地產(chǎn)策劃方案（精選15篇）
地產(chǎn)策劃方案 篇1
一、營銷概況：
房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高，耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng)意理念：
房地產(chǎn)營銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：
1、具有高度的自信野心;
2、富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂此不倦;
3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);
4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽;
5、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來。
三、構(gòu)思框架：
1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;
2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì);
3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;
4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。
四、實(shí)戰(zhàn)流程：
1、形象定位：
對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。
2、主要賣點(diǎn)：
對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：
1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。
3、繪制效果圖：
根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P的銷售，需要啟動(dòng)購樓者對(duì)未來的想象，無數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點(diǎn)：
1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實(shí)用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對(duì)樓盤的品牌推廣是一個(gè)長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：
第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。
第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少。
第三階段(二期工程交樓至整體竣工)：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u(píng)估本樓盤并通過口碑帶動(dòng)銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。
總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。
6、廣告表現(xiàn)：
在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。屆時(shí)，樂隊(duì)奏出美妙動(dòng)聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。(具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié)，另視情策劃)。
預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。
7、首期廣告內(nèi)容及時(shí)間安排：
內(nèi)部認(rèn)購展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：
①樓盤效果圖。
②樓盤售價(jià)表和匯款方式的確定與制作。
③售樓宣傳冊(cè)和促銷宣傳單的設(shè)計(jì)制作。
④工地圍板的設(shè)計(jì)、繪制。
⑤展銷場(chǎng)地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計(jì)制作。
⑥展銷場(chǎng)地道路指導(dǎo)牌的制作。
⑦展板(兩套，每套12張)的設(shè)計(jì)、制作和擺放。
⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。
⑨報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版。
⑩圍繞展示會(huì)其它促銷宣傳用品。
五、勾勒賣點(diǎn)途徑。
1、確立行銷要求：
樓盤行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售策略主題。突顯出樓盤產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)而滿足購屋大眾獨(dú)有的品味與格調(diào)。故樓盤在行銷上須完全符合時(shí)代的發(fā)展，才能在市場(chǎng)上造成影響，成為大眾爭(zhēng)先搶購的產(chǎn)品，下列幾點(diǎn)是營銷方面應(yīng)重點(diǎn)考慮的問題。
①時(shí)代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會(huì)形態(tài)的變革與提升。
②生活性：完全符合消費(fèi)者的生活需求，接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。
③安全性：各項(xiàng)設(shè)備充實(shí)，設(shè)施完善，以強(qiáng)化生活安定性。
④方便性：交通、時(shí)間、商品等方面消費(fèi)及額外的需求。
⑤舒適性：現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。
⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。
⑦自由性：使生活、休閑、購物緊密結(jié)合。
2、進(jìn)行消費(fèi)者背景分析：
①選購本樓盤的動(dòng)機(jī)：
a、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)之功能及附加價(jià)值優(yōu)于其他的樓盤。
b、經(jīng)過比較競(jìng)爭(zhēng)后，認(rèn)同本樓盤的價(jià)位。
c、想在此地長久居住者。
d、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景，地段有發(fā)展?jié)摿Α?/p>
e、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財(cái)力潛力。
f、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購買動(dòng)機(jī)。
②排斥本樓盤的理由：
a、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)能力不足。
b、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤。
c、購買個(gè)體者較少，對(duì)后市看空。
③購買本樓盤的理由：
a、對(duì)本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。
b、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。
3、設(shè)計(jì)完美的行銷動(dòng)作：
①塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)與形象，使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會(huì)影響。
②強(qiáng)勢(shì)吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價(jià)實(shí)在、總價(jià)合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導(dǎo)第二次購屋、換屋或投資客進(jìn)場(chǎng)購買。
③根據(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價(jià)值及增值潛力。
④慎選現(xiàn)場(chǎng)銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)案銷售講習(xí)，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時(shí)的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)。
⑤銷售人員應(yīng)默契配合，充分準(zhǔn)備，以使客戶在整個(gè)銷售過程中確實(shí)感受到自然、親切、實(shí)在、信任、誠實(shí)、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實(shí)現(xiàn)“訂屋便不退訂”，“補(bǔ)足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。
六、房地產(chǎn)營銷廣告推廣業(yè)務(wù)的策略：
1、引導(dǎo)期：
首先選搭大型戶外看板，以獨(dú)特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購買欲
①工地現(xiàn)場(chǎng)清理美化，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部(視情形需要，制作樣品屋)。
②合約書、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。
③講習(xí)資料編制完成。
④價(jià)格表完成。
⑤人員講習(xí)工作完成
⑥刊登引導(dǎo)廣告
⑦銷售人員進(jìn)駐。
注意事項(xiàng)：
①對(duì)預(yù)約客戶中有望客戶做ds(直接拜訪)。
②現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)銷售方向、方式若有不順者要即時(shí)修正。
③定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會(huì)，振奮士氣。
④不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動(dòng)腦會(huì)議，對(duì)來人，來電及區(qū)域記錄表予以分析后，決定是否修正企劃策略。
⑤有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照明亮度，冷氣空調(diào)位置及冷暖度，簽約場(chǎng)所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測(cè)試。
⑥主控臺(tái)位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺(tái)、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過。
2、公開期及強(qiáng)銷期：
公開期(引導(dǎo)期之后7-15天)及強(qiáng)銷期(公開后第7天起)。
⑴、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場(chǎng)銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。
⑵、每日下班前25分鐘，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回，由業(yè)務(wù)主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會(huì)議進(jìn)行講述對(duì)各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。
⑶、每周周一由業(yè)務(wù)部，企劃部舉行策劃會(huì)議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動(dòng)(sp)項(xiàng)目與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃。
⑷、擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃表，排定督報(bào)人員表及(sp)活動(dòng)人員編制調(diào)度表。
⑸、于sp活動(dòng)前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預(yù)先安排講習(xí)或演練。
⑹、若于周六、周日或節(jié)日sp活動(dòng)，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí)，使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略、進(jìn)行方式及如何配合。
⑺、每逢周六、周日或節(jié)目sp活動(dòng)期間，善用3-5組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺(tái)之自然呼應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺(tái)主管播板，隨即公司現(xiàn)場(chǎng)人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場(chǎng)張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛達(dá)到最高點(diǎn)。
⑻、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì)，對(duì)本日來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲。
⑼、實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績(jī)法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)金，以資鼓勵(lì)。
⑽、隨時(shí)掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補(bǔ)足或簽約。
⑾、客戶來工作銷售現(xiàn)場(chǎng)洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯(lián)系電話，以便于休息時(shí)間或廣告期間實(shí)施ds(直銷)、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。
⑿、每逢周日，節(jié)日或sp期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時(shí)間打電話至現(xiàn)場(chǎng)做假洽訂(電話線若為兩條，則輪流打)以刺激現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。
3、持續(xù)期(最后沖刺階段)：
⑴、正式公開強(qiáng)勢(shì)銷售一段時(shí)日后，客戶對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點(diǎn)追蹤以期達(dá)到成交目的。
⑵、利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動(dòng)廣告。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”作為鼓勵(lì)。
⑶、回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大。
⑷、退訂戶仍再追蹤，實(shí)際了解問題所在。
⑸、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實(shí)地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營銷將會(huì)立竿見影，成就頗豐。
地產(chǎn)策劃方案 篇2
一、活動(dòng)目的
通過家宴活動(dòng)，增強(qiáng)客戶經(jīng)理與業(yè)主、準(zhǔn)客戶的關(guān)系，增強(qiáng)口碑影響力，提高老帶新成交率。
二、活動(dòng)時(shí)間
(1)日期
11月15日—11月17日(3天) (2)時(shí)間段
18:00——19:30晚餐時(shí)間
三、活動(dòng)地點(diǎn)
公司合作酒店(要求:高端大氣上檔次)，如，生態(tài)園。
四、邀約對(duì)象
業(yè)主及B類以上客戶+優(yōu)質(zhì)客戶(總房款較高者/職業(yè)、社會(huì)地位較高者) 數(shù)量控制在90人左右。
五、活動(dòng)內(nèi)容
(1)客戶經(jīng)理統(tǒng)計(jì)自己準(zhǔn)備邀約的客戶數(shù)量以及到訪量 (2)客戶經(jīng)理陪同自己的客戶在活動(dòng)指定酒店就餐
(3)客戶經(jīng)理在與客戶就餐的同時(shí)，向客戶講解項(xiàng)目客帶客政策，講解項(xiàng)目進(jìn)展、工程進(jìn)度等，并且了解客戶對(duì)項(xiàng)目的看法和認(rèn)識(shí)，做好登記，總結(jié)，第二天整理成文稿提供給營銷部。
六:活動(dòng)流程安排
(1)客戶經(jīng)理日程安排
(2)活動(dòng)當(dāng)日流程安排
17:30---18:00
17:40---18:00
18:00---19:30
客戶經(jīng)理審核人數(shù) 正式開宴
19:30---
宴席結(jié)束客戶自行回家
備注：開宴時(shí)間根據(jù)客戶到場(chǎng)情況靈活把控
七、人員分工
(1)客戶經(jīng)理
準(zhǔn)備工作
截止到11月12號(hào)，電話邀約客戶完畢，確定應(yīng)宴客戶數(shù)量、名單，建立客戶檔案，交至營銷部。
(備注:電話邀約說辭參見附件1) 活動(dòng)當(dāng)天工作
客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)到訪客戶的審核，確保應(yīng)邀客戶準(zhǔn)時(shí)、全部到位，并按照活動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)組織客戶準(zhǔn)時(shí)到酒店入座，與客戶就餐，向客戶講解客帶客政策、了解客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，
并組織安排客戶安全回家。
(備注:家宴時(shí)，客戶經(jīng)理要點(diǎn)說辭參見附件2) 后續(xù)工作
以書面形式整理客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，并錄入重要的客戶語錄，反饋于策劃部。 (2)策劃人員
準(zhǔn)備工作
活動(dòng)當(dāng)天工作
(3)文員
負(fù)責(zé)客戶簽到，并及時(shí)告知各客戶經(jīng)理未到的客戶，方便客戶經(jīng)理電話聯(lián)系未到客戶。
八、物料費(fèi)用預(yù)算
九、附件
附件1:電話邀約說辭
女士/先生，您好，我是客戶經(jīng)理，為答謝您長期以來對(duì)地產(chǎn)的關(guān)注和支持，我們誠邀您參加我們組織的家宴活動(dòng)，希望您號(hào)17:40準(zhǔn)時(shí)到X酒店參加，18：00正式開宴，屆時(shí)您可以享受到X酒店特質(zhì)的豐盛家宴。
附件2:家宴時(shí)，客戶經(jīng)理要點(diǎn)說辭
(1)突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，地段佳、規(guī)模大、景觀優(yōu)等，體現(xiàn)業(yè)主尊貴感。 (2)介紹客帶客政策，講解介紹人和被介紹人可以得到的優(yōu)惠。 (3)對(duì)客戶摸底，對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和看法。
地產(chǎn)策劃方案 篇3
前言
_廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動(dòng)_二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
一、背景分析
_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒耄聦?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。_街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、_廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。_廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來又定位于“_×”(很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“_廣場(chǎng)步行街”(老土，沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、_廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象_×路、_×廣場(chǎng)、_×步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，_廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營_廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。_廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
_廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：_廣場(chǎng)————_街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的_×。
3、廣告語：_廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與_相約，與_同行
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品：主營國際國內(nèi)服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《_晚報(bào)》、_電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商戶為_及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及_國貿(mào)市場(chǎng)有意入駐_廣場(chǎng)經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;
2、__×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。
為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
_一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程，不能無視市場(chǎng)承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，_一期店鋪比較合適的租金是：
1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為4.4萬元。
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對(duì)商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬元。
如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對(duì)商戶來說，目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng);
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予_廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商業(yè)氛圍營造
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見_廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)
(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來休閑。
(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門、社會(huì)團(tuán)體前來舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場(chǎng)。
(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升_廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《_之夏》廣場(chǎng)音樂欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高_(dá)廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議
1、_北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、_一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨_街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、_一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
第3篇:都市休閑農(nóng)莊商業(yè)策劃書
我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
我們的經(jīng)營綜旨：以自然的景色，農(nóng)村的生活方式，解去都市人生存的壓力和無奈;營造一片全新的休閑天地
第一部分：可行性方案
一、入駐原由：
我們選擇___商場(chǎng)作為入駐目標(biāo)，是因?yàn)榭春觅F店的強(qiáng)大實(shí)力、經(jīng)營方式、經(jīng)營類別和日趨增長的人氣。貴店以_萬平方米的超大面積位居_城市商業(yè)之冠，而SHOPPING
MALL的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷_萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見___商場(chǎng)的人氣;貴店在20__年有奧運(yùn)明星來助陣，20__年當(dāng)紅明星又蒞臨___商場(chǎng)，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場(chǎng)來視察，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對(duì)貴店的重視!
二、經(jīng)營業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守___商場(chǎng)的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動(dòng)物命名，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗(yàn)完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費(fèi)的。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對(duì)店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!
三、目標(biāo)市場(chǎng)：
同___商場(chǎng)的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣、熱愛小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，他們會(huì)不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對(duì)小動(dòng)物有好感，而父母對(duì)他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場(chǎng)是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場(chǎng)環(huán)境分析：
_城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評(píng)比中，_城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，_城市位居第10位;在全國55個(gè)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中，_城市位居榜首。_城市人的消費(fèi)能力更是位居全國之首!
_城市市位于_省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達(dá)5個(gè)月。也就是說，在這長達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里，人們的活動(dòng)范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會(huì)越來越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個(gè)完整的農(nóng)村搬到城市來，同時(shí)把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五、市場(chǎng)經(jīng)營分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個(gè)城市有類似的店鋪。這種模式在_城市還是一個(gè)空白，我們就是要抓住這個(gè)市場(chǎng)空白的機(jī)遇，在別人還沒有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而_城市人本身對(duì)各種方式的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運(yùn)而生!
貴店的美食娛樂廣場(chǎng)是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場(chǎng)所，受到了_城廣大消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項(xiàng)目是有欠缺的，貴廣場(chǎng)注重的是娛樂項(xiàng)目，而對(duì)于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再?zèng)]有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會(huì)彌補(bǔ)這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長一名，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。
我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負(fù)責(zé)小動(dòng)物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物，不會(huì)對(duì)顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會(huì)積極配合___商場(chǎng)的各種促銷活動(dòng)，也會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間搞自己的促銷活動(dòng)。
第二部分：營銷推廣方案
我們采取整合營銷方式(IMC)進(jìn)行前期的市場(chǎng)拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來，以錯(cuò)落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場(chǎng)推廣，同時(shí)，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢(shì)：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭(zhēng)做到家喻戶曉，路人皆知!
_城市地區(qū)沒有強(qiáng)勢(shì)媒體，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報(bào)、_城市電視臺(tái)、_城市廣播電臺(tái)等媒體上發(fā)布廣告。
二、軟性宣傳:
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。
我們將通過_城市晚報(bào)、電視臺(tái)、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報(bào)道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三、活動(dòng)配合：
在每年的元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動(dòng)。包括票價(jià)打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個(gè)項(xiàng)目做好，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場(chǎng)合作;前期，我們?cè)饺珖鞯氐牧闶燮髽I(yè)做過市場(chǎng)調(diào)查，這個(gè)項(xiàng)目在省內(nèi)還是個(gè)空白，我們期望著能與___商場(chǎng)積極合作，添補(bǔ)這個(gè)空白，把這個(gè)市場(chǎng)做起來，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
地產(chǎn)策劃方案 篇4
活動(dòng)目的及意義：
在情人節(jié)，手持一朵玫瑰，送上一份巧克力，是對(duì)愛的一種表達(dá)方式，更是對(duì)浪漫與美好事物的追求。有一種情誼比玫瑰更動(dòng)人，那就是愛的延續(xù)和傳播。值此七夕情人節(jié)之際，秦新·巴塞羅那特?cái)M舉辦“情定巴塞羅那，圈定幸福70年”大型特惠活動(dòng)，為港城情人送上一份誠摯祝福，成就一個(gè)溫馨的家。
活動(dòng)主題：
情定巴塞羅那 駐守幸福70年
活動(dòng)時(shí)間：
20xx年8月10日——20xx年8月25日
活動(dòng)內(nèi)容：七夕享鉅惠，愛，就勇敢說出來
1.“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動(dòng)，選定各類戶型房共4套，作為“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動(dòng)優(yōu)惠戶型。
促銷房源表：
優(yōu)惠內(nèi)容：
活動(dòng)優(yōu)惠針對(duì)購置婚房情侶或改善住房夫妻，巴塞羅那給予該戶型以“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”為噱頭的優(yōu)惠。
凡對(duì)該活動(dòng)持參與意向的情侶、夫妻可填寫“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”報(bào)名表，通過與客戶溝通，了解客戶實(shí)際情況后統(tǒng)一進(jìn)行審核，最終確定4對(duì)夫妻、情侶獲得“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”名額，享有優(yōu)惠。
凡獲得“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”名額客戶獲贈(zèng)由巴塞羅那贈(zèng)送的“情定巴塞羅那”情侶、夫妻證書一份。
2.凡在情人節(jié)活動(dòng)期間在本樓盤購置100㎡以上住宅情侶、夫妻送價(jià)值5000元定情鉆戒一對(duì)。(可抵房款)
注：該活動(dòng)資金來源于常規(guī)活動(dòng)：購3房減5000元
3.凡在情人節(jié)活動(dòng)期間在本樓盤購置100㎡以下住宅情侶、夫妻送價(jià)值3000元國內(nèi)浪漫豪華雙人游一份。(可抵房款)
注：該活動(dòng)資金來源于常規(guī)活動(dòng)：購2房減3000元
4.凡在8月13日-8月18來訪情侶、夫妻贈(zèng)送定情精品玫瑰一支
5.凡在七夕情人節(jié)活動(dòng)期間，老業(yè)主及落小定及以上新客戶，均可參與“巴塞羅那之戀”活動(dòng)。
活動(dòng)內(nèi)容：新老客戶持情侶、夫妻恩愛照一張(可自帶，亦可現(xiàn)場(chǎng)拍攝)張貼于以“巴塞羅那之戀”為名的宣傳板上，由來訪客戶進(jìn)行評(píng)判(每名來訪客戶只可評(píng)判一次，選出最喜歡的情侶、夫妻投1票)活動(dòng)期后進(jìn)行票數(shù)統(tǒng)計(jì)，最后票數(shù)最高的三名客戶得到由巴塞羅那送出的價(jià)值500元愛情玫瑰水晶球一個(gè) 具體實(shí)施流程：
材料準(zhǔn)備：照相機(jī)1臺(tái)
彩繪1副
“情定巴塞羅那”大型噴繪1張 裝飾品若干(氣球、彩紙彩帶等) 活動(dòng)日程安排 20xx.08.6-08.10 活動(dòng)物料準(zhǔn)備;(開發(fā)商) 廣告宣傳物料準(zhǔn)備;(開發(fā)商) 20xx.08.9-08.11
廣告宣傳信息發(fā)布;(開發(fā)商)
銷售人員預(yù)約客戶，預(yù)估活動(dòng)參加人數(shù);(湖北漢隆) 20xx.08.11 活動(dòng)物料就位; 活動(dòng)準(zhǔn)備;(湖北漢隆) 20xx.08.13-08.25
活動(dòng)執(zhí)行及解決現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件;(湖北漢隆)
執(zhí)行結(jié)束后，整理活動(dòng)工作中的問題并統(tǒng)計(jì)。(湖北漢隆)
活動(dòng)宣傳
短信：在日常短信中加入活動(dòng)信息，提供宣傳。短信內(nèi)容如：
“情定【巴塞羅那】，駐守幸福70年”大型七夕情人節(jié)優(yōu)惠活動(dòng)開放中，7.7萬
元”愛巢計(jì)劃”、精美情侶鉆戒、豪華浪漫雙人游等更多禮品等您來拿!3316888 拱橋：活動(dòng)期間，樹立拱橋在項(xiàng)目部門前，參考內(nèi)容如下：
喜迎七夕 情定巴塞羅那“愛巢計(jì)劃”進(jìn)行中!最高7.7萬元愛巢基金與您共定幸福
現(xiàn)場(chǎng)布置：運(yùn)用氣球，彩紙等布置活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，營造七夕情人節(jié)浪漫氛圍。
活動(dòng)預(yù)算
活動(dòng)物料清單及費(fèi)用預(yù)算表
廣告計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算表
地產(chǎn)策劃方案 篇5
一.主要規(guī)劃指標(biāo)
占地面積：1320xx平方米
總建筑面積：560000平方米
產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)
開發(fā)周期：分3年半3期開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)第一期
總戶數(shù)：一期1000戶
建筑類別：普通住宅,別墅,小高層洋房
樓層狀況：一期為4-7棟27層驗(yàn)方
容積率：3.60
地塊周邊規(guī)劃
中小學(xué)：和倉小學(xué)、河?xùn)|中學(xué)、
幼稚園：和倉幼兒園、名雅兒園、
綜合商場(chǎng)：新世紀(jì)廣場(chǎng)、萬和購物中心、順心商場(chǎng)、惠河、鴻興、天寶、潤泰超市 醫(yī)院：從化中心醫(yī)院門診部、從化市中醫(yī)院、街口醫(yī)院
郵局：從化市郵電局
銀行：農(nóng)商行、建行、農(nóng)行、中行、工行
菜市場(chǎng)：七星市場(chǎng)、河?xùn)|批發(fā)市場(chǎng)
交通：公交車 3、4、5路車，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站。輕軌旁。
內(nèi)部規(guī)劃
1990㎡的五星級(jí)會(huì)所，配有棋牌室、健身房、活動(dòng)室等娛樂設(shè)施，項(xiàng)目自身有220xx多㎡的商業(yè)配套，一期約13000㎡，現(xiàn)正與品牌商家洽談進(jìn)駐事宜，是從化罕見的集中商業(yè)配套。項(xiàng)目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。
環(huán)境分析：
區(qū)域環(huán)境：地塊位于從化汽車站附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，區(qū)域整體形象看好。 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)樾聟^(qū)，交通條件便利通達(dá)，但接近從化汽車站，對(duì)居住有噪音污染、人流量大等方面的負(fù)性影響。
景觀環(huán)境：項(xiàng)目旁有公園，河景，享有景觀優(yōu)勢(shì)。
商業(yè)環(huán)境：汽車站開通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。而且汽車站附近有商場(chǎng)項(xiàng)目正在開發(fā)中，樓盤亦是在尋找商家洽談中，所以商業(yè)環(huán)境是很看好的。
競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較激烈，從化的各大樓盤競(jìng)爭(zhēng)中是日益劇烈的，但是名城御景綠洲價(jià)格在各大樓盤中有著價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
二.SWOT分析
1.優(yōu)勢(shì)(STRENGTH)
地段優(yōu)勢(shì)
項(xiàng)目地塊位于交通要道，近接從化汽車站，該區(qū)域?yàn)閺幕磥斫ㄔO(shè)重點(diǎn)，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步完善成熟。
交通優(yōu)勢(shì)
公交車 3、4、5路車，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站。
規(guī)模優(yōu)勢(shì)
該項(xiàng)目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質(zhì)為商業(yè)居住綜合用地。總建筑面積為567651.8 m2，其中住宅建筑面積為435760.8 m2，地下室建筑面積為81143 m2，綠化率為30.7%。 1990㎡的五星級(jí)會(huì)所，配有棋牌室、健身房、活動(dòng)室等娛樂設(shè)施，項(xiàng)目自身有220xx多㎡的商業(yè)配套。項(xiàng)目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。
2.劣勢(shì)(WEAKNESS)
距離廣州市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施有待完善;
交通要道，靠近從化汽車站，對(duì)居住有噪音污染，人流大等方面的影響。
3.機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunity)
政府改造力度逐步較大，為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐。
戶型可供選擇多，項(xiàng)目周邊配套齊全，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、超市等。項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
4.威脅點(diǎn)(threaten)
配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展還需要一段時(shí)間。
外來人員多，治安問題多，影響買家心理。
周邊樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷售。
三.銷售目標(biāo)定位
區(qū)位
位于從化汽車站附近的核心地段，未來的城市核心，規(guī)劃的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價(jià)值，市場(chǎng)前景看好。
建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)
交通組織合理，功能分區(qū)明確，住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。
戶型
大社區(qū)，多樣化、人性化的戶型設(shè)計(jì)，供客戶多種選擇，可以提升客戶的居住品質(zhì)。
環(huán)境
空氣清新，遠(yuǎn)離城市的喧囂。
配套
高起點(diǎn)的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求。
管理
專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間。
樓盤產(chǎn)品定位
根據(jù)對(duì)周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場(chǎng)的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級(jí)物業(yè)管理的商品房。
四.營銷策略
利用項(xiàng)目居住環(huán)境的優(yōu)勢(shì)大力吸引顧客注意力
1.塑項(xiàng)目形象，開展影響力大、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的事件行銷及公關(guān)營銷，形成口碑，以“勢(shì)”壓人，完成市場(chǎng)形象突破。
2.充分利用開盤前期的時(shí)間空隙，牢牢抓住核心客戶，同時(shí)影響其周邊人群，積累客戶。
3.注意市場(chǎng)變化、跟蹤客戶反饋，迅速調(diào)整行銷方式和推廣策略，密切觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略調(diào)整，預(yù)判銷售態(tài)勢(shì)，及時(shí)應(yīng)變。
4.用多種促銷手段，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，縮短銷售周期。
五.宣傳策略
開展有效的媒體攻勢(shì)
配合銷售進(jìn)度，廣告宣傳有力引導(dǎo)和緊密配合銷售工作，按計(jì)劃逐步展開
具體的宣傳方式有：戶外看板，電子樓書。電視廣告。報(bào)紙廣告。
信函廣告/DM派發(fā)。車身廣告。橫幅。定點(diǎn)看板。電視報(bào)紙廣告。DM/海報(bào)。售樓處外包裝。網(wǎng)站等。
六.促銷策略
在售樓的前三個(gè)月購房者，有機(jī)會(huì)可以獲得優(yōu)惠折扣。當(dāng)天簽訂合同還可以參加我們的開盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)。
開盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)
①.贈(zèng)送精美禮品：
開盤當(dāng)天到售樓部來咨詢的意向客戶都可獲得贈(zèng)送精美禮品。
②.轉(zhuǎn)盤抽獎(jiǎng)
開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉(zhuǎn)盤游戲資格一次，獎(jiǎng)品包括鉑金鉆戒
(3000元)、昆明—大理—麗江雙人3日游(20xx元)、家用電器(300元)、驚喜大禮包(188元)。(獎(jiǎng)品按標(biāo)定的金額折抵房款)
七.售樓服務(wù)
銷售員必須遵從以下
注意儀容、儀表
服飾整潔、干凈、無污跡和明顯褶皺，扣好紐扣。工號(hào)牌佩帶工整
姿勢(shì)、儀態(tài)要端莊
行動(dòng)要快，但不能跑，與客戶相遇應(yīng)靠邊而行，不得從中間穿行，與客戶同時(shí)進(jìn)門，應(yīng)讓客戶先行，請(qǐng)人讓路，應(yīng)講對(duì)不起
當(dāng)眾不應(yīng)耳語或指指點(diǎn)點(diǎn)，不得用手指或者筆竿指客人或者指示方向
工作時(shí)，不要在公眾區(qū)域搭肩或挽手以及在公眾區(qū)域不要大聲講話、談笑及追逐; 在大堂等公眾場(chǎng)合，不能當(dāng)著客人談及與工作無關(guān)的事情
聲調(diào)自然、清晰、柔和、親切、不宜過高或過低，不要急功近利推銷樓盤，要給客戶一種“置業(yè)顧問”的形象
與別人談話時(shí)，雙目須正視對(duì)方的眼睛，用心傾聽，適當(dāng)回應(yīng)，不得東張西望或心不在焉，不應(yīng)不時(shí)看表及隨意打斷對(duì)方的講話
地產(chǎn)策劃方案 篇6
房地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。 某某商業(yè)城項(xiàng)目是某某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為某某市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
某某商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的某某廣場(chǎng)旁，是某某地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為
二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目
1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚
5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷售(招商)目標(biāo)
2. 銷售目標(biāo)分解
四、營銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20某某年5月份房交會(huì)期間開盤(或20某某年9月)，可以抓住20某某年春季房交會(huì)、五一國際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)
啟動(dòng)高潮;在國慶節(jié)、20某某年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)
二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取
六、宣傳策略及媒介組合
一)宣傳策略主題
1.個(gè)性特色：
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處某某廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新
2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。
地產(chǎn)策劃方案 篇7
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。 商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場(chǎng)旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬元。
經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為
二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目
1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷售(招商)目標(biāo)
2. 銷售目標(biāo)分解
四、營銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)
啟動(dòng)高潮;在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)
二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取
六、宣傳策略及媒介組合
一)宣傳策略主題
1.個(gè)性特色：
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新
2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。
地產(chǎn)策劃方案 篇8
一、活動(dòng)時(shí)間
20xx年 月 日上午9：30
二、活動(dòng)地點(diǎn)
湘桂•盛世名城售樓部門前
三、活動(dòng)目的
1.宣布新的限時(shí)優(yōu)惠政策，促成客戶認(rèn)購簽約;促進(jìn)湘桂•盛世名城2期的銷售.
2.渲染氣氛，集聚人氣，制造火暴熱銷場(chǎng)面，堅(jiān)定客戶信心;
3.借機(jī)與目標(biāo)消費(fèi)群及大眾進(jìn)行公關(guān)交流;
4.促進(jìn)公眾口碑傳播，提升湘桂•盛世名城2期項(xiàng)目知名度，美譽(yù)度;
5.提升湘桂形象。
四、活動(dòng)主題：
1. 湘桂•盛世名城2期盛大開盤!
2. 湘桂•盛世名城2期 超值戶型全新登場(chǎng)
3. 湘桂•盛世名城2期 顯赫豪宅 搶購中!
4. 湘桂•盛世名城2期 擁有幸福與榮耀!
五、活動(dòng)主要內(nèi)容
(一)、主持人介紹到位嘉賓和開盤議程
(二)、嘉賓講話 ;
(三)、開盤剪彩儀式;
(四)、文藝欣賞(樂隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)演奏、風(fēng)情勁舞演出);
(六)、抽獎(jiǎng)活動(dòng)
(七)、簽約/認(rèn)購活動(dòng)。
六、開盤現(xiàn)場(chǎng)布置
詳見效果圖和平面圖
七、活動(dòng)前準(zhǔn)備
1.提前 7天發(fā)布開盤活動(dòng)信息。
2.確定開盤活動(dòng)所需邀請(qǐng)的機(jī)構(gòu)、相關(guān)人員以及新聞媒體界人士。
3.設(shè)計(jì)印刷請(qǐng)柬，并在活動(dòng)日前兩天送達(dá)被邀人士，并達(dá)成承諾。
4.確定各方分工。
5.進(jìn)行活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)包裝(活動(dòng)執(zhí)行公司)。
6.撰寫主持人串詞、嘉賓發(fā)言稿(推廣公司)。
7.合同文書、宣傳資料準(zhǔn)備(湘桂公司)。
8.確定活動(dòng)禮儀小姐、攝影攝像人員、發(fā)放禮品人員等(活動(dòng)執(zhí)行
公司)。保安、工作人員(湘桂公司).
9.相關(guān)人員聯(lián)絡(luò)電話單。
10.開盤活動(dòng)簽到臺(tái)準(zhǔn)備，禮品準(zhǔn)備(湘桂公司)。
11.選房流程、銷控區(qū)等開盤展板準(zhǔn)備(湘桂公司
七、活動(dòng)流程
9：00，場(chǎng)地布置(舞臺(tái)搭建、背景板安裝完成、地毯、拱門、彩球、帳篷、沙灘椅等布置到位);
剪彩工具、禮花準(zhǔn)備到位(剪彩工具13套，氣動(dòng)禮花炮12門);
9：10，活動(dòng)負(fù)責(zé)人、聯(lián)絡(luò)人員、工作人員、置業(yè)顧問;
9：30，禮儀小姐、主持人到場(chǎng);
9：30，嘉賓席、來賓席、嘉賓桌椅、簽到臺(tái)、音響設(shè)備及一切應(yīng)用物品準(zhǔn)備就緒;
9：30 舞獅隊(duì)到位(如有);
9：35～9：59音控師放背景音樂，攝像、攝影師到位;樂隊(duì)暖場(chǎng)，迎賓曲奏響;舞獅團(tuán)舞獅
10：00～10：02，主持人對(duì)本次活動(dòng)作簡(jiǎn)介，并宣布開盤活動(dòng)開始; 10：02～10：07，有請(qǐng)湘桂公司領(lǐng)導(dǎo)講話;
10：07～10：12，有請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講話;
10：12～10：17，嘉賓講話
10：17～10：18，請(qǐng)剪彩嘉賓逐一登臺(tái)(共12人);
10：18，剪彩儀式正式開始，禮花齊發(fā)、鑼鼓喧天;
10：19～10：20，主持人宣布剪彩儀式結(jié)束，文藝表演活動(dòng)開始; 10：20～10：25，勁舞開場(chǎng) ;
10：25～10：28，主持人對(duì)開盤選房政策進(jìn)行介紹，叫號(hào).
l 對(duì)已經(jīng)認(rèn)購的客戶,事先抽取排序號(hào)碼卡,并在休息區(qū)等待,
欣賞節(jié)目,品嘗糕點(diǎn).工作人員陸續(xù)分批(10人一批)叫號(hào),客人進(jìn)入售樓部簽約區(qū).
l 對(duì)潛在的購房客戶,售樓人員可以針對(duì)性進(jìn)行介紹,促成認(rèn)
購或當(dāng)場(chǎng)簽約.
10：28～10：33，;互動(dòng)環(huán)節(jié)
10：33～10：45，歌手表演;
45～10：50，進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)開始第一輪
在認(rèn)購/簽約的客戶中,憑排序號(hào)碼卡副劵抽獎(jiǎng).
10：50～10：55，主持人再次對(duì)活動(dòng)優(yōu)惠政策進(jìn)行介紹;
10：55～11：30，豪華時(shí)尚秀
11：30～12：00，進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)開始第二輪。
12：
00：勁舞表演 開盤儀式結(jié)束。
(當(dāng)天具體流程，各方協(xié)商后制定)
八、活動(dòng)道具、物料準(zhǔn)備清單及費(fèi)用預(yù)算,參見清單
地產(chǎn)策劃方案 篇9
一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的把握
1. 公司已有的業(yè)績(jī)和目前發(fā)展?fàn)顩r
2. 公司的中長期發(fā)展歸劃和財(cái)務(wù)狀況
3. 公司所秉承的企業(yè)理念
4. 本樓盤的利潤目標(biāo)和財(cái)務(wù)安排
二、市場(chǎng)調(diào)查和分析
1. 市調(diào)本區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤(5公里范圍內(nèi))
2. 與同樣價(jià)位不同區(qū)域的樓盤進(jìn)行比較
3. 與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤進(jìn)行比較
4. 與未來即將推出的樓盤進(jìn)行比較
5. 與銷售成功的樓盤進(jìn)行比較
三、市場(chǎng)定位、企劃方向的確認(rèn)
1. 樓盤的細(xì)分市場(chǎng)定位
2. 樓盤的產(chǎn)品定位，客源定位
3. 樓盤的競(jìng)爭(zhēng)定位
4. 樓盤的設(shè)計(jì)基調(diào)、設(shè)計(jì)風(fēng)格確定
5. 廣告基調(diào)和廣告風(fēng)格的確定
四、與建筑師協(xié)調(diào)溝通產(chǎn)品規(guī)劃特性
1. 產(chǎn)品功能規(guī)劃的溝通
2. 產(chǎn)品總體規(guī)劃、細(xì)部結(jié)構(gòu)、公共配置的溝通
3. 產(chǎn)品外立面的溝通
4. 產(chǎn)品內(nèi)部三維空間處理的溝通
5. 產(chǎn)品內(nèi)部單元房型設(shè)計(jì)的溝通
6. 產(chǎn)品的面積配比、格局配比的溝通
7. 產(chǎn)品建材設(shè)備選擇確認(rèn)的溝通
五、樓盤的標(biāo)識(shí)
1. 樓盤的命名
2. MARK和LOGO TYPE的設(shè)計(jì)
3. 標(biāo)準(zhǔn)字體的設(shè)計(jì)
4. 標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn)
六、銷售現(xiàn)場(chǎng)和促銷活動(dòng)的場(chǎng)地安排
1. 接待中心的選址
2. 接待中心至工地現(xiàn)場(chǎng)沿線景觀美化
3. 接待中心風(fēng)格定位、設(shè)計(jì)、施工和室外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置
4. 放置標(biāo)示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導(dǎo)看板
5. 公開酒會(huì)或其他促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的選址、設(shè)計(jì)和布置
七、接待中心主要銷售道具
1. 交通位置圖，區(qū)域環(huán)境圖
2. 鳥瞰圖、透視圖的繪制
3. 墨線圖、家具配置圖的繪制
4. 建筑模型的制作
5. 室內(nèi)室外燈光選擇和燈箱制作
6. 接待中心銷售道具的布置與安排
7. 接待中心銷售道具使用注意事項(xiàng)
八、樣品屋或?qū)嵠肺莸难b修
1. 樣品屋或?qū)嵠肺莸膽粜瓦x擇
2. 實(shí)品屋的樓層、景觀選擇
3. 室內(nèi)裝潢的設(shè)計(jì)、施工和實(shí)施
4. 室內(nèi)燈光照明，日常生活什物擺設(shè)
5. 清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作
九、印刷媒體的制作
1. 說明書企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷
2. DM企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷
3. 海報(bào)企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷
4. 平面圖冊(cè)企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷
5. 請(qǐng)柬的設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷
6. 各類印刷物封套的設(shè)計(jì)、完稿、印刷
十、報(bào)刊媒體的制作與安排
1. 新聞報(bào)道的安排、撰寫和發(fā)稿
2. 報(bào)紙廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布
3. 雜志廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布
4. 電視影片的企虹、撰寫、設(shè)計(jì)、拍攝
5. 廣播廣告的企劃、撰稿、制作、發(fā)布
十一、廣告發(fā)布計(jì)劃
1. 不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告的選擇
2. 不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告的選擇
3. 不同電臺(tái)、不同時(shí)間、不同欄目的電視廣播廣告的選擇
4. 不同地區(qū)、不同時(shí)間、派報(bào)夾報(bào)的方式
5. 不同媒體的發(fā)布組合安排
6. 發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制
十二、價(jià)格制定與價(jià)格控制
1. 基價(jià)和差價(jià)系數(shù)的確定
2. 底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂
3. 付款方式的確定
4. 優(yōu)惠折扣的條件和方式
5. 銷售人員、銷售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍 十三、推出時(shí)間計(jì)劃
1. 依天氣狀況、季節(jié)特性而定
2. 依民情民性、財(cái)政情勢(shì)而定
3. 依施工進(jìn)度、資金狀況而定
4. 依準(zhǔn)備工作、市場(chǎng)狀況而定
5. 銷售人員的體能訓(xùn)練
十四、業(yè)務(wù)訓(xùn)練計(jì)劃
1. 銷售人員房地產(chǎn)基本知識(shí)教育
2. 答客問的制作
3. 答客問的反復(fù)演練及修正
4. 銷售人員制服、名牌、名片的設(shè)計(jì)制作
5. 銷售狀況表的設(shè)計(jì)、完稿、制作
6. 銷售隊(duì)伍的組織編派和獎(jiǎng)金制度的擬訂 十五、現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行
1. 電話接聽，電話追蹤
2. 現(xiàn)場(chǎng)來訪客戶接待，介紹樓盤
3. 帶看樓盤實(shí)地，詳介樓盤、環(huán)境
4. 客戶追蹤、拜訪
5. 收取大定、小定，直到最后簽約
6. 各類報(bào)表的填寫
7. 銷售檢討會(huì)
8. 現(xiàn)場(chǎng)考勤值日、衛(wèi)生保潔
十六、房屋銷售相關(guān)
1. 大、小定金收據(jù)
2. 內(nèi)外銷商品房預(yù)售合同
3. 內(nèi)外銷商品房銷售合同
4. 房屋租賃合同
5. 簽定相關(guān)文書的注意事項(xiàng)
十七、促銷活動(dòng)的主題選擇
1. 新產(chǎn)品說明會(huì)
2. 房地產(chǎn)投資捷徑講座
3. 兒童繪畫比賽等親情活動(dòng)
4. 影星、歌星聯(lián)誼晚會(huì)
5. 大家樂有獎(jiǎng)競(jìng)答游戲
6. 促銷活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評(píng)判和費(fèi)用安排 十八、廣告效果和銷售狀況分析
1. 各種媒體來電狀況分析
2. 各種媒體來人狀況分析
3. 每周每月實(shí)際成交分析
4. 每周每月退戶情況分析
5. 每月銷售情況總體分析
6. 下一階段銷售計(jì)劃安排與建議
十九、銷售總結(jié)
1. 銷售結(jié)束總結(jié)報(bào)告
2. 總結(jié)報(bào)告審核并存檔
3. 工地用品及銷售道具清理完畢公司收存
4. 計(jì)算銷售人員的獎(jiǎng)金，激勵(lì)士氣
5. 舉辦慶功活動(dòng)，獎(jiǎng)勵(lì)參與作業(yè)人員
地產(chǎn)策劃方案 篇10
一、項(xiàng)目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作 綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷售(招商)目標(biāo)
2. 銷售目標(biāo)分解
四、營銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，價(jià)為4 000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1、個(gè)性特色：“_商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。
地產(chǎn)策劃方案 篇11
一、商業(yè)地產(chǎn)分類
(一)、按存在形式分
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況
(一)、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20__年12月11日徹底對(duì)外開放，中國商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。20__年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。
(二)、運(yùn)營模式將回歸理性
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來越弱。或者說是市場(chǎng)上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20__年是“商鋪年”。通過高價(jià)出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
地產(chǎn)策劃方案 篇12
時(shí)間：20_-4-05——4-08
地點(diǎn)：1、海鹽新天地廣場(chǎng)
2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處
活動(dòng)目的：
聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響海鹽首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。
活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓
活動(dòng)安排：
一、前期廣告宣傳
3.30-4.05著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。
宣傳主題：未來城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。
引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居金仕海岸。
金仕海岸4月5號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。
因?yàn)檎湎。哉滟F。
金仕開盤有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。
二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置
1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。
(確定小高層購買資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%)
2、地點(diǎn)選定：海鹽新天地廣場(chǎng)
(a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)c、有聚集人氣的先例)
3、軟環(huán)境布置：
高空氣球4個(gè);大型氣拱門1個(gè);30平方左右舞臺(tái)1個(gè);
樓盤效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個(gè);宣傳折頁1000份
周遍跨街橫幅、燈箱20 套
4、 員工統(tǒng)一著裝
三、活動(dòng)進(jìn)程(4月5日)
1、下午14：00正式開始(13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展示)
2、14：00——14：30
主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說8分鐘、公證人講話2分鐘。
3、搖號(hào)開始(14：30——15：00)同時(shí)登記匯總
4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15：00——16：00)
獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)
5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂活動(dòng)(16：00——17：00)工作人員休息
6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17：10——17：30)
7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17：30——17：50)
四、搖號(hào)辦法
1、一期總銷售戶
數(shù)為140套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷售戶數(shù)為5：1，參加群眾不定。
2、搖號(hào)采取實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數(shù)為5人。
3、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用。
4、搖號(hào)登記時(shí)間自20_.4.05——4.10，為期5天。
5、登記地點(diǎn)：秦山房地產(chǎn)公司售樓處
6、搖號(hào)工具使用公開搖獎(jiǎng)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)決定。(中號(hào)比例為5：1)
7、關(guān)于沒有中號(hào)群眾的解決辦法。均以紀(jì)念品贈(zèng)送。并登入二期開盤購房檔案。
五、 工作人員分工
秦山房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作;九洲廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作。
六、媒體發(fā)布
邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w具體：海鹽電視臺(tái)、杭州交通之聲廣播臺(tái)、中郵專遞、錢江晚報(bào)、搜狐網(wǎng)絡(luò)等記者參加活動(dòng)，并給予現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道。
七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
1、 環(huán)境布置
高空氣球4個(gè) 400元/4個(gè)
大型氣拱門1個(gè) 500元
30平方左右舞臺(tái)1個(gè) 1000元
樓盤效果展示牌1套 1200元/10張
廣告宣傳易拉寶4個(gè) 600元/4個(gè)
宣傳折頁3000份 7500元
周遍跨街橫幅、燈箱20 套
2、場(chǎng)地租賃 20_元
3、公證人邀請(qǐng)費(fèi) 1000元
4、媒體邀請(qǐng)費(fèi) 20_元
5、設(shè)備租賃費(fèi) 5000元
6、管理費(fèi) 1000元
7、主持人 1000元
8、演員演出費(fèi) 5000元
9、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急費(fèi) 20_元
總價(jià)30000元
地產(chǎn)策劃方案 篇13
通過對(duì)潤業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。
我司經(jīng)過長時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。
眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營銷管理有限公司
目錄
一、市場(chǎng)背景
二、項(xiàng)目分析
三、項(xiàng)目定位
四、客源定位
五、產(chǎn)品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執(zhí)行
九、公司簡(jiǎn)介
十、合作模式
一、市場(chǎng)背景
濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：
(一)九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。
項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)_年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費(fèi)心理上趨于理性此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。
開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市常同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化
?能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。
?對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。
?能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場(chǎng)環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個(gè)階段：
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南方先進(jìn)的營銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。
(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)
?開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
?營銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。
二、項(xiàng)目分析
1、基本情況：
本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：
經(jīng)濟(jì)水平：
整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。
隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購房意圖、購房時(shí)間等差別作如下分析：
此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：
私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求
地產(chǎn)策劃方案 篇14
一、市場(chǎng)背景:
位于東部濱海地區(qū)，是濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
所在寨上街，其南部為老牌化工企業(yè)—化工廠，她曾為xx區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了xx區(qū)的發(fā)展。隨著新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為xx區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證xx區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析:
由于xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1、在我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰呢?
2、在我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?
在xx市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下:
綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì)，不足以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對(duì)第壹城銷售造成直接威脅;
綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài);
綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息:
項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價(jià)較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析:從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說，xx市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬左右。
3、樓棟售出率分析
分析:在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析:
四、已購客戶分析
1、付款方式分析:
分析:我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析:
分析:我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如:子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3、行業(yè)分析:
行業(yè)累計(jì)銷售套數(shù)累計(jì)百分比
天化5830、05%
石化52、59%
個(gè)體及私營3618、65%
銀行94、66%
學(xué)校94、66%
醫(yī)院52、59%
鹽場(chǎng)63、11%
稅務(wù)52、59%
規(guī)劃局21、04%
保險(xiǎn)21、04%
其它5629、02%
總計(jì)193
分析:從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4、居住區(qū)域分析:
分析:從項(xiàng)目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析:
在前期的媒介宣傳過程中，主要是對(duì)xx區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析|總結(jié):
1、對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié):
我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦?
市場(chǎng):在房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的xx房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長為供大于求的買方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來說，將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售情況來看，雖然已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品:在xx房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧]能在項(xiàng)目的前一階段銷售過程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者:在當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
地產(chǎn)策劃方案 篇15
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1)樓盤客群細(xì)分;
2)精準(zhǔn)短信營銷平臺(tái);
3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺(tái);
4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;
5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：
1)數(shù)據(jù)庫建立;
2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺(tái)建立(短信、郵件平臺(tái))
3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1)商圈分析;
2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);
3)招商方案與執(zhí)行;
4)集客策略。
中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：
1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;
2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;
3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;
4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。