商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（精選5篇）

商業(yè)地產(chǎn)策劃案例 篇1

　　精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

　　1)樓盤客群細(xì)分;

　　2)精準(zhǔn)短信營銷平臺;

　　3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺;

　　4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;

　　5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。

　　房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：

　　1)數(shù)據(jù)庫建立;

　　2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)

　　3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

　　商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

　　1)商圈分析;

　　2)地產(chǎn)主題設(shè)計;

　　3)招商方案與執(zhí)行;

　　4)集客策略。

　　中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

　　1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案

　　;

　　2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;

　　3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行;

　　4)項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

　　優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。

　　全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。

　　既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況。

　　上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

商業(yè)地產(chǎn)策劃案例 篇2

　　一、項目簡介：

　　鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

　　鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了

　　銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

　　現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

　　二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計XX年5月底辦下。

　　由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

　　二、市場概況及基本競爭格局：

　　a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

　　鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)

　　b、 小戶型市場概況。

　　自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

　　燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。

商業(yè)地產(chǎn)策劃案例 篇3

　　前言

　　_廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。

　　因此，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動_二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。

　　一、背景分析

　　_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

　　(一)、商街設(shè)計“先天不足”

　　1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

　　2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、盲人通道等。

　　3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。_街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

　　4、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

　　(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

　　1、_廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。_廣場商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來又定位于“_×”(很好，只是推廣很費力)，如今準(zhǔn)備冠以“_廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

　　2、_廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象_×路、_×廣場、_×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，_廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

　　3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營_廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。_廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

　　二、商街定位

　　_廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

　　1、街名：_廣場時尚麗人街

　　2、概念：_廣場————_街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的_×。

　　3、廣告語：_廣場/時尚麗人街————與_相約，與_同行

　　4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

　　5、商品：主營國際國內(nèi)服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

　　6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

　　7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

　　三、招商策劃

　　_廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

　　(一)、發(fā)布招商公告

　　我們計劃于4月中旬在《_晚報》、_電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

　　(二)、舉辦招商信息發(fā)布會

　　該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商戶為_及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及_國貿(mào)市場有意入駐_廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

　　1、_廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;

　　2、__×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。

　　(三)、整合店鋪資源

　　_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

　　為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

　　對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

　　(四)、有關(guān)租金政策

　　_一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，_一期店鋪比較合適的租金是：

　　1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。

　　如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

　　2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。

　　如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

　　(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施

　　為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

　　第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;

　　第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;

　　第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;

　　第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予_廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當(dāng)減免。

　　四、商業(yè)氛圍營造

　　(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見_廣告公司設(shè)計效果圖)

　　(2)、設(shè)計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

　　(3)、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。

　　(4)、邀請政府部門、社會團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場。

　　(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升_廣場的時尚品位。

　　(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《_之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術(shù)推高_(dá)廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。

　　五、商街硬件改造建議

　　1、_北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

　　2、_一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。

　　3、臨_街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店。

　　4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。

　　5、_一期南側(cè)花圃爭取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。

　　上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實施。

　　第3篇:都市休閑農(nóng)莊商業(yè)策劃書

　　我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!

　　我們的經(jīng)營綜旨：以自然的景色，農(nóng)村的生活方式，解去都市人生存的壓力和無奈;營造一片全新的休閑天地

　　第一部分：可行性方案

　　一、入駐原由：

　　我們選擇___商場作為入駐目標(biāo)，是因為看好貴店的強(qiáng)大實力、經(jīng)營方式、經(jīng)營類別和日趨增長的人氣。貴店以_萬平方米的超大面積位居_城市商業(yè)之冠，而SHOPPING

　　MALL的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷_萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個奇跡，可見___商場的人氣;貴店在20__年有奧運明星來助陣，20__年當(dāng)紅明星又蒞臨___商場，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場來視察，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對貴店的重視!

　　二、經(jīng)營業(yè)態(tài)：

　　我們與貴店采取扣點聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守___商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!

　　你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動物命名，給自己的小動物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費的。

　　裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!

　　三、目標(biāo)市場：

　　同___商場的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣、熱愛小動物的心理!這部分客群的消費能力比較強(qiáng)，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!

　　四、市場環(huán)境分析：

　　_城市經(jīng)濟(jì)實力雄厚，在全國城市綜合實力50強(qiáng)評比中，_城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，_城市位居第10位;在全國55個人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中，_城市位居榜首。_城市人的消費能力更是位居全國之首!

　　_城市市位于_省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達(dá)5個月。也就是說，在這長達(dá)5個月的時間里，人們的活動范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色，市民在這5個月里最向往的就是綠色!

　　繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會越來越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個完整的農(nóng)村搬到城市來，同時把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!

　　五、市場經(jīng)營分析：

　　都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪。這種模式在_城市還是一個空白，我們就是要抓住這個市場空白的機(jī)遇，在別人還沒有想到的時候，我們已經(jīng)付之于行動!而_城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運而生!

　　貴店的美食娛樂廣場是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所，受到了_城廣大消費者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項目，而對于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再沒有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會彌補(bǔ)這種狀態(tài)，全力打造一個室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個別有洞天的“桃花源”!

　　六、管理模式：

　　我們采取的是店長負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長一名，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。

　　我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負(fù)責(zé)小動物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。

　　我們的小動物選的是一些溫順的動物，不會對顧客進(jìn)行人身攻擊。

　　我們會積極配合___商場的各種促銷活動，也會在適當(dāng)?shù)臅r間搞自己的促銷活動。

　　第二部分：營銷推廣方案

　　我們采取整合營銷方式(IMC)進(jìn)行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點整合起來，以錯落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場推廣，同時，也希望貴店給予一定的支持!

　　一、廣告攻勢：

　　前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!

　　_城市地區(qū)沒有強(qiáng)勢媒體，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報、_城市電視臺、_城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告。

　　二、軟性宣傳:

　　軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度。

　　我們將通過_城市晚報、電視臺、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點!讓人們進(jìn)行口頭傳播。

　　三、活動配合：

　　在每年的元旦、春節(jié)、勞動節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動。包括票價打折、釣魚比賽等等。

　　綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個項目做好，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過市場調(diào)查，這個項目在省內(nèi)還是個空白，我們期望著能與___商場積極合作，添補(bǔ)這個空白，把這個市場做起來，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”

商業(yè)地產(chǎn)策劃案例 篇4

　　一、航空路商業(yè)近況

　　根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當(dāng)前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營業(yè)種分布區(qū)域化，商業(yè)達(dá)到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤的商業(yè)門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結(jié)為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環(huán)境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心;二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權(quán)商鋪較少，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項目位置較好，弱勢在于人流量不旺盛。

　　因此，要在整體市場較好的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營與銷售業(yè)績，我司建議：

　　a、提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營者入場(以金泰廣場招商策略類似);

　　b、內(nèi)鋪實行返租，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂;

　　c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額;

　　d、優(yōu)惠付款方式，降低投資門檻。

　　二、商業(yè)經(jīng)營定位闡述

　　1、商業(yè)主題定位：綜合性購物休閑中心

　　◇ 體現(xiàn)在商場的面積和業(yè)態(tài)的齊全

　　◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區(qū)，更體現(xiàn)購物樂趣

　　商業(yè)經(jīng)營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌

　　◇ 從目前航空路當(dāng)?shù)匾延猩虉鑫飿I(yè)及其所經(jīng)營的商品類型分析，現(xiàn)時所經(jīng)營的商品種類已較為豐富(建材、家具、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區(qū)塊)，人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大眾化”經(jīng)營路線，恐怕難以突圍而出;

　　◇本項目的形象應(yīng)該切底地利用本項目周邊住宅區(qū)豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應(yīng)。

　　經(jīng)營主題：根據(jù)前期市場調(diào)查分析，項目經(jīng)營商品主題的市場空間有六種：

　　(1) 高檔次精品時尚購物店;

　　(2) 綜合性超市;

　　(3) 專業(yè)主題市場;

　　(4) 休閑中心;

　　(5) 中高檔餐飲機(jī)構(gòu);

　　(6) 稍高檔次的娛樂城。

　　經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。

　　三、商業(yè)推廣主題闡述：

　　提供穩(wěn)定回報、巨大升值潛力的投資型商城

　　突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。

　　從以下幾方面支撐本項目的投資價值：

　　1、 地段優(yōu)越：項目處于航空路中心區(qū)，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)規(guī)劃起點高，有利于投資客戶產(chǎn)生認(rèn)同感。

　　2、 未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區(qū)域整體人流發(fā)展,加上本案住宅的實施，將進(jìn)一步帶動項目價值的提升,將形成航空路的重心商業(yè)圈。

　　3、 投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價值預(yù)期比較，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。

　　4、 經(jīng)營品牌：由招商活動最后落實。

　　◇ 根據(jù)航空路當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經(jīng)營、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營的商場由于產(chǎn)品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費者遺棄。

　　◇ 我司建議由商業(yè)運作成熟的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業(yè)經(jīng)營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經(jīng)營引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。

　　5、 租金回報：我司建議本項目在片區(qū)商業(yè)成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。

　　租金回報有利于：

　　◇ 充分展示發(fā)展商的實力和對本項目的信心;

　　◇ 增強(qiáng)對投資客戶的吸引力，客戶相當(dāng)于付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利;

　　◇ 對于本項目的商鋪經(jīng)營期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營起步時期，換取穩(wěn)定的租金回報和良好商場規(guī)劃經(jīng)營，對投資者而言，有較大的吸引力。

　　突出投資前景，以“航空路重心區(qū)發(fā)展前景”為信心保證。

　　讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區(qū)良好的投資前景：

　　1、 作為恩施經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,必然帶動商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展;

　　2、 說明航空路的未來規(guī)劃細(xì)節(jié)，分析航空路中心商圈的前景;

　　3、通過對建設(shè)前后商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個“看得見的回報前景”。

　　突出經(jīng)營前景，由招商活動最后落實。

　　招商的最終目的是利于銷售和項目自身的發(fā)展，所以針對項目情況，應(yīng)充分運用一切利我因素。

　　1、對于大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在于通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。

　　2、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營架構(gòu);通過銷售策略的制定，項目進(jìn)入銷售的主要操作階段。

　　3、對于小型商家經(jīng)營區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營公司。該經(jīng)營公司在名稱上同藍(lán)天新居區(qū)別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以經(jīng)營上的信心保證。

　　4、根據(jù)運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。

　　四、招商銷售整體策略

　　招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補(bǔ)充，從而帶動整體的良性發(fā)展。

　　根據(jù)項目的特征和目前的市場情況，對于項目的運作采取先確定主力商家，再實行租售同步，分區(qū)銷售的方式進(jìn)行銷售。

　　出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進(jìn)行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。

　　出租策略

　　本項目的租賃目標(biāo)客戶群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)及個體經(jīng)營商戶。

　　對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進(jìn)行，從而實現(xiàn)整體目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　銷售策略

　　本項目的銷售目標(biāo)客戶主要有航空路當(dāng)?shù)鼐用瘛⒏呒壵�府公�?wù)員、商業(yè)經(jīng)營業(yè)主和商業(yè)投資客戶。

　　對于項目的銷售，針對目標(biāo)客戶群和推廣時段來進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式。

　　在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場情況和運作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項目成功運作。

　　注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交。

商業(yè)地產(chǎn)策劃案例 篇5

　　一、項目概況： 本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積 17093m2,由兩 棟 18 層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

　　二、項目 SWOT 分析： 優(yōu)勢分析：

　　1) 區(qū)位優(yōu)勢 位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬;

　　2) 配套優(yōu)勢 周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全;

　　3) 交通優(yōu)勢 本項目交通便利、車流量及人流量較大， 劣勢分析：

　　1) 消費群劣勢 高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費觀點是關(guān)鍵; 機(jī)會分析：

　　1) 市場機(jī)會 高層建筑是未來發(fā)展的趨勢， 通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體， 從而為營銷 造勢;

　　2) 稀缺性 本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機(jī)會;

　　3) 隱性機(jī)會(引導(dǎo)消費) 對于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項目對于消費者的引導(dǎo)也就會更加容易一些(采 用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低了成本) ; 威脅分析：

　　1) 潛在競爭威脅 潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推 出，其可能會一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。

　　2) 消費者的認(rèn)知程度不高 如何引導(dǎo)消費，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣 傳推廣) 。 通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機(jī)會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最 大限度的規(guī)避風(fēng)險， 并挖掘本項目所具有的所有機(jī)會， 如何將本項目的各種資源全面整合將 成為本項目成功的關(guān)鍵。 三、項目定位及 USP 導(dǎo)向 我司經(jīng)過多年的實踐，并對于各地項目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項目前景良好，且本案也已 具備定位高檔的基礎(chǔ); 同時這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑， 如萬科在深圳開發(fā)的 目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。 因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅 以下是具體的市場定位實施： ① 形象定位

　　1) 優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證;

　　2) 品位 CLD 生活概念創(chuàng)新

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　　3) 情感享受高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要(成就感)

　　4) 文化社區(qū)位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁 ② 功能定位

　　1) 自由空間、自由組合框架結(jié)構(gòu)設(shè)計

　　2) 投資潛力大地處繁華地段，未來的“湖南路”

　　3) 生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來了方便

　　4) 盡享都市繁華坐擁繁華景象(高層建筑) ③ 品牌定位 通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鎮(zhèn)江市品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從 而達(dá)到雙贏的目的。 項目“USP”的提煉 通過對于項目的分析以及市場定位，我司認(rèn)為如何提升項目的“USP”是關(guān)鍵。 ● 突出功能訴求，以項目功能特點來提升 USP; (黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合) ● 高位嫁接，從形象上提升 USP; ① 時尚性(外觀設(shè)計的前瞻性) ② 舒適性(遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨享寧靜生活) ③ 高貴性(生活品質(zhì)的全面提升) ④ 文化性(將教育嫁接于本項目) ⑤ 便利性(交通的便利，生活的便捷)

　　四、項目推廣思路 總的思路： 以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售，同時通過住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價值化。 具體的推廣思路：

　　1) 商鋪 對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行(操作方法見推廣策略) 對于斜橋路商鋪采用市場營銷，對于單個投資者進(jìn)行(操作方法見推廣策略)

　　2) 住宅 ① 將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個以文化為主題的高尚生活社區(qū)(充分將十五 中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢) ： ② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣(如“CLD”生活) ： ③ 通過商鋪的營銷造勢，帶動住宅的銷售; ◇倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念： 將周邊的教育文化同本案聯(lián)合， 通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊， 并深層次挖掘鎮(zhèn)江的 歷史文化，將本案打造成一個文化社區(qū)，從而使得項目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。

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　　五、項目建議

　　1、案名設(shè)計 紫金花園過于平庸，同本項目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒有體現(xiàn)出本項目的特色; 建議采用以“華庭“命名，體現(xiàn)項目的非凡品質(zhì);如國嘉華庭等 以“府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸

　　2、產(chǎn)品建議 建議本案采用智能化設(shè)計，以滿足現(xiàn)代人對生活的要求。

　　3、景觀園林設(shè)計建議 整個花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計理念來進(jìn)行設(shè)計， 并充分的展現(xiàn)項目的優(yōu)勢， 對于小區(qū)可以 通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。 建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項目的綠化率，同時也為本案創(chuàng)造賣點。

　　4、建筑外觀建議 本項目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣 質(zhì)。

　　5、物業(yè)管理建議 考慮到本案的特殊性， 物業(yè)管理服務(wù)可能會成為本項目的一個抗性， 因而對于物業(yè)管理我司 在整合推廣方案中重點予以建議說明。

　　第二部分 整合推廣策略

　　(一)商鋪推廣策略 一、 商鋪功能策劃：

　　1) 對于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點 宣傳;主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對象可以擴(kuò)大為各地的商人。

　　2) 對于大西路商鋪; ① 整體推出;如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu);大型的商場、連鎖店等商業(yè)設(shè)施;大型的餐飲 娛樂設(shè)施;主要通過關(guān)系營銷予以推廣。 ② 分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個功能區(qū)， 時尚坊(通訊器材、音響制品等) ，童趣坊(兒童服飾、玩具、文化用品等) 、麗人坊(服飾、 化妝品、時裝包等) 二、 定價原則： 針對于斜橋街商鋪采用變動定價原則，對于銷售的不同階段采用不同的價格進(jìn)行銷控; 針對于大西路商鋪：

　　1)如果整體推出，可以采用最高定價策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整;

　　2)如果進(jìn)行分割招商可以采用價格系數(shù)定價原則，不同商位采用不同定價策略，從而避免 了死角的產(chǎn)生;并且對于營銷造勢也不無裨益。

　　三、 價格策略

　　1)“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場，搶占人 份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效 果的方法。

　　2)不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推 出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對較好的鋪位，價格亦做相應(yīng)提升。

　　3) “特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單 位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。

　　4)消化風(fēng)險單位促銷策略：在一定階段對質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限 時、限量的形式轟動推出，達(dá)到暢銷的目的。 四、 行銷推廣策略：

　　1、 通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進(jìn)行推廣 關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去， 吸引目標(biāo)客戶通過各種渠道前來洽 談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。

　　2、 先關(guān)系營銷，后市場營銷 關(guān)系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。

　　3、 以賣為主，以租為輔 對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場旺銷時全力銷售，而市場反應(yīng)冷清 則可采用租賃為主(應(yīng)急策略) 。