房地產(chǎn)策劃范文（精選21篇）

房地產(chǎn)策劃范文 篇1

　　一、市場(chǎng)背景：

　　漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。

　　漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

　　所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新xx屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

　　二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：

　　由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰呢？

　　2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？

　　在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：

　　綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì)，不足以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對(duì)第壹城銷售造成直接威脅；

　　綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接；而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài)；綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

　　三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：

　　1、項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本情況

　　綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價(jià)較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

　　濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。

　　井田·藍(lán)月灣6萬平方米20xxl型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。

　　分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬左右。

　　2、樓棟售出率分析

　　在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。

　　四、已購(gòu)客戶分析

　　1、付款方式分析

　　分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

　　2、年齡結(jié)構(gòu)分析

　　分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。

　　3、行業(yè)分析（略）

　　分析：從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

　　4、居住區(qū)域分析

　　分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

　　五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析

　　在前期的媒介宣傳過程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。

　　在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。

　　六、分析總結(jié)

　　我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?/p>

　　市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來說，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。

　　我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中殺傷力的項(xiàng)目。

　　在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。

　　產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是的，不能單就一個(gè)方面說我們的產(chǎn)品是的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是的，雖然我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。

　　雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧]能在項(xiàng)目的前一階段銷售過程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。

　　消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。

　　同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

房地產(chǎn)策劃范文 篇2

　　在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。 商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

　　商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場(chǎng)旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬元。

　　經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

　　營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為

　　二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

　　根據(jù)本項(xiàng)目

　　1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

　　2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

　　3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

　　4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚

　　5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

　　三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

　　1. 銷售(招商)目標(biāo)

　　2. 銷售目標(biāo)分解

　　四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

　　根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

　　五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

　　為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

　　一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

　　1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)

　　啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

　　2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)

　　二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

　　1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

　　2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。

　　3.價(jià)格策略：采取

　　六、宣傳策略及媒介組合

　　一)宣傳策略主題

　　1.個(gè)性特色：

　　2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

　　3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

　　二)宣傳媒介組合

　　1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新

　　2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以

　　3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎�媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。

房地產(chǎn)策劃范文 篇3

　　一、 項(xiàng)目形勢(shì)分析

　　1、 市場(chǎng)趨勢(shì)

　　深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了若干次起起落落，應(yīng)該說是越來越成熟。成熟的標(biāo)志之一，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)重視樓房附加值，而不是僅把價(jià)格、面積、位置作為決定購(gòu)買與否的因素，也就是說，今天的購(gòu)樓者中，不乏愿意多花一些錢買環(huán)境、買安全、買品味、買感覺的人;成熟的標(biāo)志之二，消費(fèi)者在購(gòu)樓時(shí)越來越重視品牌，這在購(gòu)買期樓時(shí)尤為突出，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣經(jīng)歷過魚龍混雜、一哄而上的階段，但優(yōu)勝劣汰

　　是大勢(shì)所趨，消費(fèi)者心進(jìn)里很清楚信譽(yù)好的品牌，有實(shí)力的公司，能給他們長(zhǎng)久的保證。

　　2、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需要什么樣的樓盤：

　　鮮明的品牌個(gè)性

　　鮮明的概念主題

　　鮮明的“居住”觀點(diǎn)

　　3、周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤廣告策略分析

　　萬科四季花城

　　萬科四季花城算得上本片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，造勢(shì)是四季花城成功的亮點(diǎn)。

　　1、推廣主題：

　　有一個(gè)美麗的地方

　　2、階段性推廣策略：

　　造勢(shì)期：萬科在建一座城

　　利用萬科的品牌形象和實(shí)力渲染超大規(guī)模的小區(qū)概念; 亮相期：有一個(gè)美麗的地方

　　萬科將澳洲的一座小鎮(zhèn)搬到了深圳，這個(gè)小城洋溢著濃郁的異國(guó)情調(diào)，非常美麗，造成消費(fèi)者心理上的期待;

　　強(qiáng)銷期：美一刻、美一生

　　擁有美麗的四季花城，就擁有美麗的一生，強(qiáng)大的心理誘惑力促成購(gòu)買決定。

　　滾動(dòng)銷售期：美一方水土，美一方人

　　美麗小城已經(jīng)建成，小城美好的生活已經(jīng)開始，讓觀望的人群加入購(gòu)買的行列。

　　傳播特征：

　　報(bào)紙媒體密集的造勢(shì)宣傳、車身廣告和路牌廣告的戶外曝光、現(xiàn)場(chǎng)包裝的細(xì)致入微、公關(guān)活動(dòng)的緊密配合，一系列的整合性宣傳緊扣主題，層層推進(jìn)，驗(yàn)證了營(yíng)銷就是傳播的理論。

　　廣告優(yōu)劣勢(shì)分析：

　　四季花城的廣告成功得益于萬科的品牌資產(chǎn)和前期充分的造勢(shì)，但這種“豪門宴”需要強(qiáng)大的廣告預(yù)算支持。

　　中海怡翠山莊

　　中海怡翠山莊是本片區(qū)外銷樓盤的佼佼者，因成功導(dǎo)入5+2度假生活模式而獲得銷售上的成功。

　　1、推廣主題：

　　都市里的田園度假村

　　2、階段性推廣策略：

　　造勢(shì)期：我的家，我的公園

　　利用家就在公園里，以小區(qū)內(nèi)3萬平方米的峽谷公園作切入市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，打規(guī)劃牌;

　　亮相期：5+2度假生活模式

　　以鮮活誘人的生活方式造成心理向往，先賣生活方式再賣樓，以超前的生活理念引導(dǎo)消費(fèi);

　　強(qiáng)銷期：山環(huán)怡翠異國(guó)風(fēng)情 五彩社區(qū)繽紛生活

　　以異國(guó)風(fēng)情和繽紛生活為主訴求點(diǎn)，緊扣度假生活主題，配以展銷等促銷動(dòng)作，促成購(gòu)買行動(dòng)。

　　傳播特征：

　　中海怡翠山莊的傳播特征最突出的亮點(diǎn)體現(xiàn)在媒介特征的充分應(yīng)用上，度假生活需要直觀的現(xiàn)場(chǎng)感，生活方式的引導(dǎo)需要充分的理性支持，他們就利用電視媒體的現(xiàn)場(chǎng)感和報(bào)紙廣告豐富的信息量為主打媒體，并利用香港展示中心現(xiàn)場(chǎng)的一種高科技設(shè)備“千里眼”將空間的距離拉近，制造“身臨其境、心在其中”的體驗(yàn)效果。 廣告優(yōu)劣勢(shì)分析：

　　中海怡翠山莊的廣告，同樣利用中國(guó)海外在港人心目中的品牌形象和目標(biāo)群體購(gòu)買心理準(zhǔn)確把握的基礎(chǔ)上，以新穎的概念和到位的媒介應(yīng)用達(dá)到銷售的目的，但在廣告表現(xiàn)上略顯創(chuàng)意性不足，傳播效果未能擴(kuò)大。

　　風(fēng)和日麗

　　風(fēng)和日麗是最近本片區(qū)樓盤中殺出的一匹黑馬，他的一鳴驚人是因?yàn)樵诙嘣�化社區(qū)生活中注入了一陣和諧的清風(fēng)。

　　1、推廣主題：

　　和諧的民風(fēng)

　　2、階段性推廣策略：

　　亮相期：風(fēng)和日麗的生活，是自己的

　　我的小城 風(fēng)和日麗

　　中低收入階層該享受一種什么樣的文明生活方式?暖洋洋的陽

　　光柔柔的風(fēng)，真情的笑臉?biāo)�朗的心情，和諧、自然的生活味觸手可及，心理上認(rèn)同自然“振臂一呼，應(yīng)者云集”。

　　傳播特征：

　　雖然風(fēng)和日麗未經(jīng)前期炒作，但依然一鳴驚人，其銷售策略和品牌包裝功不可滅，在媒介選擇上，則選用成本相對(duì)較小但到達(dá)率高的媒介組合，利用戶外、VCD光盤、有特色的宣傳資料、報(bào)紙廣告相結(jié)合，小預(yù)算大效果。

　　由以上主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的廣告策略分析可以看出，市外樓盤正是迎合“工作在市內(nèi)，生活在市外”的居住理念，凡是符合自然、休閑的消費(fèi)潮流，并且能滿足消費(fèi)者對(duì)美和人性化的價(jià)值取向，自然就會(huì)贏得熱烈的追捧。

　　4、自身優(yōu)劣勢(shì)分析：

　　優(yōu)勢(shì)：

　　(1)、整個(gè)小區(qū)圍繞著豐澤湖為主題，以天然湖為主題的會(huì)所，利用這一條件作為獨(dú)特賣點(diǎn)。

　　(2)、小區(qū)范圍三面環(huán)山，一面臨湖，環(huán)山抱水和天然不可再生的自然湖，便成為環(huán)境的一大優(yōu)勢(shì)。

　　(3)、靠近市區(qū)，鄰近關(guān)口，隨著二線關(guān)外擴(kuò)，地域本身將成為關(guān)注和炒作的熱點(diǎn)，地塊價(jià)值將隨之抬升。

　　(4)、交通較便利，地鐵四號(hào)線的經(jīng)過，將使其成為地鐵沿線物業(yè)。

　　劣勢(shì)：

　　(1)、新盤，知名度不高

　　(2)、周邊微利房和農(nóng)民房居多，規(guī)劃和環(huán)境均欠佳。

　　(3)、周邊配套不盡完善，基本無上檔次的配套設(shè)施。

　　(4)、樓盤所處區(qū)域高品質(zhì)樓盤林立，并且規(guī)模較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 從以上優(yōu)劣勢(shì)分析可知：在深圳地產(chǎn)物業(yè)向集約化發(fā)展的大背景下，“豐澤湖山莊”的優(yōu)勢(shì)并非能強(qiáng)大到吸引潛在客戶產(chǎn)生購(gòu)買行為的地步。

　　5、“豐澤湖山莊”目標(biāo)市場(chǎng)分析

　　目標(biāo)市場(chǎng)構(gòu)成：

　　1、 二次換房的2+1家庭

　　2、 香港客戶

　　3、 珠三角欲在深圳置業(yè)的客戶

　　市場(chǎng)重點(diǎn)放在二次換房的2+1家庭

　　潛在客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)

　　潛在客戶在經(jīng)過深圳多年的打拼之后，已經(jīng)擁有屬于自己的小天地，但隨著經(jīng)濟(jì)條件的改善，加之小孩的長(zhǎng)大，事業(yè)小有成就，家庭穩(wěn)定，開始注重個(gè)人及家人的健康和更有質(zhì)量的生活。

　　關(guān)口物業(yè)離市區(qū)近，亦具有自然優(yōu)美的環(huán)境條件，空氣好，價(jià)錢比較合理，還可以成為真正的深圳人(可入深圳藍(lán)印戶口)。

　　目標(biāo)市場(chǎng)購(gòu)買特征

　　感性、注重價(jià)格價(jià)值比

　　目標(biāo)市場(chǎng)購(gòu)群體特征

　　年輕有為，一般三口或四口之家，樂于享受生活，注重生活品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)收入中高水平。

　　結(jié)論：“豐澤湖山莊”目標(biāo)市場(chǎng)的范圍相對(duì)較寬。在生活形態(tài)上表現(xiàn)一定的同質(zhì)性。廣告針對(duì)這一階層的潛在客戶的生活及心理特征進(jìn)行攻心戰(zhàn)，激起好奇與共鳴，塑造“豐澤湖山莊”的美譽(yù)度。

　　二、形象定位及發(fā)展思路

　　1、形象定位

　　根據(jù)對(duì)“豐澤湖山莊”的先天條件分析，我們認(rèn)為應(yīng)在整體策劃中揚(yáng)長(zhǎng)避短，積極改善不利條件，把“豐澤湖山莊”定位為深圳獨(dú)具特色的“深圳人的健康休閑家園”。

　　定位關(guān)健語句：豐澤湖畔 健康相伴

　　2、支持點(diǎn)：

　　目標(biāo)消費(fèi)者憑著自己對(duì)生活的理解、對(duì)家庭的關(guān)注，希望購(gòu)買的不僅是住宅，更是一種全新的生活。也就是說，他們?cè)谫?gòu)買住宅的時(shí)候得到了高附加值，與以往不同的享受自然健康的人生。

　　豐澤湖山莊中的園林設(shè)計(jì)、會(huì)所等都圍繞自然健康來展開，正面得天獨(dú)厚的湖泊恰恰為園林設(shè)計(jì)創(chuàng)造了獨(dú)特先天優(yōu)勢(shì)。

　　4、 命名原則：

　　1、 有韻味

　　2、 獨(dú)特，并且與項(xiàng)目相關(guān)

　　3、 易于識(shí)別、朗朗上口

　　4、 容易產(chǎn)生正面的、美好的聯(lián)想

　　備選方案

　　湖光山色 豐澤世家 映湖山莊 倚湖雅軒 湖堤灣畔 花港觀魚

　　5、形象推廣原則：

　　逐步提升原則：

　　不求一口吃成大胖子，而是分階段逐步提升品牌形象，首先樹立“健康休閑家園”這一獨(dú)特居住概念，再到各硬件軟件配合此概念的積累。樹立一個(gè)概念樓盤需要的是各方面的支持和配合更需要的是貫徹到底。

　　形象與促銷相結(jié)合原則：

　　在廣告規(guī)劃上注意長(zhǎng)期品牌形象塑造與短期促銷推廣手段合理穿插結(jié)合，在具體廣告表現(xiàn)上也要注意品牌形象與銷售信息相得益彰。

　　4、形象發(fā)展思路

　　我們的目標(biāo)——通過一定時(shí)間的培養(yǎng)，將豐澤湖山莊塑造成以享受健

　　康、增值生命為標(biāo)識(shí)的品牌小區(qū)。

　　我們的對(duì)象——追求健康生活、向往自然、生態(tài)氛圍的中高收入階層居家，這一階層在深圳的人數(shù)占主導(dǎo)地位，他們的共同特征是：有自己的生活經(jīng)歷、生活主張，越來越注重自我及家人的健康、希望拼搏之余也能自我調(diào)節(jié)身體健康狀態(tài)，崇尚休閑的生活，愛思考、感情豐富。

　　我說什么 ——在這里，你可以享受健康、自然清新的生命，在這里生活使你每一天都充滿著與眾不同的活力，可以精神百倍地迎接新的挑戰(zhàn)。

　　我們?cè)趺凑f —— 用豐澤湖山莊中的自然稀缺、不可再生的環(huán)境特征和諸多硬性設(shè)施及軟性氛圍，表現(xiàn)健康休閑的家園，以小喻大，逐步建立豐澤湖山莊健康休閑的品牌個(gè)性。

　　我們的支持點(diǎn)——目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)生活有自己的主張，有更高的要求，他們?cè)谥v究自我與個(gè)性的同時(shí)，更追求健康休閑的生活品味、居住氛圍，豐澤湖山莊正好可以滿足他們這方面的需求(硬件與軟件)。 時(shí)間選擇 —— 在豐澤湖山莊初建階段就貫徹此概念，無疑有利于在前期就著手品牌積累與硬軟件建設(shè)的配合。

　　三、廣告策略：

　　配合健康休閑概念，打概念牌：

　　1、 健康休閑、舒適宜人、空氣清新的環(huán)境、有自然天成的豐澤湖、有湖光山色主題式會(huì)所每一天都享受最自然的健康生活，直指目標(biāo)顧

　　客關(guān)懷自我的潛意識(shí)，暗示現(xiàn)代人的“勞逸結(jié)合、健康、休閑”的生活價(jià)值觀和對(duì)未來美好生活的向往。

　　2、 強(qiáng)調(diào)樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)中所走的健康休閑路線，說明發(fā)展商為營(yíng)造現(xiàn)代人居環(huán)境所具有的實(shí)力和精品意識(shí)。

　　3、 突出價(jià)格和價(jià)值比，營(yíng)造心理價(jià)格和購(gòu)買價(jià)格上的勢(shì)能，使目標(biāo)消費(fèi)者明白可以憑有限的經(jīng)濟(jì)條件，同樣能享受健康超前的生活方式。

　　4、配合樓盤高開低走的銷售策略。

　　四、廣告推廣分期

　　廣告分期原則：

　　以外圍輿論推動(dòng)整體廣告推廣攻勢(shì)

　　避開樓花的不利因素，從軟廣告到硬廣告，旨在加強(qiáng)對(duì)持幣觀望者的說服力，使其對(duì)豐澤湖山莊的印象日益濃厚。保持不間斷的見報(bào)率隨時(shí)發(fā)布樓盤的工程進(jìn)度，著重宣傳發(fā)展商“先造環(huán)境再建樓”的理念，各分期保持一定的廣告保溫水平，使人們?cè)阡N售時(shí)期也無法忘記豐澤湖山莊堅(jiān)持不變的樓盤基本概念

　　廣告分期

　　前期亮相期(亮相期)

　　訴求重點(diǎn)：

　　周邊環(huán)境及主題概念

　　總體描述“豐澤湖山莊”的自然環(huán)境，發(fā)展商的開發(fā)理念。以新聞炒

　　作的形式引起關(guān)注。

　　新聞標(biāo)題：(略)

　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期(造勢(shì)期)

　　經(jīng)過前期炒作的預(yù)熱期，結(jié)合豐澤湖山莊市區(qū)展示中心的開放，以一次別開生面的公關(guān)活動(dòng)作引子，掀開“豐澤湖山莊”的神秘面紗。 建議采用報(bào)紙媒體，以下兩個(gè)設(shè)問作為開篇：

　　A、想一想，未來的健康生活到底是什么樣子?

　　B、想一想，未來我們將住在那里?

　　開放日之后，公汽車身、戶外路牌隨即跟進(jìn)

　　廣告語：(略)

　　公開發(fā)售期(強(qiáng)銷期)

　　強(qiáng)銷期主要以報(bào)紙和電視廣告為主，理性訴求和感性訴求相互推動(dòng)，掀起購(gòu)買高潮。

　　內(nèi)容規(guī)劃：

　　1、公開發(fā)售日

　　標(biāo)題：(略)

　　持續(xù)銷售期(掃尾期)

　　標(biāo)題：(略)

　　電視廣告 CF腳本(待定)

　　各分期策略重心：

　　(亮相期) (造勢(shì)期) (強(qiáng)勢(shì)期) (掃尾期)

　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 公開發(fā)售期 持續(xù)銷售期

　　推出樓盤主題概念擴(kuò)大樓盤知名度 主推樓盤主題概念繼續(xù)擴(kuò)大知名度傳達(dá)規(guī)劃細(xì)節(jié)吸引看樓者注意 鞏固樓盤知名度細(xì)節(jié)強(qiáng)化、加深印象形成看樓人流制造緊迫感促成購(gòu)買決斷 對(duì)概念進(jìn)行保溫 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)抽獎(jiǎng) 階段性優(yōu)惠

　　軟性炒作 新聞炒作

　　報(bào)紙 DM、報(bào)紙、電視、市區(qū)展示中心、售樓書、繕稿、看樓車、VIS、工地圍墻 電視、報(bào)紙、售樓處包裝、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 報(bào)紙、售樓處包裝

　　五、廣告表現(xiàn)說明

　　1、總體風(fēng)格界定

　　基于豐澤湖山莊定位于健康休閑的自然家園上，它的自然特色是根本有別于周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的(單看樓盤名稱也能想到)。我們?yōu)槠浣】底匀恢黝}賦與的品牌個(gè)性是獨(dú)特、有情趣、輕松快樂的，而不是通常意義上的自然，清一色的克隆與復(fù)制、隨處可見的感覺無法在消費(fèi)者心目中引震撼。

　　因此，在我們的各種媒體別的表現(xiàn)上，都應(yīng)當(dāng)遵循一點(diǎn)，即我們的廣告表現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是輕松健康的，甚至可以是玩點(diǎn)神秘感的，以確立鮮明的品牌個(gè)性。

　　這樣做，同時(shí)也使我們的廣告打出明顯差異化來，有利于廣告?zhèn)鞑バЧ�提升�?/p>

　　2、報(bào)紙廣告

　　可分階段考慮：

　　3月底-4月底，此階為豐澤湖山莊售樓的預(yù)熱期。這一時(shí)期的廣告應(yīng)以軟性廣告(繕稿和有償新聞)為主要發(fā)布形式，硬廣告主要可采用約2星期左右的連續(xù)報(bào)眼廣告來處理。該階段的廣告以設(shè)問式方式切入，軟、硬廣告密切配合，還可采取面向深圳各屆人士征集的方式展開討論，引出話題。

　　10月，此階段為計(jì)劃銷售期，廣告將緊緊圍繞豐澤湖山莊的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，將它們巧妙有趣地傳播出去讓更多的人了解它，喜受它，從而購(gòu)買它。

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)(包括LOGO設(shè)計(jì)、辦公系統(tǒng)應(yīng)用、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo) 示系統(tǒng)、形象展示墻) 100000元

　　2、分展場(chǎng)設(shè)計(jì)(展板、路牌廣告、昭示布、燈桿旗、車身廣告、候車亭廣告等) 30000元

　　3、印刷品 ：樓書 (5000本，按24P計(jì) 25元/本) 宣傳單張 (按10000份計(jì) 2.5元/份)

　　4、報(bào)紙廣告：發(fā)布特區(qū)報(bào)9.5折 商報(bào)8.8折

　　5、電視： 視具體情況另行再定

　　6、月服務(wù)費(fèi)：每月50000元(包括每月報(bào)版設(shè)計(jì)費(fèi)、其他常規(guī)設(shè)計(jì)、電視廣告的創(chuàng)意、項(xiàng)目廣告的效果跟蹤SP及地盤包裝設(shè)計(jì)、實(shí)施監(jiān)控等服務(wù))

　　合作方式：

　　1、 上述前5項(xiàng)：

　　設(shè)計(jì)費(fèi)：合同簽定之日支付50%，余款待設(shè)計(jì)稿簽字確認(rèn)后一周內(nèi)付清;

　　制作發(fā)布費(fèi)：制作發(fā)布前一次性付清

　　2、 月服務(wù)費(fèi)：

　　以半年為一個(gè)結(jié)算周期，每月支付當(dāng)月總額的50%，半年內(nèi)如達(dá)到雙方商定之目標(biāo)，貴方將余款一次性支付給我公司，半年內(nèi)如未達(dá)到雙方商定之目標(biāo)，貴方則扣除余款作為罰金。

　　六、 后記

　　以上廣告推廣方案是本公司初步方案，在實(shí)際的操作過程中，本公司將視銷售狀況的實(shí)際情況不同時(shí)間做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。我們將最深層的挖掘項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)，制訂出切實(shí)可行的有力度、有深度、有品位的廣告?zhèn)�案，并努力造勢(shì)借勢(shì)，以“四兩撥千斤”的策略及技巧，加快推動(dòng)豐澤湖山莊的銷售進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)品牌資產(chǎn)和銷售效果雙豐收。

房地產(chǎn)策劃范文 篇4

　　通過對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。

　　我司經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。

　　如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。

　　眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司

　　目錄

　　一、市場(chǎng)背景

　　二、項(xiàng)目分析

　　三、項(xiàng)目定位

　　四、客源定位

　　五、產(chǎn)品建議

　　六、推案策略

　　七、廣告策略

　　八、銷售執(zhí)行

　　九、公司簡(jiǎn)介

　　十、合作模式

　　一、市場(chǎng)背景

　　濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：

　　(一)九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：

　　客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。

　　開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。

　　項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。

　　銷售特征：無整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

　　(二)_年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

　　客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。

　　開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市常同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

　　銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

　　在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：

　　1、客戶需求的變化

　　?能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。

　　?對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。

　　?能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

　　2、市場(chǎng)環(huán)境的變化：

　　地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

　　產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。

　　其中：

　　小高層發(fā)展分三個(gè)階段：

　　(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。

　　(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。

　　(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

　　3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)

　　?開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。

　　?營(yíng)銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)��?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營(yíng)銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。

　　二、項(xiàng)目分析

　　1、基本情況：

　　本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

　　2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：

　　經(jīng)濟(jì)水平：

　　整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。

　　隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓�中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。

　　3、客源定位：

　　由于本案屬中高檔樓盤，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析：

　　此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：

　　私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。

　　政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。

　　高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。

　　年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

　　小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求

房地產(chǎn)策劃范文 篇5

　　精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

　　1)樓盤客群細(xì)分;

　　2)精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái);

　　3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái);

　　4)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行;

　　5)目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

　　房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：

　　1)數(shù)據(jù)庫(kù)建立;

　　2)數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立(短信、郵件平臺(tái))

　　3)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。

　　商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

　　1)商圈分析;

　　2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);

　　3)招商方案與執(zhí)行;

　　4)集客策略。

　　中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

　　1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;

　　2)高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析;

　　3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;

　　4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

房地產(chǎn)策劃范文 篇6

　　活動(dòng)目的及意義：

　　在情人節(jié)，手持一朵玫瑰，送上一份巧克力，是對(duì)愛的一種表達(dá)方式，更是對(duì)浪漫與美好事物的追求。有一種情誼比玫瑰更動(dòng)人，那就是愛的延續(xù)和傳播。值此七夕情人節(jié)之際，秦新·巴塞羅那特?cái)M舉辦“情定巴塞羅那，圈定幸福70年”大型特惠活動(dòng)，為港城情人送上一份誠(chéng)摯祝福，成就一個(gè)溫馨的家。

　　活動(dòng)主題：

　　情定巴塞羅那 駐守幸福70年

　　活動(dòng)時(shí)間：

　　20xx年8月10日——20xx年8月25日

　　活動(dòng)內(nèi)容：七夕享鉅惠，愛，就勇敢說出來

　　1.“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動(dòng)，選定各類戶型房共4套，作為“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動(dòng)優(yōu)惠戶型。

　　促銷房源表：

　　優(yōu)惠內(nèi)容：

　　活動(dòng)優(yōu)惠針對(duì)購(gòu)置婚房情侶或改善住房夫妻，巴塞羅那給予該戶型以“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”為噱頭的優(yōu)惠。

　　凡對(duì)該活動(dòng)持參與意向的情侶、夫妻可填寫“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”報(bào)名表，通過與客戶溝通，了解客戶實(shí)際情況后統(tǒng)一進(jìn)行審核，最終確定4對(duì)夫妻、情侶獲得“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”名額，享有優(yōu)惠。

　　凡獲得“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”名額客戶獲贈(zèng)由巴塞羅那贈(zèng)送的“情定巴塞羅那”情侶、夫妻證書一份。

　　2.凡在情人節(jié)活動(dòng)期間在本樓盤購(gòu)置100㎡以上住宅情侶、夫妻送價(jià)值5000元定情鉆戒一對(duì)。(可抵房款)

　　注：該活動(dòng)資金來源于常規(guī)活動(dòng)：購(gòu)3房減5000元

　　3.凡在情人節(jié)活動(dòng)期間在本樓盤購(gòu)置100㎡以下住宅情侶、夫妻送價(jià)值3000元國(guó)內(nèi)浪漫豪華雙人游一份。(可抵房款)

　　注：該活動(dòng)資金來源于常規(guī)活動(dòng)：購(gòu)2房減3000元

　　4.凡在8月13日-8月18來訪情侶、夫妻贈(zèng)送定情精品玫瑰一支

　　5.凡在七夕情人節(jié)活動(dòng)期間，老業(yè)主及落小定及以上新客戶，均可參與“巴塞羅那之戀”活動(dòng)。

　　活動(dòng)內(nèi)容：新老客戶持情侶、夫妻恩愛照一張(可自帶，亦可現(xiàn)場(chǎng)拍攝)張貼于以“巴塞羅那之戀”為名的宣傳板上，由來訪客戶進(jìn)行評(píng)判(每名來訪客戶只可評(píng)判一次，選出最喜歡的情侶、夫妻投1票)活動(dòng)期后進(jìn)行票數(shù)統(tǒng)計(jì)，最后票數(shù)最高的三名客戶得到由巴塞羅那送出的價(jià)值500元愛情玫瑰水晶球一個(gè) 具體實(shí)施流程：

　　材料準(zhǔn)備：照相機(jī)1臺(tái)

　　彩繪1副

　　“情定巴塞羅那”大型噴繪1張 裝飾品若干(氣球、彩紙彩帶等) 活動(dòng)日程安排 20xx.08.6-08.10 活動(dòng)物料準(zhǔn)備;(開發(fā)商) 廣告宣傳物料準(zhǔn)備;(開發(fā)商) 20xx.08.9-08.11

　　廣告宣傳信息發(fā)布;(開發(fā)商)

　　銷售人員預(yù)約客戶，預(yù)估活動(dòng)參加人數(shù);(湖北漢隆) 20xx.08.11 活動(dòng)物料就位; 活動(dòng)準(zhǔn)備;(湖北漢隆) 20xx.08.13-08.25

　　活動(dòng)執(zhí)行及解決現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件;(湖北漢隆)

　　執(zhí)行結(jié)束后，整理活動(dòng)工作中的問題并統(tǒng)計(jì)。(湖北漢隆)

　　活動(dòng)宣傳

　　短信：在日常短信中加入活動(dòng)信息，提供宣傳。短信內(nèi)容如：

　　“情定【巴塞羅那】，駐守幸福70年”大型七夕情人節(jié)優(yōu)惠活動(dòng)開放中，7.7萬

　　元”愛巢計(jì)劃”、精美情侶鉆戒、豪華浪漫雙人游等更多禮品等您來拿!3316888 拱橋：活動(dòng)期間，樹立拱橋在項(xiàng)目部門前，參考內(nèi)容如下：

　　喜迎七夕 情定巴塞羅那“愛巢計(jì)劃”進(jìn)行中!最高7.7萬元愛巢基金與您共定幸福

　　現(xiàn)場(chǎng)布置：運(yùn)用氣球，彩紙等布置活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，營(yíng)造七夕情人節(jié)浪漫氛圍。

　　活動(dòng)預(yù)算

　　活動(dòng)物料清單及費(fèi)用預(yù)算表

　　廣告計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算表

房地產(chǎn)策劃范文 篇7

　　一、活動(dòng)時(shí)間

　　20xx年 月 日上午9：30

　　二、活動(dòng)地點(diǎn)

　　湘桂•盛世名城售樓部門前

　　三、活動(dòng)目的

　　1.宣布新的限時(shí)優(yōu)惠政策，促成客戶認(rèn)購(gòu)簽約;促進(jìn)湘桂•盛世名城2期的銷售.

　　2.渲染氣氛，集聚人氣，制造火暴熱銷場(chǎng)面，堅(jiān)定客戶信心;

　　3.借機(jī)與目標(biāo)消費(fèi)群及大眾進(jìn)行公關(guān)交流;

　　4.促進(jìn)公眾口碑傳播，提升湘桂•盛世名城2期項(xiàng)目知名度，美譽(yù)度;

　　5.提升湘桂形象。

　　四、活動(dòng)主題：

　　1. 湘桂•盛世名城2期盛大開盤!

　　2. 湘桂•盛世名城2期 超值戶型全新登場(chǎng)

　　3. 湘桂•盛世名城2期 顯赫豪宅 搶購(gòu)中!

　　4. 湘桂•盛世名城2期 擁有幸福與榮耀!

　　五、活動(dòng)主要內(nèi)容

　　(一)、主持人介紹到位嘉賓和開盤議程

　　(二)、嘉賓講話 ;

　　(三)、開盤剪彩儀式;

　　(四)、文藝欣賞(樂隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)演奏、風(fēng)情勁舞演出);

　　(六)、抽獎(jiǎng)活動(dòng)

　　(七)、簽約/認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。

　　六、開盤現(xiàn)場(chǎng)布置

　　詳見效果圖和平面圖

　　七、活動(dòng)前準(zhǔn)備

　　1.提前 7天發(fā)布開盤活動(dòng)信息。

　　2.確定開盤活動(dòng)所需邀請(qǐng)的機(jī)構(gòu)、相關(guān)人員以及新聞媒體界人士。

　　3.設(shè)計(jì)印刷請(qǐng)柬，并在活動(dòng)日前兩天送達(dá)被邀人士，并達(dá)成承諾。

　　4.確定各方分工。

　　5.進(jìn)行活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)包裝(活動(dòng)執(zhí)行公司)。

　　6.撰寫主持人串詞、嘉賓發(fā)言稿(推廣公司)。

　　7.合同文書、宣傳資料準(zhǔn)備(湘桂公司)。

　　8.確定活動(dòng)禮儀小姐、攝影攝像人員、發(fā)放禮品人員等(活動(dòng)執(zhí)行

　　公司)。保安、工作人員(湘桂公司).

　　9.相關(guān)人員聯(lián)絡(luò)電話單。

　　10.開盤活動(dòng)簽到臺(tái)準(zhǔn)備，禮品準(zhǔn)備(湘桂公司)。

　　11.選房流程、銷控區(qū)等開盤展板準(zhǔn)備(湘桂公司

　　七、活動(dòng)流程

　　9：00，場(chǎng)地布置(舞臺(tái)搭建、背景板安裝完成、地毯、拱門、彩球、帳篷、沙灘椅等布置到位);

　　剪彩工具、禮花準(zhǔn)備到位(剪彩工具13套，氣動(dòng)禮花炮12門);

　　9：10，活動(dòng)負(fù)責(zé)人、聯(lián)絡(luò)人員、工作人員、置業(yè)顧問;

　　9：30，禮儀小姐、主持人到場(chǎng);

　　9：30，嘉賓席、來賓席、嘉賓桌椅、簽到臺(tái)、音響設(shè)備及一切應(yīng)用物品準(zhǔn)備就緒;

　　9：30 舞獅隊(duì)到位(如有);

　　9：35～9：59音控師放背景音樂，攝像、攝影師到位;樂隊(duì)暖場(chǎng)，迎賓曲奏響;舞獅團(tuán)舞獅

　　10：00～10：02，主持人對(duì)本次活動(dòng)作簡(jiǎn)介，并宣布開盤活動(dòng)開始; 10：02～10：07，有請(qǐng)湘桂公司領(lǐng)導(dǎo)講話;

　　10：07～10：12，有請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講話;

　　10：12～10：17，嘉賓講話

　　10：17～10：18，請(qǐng)剪彩嘉賓逐一登臺(tái)(共12人);

　　10：18，剪彩儀式正式開始，禮花齊發(fā)、鑼鼓喧天;

　　10：19～10：20，主持人宣布剪彩儀式結(jié)束，文藝表演活動(dòng)開始; 10：20～10：25，勁舞開場(chǎng) ;

　　10：25～10：28，主持人對(duì)開盤選房政策進(jìn)行介紹，叫號(hào).

　　l 對(duì)已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的客戶,事先抽取排序號(hào)碼卡,并在休息區(qū)等待,

　　欣賞節(jié)目,品嘗糕點(diǎn).工作人員陸續(xù)分批(10人一批)叫號(hào),客人進(jìn)入售樓部簽約區(qū).

　　l 對(duì)潛在的購(gòu)房客戶,售樓人員可以針對(duì)性進(jìn)行介紹,促成認(rèn)

　　購(gòu)或當(dāng)場(chǎng)簽約.

　　10：28～10：33，;互動(dòng)環(huán)節(jié)

　　10：33～10：45，歌手表演;

　　45～10：50，進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)開始第一輪

　　在認(rèn)購(gòu)/簽約的客戶中,憑排序號(hào)碼卡副劵抽獎(jiǎng).

　　10：50～10：55，主持人再次對(duì)活動(dòng)優(yōu)惠政策進(jìn)行介紹;

　　10：55～11：30，豪華時(shí)尚秀

　　11：30～12：00，進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)開始第二輪。

　　12：

　　00：勁舞表演 開盤儀式結(jié)束。

　　(當(dāng)天具體流程，各方協(xié)商后制定)

　　八、活動(dòng)道具、物料準(zhǔn)備清單及費(fèi)用預(yù)算,參見清單

房地產(chǎn)策劃范文 篇8

　　一、營(yíng)銷概況：

　　房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

　　二、創(chuàng)意理念：

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：

　　1、具有高度的自信野心;

　　2、富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂此不倦;

　　3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);

　　4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽;

　　5、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來。

　　三、構(gòu)思框架：

　　1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;

　　2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì);

　　3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;

　　4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。

　　四、實(shí)戰(zhàn)流程：

　　1、形象定位：

　　對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。

　　好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。

　　2、主要賣點(diǎn)：

　　對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

　　1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

　　3、繪制效果圖：

　　根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P的銷售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來的想象，無數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的決定性作用。

　　4、廣告訴求點(diǎn)：

　　1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實(shí)用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。

　　5、廣告階段劃分：

　　對(duì)樓盤的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：

　　第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。

　　第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少。

　　第三階段(二期工程交樓至整體竣工)：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u(píng)估本樓盤并通過口碑帶動(dòng)銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。

　　總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。

　　6、廣告表現(xiàn)：

　　在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。屆時(shí)，樂隊(duì)奏出美妙動(dòng)聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。(具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié)，另視情策劃)。

　　預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。

　　7、首期廣告內(nèi)容及時(shí)間安排：

　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：

　　①樓盤效果圖。

　　②樓盤售價(jià)表和匯款方式的確定與制作。

　　③售樓宣傳冊(cè)和促銷宣傳單的設(shè)計(jì)制作。

　　④工地圍板的設(shè)計(jì)、繪制。

　　⑤展銷場(chǎng)地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計(jì)制作。

　　⑥展銷場(chǎng)地道路指導(dǎo)牌的制作。

　　⑦展板(兩套，每套12張)的設(shè)計(jì)、制作和擺放。

　　⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。

　　⑨報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版。

　　⑩圍繞展示會(huì)其它促銷宣傳用品。

　　五、勾勒賣點(diǎn)途徑。

　　1、確立行銷要求：

　　樓盤行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售策略主題。突顯出樓盤產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)而滿足購(gòu)屋大眾獨(dú)有的品味與格調(diào)。故樓盤在行銷上須完全符合時(shí)代的發(fā)展，才能在市場(chǎng)上造成影響，成為大眾爭(zhēng)先搶購(gòu)的產(chǎn)品，下列幾點(diǎn)是營(yíng)銷方面應(yīng)重點(diǎn)考慮的問題。

　　①時(shí)代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會(huì)形態(tài)的變革與提升。

　　②生活性：完全符合消費(fèi)者的生活需求，接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。

　　③安全性：各項(xiàng)設(shè)備充實(shí)，設(shè)施完善，以強(qiáng)化生活安定性。

　　④方便性：交通、時(shí)間、商品等方面消費(fèi)及額外的需求。

　　⑤舒適性：現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。

　　⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。

　　⑦自由性：使生活、休閑、購(gòu)物緊密結(jié)合。

　　2、進(jìn)行消費(fèi)者背景分析：

　　①選購(gòu)本樓盤的動(dòng)機(jī)：

　　a、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)之功能及附加價(jià)值優(yōu)于其他的樓盤。

　　b、經(jīng)過比較競(jìng)爭(zhēng)后，認(rèn)同本樓盤的價(jià)位。

　　c、想在此地長(zhǎng)久居住者。

　　d、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景，地段有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　e、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財(cái)力潛力。

　　f、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購(gòu)買動(dòng)機(jī)。

　　②排斥本樓盤的理由：

　　a、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)能力不足。

　　b、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤。

　　c、購(gòu)買個(gè)體者較少，對(duì)后市看空。

　　③購(gòu)買本樓盤的理由：

　　a、對(duì)本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。

　　b、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。

　　3、設(shè)計(jì)完美的行銷動(dòng)作：

　　①塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)與形象，使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會(huì)影響。

　　②強(qiáng)勢(shì)吸引廣大的自住型購(gòu)屋客戶，以單價(jià)實(shí)在、總價(jià)合理的策略，除了能吸引第一次購(gòu)屋需求，亦可引導(dǎo)第二次購(gòu)屋、換屋或投資客進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買。

　　③根據(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價(jià)值及增值潛力。

　　④慎選現(xiàn)場(chǎng)銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)案銷售講習(xí)，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時(shí)的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠(chéng)懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)。

　　⑤銷售人員應(yīng)默契配合，充分準(zhǔn)備，以使客戶在整個(gè)銷售過程中確實(shí)感受到自然、親切、實(shí)在、信任、誠(chéng)實(shí)、坦誠(chéng)、自尊的銷售氛圍。以實(shí)現(xiàn)“訂屋便不退訂”，“補(bǔ)足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。

　　六、房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告推廣業(yè)務(wù)的策略：

　　1、引導(dǎo)期：

　　首先選搭大型戶外看板，以獨(dú)特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購(gòu)買欲

　　①工地現(xiàn)場(chǎng)清理美化，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部(視情形需要，制作樣品屋)。

　　②合約書、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。

　　③講習(xí)資料編制完成。

　　④價(jià)格表完成。

　　⑤人員講習(xí)工作完成

　　⑥刊登引導(dǎo)廣告

　　⑦銷售人員進(jìn)駐。

　　注意事項(xiàng)：

　　①對(duì)預(yù)約客戶中有望客戶做ds(直接拜訪)。

　　②現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)銷售方向、方式若有不順者要即時(shí)修正。

　　③定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會(huì)，振奮士氣。

　　④不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動(dòng)腦會(huì)議，對(duì)來人，來電及區(qū)域記錄表予以分析后，決定是否修正企劃策略。

　　⑤有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照明亮度，冷氣空調(diào)位置及冷暖度，簽約場(chǎng)所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測(cè)試。

　　⑥主控臺(tái)位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺(tái)、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過。

　　2、公開期及強(qiáng)銷期：

　　公開期(引導(dǎo)期之后7-15天)及強(qiáng)銷期(公開后第7天起)。

　　⑴、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場(chǎng)銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售魅力，促成訂購(gòu)，另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購(gòu)買信心。

　　⑵、每日下班前25分鐘，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回，由業(yè)務(wù)主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會(huì)議進(jìn)行講述對(duì)各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。

　　⑶、每周周一由業(yè)務(wù)部，企劃部舉行策劃會(huì)議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動(dòng)(sp)項(xiàng)目與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃。

　　⑷、擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃表，排定督報(bào)人員表及(sp)活動(dòng)人員編制調(diào)度表。

　　⑸、于sp活動(dòng)前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預(yù)先安排講習(xí)或演練。

　　⑹、若于周六、周日或節(jié)日sp活動(dòng)，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí)，使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略、進(jìn)行方式及如何配合。

　　⑺、每逢周六、周日或節(jié)目sp活動(dòng)期間，善用3-5組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺(tái)之自然呼應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺(tái)主管播板，隨即公司現(xiàn)場(chǎng)人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場(chǎng)張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛達(dá)到最高點(diǎn)。

　　⑻、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì)，對(duì)本日來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲。

　　⑼、實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績(jī)法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)金，以資鼓勵(lì)。

　　⑽、隨時(shí)掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補(bǔ)足或簽約。

　　⑾、客戶來工作銷售現(xiàn)場(chǎng)洽定或來電詢購(gòu)，要求其留下姓名，聯(lián)系電話，以便于休息時(shí)間或廣告期間實(shí)施ds(直銷)、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。

　　⑿、每逢周日，節(jié)日或sp期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時(shí)間打電話至現(xiàn)場(chǎng)做假洽訂(電話線若為兩條，則輪流打)以刺激現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。

　　3、持續(xù)期(最后沖刺階段)：

　　⑴、正式公開強(qiáng)勢(shì)銷售一段時(shí)日后，客戶對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點(diǎn)追蹤以期達(dá)到成交目的。

　　⑵、利用已購(gòu)客戶介紹客戶，使之成為活動(dòng)廣告。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”作為鼓勵(lì)。

　　⑶、回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大。

　　⑷、退訂戶仍再追蹤，實(shí)際了解問題所在。

　　⑸、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實(shí)地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營(yíng)銷將會(huì)立竿見影，成就頗豐。

房地產(chǎn)策劃范文 篇9

　　一.主要規(guī)劃指標(biāo)

　　占地面積：1320xx平方米

　　總建筑面積：560000平方米

　　產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)

　　開發(fā)周期：分3年半3期開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)第一期

　　總戶數(shù)：一期1000戶

　　建筑類別：普通住宅,別墅,小高層洋房

　　樓層狀況：一期為4-7棟27層驗(yàn)方

　　容積率：3.60

　　地塊周邊規(guī)劃

　　中小學(xué)：和倉(cāng)小學(xué)、河?xùn)|中學(xué)、

　　幼稚園：和倉(cāng)幼兒園、名雅兒園、

　　綜合商場(chǎng)：新世紀(jì)廣場(chǎng)、萬和購(gòu)物中心、順心商場(chǎng)、惠河、鴻興、天寶、潤(rùn)泰超市 醫(yī)院：從化中心醫(yī)院門診部、從化市中醫(yī)院、街口醫(yī)院

　　郵局：從化市郵電局

　　銀行：農(nóng)商行、建行、農(nóng)行、中行、工行

　　菜市場(chǎng)：七星市場(chǎng)、河?xùn)|批發(fā)市場(chǎng)

　　交通：公交車 3、4、5路車，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站。輕軌旁。

　　內(nèi)部規(guī)劃

　　1990㎡的五星級(jí)會(huì)所，配有棋牌室、健身房、活動(dòng)室等娛樂設(shè)施，項(xiàng)目自身有220xx多㎡的商業(yè)配套，一期約13000㎡，現(xiàn)正與品牌商家洽談進(jìn)駐事宜，是從化罕見的集中商業(yè)配套。項(xiàng)目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。

　　環(huán)境分析：

　　區(qū)域環(huán)境：地塊位于從化汽車站附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，區(qū)域整體形象看好。 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)樾聟^(qū)，交通條件便利通達(dá)，但接近從化汽車站，對(duì)居住有噪音污染、人流量大等方面的負(fù)性影響。

　　景觀環(huán)境：項(xiàng)目旁有公園，河景，享有景觀優(yōu)勢(shì)。

　　商業(yè)環(huán)境：汽車站開通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。而且汽車站附近有商場(chǎng)項(xiàng)目正在開發(fā)中，樓盤亦是在尋找商家洽談中，所以商業(yè)環(huán)境是很看好的。

　　競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較激烈，從化的各大樓盤競(jìng)爭(zhēng)中是日益劇烈的，但是名城御景綠洲價(jià)格在各大樓盤中有著價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　二.SWOT分析

　　1.優(yōu)勢(shì)(STRENGTH)

　　地段優(yōu)勢(shì)

　　項(xiàng)目地塊位于交通要道，近接從化汽車站，該區(qū)域?yàn)閺幕�未來建設(shè)重點(diǎn)，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步完善成熟。

　　交通優(yōu)勢(shì)

　　公交車 3、4、5路車，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站。

　　規(guī)模優(yōu)勢(shì)

　　該項(xiàng)目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質(zhì)為商業(yè)居住綜合用地。總建筑面積為567651.8 m2，其中住宅建筑面積為435760.8 m2，地下室建筑面積為81143 m2，綠化率為30.7%。 1990㎡的五星級(jí)會(huì)所，配有棋牌室、健身房、活動(dòng)室等娛樂設(shè)施，項(xiàng)目自身有220xx多㎡的商業(yè)配套。項(xiàng)目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。

　　2.劣勢(shì)(WEAKNESS)

　　距離廣州市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施有待完善;

　　交通要道，靠近從化汽車站，對(duì)居住有噪音污染，人流大等方面的影響。

　　3.機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunity)

　　政府改造力度逐步較大，為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐。

　　戶型可供選擇多，項(xiàng)目周邊配套齊全，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、超市等。項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

　　4.威脅點(diǎn)(threaten)

　　配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展還需要一段時(shí)間。

　　外來人員多，治安問題多，影響買家心理。

　　周邊樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷售。

　　三.銷售目標(biāo)定位

　　區(qū)位

　　位于從化汽車站附近的核心地段，未來的城市核心，規(guī)劃的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價(jià)值，市場(chǎng)前景看好。

　　建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　交通組織合理，功能分區(qū)明確，住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。

　　戶型

　　大社區(qū)，多樣化、人性化的戶型設(shè)計(jì)，供客戶多種選擇，可以提升客戶的居住品質(zhì)。

　　環(huán)境

　　空氣清新，遠(yuǎn)離城市的喧囂。

　　配套

　　高起點(diǎn)的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ�活物質(zhì)和精神層面的雙重需求。

　　管理

　　專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營(yíng)造舒適、寧?kù)o又不失私密的生活空間。

　　樓盤產(chǎn)品定位

　　根據(jù)對(duì)周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場(chǎng)的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級(jí)物業(yè)管理的商品房。

　　四.營(yíng)銷策略

　　利用項(xiàng)目居住環(huán)境的優(yōu)勢(shì)大力吸引顧客注意力

　　1.塑項(xiàng)目形象，開展影響力大、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的事件行銷及公關(guān)營(yíng)銷，形成口碑，以“勢(shì)”壓人，完成市場(chǎng)形象突破。

　　2.充分利用開盤前期的時(shí)間空隙，牢牢抓住核心客戶，同時(shí)影響其周邊人群，積累客戶。

　　3.注意市場(chǎng)變化、跟蹤客戶反饋，迅速調(diào)整行銷方式和推廣策略，密切觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略調(diào)整，預(yù)判銷售態(tài)勢(shì)，及時(shí)應(yīng)變。

　　4.用多種促銷手段，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，縮短銷售周期。

　　五.宣傳策略

　　開展有效的媒體攻勢(shì)

　　配合銷售進(jìn)度，廣告宣傳有力引導(dǎo)和緊密配合銷售工作，按計(jì)劃逐步展開

　　具體的宣傳方式有：戶外看板，電子樓書。電視廣告。報(bào)紙廣告。

　　信函廣告/DM派發(fā)。車身廣告。橫幅。定點(diǎn)看板。電視報(bào)紙廣告。DM/海報(bào)。售樓處外包裝。網(wǎng)站等。

　　六.促銷策略

　　在售樓的前三個(gè)月購(gòu)房者，有機(jī)會(huì)可以獲得優(yōu)惠折扣。當(dāng)天簽訂合同還可以參加我們的開盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)。

　　開盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)

　　①.贈(zèng)送精美禮品：

　　開盤當(dāng)天到售樓部來咨詢的意向客戶都可獲得贈(zèng)送精美禮品。

　　②.轉(zhuǎn)盤抽獎(jiǎng)

　　開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉(zhuǎn)盤游戲資格一次，獎(jiǎng)品包括鉑金鉆戒

　　(3000元)、昆明—大理—麗江雙人3日游(20xx元)、家用電器(300元)、驚喜大禮包(188元)。(獎(jiǎng)品按標(biāo)定的金額折抵房款)

　　七.售樓服務(wù)

　　銷售員必須遵從以下

　　注意儀容、儀表 󰀀

　　服飾整潔、干凈、無污跡和明顯褶皺，扣好紐扣。工號(hào)牌佩帶工整

　　姿勢(shì)、儀態(tài)要端莊

　　行動(dòng)要快，但不能跑，與客戶相遇應(yīng)靠邊而行，不得從中間穿行，與客戶同時(shí)進(jìn)門，應(yīng)讓客戶先行，請(qǐng)人讓路，應(yīng)講對(duì)不起

　　當(dāng)眾不應(yīng)耳語或指指點(diǎn)點(diǎn)，不得用手指或者筆竿指客人或者指示方向

　　工作時(shí)，不要在公眾區(qū)域搭肩或挽手以及在公眾區(qū)域不要大聲講話、談笑及追逐; 在大堂等公眾場(chǎng)合，不能當(dāng)著客人談及與工作無關(guān)的事情

　　聲調(diào)自然、清晰、柔和、親切、不宜過高或過低，不要急功近利推銷樓盤，要給客戶一種“置業(yè)顧問”的形象

　　與別人談話時(shí)，雙目須正視對(duì)方的眼睛，用心傾聽，適當(dāng)回應(yīng)，不得東張西望或心不在焉，不應(yīng)不時(shí)看表及隨意打斷對(duì)方的講話

房地產(chǎn)策劃范文 篇10

　　標(biāo)題：生命，可以浪費(fèi)在美好的事物上

　　正文：衡量生命厚度的坐標(biāo)不是時(shí)間，而在于是否體驗(yàn)到更多美好的事物。當(dāng)然，這需要美好的心情和環(huán)境，在東潤(rùn)楓景，你會(huì)擁有這些：她離燕莎城2500米，時(shí)間和距離意義，在你就是省下盡量多的時(shí)間，去充分享受生活。在楓丹白露樹，聽林風(fēng)沙沙，蟲兒啾啾;閑坐中央廣場(chǎng)，看孩子跟鴿子姍姍學(xué)步;咖啡店一隅，心情如行云悠悠淡淡;往來的是，與你一樣對(duì)美和品味的追求不曾妥協(xié)的鄰人……在這，常感覺時(shí)間不夠，實(shí)在有太多的美好讓人沉醉。東潤(rùn)楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意。

　　東潤(rùn)楓景標(biāo)志說明

　　標(biāo)志為樓盤之形象識(shí)別物，它應(yīng)該言簡(jiǎn)意賅傳播出東潤(rùn)楓景的主題意念——的真意。

　　本組標(biāo)志形似楓葉又象人形，活潑而唯美。四個(gè)寫意的元素，有大小、遠(yuǎn)近對(duì)比，顯得生動(dòng)有空間感。“D”組標(biāo)志以空靈的線條更勾勒出東潤(rùn)楓景悠閑、自由、輕松的生活氛圍;四個(gè)動(dòng)態(tài)“人形”的聚合，賦予東潤(rùn)楓景以人氣，喻示她是張揚(yáng)“人本主義”的社區(qū)。 標(biāo)志的英文名意譯為即“楓丹白露”，一個(gè)很美很格調(diào)的名字。這是標(biāo)志中另一閃光點(diǎn)，在“高級(jí)灰”們閱讀她，心弦為之一動(dòng)時(shí)，東潤(rùn)楓景四字已然感性起來。

　　東潤(rùn)楓景戶外廣告創(chuàng)意說明

　　樓盤戶外廣告，作用是傳播樓盤整體形象。東潤(rùn)楓景的傳播定位是：發(fā)現(xiàn)生活的真意——這是純生活的地方，完全拋離了壓力，藝術(shù)而品位的生活。

　　所以，本創(chuàng)意選取名油畫《大碗島星期天的下午》、《草地上的午餐》和《楓丹白露的早晨》為主畫面，感性地渲染出一種優(yōu)雅迷人的生活環(huán)境和方式;配合標(biāo)題“這里有生活，有藝術(shù)，有美，唯獨(dú)沒有壓力”，點(diǎn)明小區(qū)是高級(jí)灰(高級(jí)白領(lǐng))式純生活。

　　我們深信，以高級(jí)白領(lǐng)的語言(油畫、優(yōu)雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格)和讓人感動(dòng)的生活觀點(diǎn)，可以很好地與目標(biāo)消費(fèi)者溝通，并得到他們的認(rèn)同和好感。

　　報(bào)紙廣告創(chuàng)意說明

　　(規(guī)劃篇)

　　引文：有根的穩(wěn)固著 無根的流浪著

　　標(biāo)題：東潤(rùn)楓景 發(fā)現(xiàn)居住的真意

　　正文：東潤(rùn)楓景，位于東四橋與亮馬橋交匯處，燕莎城東2500米，一片叫楓丹白露林的地方。她占地26公頃，西傍朝陽公園，南連228公頃的城市綠化區(qū)，與東四環(huán)路之間是百米寬的綠化帶。北美格調(diào)的社區(qū)，為加拿大B+H公司的國(guó)際設(shè)計(jì)師嘔心之作。這里有生活，有藝術(shù)，有美，唯獨(dú)沒有壓力。

　　(交通)

　　引文：生活，就是要把時(shí)間浪費(fèi)到美好的事物上

　　標(biāo)題：工作與生活——2500米

　　正文：東潤(rùn)楓景北距四元橋2公里，西臨東四環(huán)，距首都機(jī)場(chǎng)高速公路僅2公里，到燕莎城不過15分鐘車程，多路公交車將小區(qū)與城中繁華地輕松相連。居住在這里，距離和交通的意義，就是能省下盡量多的時(shí)間，去享受生活。隨著東四環(huán)的開通和WTO臨近，東潤(rùn)楓景成為CBD居家投資的魅力之城。

　　(人文)

　　引文：東潤(rùn)楓景印象：咖啡、音樂、書、畫

　　標(biāo)題： 這里，品味與品味為鄰

　　正文：人選擇住宅，住宅也選擇人。專為CBD白領(lǐng)而誕生的東潤(rùn)楓景，以清新的環(huán)境、閑淡優(yōu)雅的生活氣氛，和現(xiàn)代的氣息，吸引了許多城中精英來這里定居。外表和職位不能代表的人文素質(zhì)，在這里時(shí)時(shí)可以感受。

　　東潤(rùn)楓景電臺(tái)廣告(30”

　　腳本一：

　　悠揚(yáng)的薩克斯曲《歸家》旋律、咖啡店里輕微的說話聲

　　(厚實(shí)、低緩的男聲)：我不在家，就在咖啡館(略停頓)，不在咖啡

　　(感性、優(yōu)雅的女聲)：在東潤(rùn)楓景，咖啡館不是一步一家。不過，這

　　(厚實(shí)、低緩的男聲)：燕莎以東2500米的東潤(rùn)楓景，一個(gè)純?nèi)环潘?/p>

　　(感性、優(yōu)雅的女聲)：售樓熱線： 64316262 64316363

　　腳本二

　　女人憂慮的聲音：兒子現(xiàn)在老愛玩電子游戲，你也……

　　(一陣嘈雜的電話鈴聲此起彼伏)

　　男聲：好的，張總，我馬上回公司

　　(足球賽熱烈地喝彩聲和解說員聲音)

　　激烈地男聲：就這個(gè)價(jià)，讓無可讓!

　　(女孩歡快地哼歌)

　　(大街嘈雜聲)

　　男聲歉意的：對(duì)不起，有個(gè)客戶要見，我不能陪你……

　　(以上部分的不同聲音快速切換)

　　渾厚男聲：工作就是工作，生活就是生活。不應(yīng)該混在一起

　　(舒緩薩克斯風(fēng)《回家》，男女和小孩笑聲、鳥蟲吟聲，流水

　　嘩嘩聲)

　　女聲：來東潤(rùn)楓景看看，你將發(fā)現(xiàn)居住的真意

　　售樓熱線：64316262、64316363

　　東潤(rùn)楓景電臺(tái)廣告腳本影視

　　(喧鬧的街市背景聲，汽車?yán)�叭聲，一個(gè)接一個(gè)電話鈴聲、說話

　　聲交雜在一起。趙傳的歌曲《蝸牛的家》：“在密密麻麻的高

　　男甲：別人說CBD白領(lǐng)風(fēng)光，可誰知道咱們每天加班沒完沒了。想住舒服些吧，CBD的房?jī)r(jià)太貴，住遠(yuǎn)點(diǎn)呢，交通又麻煩。哎!自己理想的家在哪呢?

　　(悠揚(yáng)的小提琴聲起，和著歡快的笑聲)

　　男乙：可不是，工作哪能代替生活!聽說，在CBD商圈燕莎城東2500米，有個(gè)專門為CBD白領(lǐng)建的生活社區(qū)——東潤(rùn)楓景，它緊挨著朝陽公園和城市綠化帶，均價(jià)每平方米才5000元。怎么樣，咱也去瞧瞧?

　　響亮男聲： 發(fā)現(xiàn)居住的真意，東潤(rùn)楓景。

　　東潤(rùn)楓景全套文案 (2

　　樓書文案

　　(序)

　　人是萬物的尺度。

　　——普羅塔哥拉

　　衡量社區(qū)品質(zhì)的第一元素是適于市民生存的“城市生物尺度”。立足于“人”的基點(diǎn)，城市生物尺度理解為“城市人性尺度”。當(dāng)我們回顧、品味、體驗(yàn)、評(píng)價(jià)居住環(huán)境是否方便、舒適、宜人、溫馨?基本標(biāo)準(zhǔn)就是城市人性尺度。

　　今天，人們對(duì)城市發(fā)展的控制心余力絀——生活空間的質(zhì)與量趕不上心靈的需求;建筑失去了與人的親密關(guān)系;夸大了商業(yè)價(jià)值的尺度;人在都市叢林里，得不到應(yīng)有的尊重。

　　今天，人人追求功效，速度也越來越快。對(duì)工作而言，這無可厚非，可生活呢，莫非也越快越好?走馬看花，到頭來，可能說不出任何一種花的樣子和香味。

　　所以，我們建造這樣一個(gè)社區(qū)：塑造舒適的生活環(huán)境，人性的建筑、園林、陽光、空氣和綠地,這里——有生活、有美、有藝術(shù)，唯獨(dú)沒有壓力。

　　她的名字是——東潤(rùn)楓景

　　(規(guī)劃篇)

　　社區(qū)是人創(chuàng)造的，也是為人所創(chuàng)造的

　　藍(lán)天、碧水、綠地是人最基本的生活條件

　　唯一使都市人還與自然保持聯(lián)系的就是植物了

　　植物不但能降低溫度、噪音、消塵，而且舒緩壓力，獲得慰藉和靈感

　　引文：城里工作，郊外生活，一種曾讓人夢(mèng)寐以求的生活模式。今天，在北京東四環(huán)路的北部，這個(gè)夢(mèng)終于可以圓了。

　　標(biāo)題：在東潤(rùn)楓景，發(fā)現(xiàn)了居住的真意

　　正文：如果你喜歡現(xiàn)代生活，又對(duì)清新空氣、陽光、泥土還有深深地眷念，那你真該來東潤(rùn)楓景走走。

　　離燕莎城2500米，東四橋與亮馬橋交匯處，有一片被生態(tài)學(xué)家稱之為“都市林蔭”(urban shadow)的地方，那就是東潤(rùn)楓景。她占地約26公頃，對(duì)居住的真意有獨(dú)特理解——生活就是純粹的，當(dāng)然要與工作完全剝離。由加拿大B+H公司規(guī)劃設(shè)計(jì)的社區(qū)里，在張揚(yáng)現(xiàn)代風(fēng)格同時(shí)，還流露著閑淡的北美情調(diào)。

　　東潤(rùn)楓景——新經(jīng)濟(jì)和反璞歸真新生活的平衡點(diǎn)。她屬于廣義東部中央商務(wù)區(qū)(CBD)和燕莎商圈，地利得天獨(dú)厚;又依傍“城市綠肺”朝陽公園，南連城市綠化區(qū)，西與東四環(huán)隔著100多米的綠化帶;另一位芳鄰是北京最大的十八洞高爾夫球場(chǎng)。漫步社區(qū)的現(xiàn)代建筑和園林，滿眼蔥翠，清甜的氣息隨風(fēng)沁入心脾，廣場(chǎng)上，白鴿點(diǎn)頭踱步，歌聲悠揚(yáng)處有咖啡香來。這一切，離工作剛剛2.5公里!

　　(交通和物業(yè)價(jià)值)

　　有根的穩(wěn)固著 無根的流浪著

　　東四環(huán)路將是CBD未來最重要的軸線

　　地段，物業(yè)價(jià)值永恒的試金石

　　交通的尺度，是工作和生活是否可以兼顧

　　對(duì)時(shí)間的態(tài)度，說到底是生活的態(tài)度

　　引文：也許，沒有不堵車的大城市，但卻有不堵車的城區(qū)。這里的生活也因此多了份悠閑。 標(biāo)題：15分鐘，工作和生活的距離

　　正文：對(duì)居住而言，最理想的是省下盡量多的時(shí)間，用在生活的享受上——東潤(rùn)楓景是這樣認(rèn)識(shí)距離和交通的意義。

　　東潤(rùn)楓景北離四元橋2公里，西臨東四環(huán)。距首都機(jī)場(chǎng)高速路及燕莎城均2公里，是市區(qū)里距首都機(jī)場(chǎng)最近、最方便的社區(qū)。402、710、401、405、408等多路公交車，將東潤(rùn)楓景和中央商務(wù)區(qū)(CBD)輕松相連，十來分鐘車程，連接著兩個(gè)不同世界，一邊是工作與效率，一邊是與人居相依的悠閑生活。隨著今年“十一”，東四環(huán)路的正式開通，東潤(rùn)楓景將成為擁有清幽與現(xiàn)代生活的居住典范。

　　WTO，讓CBD散發(fā)出鉆石般的魅力。這對(duì)近水樓臺(tái)的東潤(rùn)楓景來說，其升值的潛力是不言而喻。可最令人心動(dòng)的是，可以從容地將時(shí)間浪費(fèi)到美好的事物上。

　　(園林綠化)

　　陽光、空氣、綠地是人居住的基本需求

　　自然生機(jī)也是愉悅感的重要來源

　　由純速度，速度本身而得到的快感，并非快樂或樂趣，前者的目的是速度上的高潮，愈快愈好，而后者卻可以“慢慢”體會(huì)

　　引文：剛剛進(jìn)入東潤(rùn)楓景，節(jié)奏忽然慢了下來，不一樣的感覺油然而生。那是一種追尋已久的生活情調(diào)，讓人一下子就喜歡上了。

　　標(biāo)題：那樹那草那園那家 一例B+H的北美閑淡

　　正文：下了班，不過十來分鐘，車子已穿行在東潤(rùn)楓景和東四環(huán)路的百米綠化帶里。一陣林風(fēng)過來，不由深深一吸，和著泥土、樹葉味的氣息，便沁入了心脾。

　　進(jìn)了小區(qū)，眼前豁然開朗，沒過多修飾的植物抖擻著綠意。在這綠化率有30.8%的小區(qū)，青蔥與視線相依相伴。綠油油的草地上，鴿子停在老人肩上咕咕著。孩子們?cè)谥醒霃V場(chǎng)，跑著，笑著。清風(fēng)拂過池水，泛起了漣漪。步移景換，

　　走到哪兒，都有不同的綠色景致。巧手匠心的園藝師，把一草一木與建筑的開敞圍合結(jié)合起來，讓這現(xiàn)代園林應(yīng)了“天人合一”的美學(xué)原則。即便季節(jié)變換，園中常綠植物依然清秀可人，暗香盈袖。你不由地想停住腳步，慢慢地享受。一切，是如此閑淡、從容，仿佛身在北美一隅。云杉樹下，長(zhǎng)木椅上，和鄰居有句沒句地聊天兒，不設(shè)防的交流，如水的情，淡了，卻純了。

　　(社區(qū)人文特點(diǎn))

　　人心理上的想像、感情活動(dòng)的愉悅，更常常凌架于實(shí)質(zhì)感官功能上。

　　人喜歡欣賞人，人的視覺或經(jīng)驗(yàn)，常選擇性地對(duì)人文這一動(dòng)態(tài)景觀留下深刻的印象，一個(gè)能提供豐富文化、休閑活動(dòng)的社區(qū)，便容易使居民產(chǎn)生認(rèn)同和歸屬感。

　　居民和文化相互作用出社區(qū)的性格

　　東潤(rùn)楓景印象：咖啡、音樂、畫、書

　　引文：你選擇住宅，住宅也在選擇你。優(yōu)雅的社區(qū)氛圍，就是在這相互選擇中逐漸形成。 標(biāo)題：在東潤(rùn)楓景 品味與品味為鄰

　　正文：人以類聚，樸素的真理。如果人們可以自由選擇，同類型的人就會(huì)逐漸住到一起。東潤(rùn)楓景，就是為這城市的精英們而建。不工作時(shí)，無論晴雨，社區(qū)咖啡館都是一個(gè)消磨時(shí)光的好去處，喝一下午咖啡，聊天，看書，或者只是喝咖啡。在這里，不是一步一個(gè)咖啡館，

　　可東潤(rùn)楓景卻有咖啡般的生活節(jié)奏和氛圍。一如我們的生活方式：白天西服、領(lǐng)帶，并不妨礙晚上一身休閑泡小區(qū)酒吧。生活就是生活!

　　假日，去社區(qū)的生活沙龍，看看畫展，聽聽滋潤(rùn)心魂的旋律，無論雅尼，還是羅大佑。風(fēng)淡云清的日子，相約三五同好的鄰人，背上行囊，野營(yíng)攀巖去。

　　外表和職位不能代表的人文素質(zhì)，在這里時(shí)時(shí)可以感受得到。

　　(建筑室內(nèi)環(huán)境)

　　愛好節(jié)奏和諧之美的形式，是人生來就有的傾向。

　　——亞里斯多德

　　有韻律感的建筑立面就象一首音樂

　　空間元素間的連續(xù)和秩序是律動(dòng)感的來源

　　對(duì)一個(gè)家而言，沒有什么正確的地點(diǎn)，只要能發(fā)現(xiàn)生活的迷人之處，便是一個(gè)滿意的家 引文：建立一個(gè)家的態(tài)度有兩種，一是將自然拒諸門外，另一種是與自然共處一室，讓空間保留一份樸素的優(yōu)雅。

　　標(biāo)題：家 因舒適而 美麗

　　(配外立面的圖)許多人第一次見到東潤(rùn)楓景建筑時(shí)，會(huì)有兩個(gè)詞從心里涌出：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約。加拿大B+H設(shè)計(jì)公司，讓東潤(rùn)楓景的房子帶著道地北美情調(diào)。林木幽處，綠白相間的現(xiàn)代建筑群，沒有繁復(fù)的修飾，色彩、線條、外立面簡(jiǎn)約、清新，如出水芙蓉。

　　(配有陽光的家居圖)冬日的陽光從窗外溜進(jìn)來，一種暖洋洋的情緒在屋子里悄悄滋生。考慮到陽光對(duì)心情和健康的微妙影響，東潤(rùn)楓景的建筑戶戶朝南，樓宇進(jìn)深控制在15米以內(nèi)，而且依據(jù)日照輪廓原理，規(guī)劃塔式建筑1∶1.2的間距，板式1∶1.6，保證了日照時(shí)間。

　　配戶型圖

　　(配圖)恬靜，是都市人對(duì)家的一份希望。東潤(rùn)楓景在盡量減少每一單元的住戶，帶電梯的小高層，一梯2-3戶。這樣，寧?kù)o就成了居家生活的環(huán)境。

　　(配客廳的圖)一家人活動(dòng)，多數(shù)時(shí)間是在客廳，這也是居室的“動(dòng)區(qū)”。東潤(rùn)楓景讓客廳有寬綽的空間和充足采光。客廳面積一般在38—50平方米，窗戶低而寬大，讓自然光和清新空氣在屋子里自由穿行，還能看見更多的藍(lán)天云和園中景色，想來心情也變得快樂。

　　(配臥室圖)臥室，首先要舒適，同時(shí)私密性要好。東潤(rùn)楓景，考量了不同人對(duì)空間大小的舒適感受標(biāo)準(zhǔn)，而設(shè)計(jì)主臥室面積在17—27平方米，小臥室面積約10—13平方米;臥室都是南北朝向，通風(fēng)采光好，還保持人體磁場(chǎng)和自然磁場(chǎng)的和諧;而且戶型設(shè)計(jì)時(shí)利用走廊和不同房間的位置安排，把臥室和公共區(qū)隔離，巧妙保有了生活的私密性。

　　(生活配套)

　　人的生活、自然、社會(huì)、物理等需求，是任何社區(qū)設(shè)計(jì)者不可忽略的要領(lǐng)

　　散步的樂趣在于，充滿有趣的人、事、物

　　運(yùn)動(dòng)經(jīng)驗(yàn)可產(chǎn)生動(dòng)態(tài)的張力;靜止的構(gòu)成亦具張力

　　公共設(shè)施的水準(zhǔn)，反映出該社區(qū)的居住水準(zhǔn)

　　一個(gè)社區(qū)要求實(shí)用功能和精神享受相平衡

　　當(dāng)科技越來越昌明和感性時(shí)，人就笑了

　　引文：簡(jiǎn)單生活，將生活和現(xiàn)實(shí)價(jià)值相結(jié)合，將有限的時(shí)間和精力浪費(fèi)到美好的事物上。 標(biāo)題：速度帶來快感(Jaissance)，“慢”的生活才最快樂(Plaisir)

　　正文：

　　(配3-4幅圖)在喧囂和塵土的都市大街，散步失去了樂趣;在東潤(rùn)楓景，你能找回久違的散步的快樂。東潤(rùn)楓景，引入風(fēng)行北美的“5分鐘步行法”——倡導(dǎo)區(qū)內(nèi)步行的風(fēng)尚，近距離布置社區(qū)商店、保健中心、幼兒園、園林、咖啡屋等生活設(shè)施，和你家的步行距離不超過5分鐘。小區(qū)林蔭道，一家人散著步，清風(fēng)送來淡淡的芬芳，陽臺(tái)上的熟人，點(diǎn)頭打招呼，聊幾句，仿佛又回到從前的大院兒。

　　(配球場(chǎng)、泳池圖)閑了，尋著風(fēng)的腳步，來到溫馨會(huì)所，縱身碧波，讓肌膚和池水相親;球場(chǎng)揮拍，心情隨汗滴飛揚(yáng)，還一個(gè)快樂著的真你!

　　(配圖)冬日，安坐家中，獨(dú)立式中央家庭采暖空調(diào)，和24小時(shí)熱水系統(tǒng)，讓滿室暖意融融。打開電視，除了50多套國(guó)內(nèi)節(jié)目，還有衛(wèi)星電視系統(tǒng)接收的國(guó)際節(jié)目。

　　(配圖)在東潤(rùn)楓景，可心的不單是黃泥、青石、陽光和優(yōu)雅，還有那些讓生活優(yōu)游的科技元素——智能化設(shè)施：社區(qū)安全保衛(wèi)由門禁、周邊監(jiān)控報(bào)警、電子尋更三大系統(tǒng)組成，全方位數(shù)位保安體系，讓你安之若素。住戶安全。想買點(diǎn)什么，看場(chǎng)電影，預(yù)定球場(chǎng)……有100MHZ寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)，你只需鼠標(biāo)輕輕一點(diǎn)，即如你所愿。

　　(發(fā)展商)

　　人類所有偉大的文化，都是由居住產(chǎn)生的。

　　——史賓格勒

　　人們常說：“這個(gè)人很懂得生活。”這“懂得”，其實(shí)就是一種藝術(shù)，要沉潛其中，自在關(guān)照，不但得有深厚的文化背景，而且要有一個(gè)關(guān)注生命、熱愛生活的心靈。傳統(tǒng)文化向來重視自然的和諧共存，然而，在過度追求物質(zhì)文明的過程里，我們不自覺的拋離了這寶貴的文化精髓。如果說生活是息息相關(guān)的話，那么，人與大自然的合而為一，或許是我們邁向美好生活的唯一方向。

　　引文：成熟，是閱歷的雕琢。洞悉人和世界，是悠悠歲月的鍛造。感動(dòng)心靈，是熱愛生活的回報(bào)。對(duì)一個(gè)建房子的人來說，這三者不可或缺。

　　標(biāo)題：風(fēng)雨十六年 廣廈千萬間

　　正文：北京天鴻集團(tuán)成立于1983年，一個(gè)中國(guó)心時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與演變歷程的見證者。十六年來，天鴻集團(tuán)共投資120億元，開發(fā)建設(shè)各類房屋800多萬平方米，總資產(chǎn)超過百億元，共有80多家國(guó)內(nèi)外全資、控股及參股企業(yè)，而且在國(guó)內(nèi)和美國(guó)、澳洲、港澳等地?fù)碛卸鄠�(gè)成功項(xiàng)目，積累了豐厚的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)內(nèi)外有極高聲譽(yù)。

　　天鴻旗下的寶潤(rùn)、寶匯、寶泰、寶瑞等房地產(chǎn)開發(fā)公司，多年來在北京成功開發(fā)了回龍觀文化居住區(qū)、蓮花小區(qū)、恩濟(jì)小區(qū)、曙光花園等項(xiàng)目。

　　在新世紀(jì)伊始，天鴻集團(tuán)憑藉多年經(jīng)驗(yàn)、卓爾的實(shí)力，以及對(duì)居住真意的深切認(rèn)識(shí)，洞察時(shí)代先機(jī)，在“騰飛”的北京CBD和燕莎商圈上，開發(fā)建設(shè)大型現(xiàn)代休閑生活社區(qū)——東潤(rùn)楓景——一個(gè)純粹生活意義的家。

　　熱愛生活的東潤(rùn)人，努力建造讓熱愛生活的人們感動(dòng)的家。

　　東潤(rùn)楓景全套文案 (3

　　展板文案

　　標(biāo)題： 你還記得今天是一個(gè)節(jié)日嗎?

　　正文： 可能許多人的確不記得今天是一個(gè)節(jié)日——教師節(jié)。當(dāng)然，也就忘了向那些自己記得和不記得名字、音容笑貌的老師說一聲：謝謝。今天，我們懂得道理，有學(xué)識(shí)，甚而成為

　　城市精英，或許有些人和事真的不該忘了。這里，讓我們向所有從事教育工作的人，致以深深敬意——因?yàn)椋�我們尊重知識(shí)，更尊重傳播知識(shí)的人。東潤(rùn)楓景，和所有以知識(shí)文化為榮的人一起，努力建造一個(gè)還原生活本來面貌的家。

　　標(biāo)題：這里的生活氣息，屬于自己

　　正文：有沒想過，在什么地方自己最自在無拘?是的，在屬于自己的生活氛圍里。它，不一定是你見得最多的，也并非要形而下的占有;而是一種你內(nèi)心認(rèn)同、渴望的生活環(huán)境、氛圍和人。東潤(rùn)楓景，那一片楓丹白露林，北美式園林建筑，親切和諧的社區(qū)氛圍，從容、優(yōu)雅的生活調(diào)子，吸引著許多京城精英擇此為家。這一切，如此熟悉而親切，讓每個(gè)懂得生活與格調(diào)的人，感覺到輕松自在。因?yàn)椋�這生活氣息是屬于自己的。東潤(rùn)楓景，發(fā)現(xiàn)生活的真意。 標(biāo) 題：這里，“慢”是生活的調(diào)子

　　正 文：人在喧囂都市，總想時(shí)間快些——實(shí)在沒多少值得流連;對(duì)工作，你更講高效率。不過生活呢，就該“慢”起來，才有從容的心情，去細(xì)細(xì)享受美好。在東潤(rùn)楓景，我們落足心力建設(shè)純?nèi)坏纳�活環(huán)境——北美式建筑園林，中央廣場(chǎng)，咖啡館，酒吧，私立名校，甚至地板供熱每個(gè)細(xì)節(jié)。沒想到，這里的生活節(jié)奏因此與別處有些不一樣。一進(jìn)東潤(rùn)楓景，心情舒漫起來，腳步也不由慢了，這兒有太多美好的情趣，讓人沉醉。不管是楓丹白露林，還是陽光里喝咖啡的人…東潤(rùn)楓景，發(fā)現(xiàn)生活的真意。

　　標(biāo)題：發(fā)現(xiàn)居住的真意

　　正文：選擇一個(gè)社區(qū)，就是認(rèn)同一種生活方式。在北京，燕莎商城東邊2500米，有一片遠(yuǎn)離工作壓力、純?nèi)环潘尚蓍e的北美式生活社區(qū)——東潤(rùn)楓景。在這里，居住意義被詮釋為：工作就是工作，生活就是生活。所以，這個(gè)社區(qū)彌漫著加拿大式閑淡寫意的氛圍，和優(yōu)雅氣質(zhì)，吸引著許多城市精英擇此而居。東潤(rùn)楓景，發(fā)現(xiàn)生活的真意。

　　展板

　　音樂圖：生命，可以浪費(fèi)在美好的事物上

　　咖啡圖：我不在家，就在咖啡館，不在咖啡館，就在去咖啡館的路上

　　油畫圖：這里，有藝術(shù)、有美、有生活，獨(dú)獨(dú)沒有壓力

　　書籍圖：優(yōu)雅和優(yōu)雅為伍

　　老人畫畫圖：筆可以勾勒風(fēng)景，色彩生活只可用心感受

　　吸氧圖：讓人沉醉的，是清風(fēng)與芬芳，還有這自在的舒展

　　父子圖：稚子一聲笑，便勝卻人間無數(shù)

　　男女圖：多年以后，我們憶起這段日子，會(huì)感激地說：我真正生活過了

　　戲水圖：陽光里嬉戲，青草地上成長(zhǎng)，生命快樂就好

　　展板

　　音樂圖：生命，可以浪費(fèi)在美好的事物上

　　咖啡圖：我不在家，就在咖啡館，不在咖啡館，就在去咖啡館的路上

　　油畫圖：這里，有藝術(shù)、有美、有生活，獨(dú)獨(dú)沒有壓力

　　書籍圖：優(yōu)雅和優(yōu)雅為伍

　　老人畫畫圖：筆可以勾勒風(fēng)景，色彩生活只可用心感受

　　吸氧圖：讓人沉醉的，是清風(fēng)與芬芳，還有這自在的舒展

　　父子圖：稚子一聲笑，便勝卻人間無數(shù)

　　男女圖：多年以后，我們憶起這段日子，會(huì)感激地說：我真正生活過了

　　戲水圖：陽光里嬉戲，青草地上成長(zhǎng)，生命快樂就好

　　標(biāo)題：星夜，一陣?yán)世蕰�聲傳來，一種久違的感動(dòng)從心底悄悄升起

　　正文：在屬于自己的生活氛圍里，你是否感覺最自在無拘?它，不一定是見得最多的，也并非要形而下的占有;而是一種你內(nèi)心認(rèn)同、渴望的生活氛圍、環(huán)境和人。東潤(rùn)楓景，那一片楓丹白露林，北美式園林建筑，親切和諧的社區(qū)氛圍，優(yōu)雅的生活情趣……一切如此熟悉而親切，讓每個(gè)懂得生活與格調(diào)的人，感覺到輕松自在。因?yàn)椋�這生活氣息是屬于自己的。東潤(rùn)楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意。

　　標(biāo) 題：東潤(rùn)楓景的日子，如歌的行板

　　正 文：衡量生命的厚度，需要一種美好的心情和環(huán)境。東潤(rùn)楓景，離燕莎中心2500米，交通在這里的意義，就是讓你省下盡量多的時(shí)間，去盡情享受生活。在楓丹白露樹，聽林風(fēng)沙沙，蟲兒啾啾;閑坐中央廣場(chǎng)，看孩子跟鴿子姍姍學(xué)步;咖啡店一隅，聽老歌流轉(zhuǎn);往來的是，與你一樣對(duì)美和品味追求不愿妥協(xié)的鄰人……在這兒，常感覺時(shí)間不夠，實(shí)在有太多的美好讓人沉醉。東潤(rùn)楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意。

房地產(chǎn)策劃范文 篇11

　　一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的把握

　　1. 公司已有的業(yè)績(jī)和目前發(fā)展?fàn)顩r

　　2. 公司的中長(zhǎng)期發(fā)展歸劃和財(cái)務(wù)狀況

　　3. 公司所秉承的企業(yè)理念

　　4. 本樓盤的利潤(rùn)目標(biāo)和財(cái)務(wù)安排

　　二、市場(chǎng)調(diào)查和分析

　　1. 市調(diào)本區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤(5公里范圍內(nèi))

　　2. 與同樣價(jià)位不同區(qū)域的樓盤進(jìn)行比較

　　3. 與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤進(jìn)行比較

　　4. 與未來即將推出的樓盤進(jìn)行比較

　　5. 與銷售成功的樓盤進(jìn)行比較

　　三、市場(chǎng)定位、企劃方向的確認(rèn)

　　1. 樓盤的細(xì)分市場(chǎng)定位

　　2. 樓盤的產(chǎn)品定位，客源定位

　　3. 樓盤的競(jìng)爭(zhēng)定位

　　4. 樓盤的設(shè)計(jì)基調(diào)、設(shè)計(jì)風(fēng)格確定

　　5. 廣告基調(diào)和廣告風(fēng)格的確定

　　四、與建筑師協(xié)調(diào)溝通產(chǎn)品規(guī)劃特性

　　1. 產(chǎn)品功能規(guī)劃的溝通

　　2. 產(chǎn)品總體規(guī)劃、細(xì)部結(jié)構(gòu)、公共配置的溝通

　　3. 產(chǎn)品外立面的溝通

　　4. 產(chǎn)品內(nèi)部三維空間處理的溝通

　　5. 產(chǎn)品內(nèi)部單元房型設(shè)計(jì)的溝通

　　6. 產(chǎn)品的面積配比、格局配比的溝通

　　7. 產(chǎn)品建材設(shè)備選擇確認(rèn)的溝通

　　五、樓盤的標(biāo)識(shí)

　　1. 樓盤的命名

　　2. MARK和LOGO TYPE的設(shè)計(jì)

　　3. 標(biāo)準(zhǔn)字體的設(shè)計(jì)

　　4. 標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn)

　　六、銷售現(xiàn)場(chǎng)和促銷活動(dòng)的場(chǎng)地安排

　　1. 接待中心的選址

　　2. 接待中心至工地現(xiàn)場(chǎng)沿線景觀美化

　　3. 接待中心風(fēng)格定位、設(shè)計(jì)、施工和室外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置

　　4. 放置標(biāo)示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導(dǎo)看板

　　5. 公開酒會(huì)或其他促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的選址、設(shè)計(jì)和布置

　　七、接待中心主要銷售道具

　　1. 交通位置圖，區(qū)域環(huán)境圖

　　2. 鳥瞰圖、透視圖的繪制

　　3. 墨線圖、家具配置圖的繪制

　　4. 建筑模型的制作

　　5. 室內(nèi)室外燈光選擇和燈箱制作

　　6. 接待中心銷售道具的布置與安排

　　7. 接待中心銷售道具使用注意事項(xiàng)

　　八、樣品屋或?qū)嵠肺莸难b修

　　1. 樣品屋或?qū)嵠肺莸膽粜瓦x擇

　　2. 實(shí)品屋的樓層、景觀選擇

　　3. 室內(nèi)裝潢的設(shè)計(jì)、施工和實(shí)施

　　4. 室內(nèi)燈光照明，日常生活什物擺設(shè)

　　5. 清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作

　　九、印刷媒體的制作

　　1. 說明書企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷

　　2. DM企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷

　　3. 海報(bào)企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷

　　4. 平面圖冊(cè)企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷

　　5. 請(qǐng)柬的設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷

　　6. 各類印刷物封套的設(shè)計(jì)、完稿、印刷

　　十、報(bào)刊媒體的制作與安排

　　1. 新聞報(bào)道的安排、撰寫和發(fā)稿

　　2. 報(bào)紙廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布

　　3. 雜志廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布

　　4. 電視影片的企虹、撰寫、設(shè)計(jì)、拍攝

　　5. 廣播廣告的企劃、撰稿、制作、發(fā)布

　　十一、廣告發(fā)布計(jì)劃

　　1. 不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告的選擇

　　2. 不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告的選擇

　　3. 不同電臺(tái)、不同時(shí)間、不同欄目的電視廣播廣告的選擇

　　4. 不同地區(qū)、不同時(shí)間、派報(bào)夾報(bào)的方式

　　5. 不同媒體的發(fā)布組合安排

　　6. 發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制

　　十二、價(jià)格制定與價(jià)格控制

　　1. 基價(jià)和差價(jià)系數(shù)的確定

　　2. 底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂

　　3. 付款方式的確定

　　4. 優(yōu)惠折扣的條件和方式

　　5. 銷售人員、銷售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍 十三、推出時(shí)間計(jì)劃

　　1. 依天氣狀況、季節(jié)特性而定

　　2. 依民情民性、財(cái)政情勢(shì)而定

　　3. 依施工進(jìn)度、資金狀況而定

　　4. 依準(zhǔn)備工作、市場(chǎng)狀況而定

　　5. 銷售人員的體能訓(xùn)練

　　十四、業(yè)務(wù)訓(xùn)練計(jì)劃

　　1. 銷售人員房地產(chǎn)基本知識(shí)教育

　　2. 答客問的制作

　　3. 答客問的反復(fù)演練及修正

　　4. 銷售人員制服、名牌、名片的設(shè)計(jì)制作

　　5. 銷售狀況表的設(shè)計(jì)、完稿、制作

　　6. 銷售隊(duì)伍的組織編派和獎(jiǎng)金制度的擬訂 十五、現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行

　　1. 電話接聽，電話追蹤

　　2. 現(xiàn)場(chǎng)來訪客戶接待，介紹樓盤

　　3. 帶看樓盤實(shí)地，詳介樓盤、環(huán)境

　　4. 客戶追蹤、拜訪

　　5. 收取大定、小定，直到最后簽約

　　6. 各類報(bào)表的填寫

　　7. 銷售檢討會(huì)

　　8. 現(xiàn)場(chǎng)考勤值日、衛(wèi)生保潔

　　十六、房屋銷售相關(guān)

　　1. 大、小定金收據(jù)

　　2. 內(nèi)外銷商品房預(yù)售合同

　　3. 內(nèi)外銷商品房銷售合同

　　4. 房屋租賃合同

　　5. 簽定相關(guān)文書的注意事項(xiàng)

　　十七、促銷活動(dòng)的主題選擇

　　1. 新產(chǎn)品說明會(huì)

　　2. 房地產(chǎn)投資捷徑講座

　　3. 兒童繪畫比賽等親情活動(dòng)

　　4. 影星、歌星聯(lián)誼晚會(huì)

　　5. 大家樂有獎(jiǎng)競(jìng)答游戲

　　6. 促銷活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評(píng)判和費(fèi)用安排 十八、廣告效果和銷售狀況分析

　　1. 各種媒體來電狀況分析

　　2. 各種媒體來人狀況分析

　　3. 每周每月實(shí)際成交分析

　　4. 每周每月退戶情況分析

　　5. 每月銷售情況總體分析

　　6. 下一階段銷售計(jì)劃安排與建議

　　十九、銷售總結(jié)

　　1. 銷售結(jié)束總結(jié)報(bào)告

　　2. 總結(jié)報(bào)告審核并存檔

　　3. 工地用品及銷售道具清理完畢公司收存

　　4. 計(jì)算銷售人員的獎(jiǎng)金，激勵(lì)士氣

　　5. 舉辦慶功活動(dòng)，獎(jiǎng)勵(lì)參與作業(yè)人員

房地產(chǎn)策劃范文 篇12

　　商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。

　　_商業(yè)城項(xiàng)目是_房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為_市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

　　_商業(yè)城座落于_市城區(qū)北部的_廣場(chǎng)旁，是_地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元。

　　經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

　　營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

　　二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

　　根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

　　1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

　　2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

　　3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

　　4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。

　　5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

　　三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

　　1. 銷售(招商)目標(biāo)

　　2. 銷售目標(biāo)分解

　　四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

　　根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

　　五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

　　為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

　　(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

　　1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20__年5月份房交會(huì)期間開盤(或20__年9月)，可以抓住20__年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20__年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

　　2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

　　(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

　　1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

　　2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，價(jià)為4 000元/平方米。

　　3.價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　　(一)宣傳策略主題

　　1.個(gè)性特色：“_商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

　　2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

　　3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

　　(二)宣傳媒介組合

　　1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

　　2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

　　3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎�媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。

房地產(chǎn)策劃范文 篇13

　　在去年金融危機(jī)之前，我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，樓房的價(jià)格被炒到了歷史最高，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機(jī)到來之后，我們國(guó)家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大。

　　房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以很多 地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會(huì)再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策劃書。

　　一般說來，“營(yíng)銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營(yíng)銷策劃書”都是針對(duì)發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：

　　一、研展部分

　　1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。

　　2、區(qū)域市場(chǎng)分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。

　　3、swot分析。主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì)(strength)、弱點(diǎn)(weakness)、機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunist)及存在的問題(threats)。

　　4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對(duì)目標(biāo)客戶的分析，從而可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。

　　5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。

　　二、企劃部分

　　包括：

　　1、廣告總精神。

　　2、訴求重點(diǎn)。

　　3、np稿標(biāo)題初擬。

　　4、媒體計(jì)劃。

　　三、業(yè)務(wù)部分

　　主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段(引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期)做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。

　　完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷公司一般可以有三種代理的方式：

　　(1)純代理;

　　(2)代理(即包括廣告);

　　(3)包銷。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書”寫出來后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個(gè)醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營(yíng)銷公司對(duì)提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對(duì)營(yíng)銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。

　　總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。

　　“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)

　　成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作;只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功!策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：

　　一、 定位(市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等)

　　你的市場(chǎng)定位是否適應(yīng)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。“金豪園”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。

　　二、 時(shí)機(jī)(投資開發(fā)的時(shí)機(jī))

　　投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎(chǔ)上。如果對(duì)投資開發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果;“爵大廈、中時(shí)代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對(duì)時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。

　　三、 位置(項(xiàng)目開發(fā)所在的地理位置)

　　位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對(duì)于不同的投資者有不同的價(jià)值;不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤(rùn)水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。

　　在接受代理樓盤時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫出“營(yíng)銷策劃書”。根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“營(yíng)銷策劃書”，必須由營(yíng)銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營(yíng)銷策劃書”來時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查資料表，作為“營(yíng)銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。

　　其實(shí)我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設(shè)計(jì)和地位問題，策劃書只不過是一個(gè)參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問題是最重要的。

　　做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯(cuò)的，不過最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，我知道這也許是暫時(shí)的，不過樓房確實(shí)要降價(jià)了，現(xiàn)在的房子實(shí)在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會(huì)在今后的工作中繼續(xù)努力的!

房地產(chǎn)策劃范文 篇14

　　一、活動(dòng)目的

　　1、促進(jìn)開盤成交客戶合同簽訂；

　　2、提升開盤售樓部現(xiàn)場(chǎng)人氣；

　　3、促進(jìn)項(xiàng)目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。

　　二、活動(dòng)時(shí)間

　　20xx年9月份（具體時(shí)間待定）

　　三、活動(dòng)地點(diǎn)

　　凱悅城售樓中心

　　四、活動(dòng)前準(zhǔn)備

　　1、置業(yè)顧問電話邀約時(shí)間：20xx年9月份

　　2、電器的購(gòu)買

　　時(shí)間：20xx年8月30日

　　3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間：20xx年9月初

　　4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位

　　時(shí)間：開盤前一天

　　五、活動(dòng)內(nèi)容

　　邀請(qǐng)凱悅城開盤，購(gòu)房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì)：

　　一等獎(jiǎng)：筆記本電腦（2名）

　　二等獎(jiǎng)：海爾冰箱（4臺(tái)）

　　3000x2臺(tái)=6000元1500x4臺(tái)=6000元1000元x6臺(tái)=6000元600元x10臺(tái)=6000元

　　100元x90臺(tái)=9000元

　　費(fèi)用預(yù)估：33000元

　　三等獎(jiǎng)：海爾洗衣機(jī)（6名）四等獎(jiǎng)：微波爐（10名）

　　五等獎(jiǎng)：榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器（90名）

　　六、活動(dòng)流程

　　新客戶到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號(hào)單或序號(hào)——客戶集中到門外——現(xiàn)場(chǎng)維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購(gòu)房，已簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的客戶——由銷售帶客戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)（需帶認(rèn)購(gòu)和客戶身份證）——核對(duì)后領(lǐng) 取獎(jiǎng)品——銷售讓客戶從后 門離開。

　　（置業(yè)顧問全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶群）

　　七、活動(dòng)費(fèi)用

　　1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量：100張

　　抽獎(jiǎng)箱：1個(gè)費(fèi)用：100元

　　2、聘請(qǐng)婚慶公司費(fèi)用：2500元

　　3、水果糕點(diǎn)費(fèi)用：1000元

　　4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用：費(fèi)用：500元

　　5、小禮品購(gòu)置費(fèi)：毛絨玩具等20xx元

　　6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用：費(fèi)用：900元

　　7、家電費(fèi)用：33000元

房地產(chǎn)策劃范文 篇15

　　一、市場(chǎng)背景：

　　漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。

　　漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

　　所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新xx屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

　　二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：

　　由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰呢？

　　2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？

　　在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：

　　綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì)，不足以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對(duì)第壹城銷售造成直接威脅。

　　綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接；而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài)；綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

　　三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：

　　1、項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本情況

　　綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價(jià)較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

　　濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。

　　井田·藍(lán)月灣6萬平方米20xxl型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。

　　分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬左右。

　　2、樓棟售出率分析

　　在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。

　　四、已購(gòu)客戶分析

　　1、付款方式分析

　　分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

　　2、年齡結(jié)構(gòu)分析

　　分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。

　　3、行業(yè)分析：

　　分析：從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

　　4、居住區(qū)域分析：

　　分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

　　五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析

　　在前期的媒介宣傳過程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。

　　在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。

　　六、分析總結(jié)

　　我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?/p>

　　市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來說，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。

　　我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中殺傷力的項(xiàng)目。

　　在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。

　　產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是的，不能單就一個(gè)方面說我們的產(chǎn)品是的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是的，雖然我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。

　　雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧]能在項(xiàng)目的前一階段銷售過程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。

　　消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。

　　同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

房地產(chǎn)策劃范文 篇16

　　一、活動(dòng)目的

　　利用開盤慶典造勢(shì)，使我們的目標(biāo)客戶群體知道、認(rèn)識(shí)本案。同時(shí)，借美食節(jié)的東風(fēng)，聚集開盤慶典的人氣，為本案的成功啟動(dòng)埋下伏筆。

　　二、活動(dòng)整體按排

　　1、時(shí)間：20xx年6月18日上午9：58

　　2、地點(diǎn)：擬定在XX公園廣場(chǎng)

　　3、具體按排：

　　(1)地方政府領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商及各界人士參加開盤儀式。

　　(2)開發(fā)商發(fā)言。

　　(3)開盤剪彩儀式。

　　(4)開盤慶典大型廣場(chǎng)文藝演出。

　　(具體事項(xiàng)包括人員按排、道具使用等代定)

　　三、信息通達(dá)

　　(一)美食節(jié)信息發(fā)布：

　　1、發(fā)布時(shí)間：

　　本次活動(dòng)擬在6月16日開幕，預(yù)定媒體造勢(shì)的計(jì)劃安排在五月中旬開始(具體時(shí)間待定)。

　　2、發(fā)布方式：

　　主要通過報(bào)紙、電視來通達(dá)本次活動(dòng)。采用硬軟兩種廣告相結(jié)合的媒體造勢(shì)方式進(jìn)行。

　　(二)開盤慶典信息發(fā)布：

　　1、發(fā)布時(shí)間：

　　開盤前一個(gè)月為廣告預(yù)熱和市場(chǎng)引導(dǎo)階段。本案擬在6.18日開盤，預(yù)定媒體造勢(shì)的計(jì)劃安排在五月中旬開始(具體時(shí)間待定)。

　　2、發(fā)布方式：

　　略。

房地產(chǎn)策劃范文 篇17

　　一、市場(chǎng)背景:

　　位于東部濱海地區(qū)，是濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

　　所在寨上街，其南部為老牌化工企業(yè)—化工廠，她曾為xx區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了xx區(qū)的發(fā)展。隨著新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為xx區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證xx區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

　　二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析:

　　由于xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　1、在我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰呢?

　　2、在我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?

　　在xx市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下:

　　綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì)，不足以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對(duì)第壹城銷售造成直接威脅;

　　綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài);

　　綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

　　三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息:

　　項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本情況

　　綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價(jià)較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

　　濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。

　　井田·藍(lán)月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。

　　分析:從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說，xx市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬左右。

　　3、樓棟售出率分析

　　分析:在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。

　　4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析:

　　四、已購(gòu)客戶分析

　　1、付款方式分析:

　　分析:我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

　　2、年齡結(jié)構(gòu)分析:

　　分析:我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如:子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。

　　3、行業(yè)分析:

　　行業(yè)累計(jì)銷售套數(shù)累計(jì)百分比

　　天化5830、05%

　　石化52、59%

　　個(gè)體及私營(yíng)3618、65%

　　銀行94、66%

　　學(xué)校94、66%

　　醫(yī)院52、59%

　　鹽場(chǎng)63、11%

　　稅務(wù)52、59%

　　規(guī)劃局21、04%

　　保險(xiǎn)21、04%

　　其它5629、02%

　　總計(jì)193

　　分析:從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

　　4、居住區(qū)域分析:

　　分析:從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

　　五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析:

　　在前期的媒介宣傳過程中，主要是對(duì)xx區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。

　　在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。

　　六、分析|總結(jié):

　　1、對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié):

　　我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦?

　　市場(chǎng):在房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的xx房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來說，將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。

　　我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售情況來看，雖然已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。

　　產(chǎn)品:在xx房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧]能在項(xiàng)目的前一階段銷售過程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。

　　消費(fèi)者:在當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

房地產(chǎn)策劃范文 篇18

　　一、策劃緣起

　　東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活

　　7月22日，在**省文化廳和**市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨**省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高 潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。

　　二、合作優(yōu)勢(shì)

　　《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航

　　同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊。《××周刊》是**市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

　　三、媒體互動(dòng)

　　《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式

　　為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

　　四、報(bào)道方法

　　全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷

　　1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變

　　2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟4、展示成熟配套：記錄時(shí)尚小鎮(zhèn)故事5、圖說東方夏威夷：動(dòng)感都市的社區(qū)廣告

　　五、其他配合

　　全面互動(dòng)，《××周刊》期待合作

　　1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖

　　2、組織看樓專車免費(fèi)服務(wù)

　　3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專訪文章

　　4、請(qǐng)中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢(shì)

　　5、其他合作另行協(xié)商

房地產(chǎn)策劃范文 篇19

　　房地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。 某某商業(yè)城項(xiàng)目是某某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為某某市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

　　某某商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的某某廣場(chǎng)旁，是某某地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元。

　　經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

　　營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為

　　二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

　　根據(jù)本項(xiàng)目

　　1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

　　2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

　　3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

　　4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚

　　5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

　　三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

　　1. 銷售(招商)目標(biāo)

　　2. 銷售目標(biāo)分解

　　四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

　　根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

　　五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

　　為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

　　一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

　　1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20某某年5月份房交會(huì)期間開盤(或20某某年9月)，可以抓住20某某年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)

　　啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20某某年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

　　2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)

　　二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

　　1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

　　2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。

　　3.價(jià)格策略：采取

　　六、宣傳策略及媒介組合

　　一)宣傳策略主題

　　1.個(gè)性特色：

　　2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處某某廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

　　3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

　　二)宣傳媒介組合

　　1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新

　　2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以

　　3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎�媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。

房地產(chǎn)策劃范文 篇20

　　一、前言

　　本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國(guó)的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競(jìng)品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江芳水園。

　　二、推廣策劃原則

　　本案藍(lán)水園在推廣策劃過程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。

　　我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來的。

　　從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個(gè)賣點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦？小盤是獨(dú)奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。

　　從中觀層面說，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復(fù)合型地產(chǎn)。

　　從宏觀上講，但凡人類活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。

　　在對(duì)藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營(yíng)銷通暢的生命力。

　　三、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素

　　藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營(yíng)銷組合的范疇，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。

　　我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。

　　整個(gè)推廣過程類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場(chǎng)調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ)；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對(duì)具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面來入手策劃；第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢(shì)，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標(biāo)。

　　四、主要競(jìng)品物業(yè)——芳水園情況簡(jiǎn)介

　　1、芳水園開發(fā)商介紹

　　華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國(guó)有一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國(guó)住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評(píng)為國(guó)家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國(guó)建設(shè)工程獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AA_業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。

　　2、梅江3號(hào)地——芳水園簡(jiǎn)介

　　芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：

　　1疏密有序的園林格局；

　　2綠地、水面合理分布，宛在水中央；

　　3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝，分類收集；

　　4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源；

　　5熱電廠供熱，減少污染；

　　6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能；

　　7健全安全防范及信息管理。

　　3、芳水園廣告運(yùn)作

　　目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。

　　五、藍(lán)水園客戶定位策略

　　一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”

　　1、時(shí)代造就的"新中產(chǎn)階級(jí)"

　　曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來"的口號(hào)聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處？"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長(zhǎng)需要日久天長(zhǎng)，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識(shí)之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對(duì)中國(guó)特色的——"新中產(chǎn)階級(jí)"。他們除了養(yǎng)車，購(gòu)買豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn)。

　　就中國(guó)國(guó)情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營(yíng)企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來。

　　2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征

　　"新中產(chǎn)階級(jí)"是一個(gè)源于西方的名詞，是只屬于社會(huì)中間層次的占社會(huì)人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級(jí)"是整個(gè)社會(huì)的安全發(fā)展重心，他們?cè)诮?jīng)濟(jì)來源方面占有明顯優(yōu)勢(shì)，大部分自己就是老板。他們沒有時(shí)間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個(gè)社會(huì)中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活20__年房地產(chǎn)推廣活動(dòng)策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。

　　他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對(duì)能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤(rùn)。

　　"新中產(chǎn)階級(jí)"并不是都智商及高，但是他們善于理財(cái)，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功，追求財(cái)富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級(jí)"的顯著特點(diǎn)。

房地產(chǎn)策劃范文 篇21

　　時(shí)間：20_-4-05——4-08

　　地點(diǎn)：1、海鹽新天地廣場(chǎng)

　　2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處

　　活動(dòng)目的：

　　聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響海鹽首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

　　活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓

　　活動(dòng)安排：

　　一、前期廣告宣傳

　　3.30-4.05著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。

　　宣傳主題：未來城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。

　　引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居金仕海岸。

　　金仕海岸4月5號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。

　　因?yàn)檎湎。�所以珍貴。

　　金仕開盤有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。

　　二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置

　　1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。

　　(確定小高層購(gòu)買資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%)

　　2、地點(diǎn)選定：海鹽新天地廣場(chǎng)

　　(a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)c、有聚集人氣的先例)

　　3、軟環(huán)境布置：

　　高空氣球4個(gè);大型氣拱門1個(gè);30平方左右舞臺(tái)1個(gè);

　　樓盤效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個(gè);宣傳折頁1000份

　　周遍跨街橫幅、燈箱20 套

　　4、 員工統(tǒng)一著裝

　　三、活動(dòng)進(jìn)程(4月5日)

　　1、下午14：00正式開始(13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展示)

　　2、14：00——14：30

　　主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說8分鐘、公證人講話2分鐘。

　　3、搖號(hào)開始(14：30——15：00)同時(shí)登記匯總

　　4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15：00——16：00)

　　獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)

　　5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂活動(dòng)(16：00——17：00)工作人員休息

　　6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17：10——17：30)

　　7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17：30——17：50)

　　四、搖號(hào)辦法

　　1、一期總銷售戶

　　數(shù)為140套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷售戶數(shù)為5：1，參加群眾不定。

　　2、搖號(hào)采取實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數(shù)為5人。

　　3、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購(gòu)房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購(gòu)房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用。

　　4、搖號(hào)登記時(shí)間自20_.4.05——4.10，為期5天。

　　5、登記地點(diǎn)：秦山房地產(chǎn)公司售樓處

　　6、搖號(hào)工具使用公開搖獎(jiǎng)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)決定。(中號(hào)比例為5：1)

　　7、關(guān)于沒有中號(hào)群眾的解決辦法。均以紀(jì)念品贈(zèng)送。并登入二期開盤購(gòu)房檔案。

　　五、 工作人員分工

　　秦山房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作;九洲廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作。

　　六、媒體發(fā)布

　　邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂�名各大媒體具體：海鹽電視臺(tái)、杭州交通之聲廣播臺(tái)、中郵專遞、錢江晚報(bào)、搜狐網(wǎng)絡(luò)等記者參加活動(dòng)，并給予現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道。

　　七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

　　1、 環(huán)境布置

　　高空氣球4個(gè) 400元/4個(gè)

　　大型氣拱門1個(gè) 500元

　　30平方左右舞臺(tái)1個(gè) 1000元

　　樓盤效果展示牌1套 1200元/10張

　　廣告宣傳易拉寶4個(gè) 600元/4個(gè)

　　宣傳折頁3000份 7500元

　　周遍跨街橫幅、燈箱20 套

　　2、場(chǎng)地租賃 20_元

　　3、公證人邀請(qǐng)費(fèi) 1000元

　　4、媒體邀請(qǐng)費(fèi) 20_元

　　5、設(shè)備租賃費(fèi) 5000元

　　6、管理費(fèi) 1000元

　　7、主持人 1000元

　　8、演員演出費(fèi) 5000元

　　9、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急費(fèi) 20_元

　　總價(jià)30000元