有效合同范本4篇

　　近幾年來，房屋租賃合同糾紛的數(shù)量在房地產(chǎn)糾紛總量中所占的比例一直呈上升趨勢。這個(gè)問題已經(jīng)越來越引起管理部門和廣大民眾的重視。筆者認(rèn)為，能夠最大限度地避免這類糾紛發(fā)生的最好辦法就是：在簽訂房屋租賃合同的時(shí)候，在合同中明確租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，確保房屋租賃合同具備相應(yīng)的法律效力。而“確保房屋租賃合同具備相應(yīng)的法律效力”又是其中的根本。那么，如何判斷房屋租賃合同是否具備法律效力呢?

　　當(dāng)房屋的出租人和承租人雙方簽訂了房屋租賃合同之后，可以從4個(gè)方面審查這個(gè)房屋租賃合同是否具有相應(yīng)的法律效力。

　　一、合同的主體

　　即房屋的出租人與承租人是否具備民事行為能力，出租人是否為出租房屋的所有人或合法使用權(quán)人等。

　　二、房屋的本身

　　根據(jù)我國相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，有下列情形之一的房屋是不得出租的：未依法取得房屋所有權(quán)證的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;共有房屋未取得共有人同意的;權(quán)屬有爭議的;屬于違法建筑的;不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　三、房屋租賃合同的內(nèi)容

　　當(dāng)某些房屋租賃合同所約定的違約金過高，或者出租人明知承租人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)時(shí)，這樣的房屋租賃合同均是無效的，不受法律保護(hù)，租金依法沒收。

　　四、登記備案情況

　　我國相關(guān)法律明確規(guī)定：“房屋租賃當(dāng)事人在簽訂房屋租賃合同后，房屋租賃成為事實(shí)之前，應(yīng)向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理相關(guān)登記備案手續(xù)。”

　　勞動(dòng)合同中提前兩個(gè)月通知的約定有效

　　【裁判要旨】

　　根據(jù)勞動(dòng)合同法的相關(guān)規(guī)定，勞動(dòng)者提前30日以書面形式通知用人單位，可以解除勞動(dòng)合同。如果勞動(dòng)合同約定勞動(dòng)者離職須提前2個(gè)月通知，該約定亦有效。

　　【案情】

　　馬新驊在恩克雅國際貨物運(yùn)輸代理公司(下稱恩克雅公司)任操作工，合同期限至XX年12月31日止，合同約定馬新驊自愿離職須提前兩個(gè)月提出。XX年7月14日，馬新驊因個(gè)人原因遞交辭職報(bào)告后繼續(xù)工作。8月25日8時(shí)，因雨天路滑，馬新驊整理貨物時(shí)不慎摔跤致腳扭傷。9月13日，恩克雅公司口頭通知馬新驊不用上班。9月23日恩克雅公司為馬新驊申請(qǐng)工傷認(rèn)定，11月11日馬新驊被認(rèn)定為工傷。

　　XX年9月23日，馬新驊向上海市松江區(qū)勞動(dòng)人事爭議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，要求恩克雅公司支付違法解除賠償金1.8萬元。仲裁委員會(huì)審理認(rèn)為，馬新驊沒有證明其辭職后“恩克雅公司不同意”，也未能證明“之后恩克雅公司口頭解除勞動(dòng)合同”，因此恩克雅公司沒有解除勞動(dòng)合同。仲裁裁決：不支持馬新驊的請(qǐng)求。馬新驊起訴至上海市松江區(qū)人民法院，要求恩克雅公司支付違法解除賠償金1.8萬元。

　　【評(píng)析】

　　1.勞動(dòng)合同法第三十七條規(guī)定的30日預(yù)告期是下限　為保護(hù)弱勢勞動(dòng)者，法律強(qiáng)制性的賦予了勞動(dòng)者對(duì)勞動(dòng)合同予以單方、無理由解除的權(quán)利，但為維持勞動(dòng)關(guān)系必要的平衡性和避免權(quán)利濫用或給勞動(dòng)合同相對(duì)方造成不必要的影響，法律也規(guī)定勞動(dòng)者行使單方解除權(quán)時(shí)須提前30日通知用人單位。既然勞動(dòng)者提前30日可以解除勞動(dòng)合同，那么提前超過30日當(dāng)然也可以解除勞動(dòng)合同。因此該30日是預(yù)告期的下限。

　　2.離職須提前兩個(gè)月通知的約定應(yīng)屬有效　有觀點(diǎn)認(rèn)為，法律規(guī)定勞動(dòng)者只要提前30日通知即可解除，本案中約定須提前2個(gè)月，加重勞動(dòng)者的義務(wù)，因違反法律強(qiáng)行性規(guī)定而無效。

　　筆者認(rèn)為，既然是權(quán)利，勞動(dòng)者當(dāng)然可以處分。馬新驊通過勞動(dòng)合同約定離職須提前2個(gè)月通知的形式，處分了提前30日即可解除勞動(dòng)合同的權(quán)利。該約定是雙方真實(shí)意思表示，而且，提前30日系法定期限的下限，因此該約定亦不違反強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。雖然該約定確實(shí)是略微加重了勞動(dòng)者的義務(wù)，但加重該義務(wù)是由于通過談判、勞動(dòng)者讓渡了部分權(quán)利(通過談判勞動(dòng)者可能在工資、獎(jiǎng)金等其他方面獲取了更多的利益)，是勞動(dòng)者自主自愿的行為，其履行該義務(wù)，符合誠信原則。與民事合同的解除權(quán)相比較，勞動(dòng)者已享有了非常寬泛的單方解除勞動(dòng)合同的權(quán)利。現(xiàn)雙方通過約定自愿適當(dāng)限制該權(quán)利，應(yīng)允許。

　　3.XX年9月13日恩克雅公司沒有解除勞動(dòng)合同　勞動(dòng)者享有的預(yù)告解除權(quán)是形成權(quán)，無須用人單位同意。因此恩克雅公司在9月13日通知的行為并不是解除勞動(dòng)合同的意思表示，而是用人單位行使管理權(quán)的一種體現(xiàn)。一般而言，勞動(dòng)者離職時(shí)，通常需要?jiǎng)趧?dòng)者所在部門、人事部門及主管領(lǐng)導(dǎo)協(xié)同作為方能實(shí)際交接，由此用人單位內(nèi)部需確定一個(gè)可以辦理各種相關(guān)手續(xù)的日期，并告知相關(guān)部門。用人單位作為一個(gè)擬制的法律主體，當(dāng)為一定行為的時(shí)候，特別當(dāng)表意機(jī)構(gòu)與執(zhí)行機(jī)構(gòu)不一致的時(shí)候，其自身意思表示需要通過語言或文的方式在不同部門之間流轉(zhuǎn)，這也就使得用人單位在勞動(dòng)者離職時(shí)通常會(huì)有不同形式的通知分發(fā)至用人單位內(nèi)部的不同機(jī)構(gòu)，這樣的通知亦常會(huì)發(fā)分至勞動(dòng)者本人。由于勞動(dòng)合同約定離職須提前2個(gè)月通知，因此7月14日恩克雅公司收到辭職報(bào)告后，仍可要求馬新驊繼續(xù)履行2個(gè)月的勞動(dòng)合同。9月13日恩克雅公司口頭通知馬新驊不用上班的真實(shí)意思是確認(rèn)該2個(gè)月已滿，馬新驊可至相關(guān)部門辦理離職手續(xù)。正是由于馬新驊提交辭職報(bào)告在前，恩克雅公司才有了后續(xù)的口頭通知，兩個(gè)行為之間存在因果關(guān)系。

　　實(shí)踐中，用人單位解除勞動(dòng)合同總會(huì)基于這樣或那樣的原因，如不勝任工作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等。將馬新驊與恩克雅公司的兩個(gè)行為割裂開來，強(qiáng)行認(rèn)定本案中恩克雅公司沒有任何基礎(chǔ)原因即解除勞動(dòng)合同，與實(shí)踐中常見的情形亦有不符。

　　【裁判】

　　松江法院認(rèn)為，法律規(guī)定勞動(dòng)者提前30日通知用人單位，可以解除勞動(dòng)合同;合同約定離職須提前2個(gè)月，上述規(guī)定及約定涉及勞動(dòng)者的通知義務(wù)，不需用人單位同意。雖然馬新驊7月14日表明離職意愿，但之后仍繼續(xù)工作，直至工傷事故，此后亦斷續(xù)工作，表明馬新驊在履行勞動(dòng)合同。由于8月15日之后馬新驊未再次表示離職意愿，因此其離開的原因是9月13日恩克雅公司通知不用上班，本案系恩克雅公司解除勞動(dòng)合同。恩克雅公司沒有證明解除的合法性，系違法解除，應(yīng)支付賠償金。

　　松江法院判決：恩克雅公司支付馬新驊賠償金1.8萬元。

　　恩克雅公司不服，向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求改判不支付賠償金。

　　上海一中院認(rèn)為，本案中恩克雅公司與馬新驊簽訂的勞動(dòng)合同中關(guān)于離職須提前2個(gè)月的約定系雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。馬新驊于XX年7月14日提出辭職后繼續(xù)工作至9月13日，系履行勞動(dòng)合同的約定;同年9月13日恩克雅公司口頭通知馬新驊不用上班，系告知馬新驊的辭職行為于該日產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果，并非恩克雅公司解除勞動(dòng)合同的意思表示。恩克雅公司沒有解除勞動(dòng)合同，不應(yīng)支付賠償金。

　　上海一中院終審判決：撤銷一審民事判決;改判恩克雅公司無需支付賠償金。

　　一、借款時(shí)寫“借條”、不寫“欠條”。

　　借條是借款人向出具的借款局面憑證，表明雙方有借款關(guān)系;而欠條通常要基于雙方曾有經(jīng)濟(jì)往來，是一種結(jié)算憑證。

　　二、借款可將雙方約定利息寫進(jìn)借條。

　　民間借貸可以約定利息，凡雙方約定的利息不超過銀行同期貸款利率的四倍都受法律保護(hù)，口頭約定、沒有約定或約定不明，一旦發(fā)生糾紛，除借款人承認(rèn)的，一般都視為不支付利息，出借人的利息訴請(qǐng)也往往不會(huì)被法院支持。

　　三、借條一般最好約定借期和利息的起算點(diǎn)，欠條可以約定還款期和逾期未還的罰責(zé)，以避免欠款一方長久不還欠款而造成權(quán)利人再想主張權(quán)利時(shí)超過訴訟時(shí)效。

　　比如甲乙是好朋友，甲借給乙5萬元錢，乙打了張欠條給甲，但沒約定還款日期，兩年后，沒有訴訟時(shí)效中斷、中止、延長的情形，甲向法院起訴要求乙還款，甲很有可能因?yàn)槌�過訴訟時(shí)效而無法勝訴。因?yàn)榍窏l從欠款人出具起就開始計(jì)算訴訟時(shí)效，一般訴訟時(shí)效期間是兩年，甲兩年后才去主張權(quán)利，自然就喪失了訴訟時(shí)效。如果當(dāng)初乙給甲打的是借條，沒有約定借期，根據(jù)法律規(guī)定，甲可以隨時(shí)要求乙還款，也可以催告乙在合理期限內(nèi)還款，如果乙在催告期沒有還款，此時(shí)才開始計(jì)算兩年訴訟時(shí)效期間，那么自此在兩年內(nèi)起訴，法院都會(huì)支持甲的訴請(qǐng)。所以一之差，意義不同。

　　四、借條上的出借人、借款人要寫準(zhǔn)確姓名并避免同音不同。

　　即使是親戚、朋友之間的借款，也寫明與當(dāng)事人身份證件上相同的姓名，避免寫成“王兄”、“李姐”、“阿梅”等等，最好在落款處加上借款人或欠款人的身份證號(hào)碼，以便發(fā)生糾紛起訴時(shí)，根據(jù)法律要求要有明確的當(dāng)事人才可以被法院受理。如果是公司借款，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注公司是否在工商部門注銷、公司的準(zhǔn)確名稱、地址、法定代表人名稱。

　　五、借條內(nèi)容要表述清楚明確、避免產(chǎn)生歧義和誤解。

　　如甲向乙借款6萬元，后甲還了乙2萬元，甲重新給乙寫了借條一份：“甲借乙6萬元，現(xiàn)還欠款 2萬元”，這里的“還”可以理解為“歸還(huan)”，也可以理解為“還(hai)差欠款”，如果產(chǎn)生歧義，對(duì)出借人不利。

　　六、借條或欠條最好都一式兩份，雙方各執(zhí)一份，避免有一方在條據(jù)上做手腳。

　　未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。

　　相關(guān)案例：

　　XX年12月10日，一家玩具廠將5間臨街門面房出租給個(gè)體工商戶王先生,雙方簽訂的《租房協(xié)議書》約定:租期自XX年12月10日起至XX年12月9日止;每年租金2.5萬元，租金每半年付一次，每次付款提前10天;王先生期滿未支付租金，玩具廠有權(quán)單方面解除合同并收回房屋。

　　王先生承租門面后,3間用于經(jīng)營汽修店，2間給妻子開小吃店。XX年12月10日始，王先生就不向玩具廠交納房屋租金了，經(jīng)多次催告無效后，被玩具廠告到法院，要求解除雙方簽訂的《租房協(xié)議書》，王先生承擔(dān)自XX年12月10日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占用費(fèi)。

　　法院審理后查明，玩具廠出租的房屋系占用耕地而建，沒有合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，故出租房屬于違章建筑。

　　案件在審理過程中存在分歧意見。

　　第一種意見認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，我國法律禁止非法占用耕地建造房屋，故建在耕地上的建筑物屬非法建筑，出租非法建筑屬違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。

　　第二種意見認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分非法建筑行為和出租行為，建筑行為違法屬于行政法規(guī)范的范疇，應(yīng)受到行政法的制裁;出租行為是不同于建筑行為的獨(dú)立民事行為，其效力不受建筑行為的影響，故租賃物為非法建筑不影響租賃合同的效力，本案亦無其他影響合同效力的因素，故租賃合同應(yīng)為有效。

　　筆者同意第二種意見，理由是：

　　占用耕地建筑房屋的行為屬于土地管理法禁止的違法行為，應(yīng)受到相應(yīng)行政處罰甚至追究刑事責(zé)任，但其民事法律效果為建筑人取得建筑物所有權(quán)。我國《土地管理法》第74條規(guī)定，違反本法規(guī)定，擅自在耕地上建房破壞種植條件的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正或者治理，可以并處罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第83條規(guī)定，依照本法規(guī)定，責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個(gè)人必須立即停止施工，自行拆除;對(duì)繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)制止。

　　可見，未經(jīng)允許占用耕地建房的行為應(yīng)屬違反土地管理法的行為，應(yīng)受到相應(yīng)的行政處罰。情節(jié)嚴(yán)重的，追究刑事責(zé)任。但是，也應(yīng)當(dāng)看到，土地管理法所規(guī)范的只是占用耕地進(jìn)行建房的行為，對(duì)于已經(jīng)占用耕地進(jìn)行建造了的房屋，應(yīng)由行政執(zhí)法機(jī)關(guān)責(zé)令拆除，但并未對(duì)已經(jīng)建好的房屋是否可以使用(包括出租)，未做出禁止性規(guī)定。所以，盡管違法建筑的行為人根據(jù)行政法要受到行政處罰，但在民法上其仍然是違法建筑的所有權(quán)人。在無其他影響租賃合同效力因素的情況下，該租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

　　因此，本案中王先生與玩具廠簽訂的《租房協(xié)議書》合法有效，因承租人未按約定交納租金，構(gòu)成違約。按我國《合同法》第227條的規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，并要求王先生承擔(dān)自XX年12月10日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占用費(fèi)。