寫字樓的頂尖策劃

　　順天國際財富中心這個作為湖南首個與國際接軌的高檔寫字樓，如今樹立在長沙cbd核心位置上，渾身煥發(fā)著“樓王”的魅力！這個項目能產(chǎn)生如此的銷售旺勢,銷售業(yè)績?nèi)绱丝捎^,產(chǎn)品形象如此富有影響力,策劃在其間的作用是不可估量的。在它身上誕生了許多新名詞：“國際化辦公”、“生態(tài)辦公”、“國際商務制造”、“樓宇經(jīng)濟神話”……這一切的得以實現(xiàn)，凝聚了我們的策劃師多少心血與智慧。這個項目的成功，也是策劃人的成功！

　　“順天國際”的兩位核心策劃人李柏先生和肖芳清先生,曾經(jīng)默默無聞地為該項目服務了兩年多時間，很多運作中的細節(jié)其實并不為外界知曉，但他們作為優(yōu)秀策劃人和高級策劃師,在本項目的全程策劃中付出了艱辛的勞動和非凡的智慧。

　　一、前期調(diào)研：提出國際商務寫字樓的十大標準

　　記得一個房地產(chǎn)商說過這么一句話，“我寧愿花一年的時間和投資額5%的費用，來進行一個項目的市場研究，相信這樣可以給我80%的成功率；否則我只有20%的成功率�！�

　　“順天國際”的開發(fā)商湖南順天集團以及其董事長蘇松泉先生和總經(jīng)理李建國先生就是這樣。當年，他們拿到位于長沙市芙蓉中路湖南圖書城南側(cè)的那塊地后，公司正在開發(fā)距此不遠處的順天城——湖南第一個“soho”項目。因而算上開發(fā)商自己的研究論證，前期調(diào)研應該有2年時間。

　　我們的調(diào)研工作做過三次，調(diào)動了公司幾乎所有的研究和信息資源，每一次都有新的收獲和更多的一手資料。

　　最重要的最全面的一次是，XX年3月12日至4月12日。我們采用問卷調(diào)查的方式對長沙市的上市公司、事務所、廣告公司、電腦電器公司、高科技產(chǎn)業(yè)、金融機構等進行了分類調(diào)查研究,我們派出調(diào)研人員10名，調(diào)研時間32天。我們的問卷內(nèi)容包括：業(yè)主尋求辦公場所的首要因素,公司現(xiàn)有寫字樓使用面積,公司對商務中心的要求,對空調(diào)的要求,對會議室一個月的需求量,對停車位、戶型的要求，是愿買還是租用，對銀行按揭的要求等各方面。

　　李柏先生擔任此次調(diào)研組組長，對調(diào)研數(shù)據(jù)嚴格把關，親自撰寫了調(diào)研報告，經(jīng)過研究分析總結(jié)并提出“國際商務專業(yè)寫字樓十大條件”：1、必須具備象紐約曼哈頓cbd風采一樣的商務極核地段；2、提供能與世界500強零距離接觸的大商務平臺；3、國際大師規(guī)劃設計的國際級地標性建筑；4、全面升級的綜合配套；5、跨越國界的5a智能中樞系統(tǒng)；6、極具時代感的生態(tài)景觀相匹配；7、開合有度適合現(xiàn)代化辦公要求的彈性空間；8、彰顯身份與地位的著名酒店全程星級物管服務；9、人性化關懷的頂級職業(yè)經(jīng)理人商務會所；10、物超所值升值無限的多重價值物業(yè)。

　　此次調(diào)研對以后“順天國際”的開發(fā)提供了市場依據(jù)，也基本上確定了本項目的品味和建造標準，而且還收集了一些有初步意向的目標客戶群。

　　二、開發(fā)策劃：八次修改推出國際化專業(yè)寫字樓規(guī)劃方案

　　我們對順天國際財富中心的定位與開發(fā)，做了詳盡的開發(fā)策劃報告。

　　通過對長沙市寫字樓市場的研究和對潛在用戶的問卷調(diào)查，表面上看長沙寫字樓市場供大于求。然而，作為策劃人，必須首先站在一個相當?shù)母叨�，看到相當�(shù)倪h處。當時，正好中國剛剛加入世貿(mào)組織，許多國際企業(yè)更加快了進駐中國的步伐，甚至深入到了中國的腹地城市。另外，中國經(jīng)濟自改革開發(fā)以來，保持著持續(xù)增長的勢頭，更多國際人士預測21世紀將是亞洲時代或者說是中國時代，中國力量成為世界經(jīng)濟發(fā)展最看好的力量。從微觀層面分析，長沙只有行政機關、原來國有企業(yè)和集體企業(yè)擁有自己的寫字樓，即使1993年開發(fā)過具有市場化性質(zhì)的平安大廈寫字樓，出租情況一直不錯，也已經(jīng)是好多年了。憑著敏銳的專業(yè)洞察力，我們預測專業(yè)寫字樓市場另一個波峰即將出現(xiàn)。因此，在項目開發(fā)策劃報告中，我們明確提出打造“國際化高檔寫字樓”的初步定位。