不動產統登記制度

　　近日，國務院總理簽署第656號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，自XX年3月1日起施行。

　　《條例》共六章三十五條，對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規定。

　　《條例》明確由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作，并接受上級不動產登記主管部門的指導和監督。

　　《條例》規定了登記簿的登記內容，要求登記機構設立統一的不動產登記簿，將不動產的自然狀況、權屬狀況、權利限制狀況等事項準確、完整、清晰地予以記載;規范了登記形式，要求登記簿原則上采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質;細化了保管責任，要求登記機構建立健全相應的安全責任制度，永久保存登記簿，配備安全保護設施，任何人不得損毀登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項，登記簿損毀、滅失的，要依據原有登記資料予以重建等。

　　為方便群眾申請登記，減輕申請負擔，《條例》簡化了申請程序，強調當場審查的原則，對不符合法定條件不予受理的，以及不屬于本機構登記范圍的，要書面告知申請人，并一次性告知需補正內容或者申請途徑，否則視為受理;登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求申請人重復提交。

　　《條例》要求國土資源部會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享;國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等不同部門之間要加強不動產登記有關信息互通共享。

　　《條例》按照物權法的有關規定，把登記資料查詢人限定在權利人和利害關系人，有關國家機關可以依法查詢、復制與調查處理事項有關的登記資料;查詢登記資料要向登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的資料用于其他目的，未經權利人同意，不得泄露查詢資料。

　　為維護物權穩定，保護不動產權利人合法權益，《條例》還明確，本《條例》施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效，不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

　　模式：

　　(一)契據登記制度

　　契據登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產物權的變動，經當事人訂立契約即發生效力，但非經登記，不得對抗第三人。

　　契據登記制度具有以下法律特征：

　　(1)登記為物權變動的對抗要件。

　　(2)登記與否不予強制。

　　(3)登記實行形式審查主義。

　　(4)登記無公信力。

　　(5)登記簿采人的編成主義。

　　(6)登記不動產物權變動狀態，即不僅登記不動產物登記物權變動事項統一。

　　(二)權利登記制度

　　權利登記制度，又稱實質主義登記，是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及中國臺灣地區所采用。

　　權利登記制度具有以下法律特征：

　　(1)登記為物權變動的生效要件。

　　(2)登記采實質審查主義。

　　(3)登記具有公信力。

　　(4)登記采用強制主義。

　　(5)登記簿采物的編成主義。

　　(6)登記以不動產權利的靜態為主。

　　(三)托倫斯登記制度

　　托倫斯登記制度，又稱權利交付主義登記，是指經實質審查后用登記機關發放的權利證書確認產權以便利不動產物權轉移的登記制度。

　　托倫斯登記制度具有如下法律特征：

　　(1)登記不實行全面的強制主義。

　　(2)登記采實質審查主義。

　　(3)登記具有公信力。

　　(4)交付權利證書。

　　(5)登記土地上的權利負擔。

　　(6)設置賠償基金。

　　(四)三種登記模式的評析

　　上述三種不動產登記模式各具特色。無論是權利登記制、契據登記制還是托倫斯登記制，均與其本國的政治、經濟、文化、歷史傳統等因素緊密結合，并通過各自的內部調整，基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，將很難判斷孰優孰劣。