房產在家庭財產中的認定與分割探析

　　房產在家庭財產中的認定與分割如下文

　　房產的認定和分割問題是夫妻關系中比較敏感也比較重大的問題。隨著社會風氣的日漸開放，離婚已不是什么罕見問題，伴隨著日漸開放的社會風氣和節節攀升的離婚率，伴隨而來的房產分割問題和所有權歸屬問題也日益突出成為離婚的最具有爭議性的焦點。如何正確對房產進行認定和分割，不僅與當事人重大利益密切相關，而且對維護社會穩定和建立和諧穩定的社會生活有著重要的作用。

　　一、房產歸屬及分割的情形分析

　　(一)按揭購房在離婚房產分割時的糾紛問題

　　“按揭”在我國稱為“個人購置商品房抵押貸款”具體而言就是按揭人將房產產權轉讓按揭受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，在此過程中，按揭人享有房產的使用權。隨著我國房地產市場的逐步發展，和房屋價格的飛漲，按揭購房在進入二十一世紀后非常普遍，有很多夫妻采取按揭貸款的方式來購買房屋。在離婚房產分割時，按揭房屋的分割情況比較復雜：

　　首先，夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋，取得了房產證，婚后夫妻共同清償貸款的情況。根據登記生效主義，房屋的房產證在婚前取得，房屋的所有權已經明晰，離婚時應做兩部分處理：一是房屋部分，房屋無法一分為二，應直接歸屬于其中一方。二是房屋的升值部分。房屋所有權與房屋價值并不是完等同的，樓市的發展和社會整體經濟狀況的提升加之償還貸款因素的影響，房產在離婚時的價格較之結婚時的價格已經改變，夫妻關系存續期間的財產增長部分(包括償還的貸款和房屋的升值部分)要作為共同財產分割。概括來說，婚前一方支付的房產價款應當屬于個人財產，分割房產價值的時候應當首先予以扣除，共同財產部分應當是房產的實際價值減去婚前已經支付的部分以及尚未償還貸款后的差額部分。

　　其次，一方婚前按揭貸款，婚后取得房產證，繼續還貸的情況。這種狀況又分為幾種不同的情況：一種是一方按揭買房，首付款由一方已經在婚前支付，房產證在婚后取得，婚后仍用個財產還貸的情況。這時候，房屋當然屬于夫妻一方的個人財產。另一種情況在現實生活中經常見到，首付款由一方已經在婚前支付，房產證在婚后取得，婚后用夫妻共同財產還貸。我國《婚姻法解釋(三)》第十條對此作出了規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”適用婚姻法司法解釋(三)第十條，需要注意以下幾個問題：

　　第一，夫妻一方簽訂房地產買賣合同的時間是在婚前，即到民政局辦理結婚登記手續之前。司法實踐中，我們經常遇到為購置婚房，先辦理結婚登記手續而沒有舉辦婚禮的情況，我國婚姻法認可的婚姻起始日期為辦理結婚登記手續的時間，而非舉辦婚禮置辦酒席的時間。在這一點上，婚姻法和傳統民俗是少有差別的。如果夫妻一方簽訂房地產買賣合同的時間是在婚后，即便其是以婚前個人財產支付首付款并在銀行貸款，只要是用夫妻共同財產還貸，那么無論該房產是否登記于首付款支付方一人名下，離婚時該房產均為夫妻共同財產。

　　第二，婚后用于還貸的財產必須用夫妻共同財產。如果購房者婚后仍僅僅是用其個人財產還貸，配偶沒有參與還貸，那么配偶對這套房子的取得沒有任何貢獻，該房產全部是用購房者個人財產出資，離婚時配偶不僅無權分割房子，更無權要求分割“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”。

　　第三，房屋產權證登記于支付首付款方名下。如果房產證登記的是對方的名字，問題就變得復雜了，房子有可能是對方的個人財產，也有可能是夫妻共同財產，如果房產證上登記的是夫妻雙方的名字，那么該房產毫無疑問是夫妻共同財產。總之，上述兩種情況均不能適用《婚姻法解釋(三)》進行處理。

　　第四，婚后夫妻以共同出資的形式支付了房屋的首期款，以按揭的方式取得了房屋的產權證書后又離婚的。此種情況下，雖然業主在名義上辦理了房屋的產權證，但是實際上并沒有掌握此房產的產權證書，此房產已經設定了抵押，房屋產權證書實際上作為抵押掌握在銀行那里。在夫妻離婚時對房產進行分割，所涉及的就包括不僅包括首付款、已償付給銀行的貸款、未償的還貸款，還包括房屋的升值部分。因此，離婚時夫妻雙方的房產分割的分配對象是房屋的實際價值與尚未償還的貸款之差的那部分。一般是雙方協商房產歸一方所有并繼續償還房貸，同時再向另一方支付房產實際價值的一半。