不動產登記是什么意思

　　不動產登記是什么意思??

　　不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。

　　作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。

　　不動產登記又稱為不動產物權登記，是權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。

　　1.登記是依當事人申請的行為。

　　2.登記是國家專職部門的活動。

　　3.登記內容為不動產物權及其變動事項。

　　4.登記事項須記載于不動產登記簿

　　性質

　　不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。關于不動產登記的性質，大致有三種學說：

　　(1)公法行為說。

　　(2)證明行為說。

　　(3)司法行為說。不動產登記并非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生私法效果的事實行為。[2]

　　3權利

　　(1)所有權。

　　不動產登記

　　(2)地上權。

　　(3)永佃權。

　　(4)地役權。

　　(5)先取特權。

　　(6)質權。

　　(7)抵押權。

　　(8)租賃權。

　　(9)采石權。

　　4功能

　　不動產登記首先，我們要明確不動產統一登記的功能。不動產統一登記制度是基于健全市場經濟需求。有關人士認為，統一的不動產登記制度是市場經濟的一項基礎性制度，和每個人的切身利益息息相關。這是制度本身的價值，是基本功能。嚴格地講，是制度的經濟學價值，服務于市場經濟。不動產登記制度首先要實現其主導價值，發揮其經濟學價值。如果主導價值都不能實現或者無法實現，這項制度以及此項工作自然會“功敗垂成”，何言其他價值?

　　其次，我們要明確不動產統一登記的用途——為全國統一的不動產交易市場的形成構建明晰的產權基礎。同時，可以適度挖掘不動產登記的衍生價值。很多制度之間是有關聯的，可以相互補充、取長補短。反腐敗制度建設與完善，不是“單打獨斗”，應該利用一切當今的與正在建立的制度資源，應該是“組合拳”。關住權力的“制度籠子”，不只是單純的反腐防腐制度，還有其他制度的幫襯與堵漏，形成制度的疊加，更加嚴絲密縫，不給權力留下絲毫機會。

　　制度設計很關鍵。不以反腐需求為初衷建立統一的不動產登記制度，這種思路是有道理的，但是也不能諱言該制度附帶的反腐敗功能。應將反腐敗基因注入該項制度的設計中，至少要預留一定的預期與空間，這并不會消解它的市場經濟的核心價值。

　　5職責

　　機關職責

　　不動產登記

　　登記機關的職責是指登記機關在進行不動產登記時依法享有的職權與應履行的義務。關于不動產登記機構的職責，不同國家或地區的立法有不同的規定。德國法律規定不動產登記機關除有審查當事人的申請材料是否齊備的權利之外，對當事人申請登記的內容只有消極的登記義務。

　　中國物權法既沒有去試圖界定什么是實質審查，什么是形式審查，更沒有去回答物權法要求不動產登記機構去進行實質審查還是形式審查，而是在聽取各方面意見的基礎上，針對中國不動產登記的實際情況，對不動產機關應當履行的職責作出原則性規定。該法第12條規定：“登記機構應當履行下列職責：

　　(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料。

　　(二)就有關登記事項詢問當事人。

　　(三)如實、及時登記有關事項。

　　(四)法律、行政法規規定的其他職責。

　　具體來說，物權法要求中國的登記機構在進行不動產登記時應當履行下列職責：

　　1.查驗申請人提供的必要材料。

　　2.詢問申請人有關登記事項。

　　3. 如實、及時進行登記。

　　4.法律法規規定的其他職責。

　　為保證登記機關更好地履行登記職責，物權法在規定登記機構應當履行的職責的基礎上，又對其禁止從事的行為作出明確規定。[3]

　　法律責任

　　1.登記機關法律責任概述。登記機關的法律責任，是指登記機關因登記錯誤給當事人造成損失而依法應當承擔的民事賠償責任。

　　2.登記機關賠償責任的歸責原則。侵權行為的歸責原則，就是指歸責的一般規則，是據以確定行為人承擔民事責任的根據和標準，也是貫穿于侵權行為法之中，對各個侵權行為規則起著統帥作用的立法指導方針。

　　3.登記機關賠償責任的構成要件。根據無過錯責任的歸責原則，中國不動產登記機關承擔賠償責任須具備以下要件：[4]

　　(1)存在登記錯誤。所謂登記錯誤是指除了登記申請人弄虛作假，登記機關盡到了審查職責之外的情況，都屬于登記錯誤。

　　不動產登記

　　(2)存在損害事實。所謂損害事實是指因一定的行為或事件使某人受侵權法保護的權利和利益遭受某種不利益的影響。損害事實的存在是侵權賠償責任構成的前提，“無損害即無賠償”。

　　(3)損害事實與登記錯誤之間有因果關系。

　　4.登記機關賠償范圍及其追償。登記機關賠償責任的范圍應根據當事人因登記錯誤造成的實際損失來確定，包括主權利受損害的賠償、利息及當事人或利害關系人主張權利的費用，如申請更正登記、異議登記的費用，進行訴訟的費用，等等。

　　6登記　　

　　將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節，減輕群眾負擔。

　　建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享。

　　推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全。

　　中國有關部門將加快組建不動產登記。

　　實施以土地為核心的不動產統一登記制度，國土資源部將按中央部署，協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，扎實開展不動產統一登記。

　　國土資源部副部長徐德明在XX年全國國土資源工作會上說，不動產統一登記是國土資源管理的一項新職能。建立實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是中國產權管理體制機制的重大改革，責任重大，任務艱巨。當前，統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺，要逐個落實到。重點是作好不動產統一登記的頂層設計，制度安排。

　　按照《國務院機構改革和職能轉變方案》、國務院第31次常務會議等有關要求，首先落實好統一登記機構和統一登記依據，盡快協調有關部門，建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，機構人員要到位，加強工作支撐。[6]

　　7模式

　　近、現代各國的不動產登記制度，大致可歸納為三種模式：契據登記制度、權利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。

　　(一)契據登記制度

　　契據登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產物權的變動，經當事人訂立契約即發生效力，但非經登記，不得對抗第三人。

　　契據登記制度具有以下法律特征：

　　(1)登記為物權變動的對抗要件。

　　(2)登記與否不予強制。

　　(3)登記實行形式審查主義。

　　(4)登記無公信力。

　　(5)登記簿采人的編成主義。

　　(6)登記不動產物權變動狀態，即不僅登記不動產物登記物權變動事項統一。

　　(二)權利登記制度　

　　權利登記制度，又稱實質主義登記，是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及中國臺灣地區所采用。

　　權利登記制度具有以下法律特征：

　　(1)登記為物權變動的生效要件。

　　(2)登記采實質審查主義。

　　(3)登記具有公信力。

　　(4)登記采用強制主義。

　　(5)登記簿采物的編成主義。

　　(6)登記以不動產權利的靜態為主。

　　(三)托倫斯登記制度

　　托倫斯登記制度托倫斯登記制度，又稱權利交付主義登記，是指經實質審查后用登記機關發放的權利證書確認產權以便利不動產物權轉移的登記制度。

　　托倫斯登記制度具有如下法律特征：

　　(1)登記不實行全面的強制主義。

　　(2)登記采實質審查主義。

　　(3)登記具有公信力。

　　(4)交付權利證書。

　　(5)登記土地上的權利負擔。

　　(6)設置賠償基金。

　　(四)三種登記模式的評析

　　上述三種不動產登記模式各具特色。無論是利登記制、契據登記制還是托倫斯登記制，均與其本國的政治、經濟、文化、歷史傳統等因素緊密結合，并通過各自的內部調整，基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，將很難判斷孰優孰劣。