15個改革試點農用地相繼入市

　　近日，北京市國土資源局大興分局發布集體經營性建設用地使用權出讓公告，大興西紅門鎮綠隔產業用地集體經營性建設用地使用權掛牌出讓。值得注意的是，這是北京首宗農村集體建設用地入市。

　　據悉，本次掛牌出讓地塊位于大興區西紅門鎮，建設面積26700平方米，出讓年限40年，起拍價4.5億元。該宗地以臨時“三通一平”(“一平”指除最終可保留及涉及二級開發單位繼續使用的地上物外，無其它施工障礙物的場地自然平整。“三通”指通臨路、具備臨水、臨電的接入條件)形式供地，竣工驗收前達到“六通一平”　(“六通”指通路、通上水、通下水、通電、通訊、通燃氣的條件)。

　　對此，有業內人士指出，進入新時期的農村集體用地改革繼續提速，正進一步有效推動建立城鄉統一的建設用地市場，而“賦權還能”的農村集體經營性建設用地和農村宅基地制度改革將成為驅動中國經濟增長的“下一個風口”。

　　據了解，今年2月27日，全國33個擬允許農村集體經營性建設用地入市的試點出爐，大興區成為北京市唯一獲批的試點區。國土資源部部長姜大明曾公開表示，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價，試點行政區域將合理提高被征地農民分享土地增值收益的比例。“國務院有關部門將通過推進征地信息公開、完善征地程序等方式，加強群眾對征地過程的監督。”他說，試點改革的關鍵是要建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。

　　在此基礎上，2019年6月下旬國土資源部批準了15個縣(市)試點改革方案，　從8月24日到9月8日不到半個月內　，即有浙江德清、貴州湄潭、四川郫縣的6宗地塊集中入市，拉開了農村土地改革帷幕。

　　國土資源部調控和監測司巡視員董祚繼指出，農村集體經營性建設用地制度改革的基本思路，是允許規劃確定為經營性用途的存量農村集體建設用地，與國有建設用地享有同等權利，在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，并完善入市交易規則、服務監管制度和土地增值收益的合理分配機制。首批6　宗地塊入市過程順利，一些地塊表現超過預期。其中，土地增值收益調節金比例約為成交價12%至32%，統籌用于農村基礎設施和公益設施建設，推動城鄉基本公共服務的均等化。

　　以郫縣為例，其下唐昌鎮戰旗村地塊經過3輪競價，最終成交價每畝52.5萬元;德清縣洛舍鎮砂村拍賣地塊，起拍價947萬元，4名競拍人通過24輪舉牌，最終以1150萬元的價格出讓，扣除32%的增值收益金后，畝均出讓收益39.2萬元，接近同地段國有土地出讓價。

　　事實上，不僅縣區如此，位于北京的地塊價值更加凸顯。據悉，與西紅門鎮同期掛牌的舊宮鎮地塊，從初始價來看，屬于集體性建設用地的西紅門起拍樓面價約為8500元/平方米，舊宮鎮地塊起拍樓面價1.65萬元/平方米，但多位業內人士指出，由于西紅門地段稀缺，最終拍出價格，甚至或高于舊宮區域國有建設用地。

　　董祚繼認為，破除二元機構后，農村土地資產價值將得到顯化。中國農業銀行德清分行分析稱，僅德清縣一地，未來可入市集體建設用地總資產多達35億元，按照　6折額度貸款計，可新增20億元貸款規模。

　　國家發改委城市和小城鎮改革發展中心研究規劃部主任文輝在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，農村集體建設用地難以自由流轉，其結果是“城市建設用地日漸短缺的同時，城鄉建設用地卻利用粗放，造成大量空閑用地。”得以流轉后，將賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。

　　“另外，也將有效擴展我國未來經濟發展空間。”董祚繼認為，現階段農村所擁有的存量建設用地多達2.5億畝，盤活農村資源，激活農村資產，那么農村發展將成為中國經濟增長的“下一個風口”。

　　但據了解，目前對于試點區域，集體經營性建設用地入市需符合規劃、用途管制和依法取得的條件，且開發項目限定于產業地產，對承接合作有較高要求。