經營策劃書4篇
隨著近些年來國家鼓勵個人創業的政策發展，以及大學生隊伍的不斷壯大，就業問題日益突兀，越來越多的大學生走上了創業道路，解決了自我就業問題，間接為社會就業減壓。面對萬花世界，大學生對創業道路的選擇感到茫然，以及對缺乏經驗感到乏力，因此不免走了許多彎道。為了活躍大學生的校園文化生活，提高自身實踐能力，磨練自己的意志，充分開闊生活視野，體驗社會生活百態，讓同學們在走出校園之前能更好的貼近生活。“模擬經營大賽”為廣大學生營造一個鍛煉自我的平臺，是讓參賽學生從中受益良多的比賽。
一、活動全稱：泉州理工財經系模擬經營大賽
二、舉辦單位：泉州理工財經系實踐部
三、活動時間及地點：
報名時間：2月27日~3月7日
報名地點：c棟與思恩樓之間
經營時間：3月8日~3月28日
3月30日上交與比賽相關物品與現場推銷產品公布
地點：科技樓486（493）
四、參與對象：財經系全體學生
五、活動主題：“鼓勵創業精神，營造創業氛圍”
六、活動目的：
“模擬經營大賽”給廣大同學提供了一個實踐的平臺，用最少的投資，讓參與者思考未來的創業道路的選擇以及經營方式、營銷手段，培養經營抗壓能力，將所學的知識運用于實踐。“模擬經營大賽”是一個很好的鍛煉平臺，通過比賽，可以讓一群有創業激情和創業夢想的人在一起組隊、磨合、爭論、參與競爭。而且可以讓參與者都成為好朋友，在將來創業的路上共同奮斗、相互幫助、相互學習。大家一起交流成功或者失敗的經驗和教訓，以及一些經營理念、管理理念、營銷理念。這樣的機會，這樣的平臺是不常見也不常有的。
七、活動規則：
1. 比賽本著“友誼第一，比賽第二”的理念，各小組應遵循比賽規則，公平競爭，互利共贏；
2. 經營項目自由（不可經營違法項目）；
3. 經營的啟動資金為每隊100元，不能私自增加初次經營成本，否則視為違反比賽規則，取消比賽規則。允許在盈利的情況下，本金和利潤進行再次投資；
4. 參賽人數至多在4-6名人員；
5. 每個隊伍有自己的隊伍名稱以及參賽宣言并設隊長一名；
6. 每隊隊長必須將隊員的詳細信息和負責項目進行登記，臨時需要更換隊員的，必須第一時間與主辦方進行協調；
7. 每隊必須有自己的經營賬本，如發現假賬現象，視為無效，并取消比賽資格；
8. 每個團隊必需全程接受舉辦方的監督，定期接受各監督小組的財務檢查。如果沒有積極配合舉辦方將不承認這個團隊的存在，直接視為棄權處理，取消比賽資格；
9. 比賽期間，各小組之間應公平公開競爭，如發現作弊隊伍，舉報者如經調查，屬實者適當加分；
10. 比賽過程以遵守學校的各種規章制度為前提，應在學校規定的各種規章制度之下合理進行比賽，不能在比賽過程中違反學校的各種規章制度，如有違反后果自負！
八、獎賞制度：
第一名：精美禮品；加素質拓展分30分
第二名：精美禮品；加素質拓展分25分
第三名：精美禮品；加素質拓展分20分
最具推銷獎：禮品；加素質拓展分15分
其余參賽隊伍，加素質拓展分10分
報名參賽者：加素質拓展分5分（有交策劃書隊伍）
九、活動宣傳：
1. 舉辦開幕式
2. 海報宣傳
3. 橫幅宣傳
4. 廣播宣傳
十、活動流程：
前期：1 通過開幕式以及各種宣傳方式對活動進行宣傳（2月27日）；
2 相關人員設點報名，參賽隊伍需在一周內上交經營策劃書一份，組員名單一份，（2月27日-3月7日）；
3 比賽前對選手策劃進行審核和挑選（3月7日）
4 比賽前會議：對通過審核的選手頒發經營資金100元（比賽結束后啟動資金應歸還主辦方，比賽期間盈虧自負）不許做違反法律以及違反校規校紀的活動。（3月8日）
中期：1 比賽過程，選手可采取各種合法經營手段進行經營；
2 監督小組不定時對參賽隊進行賬目監督和活動內容監督；
3 經營時間為：3月8日-3月28日
后期：1 30日上交與比賽相關的物品（賬本、各小組ppt、啟動資金）
2召開閉幕會；
3 在頒獎前，請各小組上臺做自我總結并各小組抽取紙條，派出2名以上成員扮演角色，對自己所抽中的商品進行現場對前面一組人員進行推銷。每隊10分鐘。由評委老師點評，評選出最佳推銷獎；
4對選手的利潤進行核算，并選出利潤最大前三名并進行頒發獎狀和獎金；
5 請評委進行活動總結，主持人宣布閉幕。
十一、評分規則：
① 利潤（60%）經營中的直接利潤所得
② 匯報展示（40%）：獨特的經營理念、市場價值、經營模式，總結整場比賽中的經驗得失，以及財務匯總
十二、工作分配：
1. 成立一個宣傳小組（組長兩名）。職責：比賽的宣傳和設點報名，賽后對各組的利潤及時進行登記，確保數據屬實；
2. 成立一個監督小組（組長一名）。職責：是比賽時監督各隊的經營情況以及經營內容，檢查經營賬目，防止作弊情形出現，保證比賽公平、公正、公開，每日進行利潤統計；
3. 成立一個應急小組（組長一名）。職責：對比賽中的突發狀況進行及時處理配合好監督小組做好各方面的工作。
十三、活動經費預算：
獎金：第一名精美禮品
第二名精美禮品
第三名精美禮品 總:300元
宣傳材料費：50元
團隊啟動資金：600元
證書、獎狀：50元
合計：1000元
泉州理工學院財經系
團總支*學生會
/2/23
我們公司的生產經營需要進行最優策劃，雖然之前幾年我們公司的業績不是很好，但是每一年都在進步，這是一個很好的信號。說明我們做的都是不錯的，我們要繼續保持下去！
為了公司的最大發展，特別指定公司發展的策劃書：
一.公司簡介:
本公司成立于本世紀初,是一家具有一定生產能力的實業公司.目前公司主要生產beryl 產品,該產品在本地市場占有一定的市場份額.公司具有較強的產品研發能力和市場開拓能力.力爭在未來10年內上市, 做大做強,在不久的將來成為國際知名品牌.
二.企業戰略:
在未來幾年逐步開發crystal 和ruby 兩種產品,并根據各個產品在各個市場的利潤調節各個產品生產的數量,在產品銷量持續大且利潤高的市場取得產品老大地位,獲得最大利潤。
三.營銷戰略:
從以上的分析圖中我們可以簡單判斷各個產品在各個市場的需求量及它們的利潤,經過團隊討論及分析我們決定生產beryl , crystal 和 ruby 三種產品, beryl產品的銷售重點放在國內市場及國際市場,在第2~4年中以crystal 產品為我們的主打銷售產品,本地市場為我們主要爭奪市場,第5~6年以產品ruby及產品beryl 為我們的主要銷售目標, ruby產品在爭取成為國內市場老大,在其他市場投入低的廣告費取得部分定單,兩種產品具體哪種為主以兩種產品定單的取得數量而定.
四、公司計劃
分析：因為處于公司長期發展目標的考慮，公司在第一年花大量現金在新產品的研發和生產線的開發安裝上，而對于市場競爭具有盲目性，廣告費定在5-7之間，如果廣告費過少，可能導致成品積壓，現金流動障礙：而廣告費投入不多，對于本生就高成本的b產品很有可能毫無盈利可言，因此廣告費的投入是關鍵之一。
第一年的資金來源主要是長期借款和部分短貸，因為預計新產品的回報周期將會較長，因此現金不能支付還短貸的現象時有發生，而貸款限額是2*所有者權益—已貸，在預計第二年所有者權益大縮水銀行不肯房貸的情況下，所以需要在第一年年末大量購入長期貸款以維持日常企業所需的現金流轉，為未來企業運轉打下基礎。
預計第二年所有者權益由初始年的50變為10
分析：crystal和ruby的生產成本較高，在未有大訂單來盈利的情況下，無形之中加大了企業現金的支出，而同時第二季度購入全自動的crystal，在賬面上看有損股東的利益，但從長遠的角度來看，在未來企業有了強大生產力又能搶占市場先機的趨勢不容小覷。
第二年，預計仍有相對于市場其他同等競爭者較為充足的庫存現金。雖然大量來自貸款，但長短貸利息畢竟低于高利貸的利息，而且現金拮據很有可能造成生產等任何一個環節斷裂，只會帶來惡性循環。
預計第一二年將為項目建設期，第三四年將為損益平衡期，第五六年將為投資回報期。
企業經營中的各項支出都需要資金，包括產品成本費用，各項投資，到期還債等等，相對毛利薄弱的產品，企業的日常開支是非常大的。所謂“一著不慎滿盤皆輸”，我們應該摸清市場，適當投入。做好利與弊的取舍，而非盲目地無戰略地從事經營活動。雖然從前2年的現金預算表和損益表顯示，我公司的凈利潤為負數且所有者權益有所削減，但預計在不久將來，具備高生產線，專一生產品，充裕市場，創新能力，團結人力等強實力的時代公司將迎來雙贏的時代。
五.生產安排及各年生產能力:
第一年,第一季度研發crystal and ruby ; 租上中廠房; 購入柔性線一條; beryl全自動線一條,全安裝在新廠區
第四季度 購入ruby全自動生產線;
年生產能力: 6b ;
第二年,第一季開始在柔性線上生產crystal
第二季購入全自動crystal
第三季開始生產ruby
年生產能力: 5b ;4c;2r
第三年,第一季更換一條手工線成柔性線
年生產能力: 4b ;4c;4r
第四年,第二季更換一條手工線成全自動beryl (根據市場需求及自身資金情況而定)
年生產能力: 6b ;8c;4r (未改線的生產)
最終的生產線為:
第5~6年看市場變化而定
一家公司的成與敗，就看公司決策層的領導能力和公司職員的執行能力和工作能力了。為了公司能夠有一個比較美好的未來，我相信我們是能夠做好這一切的，這需要大家集體的努力，我知道公司的美好未來就在不遠的將來！
曾幾何時，電子游戲風靡中國，這是一個時代，一個屬于游戲機的時代。不過隨著時代的發展，電子游戲已經沒落了。電腦游戲的可玩性和多樣性已經將電子游戲沖擊的七零八落。再加上政策的打壓，電子游戲在中國已經式微，沒有很大的市場了，想要再發展起來難于登天！
政策前景
自XX年電子游戲機行業遭受政策打擊后，該行業的開設與營運是受到了極大的壓抑，因此諸多有實力的公司并未參與到該行業中來。真正有實力的資本和人才都沒有將興趣和終點投入到該行業，也就照成今天這般整個行業內部的極不規范性從業人員以及管理團隊的參差不齊。
但近兩年來，該行業的政策也開始趨于回暖，文化部也相繼開始調整游樂場政策管理。盡管完全開放，但是國家調整游樂場所經營政策的大趨勢還是非常明顯的。自XX年國家開放9大城市作為“電子游戲機經營場所管理工作試點城市”以來，全國各地也都陸續開始走“試點”路線，而到今年全國部分省市干脆直接出臺的市場開放管理的政策條例。如《甘肅省游藝娛樂場所管理實施意見》-6-17；《四川文化產業文化市場管理工作暨培訓會—適度擴大電子游戲等市場規模》-5-5；《北京市西城區設立娛樂場所許可》-6-17；《文化部辦公廳關于印發＜全國文化市場行政執法（綜合執法考評細則）＞的通知》-7-9等等。
從該類政策性文件中我們可以大致看出，各地對于電子游樂場所由以前的全面打壓已經變得逐漸認可，雖然同時各項政策同時也都提出了“控制總量、合理布局、有序健康發展”的整體路線，但政策性的逐漸開放已經試大勢所趨。
同時鑒于目前娛樂市場競爭力如此激烈，比如就解放路這一帶1000㎡的電玩城已經達到八家之多，在一方面反應該行業市場的火爆性，同時也說明市場已經完全飽和，機制管理的比較混亂，給投資方將會帶來諸多不利因素。因此很可能出現投資與回饋比例相差較大，有人不得不退出市場。由此為了完善管理，突出自己游藝場所的優勢，能夠穩扎穩打，領先市場。真正做到行業領軍而不敗。特制定如下經營策劃方案。
第一部分 選址
一個游藝場所前期的選址也相關重要, 而且電子游藝場所已經逐漸演繹成為一個公共聚會的地點。同時也就是通常一個娛樂碼頭的設立，至少占了該場所在市場上核心競爭力的40%，那么怎么做好第一步(選址)呢?我在此談幾點看法:
1不要選在樓層高的地方,電子游藝最好是在一樓和二樓.
2樓層的空間隔局(空間高)度4米，最好能在5米左右.
3門面最好要大氣,盡量要獨特夠創意.
4地理位置要合理,盡量不要偏離商業地產過遠.
第二部分 硬件
隨著隨意性消費群體所占比例逐年上升，對電子娛樂場所也開始講究的是檔次與時尚。目前電子游藝裝修流行趨勢偏向于三維立體動感及機臺燈光音響、高檔次化，基本與日韓接軌。當然這要看投資方的投資預算。在這里我只是想說明檔次高的重要性。游藝場所設計空間隔局以及內部裝潢特別重要，可以說是直接關系著場所今后營運操作和控制整個場氛圍的頂梁柱。
機臺與企劃
一般說到電子游藝玩的客人只要抓住兩點就夠了，第一機臺更新與維護，第二是娛樂氛圍，這兩點在硬件來說是分別代表機臺和企劃。所以機臺和企劃在硬件上的重要地位可想而知了。
機臺——講究新潮，跟得上目前國際潮流；保養，基本提供游戲的舒適度跟娛樂性和合理的場地布置。企劃——講究氛圍建設和影響力建設。對于目前的城市生活節奏的促年加快且生活空間又日益縮小情況下，電子娛樂以及逐漸形成一種城市消費習慣，所以當前的電子游藝裝修，娛樂的休閑性質也占了硬件的一部分功能。游藝場所的大型綜合化，在早期游戲走的都是單一化路線（街機，老虎機），而目前都是主導多元性質，以便有著更廣闊的消費群體與娛樂休閑性質。
店內機臺設計與布局.裝修和布局一定要層次分明,布局分布要合理.一定要突出電子游藝的主題氛圍.娛樂主題:它是電子游藝今后發展的一個裝修亮點目標,也是在視觀上吸引客人眼球的唯一的地方,所以我們在各大節假日活動設計上一定要新潮,獨特,也只有在這方面搶占先機，才足以成就更大的影響力。
第三大部分 軟件
在當今產品同質化情況非常嚴重環境下，營運管理團隊的實力便決定了各公司之間的差異。因此，一個富有強力戰斗力的團隊的建設才營運管理的核心所在。在這里我把軟件總體可以分一下幾個方面為：現場管理與服務；營銷策劃；廣告宣傳及知名度的定位與建設；成本核算及財務管理及活動策劃。
樓面管理與服務
每個員工都是一個企業的基石，員工個人素質的好與壞直接影響到公司的成與敗。所以一個場所經營成功與否，軟件的服務是其中至觀重要的，也是最基本的！那怎樣才能把一群服務員培養為優秀的員工隊伍呢?首先作為現代企業管理,要有完整的管理先進的理念.現在的現場基層人員管理和以前大不同,做為一個企業怎樣占領市場,做到企業文化,讓員工在平凡的崗位能找到自己的位置,為企業發揮出自己的全部力量,需要做到如下及點：
1.科學的管理團隊,盡少分層以求執行效益最大化,分工明確,協作緊密，責任到人,復雜的事情簡單化,簡單的事情精細化.
2.建立完整并長期有效的激勵制和公平公正的管理,給每位員工做到近期的職業規劃，認清自己的位置，做到目標管理并不斷的進行理念思維與目標同化培訓，同時采取優勝劣汰，這樣就能發揮員工的工作積極性.
3.要建立完整的晉升與培訓制度,一個優秀的企業就是一流人才隊伍,這就需要我們不斷的培養自己的優秀人才隊伍,同時也必須要讓員工清楚能看到他自己能在企業能一展他自己的才華并實現自我價值的目標。這就需要各階層不斷的去關愛與題寫自身下屬與同事成長。這時做為企業一定要有完善的晉升制度讓做到員工的長效管理,使人才不流失.反之后果不言而喻了.
4.新近員工的培訓，員工培訓關系到營運理念的傳承，團隊戰斗力與風格的延續，是至關重要的。在服務這以行業，服務理念的的培訓永遠都要優先與崗位技能的培訓。
當然，在管理上肯定不止于有這四點內容，但這些是基于一切的基礎，只有把這幾點做到了，團隊才會成型才會形成戰斗力。也正如那句：當你們提供的產品一樣，顧客卻覺得不一樣，你便成功了！
營銷策劃
作為現在大城市任何企業部，離不開市場營銷。在營銷之前我們必須要有著非常精準的市場定位。做為一個電子游藝的前期市場定位非常重要的,首先我們必須要了解當地電子游藝的文化,深入的了解有利于前期的電子游藝的經營形式的定位，了解大體市場需求.其次電子游藝經營產品的定位,也就是主題營運風格，是以娛樂文化為主還是直接拉上退幣機來瘋狂斂金.說到這一點我要多談談個人的看法,有很多投資老板剛開始都認為我的電子游藝硬件有多好,各方面都比別人強,但是做為一個電子游藝的主要產品的對外的市場營銷是相關重要的,如果你的定位賭機,接受人群有限,雖說各可能日進斗金,但大部分消費人群可能要拒之門外了,定位純娛樂,又顯得利潤太低,所以做一份細致的高市場調查,整合做一個合理的市場定位是開業前的重中之重。
廣告宣傳及知名度的定位與建設
廣告宣傳大體分為兩點：
a：開業前期的宣傳這一點非常重要，一個電子游藝的宣傳到不到位，其評判的標準就是一定要在開業之前要進行一整套的廣告宣傳方案，如：建立網站/樹立大型戶外廣告牌/大型購物廣場、公園廣場的電子屏廣告；車體廣告,短信平臺等，還有裝修時，先裝修戶外也非常重要，讓人有種“風雨欲來煙滿樓”。
b：開業之后的宣傳：這是基于人際傳播，口碑的力量，這一點是電子游藝宣傳最實際有效的宣傳，那我們要做的是把場所各項工作做到位，發揮每一名工作人員自身能力,在只要人人給客人留下美好的第一印象，。這就是最好的活廣告了.
c：平時的宣傳，比如說定期利用做節目策劃各種派對，尤其是需要針對自身營運獨特的消費群體來進行宣傳。一句話，經常亮相，提高知名度，從而形成品牌影響從而形成意識！所以不管是哪種企業都離不開宣傳，電子游藝日新月異就更離不開了。
成本核算及財務管理
成本核算和財務管理俗話說的好，一個好的職業經理人，不是說先看你為公司掙了多少錢，而首先是看他為公司節損了多少錢，這說明的成本核算的重要性，。比如機臺的采購與日常維護，人員的控制，活動經費的合理安排，都體現在成本核算里，還有采購的專業水準及市場觀、外加樓面損耗用品的預算及日常辦公營運等消耗控制，財務管理，不管在哪家公司，財務一定要做到管錢不管帳，還要有正規的財務制度進行。
活動策劃
而對于活動策劃，其實更多的是基于娛樂，休閑的氛圍建設為出發點，是一種自我不斷更新的營運態度。當然每個場所根據當地的狀況所配制也不一樣，但不管哪個場所、公司老板都應該對這一塊非常重視。
當一個電子游藝的經營模式定位后，每天都走著相同的程序，而活動策劃就是讓人錦上添花，給人日新月異、變化莫測、外加神秘而向往的感覺，策劃要與時尚前沿接軌，以檔次化、互動現場氣氛為主體，來更好的展示出自身優勢，真心做到與眾不同，突出“新、奇、特”三大中心。
以后的路還有很長，不過屬于電子游戲的時代已經一去不復返了。也許在某個時間，電子游戲還是會火起來，不過這看似已經是不可完成的任務了，我想隨著時間的增長，這些都不再是我們要做好的事情了，不過既然我選擇這個項目，我就應該做好，以最好的能力來迎接挑戰！
一、 前 言
該項目編制的依據：
1、 東光集團提供的項目資料;
2、 進行市場調研獲得的第一手資料;
3、 國家統計局1998年、1999年國民經濟和社會發展統計公報;
4、 商業聯合會、商業經濟學會編輯的內部資料《流通商業參考》。
二、 項目概況
項目名稱：東光批發市場。
1、 項目選址：位于商業中心區。南接中山路、廣大百貨;北依火車站。
2、 項目規模及投資：
(1) 該項目占地面積2.53萬平方米，建筑面積7萬平方米，分地上三層，營業面積6萬平方米。
(2) 項目總投資：3800萬元，由東光集團投資。
3、 項目經營者：
4、 項目經營方式：采取租賃經營方式，即由東光集團投資，商戶租賃經營。
三、 項目經營環境分析
1、 項目所在城市--地區政治、經濟、文化和商貿中心，是地區的交通樞紐，有著豐富的人口和人才資源及雄厚的經濟實力和工業基礎。1999年全市經濟穩中有進，經濟水平逐步提高，國民經濟的財政政策作用下，經濟運行明顯加快，總體經濟形勢呈現出健康向上的發展態勢。目前宏觀經濟運行已進入"適度"的綠燈區，總體經濟發展已進入"景氣"狀態。
2、 第三產業發展迅速，每年都以較大力度支持全市經濟快速增長。1999年第三產業增加值總量達506.7億元，比1993年增長65.3%，平均增速達9.9%，第三產業對gdp的貢獻率穩步增加。從行業構成看，批零貿易餐飲業、運輸郵電倉儲業及金融保險業是推動我市第三產業發展的支柱產業。其中，批零貿易餐飲業作為第三產業發展的傳統行業，1999年增加值總量達180億元，在第三產業中高居榜首，以批零貿易為主的第三產業的持續發展既有利于推動居民消費水平的提高，同時也預示了東光批發市場在地區的行業潛力。
3、 項目符合市、區政府發展商貿的總體思路和基本原則，符合市、區政府關于"規劃、規范和規則市場"的基本思路，并且能對區的"商業街區改造"起到示范作用。市區政府開拓市場的宗指基本思路是：加快流通體制改革步伐，加快流通業從末端行業向先導行業轉化的過程。按照"三改一加強"的原則，以建立現代流通企業制度為目標，建立多元化、產權明晰的流通主體;繼續推進新型營銷方式的發展，按照大市場、大貿易、大流通的方向構造商品流通體制;加強對市場載體的規范與管理，做到規劃合理、規范發展、規則交易。重點改造和建設我市全國性和區域性批發市場，通過技術改造，使之提高現代物流技術交流水平和管理水平，逐步形成交易功能強、幅射面廣的商品集散中心和信息中心。項目的建設目標完全符合市區政府上述需求，因此將會得到各級政府的大力支持。
4、 綜上所述，社會經濟發展和運行勢態良好，第三產業持續增長，項目經營方針與各級政府對于發展大市場的思路相符，該項目將得到政府的肯定和大力扶持。這些因素為項目的運作提供了可靠的經濟及社會政策保證。
一、 市場及競爭對手分析
1.市場分析
(1) 社會購買力分析。
國民經濟增長穩中加快，經濟效益趨向好轉，人民生活進步改善。1999年全年實現社會消費品零售總額263.2億，同比增長10.1%。城鄉市場分別實現不同程度的發展，市區實現社會消費品零售總額230.1億元，增長11.2%; 縣及縣以下實現社會消費品零售總額13.1億元，增長4.5%; 吃、穿、用商品銷售分別增長9.6%、11.7%和9.6%. 人民生活得以改善，預計城市居民人均可支配收入達4950元，增長61%;全市農民人均純收入可達2870元，增長19.7%。
(2) 消費傾向分析
根據統計資料，從1997年以來，市城鄉居民吃穿消費全面增長，恩格爾系數下降。隨著城鄉人民生活水平的不斷提高，消費觀念發生了根本性的變化，消費呈現快速、健康、簡便、多樣、專業化的趨勢。人們對服裝消費的需求，特別是對高檔次、專業服務、優雅的購物環境的需求越來越高。1998年投向衣著類的零售額為106.8億元，比1997年增長11.3%，1999年為132.8億元, 比上年增長12.6%，占社會消費品的零售總額的確22. 6%。
(3) 市場容量分析
各類商品市場交易活躍，截止1998年，全市各類市場達533個，其中生產資料市場71個，消費市場462個。全市各類市場成交額556億元，同比增長4.2%。超億元市場55個, 其中消費品市場46個; 超10億元市場8個，其中多數為消費品市場，例如，五賽市場交易額已達110億元以上。總之，各類市場已經成為城鄉居民生產和生活購物的主要場所和空間，也培養了"東光批發市場"潛在客戶群體。
上述分析表明，消費增長平穩有序，需求有所回升，社會購買力正在以較快的速度增長，為該項目的開展提供了堅實的市場基礎。并且隨著生活水平不斷提高，居民正在脫離原來的消費傳統，步入更高的消費層次，人們將更多的消費的在"穿"上，而且追求更有個性的高質量的服飾(個性化亦為服裝訂制業務提供了市場來源)居民消費水平的提高和消費習慣的改善，為項目提供了可靠的顧客來源。
2、競爭對手分析
"東光批發市場"的基本定位為全國一流的實行標準化統一管理和高水準服務的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業中心。基于此，該項目構成市場競爭接觸點的有這樣幾個目標。
(1) 白雪春天--從事服裝(成衣)零售。所經營的品牌知名度較高，與"東光批發市場"競爭承租業戶;
(2) 五賽市場--服裝(成本)、布料(輔料)批零，所經營的服裝、布料檔次混雜且主要對外埠具有較強的輔射力，與"東光批發市場"競爭的也是承租業戶;
(3) 遼展--服裝(成衣)以休閑裝、運動裝為主打，多數業戶經營的是東南沿海"三來一補"企業為生產外單而余下的尾貨，進貨成本較低，市場競爭力較強，與"東光批發市場"競爭的是最終的消費者。
盡管存在競爭對手，但東光批發市場仍然有足夠的優勢立于不敗之地。其一，白雪春天和五賽市場雖有規模和地利優勢，但五賽市場不是服裝專營市場，缺乏專業優勢;它們只經營服裝、布料批零、缺乏服裝訂做業務，功能單一，品種檔次不一;個別攤主以次充好，損害了市場形象;其二，二者離東光批發市場較遠，商圈不會重疊;其三，光展等其它小市場雖有價格優勢，但存在品種少、規模小等缺陷，難以構成"東光批發市場'的競爭對手。
鑒于此，"東光批發市場"項目在功能規劃上只要與上述競爭對手進行錯位設計，不進行迎頭競爭，以現代化管理、高檔次、高質量和良好的服務贏得顧客，就要減低競爭風險，加大投資回報，獲取行業競爭優勢。
二、 項目立地條件分析
1、 地理位置
"東光批發市場"處在市三大商業區之一的商業區，該商業區域是按照發展區域經濟思路建設地區商貿中心的要求，加大市場體系力度建設，于1998年重點改造完成的。該位置享有最佳商業位置和最旺商業傳統，交通四通八達，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交車通行市區及郊區，車程短，運力強，具有較強的輔射能力。從西鄰的長江街至市最大的商業中心太原街僅十幾分鐘路程，現在為一片棚戶區所阻隔。目前，區委、區政府正致力于這一棚戶區的改造，工程一旦實施，則北行地區的商業將與太原街、西塔街的商業中心聯成一體，其商業機會將更為廣闊。因此，該項目具有優于五賽市場、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五賽市場由于市場占地過于龐大、設施陳舊、管理滯后，往往交易最活躍時亦是交通堵塞最嚴重的時刻，從而影響其今后的發展后勁。
2、 合配套設置
除"東光批發市場"項目本身具有的配套設置外，該項目所處位置周邊環境已形成的自然配置功能也十分完備。如北側距該
項目1000米有大型綜合百貨店銀泰市場;南側有中型精品店三和百貨，具有十幾年傳統和良好社會口碑的北行農貿大廳，北行副食，西式快餐店麥當勞、肯得基，中式快餐店"小土豆"'老四季面條"，許家雞味抻面;金龍建筑裝飾市場、家具大賣場距此也僅XX米;建行、交行、工商行、招商行、農行都有專門的營業網點密布左右。總之，已形成了良好的社會商業環境和氛圍，這是其他競爭者所不具備或不完全具備的優勢。
3、 客流量分析
總之，根據區人口數、人員結構及客流量已大大超過同時段的其他競爭對手來看，北行作為商業中心的位置是不容置疑的，說明該項目所處的地理位置十分優越，具有商業旺鋪具備的基本條件。
東光批發市場項目附近客流量圖例(車流不計)
測算地點
與東光項目距離
測算時間
客流量(次/分鐘)
銀光百貨
1000米
XX年10月13日14：00
98
北太輕工
500米
XX年10月13日15：00
122
北太書店
500米
XX年10月14日10：00
120
北太商場
800米
XX年10月14日11：00
133
麥當勞快餐店
800米
XX年10月14日10：00
92
三、 項目經營管理
1、 功能規劃
全國一流的實行標準化統一管理和高水準服務的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業中心。
攤位設置：按9平米/攤位的國際標準，設置攤位3000個。
f1(地上一層)：進口、國產布料批零銷售及服裝(制服)
加工訂制：f2(地上二層)：服裝(成衣)批零銷售;
f3(地上三層)：服裝(成衣)批零銷售;
2、 項目硬環境
(1)該項目從設計的主導思想上注重空間流暢的行為學理念。總體布局具有較強的前瞻性，內部通行便利，有三個主通行口，另設貨物進出口一處，設置滾梯四部、客梯三部、貨梯三部;
(2)在地上二層設有11000平方米的共享大廳，設置側面采光窗，空間通透;
(3)每層設置衛生間兩處、休息椅多處;
(4) 各層將按防火分區要求，設置防火卷簾及相應的中央監控系統和自動報警、噴淋設施;
(5) 設置集中供暖和冷氣設備;
(6) 采用雙回路供電;
(7) 設置電子保安系統;
(8) 設置行政用房和工商、稅務、銀行、郵政、民航、鐵路客貨運代辦;
(9) 裝修標準;
外部：鋁合金飾面板、塑鋼窗、玻璃板門;
內部：花崗巖地面、吊頂、中央燈帶;
衛生間：三星級酒店標準。
3、 項目經營管理
(1) 經營管理策略：借助于東光集團的綜合功能，將物業管理與商業服務緊密結合，采用國際化的商業服務標準，通過計算機管理系統為商戶提供規范化、標準化和現代化的服務，并按國際慣例組織經營，重點宣傳顧客(承租業戶)滿意。
(2)經營管理模式：對經營利潤實行目標管理，把"企業目標"、"部門目標"和"個人目標"密切聯系起來，達到同徑效果，使下接目標能保證上位目標的完成。也就是說形成開發投資者、目標管理者、具體承租戶之間三位一體的利益鏈，建立市場規則下的"一榮俱榮、一損俱損"利益關系。見下圖：
4、 采用計算機管理系統進行管理
計算機已經廣泛地應用于各行各業的管理工作中，"東光批發市場"的計算機管理系統將應用于招商、物業、商戶、合同、收費、工商管理和物流配套管理上，基本涵蓋了所有的業務流程。通過規范化、標準化和現代化的管理方式，樹立"東光批發市場"的高檔次市場形象。
總之，"東光批發市場"項目須在投資者對整個項目進行充分掌控的前提下通過具有較高水平的經營管理機構，充分發揮領導統御技巧和溝通協調能力在運營上對基本業績、商品定位、招商談判、銷售促進、人員管理的方面制定十分理性和持續發展的計劃;確立具有操作性的流程和規則使各項業務有章可循，從而使人事、財務、商品和賣場管理按既定流程規則推動和發展。
四、 項目市場策略
1、 招商渠道
f1(地上一層)的租用者應該是：(1)原南二市場布料市場業戶;(2)五賽市場、西柳市場業戶;(3)北行輕工大廳二樓服裝加工戶、大南酒店用品市場從事服裝加工業戶;(4)原在市內各大型市場(商業城、中興--春城商業大廈)從事服裝加工業戶;(5)品牌廠家(黎富、富田洋服、賽詩哲服裝廠、派羽服飾、榮仕、惠英旗袍等);(6)散落于市內各區從事洋裁的服裝業戶。
f2、f3(地上二、三層)的租用者應是：(1)在白雪春天中從事下等品牌經營，由于無法起到領導品牌的作用而效益不理想的業戶;(2)在五賽市場中從事較高檔次品牌，但由于五賽市場整體定位較低而無法吸引較高層次購買力的業戶;(3)在北行輕工市場、北行市場中經營，但因整體管理水平過低而無法取得較高業績的業戶;(4)在市內各大型商場經營的品牌，計劃進駐(北行)商業區，但因銀泰百貨和三和百貨的結款程序繁瑣、結款周期過長而無法進駐的業戶;(5)其客觀存在新生品牌，極具擴張性，計劃在較短時間內占領較大市場份額的業戶。
2、 招商方式：租賃形式
根據白雪春天(每個單位--9平方米6000元/月)、五賽市場(每個單位--9平方米4500元/月)，建議檔口費為每個單位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。
合作形式：對于能夠一次性租賃3000--5000平方米的業戶，可以洽談合作。
專賣代理：針對國內或國際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷;
從而創立東光春天項目的自營品牌。
3、 市場推廣
根據東光批發市場項目的目標客戶，以如下手段予以市場推廣(與該項目工程籌備同時開始)：
(1)形象宣傳--著力于政府和媒體關注的地方，突出賣點，予以宣傳;
(2)實用宣傳--針對承租潛在客戶，以散發宣傳單的形式予以宣傳;
(3)媒體宣傳--以《春城晚報》、《及時晚報》、《華報》、《商報》及桐城、春城電視臺為主要媒體展開多渠道宣傳，突出"置業首選、黃金升值"的賣點;
(4)公關活動。
五、 項目經濟效益分析
1、 項目的盈虧平衡分析
成本項目明細表
固定成本項目
金額
變動成本項目
金額
上交租金前期推廣費管理費用(工資、辦公費等)
1500萬元100萬元294萬元
稅金及附加
2131.2元
合計
1894萬元
2131.2元
總固定成本=上繳租金+前期推廣費+管理費用(工資、辦公費等)=1500+100+294=1894萬元
上繳租金：1500萬元/年。
前期推廣費：形象宣傳、媒體宣傳、公關等費用，計100萬元。
工資：按月平均工資1000元/人
月計，管理人員30人，保結員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計年工資總額276萬元。
辦公費用：15000元/月，全年共18萬元。
總變動成本=稅金及附加=3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55%
=2131.2元
保本點出租攤位=1894萬元/38400萬元-2131.2元=522個攤位
實現目標利潤1000萬元的出租攤位數：
攤位數=1894萬元+1000萬元/38400-2131.2元=798個攤位
租金收入和成本(萬元)
2、 有關敏感性分析
固定成本增加10%，利潤將下降19%;
每個攤位租金增加10%，利潤將增加30%;
攤位數增加10%，利潤將增加29%。
從以上分析可以看出，只要出租522個攤位便可實現盈虧平衡，按平均每個攤位9平米計，共4698平米，只占總面積的16%;而只要出租798個攤位，就可實現利潤1000萬元，而798個攤位共7182平米，只占總面積的24%，完全有可能租出去，因此一年實現1000萬元的利潤是可行的。
六、 結 論
地處市三大商業區之一--商業區的東光批發市場，依托于精良的硬件設施、完善的服務功能和先進的管理手段，以正在逐漸回升的宏觀經濟形勢和迅速增長的社會購買力、市場需求作保證，必將產生十分良好的經濟效益。即使規劃出租攤位只實現1/4可實現贏利1000萬元的目標。因此，該項目在經濟效益上是可行的。在社會效益方面，該項目的實現，一是能促進市商品批零市場的進一步完善;二是能促進人們消費水平的提高，從而拉動經濟增長;三是滿足人們多層次的物質生活需要，提高人們的物質生活質量;四是增加社會就業，服裝城需要大量管理人員和服務人員，可解決大批下崗人員再就業問題。
從該項目的社會背景、市場條件以及經濟和社會性效益分析中，可以得出這樣的結論，即以年租金1500萬元的價格，經營東光批發市場是完全可行的。
七、 實施結果
"東光批發市場"項目經營可行性報告得到各方批準，目前已進入實施階段。進展如下：
1、 項目籌備小線已搭建;
2、 已按項目選址確立規劃用地，即期開工;
3、 先期建設資金已到位;
4、 計算機管理系統已經全面啟用;
5、 招商工作已開展。