小區營銷策劃方案（精選3篇）

小區營銷策劃方案 篇1

　　在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

　　商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

　　商業城座落于××市城區北部的廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。

　　經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

　　二、項目營銷目標方針

　　根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

　　1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

　　2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

　　3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

　　4、啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

　　5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

　　三、銷售目標及目標分解

　　1、銷售（招商）目標

　　2、銷售目標分解

　　四、營銷階段計劃

　　根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

　　五、項目銷售時機及價格

　　為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

　　（一）項目入市時機及姿態

　　1、入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

　　2、入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

　　（二）價格定位及價格策略

　　1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

　　2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。

　　3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　　（一）宣傳策略主題

　　1、個性特色：“商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

　　2、區位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

　　3、增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

　　（二）宣傳媒介組合

　　1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

　　2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

　　3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

小區營銷策劃方案 篇2

　　小區是中國城市最重要的居住形態，有檔次的小區是定制衣柜目標群體的聚集地，專人調查小區、合理劃分小區、因地制宜的改變銷售操作特點，是一種合理的差異化營銷。

　　（1）專人調查小區

　　每一次活動開展派專人對目標小區進行詳細地摸底，包括規模（戶數）業主群體定位、消費層次、建筑整體風格、售樓情況、入住情況、已經裝修和未裝修的情況、物業管理水平、物業管理部門及主要負責人，宣傳與搞活動時使用的墻體位置和立體空間（如掛橫幅的位置、貼海報的位置、樣品的位置、推廣活動的區域）等。

　　同時，還要對是否有其他可利用的宣傳媒體（如內聯網、公告欄等）、競爭品牌在該小區的舉動等情況進行細致、規范地了解。并把了解到的數據形成書面報告，然后呈報給直銷負責人，其進行核查后，再召開公司高層會議進行討論，并依據制定活動方案。

　　（2）按小區性質細分

　　單位小區、鄰里之間都很熟悉，因此在老住宅做推廣活動，往往可以通過活動、口碑等達到以點帶面的作用；在商業小區“雞犬之聲相聞，老死不相往來”情況居多，其突破點是和物業聯合做推廣，如召開專家舉辦的《家裝講座》、《風水論壇》等。

　　（3）按建設時間細分

　　已存在多年的小區，衣柜購買者多為二次裝修。這就需要做好單一用戶的服務，以達到樣板作用。新建設小區，消費潛力巨大，定位推廣可以起到立竿見影的效果。

　　（4）按消費層次細分

　　通過看小區的各項配置，如泊車品牌、人員穿著、年齡層次、作息規律等，就可以吧消費者潛力預估的明明白白，定位推廣也會輕輕松松。

　　（5）按地理位置細分

　　判別改小區對周圍小區的商圈影響力，以此決定外圍推廣氛圍的布置力度。

　　（6）按追單時間細分

　　時間越長，買賣的成交率就越低，以3天、7天、15天為間隔，用電話跟單、上門溝通、實地演示等方式追逐跟進，追單成功率會明顯提升。

　　（7）按競爭態勢細分

　　當小區活動遭遇多個品牌競爭時，與其做“江海中的小魚”，不如做“池塘中的大魚”。即把精力轉移到他人容易忽視的地方，轉移到有意向的家庭、個人、把每戶的思想工作做透、作通。在提高客戶忠誠度的同時，也會鞏固公司在行業內的地位。

　　在完成前期小區調研和分析的基礎上，結合自己公司實際情況和促銷內容，策劃富有特色的《鳳凰小區美澳衣柜營銷活動方案》，是小區營銷成功的關鍵環節。

　　好的小區營銷活動方案包括：活動名稱、活動主題、活動時間、活動地點、活動目的、活動流程、活動營銷物料支持、活動現場執行細則、活動銷售指標、活動費用預算、活動效果評估等內容。

　　其中活動銷售目標、活動主題和現場執行細則最為重要，它決定了活動的質量，所以要仔細考慮，專業策劃，實戰檢驗。

小區營銷策劃方案 篇3

　　一、提高“統一”茶飲料知名度

　　(一)旨在提高“統一”茶飲料在消費者心目中的知名度

　　“統一”這個品牌對于爭奪消費者來說不陌生，自1967年在臺南建立以來一直遵循吳修齊先生的“三好一公道”的經營理念，就是品質好、信用好、服務好、價錢公道。以多角經營，宏觀眼光，重視人才等方針，兢兢業業的塑造出“誠實苦干，創新求進”的立業精神。自1996年進駐大陸來一直為中國消費者提供優質的服務以及最優的商品。本次舉行的20xx年“贏在東華”虛擬交易大賽，旨在提高“統一”茶飲料在消費者心目中的知名度。

　　(二)深遠目標在于占有校園市場，提高自身在全體市場的占有率

　　經過數次大規模的調查及口味測試，統一確定15-23歲的年輕群體就是冰紅茶的重度消費群體。這些新生代群體追求個性化生活，喜歡表現自我，樂于接受新鮮事物。把握重度消費群體的生活態度，塑造張揚個性、表現自我的品牌形象。擺脫常規推廣模式，處處推陳出新，吸引市場關注。這部分人群主要集中在校園中，所以本次營銷目標市場選擇校園，目標群體就是在校學生以及工作人員，提高企業知名度，這部分消費者占有一定大的比例。

　　馬上進入消費旺季，為了在產品市場站穩腳跟，提高消費者對產品接觸率，提醒消費者購買，特制定此營銷方案。

　　二、校園茶飲料市場狀況

　　(一)國外飲料企業

　　1.可口可樂公司

　　可口可樂公司在中國市場占有率很高，其產品主要包括：可樂、純凈水、雪碧等，這些產品皆為茶飲料的替代品，對茶飲料的影響也是非常大的。

　　2.百事可樂

　　百事可樂與可口可樂一樣來自美國，進軍中國以來從事：可樂、雪碧飲料的生產與銷售，并在年輕消費者市場上占有一定的占有率。

　　(二)國內飲料公司

　　1.“統一”

　　“統一”自1996進入大陸以來從事茶飲料的研究生產與銷售工作，以優質的產品，良好的服務，公道的價格，在消費者心中留下了一個良好的印象，當代年輕人追求個性化生活，喜歡表現自我，樂于接受新鮮事物。所以把握重度消費群體的生活態度，塑造張揚個性、表現自我的品牌形象。擺脫常規推廣模式，處處推陳出新，吸引市場關注。“統一”企業為該群體推出了一系列的產品如“統一”冰紅茶、冰綠茶、阿薩姆奶茶等產品組合策略。茶飲料市場之大但必須做到市場細分，“統一”一直致力于獲得年輕人市場。

　　2.”康師傅”

　　“康師傅”在冰紅茶、冰綠茶方面和“統一”有著相同的實力，在校園市場上可以說是并駕齊驅，經常性的搞一些促銷活動，如“揭蓋有獎”活動，“再來一瓶”等這樣就促使消費這購買其產品，畢竟消費者比較傾向與可以中獎的一種飲料的，近些年來該企業為占據市場付出了很多努力也是“統一”的最大競爭對手。

　　3.“哇哈哈“

　　“哇哈哈”企業一直從事與奶飲品的生產，早些年生產兒童飲品，為了進一步占有市場，擴大生產領域生產成人奶飲品，可以說是茶飲料的強替代品，和“可口可樂”、“百事可樂”一樣替代效用逐漸增加，不可忽視的競爭對手。

　　近年來隨著人們收入的增加消費水平也隨之增高，對茶飲料的消費更是增加，消費者更希望的是得到更健康更安全的飲料，對價格方面要求不是太高，消費者對茶的需求增加對奶茶的需求較以往大幅度增加，國家對外來飲料公司條件放松，對國內飲料市場影響逐漸增大，新一代的年輕人更傾向與具有年輕代表性的飲品可樂，這就要求“統一“做好充實的準備戰勝這些不可控因素運用自身可控因素在這場戰爭中獲得最終勝利。

　　三、市場機會市場機會與和問題分析

　　(一)競爭優勢與劣勢

　　1.機會

　　夏天已經到來，進入了銷售旺季。消費者對茶飲料的需求大大增加。

　　2.威脅

　　經過冬天的休整各大飲料企業都將迎來系一輪的競爭，機會存在的同時競爭也是非常大的。

　　3.優勢

　　“統一“在消費者心目中的品牌認知度比較高，良好的企業形象已經深入人心，這在競爭中具有很大的優勢。

　　4.劣勢

　　宣傳力度不夠大，經過一個冬天，對產品的宣傳力度減弱，在消費者心目中的認知度有些下降，廣告投放也是十分的少，這樣消費這每天看到的都是別的廠家的廣告對“統一“的認知度自然就減少了。但是作為一種天然的飲料，市場依然很大。

　　(二)問題分析

　　1.產品內涵需要有新意

　　要讓消費者對產品有特別的感覺才可以，不要一味的重復那些廣告詞語沒有創新意義，可以通過各種方式讓消費者知道茶的功能，此次營銷目標市場是校園市場，那么就可以印刷傳單或人員介紹以下內容：

　　茶飲料含有兒茶素、酚類、咖啡堿、黃酮類、蛋白質、多種維生素、微量元素等300多種成分，這些成分對人體防病有著重要的作用，具有調節免疫功能、延緩衰老、抗疲勞、減肥、抗輻射、抗癌降血脂、預防齜齒等保健功效，在追求天然、健康飲食潮流的今天，備受各類消費者喜愛。茶湯型飲料作為純天然的綠色飲品，有低糖或無糖的特點，尤其適合糖尿病患者等特殊人群飲用。對于調味茶飲料，因其含糖量相對較高，那些需要低糖攝入的人群，要有選擇地適量飲用。

　　這樣消費者對于產品的了解不再只是哪幾句相同的廣告詞了。

　　2.促銷方式不多

　　在產品銷售過程中一定要經常做一些促銷活動，這樣不僅可以增加銷量，更重要的是可以加大產品在消費者心目中的形象。

　　消費者喜歡減少支出，那么就有了“再來一瓶“的促銷活動，可以看出此類促銷活動大大增加了銷量和產品知名度，在市場上影響很大，最近可口可樂也在搞類似的促銷活動，買兩瓶就可以用瓶蓋子兌換一瓶，瞬時間可口可樂在校園里的銷售量劇增，可想而知其知名度更是增加。

　　所以搞促銷活動是至關重要的。

　　四、競爭分析

　　(一)“康師傅“

　　統一茶飲料和其他品牌當中，康師傅茶飲料是統一茶飲料的最強硬對手。盡管康師傅在大陸推出茶飲料的時間要比統一晚，但康師傅茶飲料始終鎖定新生代消費群體為營銷目標，及時切中年輕消費者一個十分重要的心理狀態———崇尚潮流、崇尚自我個性的表達，配合康師傅冰紅茶“冰力十足”的產品口號，將產品的賣點定位于“冰酷”茶飲料，并大膽啟用影視歌三棲明星———任賢齊擔任形象代言人，詮釋其陽光、冰酷的品牌個性。精準鮮明的產品定位，默契的代言人形象配合，再加上各地不斷的歌友會及促銷活動，康師傅冰紅茶年取得了極大的成功，銷售業績成倍增長，成為20xx-20xx年大陸茶飲料大戰中最大的贏家，占據了大陸冰紅茶市場的頭把交椅。統一茶飲料與康師傅茶飲料的目標市場幾乎重疊，經過數次大規模的調查及口味測試，統一確定15-23歲的年輕群體就是冰紅茶的重度消費群體。這些新生代群體追求個性化生活，喜歡表現自我，樂于接受新鮮事物。把握重度消費群體的生活態度，塑造張揚個性、表現自我的品牌形象。擺脫常規推廣模式，處處推陳出新，吸引市場關注。

　　針對康師傅的營銷戰略，統一企業利用希望通過其拳頭產品“統一冰紅茶”，牽制康師傅綠茶的市場份額。塑造明星產品，以冰紅茶帶動綠茶、冰綠茶、烏龍茶系列的消費者認知度。由于統一冰紅茶的消費群--15-23歲的年輕群體大都為在校學生。統一冰紅茶以讓年輕更閃亮的品牌主張,從最初的紅男綠女大贈送、cool的網戰、海峽兩岸保齡球大賽，到在全國高校中引起強烈反響的“統一冰紅茶閃亮之星”大學生歌手選拔賽，都受到廣大年輕人的熱烈歡迎。這些活動的成功舉辦迅速促進了“統一冰紅茶”的銷量，市場占有率明顯提升。并迫使主要競爭對手頂新公司效仿統一舉辦的“統一冰紅茶閃亮之星大學生歌手選拔賽”在全國大學校園舉辦“康師傅冰紅茶“冰力先鋒”樂隊選拔賽”。

　　鑒于康師傅冰紅茶在形象宣傳的成功，20xx年統一冰紅茶推出了產品的新口號“年輕無極限”，并根據新口號推出了一系列相關主題的廣告。同時針對其主要消費對象，統一還啟用了新一代歌壇天后---孫燕姿做為統一冰紅茶的形象代言人。一時間孫燕姿陽光的形象，親切的笑容與統一冰紅茶的廣告遍布大街小巷。統一茶飲料在競爭過程中除了基本類型(冰紅茶、綠茶、冰綠茶、烏龍茶)以外，不時推出新的茶飲料品種用于迎合不同口味消費者的需要。到目前為止，統一茶飲料陸續推出的新產品包括祁門紅茶及冰茉莉花茶。此外統一還針對康師傅突出“冰”的概念，根據季節變換與其他統一飲料一起運用“統一暖房”的宣傳策略在20xx年的冬天成功地火了一把。

　　統一茶飲料適應不同的消費習慣目前消費者消費茶飲料多是在路上、在街邊或者外出旅游、郊游、逛公園的時候用來解渴，也有很多人在運動場所運動之后，會選擇喝茶來為自己補充水分;但實際上很多人特別是年青人在家中一樣會飲用茶飲料，針對這方面的消費需求，統一增加茶飲料家庭裝的推介……