商品房預售制度（通用4篇）

商品房預售制度 篇1

　　一、責任單位和責任人

　　責任單位：市建設局綜合開發(fā)處

　　責任人：承辦人(A、B)、分管副處長、處長、分管副局長、局長

　　二、權力行使依據

　　(一)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》(國務院令第248號)第二十七條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。”

　　(二)《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第95號)第六條、第九條規(guī)定：“商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售;開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。”

　　(三)《黑龍江省城市房地產開發(fā)管理條例》第三十條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目建設過程中，可以預售商品房，但必須向開發(fā)項目所在地房地產管理部門申請，取得《商品房預售許可證》后方可進行。”

　　三、條件和標準

　　符合以下條件并能提供相關材料的應予批準：

　　(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(三)建立預售資金監(jiān)管專戶;

　　(四)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　四、所需材料

　　(一)申請文件;

　　(二)房地產開發(fā)項目許可證;

　　(三)土地使用證;

　　(四)施工許可證;

　　(五)規(guī)劃工程許可證及附件;

　　(六)發(fā)改委計劃;

　　(七)施工合同;

　　(八)施工進度表;

　　(九)規(guī)劃圖;

　　(十)商品房預售方案;

　　(十一)房屋測繪報告

　　(十二)資質證書;

　　(十三)營業(yè)執(zhí)照。

　　五、受理

　　承辦人(A、B)(窗口)對申報材料進行審核登記。材料齊全、符合法定形式的，予以受理，并出具書面受理通知書;材料不齊全或不符合法定形式的，當場一次性書面告知申請人需要補正的內容。不符合國家有關法律規(guī)定的，出具書面不予受理通知書，并說明不予受理的理由。

　　六、審查與決定

　　承辦人(A、B)審查申辦材料完整、真實、有效，形成審核意見后報分管副處長、處長審核，呈報主管副局長審核，最后由局長審簽。

　　七、辦理時限

　　收到齊備的申請材料之日起3個工作日內作出行政許可決定。自作出行政許可決定當日即將結果送達當事人。

　　八、公開公示

　　本制度原文及相關材料示范文本在齊齊哈爾市政府門戶網站()長期公布。擬審批情況和審批結果分別在該網站上公示和公告不少于7個工作日。

　　九、監(jiān)督檢查

　　執(zhí)行《齊齊哈爾市建設局關于執(zhí)行規(guī)范權力運行制度監(jiān)督檢查辦法(試行)》。

　　十、責任追究

　　執(zhí)行《齊齊哈爾市建設局關于違反規(guī)范權力運行制度責任追究辦法(試行)》。

　　附件：商品房預售許可證審批工作流程圖

商品房預售制度 篇2

　　[摘要]買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險，為保障買受人的利益、維護交易安全，法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外，還規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度。

　　天津預售商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢？什么是商品房預售合同？商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

　　買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險，為保障買受人的利益、維護交易安全，法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外，還規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

　　商品房預售登記備案的作用在于：

　　1、商品房預售合同備案登記屬于一種特殊的不動產登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。

　　2、預售項目只有符合法律規(guī)定的預售條件，預售合同才能進行登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關材料進行全面查閱，這是對開發(fā)商和預售項目合法性審查的一道屏障。

　　3、商品房預售備案登記使得買受人的請求權具有了對抗第三人的效力。房地產開發(fā)企業(yè)不得再將經過預售登記的房屋出售或抵押，如果開發(fā)商將經過預售登記的房屋出售或設定抵押給第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權，該抵押權也不能對抗預售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。

　　4、預售合同未辦理登記備案手續(xù)的，不能辦理房屋產權權屬變更手續(xù)。預售合同備案登記作為前置程序，一定程度上保證了交易安全。

　　目前，我國法律法規(guī)及相關規(guī)章均明確規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度，但對于該登記備案制度的性質與效力并未具體規(guī)定。學界對此亦無定論。但一般認為，商品房預售合同登記備案屬于一種特殊的不動產登記，國外稱預告登記或預登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。一般不動產登記的權利是不動產物權，例如所有權、抵押權等。而預告登記發(fā)生時物權尚不存在，物權變動是將來發(fā)生的行為，故所登記的權利仍是一種請求權(債權)，登記的內容是將來請求發(fā)生物權變動。

　　房屋買受人在商品房預售合同中的權利、房屋是否被查封、房產證是真的還是假的等等，總的來說，只要在行政服務中心房管窗口簽訂了買賣合同，那您可以基本放心啦，賣方的人也好，房產的權利限制也好，工作人員都幫你檢查過了，都沒有問題。

　　還有一點，在房管窗口簽訂了買賣合同后，賣方則不能再和第三方再次簽訂買賣合同了，因為房管局的電腦里有了備案了，如果您和賣方的合同不撤銷，則賣方永遠不能再將此房賣給第三人了。

　　我們這兒所稱的簽訂買賣合同，在行業(yè)也稱為二手房合同備案。

　　提醒一：

　　如果您購買的房屋屬市區(qū)范圍內，并且您們的買賣未通過中介成交，則您和賣方帶好雙方身份證、賣方的房產證、土地證至行政服務中心房管1至4號窗口簽訂合同并進行現場備案，并在經過備案并打印的合同上買賣雙方簽字認可。

　　提醒二：

　　如果買賣雙方經有備案資質的中介機構達成交易的，可由中介機構操作人員直接在中介公司進行簽訂合同并進行合同備案。經過中介機構備案后，則在過戶時，不需要重新進行備案了。目前，江陰具備合同備案的中介公司共有六家，分別是聯眾、聯豐、五星、瑞德、嘉和、天鴻六家房產中介。

　　提醒三：

　　只有城區(qū)范圍內的二手房，才是到行政服務中心的房管窗口來辦理過戶的，非城區(qū)范圍的，至各鄉(xiāng)區(qū)房管所辦理過戶手續(xù)。

　　下面是二手房合同備案的相關知識：

　　1、二手房合同為什么要備案

　　依據建設部、中國人民銀行《關于加強房地產經紀管理、規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(建住房〔20xx〕321號)并結合江陰市實際情況，二手房買賣合同進行備案，旨在進一步規(guī)范我市二手房交易市場行為，保障二手房交易安全，提高二手房交易的透明度。

　　2、二手房合同備案的核心內容是什么

　　我市市區(qū)范圍內的二手房買賣合同，均須網上備案。買賣雙方在申請轉移登記申請時，必

　　須提供經過網上備案的二手房買賣合同。

　　3、什么是網上備案

　　網上備案是指二手房交易當事人委托房地產中介機構或登記機構工作人員登錄二手房網上備案系統(tǒng)，在線錄入《二手房屋買賣合同》的相關條款內容，并聯機將合同打印，在合同上簽字蓋章的行為。經過備案的二手房買賣合同信息，市民可在江陰房產信息網上通過輸入買受人姓名和合同備案號進行查驗備案信息。

　　4、進行網上備案有什么好處

　　可以維護買賣雙方的正當權益，《辦法》要求市區(qū)范圍內的二手房買賣行為，均須進行網上備案，目的就是有效防止購房人誤購查封房產、防止一房多賣、避免房地產經紀人違規(guī)操作等情形的發(fā)生。

　　5、網上備案會很麻煩嗎

　　網上備案是個全新的操作模式，有個熟悉的過程，二手房交易雙方當事人只要按要求提交有效證件，填寫相關材料即可，具體操作由經過培訓的中介人員或行政服務中心房管窗口工作人員來完成，應該說還是很便利的。

　　6、如何申請網上備案

　　目前我市在部分中介機構試點實施網上備案服務，其他有意向的中介機構可向市住房保障和房產管理局房產管理科提出申請。

　　7、如何進行網上備案

　　操作員憑電腦密鑰登陸備案系統(tǒng)后，輸入擬轉讓房屋所有權證號、房屋所有權人姓名后提交，按備案系統(tǒng)提示進行網上備案。

　　8、雙方自行成交的可以申請網上備案嗎如何進行操作

　　可以，雙方自行成交的，可由行政服務中心房管窗口的工作人員提供網上備案服務。

　　9、網上備案后，當事人需變更或注銷《二手房屋買賣合同》怎么辦

　　合同在系統(tǒng)上進行提交后即視為網上備案完成。如在申請辦理轉移登記之前，二手房買賣雙方需對合同進行變更或注銷的，合同雙方當事人可攜帶相關證件至行政服務中心房管窗口辦理，由中介機構撮合成交的，需中介機構人員同時到場。

　　10、二手房交易當事人在進行網上備案時應注意哪些事項

　　(1)二手房交易當事人應認真閱讀有關網上備案的文件;

　　(2)為避免房地產中介機構隱瞞網上備案信息，二手房交易當事人應現場全程了解操作人員的錄入行為;

　　(3)網上備案后，二手房交易當事人可根據合同備案登記號，通過江陰房產信息網對網上備案情況進行核實。

　　11、二手房交易當事人發(fā)現房地產中介機構及其從業(yè)人員在網上備案的過程中存在違法違規(guī)行為的，應怎么處理

　　應及時至我市住房保障和房產管理局房產管理科或產權監(jiān)理處投訴。

　　12、備案的實施日期是什么時間

　　自20xx年12月28日起，市區(qū)范圍內申請辦理二手房轉移登記手續(xù)的，必須將二手房買賣合同進行備案。

　　這里要著重提醒大家的是，備案后的二手房買賣合同辦理注銷和變更的流程：

　　上面已經提到，自20xx年12月28日始，我市市區(qū)范圍內國有土地上的房屋買賣合同，均需進行網上備案。在備案后，如果合同需注銷或變更，則買賣雙方當事人需攜相關資料至行政服務中心房管窗口進行申請辦理(如在中介機構進行簽約備案，則中介機構工作人員需共同到場)。

　　在辦理時，可先至房產信息網的“政務指南”頻道中的“表格下載”中，下載相應的表格

　　(二手房買賣合同備案變更登記申請表 、二手房買賣合同備案注銷登記申請表)，將申請表內信息填寫完畢后，買賣雙方攜本人身份證明原件、原經過備案的買賣合同、申請表等資料至房管窗口辦理。

　　要提醒大家的是，如二手房買賣合同非中介機構簽約備案(是在房管窗口工作人員備案的)，則由買賣雙方共同提出申請，如合同是中介機構簽約備案操作，則需買賣雙方、中介機構工作人員三方一起至行政服務中心房管窗口進行申請辦理。

　　在填表過程中，需要注意：1、表格內的經紀機構意見一欄，請在至行政服務中心房管窗口申請前，提前填好，并加蓋經紀機構公章;2、表格內的申請人簽章欄一欄內的轉讓人和接收人的簽章，必須由當事人在行政服務中心房管窗口工作人員簽證下，當面簽字;3、此業(yè)務，必須當事人(如有中介的，中介機構工作人員也需到場)共同前來辦理;4、如買賣合同是對買方進行變更，如原買方基礎上需增加配偶等共有人，請申請時，攜帶能證明家庭關系的證件資料(如戶口本、結婚證等)。

商品房預售制度 篇3

　　一、商品房預售制度的歷史及定義

　　商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最早出現于香港。

　　1994年中國大陸出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。

　　商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發(fā)展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

　　二、商品房預售制度的特征

　　我國是社會主義市場經濟，作為我國最為重要的市場——房地產市場中的一項重要制度，我國商品房預售法律制度所規(guī)定的商品房預售，具有五個明顯的特征：

　　第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。

　　第二，預售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經開工建設，正處于正常的施工建設狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。

　　第三，預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現實存在。因此，作為正處在施工建設狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征。

　　第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。

　　第五，商品房預售，必須依照有關法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證，并將有關預售商品房的資料及有關法律規(guī)定向購房人公示，即具備法定公開性。

　　三、商品房預售制度的條件

　　商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規(guī)定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優(yōu)良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。

　　第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，房屋依附于土地，商品房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。轉

　　第二，必須持有建設工程規(guī)劃許可證。因為我國早已公布并實施了《城市規(guī)劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。如果房地產開發(fā)商忽視這一點而預售房屋，就會使開發(fā)商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。

　　第三，按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。關于投入開發(fā)建設資金已達到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的`還是投入具體項目施工工程的，都表明開發(fā)商有一定的實力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項目等投機行為。關于已經確定施工進度和竣工交付時間的規(guī)定，則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。

　　第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規(guī)定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規(guī)劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。

　　四、商品房預售制度存在的風險

　　自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規(guī)公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是，由于我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，有關地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導致仍有許多地方的商品房預售經營和管理活動還處于混亂狀態(tài)，一些房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)經營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。

　　首先是交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發(fā)的全部風險；二是開發(fā)商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發(fā)風險轉嫁到銀行。

　　其次是銷售不規(guī)范。住房是非標準化產品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之我國房地產市場正處在發(fā)育階段，法律法規(guī)、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。

　　第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業(yè)的門檻，開發(fā)商的實力、品牌、技術、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結果房地產業(yè)聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產

　　公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。產業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經營模式。

　　第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預售及其市場規(guī)范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發(fā)展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。

　　五、商品房預售制度問題的解決

　　對于事關眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問題呢：

　　第一，要建立和完善對商品房開發(fā)企業(yè)是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。尤其是兩個許可證審查發(fā)放制度。嚴格掌握商品房預售的條件，規(guī)范商品房預售許可證的審查和發(fā)放制度。

　　第二，要建立商品房預售必須公開事項的監(jiān)督檢查制度。防止開發(fā)商以虛假廣告、名不副實的宣傳資料欺騙購房消費者。

　　第三，對于購房者來說，要考察房地產開發(fā)商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、規(guī)模、工商登記、財務狀況、企業(yè)形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過去的業(yè)績，到已完工的小區(qū)了解開發(fā)商的房屋質量、售后服務、物業(yè)管理狀況；了解開發(fā)商有無糾紛等情況。

　　第四，要加大對商品房預售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關法律法規(guī)的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門，更應當熟悉和掌握。

　　第五，購房者要簽好補充協(xié)議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應根據需要訂立補充協(xié)議，即通過補充協(xié)議對正式合同內容回以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。所以，補充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。

商品房預售制度 篇4

　　一、商品房預售的概況及價值

　　所謂商品房預售制度，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的制度。

　　我國的商品房預售制度是從20世紀90年代初開始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國城市房地產管理法》。這部全面規(guī)范城市房地產開發(fā)的法律借鑒了香港的房地產開發(fā)模式，正式確立了商品房預售制度。此后國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、以及新近頒布的施行的《物權法》等，均對這一制度作了相應具體的規(guī)定[1]。十多年的發(fā)展表明，這項制度對培育我國房地產市場、推動房地產業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。國家統(tǒng)計局的資料顯示：“XX年房地產開發(fā)資金共籌措17 168.8億元，定金和預收款達到7 395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發(fā)資金的43.1%，成為房地產開發(fā)的第一大資金來源。”我國房地產業(yè)仰仗預售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累，同時由于預售使得房地產商便于融資，降低成本，預售房價格明顯低于現房，也使得“望房興嘆”的購房者獲得了實惠，在買賣雙方的共同青睞下，商品房預售制度在國內不斷發(fā)展。然而，商品房預售制度在實施過程中也產生了大量的道德風險和市場風險。

　　二、我國商品房預售制度的問題和成因分析

　　我國商品房預售制度自確定以來，其固然刺激了商品房交易市場，但同時也產生了許多嚴重的問題，這一現象直接導致央行房地產金融分析小組在其對外公布《XX年中國房地產金融報告》中強調：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”雖然建設部旋即表態(tài)，不會廢除商品房預售制度，但是，這一報告至少指出，預售制度產生的問題，已然引起了高層的重視，同時也在學界引起了廣泛的討論。

　　筆者以為，目前而言，我國商品房預售所導致的風險問題主要在以下幾個方面：

　　其一，存在著交易不公平現象，開發(fā)商將在建商品房的風險轉移給了社會和銀行。如果說開發(fā)商從預售制度中獲得的利益與其所承擔風險和付出成本的收益相當，購房者與開發(fā)商各取所需，那么預售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據我國現行的預售機制，當住房還處在建設過程中，購房者就已經支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。在這種不健全的預售制度下，開發(fā)商不僅能低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔房屋存貨成本，施工建設風險和資金成本被過渡轉嫁給購房者，同時借助抵押貸款、按揭、流動資金貸款，開發(fā)商把開發(fā)項目龐大的債務負擔最終都落在銀行身上，使商品房的開發(fā)風險幾乎全部轉嫁給了銀行。更為嚴重的是，當建成的現房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任[2]。

　　筆者以為，出現這類問題的根本癥結在于：我國的預售制度由于缺乏一套健全的風險分擔的法律制度[3]，使得開發(fā)能夠輕而易舉地轉嫁風險，而購房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據。

　　同時，融資渠道單一，真正能夠給予房產企業(yè)長遠、可持續(xù)支撐的房產證券、債券等融資方式，則被認為資金成本過高而為開發(fā)商所放棄，也是產生該現象的另一個重要的原因。

　　其二，現行的預售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度相對降低了房地產業(yè)的門檻，開發(fā)商的實力、品牌、技術、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備聯系地方政府和商業(yè)銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著項目的成功。這導致房地產業(yè)聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也生存得很好，而那些真正具有實力、品牌、技術、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。也即我國的房地產業(yè)不但沒有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經營模式，大量低質開發(fā)商充斥于房地產市場。

　　筆者以為其根源在于市場競爭機制的不合理，我國國有土地使用權出讓采取掛牌交易制度，沒有市場化。房產進入市場由政府職能部門通過行政許可進行資源分配，由此導致開發(fā)商不惜以各種手段購買土地，然后通過預售制度賣期房，提前回籠資金，把高房價拋給購房者，因此我國房地產業(yè)呈現不平等競爭和低效率競爭態(tài)勢。

　　同時我國監(jiān)管體制的缺乏也助長了這種情況的發(fā)生，由于對未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產會計、審計信用機制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應有的把關作用。并且政府主管部門在預售過程中對預售合同的強制登記、預售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，缺乏動態(tài)的、事前的防范，也沒有引入金融監(jiān)管、房產律師監(jiān)管等市場條件下行之有效的監(jiān)管手段。[1]再者，缺乏嚴格的準入和退出制度，導致房地產市場上魚龍混雜，大量缺乏必備條件的開發(fā)商依然能夠參與市場競爭，并分得可觀利益。

　　三、完善我國商品房預售制度之具體對策

　　針對我國商品房預售制度存在的各種問題，筆者從以下幾個方面進行思考，提出完善我國商品房預售制度的一些看法：

　　第一，設立商品房預售制度風險擔保基金，平衡交易各方的風險。所謂商品房預售制度風險擔保基金是一種基金籌集模式，即通過風險擔保基金的籌集與積累，把預售制度中的各種風險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式。如上文所分析，在現存的預售中風險的分配極其不合理，因此，政府應設立房屋預售制度的風險擔保基金，如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產開發(fā)商都應參加這個基金，即按營業(yè)額繳付，一旦出現問題，就由這個風險基金來承擔責任。通過這一機制，可以把整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行及房地產開發(fā)商一起來承擔，有效地平衡各方風險，促進交易公平。

　　第二，完善預售房款監(jiān)管。具體而言：首先改變我國目前房地產市場主流的預收款收存方式—即由開發(fā)商統(tǒng)一收取，并在一定時間內存入監(jiān)管賬戶[4]。而改成由購房人親自將購房款存入監(jiān)管賬戶的方式。同時，嚴格規(guī)范預收款的使用，開發(fā)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外，監(jiān)管賬戶內的資金只能用于樓盤建設，開發(fā)商因工程建設需要用款，應實行房地產行政主管機關審批制度，監(jiān)管銀行只能根據法定審批將款轉入施工單位賬戶。此舉能有效避免開發(fā)商挪用預收款以及攜款潛逃等行為，既發(fā)揮了預售制度對于開發(fā)商的融資作用，又保障了購房者的資金安全。對此，我國廣東省作過相應的嘗試，并取得了不錯的效果，其經驗值得在全國范圍內推廣[5]。

　　第三，加強監(jiān)管力度，設立預售商品房單項建設資金審核機制。預售制度的一個重要價值在于相對降低門檻，便于開發(fā)商融資，如果我們設立過高的準入門檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析，目前我國的預售制度導致了大量的低質中小企業(yè)充斥市場，嚴重損害行業(yè)環(huán)境和社會利益，對此，筆者的建議是設立預售商品房單項建設資金審核機制，對房地產企業(yè)實行實時監(jiān)控，開發(fā)商在進行任何一個預售商品房項目時，必須向房地產主管部門申報企業(yè)目前的狀況，包括開發(fā)商的資質、開發(fā)商近期的資產負債表、現有流動資金量、在預售商品房開發(fā)過程中將要出現的到期債務額以及正在進行并將在商品房開發(fā)過程中完成的其他項目等，并提供相應的證明，經房地產部門審批后方可進行商品房開發(fā)，避免開發(fā)商在其他項目資金周轉不靈時，以預售商品房為手段，籌集買房人的資金，卻用以彌補其他項目上的流動資金，[6]同時此舉也能夠避免低質的小企業(yè)“空手套白狼”，能夠有效的將不合格企業(yè)清除出市場。

　　四、結語

　　商品房預售制度對于我國的房地產業(yè)發(fā)展有著重要意義，經過近二十年的發(fā)展，已經己經成為房地產市場的一項基本制度，但是，同任何新生事物相類似，預售制度也帶來了許多嚴重的問題，以至于有呼聲要求廢除該制度。

　　筆者以為，我國商品房預售制度固然問題重重，但其價值更是不容忽視的，不可輕言廢除，針對其產生的問題，應當從制度層面加以完善，通過建立起有效的風險分擔機制，加強對預售資金的監(jiān)管，規(guī)定嚴格的商品房預售市場準入和退出機制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房預售中預購人等主體的合法權益，消除我國預售制度目前存在的各種問題，真正有效的發(fā)揮預售制度的作用。