商品房預售制度（精選3篇）
商品房預售制度 篇1
一、商品房預售的概況及價值
所謂商品房預售制度，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的制度。
我國的商品房預售制度是從20世紀90年代初開始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國城市房地產管理法》。這部全面規范城市房地產開發的法律借鑒了香港的房地產開發模式，正式確立了商品房預售制度。此后國務院《城市房地產開發經營管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、以及新近頒布的施行的《物權法》等，均對這一制度作了相應具體的規定[1]。十多年的發展表明，這項制度對培育我國房地產市場、推動房地產業的發展起到了重要的歷史性作用。國家統計局的資料顯示：“XX年房地產開發資金共籌措17 168.8億元，定金和預收款達到7 395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發資金的43.1%，成為房地產開發的第一大資金來源�！蔽覈康禺a業仰仗預售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累，同時由于預售使得房地產商便于融資，降低成本，預售房價格明顯低于現房，也使得“望房興嘆”的購房者獲得了實惠，在買賣雙方的共同青睞下，商品房預售制度在國內不斷發展。然而，商品房預售制度在實施過程中也產生了大量的道德風險和市場風險。
二、我國商品房預售制度的問題和成因分析
我國商品房預售制度自確定以來，其固然刺激了商品房交易市場，但同時也產生了許多嚴重的問題，這一現象直接導致央行房地產金融分析小組在其對外公布《XX年中國房地產金融報告》中強調：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售�！彪m然建設部旋即表態，不會廢除商品房預售制度，但是，這一報告至少指出，預售制度產生的問題，已然引起了高層的重視，同時也在學界引起了廣泛的討論。
筆者以為，目前而言，我國商品房預售所導致的風險問題主要在以下幾個方面：
其一，存在著交易不公平現象，開發商將在建商品房的風險轉移給了社會和銀行。如果說開發商從預售制度中獲得的利益與其所承擔風險和付出成本的收益相當，購房者與開發商各取所需，那么預售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據我國現行的預售機制，當住房還處在建設過程中，購房者就已經支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。在這種不健全的預售制度下，開發商不僅能低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔房屋存貨成本，施工建設風險和資金成本被過渡轉嫁給購房者，同時借助抵押貸款、按揭、流動資金貸款，開發商把開發項目龐大的債務負擔最終都落在銀行身上，使商品房的開發風險幾乎全部轉嫁給了銀行。更為嚴重的是，當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任[2]。
筆者以為，出現這類問題的根本癥結在于：我國的預售制度由于缺乏一套健全的風險分擔的法律制度[3]，使得開發能夠輕而易舉地轉嫁風險，而購房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據。
同時，融資渠道單一，真正能夠給予房產企業長遠、可持續支撐的房產證券、債券等融資方式，則被認為資金成本過高而為開發商所放棄，也是產生該現象的另一個重要的原因。
其二，現行的預售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度相對降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備聯系地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著項目的成功。這導致房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也生存得很好，而那些真正具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。也即我國的房地產業不但沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式，大量低質開發商充斥于房地產市場。
筆者以為其根源在于市場競爭機制的不合理，我國國有土地使用權出讓采取掛牌交易制度，沒有市場化。房產進入市場由政府職能部門通過行政許可進行資源分配，由此導致開發商不惜以各種手段購買土地，然后通過預售制度賣期房，提前回籠資金，把高房價拋給購房者，因此我國房地產業呈現不平等競爭和低效率競爭態勢。
同時我國監管體制的缺乏也助長了這種情況的發生，由于對未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產會計、審計信用機制尚未建立的條件下幾乎沒有發揮應有的把關作用。并且政府主管部門在預售過程中對預售合同的強制登記、預售廣告的發布監管、資金的監管都是行政靜態的、事后的管理，缺乏動態的、事前的防范，也沒有引入金融監管、房產律師監管等市場條件下行之有效的監管手段。[1]再者，缺乏嚴格的準入和退出制度，導致房地產市場上魚龍混雜，大量缺乏必備條件的開發商依然能夠參與市場競爭，并分得可觀利益。
三、完善我國商品房預售制度之具體對策
針對我國商品房預售制度存在的各種問題，筆者從以下幾個方面進行思考，提出完善我國商品房預售制度的一些看法：
第一，設立商品房預售制度風險擔保基金，平衡交易各方的風險。所謂商品房預售制度風險擔保基金是一種基金籌集模式，即通過風險擔�；鸬幕I集與積累，把預售制度中的各種風險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式。如上文所分析，在現存的預售中風險的分配極其不合理，因此，政府應設立房屋預售制度的風險擔�；穑绱婵畋ｋU制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產開發商都應參加這個基金，即按營業額繳付，一旦出現問題，就由這個風險基金來承擔責任。通過這一機制，可以把整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行及房地產開發商一起來承擔，有效地平衡各方風險，促進交易公平。
第二，完善預售房款監管。具體而言：首先改變我國目前房地產市場主流的預收款收存方式—即由開發商統一收取，并在一定時間內存入監管賬戶[4]。而改成由購房人親自將購房款存入監管賬戶的方式。同時，嚴格規范預收款的使用，開發商除了可提取規定比例的備用金外，監管賬戶內的資金只能用于樓盤建設，開發商因工程建設需要用款，應實行房地產行政主管機關審批制度，監管銀行只能根據法定審批將款轉入施工單位賬戶。此舉能有效避免開發商挪用預收款以及攜款潛逃等行為，既發揮了預售制度對于開發商的融資作用，又保障了購房者的資金安全。對此，我國廣東省作過相應的嘗試，并取得了不錯的效果，其經驗值得在全國范圍內推廣[5]。
第三，加強監管力度，設立預售商品房單項建設資金審核機制。預售制度的一個重要價值在于相對降低門檻，便于開發商融資，如果我們設立過高的準入門檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析，目前我國的預售制度導致了大量的低質中小企業充斥市場，嚴重損害行業環境和社會利益，對此，筆者的建議是設立預售商品房單項建設資金審核機制，對房地產企業實行實時監控，開發商在進行任何一個預售商品房項目時，必須向房地產主管部門申報企業目前的狀況，包括開發商的資質、開發商近期的資產負債表、現有流動資金量、在預售商品房開發過程中將要出現的到期債務額以及正在進行并將在商品房開發過程中完成的其他項目等，并提供相應的證明，經房地產部門審批后方可進行商品房開發，避免開發商在其他項目資金周轉不靈時，以預售商品房為手段，籌集買房人的資金，卻用以彌補其他項目上的流動資金，[6]同時此舉也能夠避免低質的小企業“空手套白狼”，能夠有效的將不合格企業清除出市場。
四、結語
商品房預售制度對于我國的房地產業發展有著重要意義，經過近二十年的發展，已經己經成為房地產市場的一項基本制度，但是，同任何新生事物相類似，預售制度也帶來了許多嚴重的問題，以至于有呼聲要求廢除該制度。
筆者以為，我國商品房預售制度固然問題重重，但其價值更是不容忽視的，不可輕言廢除，針對其產生的問題，應當從制度層面加以完善，通過建立起有效的風險分擔機制，加強對預售資金的監管，規定嚴格的商品房預售市場準入和退出機制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房預售中預購人等主體的合法權益，消除我國預售制度目前存在的各種問題，真正有效的發揮預售制度的作用。
商品房預售制度 篇2
一、責任單位和責任人
責任單位：市建設局綜合開發處
責任人：承辦人(A、B)、分管副處長、處長、分管副局長、局長
二、權力行使依據
(一)《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248號)第二十七條規定：“房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。”
(二)《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第95號)第六條、第九條規定：“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售;開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》�！�
(三)《黑龍江省城市房地產開發管理條例》第三十條規定：“開發企業在開發項目建設過程中，可以預售商品房，但必須向開發項目所在地房地產管理部門申請，取得《商品房預售許可證》后方可進行�！�
三、條件和標準
符合以下條件并能提供相關材料的應予批準：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)建立預售資金監管專戶;
(四)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
四、所需材料
(一)申請文件;
(二)房地產開發項目許可證;
(三)土地使用證;
(四)施工許可證;
(五)規劃工程許可證及附件;
(六)發改委計劃;
(七)施工合同;
(八)施工進度表;
(九)規劃圖;
(十)商品房預售方案;
(十一)房屋測繪報告
(十二)資質證書;
(十三)營業執照。
五、受理
承辦人(A、B)(窗口)對申報材料進行審核登記。材料齊全、符合法定形式的，予以受理，并出具書面受理通知書;材料不齊全或不符合法定形式的，當場一次性書面告知申請人需要補正的內容。不符合國家有關法律規定的，出具書面不予受理通知書，并說明不予受理的理由。
六、審查與決定
承辦人(A、B)審查申辦材料完整、真實、有效，形成審核意見后報分管副處長、處長審核，呈報主管副局長審核，最后由局長審簽。
七、辦理時限
收到齊備的申請材料之日起3個工作日內作出行政許可決定。自作出行政許可決定當日即將結果送達當事人。
八、公開公示
本制度原文及相關材料示范文本在齊齊哈爾市政府門戶網站()長期公布。擬審批情況和審批結果分別在該網站上公示和公告不少于7個工作日。
九、監督檢查
執行《齊齊哈爾市建設局關于執行規范權力運行制度監督檢查辦法(試行)》。
十、責任追究
執行《齊齊哈爾市建設局關于違反規范權力運行制度責任追究辦法(試行)》。
附件：商品房預售許可證審批工作流程圖
商品房預售制度 篇3
一、商品房預售制度的歷史及定義
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最早出現于香港。
1994年中國大陸出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。
商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
二、商品房預售制度的特征
我國是社會主義市場經濟，作為我國最為重要的市場——房地產市場中的一項重要制度，我國商品房預售法律制度所規定的商品房預售，具有五個明顯的特征：
第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。
第二，預售的商品房是處于特定狀態的房屋，即必須是已經開工建設，正處于正常的施工建設狀態，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。
第三，預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現實存在。因此，作為正處在施工建設狀態、尚未竣工交付、并非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征。
第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發商，必須是具備商品房預售條件的開發企業，即具有法定性和特定性商品房開發企業。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。
第五，商品房預售，必須依照有關法律規定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證，并將有關預售商品房的資料及有關法律規定向購房人公示，即具備法定公開性。
三、商品房預售制度的條件
商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。
第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，房屋依附于土地，商品房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。轉
第二，必須持有建設工程規劃許可證。因為我國早已公布并實施了《城市規劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規范，不是任意性或選擇性的。如果房地產開發商忽視這一點而預售房屋，就會使開發商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。
第三，按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。關于投入開發建設資金已達到工程總投資25%以上的規定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的`還是投入具體項目施工工程的，都表明開發商有一定的實力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項目等投機行為。關于已經確定施工進度和竣工交付時間的規定，則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。
第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規范和監督管理的立法意義。
四、商品房預售制度存在的風險
自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規范化管理和健康發展的軌道。但是，由于我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規范還不夠完善，各地方發展不夠平衡，有關地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發揮，導致仍有許多地方的商品房預售經營和管理活動還處于混亂狀態，一些房地產開發企業違規經營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。
首先是交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發的全部風險；二是開發商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。
其次是銷售不規范。住房是非標準化產品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規范的交易方式。再加之我國房地產市場正處在發育階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規范。這種不規范的交易方式為不規范銷售、違法違規銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發了大量的法律糾紛。
第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產
公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式。
第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規，但是，作為商品房預售及其市場規范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發展變化的超前性與法律法規的滯后性。
五、商品房預售制度問題的解決
對于事關眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問題呢：
第一，要建立和完善對商品房開發企業是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。尤其是兩個許可證審查發放制度。嚴格掌握商品房預售的條件，規范商品房預售許可證的審查和發放制度。
第二，要建立商品房預售必須公開事項的監督檢查制度。防止開發商以虛假廣告、名不副實的宣傳資料欺騙購房消費者。
第三，對于購房者來說，要考察房地產開發商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產開發商的營業執照、規模、工商登記、財務狀況、企業形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過去的業績，到已完工的小區了解開發商的房屋質量、售后服務、物業管理狀況；了解開發商有無糾紛等情況。
第四，要加大對商品房預售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關法律法規的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產行政管理和土地行政管理職能的行政執法部門，更應當熟悉和掌握。
第五，購房者要簽好補充協議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應根據需要訂立補充協議，即通過補充協議對正式合同內容回以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規定，“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。所以，補充協議在某種程度上比正式合同更重要。