商業(yè)活動(dòng)策劃書怎么寫（通用3篇）
商業(yè)活動(dòng)策劃書怎么寫 篇1
一、環(huán)境布置
1、在門口以及堂內(nèi)布置萬圣節(jié)主題風(fēng)格的裝飾。南瓜燈、鬼模特、蜘蛛、骷髏頭等。
2、服務(wù)員統(tǒng)一換成萬圣節(jié)主題風(fēng)格的服飾，盡可能夸張、恐怖。
3、給來店顧客發(fā)放道具，例如各種鬼臉面具，化妝顏料（自愿化妝）。
4、在凳子座墊，或者其他地方準(zhǔn)備整人小道具，被整蠱的顧客成為幸運(yùn)顧客，將有福利發(fā)送（下文介紹）。
二、前期宣傳
pop宣傳：提前一周，利用店內(nèi)的pop宣傳活動(dòng)主題，做到讓消費(fèi)者都能初步了解活動(dòng)。
短信營(yíng)銷：利用星野科技的八優(yōu)短信通，給消費(fèi)者群發(fā)活動(dòng)短信。還可以將短信與g商通技術(shù)相結(jié)合，消費(fèi)者通過點(diǎn)擊短信里的網(wǎng)址鏈接，一鍵進(jìn)入手機(jī)網(wǎng)站，就可以突破短信的限制，了解到更為詳細(xì)的內(nèi)容。例如：“吸血鬼、千年女妖、骷髏怪、還是性感女巫？今晚你究竟會(huì)是誰(shuí)？酒吧萬圣節(jié)大型party讓我們一起釋放所有的壓力，盡情狂歡盡情尖叫吧。
dm傳單：利用g商通技術(shù)，在dm廣告或者傳單印上一個(gè)二維碼，消費(fèi)者通過手機(jī)掃描就可以進(jìn)入手機(jī)網(wǎng)站，這樣與短信營(yíng)銷形成整合，大大提高了傳單的效果。
如果有官方pc端網(wǎng)站，提前做好本次活動(dòng)的網(wǎng)站宣傳頁(yè)面。
三、活動(dòng)內(nèi)容
1、在活動(dòng)開始前暫時(shí)不準(zhǔn)消費(fèi)者入場(chǎng)，并且拖延入場(chǎng)時(shí)間，造成一個(gè)活動(dòng)前的等待，這樣可以利用人們的好奇心，達(dá)到更好的活動(dòng)效果。
2、入場(chǎng)后先有嘉賓的表演，表演內(nèi)容符合節(jié)日主題，消費(fèi)者在看節(jié)目的時(shí)候，可以進(jìn)行點(diǎn)餐。菜單上將食品名字改成與節(jié)日主題相符的，在食物造型上也貼近主題。
3、隨后進(jìn)行游戲環(huán)節(jié)，被事先安排好的道具整蠱到的顧客，成為幸運(yùn)顧客參與游戲。游戲內(nèi)容要讓參與者感受到緊張恐怖的氛圍，能讓觀眾大聲尖叫。
4、揭下來是舞會(huì)，要通過音樂、燈光等引導(dǎo)出高潮，假面狂歡，群魔亂舞。中間可以利用一些小技巧來是舞會(huì)達(dá)到高潮，例如突然降低音樂，熄滅燈光，放出狼嚎鬼哭的聲音，營(yíng)造陰森的氣氛，在突然又提高音樂回到狂歡。
5、消費(fèi)的顧客會(huì)獲得大禮一份，所以參與的顧客都有一次抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)。
整個(gè)活動(dòng)過程中，抽時(shí)間給客人們拍照，要來聯(lián)系方式以便以后可以送照片。這樣可以讓顧客充分體會(huì)到主辦方的誠(chéng)意，要他們深深記著這次活動(dòng)，為以后成為客源打下基礎(chǔ)！
1.對(duì)外宣傳，我們主要針對(duì)天大、南大、師大的韓國(guó)留學(xué)生。宣傳的方法很簡(jiǎn)單，是面對(duì)面的溝通交流，讓他們對(duì)我們的萬圣節(jié)產(chǎn)生興趣。向其推銷的重點(diǎn)就是中國(guó)風(fēng)格的萬圣節(jié)，并且要告訴他們可以通過這次活動(dòng)交到中國(guó)朋友。但可能在溝通上會(huì)有些難度，不過應(yīng)該可以克服。本階段需要裝備，僅是名片一盒100到200張即可，名片沒有其他要求但一定要在背面印好唐會(huì)的交通路線，并用文字注明。如果覺得這樣麻煩，還可用韓文印傳單，以派單的方法把消息傳達(dá)給韓國(guó)人。但如果這樣，或許效果不會(huì)像面對(duì)面說服效果那么明顯，而且費(fèi)用會(huì)高出許多。面對(duì)面說服時(shí)還要注意一點(diǎn)，當(dāng)他說想去時(shí)，給他在名片上安排一個(gè)座位號(hào)，這樣會(huì)給他們內(nèi)心造成一種已經(jīng)預(yù)定的壓力，這樣當(dāng)天去的可能性就會(huì)更大提高。韓國(guó)人不宜太多了，因?yàn)樽挥邢蕖２贿^反想其實(shí)人去的越多造成的轟動(dòng)效應(yīng)越大。
2.對(duì)內(nèi)宣傳
A、打出第一步的宣傳概念，就是以宣傳唐會(huì)將在萬圣節(jié)創(chuàng)造出一個(gè)激情四射的萬圣節(jié)，打出和外國(guó)人一起過萬圣節(jié)的口號(hào)。宣傳形式，派單。主要在濱江道新文化星巴克必勝客發(fā)。讓人們初步了解唐會(huì)將準(zhǔn)備一次與眾不同的萬圣節(jié)活動(dòng)。什么樣的活動(dòng)不提，設(shè)懸念。
B、狼的誘惑，本階段是以故弄玄虛的方式吸引注意。從萬圣節(jié)前一個(gè)星期開始，讓唐會(huì)傳出狼嚎聲，能清楚的傳入行人的耳朵。并印一份名為誰(shuí)在嚎叫的宣傳彈，再次給人們?cè)O(shè)下懸念，使拿到傳單的人都想問到底是什么在唐會(huì)嚎叫，唐會(huì)到底要舉辦一次什么樣的圣靈之夜。
發(fā)單地點(diǎn)不變，但方式改變。在濱江道和新文化分別找一家或兩家代理發(fā)單店，在賣衣服的同時(shí)給光顧他店的顧客發(fā)單，并且需要錄音帶配合制造意境。作為對(duì)他們的報(bào)酬，可以是對(duì)店員的一次免費(fèi)PARTY酒水派送。即節(jié)約，效果也一定很好。
C、血色箭頭，這個(gè)點(diǎn)子較有轟動(dòng)性，但絕對(duì)是處在法律的邊緣，實(shí)施難度比較大，有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。但要是真的事實(shí)起來，相信絕對(duì)會(huì)吸引到很多人。方案很簡(jiǎn)單，萬圣節(jié)的前兩或三天晚上在唐會(huì)正對(duì)著的衛(wèi)津路段用紅色的油漆畫一個(gè)巨型的箭頭出來，第二天早晨人們上班時(shí)，可以清楚的看到血紅的箭頭直指唐會(huì)。
第二天下午開始發(fā)傳單，傳單內(nèi)容是以一個(gè)局外人的口氣夸張的描述箭頭突然出現(xiàn)給人再次制造神奇詭秘的感覺，同時(shí)向上次的宣傳一樣要配相應(yīng)的錄音帶以講故事的形式向人們告知現(xiàn)象。所有活動(dòng)展開前的宣傳工作在此先告一段落，當(dāng)然因?yàn)槲磥淼牟豢捎裕蛟S在活動(dòng)進(jìn)行的過程中會(huì)隨著事情的演變而改變。
當(dāng)天的活動(dòng)安排，可以分為活動(dòng)前的等待中韓交友……
五個(gè)階段。活動(dòng)前的等待，是指在活動(dòng)開始前先有一個(gè)等待的概念，利用人們的好奇心。拖延入場(chǎng)時(shí)間，當(dāng)晚的開門時(shí)間我覺得應(yīng)調(diào)整到八點(diǎn)往后，萬圣節(jié)十二點(diǎn)鐘聲敲想的時(shí)候才會(huì)是活動(dòng)高潮所在，如果等待的時(shí)間過久，有可能客人的好奇心會(huì)逐漸減退，取代的是厭煩的情緒。進(jìn)酒吧前先送給每個(gè)客人一個(gè)簡(jiǎn)易面具。
進(jìn)酒吧后，首先進(jìn)入眼睛的是吧臺(tái)四周裹著白色的布簾，里面?zhèn)鞒龊蛶滋烨耙粯拥睦呛柯暎曇籼幚硪欢ㄒ鎸?shí)，而且從白色布簾上還隱約看到一只狼的影子。又一次給人們感覺到奇幻，好奇心加重！DJ宣布今天十二點(diǎn)前消費(fèi)客人將（（抱））走唐會(huì)精心準(zhǔn)備的一份神秘禮物！
中韓交友，韓國(guó)客人都拿有分發(fā)給他們的坐號(hào)，服務(wù)員領(lǐng)位時(shí)，直接帶到事先確定的位置。中國(guó)客人進(jìn)門可以把他們帶到與韓國(guó)客人相鄰的桌子，以方便其交流。
桌子坐滿客人都要酒水后DJ喊口號(hào)，讓客人隨意更換座位，DJ要強(qiáng)調(diào)今晚來到唐會(huì)的人都是朋友，都是兄弟姐妹，鼓舞大家換位子。放輕音樂，讓客人自己交流。這時(shí)的燈光不要太暗。DJ要隨時(shí)間的推移，報(bào)時(shí)并提醒大家唐會(huì)給大家的驚喜越來越進(jìn)！
神秘揭曉（高潮）十二點(diǎn)，DJ宣布大家屏住呼吸，神秘馬上揭曉，停音樂，DJ這時(shí)說話的聲音要處理的陰森一點(diǎn)！燈“逐漸”關(guān)閉！第一次開燈，吧臺(tái)中還是空無一物，給人們心理制造一些起伏！
DJ解釋說純屬失誤，要以滑稽的語(yǔ)氣說，給場(chǎng)上造成一次爆笑。燈又開始逐個(gè)熄滅，當(dāng)完全黑下來時(shí)從里屋逐漸射出數(shù)條細(xì)小的光線，黑暗的四周好象有很多白影浮動(dòng)，光線向吧臺(tái)移動(dòng)，消失在吧臺(tái)里。雷射燈突然打開，照射吧臺(tái)方向，又馬上熄滅，但已經(jīng)看到吧臺(tái)上站著好多做貞子打扮的東西。DJ放一段比較恐怖的音樂。吧臺(tái)里的舞臺(tái)下燈打開照射在站在舞臺(tái)上的人身上，做特寫。慢慢周圍燈也亮了。看到舞臺(tái)上的人都罩著部滿血跡的白布。這時(shí)，音樂響起。舞臺(tái)上的人撤下身上的白布，有的穿著較現(xiàn)代感的服裝，有的穿著唐裝禮服。DJ喊口號(hào)，舞臺(tái)上一段比較個(gè)性化的熱舞，熱舞后走下舞臺(tái)站在吧臺(tái)周圍。DJ宣布目前消費(fèi)者，里屋走出美女一個(gè)。DJ宣布，今天的神秘獎(jiǎng)品就是小姐。美女走上舞臺(tái)，對(duì)獲獎(jiǎng)客人笑笑，在手提袋（大）里摸索。突然捧出一只小狗，它就是今晚的神秘獎(jiǎng)品！
商業(yè)活動(dòng)策劃書怎么寫 篇2
一時(shí)間安排：
12月29日至1月一日
二活動(dòng)地點(diǎn)：
陽(yáng)光小區(qū)沿街及農(nóng)大校區(qū)
三主辦單位：
山西農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)生會(huì)
四活動(dòng)主題：
購(gòu)物讓生活更精彩
五活動(dòng)目的：
為新興商業(yè)街打造良好銷售市場(chǎng)，為在校大學(xué)生提供良好消費(fèi)取向。陽(yáng)光小區(qū)位于市區(qū)中心位置，作為新興商業(yè)街在地理位置上占有很大優(yōu)勢(shì)，從多個(gè)方面上講陽(yáng)光小區(qū)位于農(nóng)大校區(qū)與市區(qū)的中間地帶加之小區(qū)常規(guī)住戶一頗具規(guī)模這些無疑是小區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的潛在能力，因此我們應(yīng)在人氣聚攏上大下功夫。借元旦即將來臨之既在農(nóng)大校區(qū)與小區(qū)沿街配以文藝演出優(yōu)惠促銷等活動(dòng)打造良性銷售氣氛，以整個(gè)街區(qū)的人氣聚攏為核心，兼顧百貨，副食，餐飲，服裝，化妝品，美發(fā)，娛樂的活動(dòng)配合，達(dá)到兼顧大局突出重點(diǎn)的目的。盡量在大范圍內(nèi)打響陽(yáng)光小區(qū)商業(yè)街的名號(hào)，作到拉動(dòng)街區(qū)人氣，展示新業(yè)態(tài)，提高社會(huì)公眾對(duì)商業(yè)街的關(guān)注度，拉動(dòng)新業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，提高商戶業(yè)主對(duì)商業(yè)街今后發(fā)展的信心，在最短的時(shí)間內(nèi)提高商業(yè)街的自身實(shí)力以及探索今后策劃活動(dòng)的更好方法。
六活動(dòng)展開：
A活動(dòng)時(shí)間：
12月29日——12月31日(12：00——13：00)
活動(dòng)內(nèi)容：
1，將外聯(lián)部收集的小區(qū)內(nèi)各商戶的店面及產(chǎn)品廣告在谷園室內(nèi)和室外大屏幕播放。
注意：
1 播放時(shí)間為一小時(shí)。
2 播放廣告的內(nèi)容不得違反學(xué)校相關(guān)規(guī)定。
2，將外聯(lián)部收集或制作的廣告在校園廣播站播放。
注意：
1 時(shí)間為1小時(shí)。
2 注意音量避免饒民。
B活動(dòng)時(shí)間：
12月29日上午
活動(dòng)內(nèi)容：
將各商戶贊助的條幅掛于校區(qū)主街和谷園周圍路口。
活動(dòng)人員安排：
1 有外聯(lián)部制作所有條幅并確定懸掛地點(diǎn)。
2 各院辦公室統(tǒng)一在即定時(shí)間內(nèi)調(diào)動(dòng)學(xué)生懸掛條幅安放展板并給學(xué)生加考評(píng)分。
3 各院宣傳部負(fù)責(zé)繪制不少于3塊的展板(要求繪制精美)。
12月29日下午：
將各院繪制的展板統(tǒng)一置于谷園沿街。
注意事項(xiàng)：
1 由于本次活動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)，要求各院辦公室安排專人對(duì)展板和條幅進(jìn)行維護(hù)。
2 各項(xiàng)運(yùn)做要取得有關(guān)部門的支持。
C活動(dòng)時(shí)間：
12月30日上午
活動(dòng)內(nèi)容：
有外聯(lián)部負(fù)責(zé)印制海報(bào)100份，有各院辦公室安排專人張貼于校區(qū)
各宣傳欄中。
12月30日下午：
有外聯(lián)部負(fù)責(zé)印制宣傳單并安排專人散發(fā)于各宿舍樓和校門口及谷園附近。
注意事項(xiàng)：
1 力求每張海報(bào)都貼在現(xiàn)眼位置。
2 杜絕散發(fā)傳單的不負(fù)責(zé)性，每個(gè)人都盡量作到“進(jìn)舍講解” “遇人宣傳”力求將活動(dòng)的廣告效應(yīng)作到最大。
商業(yè)活動(dòng)策劃書怎么寫 篇3
第一章 總體策劃思路
一、策劃的總體思路
1. 全面把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2. 項(xiàng)目對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。
3. 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、 項(xiàng)目背景
1.用地概述
l 地塊位于蘇州市朝陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購(gòu)物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。
l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長(zhǎng)安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進(jìn)深112.78米，最小進(jìn)深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。
2.項(xiàng)目規(guī)劃
商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85㎡l
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡l
辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡l
停車形式：地上81個(gè)，地下326，合407個(gè)車位(地下兩層停車布局，約13691.36㎡)。l
建筑密度：42%l
綠地率：25%l
容積率：4.5l
3.規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
《蘇州世景國(guó)際方案設(shè)計(jì)說明》(略)
4.用地紅線圖
(略)
三、項(xiàng)目資源分析、項(xiàng)目目標(biāo)的界定
---效益和品牌
1. 項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成
第一階段銷售必須成功，以順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。l
總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。l
2. 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。
借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l
綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。l
四、核心目標(biāo)--樹立品牌
原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界
品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規(guī)則，需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費(fèi)者對(duì)話，這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規(guī)則，就是"房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運(yùn)營(yíng)規(guī)則"。
品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會(huì)塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用"房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)"的規(guī)則生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。
所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過對(duì)樓盤潛在價(jià)值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：
消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。
最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新局面。
五、項(xiàng)目開發(fā)總建議
1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。
2. 通過前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。
3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念，對(duì)項(xiàng)目精心包裝。
4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)行造勢(shì)炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。
5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制"總價(jià)"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。
6. 充分利用項(xiàng)目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
六、項(xiàng)目的SWOT分析
1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺l
世景國(guó)際位于蘇州市中心地帶，屬于長(zhǎng)安路頂級(jí)商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利。可以說是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。
商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷l
由長(zhǎng)安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽(yáng)區(qū)最為成熟的商業(yè)活動(dòng)區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個(gè)蘇州市具絕對(duì)代表性。隨著近年來來國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項(xiàng)目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。
屬于三位一體的商業(yè)項(xiàng)目模式，開發(fā)潛力巨大l
項(xiàng)目集商場(chǎng)、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)、旅游居住與商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
2. 項(xiàng)目劣勢(shì)
周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。l
l 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項(xiàng)目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營(yíng)狀況不容樂觀，容易造成客戶的對(duì)比心理，為后期銷售招商增加壓力。
l 目前蘇州高檔寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項(xiàng)目。且朝陽(yáng)地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢(shì)較被市場(chǎng)認(rèn)可。
l 目前市場(chǎng)上寫字樓投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購(gòu)買意向不強(qiáng)。
3. 機(jī)會(huì)點(diǎn)
經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素l
長(zhǎng)安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是蘇州市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長(zhǎng)安路為軸的格局。而中心路與長(zhǎng)安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。
地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)l
目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機(jī)”。
項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化l
本項(xiàng)目對(duì)面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級(jí)商務(wù)娛樂場(chǎng)所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場(chǎng)的聚集地，因此如何結(jié)合項(xiàng)目自身開發(fā)特點(diǎn)，能完善和補(bǔ)充市場(chǎng)缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。
中心城市的建設(shè)匯聚了人氣l
隨著政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽(yáng)區(qū)對(duì)“五區(qū)三縣”的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)“，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。
4. 風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)因素l
可對(duì)形成直接影響的超大型項(xiàng)目在本項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時(shí)，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽(yù)為“蘇州地王”的黃金國(guó)際項(xiàng)目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項(xiàng)目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。
同時(shí)，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，各類型競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。
自身因素l
與本項(xiàng)目一墻之隔的華美商城及長(zhǎng)安路的其他大型商場(chǎng)已經(jīng)有強(qiáng)烈的對(duì)比，假如本項(xiàng)目沒能在項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。
5. 綜合分析
從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：
一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩兀肆髁看蟆⒌缆窌惩ā⒛軌蛄糇⌒腥撕陀蟹�(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;
二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購(gòu)物"的大賣場(chǎng)等新的經(jīng)營(yíng)管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時(shí)隨著市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項(xiàng)目要立于市場(chǎng)不敗之地的關(guān)鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念。
三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對(duì)消費(fèi)及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)項(xiàng)目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。
七.市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)
本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)將包括對(duì)商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場(chǎng)機(jī)會(huì)有以下幾部分構(gòu)成：
1.常規(guī)市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)
l “傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動(dòng)產(chǎn)需求(自用和投資)，商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項(xiàng)目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級(jí)商業(yè)地段向頂級(jí)商務(wù)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。
市區(qū)內(nèi)類比高水準(zhǔn)的綜合性多功能商業(yè)項(xiàng)目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。l
2.新生代市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)
政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會(huì)環(huán)境變化帶來的需求。l
城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價(jià)值和格局變化帶來對(duì)本區(qū)域的新需求。l
新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實(shí)需求。l
3. 創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)
l 新投資方式創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前蘇州市民的投資意識(shí)很濃，就這一點(diǎn)來說我們注意差異化投資，就項(xiàng)目本身可以從前期的招商工作開始，進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項(xiàng)目在投資理念方面有較大的提升。
l 新經(jīng)營(yíng)方式創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前不少商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們?cè)趧?chuàng)造市場(chǎng)的新型不動(dòng)產(chǎn)品種提供了機(jī)會(huì)與空間。
l 新營(yíng)銷策略創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷策略主要以房屋預(yù)售登記認(rèn)購(gòu)為主，到開盤后集中簽約。而我們?cè)诰唧w運(yùn)作中可以將一些新的操盤手法融入其中。
4. 延伸價(jià)值
l "新都市主義"規(guī)劃觀念的延伸價(jià)值。考察新都市主義的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想，即人文關(guān)懷。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對(duì)交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設(shè)主張，都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢(shì)，建筑設(shè)計(jì)適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對(duì)于本項(xiàng)目而言，應(yīng)相當(dāng)重視"新都市主義"的規(guī)劃觀念及延伸價(jià)值。
l "藝術(shù)化"建筑設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。建筑不等于藝術(shù)，因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)首先考慮的是不同項(xiàng)目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結(jié)構(gòu)、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術(shù)價(jià)值觀的演變分為五個(gè)階段：(1)實(shí)用建筑學(xué)階段，追求適用、堅(jiān)固、美觀的建筑;(2)藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為"凝固的音樂";(3)機(jī)器建筑學(xué)階段，把建筑看作"住人的機(jī)器";(4)空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識(shí)到"空間是建筑的主角";(5)環(huán)境建筑學(xué)階段，認(rèn)為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。在本項(xiàng)目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。
l "主題性"環(huán)境設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。主題文化是項(xiàng)目的靈魂。項(xiàng)目的主題文化定位是創(chuàng)造項(xiàng)目個(gè)性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)，也是項(xiàng)目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計(jì)的依據(jù)。
l "后價(jià)值開發(fā)"的延伸價(jià)值。這里指的后價(jià)值開發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性與持久性能夠?yàn)閷淼钠放苿?chuàng)造與品牌經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
5. 機(jī)會(huì)價(jià)值
土地競(jìng)拍的社會(huì)知名度。l
類比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的優(yōu)劣取舍。詳見《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》l
社會(huì)專業(yè)服務(wù)體系組合和利用。l
金融服務(wù)。包括個(gè)人金融服務(wù)、物業(yè)托管、個(gè)人理財(cái)?shù)鹊取
物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理。l
營(yíng)銷策劃。l