住宅小區物業管理方案（通用22篇）

住宅小區物業管理方案 篇1

　　根據豪洋家園小區特點，結合集團經營發展理念，現擬出物業管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業主能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務。使豪洋家園小區物業持續升值，為業主營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光小區，提升生活品質，實現業主、物業和諧多贏的生活目標。

　　一、物業服務的企業文化

　　員工隊伍：打造敬業、勤奮、嚴謹、嚴實的高素質、專業化的服務管理隊伍。

　　工作作風：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務原則：服務第一、業主至上。

　　服務理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰勝自我，超越自我，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，社會效益一流。

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。

　　管理模式：運用三個手段，建設三大品質工程，實現三項要求。三個手段：專業化人才，規范化管理，精細化服務。

　　三個品質：人才品質，管理品質，服務品質。

　　三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務無挑剔。

　　發展目標：文化引領，內強素質，外塑品牌。

　　二、物業總體服務標準

　　(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主報修、求助、建議、問詢、投訴、質疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

　　(二)設立業主信息建議箱，收集業主對物業管理服務工作征求意見，對合理意見及時整改。

　　(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

　　(四)物業檔案、業主檔案、設備設施檔案齊全。

　　(五)常規性服務

　　1、房屋管理及維修養護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現象。

　　2、共用設備設施管理：保證設備與環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統設備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規及消防知識的.宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。

　　3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執勤，語言規范，能正確處理突發事件;出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。

　　4、環境衛生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量;環衛設施完備，垃圾日產日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;做好環衛宣傳工作，提高清潔衛生意識。

　　5、綠化管理：綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　三、物業資源，人員配置

　　1、物業管理服務收費標準：

　　(1)物業管理服務費：生活0.6元/㎡/月。

　　(2)水費：2.00元/噸。

　　(3)電費：0.6元/度

　　(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規定時間加收1元/小時。

　　(5)小區門前廣場及學校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。

　　(6)小區內嚴禁車輛通行，特殊事情經允許后可駕車進入小區，進入小區后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。

住宅小區物業管理方案 篇2

　　一：園區簡介

　　金沙縣工業園區位于金沙縣經濟開發區范圍內，園區內擁有綜合辦公樓、廠房、宿舍、食堂等現代化工業園區；工業園以裝備制造業、食品加工業和高新技術產業為龍頭，現代服務業為依托，現代農業為基礎的產業體系。

　　二：園區物業管理

　　針對工業園的業態結構，占地面積龐大的特點，我公司對園區的物業管理工作非常重視，我公司將組建完善的物業管理團隊進行物業管理，與相關單位及時發現和整改存在的問題，減少物業今后運行管理帶來的影響，為后期物業管理打下基礎；提升園區的整體形象，更好的帶動園區的招商引資。我公司經觀摩園區后，為樹立好園區的專業化物業管理，我們確定了在管理上的五個重點及五大措施。 五個重點：

　　1：樹立工業園物業整體形象

　　通過環境形象，工業園區形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務人員行為規范等專業管理和文化氣氛的融合，塑造工業園區開放、高效、規范的整體形象。

　　2：確保因管理原因造成的治安消防事件

　　從治安、消防狀況的好壞是衡量物業管理績效的關鍵.通過技防，人防，物防的有效結合，可以確保該園區因物業管理原因而造成的治安，消防事件發生。

　　3：維護好園區的環境

　　工業園區是對外的窗口，在環境管理方面，衛生管理是重點，本工業園區的衛生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區等公共區域，以及外墻，只有通過專業的管理和不懈的努力，才能從根本上展現項目的良好面貌，同時園區內的綠化的養護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現項目的良好形象

　　4：設施及設備的管理

　　園區的設施設備在管理中，重點是強調專業管理及維護，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。

　　5：樹立公司自身良好形象

　　我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業化的特色管理，文明執勤，優質服務，從根本上樹立良好形象，給到工業園的人留下良好印象。

　　五大措施：

　　1：根據園區情況，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安員由管理處統一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等。

　　2：精心養護園林綠化，實施垃圾分流，加強環境文化建設和環保建設.針對該項目的現狀要求，我們將設置環境管理部(保潔，綠化)，養護園區內園林綠化和管理好區域衛生，以保障工業園區環境優美，干凈整潔.加強和引導環保意識的教育，使每位到工業園區的人員都自覺愛護區內環境。

　　3：保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現象，我們將對使用人進行引導培訓與現場溫馨管理，提示相結合，達到整齊，規范停車和秩序井然的目的.4：實行大圍整體管理與小圍局部管理相結合的管理方法.這種方法體現在人員安排，治安，消防，衛生設施，設備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構統一集中管理，同時每塊區域設管理員負責各自具體業務。

　　5：我們在管理服務中將24小時值班巡邏的服務機制，確保該園區因物業管理原因而造成的治安，消防事件發生。

　　三：物業管理人員部門和具體管理實施方案

　　管理人員的工作職責及具體管理內容 物管經理：

　　1.負責物業服務中心的全面工作。

　　2.根據物業管理委托合同和有關物業管理的法規、政策，組織員工向物業區域提供公共秩序、保潔、綠化養護、房屋及設備設施運行維護保養等服務。

　　3.擬定年度工作（含財務預算）計劃，執行公司各項管理制度，控制管理成本，對物業區域的經營管理狀況負責。

　　4.負責制定健全所屬部門的各類規章制度和防范措施，指導物業服務中心處置公共突發事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。

　　5.對物業服務中心發生的各類安全事故和隱患要認真核實、區分責任，提出處理建議。

　　6.指導檢查物業服務中心的清潔衛生和環境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程。

　　7.負責與當地政府相關部門、社區居委會、保持溝通，確保與其有良好的公共關系；

　　8.每周組織一次工作例會，每月組織一次全體員工大會，通過會議貫徹公司的經營思想和質量方針，落實各項工作，及時協調各部門的工作關系，對員工進行培訓和教育，促進服務質量的提高； 9.每月要完整的對所管理的物業進行一次巡視，以便全面檢查服務工作質量情況；對物業服務中心的安全責任； 10.負責對主管以上管理者的業務培訓指導和績效考核。

　　環境主管：

　　1.執行公司規章制度工作程序，保質保量，按時完成工作任務。

　　2.負責本部門公司質量制度的貫徹和落實。

　　3.落實各項清潔衛生，綠化工作，確保內外、公共區域的環境衛生。

　　4.負責保潔用品的領用、發放及采購計劃的編制。

　　5.負責對部門員工業務知識培訓和工作考核。

　　6.負責制定保潔、綠化的工作計劃，及時計劃落實負責。

　　7.負責協調與衛生、城管、綠化等管理部門的聯系。

　　8.負責做好衛生防疫工作，定期噴灑藥物，勤除“四害”。

　　9.負責落實投訴處理事項和各項有償、無償便民服務事宜。

　　10.完成管理處安排的其它任務。

　　安保主管

　　1負責制定管理處的治安、消防年度、季度工作計劃,做好保安隊年度預算報告。

　　2.負責維持秩序,預防和查處治安事故,協助、配合國家公安部門偵破有關治安和違法犯罪案件。

　　3.妥善處理有關安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環境,

　　4.開展以"四防"(防火、防盜、防破壞、防治安災害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查"四防"設施,增強全員的安全意識和法制觀念。

　　5.主動督促檢查各重點部位的工作;協調各崗位工作確保重點部位的安全。

　　6.負責制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項落實。確保夜間財產、人身安全。

　　7.負責完善、制定晝間、夜間各類鑰匙的管理規定,定期檢查執行情況,發現問題,及時糾正和報告。

　　8.負責制定保安監控的管理規定和操作程序,確保監控范圍內的防火、防盜安全。

　　9.適時完善、健全安全應急措施,并負責督促屬下嚴格執行和演練落實。

　　10.定期檢查各項保安措施,并做好記錄,確保消防設備、設施完好,以備查考。

　　11.及時督促檢查各部門對"誰主管,誰負責"責任制的執行情況,并協助各級責任人做到管好自己的人,看好自己的門,辦好自己的事,確保安全工作落實。

　　12.組織好本部門的分工協作,每日召開部門當值保安干部、領班例會。

　　13.負責對保安隊員工的培訓、考核、評估工作以及聘免和推薦。

　　14.做好本部門員工的思想工作,關心員工生活,提高業務水平。

　　16.完成上級交辦的其他任務

　　物業各部門人員及崗位工作職責

　　環境部：（保潔區域不包括廠房、宿舍、食堂）

　　綠化人員3人

　　嚴格按照相關規范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導思想，確保園區綠化的觀賞性。

　　保潔人員12人（分三個崗位：園區內4人、園區外2人、辦公樓6人）：

　　每日清掃區域內垃圾并維護好區域內衛生，垃圾統一收集在垃圾堆放點，公共設施每日擦拭保持整潔，辦公樓內地板隨時保持光亮，干凈。

　　安保部

　　安保人員21人（分3個崗位：值守門衛6人、停車場6人、巡邏9人，三班倒制。安保區域不包括廠房、宿舍、食堂）：

　　在指定的崗位執勤，按規定的時間、地點、任務完成上級交辦的治安保衛任務；負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等工作，保障責任區的安全；對出入大門的人、貨物進行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經允許的人員、車輛、物資進出責任區，維護責任區內的人身財產安全；負責檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。負責維護大門口的進出秩序和本區域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側擺攤設點；隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發現可疑人員應及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應禮貌地設法加以勸離；發生糾紛和一般性治安問題時，應依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復正常秩序；負責執勤區域內的公共設施安全，及時發現和制止不良行為，對造成影響、損失的當事者，應及時報管理處查處。

　　巡邏崗負責巡邏范圍內各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設施、設備的檢查、登記。負責對樓區和周邊公路進行巡邏檢查，及時發現解決或報告檢查中發現的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區內的人員，及時控制巡邏發現的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據指令做好查控工作，預防各類案件的發生；仔細巡查易發生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發生意外事件；按規定程序處置突發事件；在巡邏中如發現漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發現可疑人員及物品應立即做安全處理并及時報告；協助其他崗位人員處理疑難事件；按規定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作。

　　保證車輛有序停放.防止車輛亂停放現象，對車輛人進行引導與現場溫馨指示、提示相結合，達到整齊，規范停車和秩序井然。

　　維修部（2人，服務區域不包括廠房、宿舍、食堂）

　　負責園區物業和配套設施設備及場地的日常維修，保養，巡視，檢查等工作。

　　辦公室（2人，文員、會計）

　　做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費用支出、流水帳登記，并做統計及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理，統計每月考勤并交財務做帳，留底。管理辦公各種財產,合理使用并提高財產的使用效率等其他臨時工作.

住宅小區物業管理方案 篇3

　　為規范小區管理，為業主帶給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。

　　一、管理目標

　　物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、帶給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。

　　二、管理原則

　　為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

　　（一）服務第一、管理從嚴的原則

　　“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

　　（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則

　　在日常管理中，要充分發揮兩個用心性，即物業管理公司的用心性和業主使用人的用心性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，透過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同建立禮貌的辦公環境。

　　（三）物管為主、多種經營的原則

　　在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。

　　三、管理方法

　　（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化推薦，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；

　　（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；

　　（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，用心培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；

　　（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；

　　（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；

　　（六）依照市場化、企業化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。

住宅小區物業管理方案 篇4

　　一、管理目標：

　　1、業主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；

　　2、業主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；

　　3、業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；

　　4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；

　　5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；

　　6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；

　　8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；

　　9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

　　10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；

　　11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、注行中。

　　二、分項指標：

　　1、房屋完好率：100％

　　2、房屋零修、急修及時率：99％

　　3、維修工程質量合格率：100％

　　4、管理費收繳率：≥98％

　　5、綠化完好率：99％

　　6、清潔、保潔率：≥99％

　　7、道路完好率及使用率：100％

　　8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％

　　9、排水管、明暗溝完好率：100％

　　10、路燈完好率：100％

　　11、汽車場完好率：100％

　　12、公共文體設施、建筑小品完好率：100％

　　13、小區內重大刑事案件發生率：0

　　14、小區內治安案件發生率：≤1/年

　　15、消防設施、設備完好率：100％

　　16、火警發生率：≤1％

　　17、火災發生率：0％

　　18、違章發生率：2％

　　19、違章處理率：100％

　　20、用戶有效投訴率：≤2％

　　21、有效投訴處理率：100％

　　22、管理層員工專業培訓合格率：100％

　　23、特種作業員工持證上崗率：100％

　　24、維修服務回訪率：≥30％

　　25、業主（住戶）對物業管理綜合滿意率：≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）

　　三、實行“菜單式”服務模式

　　即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、注行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。

　　四、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾

　　1、首按責任制

　　每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。

　　接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。

　　2、三分鐘服務承諾

　　第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。

住宅小區物業管理方案 篇5

　　一、綜合管理

　　1、依據有關規定,與業主委員會簽訂規范的物業服務合同，各方權利義務明確。

　　2、從業人員按照有關規定取得相應的專業培訓合格證書。

　　3、物業服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

　　4、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。

　　5、在物業服務部懸掛物業企業資質證書復印件、物業服務部經理照片，公示物業服務標準、收費依據、收費標準。

　　6、在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場，由專業機構負責的，發現問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。

　　7、涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。

　　8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，并按規定組織實施。

　　9、對區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據管理規約等約定提起訴訟。

　　10、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能立即實施。

　　11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進行安全檢查。

　　12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。

　　13、公布公共服務的收支情況。

　　14、小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進行公益性宣傳。

　　二、房屋維修養護

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。

　　2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。

　　3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　　4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發現破損及時修補。

　　5、按照有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。

　　6、保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

　　7、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。

　　8、按照有關規定使用、管理人防工程和普通地下室。

　　三、共用設施設備運行及維修養護

　　1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。

　　2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。

　　3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。

　　4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。

　　5、屬于特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。

　　6、設備房保持整潔，無鼠害現象。

　　7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。

　　8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）。

　　9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。

　　四、電梯服務

　　1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。

　　2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話。

　　3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。

　　4、電梯出現故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。

　　5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協議，明確并監督受托單位落實責任。

　　五、消防服務

　　1、有消防管理制度。

　　2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。

　　3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。

　　4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。

　　5、發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

　　6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時有專人值守。

　　六、二次供水管理

　　1、二次供水設施設備正常運行。

　　2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證，水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。

　　3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。

　　七、協助維護秩序

　　1、看護小區共用部位和共用設施設備。

　　2、有可能危及人身安全處設有警示標志。

　　3、封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤。

　　4、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。

　　八、清潔服務

　　1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。

　　2、小區公共清潔區域每日清掃1次。

　　3、保持電梯轎箱清潔衛生。

　　4、按照有關規定對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。

　　5、在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

　　6、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。

　　九、綠化養護

　　1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。

　　2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現象。

　　3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。

　　4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。

　　十、停車服務

　　1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。

　　2、引導進出小區車輛有序通行。

　　3、主要道路及停車場有交通標志。

　　4、小區內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區的機動車輛進行登記。

　　5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。

　　6、定期存放的，應簽訂停車服務協議，明確雙方的權利義務。

　　7、地下停車場照明、給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。

　　8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。

　　注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。

　　十一、裝飾裝修服務

　　1、按照有關規定和《臨時管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。

　　2、受理業主或使用人的裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協議，告知業主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

　　3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。

　　4、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。

　　5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。

住宅小區物業管理方案 篇6

　　為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

　　二、目標和范圍

　　（一）目標：

　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。

　　2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；20__年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100%。

　　6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業主大會和業主委員會。

　　（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作資料

　　（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　　（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　　（三）加大對物業市場的監督。

　　四、物業費的成本測算

　　管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

住宅小區物業管理方案 篇7

　　一、指導思想

　　以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

　　二、目標和范圍

　　（一）目標：

　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。

　　2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；20__年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100%。

　　6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業主大會和業主委員會。

　　（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作資料

　　（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　　（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　　（三）加大對物業市場的監督。

　　四、物業費的成本測算

　　管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

住宅小區物業管理方案 篇8

　　一、日常管理要點

　　1、制定完善的停車場管理制度，并遵照執行。

　　2、定期檢查停車場配置足夠的消防栓等滅火器械，并可通過防火卷簾將整個車場分割成若干個防火區域；車管員對易燃易爆物品、煙火等涉及安全的一切事項嚴格把關，提高警惕性，杜絕隱患。

　　3、私家車位設立明顯識別標示，車管員不讓其他車輛擠占私家車位；對于一些禁止停車的場所，設置顯著的禁停標志，對違禁的車輛實施處罰。

　　4、對于臨時泊車卡、月保卡與私家車位卡采用不同顏色印制，便于識別管理，在車卡背面注明有關事項如：不賠償損失、車輛應自辦保險等，盡量避免事后糾紛。

　　5、車場配置顯著的出入口指示、限高標志、禁鳴標識、限速標志、車場管理須知、收費標準等。

　　6、車管員對每輛進入車場車輛作適當檢查，注意車輛是否有被撞、被刮等跡象做好現場記錄由車主簽字確認，在此減少不必要的糾紛；主動禮貌提醒車主不要將貴重物品留在車內，同時阻止閑雜人員進入車場。

　　7、停車場將安排專職車管員對停車場實施巡查管理，并引導車輛停放，提供問詢服務。

　　8、對車場出入口附近的路面實施人車分流，確保區內人員進出及活動的安全；對于易產生交通瓶頸、造成堵塞的地段及時進行有效疏導。

　　9、在停車管理員手中將備一份月保車主基本檔案，以便車輛發生危險情況或緊急疏散時使用；車管員巡查中若發現停放車輛有異常情況（自燃等）要立刻采取措施實施補救，若車輛之間發生交通事故，要盡快處理，以不妨礙車輛通行為準則，并好事件報告。

　　10、對于長期亂停亂放、耍賴不交車輛保管費的車輛，車場管理部按規定給予發函提醒，再實施鎖車處理，或將其強拖走交由交警部門進行處罰。

　　二、月保、臨保、IC卡辦理

　　停車場的出入口勻使用IC卡智能系統。有月保車輛需求的業主/租戶首先到服務中心填寫月保車輛申請，按收費標準交納月保費用，由管理中心工作人員按技術要求將IC卡一卡通輸入停車場月保通行指令，此時業主可享用IC卡一卡通的全程服務。若到月底未重新辦理月保交費，IC卡一卡通將終止停車場通行服務。

　　臨保車輛是用入停車場自動取卡，出車場時讀卡交費。車輛臨保的業主，不享受一卡通全程服務。其他外來人員使用的臨時停車IC卡不具備從停車場進入樓層的功能。凡業主的大堂門IC卡皆具備從停車場進入樓層之功能。

　　三、負一層管理建議

　　負一層為住宅、商業公寓合用之地，按發展場出入口不字的要求，負一層將按照住宅109個車位，商業、公寓100個車位的劃分明確區域，設置明確的行駛、停放指引牌，各行其線共享其路，并在負一層車場管理人員的配置上比負二層多設一人。

　　四、停車場環境管理

　　停車場將定期開啟風機換氣，保證空氣流通。每日清潔人員將對車場實施保潔作業，定期對地面進行沖洗、管網實施擦抹。巡查人在其巡查過程中將隨時注意地面衛生情況，并對大件垃圾立刻實施清理。

　　五、停車場物業管理費用收取

　　停車場的物業管理費用，我公司將按照行業規定對每一月保車位收取管理費100元，對每一臨保車位收取管理費150元，空置車位另行商定。

　　六、停車場物業管理費收取的用途

　　停車場的物業管理費的收取費用，主要用在支付停車場管理人員的工資、福利，停車場設備、設施的養護維修，停車場用水、用電費用以及其它不可預見的費用。

住宅小區物業管理方案 篇9

　　我公司為了加強與業主、物業使用人的溝通，做好小區工作，現向居上百合園全體住戶書面匯報20xx年工作展望情況。

　　1、植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏；

　　2、對區域內的樹木進行整形修剪。

　　3、做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。

　　4、小區上門收垃圾時間為中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公布房號且上報有關部門。

　　5、原門崗24小時服務電話：從20xx年3月1日起變更為；

　　6、住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助；

　　7、管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加200～300元達到1500元左右，2房增加250～300元達到1000元左右，1房增加200元以上達到750元左右，請大家出租務必找物業，必將令你滿意！電話：（小莫）；

　　8、嚴格進出管理，請住戶在星期一—五（8：00—18：00），星期六—日（9：00—16：00）到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品。

　　9、大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調整，為行人、行車安全創造條件；

　　10、燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響；

　　11、小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛；文明養狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。

　　12、代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。

　　13、門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業主到門崗查詢；

　　14、對于小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的.利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區感受到“慢“的節奏，能放松、能享受到小區軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。

　　15、避免電動車、摩托丟失，我們要求摩托、電動車、單車盡量停放到車庫，車庫24小時發牌，停放不足1小時免費，望住戶配合。

住宅小區物業管理方案 篇10

　　一、保安方面

　　1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

　　2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

　　3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

　　4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

　　5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

　　二、保潔方面

　　1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

　　2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。

　　3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。

　　4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。

　　5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。

　　6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

　　三、工程方面

　　1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

　　2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

　　3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。

　　4、重點設備間完成責任人并掛牌。

　　四、客服方面

　　1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

　　2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽字工作。

　　3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關系維護和費用催收工作。

　　4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

　　五、其他方面

　　1、完成勞動協議簽訂工作。

　　2、完成電子巡更安裝調試。

　　3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。

　　4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。

　　為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。

　　一、指導思想

　　以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

　　二、服務范圍

　　社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

　　（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

　　（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

　　（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

　　（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

　　（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

　　（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

　　三、基本原則

　　（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

　　（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

　　（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

　　四、工作任務

　　按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。

　　五、工作思路

　　在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　　（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。

　　（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。

　　（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。

　　六、組織領導

　　成立全區社區物業化服務工作領導小組。

　　組長：。

　　副組長：。

　　辦公室主任：。

　　辦公室副主任：。

　　成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

　　七、職責分工

　　區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；

　　區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；

　　區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；

　　區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；

　　區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；

　　區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；

　　區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；

　　區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；

　　區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

　　八、方法步驟

　　（一）準備階段。

　　1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。

　　2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

　　3、xx月下旬組織召開工作部署會。

　　（二）實施階段。

　　1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。

　　2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

　　3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。

　　（三）考核驗收階段。

　　1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

　　2、xx月份組織相關社區進行交流講評。

　　3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

　　九、工作要求

　　（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。

　　推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

　　（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。

　　一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

　　（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。

　　一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。

住宅小區物業管理方案 篇11

　　20xx年10月5日，物業進駐前湖校區，這一年來，我全體員工團結一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創新，進一步完善和改進了公司的管理和服務質量，取得了可喜的成績：組建了一支優秀的物業管理團隊，創建了一種科學的管理模式和先進的管理理念、管理方法，以及嚴格的質量標準和工作程序;形成了服務與管理相結合的專業分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞戰略規劃、品牌建設、內部管理、信息溝通、服務績效來展開一系列的工作。

　　戰略規劃：對物業管理的理念進行戰略性的轉變。

　　天健物業自成立以來，管理理念經歷了從“管理型”到“服務型”的深刻轉變，拋棄了過去以管理者自居的姿態，倡導了“服務育人，業主至上”的全新服務理念。天健物業在發展過程中即使遭遇到了內外環境的嚴重挑戰，但為業主、使用人服務的理念也一直在沿伸，同時也得到了廣泛的好評。但公司管理層并沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態度正視在服務過程中存在的服務專業性不強，服務內涵不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時度勢，著手狠抓安全防范、環境衛生和維修事宜，勁拼品牌建設，提高公司的運作效率和競爭力。

　　品牌建設:

　　品牌，以高質量為堅實的基礎，本公司把如何提高物業管理服務的質量作為公司經營的首選目標。

　　一、貫徹按ISO體系的有效動作

　　公司成立之初便做好了質量的策劃，明確公司的質量目標、要求，以及所想達到的目標，以最合適的服務質量去滿足業主及使用人的需要。一年來，公司始終把通過ISO9000和ISO14000的審核為奮斗目標，同時也進一步向業主及使用人展示了公司相關方面優質服務的形象。

　　二、形成以客戶滿意為中心的質量體系

　　自公司進駐開始，一直把“客戶滿意，業主至上”作為工作的中心，進一步確定了公司以業主為中心的經營服務理念，今后公司將繼續貫徹實施和改進服務質量，提高服務績效。

　　三、建立天健物業零缺陷的目標

　　公司成立之后，經過反復討論和研討，認為要想做的獨特，就須把工作做到零缺陷：服務零缺陷;操作零缺陷;設備零故障;安全零隱患的四零缺陷。明確了業主不總是對的，但永遠是最重要的客戶需求，充分做好達到需求的各種準備，積極預防可能發生的問題。

　　內部管理:

　　一、人力資源

　　人力資源是公司發展的重要保證。進駐之初，因處地特殊，故人員素質偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識培訓，使員工成為“一專多能”且達到了顯著的效果。員工培訓包括：企業文化培訓，專業技術培訓等，特別是對管理層進行的物業管理員資格考評培訓和保安隊伍的消防知識培訓以及專業知識培訓。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態度，激發員工團結合作，大大提高了服務質量。

　　目前，公司內部已經建成了較為完善的人力資源儲備，專業能力，綜合能力出眾的專業人才;能出謀劃策的企業策劃人員等，給公司的發展提供了廣闊的空間。

　　二、規章制度

　　入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照“以法為據，有約可依”的原則，我公司迅速出臺了一系列規章制度。包括：各崗位人員職責，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺明確了職責，分清了權限，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據。

　　三、維修方面

　　去年學生入住之初，因趕工期，四棟學生公寓可謂是以超常規的速度建成的，而快速度建成的房子卻導致了接管后艱難的維修工作。從去年至今，我技術維修部共計收到師生報修單4200多份，。可因去年維修力量過弱，且設備設施還在保修期內，故多數單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時又加大對廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題。現我處已承諾做到“小修不過夜，大修不過三”的服務承諾，可因各種設施仍然在保修期，致使好多維修事項我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內寢室之間電線錯亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時間全部調好，用實際行動解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓多盞燈炮以及300多個水龍頭和幾十個沖水閥，使公寓內的配套設施的維修完好率達到了98%以上。

　　四、保安方面

　　1、XX年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防范工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設施過差，人員素質過低，專業知識不足等。為此我公司于今年年初進行了一場保安大革新。首先，實行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設施，購置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個新臺階。

　　2、保安工作始終貫徹校領導的外松內緊的方針。因學校處地的時間、環境比較特別。我公司嚴格實行來訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來訪人員50000多人次，確保了學生公寓的安全。

　　3、在自身管理方面，我公司保安堅持一天一小會，一周一大會，進行交流與檢討。同時，開展專業知識培訓。從去年至今，共進行了六次專業知識培訓，二次消防知識學習以及一個多月的軍事訓練。同時實行嚴格的保安考核辦法和工作流程，以及不計名的考評制。獎勵優秀隊員，扣罰表現較差的隊員。

　　4、在外來人員管理方面，我保安部嚴格控制外來流動人員，一律實行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進行不定期的巡邏，確保了公寓內學生生命財產的安全。同時因建設初期的施工較多，我們對違章搭建也進行了處理，規范和控制來訪車輛，創造了一個安全、安靜、優雅的學生公寓環境。

　　五、保潔方面

　　1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務，認真遵守公司和管理處的各項規章制度，嚴格執行清潔工作規程，全天候清掃公寓大廳、衛生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，創造了一個干凈的居住環境。

　　2、我保潔部實行嚴格的考核辦法，采用師生監督制和打分制，每月實行四次，確保工作的力度。同時實行互監制，即保安人員監督保潔人員的工作力度，保潔人員也監督保安的工作狀態。使雙方得以互相制約，互相鼓勵。也取得了顯著的效果。

　　六、其它方面

　　從去年至今，我處共撿到手機兩部，錢包9個，現金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評。同時，我公司又實行便民服務，提供打氣筒，免費讓學生打氣，免費開鎖，8次送生病的學生去醫院看病，10余次為學生爬窗戶開門等。

　　信息溝通

　　一年來，我公司的信息溝通經歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進行有效的溝通：

　　1、在每棟設立意見箱，讓師生對我們工作或態度有意見可提。

　　2、發放意見征求表，我們給學校的有關機構發放意見征求表，讓他們對我們的工作進行監督和指導。

　　3、召開學生座談會，從去年至今，我公司共計召開了六次學生座談會，從中我們得到了寶貴的意見和建議。今后，我公司還將繼續召開此種會議。

　　4、公布投訴電話，如果師生對我公司的員工有什么不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個滿意的答復。

　　5、設立回訪制，堅決實行回訪時間不超過24小時。

　　6、建立面談投訴制，師生如有什么不滿意可直接向我管理部面談投訴，我管理部將會在第一時間給師生答復，且答復時間不超過12小時。

　　服務績效

　　一直以來，我公司秉承“客戶是上帝”“業主至上”的原則，立足“一切為了您，為了您的一切”，實行微笑服務。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠的追求。盡忠盡職，服務師生。

　　結束語

　　我們知道，雖然在這一年里我們取得了顯著的成績，但我們也深刻的認識到我們的不足，公司專業性不強、單一的經營方式、過高的成本將是我公司致命的弱點和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點，在新的一學新里，我們將通過吸取教訓、總結經驗、借鑒學習的方法提高自己的專業水平，提升物業管理的品位，滿足業主及使用人的要求，實現天健物業的騰飛。

住宅小區物業管理方案 篇12

　　(一)產業園項目概述及物業概述

　　項目規劃占地200畝，建筑面積20xx00平方米。項目建設內容包括：綜合服務區、生產區和物流中心。

　　1、綜合服務區包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分。總計建筑面積為10萬平方米。

　　2、生產區占建筑面積3萬平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯合車間、一座設有100T龍門吊車的原材料堆場。

　　3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬平方米。建設三個功能區，一是保稅庫區，建筑面積3萬平方米;二是庫區，建筑面積1萬平方米;三是露天貨場和管理區建筑面積3萬平方米。

　　(二)產業園的物業規模

　　1、安全保衛系統

　　主要包括產業園區總體安全環境的管理;對入駐企業的管理;車輛交通及道路管理。

　　2、設備設施維護系統

　　主要包括房屋管理與維修養護;共用設備管理(給排水設備管理、供電設備管理、弱電設備管理、消防管理);專業設備的管理(空調設備、電梯設備管理);共用設施的管理。

　　3、環境綠化及保潔系統

　　主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區及產業園區公共部分(廠區庫區內自管)以及公共設施的日常保潔工作;產業園區公共綠地的維護和保養工作。

　　4、園區食堂的管理

　　主要包括廚房管理以及員工就餐管理

住宅小區物業管理方案 篇13

　　一、工作現況

　　20xx年辦事處委托我們利合物業公司對20xx年改造的老舊小區和20xx年以前改造的小區按照上述文件要求，實施專業化得物業管理，利合物業公司重點對醫藥公司家屬院、新華小區實施了物業管理，對這兩個小區實施物業管理和過程中新華路辦事處物業管理辦公室以及我們利合物業管理公司聯合對以上小區張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區業主的一封公開信》，并做了詳細的入戶調查，把三級服務內容標準、服務承諾、辦事處考核物業公司的內容，以及收費許可證都傳遞到了業主當中。并且根據業主意愿讓同意入住的業主給予簽字，統計了業主的詳細姓名、聯系方式、車輛信息、建筑面積，這些內容形成了小區業主的初步檔案資料。目前醫藥公司物業管理已經初步成效，收費工作正在進行。新華小區11月1日我公司正式入住管理，各項服務已經到位，準備在20xx年12月1日收費。慶安小區我們正在做入戶調查，但是物業管理入住的各項辦公用品、設備已經準備到位。準備20xx年元月1日正式納入管理。

　　二、老舊小區的特點及老舊小區改造和實施物業管理中發現的問題

　　老舊小區有四個明顯的特點

　　1、老，這些小區大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀末、本世紀初建設的小區，基礎設施薄弱，公共設施毀壞嚴重，無人管理，有的曾經有人管理但是由于沒有健全的機構引導及管理而失敗。

　　2、小、大多數只有一百多位業主，建筑面積10000平方左右，規劃不合理，有的是分兩期建設一個小區中有不同的開發商，有的還是公有住房、小產權房，不能辦房產證，大多數沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。

　　3、規劃不合理，人員混雜，繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實施物業管理的業主和無所謂不需要管理的業主形成鮮明對比。利合物業對上述實施物業管理的兩個小區進行的初步調查，調查顯示結果，收費工作中繳費積極的業主和找各種理由不繳費的業主形成了鮮明的對比。小區與小區物業聯系緊密，各自又成獨立的單元，很容易進行物業的從新規劃和定義。

　　4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區的形象，很多業主要求物業公司拆除違章建筑。

　　三改造和實施物業管理中發現的問題

　　1、改造不徹底造成實施物業管理的成本增加。以醫藥公司為例，改造中小區的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業入住以后，拿自己的`錢給予了整修，改造后由于沒有專門的監督機構，留下了很多建筑垃圾，物業公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區沒有劃停車位，物業公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業公司的參與改造的某些項目很很不徹底，如

　　2、由于長時間沒有實施物業管理，小區業主交費意識淡薄，物業費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規定的建筑面積交費。

　　3、改造速度過急，沒有物業公司參與規劃，有些改造項目不適合以后實施物業管理。

　　4、改造是一個系統工程，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區門崗房的問題，有的開發商當初為了售房，建立了后勤式的物業，當售房完畢的時候，物業不能維持，開發商撤離了物業，開發商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權法》的規定這些應當是小區當中的公共用房。這些門崗房以及物業用房追回必須要有建設局或規劃局的配合。有的小區當中沒有門崗房，建設門崗房需要規劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內容。

　　5、改造老舊小區及實行物業管理，必須同拆除私搭亂建相結合，有的老舊小區沒有門崗房和物業公共用房，而這些小區有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。

　　6、針對老舊小區小的特點，重新定義物業管理區域。有的老舊小區相鄰，可以把兩個或幾個小區打通，這樣就可以布局更合理，就可以養活”物業。

　　四、針對以上問題提幾點建議

　　1、老舊小區改造必須結合物業管理公司。物業管理公司具有專業化得管理經驗，改造后的小區也應當由物業公司來管理，因此老小區改造應該由物業公司提出改造方案，由辦事處組織論證實施，最后由物業公司和辦事處職能部門共同監督質量。這樣才能不給以后物業管理造成成本負擔。

　　2、在辦事處社區的主導下多部門配合。老舊小區因為多年無人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。

　　3、對前期改造過的小區進行二次改造。對小區內的違法亂建的項目，依靠業主參與由物業公司提出，法律部門參與，政府協調“啃”下這個骨頭。

　　4、由政府牽頭對老舊小區進行物業知識進社區的宣傳活動。讓業主明白相關的法律和法規。

　　5、根據文件精神，要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業服務費用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。

　　6、對承擔社會責任管理老舊小區的物業管理公司給予按照管理老舊小區面積，給予政府補貼，緩解物業管理公司的困難。

　　7、老小區改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區實行改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經驗，為以后改造打下基礎。

　　8、重視老舊小區大門改造及建設，這一點很重要。用現進技術來做好老舊小區的大門改造，這樣可為物業公司節省很多管理成本。

　　結束語：總之，老舊小區改造并實現物業管理全覆蓋是一項切實的惠民工程，要政府引導協調多部門參與，形成由物業管理公司參與物業管理規劃，政府部門協調，改造過程和改造后由物業公司和政府部門共同聯合參與監督和驗收最后由委托入駐管理的物業公司實施管理，并對實施物業管理的公司給予適當的補貼的模式，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。

住宅小區物業管理方案 篇14

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

　　二、目標和范圍

　　（一）目標：

　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

　　2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

　　6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

　　（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作內容

　　（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　　（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　　（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

　　一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

　　三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的'服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

　　（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

　　（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

　　四、組織領導

　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

　　組長：邢凱

　　副組長：王鐵

　　成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

　　領導小組辦公室設在市房產局，負責日

　　常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

　　五、職責分工

　　規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

　　市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

　　市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

　　市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

　　各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　六、實施步驟

　　依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

　　（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

　　（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

　　領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

　　七、保障措施

　　（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

　　（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

　　（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

　　二○○五年五月八日

住宅小區物業管理方案 篇15

　　為規范小區管理，為業主提供優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。

　　一管理目標

　　物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(并高于此標準)，確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。

　　二管理原則

　　為實現即定管理目標，追求的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

　　(一)服務第一、管理從嚴的原則

　　“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

　　(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則

　　在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

　　(三)物管為主、多種經營的原則

　　在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。

　　三管理方法

　　(一)實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

　　(二)成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理。

　　(三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍。

　　(四)制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。

　　(五)嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

　　(六)依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

住宅小區物業管理方案 篇16

　　小區，位于“國家4A級旅游度假區”位于，與大海近在咫尺。小區總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區等，其中公寓面積x㎡；商鋪面積x㎡；地下停車場x㎡；地上停車場x㎡；車庫x個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統。小區設備設施先進，設有電視監控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統，背景音樂，遠程抄表系統等，讓您感到方便、舒適、安全。

　　高檔的小區應該有高檔的物業管理服務來體現小區的價值，從而確保小區保值、增值。x公司是具有物業管理二級資質的股份制企業。公司專業從事住宅小區、寫字樓、商場等物業項目的管理工作。現已管理物業面積達x多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區等。我們的企業精神是“銀灘物業，勇爭第一”。

　　我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使x小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。我公司服務宗旨是以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。

　　第二章物業管理要點

　　運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；

　　人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；

　　結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務；

　　采用PDCA循環整改的方法，不斷提高物業管理水平；

　　管理處采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業戶日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一。

　　在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：

　　1、完善服務、誠信待人。

　　物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業戶提供全方位、高品質的優質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業戶創造安心、舒心、稱心的生活和工作環境。

　　2、環境管理責任到人

　　小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證小區的環境衛生狀況達到最佳，為小區增加一道清潔、衛生、亮麗的風景線。

　　3、安全、消防真抓實干

　　為確保業戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯系職能部門，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。

　　公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系。運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環境效益、經濟效益的統一。

　　公司將通過良好的物業管理，使保值、增值，真正為業戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環境。

　　一、公司追求目標：

　　房屋建筑的完好率達到98％以上；

　　報修及時率達到100％；

　　清潔管理無盲點；

　　設備設施完好率達到98％以上；

　　小區路燈完好率達到100％；

　　管理區域內不發生重大安全與火災責任事故；

　　有效投訴處理率100％；

　　服務滿意率達95％以上；

　　綠化完好率達到98％以上；

　　道路完好率達到98％；

　　各類管理人員崗前崗中培訓100％；

　　無服務安全事故發生。

　　二、主要措施

　　完善各項管理制度和管理規定；

　　所管轄區衛生無死角，綠地存活茂盛；

　　治安良好，環境清潔，輔助設備及建筑良好；

　　管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規范制服，設立立崗、巡崗、監控崗，并明確崗位職責及考核標準；

　　建立各種資料檔案、報修、養護記錄；

　　各種收費項目、標準公開，合理收費；

　　制定大、中修年度計劃，并負責實施；

　　制定并組織員工培訓計劃的實施；

　　結合創優評比標準，進一步提高物業管理水平。

　　遵循服務第一，業戶至上，依法經營，務實奮進的企業宗旨，弘揚銀灘物業，勇爭第一的企業精神，以優質文明的服務，為業戶創造美麗溫馨的家園。

　　三、組織運行機制：

　　1、建立監督機制；

　　2、建立信息反饋及處理機制；

　　3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；

　　4、管理人員的培訓管理；

　　5、增強服務意識，量化管理及標準運作；

　　6、企業內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。

　　四、物業管理制度

　　1、管理處經理職責；

　　2、管理人員崗位職責；

　　3、作業人員崗位職責；

　　4、員工培訓；

　　5、管理處運作管理工作規程；

　　6、人事管理及員工培訓、考核制度；

　　五、管理處運作管理規程

　　1、內部運作管理辦法

　　2、小區秩序管理；

　　3、清潔管理；

　　4、綠化管理；

　　5、消防弱電設備設施管理；

　　6、供配電設備管理；

　　7、給排水設備管理；

　　8、共用設施和共用場地管理；

　　9、安全操作規程；

　　10、特約服務管理規定。

　　（以上各種規定及制度略）

　　第三章擬采用的管理模式

　　一、物業管理架構

　　物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。

　　本物業管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。

　　1、辦公室

　　（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。

　　（2）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。

　　（3）負責內部運行工作的綜合協調。

　　（4）負責對外承辦、接待工作，物業管理市場營銷和招投標。

　　（5）總經理指派的其它工作。

　　2、保潔部

　　（1）負責管轄區域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。

　　（2）負責小區內的垃圾清運工作。

　　（3）上級領導交辦的其它工作。

　　3、設備維修部

　　（1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。

　　（2）負責物業機電設備的日常維修保養工作。

　　（3）制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。

　　（4）上級領導指派的其它工作。

　　4、綠化部

　　（1）負責小區花草樹木的.澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。

　　（2）負責小區內的園景設施的養護工作。

　　（3）上級領導指派的其它工作。

　　5、秩序管理部

　　（1）負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。

　　（2）建立健全、制定物業的各項安全規章制度。

　　（3）負責小區的日常巡視工作以及車輛停放管理。

　　（4）負責小區應急處理的搶救工作。

　　（5）上級領導交辦的其它工作。

　　6、接待部

　　（1）負責日常業戶來訪接待工作。

　　（2）負責業戶檔案的建立和管理工作。

　　（3）負責業主的投訴和咨詢，并提供幫助。

　　（4）配合辦公室開展員工培訓工作。

　　（5）上級領導指派的其它工作。

住宅小區物業管理方案 篇17

　　12日處里召開了緊急安全生產會議，針對環衛處發生的重大安全事故做出了加強我處安全生產工作的指示要求。會后，根據我所安全生產實際情況，迅速組成由所長、分管安全負責人、辦公室負責人、安全員和外包物業公司負責人的專項檢查小組，于15—16日對我所管轄區域進行了全面安全檢查，現將檢查整改情況匯報如下。

　　一、檢查范圍

　　在這次安全生產專項檢查中，我們重點對消防中心、配電室、動力機房、消防水泵房、風機房、辦公場所的消防安全、設備維護保養、安全運行及安全用電等情況進行了全面檢查。

　　二、安全隱患

　　1、部分保安、保潔人員消防安全意識淡薄外包物業公司保安、保潔員工流動性較大，有個別新上崗人員沒有經過崗前安全知識培訓，消防安全意識相對比較淡薄，不能完全了解和熟練掌握基本的消防知識。

　　2、安全管理工作缺陷及隱患

　　對外包物業公司的管理不夠嚴格，辦公休息場所違章使用電氣設備、私自亂拉電現象；工作場所停車場有抽煙、亂扔煙頭等現象。

　　三、整改措施

　　針對檢查中發現的安全隱患問題，檢查組當場提出整改意見，要求有安全隱患的場所立即進行整改。根據隱患排除情況，制定以下整改措施：

　　1、加強對消防中心、配電室、動力機房、消防水泵房、風機房防火重點部位的消防安全管理。把消防安全保衛工作落實到具體崗位、具體人員身上，值班人員24小時在崗在位，認真做好檢查巡查工作，并能熟練使用滅火器材和報警設施，全力實現防患于未然，確保消防安全工作萬無一失。

　　2、加強對外包物業公司的安全監督檢查力度，要求外包物業公司負責人定期對其內部員工進行崗位培訓和消防安全培訓工作；要求物業公司不得私自亂拉電、違章使用電器設備。如有工作需要，必須向工程部申請，由工程部派專業電工進行拉電，如果再發現私自拉電情況，嚴厲處罰。

　　3、定期開展消防、安全生產法律法規、基本常識的宣傳教育和實操培訓工作，向職工宣傳有關消防、安全生產的法律法規和消防、安全生產常識，使廣大職工的安全生產、消防安全意識和防火滅火技能得到進一步提高，形成群防群治的消防、安全生產局面。

　　4、要求各部門各班組認真做好班前檢查工作，及時發現并排除隱患。班前檢查不到位，隱患排除不徹底的部門和班組，進行嚴厲處罰，徹底消除隱患。

住宅小區物業管理方案 篇18

　　一、活動類型：

　　AK47野戰俱樂部

　　二、活動時間：

　　20xx年3月29號(周六)中午

　　三、活動地點：

　　番禺區大學城565公交車(廣工)總站

　　四、活動目的：

　　讓物業管理學會的成員加深彼此的了解，增進彼此感情，以更好地促進共同工作的協調性以及物業管理學會和全體成員一起更好的發展。

　　五、參加對象：

　　物業管理學會全體報名成員

　　六、活動流程：

　　(1)自由活動。到達俱樂部之后，由于要等待開爐，這段時間大家可以玩在場的各種桌游(如羽毛、桌球、乒乓、麻將和多種紙牌等游戲)時間：二三十分鐘。

　　(2)燒烤。開爐搞定之后，大家可以開始燒烤，也可以繼續玩游戲。燒烤時間：3個小時左右。

　　(3)玩游戲。誰是臥底(提前準備題目)

　　殺人游戲(準備卡牌)時間：一個多鐘。

　　七、報名：

　　3月25號(周二)通知物管學會所有干事及上層，確定要參加的人數并上報。(說明是自行到達還是隨大隊集合出發。負責部門：人力部。)

　　八、方式：

　　(1)周五回家的可按照自己的意愿決定是否自行到達指定的活動地點(12點必須在目的地集合)

　　(2)桂花崗在校干事在29號上午10點到綜合樓2樓架空層集合出發。乘車路線：校門口坐481→童心北下車→轉乘專線1→廣大公寓站下車(預計點半到達)。大學城其他報名同學要在點半左右在廣大公寓站集合完畢。再走半個多鐘到達目的地。

　　(桂花崗負責人：黃昌盛、梁嘉宏、龍忠興

　　大學城負責人：陳小瑩及部長)

　　九、經費：

　　團購價每人37元。到時學會再多帶兩箱王老吉飲料。(負責人：陳小瑩)

　　十、結束時間：

　　下午五點，桂花崗的同學集合后一同回校。

　　乘車方式1：廣大總站坐專線1→廣園客運站下車→走路回去。專線1整點一班車，若回去時間接近整點則選擇此方式。

　　乘車方式2：廣大公寓站坐B25→石牌橋下車→換成B2或B2A→越秀公園北門→走路回去。

　　十一、突發情況及應對方案：

　　(1)天氣突變則更改時間(提前一天進行確定)

　　(2)若干事在集合時間還沒到場，由其部長打電話聯系，催趕其到現場。

　　(3)如果活動超時，由策劃部成員負責提醒

　　[u1]改為下星期六，即22號

　　[u2]這些東西是那里本來就有的還是要自備的

　　[u3]走路去廣工?好遠的喔

　　[u4]誰去團購?什么時候收錢?

　　[u5]社團給錢嗎?

住宅小區物業管理方案 篇19

　　一、項目概況

　　1.地理位置

　　該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

　　2.項目主要經濟指標

　　二、物業管理資料

　　物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。

　　1、房屋及設施設備管理

　　建筑公共部位得到維修、養護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

　　房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：

　　A、工作的主動性

　　管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多樣性

　　根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

　　C、工作的針對性

　　在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

　　共用設施、設備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

　　共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。

　　市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

　　根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。

　　智能化設施設備

住宅小區物業管理方案 篇20

　　我們在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心；以滿足老舊小區業主的需求為目標；以業主的滿意為公司的最高追求；在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。

　　一、管理思路

　　根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：

　　1、根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。

　　2、對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業主的特別需求來確定客戶(業主)服務的項目、內容和標準。每季度要采取書面形式向業主征詢對物業管理服務的意見。

　　3、由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，以做到真正的小區就是家，愛崗如愛家，實行24小時執勤，為業主提供安全、溫馨的生活環境。

　　4、老舊小區物業管理面積大小不一，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。

　　5、針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。

　　6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，實行24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓有記錄。

　　7、我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好的社區文化。

　　8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

　　9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。

　　10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。

　　11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。

住宅小區物業管理方案 篇21

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

　　二、目標和范圍

　　（一）目標：

　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

　　2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；～年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

　　6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

　　（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作內容

　　（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　　（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　　（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

　　一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　四、組織領導

　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

　　組長：邢凱

　　副組長：王鐵

　　成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

　　領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

　　五、職責分工

　　規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

　　市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

　　市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

　　市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

　　各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　六、實施步驟

　　依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

　　（一）排查階段（～年5月10日至5月31日）

　　由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（～年6月1日至10月31日）

　　各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

　　（三）驗收階段（～年11月1日至11月15日）

　　領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

　　七、保障措施

　　（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

　　（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市潮活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

　　（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

　　二○xx年五月八日

住宅小區物業管理方案 篇22

　　根據“物華新洲苑”居住小區的設計特點，現擬定小區物業管理方案。我們真誠希望在服務合作中，能使業主和住戶充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“物華新洲苑”物業持續升值，為住戶營造一個安全、整潔、優美、方便的溫馨社區，提升生活品質，實現業主、開發商、物管處和諧、多贏的經營目標。

　　一、物華新洲苑概況

　　“物華新洲苑”位于西夏區黃河路與麗子園南街交匯處。總建筑面積約45萬平方米，規劃容積率：1.74,建筑類別有小高層、板樓和多層。配有較高價值的超市，占據交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、會所、公寓、市場等生活設施齊全，是居家置業的理想物業。一個溫馨的小區更需要一個有責任心的物業來為他們服務！

　　二、接管后將采取的管理檔次及服務標準

　　根據“物華新洲苑”的實況，我處確定物華新洲苑的物業為中檔管理。其服務標準如下：

　　（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

　　（二）定期向業主發放物業管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。

　　（三）建立落實保修承諾制，零修、急修及時率95%，返修率不高于1%。

　　（四）每年公開一次物業管理服務費用收支情況。

　　（五）物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。

　　（六）常規性公共服務。

　　1、房屋管理及維修養護

　　（1） 棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。 （2） 物業外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。

　　（3） 空調安裝統一，防護網安裝統一。

　　2、共用設備管理，保證設備良好，定期保養無事故隱患。 （1）供電系統。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。

　　（3）消防系統。設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。

　　（4）給排水系統。停水提前1天通知；排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設備房無積水、浸泡發生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，并無長時間停水。

　　3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

　　4、保安及車輛管理。

　　（1）專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規范，處理突發事件。

　　（2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

　　（3）車輛出入管理嚴格，業主刷卡進入，外來車輛須登記。

　　（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

　　5、環境衛生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

　　（1）環衛設施完備，實行標準化清掃保潔。

　　（3）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒。

　　（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

　　（5）做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。

　　6、綠化管理

　　（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。

　　（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

　　（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　（4）綠化完好率達到98%以上。

　　7、室內裝飾裝修管理。全過程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。

　　（1）受理本小區裝修咨詢與審批。

　　（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

　　8、社區文化

　　（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。

　　（2）制有“居民精神文明建設公約”。

　　（4）業主滿意率95%以上。

　　（七）針對性的專項服務（代理業務）

　　1、代住戶進行室內衛生清掃、搬家等。

　　2、提供空房代管、房屋中介等服務。

　　4、提供維修服務并做到急修不過夜，中修三天完成。

　　5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

　　6、代住戶維修戶內下水疏通。

　　7、免費重裝電腦系統及提供殺毒軟件。

　　三、管理方式

　　“對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”是本物管處的根本理念，規范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業的信譽與形象。

　　（一）標準化管理

　　物業管理涉及面廣，一般住用戶對物業管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業公司與業主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養不及時、日常管理松懈、隨意是物業管理水平低下、業主怨聲載道的根本原因。本物管處從項目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使物業管理行為向規范化的中等城市慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發商放心、業主滿意、物業信譽度得到提高。

　　（二）溝通服務至上

　　組織、溝通、協調能力是物管的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業受投訴主要在于溝通不暢所 6

　　致。為此，本物業專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題（合理要求）、答復業主疑問、設置業主交流箱、公示欄、宣傳欄、網上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發展與業主的良好關系。同時，鑒于物業管理是一項具體、繁瑣的業務，要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。凡是業主對入伙交房時提出的涉及與開發商有關的`問題，我們將利用規范物業的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業管理的規范要求登記下來，書面呈報開發商。絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業、物業與業主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。

　　（三）締造親善和諧溫馨的社區文化

　　創造一個和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環境是我處與業主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區文化，與業主共建共榮、友好相處、相互信任，主導員工發展與業主、派出所、社區居民委員會以及政府部門的友好協作關系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區、為業主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

　　四、人員配備配備

　　（一）組織機構

　　（二）人員配備

　　1、管理處主任1人

　　2、管理人員：20 人 工程部（維修）主管1人 安管隊隊長1人

　　保潔（綠化）主管1人

　　行政（資料、社區文化、日常事務）主管1人、助理1人財務會計1人人事部 3人 出納1人 收款員2人 倉管員1人 前臺接待3人

　　3、保安：60人（每班8小時，三班倒）

　　4、維修人員：10人（持中級以上技工證書）

　　5、清潔綠化人員：30人

　　五、興隆花園物業管理的具體操作

　　貫徹“以人為本、業主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理 。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環境保潔系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動組織系統。 (一)前期準備

　　對承接項目進行深入研究，了解項目規劃、物業特點以及周邊地區物業分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業項目的管理方案；籌建物業管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶手冊、業主公約及前期物業管理協議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業接管進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。

　　1.內部機構的設置與擬定人員編制

　　2.物業管理人員的選聘和培訓

　　開展管理工作前1個月。培訓內容為：專業管理概念，緊急應變的處置，業主及用戶投訴的處理。

　　3.規章制度制定

　　1）、根據政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發放。

　　2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。

　　(二)物業管理的啟動 1.物業的接管驗收

　　1）、產權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執照復印件）。

　　2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等） 3.裝修施工全過程監控

　　裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，將依《物業管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關法規以及《前期物業管理協議》、《用戶手冊》、《業主公約》執行管理。

　　作業現場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業人員和相鄰居民的安全，控制現場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

　　安全防范管理。二次裝修施工人員須按規定辦證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業主或代理人書面擔保，防范治安事件發生；進行二次裝修中用電、天然氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次

　　裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

　　環境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環境影響。

　　共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。

　　外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

　　土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

　　水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線應使用套管；提醒住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

　　裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續。 (三)完善的日常物業管理服務 A、安全保衛系統

　　1、總體安全環境管理

　　在社區四周、社區出入口、樓宇間設置閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發安全事件及時解決，依法辦事。

　　培訓專業保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規范，認真負責，對社區進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。

　　在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，防止推銷人員散發廣告傳單或無關人員流竄；遇有突發事態，可以立即調配人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防大風暴雨、防地震方案等。

　　3、車輛交通及道路管理

　　樓宇停車位有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業主的日常生活。

　　4、科學管理

　　記錄全面的事件日志，針對事故多發地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。

　　B、設備設施維護系統 1.房屋管理與維修養護

　　主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發現破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立2個閱報欄形式的告示、宣傳欄，開展與業主交流，及時通報相關事項。 2.共用設備管理

　　設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。“四會”是指物業維修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排

　　除故障。“五定”是對房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。 1）給排水設備管理

　　管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

　　供水設備（供水增壓變頻泵、管網、水表、閥門等）。對變頻水泵、給水管網定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；停水提前一天通知住用戶。

　　排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發生；每半年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。 2）供電設備管理

　　供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值 14

　　班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用）戶裝修制定臨時用電管理措施；發生地震、火災、水災等情況及時切斷電源。

　　配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每天巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

　　供電設備的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節現象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。

　　4）消防管理

　　消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規的培訓。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時發現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人（與業主簽訂防火責任書）；建立義務消防隊，制訂突發火災應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。 C、環境保結系統

　　環境衛生管理的目的是凈化環境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環境。我處對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

　　管理標準：垃圾箱、果皮箱等環衛設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛生責任制）；垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無蟻害；樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

　　1、日常保潔

　　1、擦公共防盜門 1次/周 無灰塵

　　2、擦公共天花板 1次/半年 無灰塵、蜘蛛絲

　　3、擦消火栓 1次/月 無灰塵

　　4、擦窗戶 1次/月 無灰塵

　　5、道路路面 循環清掃 無雜物

　　6、路邊綠地 2次/天 無雜物

　　7、路燈柱 1次/周 無灰塵

　　8、綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

　　2、四害消滅

　　在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區域對四害滋生地消毒處理。

　　D、綠化維護系統

　　制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　項 目 措 施 標 準

　　綠化澆水（依氣候變化） 澆足澆透

　　草皮 修剪（按季節進行） 草皮美觀平整

　　雜草 清除（按季節） 確保基本無雜草

　　防蟲 病蟲害防治（一年2次） 無病蟲害

　　養護 施肥（一年4次） 綠化生長旺盛

　　喬灌木 修剪造型一年4次

　　E、共用設施管理系統

　　制定共用設施管理標準，對業主的共用設施：乒乓球臺、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養；開發收益性服務項目，借助專業的物業管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發揮物業的使用價值，為業主及開發商獲取收益也為良好的物業管理注入動力。 F、社區文化活動組織系統

　　1、社區文化建設

　　創造一個和諧、文明、舒適、溫馨的生活居住環境是我們與業主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動空間，與社區居委員會一道，組織社區居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感；各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發展與業主委員會、社區居委會以及政府有

　　關部門的良好合作關系；在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地；配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。

　　2、便民服務

　　“不出社區門，照樣過日子”是我們服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全體員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業戶自愿選擇的特約服務方式。 1）、日常服務

　　設置業主聯絡處、服務專線，開辟為業主/業主委員會與本物管溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改；每年公開一次物業管理服務費用收支情況。 2）、特色服務

　　提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業務，急修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫療護理；信息咨詢服務等。

　　J 物業服務的企業文化

　　企業作風：積極、專注、系統、精細！ 工作作風：想到、做到、建議到！

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高! 服務理念：我服務，我快樂！我解決問題，我展示自我！

　　服務理念

　　任何人:我們保證生活在我們服務項目的每一位業主，無論年齡、性別、職業、社會地位……都給予最真誠的服務。 任何時間：在我們服務的項目里，提供服務的時間是每年365天×24小時，無論晝夜、無論風雨，為業主提供全天候、全方位的物業服務。

　　任何地點：在我們服務的項目里，任何地方、任何地點，業主的需要就是我們的指令，我們會竭盡全力滿足業主合理的需求。

　　任何事情：在我們服務的項目里，無論是業主的家居小事，還是社區大事，只要是園區中發生的事情，我們都最大限度的為業主提供滿意的服務。

　　服務標準

　　誠信：發乎心（誠），出乎言（信），完美服務，誠信為本； 體貼：將心比心，以心換心，換位思考，相互尊重； 安心：杜絕傷害，預防意外；業主安心

　　舒心放心，； 適度：既不過分，也無不足；舉手投足，恰到好處。 實施投訴處理與利用策略

　　客戶的投訴將是【興隆花園】的 巨大的財富。

　　我們根據【頤水花園】相關的基本資料，結合我司物業具體工作經驗及實際情況，制作了物業服務管理方案草案書。

　　通過本方案，物業顧問客觀描述了【頤水花園】基本情況，結合實際，有針對性的對項目未來物業管理服務進行了規劃與設想，同時詳細的提出了可操作性強的物業管理服務實施保證方案與措施，希望能夠通過我們的努力將【興隆花園】的物業管理服務工作做好，以不辜負開發商、廣大業主對我們的信任和厚望。