分享培訓會會議紀要

　　會議時間：年月日下午13：30

　　會議地點：樓F會議室

　　參會單位及人員：

　　總經理辦公室：

　　項目部：、

　　合約部：、

　　成本部：、

　　設計部：、

　　會議議題：

　　1. 分享案例經驗。

　　會議紀要：

　　會議目的：1、為充分利用的技術資源，鼓勵公司內部的技術創新和知識積累，為經驗分享提供平臺;2、就生產口每半個月的工作難點和分歧進行溝通交流。

　　具體內容如下：

　　一、 案例分享

　　(一)成本口案例

　　1、成本口案例一：入戶門定樣案例，事件簡述略(詳附件)，會議上提出防火防盜門針對不同的驗收部門，所使用的標準也不同，從此案例中總結出

　　(1)要有成本意識的全局觀。

　　成本控制是系統工程。在進行成本控制時，應從全局出發，綜合考慮各項投入收益的內在關系，在各個關聯的環節采取有力的措施，甚至在某些環節故意付出額外成本，以換取全局成本的大幅度降低。

　　(2)把握成本控制敏感點，制造“零投入”。

　　從經濟性的角度，甲方要追求合理的成本，但不能一味的考慮節約。應當抓住成本控制的敏感點進行嚴格控制。對本案來說，防火門自身成本的增加并不敏感，即使再增加一倍，從全局來看，還是接近“零成本”。而采用普通門所帶來的附加成本占90%，是應當進行重點管控的成本敏感點。

　　2、成本口案例二：樣板房裝飾工程結算漏扣甲供材的案例

　　該案例主要是合同中未提及甲供材而造成漏扣，從這案例需要我們注意：

　　(1)與造價有關的信息的及時傳遞，并做好資料歸檔。

　　(2)竣工資料的完整及真實性。

　　(3)明確的材料供應界面劃分;

　　(4)嚴格按合同工作內容和界面安排施工，如現場工作界面有變動，應及時做好書面紀錄并存檔。

　　(5)加強與造價工程師的溝通與交流。

　　另外針對本公司實際情況提出盡量避免漏項計算，結算移交清單形成制度化(要有結算情況說明，最好附有清單)。

　　(二)設計口案例

　　1、設計口案例一：從市場角度反樣板區景觀研發。

　　在樣板區景觀的實施過程中，由于在前期設計過程中對于產品定位的研究不足，導致內庭院出現了大面積返工，增加了投資成本，同時造成樣板區的延期開放。通過對此事的反思和總結，對我司也有借鑒：

　　在此事件中，造成樣板區大面積返工的最主要原因在于，第一沒有深入的分析市場需要什么樣的產品，而是一廂情愿的在生產自己認為想要的或者說是設計師想要的東西。這其實是極危險的，尤其是在不斷需要新產品的今天，一個新產品到底靠什么打動客戶，讓客店愿意為之買單，是設計前期必須加強研討的重要問題，絕對不能單純的站在設計角度來思考問題，提升對于市場的認識，并在此基礎上深入的分析產品的特質，必須真正做到“不賣我們能造的，想想人家想要的”，才能避免今后類似的情況再次發生。

　　此外還有以下三點也是此次樣板區值得總結并可在今后的工作推而廣之的：

　　(1)、對境外設計師的管理當中如何揚長避短，如EKISTICS其長在于對于設計思想、景觀體系、空間格局方面，而對于我方硬景材質、軟景資源方面的掌握不足則是他們的短板，同時很多時候他們的選材往往代表的是歐美人的喜好。如我們演繹的鄉村風格在材質上大量使用了老條石、天然片石，顯得很有歷史感，設計師對此感到很滿意，但作為本地業主則可能會有回到中國農村的心理感受，因此在材質的選擇上必須是我們自己在對產品有足夠的認識的基礎上協助設計師選擇，一旦感覺到與市場需要有差距時，一定要堅定的以市場為導向，如果一味的“尊重”設計師，則很可能會存在不能在本土市場適銷對路的情況。

　　(2)、研發人員應加強對后期工藝的了解，提前預見因設計不當造成的工藝問題(如溪流池底的鋪貼方式設計不當造成的返堿，盡管此次樣板區未返工，但交房前也是難免的)。

　　(3)、對于應在過程中加強對實施效果的管控，對于施工質量不能滿足設計意圖時，應盡快通知現場立即進行整改，并幫助施工方理解設計意圖，避免拖延造成的更大程度的返工或效果上的遺憾(如入口水景墻與設計意圖之間的差距)。

　　2、設計口案例二：外墻涂料出現色差的案例

　　對這一案例的原因分析及改進措施：

　　(1)、在效果控制、封樣方面

　　在外墻效果控制上，研發部應以第一次封樣的樣板效果為準;如因客觀原因不得不使用替代廠家的產品，必須分析并對比所有影響效果的因素才能做出選擇。在外墻涂料的選擇上則必須遵守在現場做實體樣板施工，并進行多角度對比后才能確定再次封樣。

　　(2)、在對外墻顏色效果要求非常敏感的項目中，如本案例中的弗萊明戈項目，樣板樓色彩是經過多次調試才達到項目控制的效果標準，其材料配方、施工工藝對最終效果有著非常大的影響。

　　因此，在此類項目選擇樣板樓施工單位時，研發部應提請造價采購部，將后期大面積使用因素考慮進去，盡量保證樣板施工和后期大面積施工招標一并完成;同時，在招標的價格對比中，應綜合考慮不同單位的材料成分及質量、施工內容、施工工藝和施工效果。否則，在此類項目中，大面積施工開始后再更換廠家，后期會浪費大量的人力物力，同時效果還不能得到保證。

　　(3)、合理的施工工期方面，對因客觀原因造成的項目工期壓縮，相關項目專員應積累經驗，對可能造成的效果偏差有充分的預見性，并通告相關部門，采取相應的措施，將此類影響控制到最小范圍。

　　(三)設計工程口案例

　　1、案例一：紫都城四期樣板區圖紙案例：

　　會議上只摘取該案例的一點來說明來提醒我們：為了項目推進更順利，需要在以下幾個方面加強管理：

　　(1)圖紙的控制，對遠程設計管理中，增設由部門文控把關的節點，尤其是發放到項目部的圖紙，避免由項目專員直接轉發，造成雙方因表述不一致對圖紙版本引發的誤解。在遠程交流開始前，通過信息中心與合作方開通合法、快捷的溝通平臺，便于項目負責人和文控負責的信息溝通平臺尤為重要。

　　(2)會議管理上，無論從會議組織、紀要的撰寫、會簽意見達成一致后再校稿，研發部和工程部都暴露了一系列問題，如何提高會議管理的效率，仍然是研發部和工程部需要改進的課題;

　　(3)雙方的溝通上，需求的傳遞和挖掘需要進一步加強。比如對安裝問題的提出，作為接受需求的一方研發部應當敏銳地關注，究竟是什么問題影響了現場的施工，如果自己不能解決，那么其他項目是怎么操作解決的;而作為提出需求的一方，在問題沒得到對方解決的時候，也應進一步闡述自己的需求，與對方經辦人進一步探討協商，尋求資源解決問題。

　　(4)從設計管理的角度：隨著公司規模的擴大，尋找更多更好的設計資源，開展產品研發是我們產品研發的必然趨勢。這種趨勢下，外地優秀的設計單位會越來越多、越來越深入地介入我們的項目。這對我們的分供方管理、設計管理、圖紙管理、技術標準管理都提出了更高的要求。從紫都城四期項目來看，由深圳華匯進行項目的概念設計直至施工圖設計，其在專業能力、服務態度和圖紙質量上的綜合能力來講，是值得肯定的。在本案例中，施工圖審查是事件的主要發展線，該項工作也是研發部在當階段最重要的設計管理工作。但是其間暴露出來的問題也引發了研發部對部門施工圖審查管理的思考，涉及的方面從施工圖審查的規范、流程、審查的技術重點，到研發部應當完成的設計管理前控施工圖設計指引。

　　a、研發部重新梳理施工圖審查的流程，運用流程保證這一關鍵行為的規范性、合法性和有效性;

　　b、梳理各專業的施工圖審查技術要點。目前研發部的施工圖審查要點已不能滿足現階段我公司對施工圖設計深度、精度的要求，需要重新梳理，尤其是結構、水、暖、電專業方面。

　　c、梳理《施工圖設計指引》，將國家標準、地區標準、公司標準統一起來，梳理出滿足公司需要的標準，作好設計管理的前控工作，同時也解決本案例中暴露出來的地區標準和地區普遍做法的認知差距的問題

　　(四)招標口案例

　　1、案例一：期、樓文化石色差案例

　　總結改進措施如下：

　　(1)加強對大規模材料供應商的監控，對諸如廠址變遷等較大的變化，應引起足夠的重視，并采取有效措施，以防止因廠家的變動出現產品供貨周期以及質量等方面的風險。

　　(2)對施工現場管理而言，應加強對各項材料的進場驗收，需要取樣送檢的第一時間送檢，需要對比效果的(如涂料、墻地磚、文化石、屋面瓦等)應立刻對比樣品，及時發現問題。同時，對于施工后的效果把控，一定要堅持樣板帶路的原則，請公司相關部門參與點評驗收。

　　(3)對于缺乏國家及行業相關驗收標準的一些特殊產品，應加強合同管理，盡量在合同種明確此類產品的詳細質量要求和驗收標準，以備出現質量風險后有據可依，盡可能減少或減免我方的損失。

　　(五)工程口案例：

　　1、工程口案例一：林瀾會所勞動力案例

　　針對勞動力短缺，案例總結與借鑒如下：

　　(1)、對于“階段性勞務短缺”，工程部應有相應確保工程進度的預案，包括合同條款約定、與總包提前充分溝通等等;

　　(2)、當勞務短缺發生時，工程部應立即預警，迅速反應，形成應急策略，包括更換勞務隊、自己組織人手、更換總包單位，甚至與技術方案調整和補救措施。

　　(3)、對于不同的總分包單位，應該總結不同的管理方式和管理手段，以充分調動乙方的積極性。

　　2、工程口案例二：期景觀種植土回填工程案例，經驗總結如下：

　　(1)工程項目管理團隊對以往工程出現的問題(如種植土厚度不夠，種植土下建筑垃圾多等)進行了分析與總結，明確了回填技術要求，如：回填標高要求、種植土回填厚度要求、造型要求等。

　　(2)明確工程停止點及移交要求。

　　a、二次平場前材料轉移、垃圾清理完成隱蔽檢查報驗。

　　b 、二次平場完成后、種植土回填前場地驗收停止點。

　　c 、種植土土質檢查，種植土合格手續的完善。

　　d 、種植土完成后，向景觀移交。

　　(3)、進一步明確標準及檢查驗收的流程，制定相應的管理辦法，及時對監理及總包單位進行培訓及交底，充分調動監理及總包單位的積極性。

　　A、重視報驗管理。

　　把控節點的檢查，每道工序必須達到要求才能進入下一步工序，特別是建筑角點及建筑死角的檢查。每道工序最遲報驗時間為下一工序開工前24小時合格完成，否則，罰款元/棟周邊，車庫頂板為元/個車庫;對不報驗即回填的除處以上述標準的罰款外，還需無條件全部返工，并對延誤工期負責。

　　B、明確車庫頂上回填注意事項。

　　① 車庫屋頂的機動車輛使用限制：2噸農用自卸汽車退行運土(即車行荷載與堆土荷載嚴禁重合)，0.6立方米履帶式挖土機平土，人工填土。

　　② 回填順序必須遵循方案，堅決杜絕覆土荷載及車輛荷載重疊的情況，發生一次，立即停工整頓，并按元/次進行處罰;若發現對結構和功能有損壞，或經評估對結構和功能有隱患的，另行給予不少于元的罰款及其它處罰。

　　C、充分發揮監理及施工單位人員的作用。

　　① 要求監理對種植土回填全程參與監督，發現監理未旁站的，每發現一次罰款元，并通報批評。為此，針對施工單位每次報驗，監理單位在批準時注明責任旁站監理。

　　② 要求施工單位施工員、技術負責人(或生產經理)全程指揮、監督，項目經理手機保持暢通協調，每發現一次缺崗，對施工單位進行元/人·次的罰款，并通報批評。

　　D、強調成品保護。

　　① 結構保護。車行荷載、堆土荷載必須符合設計使用荷載要求，對車庫頂板上車符合交底要求，集中堆土荷載不能高于1.1米，局部(每處不大于1平方米，累計面積不大于堆土水平投影面積的10%)最高不能高于1.4米。

　　② 防水保護，濾水層保護。

　　③ 管線保護。

　　④ 建筑外裝保護，撞擊損壞、表面污染。

　　⑤ 標高點應用及保護。

　　嚴格按照上報方案的成品保護措施，由總包負責成品保護，一旦損壞，由各專業分包修整完善，并由總包單位有償付費或由甲方代扣代付。

　　E、保障安全文明施工。

　　① 場內安全文明施工：材料堆放整齊有序，場內道路暢通及清洗。

　　② 場外市政道路揚塵污染控制。

　　3、工程口案例三：工程施工圖與營銷合同附圖核對的案例 問題主要集中底層和樓中樓，處理辦法如下：

　　(1)合同附圖的繪制(營銷部)

　　——盡量由有專業能力的人員，并按建筑制圖規范繪制。

　　——繪制、修改一定要由專人負責。

　　——繪制完合同附圖后，兩人以上(其中一位是工程師)進行審查。

　　——審查完畢后，營銷部將戶型圖的電子文檔和書面文檔發工程部，進行交底，交底內容包括房間編號、特殊標記的含義等。

　　(2)施工圖審查階段(工程部)

　　——滿足戶型圖是施工圖審查的前提條件。如果二者有差異，必須在施工圖審查階段對施工圖進行調整。

　　——審查重點是核對建筑、結構施工圖，水電氣等配置與合同附圖是否一致。

　　——方法：建筑、結構施工圖與合同附圖核對時，可采用天正建筑制圖中塊的方法，用相同比例的建筑、結構施工圖與合同附圖重合對照，提高速度又保證準確度。

　　(3)施工過程中(工程部)

　　——項目工程師應有相關專業的合同附圖。

　　——建筑方面的設計變更工程師一定要和戶型圖對照，確實要作修改一定要及時通知營銷部，并注意版本控制。

　　(4)把戶型圖裝訂成冊，由客戶關系部與設計部共同進行審查和監督。

　　(5)在砌體施工完成后，項目部應和營銷部一起到現場對照合同附圖進行一次實地核實。

　　二、下次會議安排

　　1、月日分享案例經驗及討論生產口會議管理制度

　　2、月培訓會安排：月日和;月日。

　　三、工作追蹤

　　設計部落實尚筑車庫回填土高度及標明使用機械及承重荷載。