商業物業管理方案范文（精選3篇）

商業物業管理方案范文 篇1

　　第一部分

　　項目物業管理的定位及總思路

　　一、本項目物業管理的定位

　　(一)、本項目業態對物業管理的要求

　　1、本項目業態對物業管理的基本要求

　　本項目的物業主要為商業性和經營性的，除此之外還有相當部分的物業用于居住使用，故此要求物業管理具備以下功能：

　　1)、維護和維修。即對物業維護和維修，對日常使用環境和生活、工作秩序的維護;

　　2)、組織和協調。對日常相關物管及社區活動進行組織和協調，對業主之間及業主與開發商、物業公司之間的交流進行組織和協調;

　　3)、經營和管理。對物業的使用、出租、出售進行經營，對客戶檔案和物業檔案進行管理;展開相應的物業服務經營活動;

　　4)、服務。向業主和使用權提供必要的各類生活服務和增值服務及商務服務。

　　2、本項目業態對物業管理的特殊要求

　　除了對物業管理基本常規的要求外，本項目還對物業管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業的銷售和經營的要求，主要有：

　　1)、在銷售期中為銷售工作提供相關的配合性服務;

　　2)、在項目銷售期中配合開展物業招商、招租工作;

　　3)、在項目銷售期中配合提供物業管理文件和法律文書;

　　4)、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業管理相關問題;

　　5)、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質。

　　(二)、本項目物業管理的定位

　　1、本項目物業管理的檔次

　　本項目物業管理的主要客戶群為商鋪的經營者以及酒店公寓的業者和使用者，由經營業態和未來可能的使用者可以看出，其對物業管理的要求產高，在服務水平、服務質量各方面均要求較高，故此本項目物業管理不能以一種常規的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務水平。

　　2、本項目物業管理形式

　　根據本項目物業管理檔次和業態對物業管理的要求，本項目物業管理的主要形式實質是酒店及商業經營管理，即以經營管理為核心，以經營帶動服務，以服務促進經營。

　　3、本項目物業管理的定位

　　按照以上要求本項目物業管理定位應該是：復合式高檔物業管理。

　　二、本項目物業管理的總思路

　　本項目物業管理的總體思路是：全程介入，系統運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務促進經營，經營帶動服務。整個物業服務體系的核心在于：以品牌奠定基礎，促進銷售，帶動服務，高水平服務和高效益經營互動，最終強化品牌，獲得利潤。

　　第二部分

　　本項目物業管理體系的建立

　　一、本項目物業管理的模式構想

　　按照物業管理的總思路，結合本項目實際銷售和物業管理運作的要求，提出本項目物業管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業化運作，全程式服務。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經營，以經營支撐服務，以服務增進經營。

　　二、本項目物業管理組織構架

　　本項目物業管理雖然管理物業的規模不大，但所涉及的球節較多，各環節之間的聯系復雜，除了物業服務管理外，還有較強的經營管理工作，因此本項目物業管理的組織構架較為特殊。

　　1、基本組織機構建立的模式

　　本項目根據以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。

　　2、本項目的基本組織機構圖

　　總 經 理

　　品牌物業顧問

　　3、項目物業服務各部門工作職責及人員結構

　　1)、品牌物業顧問

　　該部門由品牌物業管理及酒店經營管理公司委派資深顧問擔任。主要職責為定期分析客戶群所提供的服務及經營狀況報告，不定期地抽查各部門的工作，并根據最終結果向總經理提并工作評價書及建議書。

　　品牌物業顧問也直接接受總經營及客戶部經理的咨詢。

　　該部門一般需1~2名資深顧問。

　　2)、工程部

　　該部門主要是執行本項目物業及設施的維護、保養和維修的任務，直接接受物管部經理領導。

　　該部門設主管1人，水電、土建、機電三個專業的工人每個2種1~2人。

　　3)、綠化保潔部

　　該部門主要是負責本項目公用、共用部位綠化，環境衛生的清潔和保潔，直接接受物管部門經理領導。

　　該部門一般需4~5人，綠化人員1人。

　　4)、保安部

　　該部門主要對本項目日常經營秩序及生活秩序的維護，負責項目業主及使用者的生命及財產安全，并對周圍影響樓區生活噪聲及設施進行及時清除，直接接受物管部經理領導。

　　該部門設保安隊長1人，保安人員3人。

　　5)、酒店部

　　該部門主要負責對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負責該部分物業的出租經營及日常鐘點式經營。

　　該部門設置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺。

　　6)、商業部

　　該部門主要負責對本項目在交房后對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經營部主管領導，

　　該部門設置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。

　　7)、多經部

　　該部門主要負責本項目在交房后對一些有償服務項目的實施，如家政、裝修等直接接受經營部主管領導。

　　該部門設置人員2名。

　　8)、財務部

　　該部門主要負責本項目物業管理運行日常財務工作，同時負責經營部的財務手續辦理。直接接受總經理領導。

　　該部門設置會計1名，出納1名。

　　三、本項目物業管理運作條件

　　1、在銷售現場提供物業管理場所;

　　2、明確本項目定位以制定前期物業管理服務協議;

　　3、一定數量的啟動資金;

　　4、明確后期物業管理制作方案。

　　第三部分

　　物業管理介入時機和介入方式

　　一、本項目物業管理介入時機

　　物業管理前期介入，可以把物業管理公司自身積累的一些物業設計、管理以專業經驗融入到項目的設計中去，這樣可以彌補物業開發中的各種缺陷，進一步滿足業主的需求，使難點提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業，并為以后管理作好準備。為了提高該項目的質量，打造良好的樓盤品牌，建議物業管理在項目開發前期及銷售期就介入，讓消費者真切感受到我們作為開發商對物業管理的重視。

　　二、本項目物業管理介入方式

　　物業管理在項目開發前期介入，介入方式大致分為以下幾種：

　　1、在現場銷售中，銷售人員對客戶的接待服務;

　　2、保安服務;

　　3、提供專門關于物業的咨詢臺。

　　第四部分

　　常規服務和特約服務

　　一、常規服務

　　客戶交納物業管理費后，所享受的服務包括：

　　1、清潔衛生;

　　2、安全保衛;

　　3、房屋維修;

　　4、房屋管理;

　　5、電梯升降;

　　6、報刊發放，文件傳遞;

　　二、特約性服務

　　為了提升本項目物業管理品質，物業公司多經部開展的一些有償服務，如：

　　1、餐飲服務;

　　2、商務辦公;

　　3、家政;

　　4、裝修;

　　5、醫療服務;

　　第五部分

　　本項目物業經營管理內容

　　一、本項目酒店公寓的經營服務

　　本項目酒店公寓的經營服務包括：

　　1、車庫出租：75個，按60%出租，200元/車•月收取停車費用;

　　2、產權式酒店按三星級酒店標準間100元/天的價格執行，每年出租率按總數的40%計算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。

　　二、本項目商鋪的經營服務

　　商鋪的經營服務主要內容是對商鋪進行出租代理，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡，物業管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。

　　第六部分

　　本項目物業管理運行成本收益估算

　　一、物業管理運行成本

　　項目名稱金額(元)備注

　　物業公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名

　　物業公司人員年獎金總支出103440年工資總支出的30%

　　物業管理及福利總支出45000總人數乘以1500元

　　服務運行成本96480總戶數402戶，以20元/戶•月支出

　　合計589720

　　二、收益計算

　　項目名稱金額(元)備注

　　物業管理費287568總戶數402戶，按1.2元/㎡•月收取

　　車位出租費126000總車位75個，按60%出租，按200元/月•車標準收費

　　一層商鋪出租費19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金

　　二層商鋪出租費8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金

　　酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標間費為100元計算

　　合計1037158

　　三、利潤計算

　　利潤=收入計算-物業管理運行成本

　　=1037158-589720=447438(元)

　　物業管理計劃書四：

　　一、公司籌建：

　　1. 出資人情況：法人與自然人

　　2. 物業管理企業的組建條件

　　1)企業名稱的確定;

　　2) 企業住所;

　　3) 法定代表人;

　　4) 注冊資本;

　　5) 公司章程;

　　6) 公司從業人員。

　　3. 物業管理企業的設立

　　在組建條件具備以后，申請物業管理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發的批準文件后，再按有關規定向工商行政管理機關辦理企業注冊登記手續，領取企業法人營業執照或營業執照，即可對外營業，并按規定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續。

　　4. 在取得企業營業執照后，按照規定申報企業資質，物業管理企業的資質等級

　　1) 資質一級企業：注冊資本500 萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少于30 人，

　　企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業;管理各類物業的建筑面積分別占規定計算基數的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

　　2) 資質二級企業：注冊資本300 萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20 人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業;管理各類物業的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

　　3) 資質三級企業：注冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50%以上的部門經理、管現員取得從業人員崗位證書;有委托的物業管理項目：具有比較健全企業管理制度和財務管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。

商業物業管理方案范文 篇2

　　第一部分

　　項目物業管理的定位及總思路

　　一、本項目物業管理的定位

　　（一）、本項目業態對物業管理的要求

　　1、本項目業態對物業管理的基本要求

　　本項目的`物業主要為商業性和經營性的，除此之外還有相當部分的物業用于居住使用，故此要求物業管理具備以下功能：

　　1）、維護和維修。即對物業維護和維修，對日常使用環境和生活、工作秩序的維護；

　　2）、組織和協調。對日常相關物管及社區活動進行組織和協調，對業主之間及業主與開發商、物業公司之間的交流進行組織和協調；

　　3）、經營和管理。對物業的使用、出租、出售進行經營，對客戶檔案和物業檔案進行管理；展開相應的物業服務經營活動；

　　4）、服務。向業主和使用權提供必要的各類生活服務和增值服務及商務服務。

　　2、本項目業態對物業管理的特殊要求

　　除了對物業管理基本常規的要求外，本項目還對物業管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業的銷售和經營的要求，主要有：

　　1）、在銷售期中為銷售工作提供相關的配合性服務；

　　2）、在項目銷售期中配合開展物業招商、招租工作；

　　3）、在項目銷售期中配合提供物業管理文件和法律文書；

　　4）、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業管理相關問題；

　　5）、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質。

　　（二）、本項目物業管理的定位

　　1、本項目物業管理的檔次

　　本項目物業管理的主要客戶群為商鋪的經營者以及酒店公寓的業者和使用者，由經營業態和未來可能的使用者可以看出，其對物業管理的要求產高，在服務水平、服務質量各方面均要求較高，故此本項目物業管理不能以一種常規的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務水平。

　　2、本項目物業管理形式

　　根據本項目物業管理檔次和業態對物業管理的要求，本項目物業管理的主要形式實質是酒店及商業經營管理，即以經營管理為核心，以經營帶動服務，以服務促進經營。

　　3、本項目物業管理的定位

　　按照以上要求本項目物業管理定位應該是：復合式高檔物業管理。

　　二、本項目物業管理的總思路

　　本項目物業管理的總體思路是：全程介入，系統運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務促進經營，經營帶動服務。整個物業服務體系的核心在于：以品牌奠定基礎，促進銷售，帶動服務，高水平服務和高效益經營互動，最終強化品牌，獲得利潤。

　　第二部分

　　本項目物業管理體系的建立

　　一、本項目物業管理的模式構想

　　按照物業管理的總思路，結合本項目實際銷售和物業管理運作的要求，提出本項目物業管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業化運作，全程式服務。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經營，以經營支撐服務，以服務增進經營。

　　二、本項目物業管理組織構架

　　本項目物業管理雖然管理物業的規模不大，但所涉及的球節較多，各環節之間的聯系復雜，除了物業服務管理外，還有較強的經營管理工作，因此本項目物業管理的組織構架較為特殊。

　　1、基本組織機構建立的模式

　　本項目根據以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。

　　2、本項目的基本組織機構圖

　　該部門一般需1~2名資深顧問。

　　2）、工程部

　　該部門主要是執行本項目物業及設施的維護、保養和維修的任務，直接接受物管部經理領導。該部門設主管1人，水電、土建、機電三個專業的工人每個2種1~2人。

　　3）、綠化保潔部

　　該部門主要是負責本項目公用、共用部位綠化，環境衛生的清潔和保潔，直接接受物管部門經理領導。該部門一般需4~5人，綠化人員1人。

　　4）、保安部

　　該部門主要對本項目日常經營秩序及生活秩序的維護，負責項目業主及使用者的生命及財產安全，并對周圍影響樓區生活噪聲及設施進行及時清除，直接接受物管部經理領導。該部門設保安隊長1人，保安人員3人。

　　5）、酒店部

　　該部門主要負責對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負責該部分物業的出租經營及日常鐘點式經營。該部門設置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺。

　　6）、商業部

　　該部門主要負責對本項目在交房后對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經營部主管領導，該部門設置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。

　　7）、多經部

　　該部門主要負責本項目在交房后對一些有償服務項目的實施，如家政、裝修等直接接受經營部主管領導。該部門設置人員2名。

　　8）、財務部

　　該部門主要負責本項目物業管理運行日常財務工作，同時負責經營部的財務手續辦理。直接接受總經理領導。該部門設置會計1名，出納1名。

商業物業管理方案范文 篇3

　　公司各單位：為加強勞動紀律管理，規范員工行為，鞏固和保持優良工作作風，使公司員工以良好的精神風貌投入到工作新常態中，確保我公司各項工作順利開展，根據集團公司和我公司《員工勞動紀律管理制度》相關規定，現就進一步加強勞動紀律通知如下：

　　一、各單位要高度重視，增強責任意識，切實規范本單位全體員工勞動紀律。

　　二、崗位勞動紀律方面

　　1、公司員工必須遵守國家的法律、法規，遵守勞動紀律，遵守公司的各項規章制度，愛護公共財產，學習和掌握本職工作所需業務知識和技能，團結協作，完成生產(工作)任務。

　　2、公司員工要服從部門領導的日常工作安排，聽從指揮，不得無理取鬧;要團結同志，搞好員工之間、班組之間、部門之間的協作，互相幫助，互相支持;對不服從部門領導安排無理取鬧人員或不能勝任工作者，公司視情節輕重對其進行再培訓或調整工作崗位，經過培訓或者調整工作崗位，仍不能勝任工作的，根據《潞安集團集體合同》，公司有權請示集團公司予以解除勞動合同。

　　3、嚴格遵守作息時間及交接班制度。科室作業時間：夏季執行上午8：00—12：00，下午14：30—18：30，冬季上午8：00—12：00，下午14：00—18：00;由于工作性質不同，生產業務部室跟班人員作息時間服從部門領導安排。

　　4、公司機關員工要嚴格遵守作業時間，嚴禁遲到、早退、脫崗。井下及地面崗位要害工種必須執行現場交接班制度。工作時間內，嚴禁空崗、睡崗、脫崗、竄崗。機關工作人員因公外出必須有單位負責人批準，部門領導由分管領導批準。

　　5、公司員工要杜絕在崗吃零食、干私活，在辦公室閑談、喧嘩等現象，嚴禁攜帶小孩上崗，不妨礙他人工作。

　　6、公司機關員工上下班要做到一日四簽到，由員工親自簽字，不準他人代簽。

　　7、公司員工工作期間要實行文明用語，以礦為家，時刻維護企業形象。

　　8、公司員工要遵守職業道德和社會公德，執行工作任務時，遵守有關法令法規，遵守社會公共秩序，不賭博，不斗毆，不參與其它違法活動。

　　9、井下工作人員完成本班任務后方可升井，安全監察員、現場跟班隊干必須與員工同上同下，科室管理人員下井時間不少于三個小時。

　　10、工作中嚴禁干私活，工作場所不得戲耍打鬧，要害崗位嚴禁外人進入，因工作需要進入必須登記并簽字。

　　11、嚴格執行“中午禁酒”制度，嚴禁酒后上崗，否則科室管理人員報公司紀委進行處理，基層隊組人員報安監處進行處理。

　　12、工作期間，禁止上網聊天、打游戲，做與工作無關的事情。

　　三、考勤制度方面

　　1、各單位負責人是考勤工作的第一責任人，考勤表要如實填報、實事求是，不準弄虛作假。

　　2、各單位考勤工作要由專人負責，考勤人員要認真、準確、及時地反映每一位員工的出勤、休假情況。

　　3、各部室的考勤表必須由考勤員與單位負責人簽字后方可生效，并在每月月底前3日將當月考勤表及時報人力資源部。

　　四、請、銷假制度方面

　　1、因工作需要外出辦事人員，要經部門負責人審批。

　　2、員工請事假半個月以內者，由本單位批準，超過半個月者，需經分管領導簽字，報人力資源部批準，否則，按曠工處理。

　　3、工傷假：必須由單位或個人申請，醫院出據診斷建議，經公司安全監察處認定審核后報人力資源部批準。

　　4、病假：必須出具醫院診斷證明，并加蓋醫院公章，經本單位負責人簽字報人力資源部批準后方可生效。

　　5、婚、產假：由本人提出申請，單位領導簽字，計生辦批準，人力資源部審核后方可按規定休假。

　　6、喪假：出具相應證明，經工會勞保部批準，人力資源部審核后方可按規定休假。

　　7、探親假：由本人提出申請，單位負責人簽字，人力資源部檔案組審核后，報工資組審批執行。

　　8、如遇特殊緊急情況可依規定辦理補假手續。

　　五、處罰規定方面

　　1、未按規定時間報考勤的，罰單位負責人、考勤員一次各50元。如發現各單位考勤有漏報、錯報、瞞報現象，扣罰第一責任人300元，填表人100元。

　　2、對員工遲到、早退者，發現一次罰款50元，月累計4次以上者，扣罰當月績效工資。

　　3、串崗，在崗吃零食，干私活、上網聊天、打游戲，看與本崗位無關的書報，在崗閑談、喧嘩，妨礙他人工作，每次扣績效工資50元。

　　4、井上、下工作人員上班時間脫崗、睡崗，按《安全獎懲條例》相關規定處理。

　　5、酗酒上班者，發現一次扣績效工資200元，并報紀委進行處理。

　　6、無故曠工一天者，扣罰100元，扣罰當月績效工資。員工無故不上班或超假的按曠工處理。

　　7、員工無正當理由經常曠工，經批評教育無效，連續曠工時間超過15天，或一年內累計曠工時間超過30天，公司將按規定上報集團公司予以除名，對連續曠工低于15天或一年內累計曠工時間低于30天，給予相應處分。

　　8、在6S考核中不合格員工，嚴格按潞礦勞字[20__]341號文件及潞礦勞字[20__]292號文件執行，具體考核由企業文化辦監督執行。

　　六、其它

　　1、人力部、礦辦、黨辦、紀委和企管部不定時對地面、井下各單位勞動紀律進行巡查、抽查考核，并及時公布檢查結果。

　　2、各單位要結合本單位工作特點，制定相應的管理制度，建立和健全勞動考勤制度，并加強日常考核，認真做好本單位內部勞動紀律的考核工作。

　　3、各單位要高度重視，增強責任意識，切實加強勞動紀律意識，確保公司各項工作有條不紊的開展，同時也希望廣大員工振奮精神，再接再勵，為公司穩定發展營造良好的工作氛圍。