商品房預(yù)售推廣策劃方案范文（通用3篇）

商品房預(yù)售推廣策劃方案范文 篇1

　　一、 太原樓市分析

　　個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

　　二、項(xiàng)目物業(yè)概述(略)

　　三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足

　　優(yōu)勢(shì)：

　　1、 位置優(yōu)越，交通便捷

　　位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。

　　交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案

　　2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

　　室外設(shè)施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)

　　室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

　　3、小戶型

　　2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。

　　不足：

　　1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

　　環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣;不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)

　　2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

　　物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開展特色服務(wù)，使HS花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。

　　四、目標(biāo)購(gòu)房群

　　1、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人

　　家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

　　2、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營(yíng)業(yè)主

　　家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

　　五、項(xiàng)目物業(yè)營(yíng)銷阻礙及對(duì)策

　　阻礙：

　　1、HS花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。

　　2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳。

　　對(duì)策：

　　1、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來促進(jìn)銷售。

　　2、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。

　　一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是HS花園離大型購(gòu)物中心太近。

　　故對(duì)策有二：

　　一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷售;

　　二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

　　六、形象定位

　　根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

　　主體廣告語：

　　輝煌人生，超凡享受

　　--HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

　　輝煌人生

　　HS花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

　　超凡享受：

　　享受入住方便

　　享受交通便捷

　　享受特別服務(wù)

　　享受都市繁華

　　享受至尊榮譽(yù)

　　七、兩點(diǎn)整體建議

　　1、 建HS廣場(chǎng)和寓意噴泉

　　針對(duì)HS花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建HS廣場(chǎng)和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

　　試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，沿一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到HS廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

　　如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標(biāo)購(gòu)房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。

　　2、 物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

　　HS花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問題，另一方面有利于增強(qiáng)HS花園對(duì)目標(biāo)購(gòu)房群的吸引力。

　　八、廣告宣傳

　　HS花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的：

　　1、 盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn);

　　2、盡快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象;

　　3、 直接促進(jìn)HS花園的銷售。

　　基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。

　　在廣告切入期主要通過報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn);

　　在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動(dòng)打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)POP直接促進(jìn)樓盤的銷售。

　　廣告切入期(1--2個(gè)月)

　　1、報(bào)紙軟文章

　　主題1：輝煌人生，超凡享受

　　--記“我”為什么選擇HS花園

　　主題2：事業(yè)生活輕松把握

　　--記HS花園特別的家政服務(wù)

　　2、系列報(bào)紙硬廣告

　　主題1：輝煌人生，超凡享受

　　--這里離購(gòu)物休閑廣場(chǎng)只有45分鐘

　　主題2：輝煌人生，超凡享受

　　--家里面的娛樂休閑

　　主題3：輝煌人生，超凡享受

　　--HS廣場(chǎng)就是我們家的后花園

　　3、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進(jìn)行豐富多彩的小型的對(duì)項(xiàng)目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時(shí)可以嘗試對(duì)廣告的訴求賣點(diǎn)的市場(chǎng)考察，為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證廣告的宣傳效果。

　　廣告發(fā)展期(3--4個(gè)月)

　　1、報(bào)紙

　　從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。

　　2、電視

　　配合促銷活動(dòng)和對(duì)開發(fā)公司的專訪等形式對(duì)項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)方面進(jìn)行正面宣傳，建立項(xiàng)目及開發(fā)商的良好口碑。

　　3、電臺(tái)

　　通過電臺(tái)配合網(wǎng)的購(gòu)房者俱樂部活動(dòng)和配合項(xiàng)目的形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá)。

　　4、單張

　　通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。

　　5、戶外廣告

　　①在項(xiàng)目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告;

　　②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告;

　　③在北城生意火爆的大酒店對(duì)面樹巨幅廣告牌;

　　6、車身廣告

　　項(xiàng)目 -- 繁華地段　 項(xiàng)目 -- 購(gòu)物中心　 項(xiàng)目 -- 火車站

　　7、公共活動(dòng)

　　舉辦各種公共活動(dòng)，樹立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽(yù)度和記憶度。

　　①HS廣場(chǎng)落成剪彩儀式

　　邀請(qǐng)北城區(qū)各界知名人士及HS花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席(有文藝表演及娛樂節(jié)目等)

　　②寓義噴泉征名及題名活動(dòng)

　　以各種方式(信函、熱線、現(xiàn)場(chǎng)、郵件等)大張旗鼓向社會(huì)各界征集HS廣場(chǎng)寓義噴泉的名稱。之后，在一個(gè)令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場(chǎng)題名活動(dòng)。在題名現(xiàn)場(chǎng)向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì)(根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì))。

　　③HS花園“文化活動(dòng)月”活動(dòng)

　　一方面豐富項(xiàng)目周邊居民的文化活動(dòng)，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會(huì)各界的支持，造成極大的社會(huì)效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立HS花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報(bào)道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高HS花園的知名度，造成持續(xù)記憶。

　　1)向北城區(qū)各界人士贈(zèng)送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場(chǎng)券;

　　2)于各節(jié)假日及工休日在HS廣場(chǎng)舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等;

　　3)在北城區(qū)范圍內(nèi)開展HS花園“文化活動(dòng)月”萬人簽名活動(dòng)。

　　8、網(wǎng)絡(luò)

　　通過太原搜房進(jìn)行全面宣傳，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和太原市購(gòu)房者俱樂部的會(huì)員看房活動(dòng)，消化一部分產(chǎn)品。

　　① 太原市購(gòu)房者俱樂部“假日看房班車”活動(dòng);(目前有效會(huì)員近千名，并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加，消費(fèi)能力不可低估。)

　　② 項(xiàng)目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作(建立廉價(jià)互動(dòng)的溝通平臺(tái));

　　③ 網(wǎng)站論壇同時(shí)進(jìn)行討論，使開發(fā)商和未來業(yè)主進(jìn)行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動(dòng)銷售。

　　9、DM直投雜志

　　太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞，通過強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳，雜志本身的信息量大保存時(shí)間長(zhǎng)和到達(dá)率高的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)的淋漓盡致。

　　九、費(fèi)用預(yù)算(略)

　　十、專業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來不一樣的效果

　　由于我們是聯(lián)合和太原市的各強(qiáng)勢(shì)媒體，同媒體同時(shí)由于政府的支持我們的費(fèi)用會(huì)成為效果明顯之外的另一個(gè)吸引人的地方。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、促成立體報(bào)道的輿論合力網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)聯(lián)動(dòng)合作組織，互相提供新聞線索，聯(lián)合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到最佳宣傳效果;共同策劃新節(jié)目、新欄目。網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的結(jié)合有利于雙方爭(zhēng)取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時(shí)間內(nèi)可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人。幾個(gè)媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結(jié)合起來，其潛在受眾將是十分巨大的。將潛在受眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)在受眾，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場(chǎng)，提高社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的需要。網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)充分利用各自的傳播優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行立體報(bào)道，達(dá)到輿論合力，這是媒體整合的主要目標(biāo)。在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的整合過程中，網(wǎng)絡(luò)、電視將通過栩栩如生的動(dòng)感畫面和快捷性的長(zhǎng)處，使觀眾盡快得到初步的，鮮明的，直觀的感性認(rèn)識(shí);電臺(tái)、報(bào)紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報(bào)紙能反復(fù)閱讀，具有穩(wěn)定性的文字報(bào)道和犀利評(píng)論的特點(diǎn)，引導(dǎo)讀者深入思考;雜志的針對(duì)性強(qiáng)、生命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。這將有利于開發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)自身的情況特點(diǎn)，選擇合適的信息傳遞給目標(biāo)受眾，同時(shí)保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受。媒體聯(lián)動(dòng)既發(fā)揮了各自的特長(zhǎng)，又交叉互補(bǔ)，彌補(bǔ)了各自的不足和局限性，從而擴(kuò)大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。

　　我們秉承如下方面原則：

　　1、 經(jīng)濟(jì)節(jié)約，最大限度為客戶省錢。

　　2、 追求創(chuàng)新。廣告形式力求創(chuàng)新，創(chuàng)新同時(shí)與創(chuàng)意進(jìn)行很好地結(jié)合。

　　3、努力建立品牌與目標(biāo)群之間的關(guān)系。對(duì)于大眾媒體，通常可以有效地幫助建立牌的知名度。而對(duì)于小眾媒體，則可以針對(duì)某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費(fèi)者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系，讓消費(fèi)者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。

　　4、 建立協(xié)作關(guān)系。巧妙溶入媒體中去，不但純進(jìn)行硬廣告的宣傳。

　　5、巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當(dāng)?shù)墓�關(guān)活動(dòng)可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強(qiáng)品牌的置信度和廣告效果。

　　在整合營(yíng)銷傳播中，“整合”是基礎(chǔ)，互動(dòng)才是雙贏，需要在營(yíng)銷中產(chǎn)生拉力同時(shí)與消費(fèi)者建立起良好的互動(dòng)關(guān)系。

商品房預(yù)售推廣策劃方案范文 篇2

　　一、前言

　　本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國(guó)最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競(jìng)品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江芳水園。

　　二、推廣策劃原則

　　本案藍(lán)水園在推廣策劃過程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。

　　我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來的。

　　從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠

　　一、兩個(gè)賣點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨(dú)奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。

　　從中觀層面說，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復(fù)合型地產(chǎn)。

　　從宏觀上講，但凡人類活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。

　　在對(duì)藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營(yíng)銷通暢的生命力。

　　三、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素

　　藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營(yíng)銷組合的范疇，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。

　　我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。

　　整個(gè)推廣過程類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場(chǎng)調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對(duì)具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢(shì)，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標(biāo)。

　　四、主要競(jìng)品物業(yè)——芳水園情況簡(jiǎn)介

　　1、芳水園開發(fā)商介紹

　　華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國(guó)有一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國(guó)住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評(píng)為國(guó)家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國(guó)建設(shè)工程最高獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AAA級(jí)企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。

　　2、梅江3號(hào)地——芳水園簡(jiǎn)介

　　芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：

　　1疏密有序的園林格局;

　　2綠地、水面合理分布，宛在水中央;

　　3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝，分類收集;

　　4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;

　　5熱電廠供熱，減少污染;

　　6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;

　　7健全安全防范及信息管理。

　　3、芳水園廣告運(yùn)作

　　目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。

　　五、藍(lán)水園客戶定位策略

　　一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”

　　1、時(shí)代造就的"新中產(chǎn)階級(jí)"

　　曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來"的口號(hào)聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長(zhǎng)需要日久天長(zhǎng)，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識(shí)之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對(duì)中國(guó)特色的--"新中產(chǎn)階級(jí)"。他們除了養(yǎng)車，購(gòu)買豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn)。

　　就中國(guó)國(guó)情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營(yíng)企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來。

　　2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征

　　"新中產(chǎn)階級(jí)"是一個(gè)源于西方的名詞，是只屬于社會(huì)中間層次的占社會(huì)人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級(jí)"是整個(gè)社會(huì)的安全發(fā)展重心，他們?cè)诮?jīng)濟(jì)來源方面占有明顯優(yōu)勢(shì)，大部分自己就是老板。他們沒有時(shí)間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個(gè)社會(huì)中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。

　　他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對(duì)能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤(rùn)。

商品房預(yù)售推廣策劃方案范文 篇3

　　第一章市場(chǎng)分析

　　一、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

　　兵家言“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，面對(duì)今日競(jìng)爭(zhēng)之激烈現(xiàn)狀，我們更應(yīng)認(rèn)清自身情況，揚(yáng)長(zhǎng)避短、創(chuàng)新提高，才能贏得市場(chǎng)主導(dǎo)地位，贏得客戶滿意。

　　1、產(chǎn)品情況：目前酒店能提供的產(chǎn)品有客房、餐飲、康樂和會(huì)議，能夠滿足政務(wù)接待，商務(wù)接待和散客預(yù)訂。

　　2、雖然目前產(chǎn)品的組合還沒有達(dá)到預(yù)期的收益，主要存在的問題有：

　　①、酒店產(chǎn)品組合打包銷售還在摸索階段，各部門之間的協(xié)調(diào)還存在較大的問題。

　　②、目前酒店服務(wù)人員主動(dòng)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，不能急客人之急，想方設(shè)法為客服務(wù);服務(wù)水平有待提高，服務(wù)流程不暢，造成賓客滿意度無法提高。

　　③、酒店特色比較少、產(chǎn)品單一，亮點(diǎn)產(chǎn)品不突出

　　二、市場(chǎng)調(diào)查

　　我們推測(cè)20xx年崇州酒店市場(chǎng)將迎來非常行業(yè)嚴(yán)冬。其主要原因是國(guó)家大力推行“開短會(huì)”“勤儉節(jié)約”的行政要求，這將大大的減少政務(wù)接待和商務(wù)接待的數(shù)量和消費(fèi)量。但是此政策將會(huì)推動(dòng)社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展，人均收入的提高，消費(fèi)水平提高和消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變，大大的提高了對(duì)高星級(jí)酒店消費(fèi)的需求和欲望。20xx年崇州市將大力發(fā)展高新工業(yè)園和快速交通的發(fā)展也會(huì)給酒店帶來商機(jī)，很多企業(yè)需要有個(gè)可以接待大型會(huì)議和大型宴會(huì)接待的高星級(jí)酒店而我酒店就是最佳選擇。

　　三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況

　　隨著消費(fèi)市場(chǎng)情況的看好，酒店業(yè)的同行數(shù)量也在急劇增加，目前崇州共有星級(jí)賓館2家(其中四星級(jí)1家，三星級(jí)酒店1家)。

　　①、崇州大酒店：三星級(jí)酒店;服務(wù)項(xiàng)目全面，裝修比較豪華，設(shè)施設(shè)備較好，擁有80余間(套)客房、擁有大型會(huì)場(chǎng)、豪華餐廳;酒店品牌形象較好;擁有豐富的，穩(wěn)定的政務(wù)接待客源和商務(wù)客源。

　　②、惠豐酒店：四星級(jí)酒店;位于街子古鎮(zhèn)服務(wù)項(xiàng)目全面，裝修豪華，設(shè)施設(shè)備較好，擁有50余間(套)客房、大型會(huì)場(chǎng)、豪華餐廳、園林景觀;酒店品牌形象好;擁有豐富的，較穩(wěn)定的政務(wù)接待客源和高端商務(wù)客源。

　　③、溫江費(fèi)爾頓凱萊酒店：新五星級(jí)酒店：位于溫江市中心距離我酒店不到30公里，擁有360余間客房、大型會(huì)場(chǎng)、豪華餐廳、康樂設(shè)施.其市場(chǎng)定位和我酒店有在同一水平線。

　　四、SWTO分析

　　優(yōu)勢(shì)：

　　1、五星級(jí)酒店背景、是目前崇州最高星級(jí)酒店，也是個(gè)新酒店設(shè)施設(shè)備完善高級(jí)。

　　2、客房、餐飲、康樂三大主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)所功能較全、價(jià)格在同級(jí)別酒店中偏低市場(chǎng)接受度較高。

　　3、一年的經(jīng)營(yíng)中已取得大批穩(wěn)定客戶。

　　劣勢(shì)：

　　1、客房部份：五星級(jí)酒店的價(jià)格在崇州地區(qū)比較高。

　　2、餐飲部份：餐飲始終大不打開局面市場(chǎng)占有份額較低特別是散客消費(fèi)。

　　3、服務(wù)水平：整體服務(wù)水平?jīng)]有達(dá)到5星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)隨意性大、服務(wù)流程較亂。

　　機(jī)會(huì)：

　　1、崇州市大力的招商引資將打造新工業(yè)城市，勢(shì)必會(huì)對(duì)酒店業(yè)帶來一定商機(jī)。

　　2、在崇州市區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無同級(jí)別酒店競(jìng)爭(zhēng)。

　　威脅：

　　1、周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展迅速，銷售渠道已經(jīng)發(fā)展大崇州市區(qū)域。

　　2、餐飲缺乏有效舉措，在市場(chǎng)有已有些許不良口碑。

　　3、服務(wù)水平未達(dá)到5星級(jí)酒店要求。

　　第二章目標(biāo)任務(wù)

　　作為崇州星級(jí)酒店的領(lǐng)軍者，我們應(yīng)將提高經(jīng)濟(jì)效益和提升社會(huì)品牌形象，作為同等重要的工作對(duì)待，充分運(yùn)用這二者相互依存、相互作用提高的特性，實(shí)現(xiàn)酒店20xx年酒店各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。

　　1、經(jīng)濟(jì)任務(wù)：20xx年酒店?duì)I業(yè)目標(biāo)任務(wù)為2250萬元，其中客房部完成營(yíng)業(yè)收入1050萬元，餐飲娛樂部完成營(yíng)業(yè)收入1250萬元，

　　2、品牌任務(wù)：提升服務(wù)量和管理力量。營(yíng)造熱情、溫馨、高雅、特色高星級(jí)城市酒店形象。打造崇州最優(yōu)質(zhì)酒店。

　　3、客源任務(wù)：依據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀，20xx年我們?nèi)詫⒕频昴繕?biāo)客戶群定位在以商務(wù)接待和宴席接待為主，政務(wù)、中、高端散客消費(fèi)為輔。

　　其具體細(xì)分為：

　　①商務(wù)消費(fèi)團(tuán)隊(duì)：營(yíng)業(yè)額發(fā)展到40%以上，占酒店總收入的40%—50%之間。

　　②政務(wù)消費(fèi)團(tuán)隊(duì)：完美的接待政務(wù)團(tuán)隊(duì)，營(yíng)業(yè)額有望達(dá)到5%以上，占酒店總收入的5%-8%之間。

　　③宴席接待：多方面加強(qiáng)酒店宴席銷售，力爭(zhēng)達(dá)到酒店總收入的40%。

　　④旅游團(tuán)隊(duì)：加大與旅行社合作和做好酒店市外宣傳力爭(zhēng)達(dá)到酒店總收入的5%

　　⑤散客接待：力爭(zhēng)達(dá)到酒店總收入的10%

　　第三章營(yíng)銷方案

　　20xx年的銷售，經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)圍繞在“一個(gè)重心兩個(gè)基本點(diǎn)”上，即以協(xié)議為重心，抓好散客和宴席兩個(gè)基本點(diǎn)建設(shè)，兩手都要硬。圍繞高質(zhì)量的協(xié)議客戶，設(shè)計(jì)量身打造的專門包價(jià)，開放思維努力增加酒店產(chǎn)品。同時(shí)細(xì)節(jié)量化營(yíng)業(yè)指標(biāo)，調(diào)動(dòng)員工積極性。全方位、立體化做好銷售工作。

　　一、加大酒店宣傳、提升酒店社會(huì)品牌形象

　　崇州酒店業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者就應(yīng)是大眾耳熟能詳，代表崇州形象，具有強(qiáng)烈社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)。因此，我們要做到：

　　1、拓展受觀注面：在一些特殊的節(jié)日推出大型促銷活動(dòng)，在拓展酒店產(chǎn)品的同時(shí)拓展酒店的受關(guān)注面。

　　2、擴(kuò)大酒店宣傳區(qū)域：我們要將宣傳區(qū)域不僅限于崇州行政區(qū)劃分內(nèi)可在目前已開通的成溫邛高速沿線設(shè)置平面宣傳欄。銷售人員大力發(fā)展溫江、大邑、邛崍的企業(yè)客戶以提升酒店在外地來崇州消費(fèi)者群中的影響。

　　3、加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)宣傳：一是與政府一些門戶網(wǎng)站協(xié)作進(jìn)行宣傳，二是加強(qiáng)與商務(wù)預(yù)訂網(wǎng)站合作加強(qiáng)宣傳。

　　二、加強(qiáng)客戶開發(fā)、不斷擴(kuò)充客戶群

　　酒店客戶總是沿潛在→開發(fā)→合作→發(fā)展→休眠或消亡這一線路運(yùn)行。在保持或要超過原總體客戶量的前提下，我們只有不斷地開發(fā)新客戶來進(jìn)行補(bǔ)充，面對(duì)今日之市場(chǎng)我們主要從以下方面入手：

　　1、穩(wěn)定接待政務(wù)客戶，不因消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的降低而在服務(wù)上打折。

　　2、加強(qiáng)旅游、會(huì)議、婚慶客戶開發(fā)：加大酒店在崇州市外的宣傳力度;更要加強(qiáng)與旅行社、會(huì)務(wù)接待、婚慶公司的合作力度，與成都、溫江、邛崍的大型旅行社建立合作關(guān)系;另一方面加強(qiáng)與網(wǎng)絡(luò)訂房機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，借助其強(qiáng)大的銷售平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)散客消費(fèi)的提升。

　　3、加強(qiáng)個(gè)體、企業(yè)客戶開發(fā)力度：隨著耒城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提速，諸多行業(yè)涌出越來越多的實(shí)力派高消費(fèi)者。其中以房地產(chǎn)、醫(yī)院、大型糖煙酒企業(yè)和家居企業(yè)為代表。20xx年我們將定專人負(fù)責(zé)此行業(yè)的個(gè)體、企業(yè)客戶開發(fā)。

　　三、融洽客店關(guān)系，穩(wěn)固客戶群

　　在工作中我們應(yīng)堅(jiān)持視客人為朋友，從細(xì)節(jié)著手，急客人所急、服務(wù)于客人所需，以情留客、以心留客。

　　1、加強(qiáng)跟辦力度，對(duì)每一個(gè)會(huì)議或團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)跟辦的銷售代表要以酒店助手的身份為客服務(wù)，加強(qiáng)客店溝通從賓客預(yù)訂安排到配合落實(shí)到迎客到店到店內(nèi)協(xié)助到離店歡送一一落實(shí)到位，提升顧客的滿意度和擴(kuò)展銷售人際關(guān)系。

　　2、每天上午8：00—9：00，派出一名銷售代表到總臺(tái)協(xié)助總臺(tái)工作，既可以提高總臺(tái)工作效率，又能收集賓客意見。

　　3、每次大型宴席，派出銷售代表進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)客戶滿意度調(diào)查。

　　4、加強(qiáng)定期客戶回訪和不定期客戶拜訪或問候，定期主要是指每個(gè)季度對(duì)所有協(xié)議單位進(jìn)行一次面對(duì)面拜訪，收集客戶意見和加深酒店印象;不定期客戶拜訪主要是指每次重要接待后由跟辦的銷售代表進(jìn)行表格可客戶滿意度調(diào)查和每個(gè)月份對(duì)上一月份消費(fèi)量減少的客戶進(jìn)行面對(duì)面拜訪;不定期問候是指節(jié)、假日對(duì)客戶的短信或電話問候。

　　四、加強(qiáng)階段性銷售活動(dòng)開展，提高酒店?duì)I業(yè)收入。

　　崇州酒店業(yè)營(yíng)業(yè)高峰期主要是年初工作安排團(tuán)隊(duì)(1—3月份)，年中工作小結(jié)和上級(jí)檢查團(tuán)隊(duì)(7—9月份)，年終工作總結(jié)和上級(jí)檢查團(tuán)隊(duì)(11月至次年1月份)、學(xué)宴高峰期(8—9月份)、婚宴高峰期(3—5月份、10月份至次年1月份)、黃金周(“五.一”、“十.一”)等等。我們應(yīng)密切關(guān)注這些階段性旺季、詳細(xì)計(jì)劃、認(rèn)真執(zhí)行、努力開展好各階段銷售工作，努力提高酒店收入。

　　五、強(qiáng)化餐飲銷售力度，提高餐飲質(zhì)量和提高市場(chǎng)占有率。

　　營(yíng)銷角度建議20xx年餐飲應(yīng)該提高菜肴研發(fā)、服務(wù)水平和制作保障三部分的能力。由菜肴研發(fā)為龍頭投入足夠力量圍繞年度經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)開發(fā)婚壽宴產(chǎn)品或者主題餐飲產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品加以充分培訓(xùn)推廣提升服務(wù)的藝術(shù)性、趣味性;根據(jù)產(chǎn)品配合廣告宣傳保障以及有效營(yíng)銷手段實(shí)施爭(zhēng)取在20xx年上半年內(nèi)在崇州消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。繼而根據(jù)可行的、市場(chǎng)認(rèn)可的菜品確立我店餐飲未來走向，對(duì)廚師隊(duì)伍進(jìn)行主題化、規(guī)范化操作。形成自己的體系。

　　六、細(xì)節(jié)量化營(yíng)業(yè)指標(biāo)、調(diào)動(dòng)員工積極性

　　20xx年，我們將加大營(yíng)業(yè)指標(biāo)量化工作。首先將營(yíng)業(yè)總額分為協(xié)議單位，個(gè)體類客戶消費(fèi)，總臺(tái)散客收入，餐飲宴席或散客消費(fèi)，然后將各項(xiàng)任務(wù)額分至相應(yīng)銷售人員。按每天為單位進(jìn)行月統(tǒng)計(jì)、季分析、年總結(jié)的方式進(jìn)行。

　　第四章每月營(yíng)銷工作計(jì)劃

　　根據(jù)淡旺季不同月份，各黃金周及本地市場(chǎng)特性，制定各月份工作重點(diǎn)。

　　一月份：

　　1、完事春節(jié)銷售方案并執(zhí)行，加強(qiáng)春節(jié)期間的團(tuán)、散預(yù)訂。

　　2、拜訪協(xié)議單位，發(fā)放春節(jié)賀卡。

　　3、加強(qiáng)春節(jié)前各單位總結(jié)會(huì)的會(huì)議促銷.

　　4、除夕和新年初一對(duì)所有協(xié)約客戶和潛在客戶短信或電話問候.

　　二月份：

　　1、年度第一次市場(chǎng)市場(chǎng)全面調(diào)查。

　　2、年度第一次協(xié)約單位拜訪。

　　3、加強(qiáng)年初政府部門工作安排會(huì)會(huì)務(wù)消費(fèi)的促銷。

　　4、收集建筑、醫(yī)藥行業(yè)潛在客戶信息。

　　5、開發(fā)新客戶3家。

　　6、第一次員工培訓(xùn)。

　　三月份：

　　1、加強(qiáng)對(duì)本地市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)一步調(diào)查餐飲、客房的價(jià)格。

　　2、加強(qiáng)各協(xié)議單位的拜訪，建立穩(wěn)固的客源渠道。

　　3、與周邊企事業(yè)單位聯(lián)系，至少簽定10個(gè)單位。

　　4、對(duì)家居、糖煙酒企業(yè)進(jìn)行拜訪，新簽訂不少于5家。

　　5、計(jì)劃“三八婦女”節(jié)的營(yíng)銷方案。

　　四月份：

　　1、一季度經(jīng)營(yíng)情況分析。

　　2、年度第二次市場(chǎng)調(diào)查。

　　3、對(duì)成都、崇州、溫江、大邑、邛崍進(jìn)行大力挖掘潛力客戶，開發(fā)拓展新企業(yè)客戶。

　　4、酒店內(nèi)部質(zhì)量調(diào)查：客房消費(fèi)客人意見和宴席客人意見收集、問卷調(diào)查。

　　5、發(fā)展新客戶20家，發(fā)展外地協(xié)議單位50家。

　　6、做好“五一”節(jié)促銷方案。

　　五月份：

　　1、做好“五、一”專題促銷接待。

　　2、做好婚慶促銷于接待工作，于婚慶公司合作辦理小型婚慶展

　　3、年度第二次協(xié)議客戶定期拜訪，主要了解客戶消費(fèi)客戶消費(fèi)傾向。

　　4、“五、一”節(jié)短信問候客戶。

　　5、發(fā)展新客戶5家。

　　6、成都周邊城市同行業(yè)佼佼者聯(lián)系建立合作關(guān)系。

　　7、“端午節(jié)”主題禮品和“端午宴”的促銷方案。

　　六月份：

　　1、與各單位加強(qiáng)聯(lián)系，挖掘半年工作總結(jié)消費(fèi)機(jī)會(huì)。

　　2、兩次客戶問候。努力把無效協(xié)議客戶轉(zhuǎn)變成有效協(xié)議客戶。

　　3、在西餐廳做“六一”節(jié)促銷活動(dòng)。在中餐廳進(jìn)行“端午宴”的促銷活動(dòng)，禮品的促銷。

　　4、發(fā)展新客戶10家。

　　七月份：

　　1、二季度經(jīng)營(yíng)情況分析。

　　2、第二次酒店內(nèi)部質(zhì)量調(diào)查，協(xié)議單位接待意見收集和消費(fèi)傾向調(diào)查核實(shí)。

　　3、兩次周末短信問候。

　　4、年度第三次協(xié)議客戶定期拜訪，主要了解客戶黨消費(fèi)傾向。

　　5、做好“謝師宴”營(yíng)銷方案與執(zhí)行推廣并開展接待工作。

　　6、發(fā)展新客戶5家。

　　八月份：

　　1、搞好“謝師宴”銷售和接待工作。

　　2、搞好軍區(qū)銷售和政務(wù)接待。

　　3、年度第三次市場(chǎng)調(diào)查。

　　4、策劃“中秋”節(jié)客戶拜訪和銷售方案并執(zhí)行。

　　5、短信客戶問候。

　　6、發(fā)展新客戶5家。

　　7、加強(qiáng)旅行社、婚慶公司、政務(wù)接待的聯(lián)系。

　　九月份：

　　1、兩次短信問候客戶。

　　2、加強(qiáng)婚宴銷售工作。

　　3、實(shí)施中秋銷售和拜訪。

　　4、制定“十一”黃金周銷售方案并執(zhí)行。

　　十月份：

　　1、三季度經(jīng)營(yíng)情況分析。

　　2、加強(qiáng)旅行社聯(lián)系，抓好高端散客的銷售。

　　3、密切關(guān)注“十一”黃金周的預(yù)訂、入住率和房?jī)r(jià)情況。

　　4、年度第四次客戶定期拜訪。

　　5、開發(fā)新客戶10家。

　　十一月份：

　　1、第三次酒店內(nèi)部質(zhì)量調(diào)查。

　　2、圣誕節(jié)和元旦節(jié)策劃。

　　3、對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查制定20__年銷售計(jì)劃。

　　4、制定年終工作總結(jié)會(huì)議銷售方案。

　　十二月份：

　　1、加強(qiáng)營(yíng)銷年終工作總結(jié)會(huì)議。

　　2、年度第四次客戶定期拜訪。

　　3、圣誕節(jié)、元旦的全面促銷。

　　4、春節(jié)銷售策劃。

　　5、四季度經(jīng)營(yíng)情況分析。

　　6、向所有客戶短信或電話問候“元旦”。