與專業服務、依法監管和規范管理相結合”的原則，加快補齊短板弱項，規范物業服務，加強監督管理，改善居民生活環境，努力構建物業小區長效管理機制，創造宜居、方便、舒心、美好的小區居住環境。

　　二、工作目標

　　利用一年的時間，集中解決群眾反映突出的小區違法建設、環境衛生、安全隱患、物業服務、維修資金、業主委員會等問題。物業服務社會滿意度明顯提高、物業服務常態長效監管深入推進、物業服務行業整體水平全面提升、業主委員會履職能力普遍增強，確保新建住宅項目物業服務覆蓋率達到100%，力爭老舊小區物業全覆蓋，物業管理存在的熱點、難點問題明顯得到治理。人民群眾獲得感、幸福感和滿足感明顯提升。

　　三、重點工作

　　（一）全面落實責任，切實構建高效管理機制。

　　一是強化對物業管理服務提升行動的領導，成立縣物業管理服務提升年活動領導小組，統一協調行動開展，全面推進物業管理服務提升。

　　二是按照“鄉鎮具體組織、社區抓好落實、住建部門監督指導、相關部門密切配合”的原則，全面落實屬地管理責任制。實現社區網格化管理和物業管理聯動發展。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣發改局、縣自然資源局、縣市場監管局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（二）全面開展環境衛生治理。結合城鄉環境綜合整治行動，對各小區集中開展樓道、綠化帶、地下室等衛生死角清理整頓，集中開展小區出入口、單元門廳、電梯轎廂、公告（宣傳）欄、標識標牌美化清潔。動員業主全面清理影響樓宇外貌和市容的物品，努力營造整潔有序的環境面貌；積極推動生活垃圾分類，提升生活垃圾分類覆蓋率。開展“文明餐桌、公筷公勺”、“厲行節約、反對浪費”、“垃圾分類、從我做起”等系列公益宣傳和推廣活動，培育業主居民友善優雅、文明健康的生活習慣。對小區保潔做到“四統一”，即統一作業標準、統一作業時間、統一作業工具、統一作業范圍，努力實現住宅小區和城市道路普掃的有機結合，清除保潔死角，提升保潔質量。牽頭單位：縣住建局責任單位：城管局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（三）持續規范小區停車管理。物業區域規劃建設的停車位，應優先滿足業主停車需求。開發企業未出售的車位鼓勵為以合理價位租售，對已售但未使用的閑置空車位，引導相關業主以合理價位出租，提高車位使用率。通過租售并舉、合理利用、盤活存量車位。加強小區車位管理，整治消防通道、人行道內機動車及非機動車亂停亂放、不按規定停放等現象，取締違規停車泊位，制定停車管理規約，規范停車服務收費行為，合理制定物業管理區域內的行車路線，打通小區與街區道路微循環，切實做好物業小區內車輛停放秩序維護。積極引入社會資金，結合正在實施的老舊小區改造項目，在老舊小區及周邊地段規劃建設立體停車場、機械式停車庫等智能停車設施項目，提高地下和立體空間的利用，基本保障停車需求，有效緩解停車壓力。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣發改局、縣自然資源局、縣市場監管局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（四）保障公共設施設備安全。認真排査小區管理中的各類安全隱患，落實定期巡查檢修機制，加大對電梯失修失檢、水電氣熱管網漏損、道路破損、電動車充電、消防等公用設施設備與共用通道、消防通道、地下空間等重點部位的日常巡查和維修養護管理，及時消除安全隱患。嚴格落實電梯年檢制度和安全質檢責任，建立電梯維保單位誠信系統，定期向社會公示；實行電梯運行實時在線監測，降低電梯故障率，有效制電梯事故的發生；電梯的日常維護管理要建立臺賬，要做到電梯使用安全有據可查，按規定將維修保養單在電梯內顯著位置公示。每年開展次電梯安全演練。督促物業服務企業做好二次供水設施的日常巡查、維護和定期清洗工作。牽頭單位：縣市場監管局責任單位：縣住建局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（五）全面開展違法違建清理執法行動。著力解決物業小區違章搭建、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住改商等突出問題，對新增違建及時依法予以拆除，存量違建逐步拆除，并對違法當事人和相關負責人進行處罰。對違章搭建設施，要嚴格按照規劃圖紙恢復原貌，對拒不整改的，相關執法部門依法依規進行處理；對擅自改變房屋用途的，從事經營性（小飯桌、學習輔導班、美容美體中心等）活動的場所，依法依規進行取締。縣上計劃每年集中組織不定期的執法進小區活動，對拒不配合行政執法的，依法申請人民法院予以強制執行。物業服務企業要加強配合，對違法違章行為及時進行勸阻和報告，積極協助執法活動開展。牽頭單位：縣自然資源局責任單位：縣住建局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（六）規范物業服務收費管理。按照《州住宅小區物業服務質量星級評定管理暫行辦法》規定，實行“質價相符”的物業服務等級標準。選擇配套設施比較齊全、有專業化物業服務的典型住宅小區具體負責開展轄區內的物業管理規范化試點工作，通過培育典型，以點帶面，整體推動全縣物業管理水平。實行政府指導價的物業服務收費，按照發改、住建部門有關規定聯合確定具體收費標準。核實物業服務收費標準，進一步落實物業費收交和支出及公共能耗分攤公示制度，定期組織和開展物業費收交及公示檢査，增強物業費收交的透明度，構建“質價相符”的物業服務收費體系。堅決打擊物業服務中存在房屋裝修壟斷裝修材料的購買及運輸、控制小區裝修材料價格、裝修合同不規范等違法違規行為。供水供電供氣等各專業經營單位要制定和實施限期改造計劃，過渡實現向最終用戶收取費用，減少中間環節，從源頭治理擅自停水停電、強制收費現象。對接受委托代收水、電、氣等費用，向業主收取手續費等額外費用行為要堅決查處。牽頭單位：縣發改局責任單位：縣市場監管局、縣住建局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（七）推進物業服務標準化建設。推行物業設施設備用房標準化管理，梳理、排查和整改物業服務的薄弱環節，加強服務受理和回訪、投訴處理、品質監督、滿意度調查等業務流程的優化完善。重點聚焦客戶服務中心及接待問詢臺、人員車輛進出口及門崗、單元（樓棟）大堂及電梯廳、園區道路綠地、業主活動場館等區域，抓好推廣普通話，規范文明用語“環境硬件”改善和“服務軟件”提升。推進服務窗口和服務崗位規范化建設，提升物業服務人員的職業形象和服務規范；落實《州住宅小區物業服務質量星級評定管理行辦法》，全面開展物業服務項目星級化評定，要在醒目位置懸掛星級評定等級銘牌；加快制定不同類型物業的服務標準和規范，構建多層次、多等級、多業態的服務標準體系，引導物業服務企業開展標準化建設，加強監督檢查，促進物業服務業規范發展。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣發改局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（八）提升老舊小區物業服務水平。結合老舊小區改造，整治小區及周邊綠化、照明等環境，推動適老化改造和無障礙設施建設。合理布局和建設綠地，増加蔭下公共活動場所、小型運動場地和健身設施。實施生活垃圾分類，完善分類投放、分類收集、分類運輸設施，爭取創建一批綠色社區。具備物業企業服務條件的老舊小區，可參照物業服務標準，選聘專業物業服務企業，開展專業化的有償物業服務。無物業小區逐一分析研判，根據小區規模大小、位置分布、居民接受程度等不同情況，探索“連片整合、以大帶小、先試后買、分步推進”等模式，共同制訂引進方案，引進州內外先進物業服務企業，逐步實現老舊小區物業管理100%全覆蓋。老舊住宅小區物業服務費用由小區全體業主共同承擔，可用小區地面停車位及公共部位的經營收益彌補物業費用不足。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣發改局、縣自然資源局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（九）規范維修資金歸集使用。加快建立住房專項維修資金收交、補交和續交制度。引導業主按照相關規定和業主大會決定進行補交和續交。完善應急維修機制，明確應急維修范圍和標準，建立緊急情況使用維修資金的快速通道，簡化專項維修資金使用審批程序。未按規定使用、虛報、挪用、騙取、侵占維修資金，未按規定公示維修資金使用賬目，未將住房維修資金交存到專戶的行為，移交由公安機關開展專項調查，依法追究相關法律責任。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣財政局、縣公安局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（十）創新物業承接查驗。新建住宅小區選聘的物業公司在物業交付使用前，與建設單位按照《物業承接查驗辦法》完成對物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，對查驗出的問題，溝通開發商及相關單位及時解決，并按規定，持相關文件向物業主管部門辦理備案手續，減少或避免開發遺留問題。試行鄉鎮、社區、物業服務企業、業主共同參與物業設施設備移交，堅決杜絕“帶病”交付。物業服務企業參照物業行業主管部門制定的合同示范文本，與物業單位簽訂物業服務合同，并按合同約定和投標承諾，切實履行職責。牽頭單位：縣自然資源局責任單位：縣住建局、縣市場監管局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（十一）健全誠信建設和行業自律制度。開展物業服務企業信用等級評定并定期向社會公布，將評定結果與物業項目評優、招投標等結合使用，加大企業失信懲戒力度。利用物業服務行業協會職能，加強對項目負責人、企業關崗位的培訓與管理，制訂行業行規，杜絕行業惡性競爭，構建和維護良好的物業服務市場秩序。建立物業服務企業和項目經理誠信檔案“黑名單”制度。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣市場監管局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（十二）提升業主自治和自我管理能力。鄉鎮、社區及時指導召開業主大會、選舉業主委員會，對尚不具備條件成立業主委員會的，由社區暫時代行業主委員會相關管理職能并向業主公示；指導和探索符合條件的物業企業和住宅小區成立黨支部，全面推進業主監事會、業主代表大會和“兩長一代表”（黨小組長、樓棟長和業主代表）、“紅色物業”等制度建設；建立監事委員會制度，允許物業實際使用人進入監事會，引導業主遵守管理規約、業主大會議事規則和有關規章制度，正確行使權利、履行義務，全面提升業主自我管理意識。鼓勵、支持業主委員會建立業主個人誠信檔案，納入社區統一管理。健全業主委員會制度，實現業主委員會100%全覆蓋。牽頭單位：縣住建局責任單位：相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（十三）規范公共收益管理。在服務區域內顯著位置公示收費項目、收費標準、公共收益收支、公共水電費分攤、收費金額和使用情況等，定期組織和開展物業費收交及公示檢查，增強物業費收交的透明度。明確物業管理區域范圍，規范公共收益使用范圍，明確公共收益財務管理和責任主體，加強財務監管和審計，建立小區公共收益協商機制，由業主委員會與物業服務企業在鄉鎮、社區的監督指導下，明確收益分配比例。業主委員會要在鄉鎮、社區的指導監督下單獨開戶建賬，依法管理、使用公共收益，每季度公示一次小區經費收支情況。牽頭單位：縣市場監管局責任單位：縣發改局、縣住建局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（十四）推進居家社區養老服務。通過盤活小區既有公共房屋和設施，保障新建居住小區養老服務設施達標，加強居家社區養老服務設施布點和綜合利用，補齊居家社區養老服務設施短板。推進居家社區適老化改造，推行“物業服務+養老服務”居家社區養老模式，豐富居家社區養老服務內容。鼓勵物業服務企業對接智慧城市和智慧社區數據系統，建設智慧養老信息平合，將社區老年人生活情況、健康狀態、養老需求、就醫診療等數據信息納入統一的數據平臺管理，支持打造“互聯網養老”模式，整合線上線下資源，精準對接助餐、助浴、助潔、助行、助醫等需求與供給，為老年人提供“點菜式”便捷養老服務。牽頭單位：縣民政局責任單位：縣市場監管局、縣住建局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　（十五）打造智慧物業技防平臺。通過建立社區三維模型，對接物業小區安防視頻（主干道、門廳、主要出入口監控，電梯、停車場等）無死角全覆蓋，為管理者提供小區運營影像數據，實現遠程在線安防管控。依托智慧城市建設，推廣智慧物業小區應用系統，實現門禁系統100%全覆蓋。建設智能物業管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發利用各類信息資源，開展智能家居、智能停車管理、水電氣費自動抄表等智能化物業服務綜合管理應用，做到用戶只需關注自己所在小區的微信公眾號，即可享受智能門禁、智能停車場、線上投訴報修、在線通知等高效、便捷的物業服務；鼓勵物業企業、通訊運營企業和社會資本對已建小區進行智慧物業改造，實現小區管理和服務的智能化和信息化，打造“智慧物業”。牽頭單位：縣公安局責任單位：縣住建局、相關鄉鎮完成時間：20xx年12月底，并長期堅持

　　四、工作步驟

　　（一）動員部署階段（20xx年3月10日~3月31日）。各相關單位全面啟動安排部署活動任務，各相關部門要對應工作職責，重點推進。利用電視臺、網絡等新媒體，“說事墻”、“回音壁”宣傳欄等，加論宣傳引導。設立舉報電話、電子信箱等方便快捷的信訪投訴渠道，接受廣大群眾的社會監督，部署執法檢査工作。

　　（二）集中攻堅階段（4月1日~10月31日）。堅持問題導向，針對重點難點問題，多措并舉，壓茬推進，強力攻堅。

　　一是3月底前完成業委會組建和業委會職能講座，聘請專業老師向業委會成員、鄉鎮、社區負責成立業委會的工作人員進行授課，明確業委會成立的實操程序以及鄉鎮的職能與義務；對已成立業主大會、選舉產生業主委員會的，開展業主委員會業務培訓，使其逐步進入角色開展工作。

　　二是舉行物業管理員培訓班，進一步提高物業經理人的綜合業務素質和法制觀念。

　　三是物業企業按照活動要求內容自查自糾，部門全面摸底，認真梳理排査物業行業中的各類矛盾、糾紛和問題，以小區為單位建立工作臺賬，列出問題清單，制定整改措施，逐條、逐項化解問題，銷號。

　　四是六月底前，要組織州縣人大代表、政協委員、業主和物業服務企業代表觀摩學習，開展互學互比互促活動，補齊短板。

　　五是開展“回頭看”。對管理規范、服務標準、業主口碑好的企業給予表彰，對不積極開展活動、管理混亂、服務質量差、業主意見大的企業進行通報批評。若發現拒不整改的物業服務企業，將其不良行為納入物業行業誠信檔案，記入物業服務企業“黑名單”，并堅決剔除出物業服務市場。

　　（三）鞏固提升階段（20xx年11月1日~12月31日）。及時將工作進展情況和典型案例進行梳理，發揮正反典型的導向作用，及時總結推廣好做法好經驗，及時總結經驗，深入分析物業管理存在的共性問題、突出問題，深入查找深層次原因，研究提出長效措施，形成長效化、制度化、規范化的管理制度成果，推動物業管理高質量發展。查處典型案件進行分析和總結，形成經驗材料，通過媒體向社會公開，集中通報一批違法違規典型案例，打擊違法違規行為，對工作組織落實得力，完成任務出色的項目和項目經理人給予計入信用檔案并加分或向上級審批部門提出物業服務企業信用升級等獎勵，營造良好社會風氣。

　　五、保障措施

　　（一）強化組織領導。成立縣物業管理服務提升年活動領導小組（以下簡稱“領導小組”），負責全縣物業管理組織領導、綜合協調、制度建設，系統研究解決重點難點問題。縣住建局為牽頭單位，強化組織領導，定期組織召開聯席會議，實行“縣負總責、部門鄉鎮抓落實”的工作機制。各成員單位要高度重視，分管領導具體抓，合理調配人員充實物業管理監管力量，切實履行部門監管職責。相關鄉鎮要落實屬地管理責任，明確一名領導，抓好部署推動和督促落實。要建立相應的工作機制，制定實施方案，做好排查整改進度安排、任務落實、資源調配等，認真開展管理服務提升活動，確保責任落實到位。

　　（二）靠實部門責任。進一步明確工作目標和職能部門職責，建立責任清單，加強分工協作，強化責任落實，協同解決物業管理難題，形成物業管理工作的最大合力。住建部門負責指導物業管理服務提升年活動開展，協調部門信息共享，建立健全物業管理服務長效機制，負責房屋建筑工程保修期內對開發建設單位履行質量保修責任的監督。負責指導、監督業主大會、業主委員會及物業管理企業的工作，物業管理人員的相關培訓。發改部門指導物業服務收費基準價及浮動幅度。市場監管部門負責物業服務收費的監督管理，受理物業服務收費咨詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛，對超標準和超范圍收費，不按規定明碼標價、強制服務并收費等亂收費行為依法進行查處，小區電梯運行安全監管和投訴處理，督促使用單位做好電梯安全管理和維護保養工作，對未取得相關執照擅自在物業管理區域內從事經營活動的，依法進行查處。財政部門負責住房專項維修資金的監督工作。自然資源部門負責按照設計規范和工程標準對居住小區詳細規劃進行審查、對地下車位性質和地上車位權屬進行認定，按規定標準設置物業管理和社區用房等配套公建，并在審查的規劃圖紙中明確標注位置面積，做好配套公建的規劃竣工驗收工作。民政部門負責“物業服務+養老服務”居家社區養老模式運行。公安部門負責指導小區安防視頻監控，未按規定虛報、挪用、騙取、侵占維修資金，規范居民小區周邊道路停車秩序，對停車矛盾突出的住宅小區要結合小區周邊道路實際情況，確定車輛臨時停車泊位并做好劃線工作。鄉鎮負責組織開展模范、文明小區創建活動；協調處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的糾紛；負責轄區范圍內物業管理數據資料收集建檔工作，包括：物業服務企業情況，物業管理項目數量、名稱、服務區面積情況，物業管理用房情況，業主委員會情況，物業服務企業及項目經理誠信情況等。

　　（三）加大督導調度。把提升物業管理服務工作作為強化物業管理、提升物業服務水平的重要抓手，進行定期督導檢查，隨機抽查、暗訪。對群眾反映強烈、問題突出的典型案例掛牌督辦，及時公布查處結果，做到哪里未整改就跟蹤到哪里，哪里沒有達標就督査哪里。形成周推進、月通報、月溝通協商、季度評比觀摩、常態化培訓等機制，通過巡查—交辦—整改一反饋一通報等形成工作閉環。對檢查中發現存在問題較多且整改不力的小區物業服務企業實行“紅黑榜”等措施，堅決予以通報、曝光，并記入企業信用檔案，確保活動扎實推進，落到實處。

　　（四）構建長效機制。加強政策宣傳，開展“物業管理服務提升年”系列主題宣傳活動，在新聞媒體設置專欄，開展深度報道，大力營造關心支持物業服務業發展的濃厚氛圍。開展互學互比互促活動，積極培育品牌企業和優秀示范項目。總結好的經驗做法，建立健全常態長效管理機制。

最新物業管理方案范文 篇11

　　我項目學習了總公司關于《項目服務管理》的文件后，根據考核表的各項內容在規定的時間內完成自查，發現本項目工作中存在不足之處：

　　一、保安服務方面：管理較松散，保安員服務素質較低；

　　二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時有出現；

　　三、環境衛生清潔方面不到位；

　　四、其他方面。

　　針對以上不足之處，提出整改措施如下；

　　一、保安服務方面：

　　1、圍繞提高保安的責任心問題加強培訓教育，結合工作考評，考評不合格進行嚴肅處理；

　　2、對個別年齡偏大的逐步進行調整；

　　3、加強對夜間重點部位的巡查，如車庫、樓道、辦公層及小區四周；

　　4、在提高責任心的同時加強對保安的監督，對晚間保安的值勤情況每周進行查崗，對責任心不強者及時進行處罰或辭退。

　　二、車輛管理方面：

　　1、做好車庫方向指示、導示牌；

　　2、做好停車管理的告示宣傳；

　　3、增加人員對車庫的管理。

　　三、加強環境衛生清潔方面：

　　1、加強對保潔人員的業務培訓，嚴格環境衛生日檢工作及時發現死

　　角和清理死角，對不負責任的保潔員予以處罰；

　　2、裝修垃圾做到及時清理，提高對裝修現場的巡查力度。對垃圾亂堆放的行為及時進行教育與整改；

　　3、對地下車庫進行全面清掃，安排專人對車庫進行保潔，實施車輛和保潔的規范管理；

　　4、小區樓道地面太臟問題，將組織多次清理。

　　四、其他方面：

　　1、監控布點問題：對于增加監控布點問題，將會同開發單位和施工單位，對小區監控布點進行定位，施工；

　　2、樓道照明問題：對于匯源大廈電路老化、短路等情況。

　　①重新布線

　　②改造舊電路

　　③更換聲光控

　　3、已完成的工作：車庫內溝蓋板的更換。匯源大廈電梯因在辦理電梯更換的手續，采用臨時性處理辦法，地上用地毯裝飾，吊頂缺失的頂板用亞克力板重新安裝。電梯墻面的小廣告進行了清理。車庫內增加了指示牌，進車道進行改造，避免小車進出時刮擦底盤的現象。在今后的工作中，我們將強化敬業精神，增強責任意識，提高完成工作的標準。不足之處請領導指正。

最新物業管理方案范文 篇12

　　為了節省制作前期物業管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。

　　一、高層負責人職責。

　　1、在業主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業主禁止高空拋物及防火常識。

　　2、直接負責高層物業管理的各項工作。

　　3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。

　　4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。

　　5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

　　負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

　　6、做好高層外環境（衛生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統一。

　　7、負責接待業主的各類投訴，并與開發公司等相關單位用心協調聯系解決。

　　8、做好突發事件預案，發生突發事件時要及時啟動預案，防止重大事故發生，協助處理各類突發事件。

　　二、工作程序和標準：

　　1、每一天定時檢查電梯的運行狀況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發現問題，及時告知管理員。

　　2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業主和外部人員鑰匙的借用記錄。

　　3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，透過對講系統及時記錄并制止，并進行勸說。

　　4、如遇突發緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業主家中跑水等）

　　5、如遇業主搬運物品，告知業主注意事項，監督業主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。

　　6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。

　　7、不與業主發生爭執，處理問題要注重語氣和態度，無法處理時及時告知管理員。

最新物業管理方案范文 篇13

　　第一章管理服務理念和目標

　　1、“小事鑄就大業，細節成就完美”服務理念

　　項目的前期定位也就決定了后期的物業管理方式及內容的定位，我們認為業主從見到物業人員那天起就應該感受到的是兩個字：誠信。讓誠信注入親情，讓親情融入我們物業服務的各個環節，讓一個微笑、一棵樹木、一個電話都融會在一種親情式的服務當中。

　　物業管理公司在管理細節上將采用一流的服務方式,實行全天候、全方位、全過程的貼身侍俸，充分體現業主的尊貴。

　　2、導入ISO9000質量保證體系

　　小區物業管理介入及實施過程中，導入ISO9000質量管理體系，使企業在“說到、做到”的基礎上為“做好”創造了可能，使服務產品的提供不致于偏離標準化軌道。

　　3、建立素質優良的員工隊伍

　　在物業管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質好、身體好”的有志之士充實到隊伍中來，充分發揮員工的各項優勢，同時對他們實施科學培訓，規范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現出色的員工不斷提供培訓的機會，來提高員工的自身素質。

　　4、創建綠色花園式社區

　　在項目的管理中，將根據園區現狀投入技術力量，維護植物生長。根據園區綠化現狀，公司將適時組織環境與生態的宣傳活動，增強人與自然的親和力。在適宜的時間，物業公司將根據情況安排業主參加義務植樹活動，增近彼此了解。

　　5、創造藝術社區、豐富社區文化生活

　　在接管項目后，我公司將在xx小區組織多種多樣的文體活動，創造小區和諧氛圍。每年跟業主一起舉辦一至兩次文體比賽和聯誼活動，增進感情溝通，廣交朋友，豐富生活情趣。

　　6、通過網絡方式增加與業主的溝通

　　我公司已經建立起自己的網站，公司充分發揮自己的長處，為方便客戶，所有的疑問及要求和投訴均可在網上進行，24小時解決客戶問題及時完成信息反饋予以存檔，并對客戶進行回訪調查客戶滿意度。客戶可以足不出戶，享受到物業公司的服務。我公司在項目的全部管理內容將推行數字化的管理模式。我們將對項目經理、客服人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語言、態度、工作技能、工作效率實行百分制的量化考核標準，確保各項管理、服務按照一級服務標準執行。同時我們對客戶的投訴，處理投訴的時間、過程、每項投訴的回訪、客戶的意見及滿意率也通過數字和量化的形式每月向全體客戶公開，以透明我們的管理服務質量，加強業主的監督機制。

　　7、有效的溝通渠道

　　我公司在進入項目后，應起到開發商和業主之間的橋梁做用，配合開發商及時解決社區業主提出的各類問題，應站在業主角度以專業眼光進行分析，對確屬質量遺留問題，必須代表業主在反應問題的同時，向開發單位提交問題解決建議。

　　項目工作人員對業主提出的問題，按照業主投訴處理程序規定進行完整的記錄。

　　記錄應對全體業主公開，并在規定時限內，向業主做出回復。

　　另我公司設立了投訴熱線，客戶如對我們的服務有意見可以直接撥打投訴電話。客戶也可以登陸我們公司的網站，在那里也可以通過留言形式進行投訴。

　　8、安全防范

　　物業公司24小時為業主提供高質量的安全保障，讓業主有安全感。小區實行封閉管理，24小時保安服務；燃氣管道、電氣線路、消防及安防系統安全穩定運行，使業主真正安居樂業，小區內安祥寧靜，居民無憂無慮。

　　（1）隱私

　　隨著人們生活水平的提高及越來越多的與國際交往，尊重業主/使用人的隱私權成為物業公司全體人員必須要作到的工作。

　　（2）舒適

　　致力于社區文明建設，提供高品位的生活環境，人際環境，通過物業服務，讓業主享受清潔優美的環境，社區內草綠花香，高尚文明，無污染，出行方便，處處順心，使業主以入住本社區為自豪。

　　（3）周到

　　提供全方位全天候的維修服務、清潔服務、家政服務和特約服務，業主想到的我司要想到，業主沒想到的，我司也要想到，維修服務隨叫隨到，家政服務細致周到，處處為業主提供方便，

　　（4）管理目標

　　業主滿意，“三效”統一——這就是物業管理有限公司的管理目標。

　　我們物業管理企業存在的意義和價值，就是使物業的主人安居樂業，使主人的物業歷久長新。所以讓業主滿意，理所當然成為企業管理目標的核心內容。

　　“三效統一”是指創造社會效益、環境效益和經濟效益的最佳結合。創社會效益，為社會服務，使家庭、環境、社會、經濟協調發展；創環境效益，為用戶服務，創造方便、清潔、安全、文明的時空環境；創經濟效益，為企業服務，促進企業不斷發展壯大。

　　第二章項目管理機構運作方法與管理制度

　　一、物業管理有限公司支持并保證xx項目部正常運作

　　根據項目的實際情況，我們將依靠自身雄厚的優勢資源，分別在以下幾個方面做好充分的準備：

　　人力資源人才儲備：所有人員都經過嚴格仔細篩選，具有與xx小區同類型物業項目管理經驗兩年以上的管理人才和操作層員工；所有人員由高級專業培訓師對入場人員進行入場接管培訓教育，用很短的時間熟悉項目實際情況，即可進入工作角色。物業接管驗收工作支持：公司將派駐多名具有豐富驗收經驗的工程師到現場主持并親自進行接管驗收，減少遺留問題發生，為項目部后期管理奠定堅實的基礎。安全保衛工作支持：公司將派駐強有力的安全保衛隊伍接管項目部，保證在物業

　　接管期間、物業管理期不出現安全隱患，同時對項目部安全保衛工作提供大力支持。豐厚的財務資金支持：在項目部接管期間，財務資金來源是物業項目部的主要問題，我們有能力、有實力保證財務資金不出現不足問題。我們將預先準備好相關資金到位，在特殊情況下隨時可以使用。

　　二、管理服務機制

　　1、計劃目標管理

　　東居物業公司將根據《小區前期物業管理招標文件》中的服務要求與最終簽訂的委托管理合同條款，制定各項詳細服務標準和管理目標。依此標準和管理目標，公司與項目管理處簽訂《目標管理責任書》，實行獎罰目標管理。管理處將目標和服務標準進行分解，落實到各職能中心和個人進行量化考核。

　　2、行政監督管理

　　項目部在項目現場采用以下管理方式對各部門、各職能中心和班組實施管理，保證服務工作的正常運行。

　　（1）經濟手段：公司與員工簽訂《勞動合同》，明確崗位職責和薪金制。

　　（2）規范管理：由公司統一制定完整標準化的規章制度和工作流程，以此指導員工的言行，提高工作效率和工作質量。

　　（3）日常行政管理：小區物業項目管理處每周召開一次工作例會，制定每周詳細的工作計劃，各部門每日召開15分鐘晨會，布置當日工作，總結前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法。

　　（4）宣傳教育：通過各種宣傳教育手段，培養員工的敬業精神、責任意識，加強員工培訓，不斷提高員工的自身素質和業務水平。

　　3、ISO9000質量管理

　　管理處根據公司通過認證ISO9000的質量管理體系的要求，依據質量管理體系文件的要求和各項管理作業規程的規定，嚴格實施運行并持續改進，最大限度增強業主滿意、爭取超越業主期望。

　　三、管理服務流程圖

　　第三章管理服務人員配置

　　為實現我公司提出的“安全、舒適、周到、溫馨”的八字服務方針，管理機構的設置要體現精干、高效、反應快、行動快的特點；人員專業素質高、服務意識強；部門管理嚴而有序、分工合理、職責明確、管理到位。項目物業管理機構設置：“一室三部”即：總經理辦公室、客服部、安保部、工程部。

　　一、管理服務人員配備

　　1、項目經理辦公室：（共3人）

　　項目經理1名、副經理1名、文員1人。

　　2、客服部：（共14人）

　　客戶服務經理1人、客戶服務副經理1人、客服人員4人、綠化保潔員8人。

　　3、安保部（共25人）

　　安防監控4人、外包保安21人。

　　4、工程部（6人）

　　工程技術經理1人、綜合維修5人。

　　以上人員配備共計：48人。

　　二、重要崗位的任職資格條件

　　1、項目經理

　　[資格條件]

　　年齡限定：30~45歲之間。

　　性別：不限。

　　教育程度：大學學歷。

　　身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

　　工作經驗：5年以上物業管理經驗，2年以上副總經理任職經歷。

　　專業知識：具備獨立運作物業管理能力，熟悉寫字樓、酒店、公寓二種以上管理運作模式，持物業管理企業經理上崗證及物業管理師資格證。

　　2、項目副經理

　　[資格條件]

　　年齡限定：25~40歲之間。

　　性別：不限。

　　教育程度：大學學歷。

　　身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

　　工作經驗：10年以上物業管理經驗，2年以上副總經理任職經歷。

　　專業知識：具備獨立運作物業管理能力，持物業管理企業經理上崗證，了解相關法律知識、國家及地方有關經濟政策及法規法令；全面了解北京市房地產、物業管理行業的最新法律、法規，發展趨勢以及相關行業的關鍵信息。

　　3、客服部經理

　　[資格條件]

　　年齡限定：28~45歲之間。

　　性別：不限。

　　教育程度：大專以上學歷。

　　身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

　　工作經驗：5年以上物業管理工作經驗，3年以上經理或副經理任職經歷。

　　專業知識：精通物業法規文件，良好的英語聽、說、讀、寫能力，持物業管理企業經理上崗證及物業助師資格證。

　　4、安保部經理

　　[資格條件]

　　年齡限定：28~45歲之間。

　　性別：男性。

　　教育程度：大專以上學歷。

　　身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

　　工作經驗：5年以上涉外飯店或大型物業公司安全管理工作經驗，3年以上經理或副經理任職經歷。

　　專業知識：熟悉國家相關法律法規，具有豐富的消防中控管理經驗。

　　5、工程部經理

　　[資格條件]

　　年齡限定：30~40歲之間。

　　性別：男性。

　　教育程度：大專以上學歷，機械專業或電器工程專業。

　　身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

　　工作經驗：5年以上工程管理工作經驗，2年以上經理或副經理任職經歷。專業知識：精通水、電、空調、消防、電梯，能夠審閱工程圖紙。

　　第四章物業管理用房及相應的管理設施的配備

　　四、物資裝備計劃

　　了保證物業公司的服務質量及滿足物業管理工作的順利進行，物業公司將根據接管進度安排物業服務物資裝備，具體情況如下：

　　1、為保證xx項目順利接管，我們在進場后將制定開辦費費用列項及使用計劃。并上報開發單位審核，并由開發商提供開辦費資金。在開辦費審核未果前，我司可先行墊付所需使用的資金。

　　2、物業管理合同簽定后一周內到位18萬元，用于開辦費的先行墊付；

　　3、接管驗收前一周開始按計劃購置辦公、維修工具及其它物資；

　　4、人員入場開始辦公之前一周，相關需求物資配置到位；

　　5、如根據預算資金不足，我們將申請進行追加。

　　第五章物業管理費用的收支預案

　　略

　　第六章物業管理分項標準與承諾

　　第一節物業項目投標文件承諾書

　　根據招標文件內容中有關項目的物業服務內容及要求，如我公司的投標文件被貴方接受，我公司承諾：

　　一、嚴格按貴方招標文件及我方投標文件實施物業管理服務和履行我方應盡責任；

　　二、承擔我方在項目投標文件中所述各項管理承諾不能履行的法律責任和經濟責任；

　　三、我公司將在項目的實際物業管理過程中，達到并能夠超越項目

　　投標文件中列明的“物業服務內容及要求”各項標準和要求。

最新物業管理方案范文 篇14

　　一、保安服務方面

　　1.圍繞提高保安責任心問題，加強培訓教肓，結合工作考評，考評不合格進行勸退;

　　2.對個別年齡偏大逐步進行調整，新進保安限至40歲以下;

　　3.夜間由每小時巡查改為每半小時巡查一次，對重點部位實行不間斷巡查，如車庫，樓道 及小區四周;

　　4.在提高責任心同時，加強對保安監督，對晚間保安值勤情況每周進行一次查崗，對責任心不強者及時進行處罰或辭退;

　　5. 門崗對外來人員 電動車一律禁止進入小區，同時對外來人員、材料、工具及車輛嚴格詢問登記，做到憑證出入。

　　二、車輛管理方面

　　1、于8月20日前落實機動車停車管理方案，制定路面停車和地下車場停車辦法及服務收費標準，于8月中旬實施車輛有效管理。

　　2、開設電動車充電和停車收費車庫，設施己經到位，與此同時開設臨時非機動車車庫，方便臨時停車和臨時充電。

　　3、做好停車管理告示宣傳 ，於8月20日起，對各樓道 公共出入囗電動車，自行車逐一進勸告 和清理，確保環境整潔有序。

　　三、加強環境衛生清潔方面

　　1、加強對保潔人員業務培訓，嚴格環境衛生日檢工作，及時發現死角和清理死角，對不負責任保潔員及時進行辭退。

　　2、裝修垃圾做到及時清理，管理員提高對裝修現場巡查力度，對垃圾亂堆亂放行為及時進行教育與整改。

　　3、對地下車庫進行全面清掃，12月份正式聘用車庫保潔員，實施車輛和保潔規范管理。

　　4、小區樓道墻面太臟問題，將組織一次全面檢查，對污跡嚴重狀況及時進行整改，由于目前處在裝修高峰期，大面積墻面整改需要暫緩，等到裝修完工80%之后，會對樓梯墻面進行一次統一整改。

　　四、其他方面

　　1、門禁刷卡系統已經進行整改，對小區整個安防系統，管理處于8月份進行一次全面檢查，對于業主報出增加監控布點問題，將會同開發單位和施工單位，對小區監控布點進行合理化探討，在不侵犯業主隱私情況下，可合理增加監控。

　　2、手機信號覆蓋，已和移動公司進行溝通，具體細節在進度中。目前信號覆蓋已經完工。

　　3、小區晚間照明問題，已經延長晚間照明時間，景觀燈實行部分增開，確保一定光亮。隨著住戶增多，管理處會不斷進行晚間照明調節，由于公共照明能耗不例入目前物業收費內，本著為業主利益考慮，管理處在交房入住時沒有預收能耗費，準備試運作半年至一年再根據能耗消費情況考慮，其目也是盡量為業主節省開支。

最新物業管理方案范文 篇15

　　發展過程中面臨的問題分析:

　　1、業務覆蓋層面

　　信息化缺乏全場景的應用，業務覆蓋不全，導致部分業務在線上操作，部分業務在線上處理。

　　2、業務流轉層面

　　各部門（例如，客服線、工程線、安防線）的業務協同缺少一個高效的工單流轉平臺，打通各個部門個場景的業務協同機制，缺少一個面向企業或面向終端客戶的服務渠道。

　　3、業務管控層面

　　業務規范與工作標準未能百分百地落地到工作實處，經營成果統一，分析缺乏信息化工具支撐，數據匯總周期長，影響決策分析。

　　系統解決方案：

　　平臺建設目標

　　1、標準化

　　檔案標準、流程標準、操作標準、考核標準

　　2、平臺化

　　數據統一、用戶統一、接口統一、靈活迭代

　　3、產業化

　　業務協同、產業共贏、服務撮合、靈活結算

　　4、智能化

　　軟硬件結合、智能應用、客戶引流、模式創新

　　平臺技術支撐

　　1、主數據管理

　　借助數據中臺的理念，將涉及的基礎數據進行統一的主數據管理，提供統一標準的數據接口。

　　2、微服務架構

　　采用微服務的技術架構，圍繞各大業務板涉及的資源管理、客戶管理、賬號管理、支付管理和結算管理等場景，進行業務和中心的單獨運作。

　　3、物聯網管理

　　考慮項目部分的業務場景，會關聯到軟硬件的設施涉筆數據的打通，例如，停車收費系統的道閘，監控管理系統的門禁等，借助物聯網技術，打通數據流和資金流。

　　4、無現金支付

　　平臺需要支持多種支付渠道，滿足聚合支付的統一管理，打通應收賬單和支付渠道，提供便捷支付體驗。

　　5、信息強加密

　　為整個平臺提供系統安全保障，包含：安全網絡、信息安全、人臉安全、賬戶安全、支付安全等。

　　系統藍圖設計：

　　平臺應用亮點：

　　亮點一：詳盡的資產管理臺賬；（價值：提升企業數據治理能力）

　　◆統一的資產分類定義

　　系統提供個性化的資產類型定義功能，可根據資產的屬性進行種類的劃分，例如，有房屋資產，有土地資產等。而且可根據管理的需要，對資產分類進行二級體系的命名，例如，房屋資產下面，還可以劃分為：辦公樓、廠房、商鋪、住宅、宿舍（公寓）、倉庫、車位等。

　　◆統一的資產臺賬模板

　　系統支持對不同類型的資產，分別設置對應的資產卡片，即每一類的資產臺賬，可以靈活的配置對應的字段信息，滿足不同種類資產管理的數據統計分析的需要。而且對于資產臺賬上的每一個字段屬性，可以統一設置標準的填報內容，例如，土地的獲得方式，可以固定下拉選項有：劃撥，自有資金購置，全部財政資金購置，部分財政資金購置，置換，歷史沿用，其他。

　　◆可視化的資產分布圖

　　系統支持結合資產所在的座落位置或GIS定位數據，以地圖的形式進行位置的展示。并且，可以滿足兩級的數據聯動，例如，先看到全省的整體資產分布情況，再定位某個地級市的資產分布情況。另外，對于某個區域的資產，還可以通過租控圖的方式進行狀態和基本信息的展示。

　　亮點二：功能齊全的組控平臺（價值：提高一線用戶工作效率）

　　◆查、簽、改一站式操作

　　系統提供一個集合資產狀態查詢、租賃合同簽署、出租面積修改等常見操作的工作平臺。只在一個界面上，選擇對應的工作任務后，自動鏈接至具體的業務單據，加速業務處理的效率。

　　◆區、棟、房層級式查找

　　系統提供一個可以先從項目的某個區域，再到某個樓層，最后確定某個房間，3層推進的模式進行房產的查找。提供可視化的平面圖，按方位或業態進行房產的歸集與展示。

　　◆空、租、留多狀態顯示

　　系統提供一個融合多種資產狀態的顯示界面，突顯空置（待租）、已租（簽約）、自用（辦公）和保留（控制）4種常見狀態，可采用不同顏色來體現對應狀態的房產情況。顏色的定義可由系統管理員進行統一的維護。

　　◆房、人、錢相關式鏈接

　　系統提供一個能直接通過資產來對相關數據的直接鏈接，包括與資產相關的權屬主體，使用對象，租戶（當前的和歷史的）、欠費情況、歷史合同情況等。以資產為軸心，建立業務數據之間的紐帶關系，提高查找工作的效率。

　　亮點三：規范靈活的合同管理（價值：建立企業統一管理規范）

　　◆健全的基本信息

　　系統提供一個較為完整的合同基本信息錄入界面，并可根據實際需求自行添加自定義的信息內容，或者，不同類型的合同可以搭配不同的合同錄入模板。合同錄入界面層次分明，類別事項明確。

　　◆完整的合同條款

　　系統提供一個完整的合同重要條款的數據記錄，并在界面上可以快速查看對應的重要信息內容。包括：租賃范圍、客戶名稱、租賃期間、免租期、租金標準、管理費標準、抽成比例、起租日等。

　　◆靈活的計租方式

　　系統可支持租金按約定的租金標準自行計算，或根據雙方同意的抽成方式計算。租金標準可提供按面值、按次或按固定總額來收取。抽成方式支持保底加抽成，或單獨的抽成比例。租金可按季收，按月收獲按半年一收。

　　◆規范的入賬方式

　　系統可支持租金權責發生制的要求，系統可支持按權責發生制的要求，對租金收入進行財務拆分。產生出的租金應收款，根據自然月份對應到具體的月份當中，生成每月的應收金額。有預收情況，可按照自然時間段進行自動結轉收入，并且支持租金應收款或滯納金減免的在線審批。

　　亮點四：強大的客戶檔案管理（價值：形成精準服務企業畫像）

　　◆資源共享，信息全面

　　同一個項目的所有客戶信息（包括：業主、租戶或其他房屋使用人）均統一管理，并實現資源共享，即專人負責資料的總體維護，而其他部門也可實時查詢。在客戶檔案單據上，需要記錄與客戶相關的各種數據信息，包括：基本信息（例如，姓名、出生年月、聯系電話、年齡和住址等）、房產信息（即所租賃的房產清單）、行業分類、欠費記錄、報事記錄（即客戶發生過的相關投訴或維修）等。

　　◆鏈接方便，更新及時

　　在客戶檔案單據上，可以通過“找到人便找到事、找人便知道鋪”的方式，進行系統單據之間的鏈接，提升數據查詢的效率。對于客戶檔案的信息更新，要求業務人員做到及時處理，每一次的信息更新均通過在線操作完成。對于客戶檔案的刪除，則需要專人管理。

　　◆細致分類，精準查詢

　　在客戶檔案單據上，可以通過個性化的數據字典管理，定義不同維度的屬性信息，例如：行業分類、客戶規模、企業性質、品牌類型、線上渠道、結算方式、會員數量等。在檔案信息維護時，實現統一的數據標準，滿足不同管線、不同層級的數據統計分析的需要，實現精準營銷。

　　亮點五：健全的工作提醒功能（價值：提升業務事前管控力度）

　　◆工作項提醒

　　主要是針對各個崗位所負責的單據，按照預設的時間要求進行工作事項的處理提醒。例如,資產維修的派工單信息傳遞。

　　◆計劃的提醒

　　對于資產的保養計劃已維護的月度工作，可以由系統自動按時間節點進行月度計劃的生成，并能通過月度計劃的日期也自動生成對應的工作單據，進行單據處理的提醒。

　　◆超時的提醒

　　對于每一個事務處理工單，可以設定一個完成時限，再按照完成時限的要求，對超過一定時間的單據，進行預警提示。上述的資產維修工單已超過限定的時間,則自動向資產管理專員提醒。

　　◆到期的提醒

　　對于已簽訂的租賃合同，可按照合同的終止日期反推提醒時間，例如，提前2個月向責任人發出合同到期的提醒信息。租戶欠費超2個月的提醒等。

　　亮點六：連貫的業務流程管理（價值：提升業務事中管控力度）

　　◆自動化程序

　　系統單據的數據流向，要與實際業務匹配，實現線下與線上的環節緊密地對接。通過單據的自動傳輸，提高工作的效率，降低人工操作量和誤操作比率。

　　◆在線式審批

　　對于項目范圍內的業務審批，例如，租賃合同會簽的審批，客戶費用減免的審批。可直接在運營管理系統上進行在線設定，按照實際的審批流程進行配置。

　　◆人崗式對接

　　對于業務流程走向，需要與相關的崗位與人員進行對接，即什么崗位做什么事情，可由系統預先設置好相關的操作權限，自動定位工作范圍。

　　◆表單式關聯

　　在業務流轉過程當中，可以實現不同環節，不同崗位，維護不同的業務信息，實現“流程+表單”的靈活管理模式，大大減少類同業務表單的數量，統一歸集在工單管理平臺集中處理，降低系統運維成本，提升事務處理的效率。

　　亮點七：統一的報表數據分析（價值：提升業務時候管控力度）

　　◆財務的日報

　　主要是解決財務收費人員每日結賬后進行賬務核對時使用的，借助于日報表可以分不同結算方式進行款項核對。同時，每月月末，支持收費率的統計，主要是在每月提供整個項目某個費用項目的收費率情況統計，便于對相關責任人員的工作考評。

　　◆經營的月報

　　主要是解決每月資產使用狀況的數據統計和專項分析，可以非常清楚地了解到所有資產的狀態，那些是用來出售的，那些是用來出租的，哪些已經出租了，哪些未租。以及所有資產的位置，目前的狀態，哪些是裝修好的，哪些是需要重新裝修，每個物業的價格，哪些只能租給公司辦公，哪些不能租給餐飲企業等。

　　◆合同的臺賬

　　主要是記錄整個區域在某個時間段內，所簽訂的租賃合同清單，各合同的履行狀態。各合同所涉及的押金繳納情況等。

　　◆月度完成率

　　主要是統計在一個月內，整個項目所有發生的資產維修事項的完成率情況，即下單多少，已完成多少，未完成多少，完成率多少或工程驗收率多少等。

　　君思集團一直秉承著“口言之，身必行之”的核心經營理念，以園區更智能，讓管理更智慧為企業目標，致力于為用戶提供高質量、高標準的產品和服務。以大數據分析、物聯網、人工智能為代表的新一代信息技術為核心，為工業園區、化工園區、物流園區、高新園區、產業新城、孵化器、創新園區等多個細分園區領域，提供從園區融資管理、園區建筑項目管理、智慧招商運營、園區綜合服務管理、項目軟件項目的咨詢與定制，園區IT人才服務等融合創新服務。

最新物業管理方案范文 篇16

　　物業管理方案書寫要求：

　　1、管理服務理念和目標

　　結合本項目的規劃布局、建筑風格、智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標。

　　2、項目管理機構運作方法及管理制度

　　編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區經理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

　　3、管理服務人員配置

　　根據物業管理服務的項目內容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。

　　4、對本項目前期介入工作方案。

　　（1）前期物業管理工作計劃方案和各項工作流程；（2）提出可行的前期介入服務方案。（3）物業承接驗收方案；（4）前期介入實施方案。

　　5、根據物業管理服務的內容、標準制定的物業管理服務方案；

　　（1）對物業共用部位、業主或使用人自用部位提供維修服務的方案；

　　（2）物業管理區域內共用設施設備的維修方案；

　　（3）業主、使用人裝飾裝修室內的服務方案；

　　（4）住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案；

　　（5）物業管理區域內環境清潔保潔方案；

　　（6）物業管理區域內公共秩序維護方案和崗位責任描述；

　　（7）綠化和園林建筑附屬設施的維護、保養方案；

　　（8）公共、公建物業及物業服務行為公開方案；

　　（9）其他專項方案；

　　6、物業維修和管理的應急措施

　　（1）業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、斷氣的應急措施；

　　（2）業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；

　　（3）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；

　　（4）電梯故障的應急措施；

　　（5）消防應急措施；

　　（6）發生火災的應急預案；

　　（7）發生公共事件的應急預案。

　　7、豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。

　　8、前期物業管理服務經費預算方案。

　　（1）按照本項目的物業使用性質、特點所擬定收取的物業服務費，分項計算出混合式住宅項目物業服務費的收支預案，以及各項服務費用支出計劃與數額預算方案；

　　（2）前期物業管理每一階段的收入、支出項目測算及各種風險的預測；

　　（3）針對物業項目列出年度盈虧情況；

　　（4）項目增收節支措施

　　9、智能化設施的管理與維修方案。

　　10、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。

　　11、提供《臨時管理規約》（《管理規約》）的建議稿。

最新物業管理方案范文 篇17

　　我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。

　　一、公寓物業管理的實施范圍

　　根據我校的.實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業管理方式

　　成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

　　三、學生公寓管理部崗位及人數

　　學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

　　學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）

　　學生公寓宿管員：8人

　　學生公寓樓內保潔員：8人

　　學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

　　共需外聘人員16人

　　四、運行費用

　　1、人員工資

　　2、員工勞保、工具等費用

　　3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

　　綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

　　附件1：學生公寓服務內容和服務標準

　　1、房屋共用部位的維護和管理

　　公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

　　2、用部位及設施設備的運行維護管理

　　定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

　　3、環境衛生服務標準

　　（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

　　標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。

　　（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。

　　標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。

　　（3）、公寓內的公共衛生間。

　　標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

　　4、安防服務標準

　　（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。

　　（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

　　（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。

　　（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

　　（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

　　（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

　　5、維修服務標準

　　（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。

　　（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服務標準

　　（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

　　（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務和查詢。

　　（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算。

最新物業管理方案范文 篇18

　　我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。

　　一、公寓物業管理的`實施范圍

　　根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業管理方式

　　成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

　　三、學生公寓管理部崗位及人數

　　學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任） 學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任） 學生公寓宿管員：8人

　　學生公寓樓內保潔員：8人

　　學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

　　共需外聘人員16人

　　四、運行費用

　　1、人員工資；

　　2、員工勞保、工具等費用；

　　3、標牌、標示、垃圾桶等費用等； 綜上所述，運行費用約為300，000。00元。 附件1：學生公寓服務內容和服務標準 1、房屋共用部位的維護和管理

　　公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

　　2、用部位及設施設備的運行維護管理

　　定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

　　3、環境衛生服務標準

　　（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

　　標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。

　　（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。

　　標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛等。

　　（3）、公寓內的公共衛生間。

　　標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

　　4、安防服務標準

　　（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。

　　（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

　　（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。

　　（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

　　（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

　　（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

　　5、維修服務標準

　　（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。

　　（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服務標準

　　（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；

　　對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

　　（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務和查詢。

　　（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算。蜂巢物業管理收集并整理。

最新物業管理方案范文 篇19

　　一、物業管理公共服務質量標準

　　1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

　　（1）房屋。

　　（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

　　（3）環衛設施完好無損。

　　（4）道路暢通，路面平整。

　　（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。

　　2、安全護衛

　　（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；

　　（2）安全護衛人員24小時巡查；

　　（3）小區24小時監控；

　　（4）交通、車輛管理有序；

　　A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機動車輛按序停放。

　　（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

　　（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。

　　（7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環境衛生

　　（1）綠化貼合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　　（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

　　（3）修剪及時，整齊美觀；

　　（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

　　（5）小區內全方位持續清潔；

　　（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

　　（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛生標準，無二次污染及隱患；

　　（8）環衛設施整潔；

　　（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；

　　（10）噪音等貼合環境標準。

　　4、收費管理

　　（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業管理收費實行明碼標價；

　　（2）用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區；

　　（3）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支狀況；

　　（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

　　（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；

　　（6）業主意見反饋滿意率90%以上。

　　5、相關條件

　　硬件環境

　　A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；

　　B、小區樓宇、建筑等各類標識明顯；

　　C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全；

　　D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

　　E、有集中監控設備；

　　F、有生活服務配套設施；

　　G、有教育、文體活動及商務服務設施；

　　二、物業管理企業

　　1、企業須持有物業管理企業資質證書；

　　2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

　　3、人員培訓，持證上崗；

　　（1）企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；

　　（2）檔案管理規范，資料齊全；

　　（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。

最新物業管理方案范文 篇20

　　一、市場分析

　　據有關數據顯示，20__年1月至7月，有關智能家居的關鍵詞搜索量與20__年同期相比翻了5倍以上，且7月同期環比增長33.3%。在這些搜索中以智能照明、智能家居控制系統、智能家電等為主的關鍵詞逐步替代了智能安防、樓宇對講等傳統的智能家居關鍵詞。從中我們看到了智能家居市場在這兩年正迅猛發展，用戶認知度也正不斷提高。

　　智能家居市場也存在市場分布不均、資金支持力度相對缺乏等問題。從20__年全國智能家居需求來看，以廣東、深圳為主的華南地區占到總需求量的61%，其次以上海為首的華東地區占16%，以北京為首的華北地區占10%，以重慶為首的華中地區占9%，其它地區均占2%一下。可見，目前智能家居市場還主

　　要集中在沿海及經濟較為發達的一線城市。 20__年全國主要城市(北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州)商品住宅成交共47萬套，據此按成交量的10%估算智能家居市場規模每年的新增量超過100億元。

　　二、本公司的產品介紹

　　根據產品功能和價格定位總體分為三個檔次

　　①平安生活：是為廣泛的普通家庭提供生活安全和家庭安全的最低保障。平安生活的理念是讓百姓的生活安心、舒心。以在線安防主機為核心，通過315MHz擴展安防報警設備，實現家居安防狀態、信息的控制于查詢等。用戶可

　　通過手機APP、網站、安防遙控器等方式實現安防狀態修改與報警信息察看的功能。

　　②品質生活：為經濟能力稍好一點的消費群體提供小資一點的生活。品質生活的理念是讓生活更有情調、更具色彩。在平安生活的基礎上，通過433MHz通信擴展家居控制設備，實現家居照明、家電等的狀態查詢與控制。用戶可通過手機APP、網站、控制遙控器等方式實現遠程或本地化的照明、空調等設備的控制，同時用戶可以根據自身需求自定義情景模式、聯動模式、定時模式，實現便捷、無憂的生活。

　　③享受生活：為高消費群體量身打造全方位的智慧家庭服務體系，享受生活的理念是在實現安防與控制的基礎上，根據用戶需求進行定制化開發。同時為最大限度的滿足客戶需求，晨古科技將推出高處理能力、豐富網絡接入能力與高擴展能力的智能家居主機，實現包括安防、控制、門禁對講、視頻監控、音視頻播放、環境監測與環境控制等功能。

　　三、目前國內的小區安防缺陷

　　小區現有的安防設備涉及面有限,安防設備只能服務于小區的整體安全,還觸及不到每家每戶。物業公司和業主容易高估閉路監控（技防設備之一）的防盜功能。至于家中的安防更是缺少，甚至只能依靠簡單的防盜門和防盜網。業主家中在主人不在家的時候如有發生突發情況無法得到準確的信息，也就沒有辦法及時的去化解危機。

　　案例說明：

　　⑴ 6月29日和30日，四川和深圳分別發生了孩子墜樓事件，造成一死兩傷。6月29日下午4點，成都三環路成渝立交附近的某小區，5歲的女孩萱萱從9樓墜下，砸中了一位中年女士。昨天，女孩做了開顱手術后已經清醒，被砸傷的女士多處軟組織挫傷，雖不能走路，但傷情穩定。有人說，女孩運氣好，要不是有人“擋”了一下，情況可能更糟。

　　有人會將問題總結在“把孩子留在家里的，大多是外地人，父母的責任心差”。其實，根本問題的所在是居民缺乏足夠的安全意識，沒有在家里提供足夠的安全防護保障，再者，目前市場上的安防設置價格脫離居民的經濟消費水平，物業保安在這方面也是心有余而力不足。

　　⑵ 家住杭州金慶公寓3幢202室的陳鴻旭稱，他居住的單元樓道口外側就裝有閉路電視監控的探頭。而且小區保安室就面對著這幢樓，從保安室望過去盡收眼底。他一直以為自己家是小區里最安全的。誰料想去年7月27日凌晨，他所住的202室與對門201室均遭竊。共計損失財物價值人民幣12610元。

　　智能家居安防就是補充了這個空白，可以設防紅外入侵，一旦家中有外人進入或小孩子進入設防區域就會報警，業主和物業可以第一時間到達現場，降低事故發生的概率，也就可以更高效率的的避免慘劇的發生。

　　本公司以提升安全防護系統和提供更好的服務保障體系為宗旨,為物業公司提供家庭安防系統平臺,智能家居終端產品需要各業主自愿購買,為了更好的保障家人和家庭財產的安全希望各位業主慎重考慮。

　　四、與物業合作宣傳操作方法

　　㈠ 拿出我們的產品和居委會接頭，介紹產品的功能優勢、價格優勢、 以及它的必要性，讓這些業主代表認識并且接受我們的產品。需要物業公司的配合與居委會的交流。提供居委會人員名單和聯系方式。

　　㈡ 對物業公司人員做一個簡單的短期的培訓，了解產品的一些基本的功能和基礎知識，在業主咨詢時可以更好的介紹產品。

　　㈢大勢的宣傳（物業公司提供場地和人員的支持）：

　　① 各單元門口張貼宣傳彩頁。

　　② 小區每個宣傳欄張貼宣傳海報。

　　③ 物業公司有網站的在網站上貼出宣傳告示 ④ 各業主繳納物業費的同時分發產品宣傳手冊人員進駐小區，設立宣傳攤位，現場PPT演示操作過程、展示產品實物。（宣傳人員可以雇傭物業公司的員工給一定的傭金，必須有本公司人員在場講解） 時間安排：每天下午下班時間（17:00——21:00） ，周末全天時間（9：30——12:00， 14:00——18:00）

　　五、與物業公司的合作分成模式

　　智慧社區”云平臺的推廣需要結合實際情況，在市場推廣過程中，主要以中低檔產品為主要線路，大力推廣“平安生活”“品質生活”系統產品，讓我們的產品大范圍普及，產生足夠影響力；同時抓住高品質用戶，專業化定制服務于高檔用戶，建立好品牌形象，對于推廣市場有著積極的一面。

　　結合實際情況，中低端推廣可以與物業公司和房地產合作，對于前期工作開展以物業公司為主。

　　本方案主要是探討和物業公司的合作方式方法，其中包括與物業公司的利潤分成、物業公司的責任和義務、與物業供公司的后期合作方式。 我們公司為了達到市場大范圍推廣和快速占領市場，需要在前期利潤方面合理設計，調動物業公司的積極性和服務水平以及配合度，市場部門商討后討論方案如下：

　　在中低端市場，物業公司的利潤分成比例靠成交用戶數、銷售金額權重，成交用戶數按千戶量來計數，基礎分成比例在10%，每多一千戶購買量比例提高1%，達到萬戶以上量統一按20%比例，同時為了推動物業積極性，當銷售金額總量與標準配置所售總量比值達到120%時多1%，每多10%多1%，同樣達到200%及以上時，比例按10%增加：

　　運收入，我們統一按20%標準最高額度分成，分基礎分成和評價分成，基礎分成即負責職責分8%，用戶評價率比例分成滿分12%，實際情況實際分析，一般按5%~10%分成；公司根據市場實際情況，是否做展示廳，和入住裝飾公司，目前以簡單合作為主。

最新物業管理方案范文 篇21

　　20xx年，在和直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開拓發展、做大做強”的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現收入萬，總體實現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司20xx年主要工作總結如下：

　　一、工作任務完成情況

　　(一)以物業管理和工程維修為重點，全力完成和交辦的各項中心工作任務

　　在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受委托，我公司負責了臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。

　　(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業管理體制改革

　　20xx年是我司轉變業務職能和下屬公司合并重組的關鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動把握機遇，在加強物業管理和內部管理上做文章，按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路，把擴大服務范圍、提高物業管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業管理市場作為今后可持續性發展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業管理有償服務規定》等，為公司發展的規范化和可持續化奠定了基礎。

　　同時，本著開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業務成本，增加了公司的經營收入(見下表1)，而且激發了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區服務中的責、權、利，保證小區物業管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。

　　同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發現問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實地穩步展開。

　　(三)加強企業文化建設，構建環境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業品牌

　　為加強企業本部和服務社區的文化建設，創建了公司網頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶派發，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業務，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區的實際情況，舉辦了各種類型的社區文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區居民提供了良好的休閑娛樂環境，為構建和諧小區創造了條件。

　　(四)參與市場競爭，積極拓展公司業務

　　我公司于接手大樓的后勤工作，經過幾個月的努力，對飯堂部分設備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機電設備的保養工作，為x良好的工作環境和后勤服務提供了有力保障。

　　我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮斗目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經營管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現象發生，沒有發生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業務，打造公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。

　　(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊

　　在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與x學院共同建立校企合作關系，建立“x學院實習基地”，為公司進一步發展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。

　　我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動;另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發展與公司的興衰相關聯，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創新和成長發展的需要。

　　(六)強化安全意識，建立安全責任關聯制度，始終把安全生產作為一切工作的根本

　　確保服務社區住戶的人身和財產安全是物業管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，并適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責任關聯制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區創建安定的居住生活環境。20xx年，我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的安全生產事故。

　　(七)加強紀律教育，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設

　　我公司結合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要，將學習人員的范圍擴大到小區服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現所有經濟類合同或協議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業道德素質，在我公司的物業管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶好評。

　　二、存在的主要問題及難點

　　一是物業管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環境不能及時適應，溝通協調不足，另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。

　　二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進，企業文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。

　　三是由于體制等各種客觀原因，企業的激勵制度不完善，對企業持續發展有一定的限制。

　　三、20xx年工作計劃與思路

　　20xx年，我公司將繼續以科學發展觀和黨的__屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成和交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。

　　(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階

　　經過這幾年的努力和發展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業務范圍進一步擴大，20xx年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發揮自身優勢，希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。

　　(二)加強企業和社區文化建設，打造物業品牌

　　我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區的社區活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。

　　(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設

　　要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。

最新物業管理方案范文 篇22

　　一、公寓物業管理的實施范圍

　　根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業管理方式

　　成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

　　三、學生公寓管理部崗位及人數

　　學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

　　學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）

　　學生公寓宿管員：8人

　　學生公寓樓內保潔員：8人

　　學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

　　共需外聘人員16人

　　四、運行費用

　　1、人員工資

　　2、員工勞保、工具等費用

　　3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

　　綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

　　附件1：學生公寓服務內容和服務標準

　　1、房屋共用部位的維護和管理

　　公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

　　2、用部位及設施設備的運行維護管理

　　定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

　　3、環境衛生服務標準

　　（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

　　標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。

　　（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。

　　標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。

　　（3）、公寓內的公共衛生間。

　　標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

　　4、安防服務標準

　　（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。

　　（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

　　（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。

　　（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

　　（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

　　（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

　　5、維修服務標準

　　（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。

　　（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服務標準

　　（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

　　（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務和查詢。

　　（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業管理網收集并整理。

最新物業管理方案范文 篇23

　　一、介紹

　　天悅城位于光明路東，工業大街南，森源街以北，是35萬平米城市首席公園地產綜合體，要打造呼倫貝爾地區30年內無法復制及超越的綜合高端社區，這是一個充滿極富特色的規劃。優美舒適的自然環境和超凡脫俗的人文氣質，營造出超然出世的高尚生活社區，演繹臨水而居的超然人生。

　　二、管理服務的整體設想與策劃

　　針對天悅城物業管理的各個要素，我公司展開了項目調研，通過項目的深入理解，深層挖掘設計和開發思路的基礎上，在做銷售物業服務中對業主進行人員消費結構，服務需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區所具備的各項特點，以及物業管理服務中將面臨的難點、重點，確立了此物業管理方案。

　　我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。

　　1、一種模式：

　　1）根據本項目房屋建筑特征與購買人群特性（綜合素質較高、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務

　　2）貼心管家式服務管理模式的5大重點：

　　a）一對一專人服務

　　b）家居生活的全方位“助理”

　　c）深入到微小細節的服務方式

　　d）高素質+職能多面手

　　e）打造便捷、舒適的貴族生活

　　2、三大重點：

　　重點一：管家式服務項目的多樣化

　　天悅城所承諾提供的物業服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本、人力資源、業主認可程度，給物業公司承諾的管家式服務定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務方式內容的物業管理服務。首先管家式服務的內容區別于一般小區物業管理服務，具有屬于管家應具備的服務項目。由于物業管理費中包括基礎性、公眾性服務，所以從管家服務項目中篩選出適用于或通過改進轉化為公眾性服務項目。考慮到物業服務的成本與物業費掛鉤、人力資源數量質量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業主需求，且能明顯體現管家式特色的服務。

　　重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受

　　管家需要極高的自身素質，擁有豐富的生活經驗與專業素養：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養等等…從物業管理服務角度看，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現管家服務的特點，應達到管家應具備的基本素質——禮儀。

　　管家式服務在全國物業管理服務中卻無規范性標準，尚處于摸索階段，本公司認為：從業主心理角度出發甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業主感受到不同于在一般物業管理小區受到的貴賓待遇（體現優越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業主的“虛榮心”。

　　重點三：營造一種“便捷、和諧、優越”的社區人文環境。

　　1、管家不單單是指購物、準備早點、送孩子上學、洗衣物、招待客人。而是體現了管家服務的另一特征——貼心。作為物業管理的管家“式”服務，要把貼心容入到公眾服務當中去，就能得到很大程度上業主的認可。從最小的細節做起（例如：業主在小區中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業主在小區內，無論是戶內還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現生活在天悅城貴賓級的享受（這個例雖有些夸張，但并非不切合實際）。

　　2、一個整體，多個獨體，宏觀把控管理：個體互相協作，優勢互補，形成小規模管理優勢。宏觀管理把控，各小規模管理優勢完成整體管理完善。

　　3、三個措施：

　　措施一：24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務。

　　與一般項目不同，從物業接管期起，既要求專屬“管家”與業主建立良好的溝通，介紹物業的超前服務項目，使業主在入住前既感到“管家”的作用，體會到物業獨特超前“管家”服務。

　　利用辦理入住的良好時機，充分體現物業特有的便捷、細致，通過準時、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業的介紹；簡潔、精致的入住材料及為辦理入住業主預留車位的細致工作，將為居住天悅城業主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規范酒店式禮儀行為規范為業主提供服務。設立臨時“管家”，24小時不間斷電話，所有服務人員隨叫隨到。

　　所有“管家”必須能準確、清晰回答業主的各類問題，所有工作都講求時效性（各類投訴回復不超過24小時，生活咨詢回復不超過12小時），在業主心中樹立重承諾、講信譽的規范形象，使業主產生信賴感。

　　全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導業主找到正確的答案。

　　接受業主的各類服務委托，做業主最放心的生活幫手。幫助業主全程監督操作過程，讓業主輕松享受100%完美效果。

　　措施二：高素質+職能多面手=強有力的業仆隊伍。

　　a）利用高素質的個體，展現高標準的人文環境。

　　b）職能多面手，形成優勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務。

　　措施三：完善服務信息協調網，提供全方位服務項目支撐。

　　a）通過各種途徑，聯絡各服務公司提供有效的服務項目支撐。

　　b）協調各服務公司，提供快速高效便捷的服務質量，滿足業主的需求。

　　c）尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業主提供全方位信息服務。

　　d）全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業主人力需求。

　　三、管家式服務內部管理模式設想

　　把天悅城分為2種管理形式，由物業經理宏觀把控。2種管理形式，把整個小區的管理分為2個區域，第一區域為別墅、花園洋房的管家式服務管理，第二區域為小區的高層住宅的普通管家式服務管理。第三區域為小區的整體公共服務前臺接待檔案管理信息協調中心等。

　　第一、二區域：

　　由管家進行服務管理，并配有一定數量的業仆（保安保潔維修個性化服務人員外務總管司機等）由管家負責管理調度。由于管家在管理協調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業服務觀念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經理有質的飛躍。同時管家在為業主服務能做到想業主所想，先業主所想，急劇貼心的服務觀念。

　　業仆由管家直接管理調度，鑒于每個服務區域基礎服務工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，便于管家調度，和及時滿足業主的需求，我們將把專職的服務人員變更為可承擔多種服務項目的“高素質＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發生。

　　第三區域：天悅城雖分為3個區域，但物業工作的開展需以一個整體規劃為導向。小區整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統一安排管理，為各個區的管家式服務打下一個堅實的基礎，為管家式服務提供一個良好的發展環境和支撐。由管理處直接負責小區保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協調處的管理。

　　四、物業管理方案的實施天悅城物業處籌備

　　（一）、天悅城人員素質及要求：

　　物業經理：1人，專科以上學歷，年齡35歲以下，有親和力及應變能力，有良好的組織、協調、溝通能力，有敬業和創新精神。

　　管家：2人，專科以上學歷，年齡24——30歲熟知物業管理并有酒店管理服務經驗，具有一定生活經驗，善于溝通，協調能力強。具有強烈的服務意識，和吃苦耐勞甘做業仆的思想。

　　財務人員：2人，專科以上學歷，年齡35歲以下，有物業或房地產行業會計操作經驗，有會計師職稱。

　　公共保安主管：1人，中專以上學歷，年齡35歲以下，二年以上實際操作經驗，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。

　　公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。

　　維修員（水、電、智能化）：4人，具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯。

最新物業管理方案范文 篇24

　　一、物業管理前期籌備工作

　　（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。

　　（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

　　（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

　　（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

　　（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

　　二、接管后的日常管理服務工作

　　（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

　　（二）安防工作：

　　1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

　　2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

　　3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

　　4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

　　5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。

　　6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

　　7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。

　　8、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。

　　9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

　　10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

　　（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定：

　　1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；

　　2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

　　3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

　　4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

　　5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

　　6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；

　　7、各業主（住戶）有責任關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；

　　8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和觸犯法律的活動。

　　（四）、環衛綠化工作：

　　1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

　　2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

　　3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。

　　4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

　　5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的'環境。

　　（五）環境和衛生管理規定

　　為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：

　　一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

　　二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

　　三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。

　　四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。

　　五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。

　　六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

　　七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12.00-14.00，19.00-8.00）制造噪音。

　　八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物

　　（六）、房屋及設備、設施管理：

　　1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便于做好保修工作。

　　2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。

　　3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。

　　4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。

　　5、公司每天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。

　　6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。

　　（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。

　　（八）、積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主提供中介電話，方便業主購機船票、請保姆、請鐘點工等。

　　（九）、根據本小區情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。

　　三、小區車輛管理規定

　　1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

　　2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；

　　3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；

　　4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；

　　5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；

　　6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

　　7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；

　　8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

　　9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

　　四、管理模式

　　（一）擬采取的管理方式

　　服務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。

　　（二）管理處組織機構

　　1、辦公室：

　　（1）負責日常事物，代收代發報紙信件

　　（2）檢查樓宇和綠化養護、保潔

　　（3）協調處理鄰里關系

　　2、工程部：

　　（1）負責房屋質量檢查

　　（2）建立設備設施維保計劃

　　（3）做好日常維修保養工作

　　3、財務部：

　　（1）管好用好財務

　　（2）負責日常收管理費、租金、代收費等

　　（3）統購日常維修器材、分發器材

　　4、保安部：

　　（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

　　（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

　　（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全

　　（三）管理人員的配備

　　1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。

　　2、物業主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

　　3、水電工6人，負責小區日常水電及工程維修。

　　4、保潔工20人，負責小區公共衛生，全日制保潔。

　　5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。

　　6、保安14人，24小時值班。

　　五、人員的選拔和培訓管理

　　（一）人員選拔

　　根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系的高素質人才。

　　（二）培訓目標及方式

　　為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。

　　公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。

　　（三）培訓計劃及內容

　　公司制定員工培訓計劃，定期對員工進行培訓，提升員工素養，提高服務質量。

　　（四）培訓考核

　　為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間通過不定期的培訓考核確保培訓的質量。

　　六、物業管理服務承諾

　　我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：20__質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索并逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住戶）作為管理的重心。

　　一、物業管理公共服務質量標準

　　1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

　　（1）房屋

　　A.房屋完好率達98%以上；B.房屋零修、急修及時率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀良好、整潔、無缺損現象；E.房屋裝修符合管理規定。

　　（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

　　（3）環衛設施完好無損。

　　（4）道路暢通，路面平整。

　　（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。

　　2、安全護衛

　　（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；

　　（2）安全護衛人員24小時巡查；

　　（3）小區24小時監控；

　　（4）交通、車輛管理有序；

　　A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機動車輛按序停放。

　　（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

　　（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態進一部惡化，協助保護現場。

　　（7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環境衛生

　　（1）綠化符合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　　（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

　　（3）修剪及時，整齊美觀；

　　（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

　　（5）小區內全方位保持清潔；

　　（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

　　（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛生標準，無二次污染及隱患；

　　（8）環衛設施整潔；

　　（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；

　　（10）噪音等符合環境標準。

　　4、收費管理

　　（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；

　　物業管理收費實行明碼標價；

　　（2）用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創文明小區；

　　（3）建立收費管理制度，責任落實到人；

　　（4）遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

　　（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；

　　（6）業主意見反饋滿意率90%以上。

　　二、物業管理公司提供的服務項目（分期逐步到位）

　　1、便民服務（部分收費）

　　（1）清洗空調過濾網；

　　（2）室內清潔；

　　（3）檢修電器（室內自用部位）；

　　（4）修理家具配件；

　　（5）安裝、更換配件；

　　（6）修理，開關、插座、電話盒等；

　　（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；

　　（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；

　　（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；

　　（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；

　　（11）代辦有線電視開戶；

　　2、商務服務（部分收費）

　　（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；

　　（2）管理小區內的商業網點；

　　3、社區娛樂、文化活動服務

　　（1）棋類；

　　（2）牌類；

　　（3）球類；

　　（4）健身活動；

　　（5）書刊閱覽；

　　（6）歡慶節日；

　　三、物業管理企業

　　1、企業須持有物業管理企業資質證書；

　　2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

　　3、人員培訓，持證上崗；

　　（1）企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；

　　（2）檔案管理規范，資料齊全；

　　（3）積極使用新技術，廣泛使用計算機管理。

　　四、便民活動

　　提供便利、高效、經濟的便民服務是我們公司服務業主、提高業主的工作與生活質量保障之一。我們將根據小區的結構、地理位置及周邊的配套設施情況及業主的需求，提供豐富的便民及特約服務項目，切實提高物業管理綜合服務質量。

最新物業管理方案范文 篇25

　　對合同意向的承諾

　　一、承包方式：物業設計圖紙預算。

　　二、服務價款的計算方式：

　　1、各項服務的工作量依照物業設計圖紙及行業常規計算；

　　2、普通服務單價依照國家服務行業統一收費標準計算；

　　3、特定服務單價參照國家類似服務統一收費標準，并適當浮動，予以確定；

　　4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關規定執行；

　　5、管理期間，凡遇有關政策性調整，按政策調整規定執行。

　　二、在計算服務費用總成本的基礎上，乘以我方招標承諾的優惠百分比作為實際收取費用。

　　四、服務款項收取方式。

　　物業峻工接管時，由物業管理公司從開發商處收取物業總造價1％的管理基金。物業管理中日常服務收費由全體業主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業管理處。

　　五、材料設備供應方式

　　管理所用材料、設備除臨時所需的個別種類外，其他的應由甲方供應到現場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設備由業主認質定價，乙方負責采購，并按委托管理合同有關規定執行。

　　六、服務質量必須能使業主的合理要求得到滿足。

　　在合同中制定出對物業管理公司高質量滿足業主要求行為的獎勵與不能提供符合業主要求服務的處罰。

　　七、為保證服務質量所需的技術升級費和協調費，應由物業管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業主另行收費。

　　八、文明管理，確保安全，實現無重大事故。

　　物業管理投標書樣本

　　投標文件五

　　1、企業信謄

　　2、企業資質(證書樣本見第四章附表)

　　3、企業榮譽證書(略)

　　4、企業安全生產證明資料

　　5、企業物業管理服務質量證明資料(格式同上)

　　6、近幾年所接管主要物業的服務質量、期限、安全情況及物業管理班子配備明細表：

最新物業管理方案范文 篇26

　　第一章物業管理要點

　　運用持續發展的戰略，確保物業的保值與升值。

　　人性化的管理方針為業戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。

　　結合所轄的物業建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀念，“全心全意為業戶服務”。

　　為實現以上設想，擬采用“一種模式、兩項、三個重點、四項措施”的管理方針。

　　一、一種模式

　　針對所轄物業的特點制定出具有創造性的物業管理模式。物業顧問由本行業富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業的實際特點采用有效的模式，并創造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業戶需求。

　　建議采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。

　　管理思想是：安全服務第一、人性規范管理、提前服務業戶、打造管理精品。

　　追求的目標是：社會效益、環境效益、經濟效益。

　　二、二項

　　1、在一年內協助本物業通過“市優秀物業管理大廈”的評比。

　　2、在兩年內協助本物業通過“省優秀物業管理大廈”的評比。

　　三、三個重點

　　1、完善服務、誠信待人

　　物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環境。

　　2、環境管理責任到人

　　大廈的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好、舒適的居住(工作)環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證大廈的環境衛生狀況達到狀態，為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。

　　3、安全、消防真抓實干

　　為確保業戶生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。

　　四、四項措施

　　1、據歷年來的管理經驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業的管理上。從本物業業戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

　　2、制定出詳盡的執行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規章主度及操作規程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務業戶的目的。

　　3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現物業管理項目的創新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

　　4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。

　　第二章擬采用的管理模式

　　物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。

　　本“物業管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優點是集指揮和只能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業初期管理的要求，又能為將來業務的.發展留下充足的空間。

　　1、綜合管理部

　　(1)負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。

　　(2)負責員工工作考勤。

　　(3)負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。

　　(4)負責處理業主的咨詢、投訴，并提供協助。

　　(5)負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。

　　(6)負責物業管理公司所需物品的后勤采購工作。

　　(7)負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。

　　(8)組織、開展企業文化活動。

　　(9)總經理指派的其他工作。

　　2、物業管理部

　　(1)負責籌建、管理員工餐廳。

　　(2)負責會所及會議中心的管理。

　　(3)書寫給業戶的各類通知、通告，由總經理簽署發出。

　　(4)負責物業的日常清潔工作。

　　(5)負責物業公共區域及周邊的綠化及環境布置。

　　(6)負責物業的除蟲滅害工作。

　　(7)協助業主處理租賃工作。

　　(8)負責業戶的搬入和遷出協調工作。

　　(9)負責業戶檔案的建立與管理工作。

　　(10)負責物業的一切慶典服務的布置，及為業戶的錢點活動提供必要的幫助。

　　3、安全管理部

　　(1)負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。

　　(2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。

　　(3)成立義務消防隊，定期舉行消防演習。

　　(4)建立、健全、制定物業的各項安全規章制度。

　　(5)與業主簽訂“消防安全責任書”。

　　(6)負責物業大型活動的警衛布置。

　　(7)負責物業的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

　　(8)負責地下停車場的安全秩序管理工作。

　　(9)負責監工室管理工作。

　　(10)負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。

　　(11)總經理指派的其他工作。

　　4、工程管理部

　　(1)負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。

　　(2)負責物業機電設備的日常維護保養工作。

　　(3)制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。

　　(4)負責物業土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線系統及其他公共系統的日常維修保養。

　　(5)負責物業高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。

　　(6)負責綜合管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業戶其他有關的服務要求。

　　(7)協助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。

　　(8)負責工程人員的管理、培訓、考核工作。

　　(9)負責業主裝修方案的審核、監督、管理工作。

　　(10)總經理指派的其他工作。

　　5、財務管理部

　　(1)協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。

　　(2)建立財務管理體系，做好管理公司的經濟核算工作。

　　(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。

　　(4)征收和支付管理公司各類合同費用。

　　(5)制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表，以及其他各種財務報表。

　　(6)按員工工資表發放員工工資。

　　(7)小量現金的支出和日常采購、入庫工作。

　　(8)負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業主其他有關的服務要求。

　　(9)總經理指派的其他工作。

最新物業管理方案范文 篇27

　　致ZZ市房地產開發有限公司：

　　（一）、我公司已詳細閱讀貴公司提供的有關項目文件、銷售宣傳冊等相關資料，并實地進行了勘察。對·當代華府房項目的物業管理服務的提供、人財物的保障等進行了分析和商討，經認真編寫現正式遞交方案書，并作如下方案說明：

　　1、我們將全面履行本方案書的承諾。

　　2、我們將嚴格遵守《全國物業管理條例》、《物業管理服務收費辦法》、《浙江優秀示范小區考評標準》進行依法管理、依法服務、依法收費。

　　3、如中標，我們同意與開發公司簽訂《·當代華府房前期物業管理服務合同》并切實履行。我們將按照物業委托合同內容，承擔完成合同規定的責任和義務。

　　4、接受開發商的檢查、監督。

　　（二）、投標書概括

　　本方案書是通過貴公司獲取信息，并通過現場踏勘和答疑進一步了解·當代華府的物業情況。我們認真地研讀項目文件等相關資料，根據·當代華府房所處的地理環境和物業特征，融合本公司專業物業管理理念而編制。

　　本方案書根據我公司管理住宅樓、綜合樓等物業樓盤的成功經驗，對·當代華府房的精致物業樣式，從物業管理的整體設想、管理模式，組織架構、管理制度、創優計劃、成本測算等諸方面做出統籌策劃，提出本公司的管理目標和承諾指標。

　　本方案書根據·當代華府房的物業環境，結合項目資料，特別策劃·當代華府房物業管理工作計劃，并通過我們努力，采取專業物業管理服務，以充分體現"以人為本"的管理服務理念，為讓·當代華府房的全體業主享受高品位的生活環境，加快物業的保值、增值速度，提高·當代華府房物業知名度和美譽度，展現集團的企業形象。

最新物業管理方案范文 篇28

　　第一章 物業管理要點

　　1.項目簡介：

　　公寓坐落于 小區總面積： 平方米，共有 幢高樓、總戶數 戶。 小區現有管理站長 名，保安人員 名，清潔工 名，電梯工 名，、消防工 名，水暖電工 名，綠化工 名。

　　（一）、秩序管理服務

　　小區共有 個出入口，每幢樓主進出口值班室設有保安24小時值班，樓旁主進口出入口于早上 點開，晚上 點關閉。因進出口管理難度大如要進行車輛管理就必須增加秩序維護人員。

　　1.秩序管理服務內容

　　1.1 小區基本實行封閉式管理；

　　1.2 實行24小時值班及巡邏制度；

　　1.3 執行小區內安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協助記錄維修事項，如：照明、漏水等；

　　1.4 結合小區特點，制訂安全防范措施；

　　1.5 進出小區各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行；

　　1.6 小區停車有專人疏導，管理有序，排列整齊；

　　1.7 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；

　　1.8 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

　　1.9 及時處理小區內各突發事件，必要時疏散人員，及時匯報物業管理部門并做好記錄；

　　1.10 檢查小區設施是否完好；

　　1.11 負責停車場區域的巡查、管理，保證車道暢通，設備、工具裝卸區的車輛、人員管理；

　　1.12 檢查進口設備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責人員登記工作；

　　2.門崗服務

　　2.1 門崗值崗時要認真、負責，在管理區域門崗實行24小時秩序管理服務；

　　2.2 在指定崗位，嚴禁脫崗；

　　2.3值班人員站姿姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。

　　2.4 外來人員進出管理做好登記

　　2.4.1 裝修施工人員應到管理處辦理手續，經核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進入管理區域，離開管理區域應交回《施 工人員出入證》；

　　2.4.2 對裝修施工人員進出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數量相符；

　　2.4.3 非開放時外來人員，應到秩序管理服務處辦理手續，佩帶《臨時出入證》，方可進入管理區域。

　　2.5 物品進出管理

　　2.5.1 非開放時大件物品應憑員工簽發的出門證，經核對物品名稱、數量準確無誤后，方可放行；

　　2.5.2進入管理區域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨。

　　2.6 機動車輛進出、停放管理

　　2.6.1 對機動車進出管理域區實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區域。

　　2.6.2 外來車輛謝絕進入管理區域。

　　2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發現漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。

　　2.7巡崗服務

　　2.7.1管理區內實行全年365天24小時全天候秩序管理巡視服務， 確保每2小時巡遍全部公共區域。

　　2.8 區內巡視

　　2.8.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；

　　2.8.2 巡視內容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現場等；

　　2.8.3 按秩序管理服務處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應記載發現情況及時間。

　　2.8.4員工需要幫助時，應及時提供服務或通知有關人員到場處理；

　　2.8.5發現可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴密監視；

　　2.8.6 發現裝修違規情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應處理；

　　2.8.7遇緊急情況，按《應急預案》執行；

　　2.8.8巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內；發現燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應及時通知設備人員修復；

　　2.8.9巡視結束后，交接巡視器材；

　　2.9 夜間巡視

　　2.9.1 夜間巡視的路線應經常變化；

　　2.9.2巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內；

　　2.9.3若發現可疑人物，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處理；

　　3.1突發事件的處理

　　為應對突發事件，按指定的應急預案作業，平時應定期參加演練。

　　3.2 發生火警

　　3.2.1立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；

　　3.2.2 通知火災周圍員工撤離危險區；

　　3.2.3做好現場安全保衛工作，聽候指揮。

　　3.3 發生刑案

　　3.3.1立即向管理處報告或報公安部門110并保護現場，并救護傷員；

　　3.3.2向發現人和周圍業戶了解情況并記錄。

　　3.3.3向公安人員提供情況，協助破案。 3.4發生盜、搶事件

　　3.4.1 用對講機報告請求支援，同時設法抓住犯罪嫌疑人；

　　3.4.2對犯罪嫌疑人應認清特征、人數、作案工具，及時報告公安部門110；

　　3.4.3保護現場，協助破案。 3.5發現觸電事故

　　3.5.1切斷電源，使觸電者脫離電源；

　　3.5.2報告管理處主任和監控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫務急救電話120，請求醫務急救中心派醫生來現場；

　　3.5.3引導救護車抵達現場；

　　3.5.4無救護車時，臨時調車將觸電者即送醫院搶救。

　　3.6發現電梯困人

　　3.6.1立即用對講機報告，敦促設備人員迅速前往處理；

　　3.6.2安慰被困人員；

　　3.6.3協助設備人員搶險，安全接應被困人員。

　　3.7發現人員、車輛堵塞，立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導。

　　3.8監控崗服務

　　3.9日常工作

　　3.9.1監控系統24小時開通運行，監控人員24小時監控值班，錄像資料保存1個星期。

　　3.9.2監控人員密切注視屏幕，發現可疑情況立即定點錄像，跟蹤監視，做好記錄并及時報告管理處主任。

　　3.9.3接到周界報警系統報警時，立即向管理處主任報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統復位，重新布防。

　　3.9.4負責對講機的保管、充電、調換、借用和登記。

　　4.1監控設備系統的管理

　　4.1.1對監控系統每天進行檢查，發現異常情況和故障立即報修，并做好記錄。

　　4.1.2任何人（包括秩序管理人員）未經管理處主任同意，不準查看監控錄像保存內容。

　　4.1.3監控人員每天擦拭監控設備一次，保持顯示屏、錄像機等設備清潔。

　　4.2中央監控室的出入管理

　　4.2.1與工作無關的人員不得擅自進入中央監控室。

　　4.2.2因工作需要進入中央監控室的管理人員，應經管理處主任批準；外來人員進入，應經管理處主任簽證認可，由秩序管理人員陪同進入。

　　4.2.3凡進入中央監控室的人員都得辦理登記手續。

　　5 秩序管理各崗位之間的輪換

　　5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當值人員每2小時循環換崗；

　　5.2 換崗程序:巡視崗——→門崗——→監控——→巡視崗;

　　5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監控崗開始輪換。 6秩序管理崗位設置

　　6.1 秩序管理崗位每崗設置2人，由管理處主任確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。

　　6.2 秩序管理人員品行端正，作風正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執勤記錄。

　　7秩序管理服務檢查制度

　　7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業標準進行檢查，發現問題及時糾正，做好記錄；

　　7.2秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡回監督檢查秩序管理各崗位的作業情況，每天巡回監督檢查不少于4次，做好記錄；

　　7.3管理處主任抽查：秩序管理巡視、車輛管理現場及客戶裝修現場，每天至少一次，做好記錄。

最新物業管理方案范文 篇29

　　一、保安方面

　　1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

　　2、大廈內、xx銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

　　3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

　　4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

　　5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

　　二、保潔方面

　　1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

　　2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。

　　3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。

　　4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的.保潔質量、走廊的保潔質量。

　　5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。

　　6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

　　三、工程方面

　　1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

　　2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

　　3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。

　　4、重點設備間完成責任人并掛牌。

　　四、客服方面

　　1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

　　2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽字工作。

　　3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關系維護和費用催收工作。

　　4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

　　五、其他方面

　　1、完成勞動協議簽訂工作。

　　2、完成電子巡更安裝調試。

　　3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。

　　4、與xx公司溝通大廈的配套設施問題。