房地產行業信用風險交流會會議紀要
會議概況
會議時間：2019年XX月XX日
會議地點：銀行間市場交易商協會
主講人：X房地產行業研究團隊分析師
與會人：協會注冊辦，中債資信部分同事本次交流主要圍繞三個問題展開，即行業運行情況、評級方法簡介和行業內部分企業梳理。
一、房地產行業運行情況及展望
1、行業運行周期
房地產是國民經濟支柱產業，完整的開發周期包括房屋銷售、土地購置、房屋開工、施工投資、供求博弈(庫存形成)等幾個循環往復的階段，其中房屋銷售既是周期的開始，也是市場供求博弈的結果。完整的周期涉及很多主體：銷售——涉及個人和家庭;土地購置——涉及政府;開工、投資——涉及建筑施工、鋼鐵等很多行業。過往周期中行業政策的驅動力比較強，往往是銷售不好的時候通過資金、限購等方面提振;目前房地產市場供求關系已經發生明顯變化，政策的影響作用在弱化，但仍是重要因素，總體而言政策對周期供求博弈起到較大的影響和干預作用。
2、政策梳理
2019年房地產政策從需求端和供給端兩方面開始放松，2019年以來政策一脈相承，進一步通過市場化來提振經濟，出臺的政策包括支持自住和改善需求、優化供應結構、調低二套貸款首付比以及5次降息4次降準等等。近兩年房地產市場化思路轉型主要有三個特點：市場化、服務于宏觀經濟、分類調控。
3、行業運行——長周期
從長周期來看，行業拐點階段已經臨近或到來，據統計2019年底我國戶均房產套數超過了1，人均住房面積超過33平米左右。從數據來看，國房景氣指數已跌至最低，供求關系明顯變化，行業未來盈利空間收窄，白銀時代已經到來。房地產行業毛利率30%-40%的時代將過去，未來其盈利空間將會更趨近于普通制造業。
4、行業運行——短周期
銷售方面，我國商品房銷量今年4月增速由負轉正，政策的確促進行業復蘇。房價大概滯后銷量6個月，復蘇趨勢加強。總體呈現短期有底，長期有頂的特點。房價在整體回升中有分化，一二三線表現差異明顯，金九銀十或有助推。土地購置尚未反轉，市場去化壓力大，房企拿地回歸一二線大本營的趨勢很明顯。新開工面積，這個指標比拿地有小半年的滯后，依然處于筑底過程。房地產開發投資方面，今年前7個月房地產投資增速的降幅縮窄是比較明顯的，但是8月降幅又突增擴大，尋底過程可謂比較“漫長”，企穩或在2019年上半年。庫存方面，區域分化顯著，總體來說體現出一線有保障、二線有風險、三四線少動力的特點。
5、企業行為和財務變現
從市場狀況來看，競爭激烈程度持續上升，企業競合行為多樣，主要策略有輕資產、聯合拿地等等。從財務表現來看，上半年近三成房企虧損，有待后續傳導，經營環境、資金環境使得杠桿快速上升。
二、房地產行業評級方法介紹
1、 行業基本判斷
房地產企業普遍采用預售制，歷史財務指標不代表未來;個體的歷史銷售能力對未來銷售情況影響很大;房企的項目非同質化，具有離散性;黃金時代下房企的核心競爭力是土地和資金，白銀時代下房企的核心競爭力是銷售能力和土地成本。
2、主要關注評級要素
經營層面，主要關注規模、項目分布的數量和質量，項目運作成本，項目運營能力、房企盈利能力等;財務層面，主要關注杠桿率、流動性和資產保障能力。項目違規、持有型物業等因素則作為調整項，重新審視級別的適當性。
三、部分房企情況梳理和問答
人民幣匯率結束單邊升值對于吸收房企回歸大陸融資有一定影響，主要是對國外評級BB檔及以下的企業吸引力比較大。目前房企級別非正態分布而是雙峰分布，好的好，差的差，中間的少。
問答環節：
1、 輕資產戰略下，項目的經營決策都是小股操盤的管理者決定的，是否實質應該并表?REITS市場情況如何?
答：輕資產經營的方式較為多樣，如萬科的“小股操盤”、萬通的“美國模式”等，雖然項目的具體管理是由其操控的，但目前只是收取對應的管理費用或相應利潤，沒有將項目并表。房企看中的是股權分散和項目的周轉，對于合并報表的規模并沒有那么看重。目前市場上REITS發行得比較少，主要是因為出租價格比較低，租金價格比比較好的僅在4%左右。
2、 進入中債資信信用觀察名單的標準是什么?信用觀察名單分類的區別是什么?
答：首先通過資產負債率、杠桿、盈利、現金流等財務指標對企業篩選，對于有可能出現問題的企業分由各行業主分析師綜合判斷。在三類企業中，從第三類至第一類風險越來越高。
3、 萬通地產項目部分在香河和天津，情況如何?企業管理層的變化對其有何影響?
答：萬通的整體去化壓力指標是較大的，一方面是因為其持有型物業比例比較高，另一方面是因為香河項目和天津生態內部分項目確實存在跌價風險和較大的去化壓力，但目前對其判斷已經較大程度考慮到上述因素。萬通在香河的競爭對手較多，但知名房企中除了華夏幸福和萬科等，就是萬通了，若香河區域去化不好的話，受影響最大的應該是中小型企業。對于高管層面的變化，現有資料較少，存在一定不確定性，需持續關注變化動向。