產品營銷策劃案范文（精選7篇）

產品營銷策劃案范文 篇1

　　澳雪簡介：

　　1994年9月，澳雪國際首創澳雪品牌。1997年，澳雪品牌推陳出新，以天然護理，家庭健康的概念，推出家庭護理型沐浴露。1998年5月，澳雪品牌推出洗發護發系列產品。20xx年，澳雪推出四大系列產品：完美肌膚系列、完美秀發系列、家庭健康護理系列及精明之選系列。20xx年，澳雪品牌成為全國暢銷沐浴露品牌之一。

　　品類：洗護發產品、沐浴露、香皂、花露水、啫哩水

　　一、營銷策劃背景

　　(一)消費者分析

　　1. 購買行為分析

　　據我在網絡上的調查：產品功效和質量對消費者購買決策的影響最大品牌因素、價格、附加優惠等因素的影響相對較小。在洗發水功能方面，去屑、柔順、洗護合一等功能為消費者所看重。而廣告、公關等營銷策略的運用也在消費者購買決策中起不容忽視的作用。

　　● 在購買洗發水消費者中,女性占71.8%, 起決定作用.她們的購買欲相對男性來說較強，而且易受廣告和促銷等因素的影響，有時并不完全是為了真正的需要而購買。而男性在購買時相對理性，且一般情況下是家里有什么品牌的洗發水就用什么品牌，所以他們僅占購買者的 28.2% 。

　　● 78.2 % 的消費者表示自己喜歡在超市或大賣場購買洗發水。

　　從整體上來說，隨著中國洗發水市場的逐漸豐滿，品牌數量越來越多，消費者的購買決策已由過去的低介入向較高的介入度轉變。

　　2. 使用頻率分析

　　整體上，中國人習慣每周洗發 1-3 次。據調查結果，每周使用洗發水 3 次以上的消費者僅占全部使用者的34.9%，比上年提高 4.5%。從性別來看，男性使用洗發水洗發的頻率明顯高于女性;從地域來看,南方人使用洗發水洗發的頻率比北方人高。

　　(二)市場背景分析

　　中國洗發水市場屬于寡頭壟斷的結構。行業內存在少數大企業，不僅在資金、技術以及生產經營方面，而且在市場占有率、品牌知名度方面都擁有絕對優勢。據調查，飄柔和海飛絲連續 5 年分別穩居市場占有率的第一位和第二位，這兩個品牌再加上舒蕾和夏士蓮，共占中國洗發水市場 58.6% 的市場份額.

　　中國洗發水市場容量巨大。中國總計有 20xx 余家洗發水制造商生產的 3000 多個洗發水品牌，總銷售額超過 200 億人民幣，總產量和總銷量居世界第一，且日趨壯大。

　　(三)澳雪產品分析

　　澳雪

　　A、留香小公主花浴露：全新留香小公主花浴露系列, 采擷世界各地名花調制而成，富含香子蘭、依蘭、幽百合、玫瑰、茉莉、橘花、橙花、桃花等近百種鮮花滋養精華,香味持久芬芳, 并含有多種維他命及大量植物蛋白，溫和清潔肌膚同時深入滋養肌膚, 令您的肌膚時刻玉潔細嫩，香馥迷人。

　　規格：230ml、400ml、650ml

　　B、澳雪中藥養發洗發露系列：產品規格：750g、450g、230g

　　C、澳雪中藥養發精華素系列

　　(四)市場領導者——寶潔現狀分析

　　1. 寶潔洗發水品牌結構

　　寶潔旗下共有五大洗發水品牌，二十多個系列，包括飄柔、海飛絲、潘婷和沙宣、伊卡璐。此外，還有被雪藏潤妍品牌。自 20xx年5月22日，寶潔(全球)斥資49.5億美元收編百時美施貴寶旗下的伊卡璐后，寶潔的洗發水產品鏈已經幾盡完美：“飄柔”重“柔順”;“潘婷”重“健康”;“海飛絲”重“去屑”;“沙宣”做“護發專家”;“伊卡璐”重“染發洗護”，再加上各子品牌的系列化產品，一個堅不可摧的洗發王國已經構筑成功。

　　2. 產品功能

　　飄柔，就是這樣自信

　　海飛絲，頭屑去無蹤，秀發更出眾

　　潘婷，含維他命原B5，令頭發健康，加倍亮澤

　　沙宣，國際美發大師

　　伊卡璐，回歸自然，崇尚環保

　　(五)網絡營銷策略

　　1.價格策略。普通會員價：適合大多數網民;高級會員價：成為網站注冊會員的網民;優惠價:不定期地推出某些特價產品吸引消費者。

　　2.分銷策略。包括郵寄、送貨上門、自取、快遞等。

　　3.促銷策略。

　　A.與各地的理發店、美容店合作。一定要使澳雪旗下的產品受到理發店的好評。理發店一旦確定使用公司的洗發水、護膚等其他產品，那么理發店的顧客也就隨之成為了澳雪產品的消費者。同時，由于產品是理發師選用的，因此也就會有脫俗的吸引力。同時，讓理發店贈送澳雪產品網上優惠點卡，促使更多的消費者前來購買。

　　B.與盡可能多的高校合作，成為大學社團活動的贊助商。同時也可以在高校舉辦一些活動，讓大學生更加認識澳雪產品。例如舉辦有關于產品包裝的設計。

　　C.電子郵件促銷、新聞組促銷、Flash動畫和游戲促銷(制作一些有趣、好玩、與本公司業務相關的動畫和游戲)、網絡廣告促銷(在新浪或網易的首頁發布廣告)等。

　　4.服務策略。提供給消費者有關護膚、養發等有關方面的知識，提供在線咨詢功能。

產品營銷策劃案范文 篇2

　　一、銷售策劃方案運作平臺

　　公司設置專門機構負責新產品的市場銷售策劃方案調研、開發、制定營銷策略、銷售方案，用市場銷售方案經濟觀念全面打造白酒第一終端網絡。配備市場銷售方案管理和財務人員，打破傳統的用人機制，從社會上招聘若干名業務精英。確定區域市場銷售方案業務代表、業務主管、業務主任、業務經理，組成專業的營銷團隊，建立重點市場銷售方案銷售分隊，對客戶實行專人管理，對單品實行承包銷售，在新產品上市前完成營銷團隊的組合。

　　二、銷售策劃方案產品的設計

　　由于老產品的價格透明、結構老化，難以滿足消費者的需求，也難以支撐高昂的營銷費用，產品無法形成市場銷售方案優勢，因此，需要開發組合產品。

　　1、按白酒的香型來開發，力求產品個性化明顯，使其成為主打品牌。

　　2、按白酒的度酒開發產品，形成高中低度系列產品。

　　3、有針對性的開發產品，在銷售過程中不斷進行市場銷售方案調查，跟進產品，達到產品結構的最佳組合。

　　4、按市場銷售方案價格來開發產品，建立合理的產品價格體系。

　　三、網絡系統建立銷售策劃方案

　　對原有的經銷商網絡進行有效的整合，先幫助原有的經銷商進行助銷，掌握第一手資料，摸清市場銷售方案底細。為下一步營銷工作打好基礎。新產品上市工作可按下列銷售方案策劃步驟向市場銷售方案推進。

　　1、確立主攻市場銷售方案，建立可行的縣級目標市場銷售策劃方案，制定市場銷售方案開發規劃。銷售人員直接為一級商服務，由一級商對業務人員進行考核，在銷售區域市場銷售方案選擇信譽良好的酒店、商超、商店，對產品進行全面集中鋪市。打造樣板市場銷售方案，力爭市場銷售方案的鋪貨率達到80%以上。通過一個月的鋪市后，強化和篩選客戶，確定一、二級客戶，建立和完善客戶的檔案。

　　2、對一級經銷商管理的下線客戶由業務人員協助管理，實行一、二級客戶供貨卡管理制度;對一、二級客戶印制并發放供貨卡。目的是掌握與控制市場銷售策劃方案貨物流向，有效的控制市場銷售方案砸價、竄貨，徹底杜絕假貨的出現。

　　3、對一、二級經銷商的獎勵政策進行合理的區分，保護一級經銷商，扶植和支持二級客戶。視業績大小獎勵二級客戶。

　　4、對客戶采取晉級管理的辦法。當二級客戶業績達到或超過一級經銷商時，二級客戶可以直接晉升為一級經銷商，享受的待遇隨之變化。最終形成強大的、具有拓展能力的銷售一、二級網絡。

　　四、銷售策劃方案市場銷售方案資源的利用

　　1、配置送貨車輛，制作車體形象廣告。2、業務人員統一服裝、名片，佩帶胸卡。3、任命業務代表、業務主管、業務主任、業務經理。4、公司可以掌控的資源統一調度，統一管理。

　　五、產品利益分配和銷售策劃方案的費用

　　(一)產品利潤分配銷售策劃方案

　　合理的分配各個環節的利益關系，做到資源的最大利用，對此，將按照產品價格的空間關系予以層層分配。

　　1、制定統一的市場銷售策劃方案銷售價，包括酒店價、商超價、零售店價等，合理分配利潤空間，按月返利和年獎勵兩種形式對經銷商進行嘉獎。2、銷售產品進行的有機組合，制定單品的市場銷售方案操作辦法。3、對于階段性的促銷活動按出貨的總量設置獎勵標準。4、隨著市場銷售方案逐步成熟，各個環節上的費用相應的予以減少或者取消。

　　(二)銷售策劃方案營銷費用的管理;1、對銷售產品采用費用包干的辦法，公司承擔業務人員的基本工資、出差費用、電話費用等。2、車輛費用、辦公費用、庫房費用。3、業務人員的待遇采取底薪+提成+獎勵的辦法予以發放，基本任務保基本工資，業務提成上不封頂。4、易拉寶、招貼畫、公益性廣告等宣傳費用。5、鋪市階段的宣傳和造勢活動以及階段性的銷售活動產生的費用。

　　(二)銷售策劃方案直銷工作的步驟;計直銷操作辦法(一品一策);2、公開招聘業務人員，進行短期培訓，安排具體崗位;3、制定直銷產品上市造勢活動方案;

　　通過直銷運營可以有效的對市場銷售策劃方案進行掌控，對市場銷售方案的進行不斷的補充和完善，達到太白酒網絡的扁平化，為運作大市場銷售方案打下堅實的基礎。

產品營銷策劃案范文 篇3

　　一、期限

　　自**年**月**日起至**年**月**日止，為期3個月。

　　二、目標

　　把握購物高潮，舉辦“超級市場接力大搬家”，促銷**公司產品，協助經銷商出清存貨，提高公司營業目標。

　　三、目的

　　(一)把握圣誕、元旦以及結婚蜜月期的購物潮，吸引消費者對“接力大搬家”活動的興趣，引導選購產品，以達到促銷效果。

　　(二)“接力大搬家”活動在a、b、c三地舉行，借此活動將進口家電，重點引向國市場。

　　四、對象

　　(一)以預備購買家電之消費者為對象，以f14產品的優異性能為主要誘因，引導購買**公司家電，并利用“接力大搬家”活動，鼓舞刺激消費者把握時機，即時購買。

　　(二)訴求重點：

　　1.性能訴求：

　　真正世界第一!

　　家電!

　　2.s.p.訴求：

　　買產品，現在買!

　　趕上年貨接力大搬家!

　　五、廣告表現

　　(一)為配合年度公司“家電”國際市場開發，宣傳媒體之運用，逐漸重視跨文化色彩，地方性報紙、電臺媒體、電視節目選擇，亦依據收視階層分析加以考慮。

　　(二)以**公司產品的優異性能為主要誘因，接力大搬家s.p.活動為助銷手段，遵循此項原則，對報紙廣告表現之主客地位要予以重視。

　　(三)tv廣告，為贏得國際消費者，促銷欣賞角度并重，擬針對接力大搬家活動，提供一次30分鐘實搬、試搬家錄現場節目，同時擷取拍攝15〃廣告用cf一支，作為電視插播，爭取雅俗共賞，引起消費者的強烈需求。

　　(四)pop：布旗、海報、宣傳單、抽獎券。

　　六、舉辦“經銷商說明會”

　　為配合國際市場開發策略，并增加此次活動之促銷效果，擬會同公司及分公司營業單位，共同協辦“年末促銷活動分區說明會”，將本活動之意義、內容及對經銷商之實際助益做現場講解，以獲求充分協助。

　　七、廣告活動內容

　　(一)活動預定進度表

　　注：“接力大搬家”日期定于圣誕前后，理由有二：

　　1.圣誕前后正是購貨高潮期，應予把握。

　　2.圣誕前后，是目標市場顧客非常忙碌的時刻;交通必然擁擠，交通問題不易妥善處理。

　　(二)活動地區

　　在國a、b、c三地，各擇具備超級市場之大百貨公司舉行。

　　(三)活動獎額

　　1.“接力大搬家”幸運獎額

　　(1)a地200名，b地150名，c地150名，如下表：

　　表5-4　“接力大搬家”幸運獎地域分布

　　區　別 　次　別

　　a地 b地 c地

　　首次抽獎 100名 70名 70名

　　二次抽獎 100名 80名80名

　　合　　計200名150名150名

　　(2)以戶為單位，每戶限時相同，均為10分鐘。

　　(3)每戶10分鐘，以接力方式進行。

　　2.“猜猜看”活動獎額

　　(1)完全猜對者一名，與搬最高額者同額獎品，同時猜中者，均分。

　　(2)附獎5位，最接近搬最高額者，每名贈**品牌家庭影院一套，超抽簽決定。

　　(四)活動內容說明1.收件期間：自**年**月**日至**年**月**日，在a、b、c三地舉行試搬，除選定之百貨公司本身廣為宣傳外，并加以錄像拍制現場，節目于**月**日8點檔播放，借以宣傳于觀眾了解活動內涵，同時剪錄15〃cf“試搬”情況，做電視插播，廣為宣傳，刺激銷售，增加回收件數。

產品營銷策劃案范文 篇4

　　一、活動時間

　　xx月xx日——xx月xx日

　　二、促銷活動內容

　　超市根據自身的促銷成本控制，在下列活動中選擇一個或多個方案進行借鑒實施。

　　活動一：六一節買六送一

　　在超市中選擇一批商品進行買六送一活動，比如酸奶、果奶、飲料、果凍、水果等商品，實行買六件送一件的促銷活動。由于促銷成本為1/7，即讓利14%，因此本活動需要廠家支持。

　　活動二：迎六一特價商品

　　學習用品、文具用品、兒童食品、飲料、奶制品一律優惠價銷售;

　　活動三：滿200 送兒童水壺

　　單張小票滿200元，憑購物小票送價值5元的精美有蓋兒童水杯一只;主要考慮到夏天來臨，方便孩子上學帶上水杯，因此要求水壺比較精美，有使用價值。

　　三、公關活動

　　活動一：爭當小小書法家

　　活動內容為了書法比賽(包括剛筆、毛筆)，小朋友將超市的名號(如家友超市、慈客隆)的書法作品郵寄或送到本超市，截止日期xx月xx日(以當地郵戳為準)，在超市內展出，凡是參加活動的孩子可以獲贈一份小禮品。評出一等獎1名、二等獎3名、三等獎5名、優秀獎若干名。

　　活動二、五子棋比賽

　　兒童節期間(xx月xx日-xx月xx日)在超市入口處舉行五子棋比賽，參與者有小禮品，得勝者有獎品。

　　四、注意事項

　　1、為了表示超市對兒童節的支持，促銷活動中要選幾個兒童喜歡的品牌進行一定力度的降價，以吸引人氣;

　　2、送水壺后，必須在小票上做記號;此活動中的水壺可與廠商聯合，由廠商來提供一部分活動經費;

　　3、公關活動中參加對象為0—14歲的兒童，第一個活動中必須注明屬作品的作者檔案資料，如年齡，性別，姓名等;寫的字，可規定為貴超市的名稱或有關六一兒童節等內容，也可以自由確定。

產品營銷策劃案范文 篇5

　　一、主辦單位：湖南雨露商貿有限公司

　　承辦單位：中南大學市場營銷協會

　　媒體支持：學生都市網

　　二、活動時間：4月15日-5月9日

　　三、活動意義

　　1、為湖南各高校的學子創造更多的理論與踐相結合的機會，讓更多的湖湘學子在此次營銷大賽中通過演講、銷售、團隊合作等方式挑戰自 我、營銷自我、提高自我;

　　2、參賽高校多，可很好的為各個社團在整個長沙擴大影響力，建立好自己的品牌活動。展示協會的實力，樹立好協會在各商家心中的良好形象。

　　3、加強各大高校協會之間的聯系，建立好我們營銷協會的交流平臺。

　　4、讓人了解“朝慕思”品牌，展示“朝慕思”的形象，擴大“朝慕思”的影響力及知名度;

　　5、為大學生及“朝慕思”企業搭建橋梁，為應屆生大學生創造新的就業機會，為企業選拔人才、儲備人才。

　　四、比賽流程策劃

　　此次營銷大賽的比賽時間為4月15日至5月9日，分為報名宣傳、初賽、復賽、決賽四個階段。

　　1、報名宣傳

　　u 時間：4月15日--4月22日

　　u 地點：由各大賽區現場報名點

　　u 負責人：各賽區委員

　　u 要求：

　　1) 填寫報名表

　　2) 到第一范文網上上傳團隊相片和基本資料

　　2、 初賽

　　◆時間：4月13日至4月19日

　　◆地點：各賽區即各個高校

　　◆參賽人員：所有參加報名團隊

　　◆負責人：各賽區委員

　　◆比賽方式：

　　①、了解“朝慕思”。參賽團隊就自己采集的有關資料談談對“朝慕思”的了解。此環節的比賽方式及規則由各賽區自己制定，表現形式自由。

　　②、營銷實戰。參賽團隊對賽委會提供的產品進行銷售，時間為兩天，各賽區委員負責統籌管理，評分以銷售額為標。

　　3、 復賽

　　◆時間：4月20日至4月26日

　　◆地點： 長沙市區

　　◆參賽人員：各大賽區前五名隊伍

　　◆負責人：賽委會

　　◆比賽方式：

　　①、推廣“朝慕思”。晉級團隊以推廣“朝慕思”品牌為主題，用PPT形式做出來，提交給賽委會。然后再由賽委會進行評選。

　　②、挑戰“朝慕思”。晉級團隊就賽委會提供的“朝慕思”產品，在二天時間(4月25日，4月26日)內在長沙市區內進行推廣銷售。

　　4、 決賽：

　　◆時間：5月9日

　　◆地點：中南大學民主樓

　　◆參加人員：復賽產生的15強 ，整個賽事所有負責人，湖南雨露商貿有限公司代表

　　◆比賽方式：

　　決賽以及頒獎晚會，由復賽產生的15強以團隊表演形式拉現場票，再根據總分決出的冠亞季軍頒獎，以及各個獎項的頒獎。

　　五、比賽評分細則

　　初賽：以①、②兩個環節總分評出前五名。

　　①環節為占初賽總分的30%;②環節為70%(兩個環節都為100分計)

　　初賽總分為(①環節得分)30%+②每隊環節銷售總額/最高銷售總額70%

　　各賽區前5強晉級

　　復賽：①環節(PPT創意得分*20%)+②環節(每隊銷售總額+最高銷售總額100分*30%)+網絡投票得分*20%+短信投票得分*30%

　　總分前15名晉級

　　決賽：觀眾投票得分*30%+短信投票得分*50%+網絡投票得分*20%

　　總分前三名分別為冠亞季軍.

　　具體評分標準：

　　a.PPT創意評分由賽委會根據滿分100分的標準,就PPT的內容,表達,創意綜合評分.

　　b.網絡投票得分按照滿分100分的標準，以網絡得票第一名隊伍的得票數為分母，進行折算。網絡得票數第一名計100分。

　　參賽隊伍網絡投票得分=參賽隊伍網絡得票數/網絡得票第一名隊伍的得票數100分。

　　如：第一名得票數為10000票，第二名得票數為8000票，他們的得分分別為：

　　第一名：10000/10000100分=100分

　　第二名：8000/10000100分=80分

　　以此類推。

　　c.短信投票得分按照滿分100分的標準，以短信得票數第一名隊伍的得票數為分母，進行折算。短信得票數第一名計100分。

　　參賽隊伍短信投票得分=參賽隊伍短信得票數/短信得票第一名隊伍的得票數100分。

　　如：第一名得票數為10000票，第二名得票數為8000票，他們的得分分別為：

　　第一名：10000/10000100分=100分

　　第二名：8000/10000100分=80分

　　六、獎項調置

　　(一)決賽獎項：

　　1)冠軍團隊1支(獎金3000元+“朝慕思”高級聘書)

　　亞軍團隊1支(獎金1500元+“朝慕思”中級聘書)

　　季軍團隊1支(獎金1000元+“朝慕思”工作合同意向書)

　　“朝慕思”聘書直接可以到“朝慕思“【湖南雨露商貿有限公司】培訓上崗，不需面試、考試。

　　入圍決賽團隊可獲得公司培訓實踐機會，表現突出者，也可直接進“朝慕思“【湖南雨露商貿有限公司】上崗。

　　2)所有參賽團隊在初賽：營銷實戰環節中的銷售利潤,50%返還銷售團隊。

　　3) 所有入圍復賽：在挑戰“朝慕思”環節中，所有推銷產品的利潤，50%歸參賽團隊。

　　(二)組織獎項

　　1)最佳組織2名，(各分賽委員中產生)獎金500元

　　突出貢獻2名，(賽委員成員中產生)獎金500元

　　2)賽委會各成員都有機會直接到“朝慕思”【湖南雨露商貿有限公司】培訓上崗。

　　七、賽事管理：

　　1)設立賽事比賽的各大校區為各大賽區，設立總賽事負責委員會，簡稱賽委會，賽委會由“朝慕思“一名負責人領導，營銷協會若干主要干部和賽區協會負責人組成，整個賽事由賽委會全權負責。

產品營銷策劃案范文 篇6

　　七夕節是中國傳統節日中浪漫色彩的節日。相傳，每年農歷七月初七的夜晚，是天上“織女”與“牛郎”相會之時，因為有了牛郎織女的美麗傳說，“七夕節”成為一個極具浪漫性的節日。這一年的浪漫，您想去那里尋覓呢?

　　一、促銷目的

　　浪漫的仲夏夜，為答謝新老顧客，特舉行“默契大考驗”活動，并贈送相應的禮品，以達到引導顧客消費的目的。

　　二、促銷時間

　　20xx年8月16日----8月19日(4天)

　　三、宣傳檔期

　　20xx年8月10日----8月16日(6天)

　　四、促銷主題

　　心相系愛相隨

　　五、促銷驚喜不斷

　　活動一：默契大考驗

　　1、促銷方法：

　　在活動期間，在規定時間內沒有完成游戲的，當日店內規定產品范圍內消費7.7折優惠;在規定時間內完成游戲的，免費贈送禮品。

　　2、體驗游戲的客戶條件：

　　進店的情侶客戶

　　3、活動時間：

　　8月16-19日

　　4、活動的內容和方法：

　　在活動期間，購物的情侶客戶可以有機會體驗默契大考驗活動。

　　兩個人將每個人的其中一只手和對方的一只手握在一起，將蝴蝶結系在被握在一起的兩只手腕上，另外沒有握在一起的兩只手合作完成系蝴蝶結的游戲。

　　注：在游戲過程中，要被系在一起的兩只手不能協助系蝴蝶結。

　　17秒游戲。

　　在內完成游戲的，免費贈送小禮物，可以在免費贈送的禮物區內人選一款玩具。在內沒有完成游戲的，在宣傳期進行登記的，在當日在指定的區域內消費可以7折優惠，沒有登記的7.7折優惠。

　　活動二：置骰子

　　對于單身進店的客戶，也有一種游戲體驗方法，就是置骰子，2個骰子的點數相加為七，即可獲贈獎品。

　　1、活動條件：

　　單身進店的客戶都有體驗游戲的資格。

　　2、活動內容：

　　在活動期限內進店購物的單身客戶，可以體驗游戲一次，在一個平面上置骰子一次，兩個骰子的點數相加為7即可獲贈一份精美的禮品，購買限定產品7.7折優惠;若是點數相加不是7，在當天購買限定產品7.7折優惠。

　　3、活動時間：8月16-19日

　　六、店鋪布置：

　　店內把禮物區設置出一部分區域，備足禮物打折促銷的產品。

　　店內有播放設備的，播放《今天我要嫁給你》，增添店內浪漫的氣氛。

　　海報粘貼在窗戶或者門外比較顯眼的地方。

　　保持店內整潔，服務員要做到微笑熱度服務。

產品營銷策劃案范文 篇7

　　一、項目簡介：

　　鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

　　鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了。

　　現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

　　二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。

　　由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

　　二、市場概況及基本競爭格局：

　　a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

　　鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)。

　　b、 小戶型市場概況。

　　自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

　　燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

　　c、 商鋪市場

　　商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

　　和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

　　三、項目swot分析

　　一)優勢

　　1) 鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

　　市場細分如下：

　　a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，20xx年內不會再置業。

　　b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

　　c、復合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

　　本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。